房地产住宅精装修管理课程

房地产住宅精装修课程提纲1.概述2.设计3.施工流程4.采购管理5.场地移交6.进度控制7.质量管理8.文明施工与成品保护9.整改验收移交与保修o

因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1～3个重点课题进行介绍。2第一部分：概述与精装修住宅相关的背景o

毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。o

实行全装修交楼的利与弊。n

利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。n

弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。o

本讲座的局限性精装修住宅各地实施进展情况o

广州，北京，上海，深圳，长三角资料来源于：o

广州万科（360蓝山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142万科城

+133万科城别墅＋350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。o

武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产o

广州金地（96复式户型＋196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津）o

广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）o

广州恒大（88第三金碧）o

东莞中惠（414香樟绿洲）o

南京百胜麒麟（557东郊小镇+？）o

广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！o

特别鸣谢－－广州万科o

目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条o

已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。o

括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。假想中的管理对象o

广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布o

相似的设计o

快速的施工o

室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。o

三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。衡量成功与否的指标：客户满意度每户轻微质量问题数≤n客户忠诚客户满意工程质量一次接受率≥9x％……客户满意包括多个角度，多个维度第二部分：设计更多话题：《批量精装修的设计问题》《批量精装修设计导则》采用的材料品牌示例1234单层毛巾架双层毛巾架主卫剃须镜(小号)漱口杯隆迪士隆迪士隆迪士隆迪士28293031亚克力浴缸(含去水)CT-6598.002CP-0301主卫洗手盆主卫马桶CP-2092餐厅、客厅灯具按样板56789厕纸盒莎朗3233343536镜前灯ꢀ洗碗槽龙头翻盖式脸盆落水组件面盆龙头摩恩生活阳台灯工作阳台灯卧室过道灯主卧、次卧室灯具MX290/黄色/节能灯MX260/黄色/节能灯MQ11-Y9/欧普Y2-9MX350-Y02摩恩摩恩浴缸龙头摩恩浴缸龙头101112阳台洗衣机龙头S型面盆云水角阀华友华友2501373839儿童房灯具卫生间吸顶灯厨房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯MX270-Y21/黄色/节能灯MX270-Y21/黄色/节能灯1314151617181920212230CM软管121859带胶圈亚细亚亚细亚亚细亚建球40414243444546474849花洒淋浴屏APPOLLO/B配置CP-2819客厅地砖波打线客厅踢脚线厨房墙面砖公卫地面砖主卫地面砖主卫墙面砖公卫墙面砖公卫淋浴间内墙面漆淋浴房排气扇正野APC15E5TA0201单联单控大跷板开关单联双控大跷板开关双联单控大跷板开关双联双控大跷板开关三联单控大跷板开关空白面板5TA0206建球5TA0211欧神诺欧神诺马赛克幻色家5TA021655TA02315TG0500插座防溅面盖5TG06002324内墙面漆内墙底漆幻色家亚光A965/白色幻色家5051单相三极插座（10A）5UB01005UB0101单相三极带开关插座（10A）252627公卫洗手盆公卫立柱盆公卫马桶CP-0416CP-0540CP-2819525354单相二、三极插座5UB01065UB02005UB0201单相三极插座（16A）单相三极带开关插座更多细节o

某工程细部做法图片o

某工程交楼标准材料明细表o

一些改进的节点设计做法有关设计的更多话话题o《批量精装修设计计导则》，更多话题o精装修不是“先毛毛坯，后装修”，，设计应该从建筑结构阶段开始。。o可能遇到的问题n定位问题：中性化化设计？轻装修，，重装饰？n低造价时n中等造价时n高造价时o如何避免设计错误误？讨论1，讨论2，讨论3。o如何适当减少现场场施工难度？o如何与采购密切配配合，有效降低成成本？讨论的话题：o如何体现个性化？？o由谁设计？o如何加深设计师的的体验，如何通过过客户投诉改善设计？o设计如何实现标准准化？如何实现工工厂化？可参考的书籍第三部分：施工流流程设计四阶段施工管理法法阶段施工方主要工作内内容甲方、监理主要工工作内容解决系统性的设计计问题督促总包完成整改改和移交统一不同施工单位位之间的管理与业主与监理沟通通，排除设计问题题，准备阶段队伍组织，场地移移交，材料采购，，办公准备模式甲购物资采购准备备工作甲分包单位进场准准备无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆漆底漆施工，橱柜框架施工，门门框底框施工按照规范检查施工工质量甲购材料及时供应应到现场木门门扇安装，卫卫生洁具安装需要移交的施工阶段督促甲定分包分包包服从管理按照规范检查施工工质量橱柜面板安装，五五金配件安装木地板安装督促施工单位自检检，组织监理及甲方自身组织检查，组组织小业主提前开放地毯式检查整改，，小业主提前开放整改、验收和移交甲方监理检查，分分户验收，入伙移交督促检查竣工资料料组织验收组织各单位共同搞搞好入伙的质量意识准备阶段工作1．开始ꢀꢀ2．工棚搭建ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ3．办公设备进场ꢀ4．施工队伍进场场、队伍培训，各各种分包需参加ꢀ5．图纸会审ꢀ6．施工组织设计计报审ꢀ7．详细材料计划划报甲方（包括甲甲供材料及自购材材料）ꢀ8．与总包开始移移交场地,木门单单位进场检查移交交洞口,橱柜单位位进场测量尺寸,木地板单位进场场检查场地ꢀꢀ9．冷水管打压，，冷热水管对接长长时间试验,电气气管线逐条测试移移交ꢀꢀꢀ10．总包整改ꢀ11．接收时的再再次检查本阶段工作重点无需移交阶段的工工作12．开工报告及正式式开工13．样板层施工14．轻钢龙骨石膏板板吊顶基层15．乳胶漆刮腻子以以及底漆16．地砖铺贴17．门槛石、窗台石石、其它石材铺贴贴18．木门单位正式开开工，门框底框安安装,公共楼梯踏踏步砖铺贴19．墙砖地砖在门边边、栏杆立柱附近近的收口20．厨房墙面不锈钢钢安装,橱柜以及及洗脸台的框架安安装21．正式的门框安装装22．橱柜门扇、台面面安装23．乳胶漆第一遍面面漆施工24．公共楼梯间墙面面乳胶漆腻子及第第一遍面漆施工必须移交阶段的管管理工作25．入户门安装，上上锁ꢀꢀ26．煤气分包单位进进场，煤气表安装装，空调安装ꢀꢀꢀꢀ27．甲供卫生洁具进进场，卫生洁具安安装ꢀ28．镜子安装ꢀ29．卫生间、厨房五五金安装ꢀꢀꢀ30,．木地板单位正式式进场，木地板安安装踢脚线安装ꢀ31．撕门、窗保护膜膜ꢀꢀ32．最后一遍乳胶漆漆打胶本阶段的工作重点点o首先，当泥水绝大大部分工作已经完完成，乳胶漆剩余余遍，橱柜的框体体安装完成，木门完完成门套，这个时时候就应该开始关关门闭户，采用移移交方式施工。橱柜柜、木门、木地板板的剩余工序等应应轮序进入，通过过场地移交区分管理理责任。o这个阶段的组织工工作相对比较复杂杂，需要不少杂工工来参与此工作，控制钥匙的发放、、场地的移交。建建议杂工的工资由由各个分包单位根根据合同造价的大小小进行分摊。o广东的项目对于移移交时的质量要求求偏低，表现在成成品保护方面要求求也较低，因此很少少项目需要按照我我们期望的标准进进行严格的移交。这是我们需要改进进的方面。o这个阶段很容易发发生偷盗事件。电电线、开关插座、、各种五金洁具都都可能成为被偷盗的的对象。为此，需需要控制所有的出出入口，对方面进进行上锁移交控制。地毯式整改、验收收、移交阶段33,．施工单位地毯式式检查包括重新试水打压压、蓄水试验ꢀꢀꢀꢀ34．业主组织的地毯毯式检查ꢀ35．小业主开放日及及其随后的整改ꢀ36．入伙及随后的整整改ꢀꢀꢀꢀ37．结算．保修38本阶段的主要工作作33.施工单位地毯式检检查，包括重新试试水打压、蓄水试试验：••因为泥水施工、木木地板施工、踢脚脚线施工都可能破破坏管道，因此要要重新打压检查。。蓄水试验实际上进进行了三次：一是是结构裸露状态下下与总包的移交；；二是防水保护层施工完毕后；三三是验收整改时。。34.业主组织的地毯式式检查：考虑到是是首次实施精装修修交楼，有必要组组织此工作。35.小业主开放日及其其随后的整改：这这是我们建议的特特别环节，对降低低投诉大有好处。。开放时间：3天。•小业主开放日的做做法已经在数个工工程上实施，效果果十分明显，建议议业主方面采纳此意见，并且很好好地组织此工作。。统计表明，开放放时的卫生工作做做得好，可以大大减少客户投诉。。为此，建议合同同明确此次清洁工工作由施工单位完完成，入伙时的高级清洁工作由业业主组织，专业公公司完成。36.入伙及随后的整改改：无论是业主还还是施工单位方面面都必须高度重视视，要以战备状态态接受小业主的验收。。组织要有序，态态度要真诚，整改改要迅速得力。•入伙时，业主方面面的组织占主导性性作用，需要很好好的组织。同时，，施工单位须提供无缝的配合，尽尽快解决小业主提提出的投诉。此外外，要避免过度承承诺。小业主可能提出种种个性化化改造的方案，应应予合理化解。事事实证明，如果对对于小业主的额外改造要求承诺过过多，必定会占用用保修人员的精力力，客户满意度反反而会下降。37.结算：需要提前进进行，不然可能拖拖延时间非常长，，无法实现资金良良性循环。重点是是：有关瓷砖的实际损损耗统计麻烦，要要提供足够的证据据！38.保修。此阶段可以以通过良好的服务务提高小业主的满满意度，可以考虑虑打包式服务，由由专业队伍提供星级维维修服务，以解决决因分包众多、投投诉处理缓慢的缺缺点。本阶段的工作重点点o检查整改实际上是是一个连续的过程程。在过程控制时时，管理人员就要要通过走动式管理不断地发现问问题，及时安排整整改。只要属于通通病性质的问题，，都应该在班组会议上专门强调调。o过程中应定期组织织集中检查，奖励励先进，鼓励后进进。o工程进展到80％左右时，非常重重要的是应该将工工作重点转移到整整改上来，不然班组出于自身利利益，很容易自行行减员，降低人工工成本。此时，管管理班子应尽早组织检查，源源源不断地将质量问问题发送到班组，，使其工作处于比比较饱满的状态。这种地毯式的的检查需要很大的的决心很大，组织织要有序、检查落落实要彻底。o其次，对待小业主主一定要态度谦恭恭有礼，觉得不可可以冲撞。开放时时还要做好卫生工作。o第三，在移交入伙伙阶段，对于发现现的质量问题，要要有迅速的反应机机制，因为投诉处理良好时，反反而能提高满意度度。o第四，维修服务要要争取达到海尔的的星级标准。o本阶段的工作要点点是必须责任心强强，态度要好，发发现问题要跟踪落落实。从甲方角度编制的的流程，以及用不同方式表表达的流程第四部分：采购管管理采购管理o分判模式n由装饰公司总包的的模式n装饰＋数个独立分分包模式n装饰包清工＋大量量甲供材＋数个独独立分包模式o材料设备的集中采采购o与各合作的单位的的战略合作o甲供材n关于瓷砖、洁具等等工厂产品的供应应模式n关于石材等非工厂厂产品的供应模式式n关于材料损耗的特特别提醒o装饰施工招标的注注意事项n当前的劳动力市场场，转包与挂靠。。大公司？家装公公司？n编制完善的工程量量清单n对于甲供材税费等等的考虑木门的采购o对进度的影响极大大，是最值得关注注的项目之一o关注的质量要点n木材干燥水平。n木材本身的品质。。n门板的构成方式。。实木门、空心门门、模压门。n饰面做法。n油漆质量。n门套的设计方式。。o几乎所有项目上都都遇到木门安装产产能不足的问题。。为此，将其工作划分为几个阶段段，采购合同最好好予以明确：n第一阶段n第二阶段n第三阶段n第四阶段橱柜的采购o关注的质量要点n台面人造石的质量量，价格差别可达达10倍。n柜体用板材。多数数用防潮板，即便便如此，防潮板质质量也有高低之分。n表面装饰材料。便便宜的防火板几十十元每张，贵的上上千元一张。n每一种五金件。进进口和非进口价格格差别极大，例如如：抽屉所用的滑轨，质量好的的可以承受一个人人的重量，其价格格也颇为可观。n抽屉的质量。有的的是金属制品，有有的用普通板材制制成。n封边条的的工艺及及材料。。n各种附件件，例如如金属抽抽篮的数数量、质质量等等等。n加工水平平。o施工阶段段的划分分n第一阶段段n第二阶段段n第三阶段段衣柜及成成品木作作的采购购o几乎每一一组成部部分都构构成不同同的质量量等级。。o活动部件件的可靠靠性需要要认真把把握。o防潮能力力常常不不足。o制作安装装的时间间比较长长。o安装时对对现场有有一定影影响。木地板的的采购o木地板在在广东用用量一般般，在上上海不少少房子内内常常满满铺。这这种做法法对房间的方方正性、、地面的的平整度度要求很很高，对对铺贴的的工艺要要求也很很严格，否则则非常容容易产生生大面积积空鼓等等严重质质量问题题。在广广东，我我们怀疑大多多数建筑筑的施工工精度难难以满足足要求，，甚至能能胜任的的施工班班组估计也不不是很多多。o不过，木木地板的的安装倒倒是非常常快速。。o上海市对对于木地地板的保保护要求求极高，，因此在在采购时时就必须须明示要要求的保护方方法、可可以接受受的质量量缺陷是是多大，，等等。。瓷砖的采采购o尽管瓷砖砖是标准准的工厂厂产品，，但是受受材料档档次及不不同批次次的影响响，瓷砖带来的的质量问问题并不不少见。。采购时时应注意意以下问问题：n瓷砖的损损耗远大大于定额额值n第二点，，墙砖采采用无缝缝砖时n第三点，，排版设设计时n第四点，，色差n最好按照照每一色色号准备备2％的瓷砖砖用于物物业维修修。o瓷砖的供供应对进进度的影影响是直直接的，，需要毫毫不犹豫豫地保证证其供货货。o瓷砖的供供应没有有想象的的那么麻麻烦水泥的采采购o通常要求求没有结结构施工工那么多多，但是是对其质质量也不不能过分分放松。。o白水泥的的质量一一定要好好，否则则勾缝会会发黑。。o质量过差差的水泥泥，有时时候会出出现凝结结时间过过长等问问题。o如果用与与墙面石石材的镶镶贴，那那么对水水泥的质质量要求求应予以以较高程程度的关注。。腻子o腻子出现现质量问问题比想想象的要要多。o理论上成成品腻子子能保证证质量，，实际上上并非如如此。o自己熬制制腻子时时的注意意事项。。天花角线线o大批量施施工时，，天花角角线能妥妥善地遮遮掩部分分阴角不不顺直的的问题，因此建议议设计上上最好设设天花角角线。采采用工厂厂化施工工，由工工厂派人人安装，质质量好，，速度快快。o有些设计计将天花花角线设设计为木木线条，，对防止止裂缝非非常不利利。除非非天花角线线设置在在木制窗窗帘盒上上，其余余天花角角线建议议一律采采用石膏膏制品。o扁平的天天花角线线附着在在墙面上上时，非非常容易易凸显墙墙面不平平整的质质量缺陷。。o可以用中中密度板板代替石石膏天花花角线吗吗？o天花角线线在不同同位置时时对观感感的影响响。各类装饰饰胶合板板省份最大最小平均省份湖北最大最小平均o有关裂缝缝问题o有关含水水率问题题黑龙江14.912.513.616.812.915.0吉林14.511.313.1湖南17.015.016.0辽宁新疆14.513.010.17.512.210.0广东海南17.819.814.616.015.917.6青海四川贵州云南山西河北西藏上海重庆浙江福建13.517.318.415.913.513.013.417.318.217.017.47.29.210.214.316.312.811.411.510.615.615.816.015.7甘肃宁夏陕西云南北京天津山东江苏安徽江西河南13.912.215.918.311.413.014.817.016.517.015.28.29.711.110.612.814.411.112.612.915.314.915.613.214.410.69.910.69.410.812.110.113.513.314.211.310.18.613.613.614.413.7铝合金吊吊顶o卫生间铝铝合金吊吊顶引起起的质量量投诉比比较多，，要求选选用比较较厚的铝铝扣板。最最好采用用覆膜产产品，因因为烤漆漆产品档档次较低低，容易易变黄。。o收边用的的角铝容容易变形形，不易易太薄，，也不宜宜打胶，，因为玻玻璃胶本本身会收缩缩，引起起变形。。o安装完成成后安装装在吊顶顶上的灯灯具不应应反复整整改，否否则必定定会影响响吊顶质量量。乳胶漆o乳胶漆的的观感质质量很容容易小业业主诟病病。为减减少投诉诉，建议议采购时时选择档次次较高的的产品。。o乳胶漆的的涂布率率是一个个容易引引起争议议的问题题。通常常按照面面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随随产品不同略略有差别）。。石材o石材的采购比比较复杂，即即便是相同名名称的石材，，其品质可以以天差地别。为减少少争执和方便便管理，通常常由施工单位位供应。关键键是要选择好大板，，并且在运输输、保管及施施工过程当中中切实地做好好成品保护工作。o石材编号是一一件细致的工工作，要求区区分不同的使使用部位逐一一编号，避免混淆。打打包最好按照照套间进行，，避免按照规规格不同大量量打包，否则分发到不不同部位时很很容易出现错错误，特别是是如果编号不不完善，那几乎是灾难难性的。镜子o容易产生的问问题主要是要要防止生锈。。必须采用质质量良好的银银镜，玻璃胶采用中中性，周边要要求密封防潮潮。o镜子的损耗极极高。五金件o一要防锈，二二要耐用。尤尤其是水龙头头，属于经常常使用的部件件，质量尤其要可靠靠。即便是简简易龙头，为为减少投诉，，也建议用较较高档次的产品。o五金件颇能体体现装修档次次，因此设计计和选样时当当然要予以重重视。卫生洁具o马桶的规格应应该与现场预预埋一致，否否则无法安装装，或者改动动太大。o浴缸直接影响响泥水的施工工进度，应予予关注。o卫生洁具对装装修档次影响响很大，价格格差别也判若若云泥。开关插座o集中采购情形形下，开关插插座采用名牌牌产品也可以以保持较低的的造价，因此建议采用用较高档产品品。灯具o对于大批量精精装修来说，，灯具的耐久久性是优先要要保证的问题题。o其次，因为施施工过程中难难免会遇到污污染（如水泥泥或有侵蚀性性的气体），灯具金金属部分的防防锈能力值得得关注。oT5灯管的损耗率率很高，引起起投诉的可能能性较大。o感应开关用于于控制节能灯灯时，因电感感作用容易引引起闪烁，容容易损坏，应避免这这种设计。用用于控制T5暗藏灯带时，，因灯具功率率较大，需要采用加强强型（52W），但也并非非完美的组合合。空调o必须事先进行行系统设计。。o目前家用空调调安装的技术术含量被大大低估。智能化o系统设计o人性化第五部分：场场地移交场地移交的注注意事项o对进度影响质质量影响很大大，甲方及监监理应强力介介入场地移交交。o与土建进行场场地移交的程程序。o土建验收时的的检查表格。。o场地移交时可可能发现的质质量问题。o处理移交拖延延的策略。n必须土建单位位处理的质量量问题。n可以由装饰单单位有偿处理理的质量问题题。n由装饰单位无无偿处理的质质量问题。移交时的场地地状态o冷热水：给排排水管道施工工完毕，墙面面水龙头位置置预留堵头。。每根下水管做通球试试验。每个楼楼层至少一个个接水点。逐逐户试压，并并将冷热水管对接。最最好采取技术术措施使冷热热水管道处于于持压状态。。o强电及弱电：：逐条管道检检查是否畅通通，回路是否否正确。最好好不要穿线，开关插座座不要装。o顶棚：如有抹抹灰，需完成成。最好用水水泥腻子刮平平，不用抹灰灰。o墙面：完成抹抹灰，底盒预预埋完成。门门洞找方。不不应有裂缝。。o地面：不要找找平！保持结结构混凝土面面即可。尤其其是木地板地地面，先不要找平！阳阳台上如果贴贴砖，也不要要找平！o防水：由土建建总包完成，，需做试水。。如果有下沉沉式卫生间，，由土建单位做完填充充层及上层防防水。o保温层：先施施工完毕。第六部分：进进度控制进度控制概述o与规划验收、、竣工初验、、竣工验收之之间的关系。。o项目发展整体体计划o装修与主体施施工之间的衔衔接计划o封顶后粗装修修与精装修并并行的进度计计划o批量精装修的的总进度计划划o单套房间的施施工进度计划划o以周为单位的的进度报表o以日为单位的的工作安排几个里程碑节节点计划o开工前的准备备阶段：不宜宜超过21天，否则意味味着和土建之之间的移交出出现一些问题。o泥水完工：自自开工之日起起，不超过50天。o乳胶漆：从开开始就进场，，第55天左右完成第第一遍乳胶漆漆，此时，泥泥水已经完工，门槛石石已经安装，，门套即将进进场。第90天完成第二遍遍，剩余为较较为完整的整改时时间。o门槛石：在门门套之前装比比较好。因为为门槛石决定定了全屋标高高关系，因此此能太晚。o木门套安装：：第二遍腻子子结束，门框框就应装完。。o门扇：第一遍遍乳胶漆结束束，最好门扇扇装完。o卫生洁具：第第一遍乳胶漆漆完工时开始始安装，第80天左右装完。。o五金件：第85天完工。o内部整改开始始：应尽早进进行。实际上上，为了挽住住施工班组，，应该源源不不断地提供整改要要求，否则工工人很容易在在大面积施工工完成之后就就撤离。尤其其是泥水，完成时时间早，要抽抽空组织普查查，逐步地消消灭问题。o小业主开放：：第90～100天左右比较合合适。o监理、甲方的的检查和整改改组织：预留留了一个月左左右的时间，，应当是十分分充足的。影响进度的关关键因素o场地移交。o甲供材及甲分分包。假定精精装修人工费费为100，则甲供材为为135，甲分包为165。可见管理重重点应该再甲甲供材及甲分分包。o泥水的进度。。o通水通电时间间。o整改开始的时时间与力度。。o资金支付。o平面分布对管管理效率的影影响。o垂直运输的制制约n水泥＋砂n油漆等n门n砖n柜子－－约3趟－－约1趟－－约2趟－－约2趟－－约1趟－－约1趟－－约1趟∑＝11趟n卫生洁具n木地板－－约1趟n假定三部电梯梯每日12小时负责运输输，每次10分钟。则物资资运输时间：：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5天劳动力估算o估算工程量o泥工人数≈泥水面积/（15～20）/泥水工程给定定工期o乳胶漆工人数数≈乳胶漆工钱总总数/100/总工期的80％o安装工、木工工人数的估计计。o杂工人数≈装修总人工费费×1％/60/工期。电梯工工另外计算。。o任务的连续性性对劳动力人人数的重大影影响：每年生生产7000套，要多少劳动力？多多少管理人员？？300套同时施工时的的劳动力估计关注劳动力市场场o批量精装修工程程的管理已经相相当成熟，主要要瓶颈不在于管管理管理技术和管理人员数数量，而主要取取决于劳动力供供应。o当前广东乃至全全国的劳动力供供应都比较紧张张，这是一个严严峻的事实。o作为建设单位来来说，以下措施施稳定优秀施工工班组大有裨益益：n标段大小要合适适。标段太小班班组不感兴趣，，太大的话管理理容易失控。因为对于于成熟的装修公公司来说，200～600套作为一个标段是合适的选选择。n保持任务的连续续性。n避免恶性价格竞竞争。进度管理o设计一个动态表格，掌握宏观进度度o设计一个表格，，控制移交进度o提高管理班子的的执行力o对影响进度的各各种因素要有预案o整改验收阶段的的应急措施第七部分质量控制检验标准oGB50210-2001《建筑装饰装修工工程质量验收规规范》oGB50209-2002《建筑地面工程施施工质量验收规规范》oDB31/30-2003《上海市住宅装饰饰装修验收标准准》o各地政府发布的的分户验收标准o实际验收比规范范更细致，侧重重点有显著不同同o实用的检验标准准是菜单式问题清单单o过程中搞一些有有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金建立统一一的、标标准化的的管理体体系统一的工工程管理理体系客户的工程管理理体系沟通评估估咨询公司司的管理体系系沟通评估估供应商在在本工程程上的管理理体系关键流程程管理程程序P－1，2….协同工作作的可能能性支持性流流程管理理程序P-1.1,1.2……..A:操作类工工程作业指导导书B:装饰类工工程作业指导导书C:安装类工工程作业指导导书一体化管管理的范范例1.6.4室内覆盖盖承建单单位奖惩惩考评管管理办法法第一部分分：内部部管理篇篇1.1职责2.2.7基建工程程监理工工作详细细内容及及要求2.3室内覆盖盖工程1.6.5施工单位位考评工工作规范范1.1.1工程建设设部及各各室职责责1.1.2工程管理理中心及及各室职职责1.2项目管理理1.2.1项目管理理规范管管理办法法1.2.2项目经理理人操作作指南1.3质量管理理1.6.6基站钥匙匙使用处处罚管理理规定1.7综合管理理1.7.1工程设备备管理工工作规范范1.7.2工程资料料管理工工作规范范1.7.3公公文收发发管理办办法2.3.1室内覆盖盖工程监监理工作作规范2.3.2室内覆盖盖工程监监理工作作详细内内容及要要求2.4传输工程程2.4.1传输工程程监理细细则2.4.2传输工程程监理工工作内容容及要求求2.5无线工程程1.8信息管理理1.3.1选址工作作规范1.8.1工程管理理中心服服务器管管理办法法1.9安全管理理2.5.1无线工程程监理细细则2.5.2无线工程程监理工工作详细细内容及及要求第三部分分施工管理理篇1.3.2前期配套套工程施施工管理理规范1.3.3交换工程程管理规规范1.3.4动力工程程施工管管理规范范1.3.5基站无线线工程施施工管理理规范1.3.6室内覆盖盖工程施施工管理理规范1.3.7传输工程程管理规规范1.3.8整改工程程施工工工作规范范1.3.9交换局拆拆除工程程工作规规范1.3.10网络物业业维护工工作规范范1.3.11A类工程建建设工作作规范1.4进度管理理1.9.1工程管理理中心安安全生产产事故申申报制度度1.9.2工程施工工现场安安全巡检检管理制制度1.9.3工程敏感感操作界界限界定定表1.9.4交换及新新技术工工程安全全管理规规定1.9.5无线工程程安全管管理规定定1.9.6传输工程程安全管管理规定定1.9.7基建工程程安全管管理规定定1.9.8工程期间间网络信信息安全全管理规规定1.9.9办理机房房出入证证补充管管理办法法3.1交交换工程程3.1.1搅浑工程程施工作作业指南南3.1.2电源工程程直流部部分施工工作业指指南3.1.3电源工程程交流部部分施工工作业指指南3.1.4UPS电源工程程施工作作业指南南3.2基建工程程3.2.1基站工程程前期配配套工程程作业指指南3.2.2机房改造造工程施施工作业业指南3.2.3结构加固固工程施施工作业业指南3.3室内覆盖盖工程第二部分分监理管理理篇1.4.1监理管理理工作规规范1.4.2委托施工工\监理工作作规范1.4.3工程监督督控制工工作规范范1.5成本管理理2.1交换工程程2.1.1交换工程程监理细细则2.1.2电源工程程监理细细则3.3.1室内覆盖盖工程施施工作业业指南3.3.2直放站工工程施工工作业指指南2.1.3交换及动动力工程程监理工工作详细细内容及及要求3.4传输工程程1.5.1工程建设设合同管管理规范范1.5.2工程结算算管理规规范1.5.3工程预结结算审计计管理补补充规定定1.6考核奖惩惩管理2.2基建工程程3.4.1SDH设备安装装施工作作业指南南2.2.1无线工程程监理细细则2.2.2土建工程程监理细细则2.2.3电力引入入工程监监理细则则2.2.4空调工程程监理细细则3.4.2传输光缆缆线路工工程施工工作业指指南3.4.3基站光端端机工程程施工作作业指南南3.4.4数字小微微波工程程施工作作业指南南3.5无线工程程1.6.1监理工作作考评处处罚管理理办法1.6.2室内覆盖盖工程监监理工作作考评办办法2.2.5消防工程程监理细细则1.6.3承建单位位奖惩考考评管理理办法2.2.6防水工程程监理细细则3.5.1基站无线线工程施施工作业业指南运用统计计技术持续改进标准化简单化数字化分析累计出现现百分比比累计出现现次数∑M（A~N）100%80%∑M（A）数字化的的实例因素因素因素因素编制详尽尽的作业业指导书书利用图片片进行教教育质量通病病防治－－混凝土土及抹灰灰裂缝o混凝土裂裂缝控制制技术已已经取得得了较大大进步。。o抹灰裂缝缝与施工工过程控控制关系系极大。。只要认认真管理理，裂缝缝可以大大为减少。o水泥砂砂浆、、混合合砂浆浆抹灰灰的比比较。。o混凝土土裂缝缝修补补，砂砂浆裂裂缝修修补。。o烟道变变形下下沉也也常常常引起起瓷砖砖开裂裂。质量通通病防防治－－－墙墙砖空空鼓o规范不不允许许墙砖砖出现现空鼓鼓，代代价是是必须须逐块块检查查，发发现即即打掉掉重来来。防治措措施如如下：：o基层强强度要要足够够。尤尤其是是混合合砂浆浆抹灰灰的墙墙面，，如果果在土土建施施工时时严重失失水，，必定定造成成混合合砂浆浆强度度极低低，贴贴砖后后非常常容易易出现现严重重的空鼓鼓。o基层含含水率率要适适中。。贴砖砖前一一天淋淋水，，正式式贴砖砖前再再次湿湿润墙墙面。。如果是是轻质质砌块块，则则因为为其吸吸水极极其厉厉害，，必须须长时时间洒洒水养养护，，否则必必定空空鼓无无疑。。o墙砖要要泡水水2小时以以上。。因为为现在在瓷砖砖质量量普遍遍较好好，吸吸水率率比规规范允许许的程程度低低很很很多，，工人人凭经经验觉觉得不不泡水水也可可以，，实际际上对对空鼓是是有影影响的的。o采用二二次成成活法法。大大墙砖砖背面面刮上上一层层水泥泥膏，，约10mm厚。先先试贴，轻轻轻敲敲打后后再抬抬起，，修整整背后后水泥泥膏之之后再再次镶镶贴。。这个个方法法对防止止空鼓鼓贡献献很大大o门边、、门头头位置置尤其其要防防止空空鼓。。o在不同同墙体体材料料交接接部位位，一一定要要用钢钢丝网网加强强，否否则该该部位位发生生相对位位移时时也容容易造造成空空鼓。。o瓷砖踢踢脚线线常常常空鼓鼓，原原因之之一是是腻子子刮得得太低低，应应避免免。质量通通病－－外窗窗渗漏漏的改改进节节点••1.洞口移移交。。砌体体洞口口应做做抹成成标准形形状的的窗套套2.临时固固定窗窗框，，螺钉钉固定定，深深度40-50mm•3.素水泥泥浆刷刷面•4.砂浆塞塞缝，，充分分密实实5.木砖部部位塞塞缝，，充分分密实实6.塞缝部部位刷刷素水水泥浆浆7.聚合物水泥泥基复合涂涂膜•8.外墙抹灰收收口（向外外墙卷，接接槎远离窗框框）渗漏问题早早在96年已经研究得相当当清楚，但是是各地渗漏仍仍然普遍存在在9.贴外墙砖10.DC793填缝指定班组，，责任到人人逐一记录，，旁站管理理质量通病－－塑钢窗塞塞缝加强1质量通病－－塑钢窗塞塞缝加强2质量通病防防治－－厨房卫生间间渗漏质量通病防防治－－烟道渗漏质量通病防防治－－地地砖空鼓o规范对地砖砖的空过稍稍微宽松，，我司标准准仍然为不不允许出现现空鼓。o砖越大越容容易空鼓，，这与干铺铺法没有统统一严格的的工艺做法法有关。为尽量减少少空鼓，建建议的措施施如下：o铺贴前楼面面板要湿润润。o干铺砂浆配配合比约1：4，要均匀地地铺在楼板板上。o采用二次成成活法。地地砖背面刮刮上一层水水泥膏，约约10mm厚。先试铺，轻轻敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次铺贴。。这个方法对防止空空鼓贡献很很大。o铺完之后24小时以上严严禁上人。。o采取养护措措施对防止止空鼓大为为有利。质量通病防防治－－墙墙地砖色差差o损耗比定额额规定大得得多。o瓷砖的供货货要保证同同一型号、、同一规格格、同一批批次、同一一色号。由于一开始始很难完全全准确地计计算瓷砖用用量，在与与供货商谈谈判时，应在合同中中写明，至至少保有供供货总量的的10％以上作为为备用，而而且允许超过的的部分退货货。此外，，如果可能能出现色差差问题时，，要求厂家提前知会会，这样可可以做到预预留部分瓷瓷砖作为整整改备用，，尽量避免同一房间间内出现色色差。o预留2％瓷砖用于于维修。质量通病防防治－－木作工程裂裂缝o有关平衡含含水率的知知识，许多多人可能理理解有错误误。o尽量减少木木材使用范范围，能用用石膏板代代替的吊顶顶可尽量替替换。o“回”字形形天花的四四个角，胶胶合板不宜宜在此附近近断开，而而是在四个个角整块夹板板做成L形完成角部部的过度，，可以大幅幅度地降低低此处出现现裂缝的可能性性。o木材与木材材接缝处做做成V字形凹缝，，用环氧树树脂加锯末末填充，打打磨，封牛皮纸，，然后再进进行表面油油漆工艺。。此法比较较可靠，但但是很费功功夫。不宜用用无纺布代代替牛皮纸纸，因为无无纺布弹性性大，起不不到绷紧的的作用。o尽量避免木木材与混凝凝土墙面等等直接接触触，很容易易出现裂缝缝。o妥善地安排排施工工序序，尽量减减少木材受受潮可能性性。o某些木材更更容易受潮潮，最好避避免。质量通病－－－吊顶不不平变形开开裂o吊点及挂件件节点出现现虚假受力力情况。o龙骨与板缝缝位置不正正确，或者者龙骨刚度度、数量不不足。o石膏板钉钉钉位置、间间距不正确确。o缝隙位置胶胶带、填充充腻子施工工工艺方法法不正确。。o可耐福吊顶顶体系o有关工艺措措施质量通病防防治－－乳乳胶漆观感感不佳o乳胶漆是细细活，工价价不同，投投入的工时时不同，效效果差异明明显。尽量延长乳胶胶漆的作业业时间，保保证慢功出出细活。o尽量减少其其它工序对对乳胶漆的的影响。这这是非常重重要的一点点。o工艺方法的的选择：施施工方法可可以是刷、、喷、滚涂涂。o阴阳角不顺顺直。强烈烈建议在刮刮该部位腻腻子的时候候，先用白白水泥打底，用铝合合金刮尺结结合刮板将将其刮平，，阳角质量量可立刻得得到大幅度改观。o透底。o流坠。o起粉。o慢干。o回粘。o发霉o返锈。o变色和褪褪色。o起泡。o白天、晚晚上两种种工作状状态检查查乳胶漆漆质量。。质量通病病防治－－－木作作油漆质质量不佳佳o衣柜等尽尽量采用用工厂化化施工。。o必须在现现场施工工的，最最好能集集中施工工油漆，，避免色色差。o最好与室室内其它它木作油油漆在色色彩上保保持一致致。o工厂化制制作的可可能性质量通病病－－墙墙根返潮潮o与砌筑使使用的材材料直接接相关，，采用彩彩色涂料料时更加加明显。。质量通病病防治－－－其它它问题o铝扣板天天花露缝缝：采用用咬合式式断面。。选用较较厚的产产品。灯灯具一次次安装就就位。o大面积的的石材窗窗台板非非常容易易空鼓。。补救的的办法是是贴好后后连续养养护。o木地板空空鼓：地地面砂浆浆找平层层强烈建建议由装装修单位位集中施施工！o五金件安安装时破破坏墙面面瓷砖：：用优质质的玻璃璃钻头可可以减少少破坏的的可能性性。o快交工时时发现管管道渗漏漏：n移交时一一定要打打压！最最好先通通水！一一进场就就将冷热热水管对对接起来来，这样样就可以同同时试验验冷热水水管是否否渗漏。。如果没没有通水水，那就就没有办办法，只只能寄希望望于打压压的质量量了。n施工过程程中的损损坏也不不在少数数。n有几种情情况容易易损坏管管道：一一是贴卫卫生间墙墙面靠下下的第二二块墙砖砖时，固固定用钉子子容易钉钉破水管管；二是是洗脸台台的角钢钢架安装装时容易易打破水水管，建建议采用扁扁的支架架，不要要做成三三角斜撑撑；三是是楼面暗暗藏管道道一定要要标记范范围；四是是木踢脚脚线施工工时，因因为各种种标记已已经被遮遮掩，很很容易钉钉破水管管，要特别注注意。o跳闸或者者相序错错误n不要太相相信土建建单位的的细心，，相序很很可能是是错误的的，一定定要逐根根检查。。n除了正式式测试外外，开关关插座还还必须较较长时间间通电试试验，排排除质量量故障。。质量问题题分类统统计o按照阶段段分类：：n施工阶段段发现的的质量问问题；n入伙移交交时发现现的质量量问题；；n入伙6个月内发发现的质质量问题题；n入伙6个月后发发现的质质量问题题。o按照问题题原因分分类n设计缺陷陷；n材料缺陷陷；n施工缺陷陷；n使用不当当；n服务不好好。o按照建筑筑部品分分类n建筑结构构部品；；n门窗部品品；n装饰装修修部品；；n建筑电气气部品；；n给排水及及通风空空调部品品；n栏杆部品品。o按照责任任单位分分类更多问题题列表更多质量量问题分分析重点质量量问题专专项分析析从简单装装修到复复杂装修修的过渡渡o简单装修修是基础础o复杂装修修复杂在在什么地地方？如如何简化化质量管管理第八部分分：文明明施工与与成品保保护文明施工工的内涵涵是什么么？l文明施工工首先是是一种有有序的组织方方式，然然后才表表现为某些技术术手段。。楼层n承建商1承建商2承建商n承建商n外墙承建建商1外墙承建建商2l有序组织织的基础础是计划划。l计划的内在要求是是协调。楼层2承建商1承建商2任何承建商在不同楼层间开展工作面应该得到监理控制l所谓协调，就是合合理调度资源，减少资源之之间及资源内部的冲突。楼层1承建商1承建商2承建商n外墙承建商n室外承建商1l协调的基本方法是是使各工序“在空间上分离离，在时间上错开”。室外承建商n室外承建商2l工序交接及施工指指令单是现场管理的常用手手段按照管道施工的合理顺序，安排室外承建商顺序施工外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当预期充分考虑部品入户门、室内门责任方木门安装单位（房房门钥匙移交后由由装修单位负责））标准做成套木门出厂时已已做好门扇内外三三层保护（薄膜+法苯板+静电膜）；；门扇安装过程中应应避免损伤保护膜膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链链在入伙前才安装装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保保护，高度不小于于1.5m保洁要严禁使用油漆稀释释剂、脱漆松香水水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。。不得用金属工具具铲擦门扇表面，，防止表面产生划痕痕，用干布擦拭灰灰尘即可。求部品木地板责任方地板安装单位负责责保护材料的铺设设，装修单位负责维护护。标准做地板施工单位自检检无安装质量问题题、法并经监理单位验收收合格后，由地板板施工单位将地板表面面打扫干净，满铺铺地板防潮保护膜。周周边和衔接部位用用胶带纸封闭；保洁要地板表面保洁时不不宜用湿拖把，禁禁止求使用铲刀、美工刀刀等铲刮；应先用用地板专用拖把把灰尘尘清除，然后用湿湿布擦除即可。忌用稀稀释剂、松香水、、二甲苯、酒精、脱漆漆剂等液体接触地地板，防止产生化学反应应，损伤油漆表面面部品地砖责任方装修单位标准做地砖铺贴完成后及及时清除地砖表面面泥浆及垃圾，待表面干爽后后用专用填缝剂将将拼缝填满、擦顺；法清洁完毕，用适宜宜尺寸的干净彩条条布满铺在地砖表面上，必须须确保完全覆盖。。在彩条布交接处及转角处，，需用胶带固定；；？保洁要在清洁瓷砖类产品品时禁用有颜色的的清洁剂、求易退色的干净棉布布（回丝）等擦拭拭表面。应用干净不退色的抹抹布或毛巾擦拭干干净即可，不能用铲刀、钢丝丝球等工具在瓷砖砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为为主部品橱柜责任方橱柜安装单位负责责材料铺设，装修修单位负责维护。标准做橱柜安装完成、将将台面污染清除后后即时用防潮膜满铺保护，，周边用美纹纸和和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固固法保洁要不得使用腐蚀质溶溶液，用干净不褪褪色的抹求布或毛巾擦拭干净净即可。部品浴缸责任方装修单位标准做法浴缸的五金配件（（下水地漏盖、花花洒等）一般在移交验收前前一周安装，过早早安装会给产品保护和防防盗带来不便；浴缸安装结束、验验收合格后方可进进行下道工序施工（如瓷瓷砖收边、浴缸保保护）；采用浴缸进场报装装所有的细木工板板覆盖在浴缸上面，周边边用美纹纸和瓷砖砖粘贴牢固保洁要求不得使用酸、强碱碱性等清洗剂，避避免使用坚硬粗糙材料直直接接触浴缸铀质质表面，以免产生划痕，应应用干净棉布湿润润后轻轻擦拭。部品洗手台盆责任方装修单位标准做法台盆安装完成、