房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序

房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序长沙赛为尔房地产销售代理有限公司0第一部分房地产开发基本常识

一、房地产投资的概念广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。1二、房地产投资类型

1、按投资方式分类直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。2、按投资的经济内容分类土地开发投资房屋开发投资房地产经营（包括买卖、租赁）投资物业管理和服务投资

2三、房地产开发投资的特点

由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点：商品性营利性投资数额大投资周期长对专业知识和管理经验具有高度依赖性市场的区域性和区域的价格差异性与金融及法律密切相关受政策的影响较大影响投资的风险因素多

3四、决定房地产开发投资的基本要素收益指投资产生的回报成本对未来的预期

4五、房地产开发投资应遵循的原则遵守社会利益原则盈利和增值的原则有效规避风险的原则投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则时机适宜原则便易操作原则

5六、影响房地产开发投资效果的风险因素

（共6大类26种）政治风险战争长时间的暴乱、群众性运动国家政局变化台湾海峡局势变化政策风险土地政策金融政策税收政策地方性的政策规定变化房地产制度变革产业政策社会风险区域经济的不平衡发展总体规划改变技术风险设计及施工技术规范变化异常工程地质变化规划技术指标改变经济风险土地成本变化商品房市场价格整体波动政策性的费用变化城市整体经济以及居民收入水平变化工程造价异常波动房地产租赁市场变化企业资金供应计划的变化金融政策及证券市场变化自然风险地震、海啸、台风火灾极端恶劣天气6七、房地产的三级市场架构1、房地产一级市场—土地出让市场是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。主要特点：市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。国家直接调控垄断经营。明确规定各类用地的使用性质和年限。土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。

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房地产三级市场架构（续）2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用者之间进行横向交易转让的市场。主要特点：房地产商品流通由经营向使用消费平行转移，可以说是由房地产开发向房地产消费使用的转移。交易的商品是房地产的统一体，即房屋产权与土地使用权。经营者须经资质审批，商品的销售实行“预售许可”制度。除政策性用房由政府统一定价定向销售外，交易完全市场化，不受国家垄断或政策控制。交易完成的时间比较长，涉及的经济法律关系多。8

房地产三级市场架构（续）3、房地产三级市场—房地产再转让市场是房地产消费者之间进行房地产商品再转让的市场，属于调剂余缺、从新配置的市场。主要特点：土地使用者、房屋所有人将所取得的一定年限的土地使用权或房屋所有权及其房屋所占有和使用的土地使用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。土地开发必须达到一定的条件才可获准转让。9八、与房地产开发发相关的技术经济济指标和规范规定定一、主要技术经济济指标1、规划用地面积：：指经过批准的地块块规划总用地面积积，包括可直接用用于项目开发的土土地面积和总用地地中应提供给城市市道路或其他公共共设施使用的土地地面积。2、建设用地面积：：可直接用于项目开开发的土地面积，，也称净用地面积积，但不包括应提提供给城市道路或或其他公共设施使使用的土地面积。。3、建筑占地面积：：指建筑基底（地面面一层）所占用的的土地面积。4、建筑密度：建筑总占地面积与与项目总用地面积积的比率（％）。。5、容积率：项目总建筑面积（（地上部分）与总总用地面积的比值值。6、绿地率：项目范围内各类绿绿化（包括园林小小品、休闲凉亭、、水域等）所占的的土地面积与总用用地面积的比率（（%）。10主要技术经济指标（续）7、住宅停车率：汽车的停车位数量量与住宅总户数的的比率（%）。8、地下室：房间室内地面低于于室外地平面的高高度超过该房间净净高度的1/2以上者。9、半地下室：房间室内地面低于于室外地平面的高高度超过该房间净净高度的1/3，且不超过1/2者。10、层高：上下两层楼面或楼楼面与地面之间的的垂直距离。11、室内净高：楼面或地面至上部部楼板底面或吊顶顶之间的垂直距离离。12、建筑高度：多层指建筑物室外外地坪到其女儿墙墙顶部或檐口的高高度；高层指建筑筑物室外地坪到其其檐口或屋面面层层的高度。11主要技术经济指标标（续）13、住宅建筑层数的的划分标准：建筑设计规范规定定－《住宅设计规范》规定：低层住宅：一层至三层；多层住宅：四层至六层；中高层住宅：七层至九层；高层住宅：十层以上。消防规范规定：多层住宅:九层及九层以下的的普通住宅（含底底层设有商业服务务网点的住宅）；；高层住宅:十层及十层以上的的普通住宅（含底底层设有商业网点点的住住宅）；其中：二类高层：十层至十八层的普普通住宅；一类高层：十九层及十九层以以上的普通住宅。。民间习惯叫法小高层：十层至十八层的住住宅；大高层：十九层及十九层以以上的住宅；12主要技术经济指标标（续）14、民用建筑主要类类别（按功能分类类，选摘）（1）住宅楼：供居住使用的建筑筑。单元式住宅：由多个住宅单元拼拼接而成，每个单单元均设有楼梯或或楼梯与电梯的住住宅。塔式住宅（也称独独立单元式住宅或或点式住宅）：以公共楼梯或楼梯梯与电梯组成的交交通中心为核心，，将多套住宅组成成一个单元独立建建造，且每套住宅宅的进户门至楼梯梯间门或消防前室室门的距离不超过过10米的住宅。通廊式住宅：由公共楼梯或楼梯梯与电梯通过内、、外廊进入各套住住宅，且至少有一一套住房的进户门门至楼梯间门或消消防前室门的距离离超过10米的住宅。跃层式住宅：设有套内楼梯且每每套包含两层或三三层楼面的住宅。。跃廊式住宅：通过一层水平共用用走道，联系两层层或三层楼面各套套住房的住宅。（2）商住楼：由底部商业营业厅厅和住宅组成的建建筑。（3）综合楼：具有两种或两种以以上使用功能的建建筑。（4）其他：办公楼、商业楼、、酒店等等。13主要技术经济指标标（续）15、面积指标建筑面积:具备上盖且结构牢牢固，层高在2.2米以上的永久性建建筑的房屋外墙（（柱）勒脚以上各各层的外围水平投投影面积，包括阳阳台、走廊、地下下室、室外楼梯等等。使用面积：房屋户内全部可供供使用的空间面积积，按房屋内墙面面水平投影面积计计算。不包括墙、、柱等结构构造和和保温层的面积。。居室面积：仅指卧室、起居室室（厅）的使用面面积。产权面积：系指权属人（或称称产权人）依法拥拥有房屋所有权的的房屋建筑面积。。销售面积：包括房屋套内建筑筑面积和应分摊的的共有建筑面积组组成。套内面积：由房屋外围墙体中中心线的水平投影影面积和阳台应计计算的面积组成。。共有建筑面积：指各权属人共同占占有或共同使用的的建筑面积。14（二）各类住宅主主要技术规范要求求住宅楼是供居住使使用的建筑，不同同的住宅楼虽然具具有同样的使用功功能，但是不同类类型的住宅楼由于于其在建筑层数、、平面组合方式等等方面的不同，在在建筑、结构、消消防、民防等技术术规范的要求上存存在较大的差异，，并最终导致建造造成本和公共面积积比例的差异，在在确定项目开发方方案时应慎重。15各类住宅主要规范范要求比较分析表表1公共部位设计类别多层A(≤6层)多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯16各类住宅主要规范范要求比较分析表表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。17各类住宅主要规范范要求比较分析表表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。18第二部分房地地产项目开发全程程运作程序19房地产开发商在每每一个房地产项目目中均经历投资、、开发和建设三个个过程项目建设过程市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织进度质量品牌传播销售组织物业管理成本项目开发过程项目投资过程投资过程开发过程建设过程经营目标：通过投投资活动来获取投投资收益，实现现现金回收风险控制：投资决决策、项目监控运作方式：通过土土地投资产生投资资收益而行使重大大决策以及监控权权力经营目标：通过对对项目开发全过程程的经营管理活动动获取开发利润风险控制：项目定定位、项目管理运作方式：通过对对项目开发日常的的管理行使相应的的权利与责任决策拿地阶段规划设计阶段项目施工阶段销售服务阶段经营目标：按工期期保证工程质量、、安全前提下以最最小成本完成工程程建设风险控制：成本管管理、工程进度、、合同签订运作方式：充分使使用外协单位，通通过总包管理方式式行使施工组织职职能战略投资技能房地产开发技能施工建设技能532所需技能绩效比重结合这三个过程的的自然嵌套关系，，可形成项目的三三级管理体系。对对应到房地产组织织框架即可形成房房地产企业的典型型三级管理体系决策拿地阶段规划设计阶段销售服务阶段市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计品牌传播销售组织物业管理项目施施工阶阶段招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量招标投标施工组织进度质量成本投资过程开发过程建设过程物业管理物业管理物业管理项目考核过程监监控过程监监控投资方方案设计图图纸集团城市公司项目部部招标投标招标投标招标投标招标投标物业管理物业管理物业管理投资收回房地产产开发发的本本质：：整合合房地产产项目目开发发的全全过程程一般般要经经过以以下五五个阶阶段：：1、项目目确立立阶段段2、项目目前期期阶段段3、项目目实施施阶段段—工程施施工和和产品品销售售。4、项目目验收收交付付阶段段5、收尾尾阶段段具体内内容详详见《房地产产项目目开发发全程程运作作程序序图》22房地产产项目目开发发全程程运作作程序序图－－123房地产产项目目开发发全程程运作作程序序图－－1房地产产项目目开发发全程程运作作程序序图－－224房地产产项目目开发发全程程运作作程序序图－－325第三部部分房房地地产项项目开开发成成本及及开发发周期期一、项项目开开发成成本费费用构构成及及其资资金投投入特特点房地产产开发发项目目的成成本和和费用用构成成复杂杂、变变化因因素多多、不不确定定性大大，不不同类类型的的开发发项目目，由由于选选择不不同的的建筑筑类型型、层层数和和结构构，建建筑装装饰标标准、、机电电设备备和配配套设设施配配置标标准以以及工工程地地质状状况不不同等等等，，在开开发成成本和和费用用方面面都存存在一一定的的差异异。在在此难难以笼笼统的的谈论论项目目具体体的成成本和和费用用标准准，仅仅就一一般房房地产产开发发项目目通常常的成成本和和费用用构成成以及及相关关的资资金投投入特特点作作一些些简要要的说说明。。26开发项项目主主要成成本与与费用用构成成一览览表开发直接成本土地成本应缴土地出让金征地及拆迁安置补偿费

土地其他成本契税

前期费用开发方案企划费基础设施配套费临时设施费勘察设计费报批及其他杂费

工程建造成本主体工程主体建安工程机电设备安装工程

配套设施工程费电力供水煤气电话、电视安防及智能化设施雨污水及道路园林绿化景观工程

质监及监理费工程质量监督费工程监理费

其他成本不可预见费物业公共维修基金财务费用期间费用项目管理费销售费用

27开发项项目主主要成成本费费用的的资金金投入入特点点表1成本及费用项目资金投入特点土地购置成本应缴土地出让金按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。征地及拆迁安置补偿费根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。土地其他成本主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。契税在办理“土地证”前，按应缴土地出让金的3%计缴。前期费用开发方案企划费一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的1‰~2‰，付款多为分期。勘察设计费设计费：签合同付20％，方案约占30％～40%，初步设计完付至50％，完成施工图付至90%，留10%作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。临时设施费围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前1~2个月完成。报批及其他杂费主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。基础设施配套费一般在办理《工程规划许可证》时缴交。28开发项项目主主要成成本费费用的的资金金投入入特点点表2成本及费用项目资金投入特点工程建造成本主体工程主体建安工程不同项目的差异比较大，另列说明。机电设备安装工程订货付15%～30%，到货付至70%，安装合格后付至95％，留5%保修金。电梯：供货期2～3个月，设备安装期40～60天,但土建配合期较长，一般在竣工前4~6个月到货；发电机：供货期20～30天，设备安装期15～30天。配套

设施工程费电力、供水签施工合同后进场施工前付清全款。电力：一般在竣工之前的4~6个月签合同并进场。供水：在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的2~3个月进行。煤气签施工合同时付30%，进场前付至70％，通气前付30％，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。电话、电视安装一般在竣工之前的2~4个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。安防及智能化安装一般在竣工之前的2~4个月进行，按进度付款。雨污水及道路在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。园林绿化景观一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。质检及监理费质量监督费一般为监理费的10%在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。29开发项项目主主要成成本费费用的的资金金投入入特点点表3成本及费用项目资金投入特点其他成本物业维修基金按工程总造价的2%在综合验收前缴交。不可预见费相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。财务费用利息及筹资费用，据实发生。期间费用项目管理费即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。销售费用即时发生，应结合销售进度合理安排。30房地产产开发发项目目主要要经营营税费费表营业税按商品房销售收入（实际到账额）的5％计算，按月计缴。附加税城市维护建设税按营业税的7％计算，随营业税缴交。教育费附加按营业税的3％计算，随营业税缴交。地方教育费附加按营业税的1％计算，随营业税缴交。印花税按合同金额的0.3‰计算。土地增值税目前我市尚未正式开征。企业所得税目前我省各地基本上是采取预估利润（一般按销售收入的15％），按月在缴纳营业税的同时预征所得税，项目开发结束后再据实征税的办法。交易规费合同鉴证费住宅3元/M2，店面12元/M2，车库（位）7元/M2或200元/位（无面积）。由开发商缴交。契税按总房价的3％，普通住宅按总房价的1.5％计算。由买受人缴交。印花税、土地登记费、房屋登记费、权证工本费：住宅185元/宗起、店面或车库255元/宗起。由买受人缴交。31二、项项目开开发周周期房地产产开发发项目目开发发运作作过程程涉及及的政政府审审批部部门和和审批批事项项多，，各地地的地地方性性法规规、审审批环环节、、审批批时限限不尽尽相同同；不不同开开发地地点的的地质质情况况变化化比较较大，，不同同建筑筑类别别在设设计和和施工工技术术规范范方面面差异异比较较大，，不同同地区区在技技术规规范要要求和和施工工限制制条件件方面面也存存在一一定的的差异异，加加之开开发商商实力力、管管理经经验和和项目目建造造标准准的不不同，，这些些因素素都直直接影影响着着项目目的开开发周周期。。因此此，对对项目目的开开发周周期不不能一一慨而而论，，应根根据各各项目目的实实际情情况进进行具具体的的分析析和评评判。。32房地产产项目目开发发工期期分析析表开发阶段步骤分项多层

(9层以下)二类高层

(10~18层)一类高层

(19~30层)前期阶段

项目定位及开发策划30~60天方案设计20~30天初步设计30~45天地质勘探20~30天施工图设计60~90天报批及其他45~90天临时设施及施工招标30~60天综合工期一般为9个月，快则6个月，慢则一年主体工程

施工基础工程砼基础：20~30天

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桩基：30~90天，验收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主体结构工程每月3层每月4层每月4~6层土建后期及设备安装90~150天150~240天180~300天综合验收室外配套设施工程60~180天收尾阶段产权证办理及财务清算三个月～半年33报建流流程规划要要点批批复土地证证办理理项目公公司设设立项目立立项建设用用地规规划许许可证证前期报报建工工作环境评评估土地使使用证证书项目开开发前前准备备建筑工工程规规划许许可证证单体审审查、、建筑筑工程程规划划许可可证管线、、排许许可证证总平设设计报报审开工前手续办理理34施工许可证余泥、噪音排放放许可夜间连续施工许许可建设期间办理消防、人防专项项审查竣工验收备案专项验收预售许可证建设完成35中华人民共和国国城乡规划法于于2008年1月1日实施，下面基基本上是按照报报建先后顺序来来说。1规划要点批复阶阶段、土地证证、建设用地规规划许可证是进进行房地产开发的前提.简单的说一下，，规划要点批复复由规划部门颁颁发，确定土地地使用强度指标标的法律依据，，重要指标：容容积率、建筑密密度、覆盖率等等，另外会对停停车位配置、东东西南北退让等等要求、建筑分分类、用地性质质及面积上限。。建设用地规划划许可证由规划划部门颁发，核核定土地用途及及用地界线的法法律依据。土地证由国土部部门颁发，土地地权属证明，载载明了土地用途途及使用期限。。一般来说，一一块地，必须要要由规划部门核核定规划要点，，国土部门必须须依据规划部门门核定的土地功功能及土地使用用强度，才能计计算出土地出让让金，在土地证证上载明土地用用途及年限。36新城乡规划法第第三十八条：城城市、镇规划区区内以出让方式式提供国有土地地使用权的国有有土地使用权出出让前，城市、、县人民政府城城乡规划主管部部门应当依据控控制性详细规划划，提出出让地地块的位置、使使用性质、开发发强度等规划条条件，作为国有有土地使用权出出让合同的组成成部分。未确定定规划条件的地地块，不得出让让国有土地使用用权。营业性用地原则则上须经过招拍拍挂程序以出让让方式进入市场场，签订国有土土地使用权出让让合同后办理国国土使用证。建建设单位应持建建设项目的批准准或备案文件和和国有土地使用用权出让合同，，向城市、县人人民政府城乡规规划主管部门领领取建设用地规规划许可证。申领规划许可证证须备文件：立立项文件、环评评、土地使用证证书等372项目公司设立、、立项、环境评评估、资质这四项几乎是每每一个项目要开开始的时候必须须要搞的东西。。非常的社会主主义特色。不过过这里也有些东东西很有趣，与与法律的关系也也比较大，比如如设立项目公司司。这里要注意一下下，母公司拍到到土地，转到其其全资设立的项项目公司名下，，按我国法律，，不属于交易。。因此，房地产产公司可以任意意设置项目子公公司，房子卖完完后再把它实体体上消灭，只留留下一个壳。这这种操作模式没没什么法律风险险可言，非常的的经济实用，因因此现在国稍微微有点规模的房房地产公司都这这么干。立项，主管部门门为当地发展与与改革委员会。。这个东西纯粹粹是计划经济时时代留下的产物物，立项主要考考察的项目的投投资额及可行性性。需准备的文文件：公司营业业执照、税务登登记、环评、可可研等。可行性性研究报告是政政府参考的一个个重要文件，当当然。立项与其其他程序的先后后关系那更是异异常随便的事情情。譬如最近国国家的政策，要要求先把环境评评估搞了再回头头来立项。这是是基于加强环境境保护促进可持持续发展的考虑虑。但在很多地地方，环评的一一项主要前提材材料就是立项批批文。立不了项项根本做不了环环评。具体情况况在分别对待。。383总平面审查阶段段这个阶段各地的的叫法不一样，，听得比较多的的叫“修建建性详细规划审审查”这个个阶段就是审查查小区的总平面面规划图纸，审审查建筑物布置置、每栋单体建建筑高度、各栋栋单体建筑之间间间隔、间距，，日照是否合规规，总容积率，，建筑密度，消消防规范（大部部分城市的规划划部门会召开评评审）。消防防通道的设置，，高层建筑四周周必须设立环形形消防车道。审审总平面是整个个开发报建过程程中较复杂的过过程，这个过程程一般都要2、3个月。4管线综合审查、、排水许可证管管线综合审查是是规划部门的专专业审查内容之之一，管线综合是啥？？包括三大项：：小区给排水管管线、强电线路路、弱电线路。。给排水就是怎怎么引自来水进进小区，然后怎怎么把生活污水水和雨水排出小小区；强电就是是生活用电，线线路从哪里进，，怎么上楼，怎怎么进门；弱电电的内容就多了了什么有线电视视线、各类通讯讯线路、网线、、内部监控线路路，等等等等，，很多。这些东西设计协协调的部门包括括市政、供电、、供水、通讯等等多部门的协调调及资料查询。。395单体审查、建筑筑工程规划许可可证就是总平面规划划的基础上，落落实单体建筑的的设计方案。建建设工程规划许许可证是有关建建设工程符合城城市规划要求的的法律凭证，是建设单位建建设工程的法律律凭证，是建设设活动中接受监监督检查时的法法定依据。（没没有此证的建设设单位，其工程程建筑是违章建建筑，不能领取取房地产权属证件。）建设工程类建建设工程规划许许可证申报文件件：①《建设工程规划许许可证》申请表1份，并加盖申请人印章②有关计划批准文文件、设计条件件或规划方案审审批意见③土地使用权属证件及附图④1/500或1/1000地形图两份，地地形图上应由设设计单位用HB铅笔标明下列内内容：建筑基地地用地界限、建筑物外轮廓廓及层数、新建建建筑物与基地地用地界限、道道路规划红线及相关控制线、、相邻建筑物间间距尺寸轴线标标号；(作图格式见《报送建筑工程设设计方案、建设设工程规划许可可证地形图示意意图》)；⑤符合出图标准准并加盖建筑设设计单位设计出出图章的1/500或1/1000总平面设计图两两份。40⑥建筑施工图一一套，图纸须加盖设计单位位图章；⑦分层层面积表(应按国家有关建建筑面积规定计算)；⑦分层面积表(应按国家有关建建筑面积规定计计算)⑧建筑工程预算书⑨相关单位部门门审核意见⑩日照分析文件一份（（可选）规划部门要求的的其他资料6消防和人防专项项审查办理消防报建需需提供资料：建建设工程消防审审核申报表、图图纸（总平面、、立面、剖面、、平面分布）、、规划红线图。。人防报检资料：：报建项目总平平面图，人防工工程单体设计建建筑平面图、一一层建筑平面图图和建筑剖面图图（一式三份）），施工图设计计（建、结、风风、水、电）（（一式三份）。。41消防报建、人防防报建基本规范范：12层以上要设置专专门的消防电梯梯，17层以上设置剪刀刀楼梯，这些强强制性规范已经经是铁律。个人人没见过有开发发商能绕得过这这些强制性规范范的即使能绕过过去将会获得巨巨大的回报，譬譬如减少一套楼楼梯，那是多么么好的事情啊，，但是基本上没没人敢去办。起起码我不敢。个个人日后的职业业生涯中，也不不敢。人防工程是非常常神经的一样中中国特色的东西西。不知道这个个东西算啥。真真要有空袭了绝绝对不会呆在高高层建筑的地下下室里，911那栋大楼就是前前车之见。真要要被炸了楼，呆呆在地下室里绝绝对活埋掉。呵呵呵，开个玩笑笑。7节能审查、施工工图审查在领取取建设工程规划划许可证之后，，设计公司在建建筑施工图的基基础上再次细化化，完成结构施施工图、水电施施工图等等全部部施工图及结构构计算书等，完完成节能设计，，做一个节能计计算书，就可以以开始这两项审审查了。428余泥排放许可、、噪音排放许可可、夜间连续施施工许可9质量监督、安全全监督质量监督站和安安全监督站都是是建设部门下属属机构。拿施工工许可证之前，，必须得去两个个站审批手续。。现实的操作中中，但凡涉及到到检测的就由质质监办；不需要要检测，一般用用肉眼就能发现现毛病的就属于于安监的职责。。由于质监搞检检测，比如桩荷荷载检测、水泥泥检测，这些东东西，都是收费费项目。10施工招投标、监监理报建11施工许可证为了加强对建筑筑活动的监督管管理，维护建筑筑市场秩序，保保证建筑工程的的质量和安全，，根据《中华人民共和国国建筑法》、《建筑工程施工许许可管理办法》等法律、法规规规定，1999年12月1日起在全国施施行建筑工程程施工许可证证制度。申请的准备：：（1）施工场地已已基本具备施施工条件；（2）已经办理该该建筑工程用用地批准手续续；（3）在城市规划划区的建筑工工程，已经取取得规划许可可证；43（4）需要拆迁的的，其拆迁进进度符合施工工要求；（5）已经确定建建筑施工企业业；（6）有满足相关关设计规范要要求的施工图图纸；（7）已在质量监监督主管部门门及安全监督督主管部门办办理相应的质质量、安全监监督注册手续续；（8）建设资金已已经落实，工工期不足1年的，到位资资金不得少于于工程合同价价款的50％；工期超过过1年的，到位资资金不得少于于工程合同价价款的30％。12放线、验线这个就简单的的说一说吧。。图纸审核通通过之后，要要把图纸上的的建筑物在实实地上落实