房地产企业工程管理二

房地产企业工程管理

卢卫东1卢卫东简介大学讲师，工学硕士。1992年～1996年，在高校建筑设计研究院从事工程结构设计和教学工作，担任结构室副主任。1997年～1999年，在高校从事国家交通部研究课题“湖北龙潭河大桥260米跨度钢管微膨胀混凝土结构”的研究工作，课题成果经专家组评定，认为达到了国际一流、国内领先水平。

2000年～2002年，在中海地产先后担任深圳地区项目技术负责、质量部经理、集团公司工程部副总，全面主管过工程技术、工程质量监控、工程进度监控、工程档案、工程报建与验收、工程售后维修等工程管理方面的工作，参与或负责了80多万平方米项目的工程管理工作，负责了50多万平方米项目的选材用料工作。2003年，担任朗钜地产工程中心总经理，全面负责公司工程管理工作，提出了房地产工程管理六大体系六个流程四个延伸的管理思路。2004年，深圳市诚则成企业管理顾问公司房地产工程管理顾问。2讲座提纲房地产工程管理“三要素”探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向

房地产工程管理方法－即六大体系六个流程四个延伸各管理体系的操作理念如何理顺房地产工程管理流程案例分析3房地产工程管理“三要素”公司的工程管理资源环境

房地产企业内部工程管理思路是否统一

房地产工程管理方法

4探讨房地产企业工程管理模式－暨从我国建筑总承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向探讨房地产工程管理模式的背景

国际工程总承包管理模式及其特点（不详介绍）

我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工程总承包的基本情况及优点）

工程总承包这么好，为什么在我国推行不了？

建筑施工总承包裂变分析

近期我国房地产工程管理的发展方向

影响房地产工程管理模式改变的几种可能

5房地产工程管理方法房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。

房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。6房地产工程管理方法－工程计划管理体系工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分。工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调。工程计划管理体系的主要内容：◆工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点）◆工程实施过程中组织架构及人员的安排；◆工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划；（重点）◆工程质量规划；◆工程投资（成本）规划；◆信息沟通与传递规划；◆工程风险的应对措施；◆产品交接及运行规划。

7房地产工程管理方法－工程技术管理体系工程技术管理体系是房地产工程管理的基础和底盘。没有技术底盘，工程成本控制不住或者说控制得不科学（举门窗配件的例子）；没有技术底盘，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、地盘经理敬业一点，质量就好一点，而不能保证公司所开发楼盘质量的稳定性。工程技术管理体系的主要内容：◆工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；（重点）◆工程选材用料标准的制订；（重点）◆各项分部工程技术标准的制定；

◆招标技术标的评审与确定；◆重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定；◆工程技术交底与培训；◆现场技术管理工作的指导与监督。8房地产工程管理方法－工程成本管理体系工程成本管理体系是公司经营最关心的，也是公司老板所关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、控制设计阶段、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制。工程成本管理体系的主要内容：◆项目工程成本测算与现金流安排，确定付款原则；（重点）◆工程成本数据库的建立与跟踪完善；◆工程供方资源管理

；

◆项目工程成本目标的制定；（重点）◆工程招标管理（包括采购）；◆工程合同交底与工程合同管理；◆工程成本动态评估与管理；（重点）

◆预付款与进度款支付管理；

◆工程竣工结算管理；

◆保固金支付管理。9房地产工程管理方法－工程质量与安全管理体系质量是企业的生命。虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题，面对业主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上至公司老板，都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常有必要的。工程质量管理体系的主要内容：◆工程质量标准的定位分析；（重点）◆重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认；◆承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督；（重点）

◆工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制；◆重大工程质量与安全处理的应急措施。10房地产产工程程管理理方法法－工工程风风险管管理体体系工程风风险管管理。。做任任何工工作都都存在在风险险，工工程管管理同同样存存在风风险，，所以以我们们那要要对工工程风风险进进行识识别、、预警警和采采取应应急措措施。工程风风险管管理体体系的的主要要内容容：◆工程风风险识识别一一览表表；◆工程风风险可可能出出现的的概率率和损损失估估算；◆工程风风险管管理重重点；◆工程风风险防防范对对策；◆工程风风险管管理责责任划划分。11房地产产工程程管理理方法法－现现场管管理标标准化化有了严严谨的的计划划管理理体系系，有有了工工程技技术底底盘，，有了了工程程成本本动态态控制制的套套路，，有了了完善善的工工程质质量监监控系系统，，有了了工程程风险险的防防范措措施，，现场场管理理就会会变得得很轻轻松，，现场场管理理就可可以做做“麦当劳劳”，做现现场管管理标标准化化，这这样就就可以以降低低我们们对现现场管管理人人员的的要求求，避避免房房地产产工程程管理理对项项目部部的依依赖。。现场场管理理标准准化通通过6个流程程来实实现。现场管管理标标准化化的主主要内内容：：◆计划管管理流流程；（重重点））◆现场工工程技技术管管理流流程；◆工程质质量控控制流流程；◆合同管管理与与现场场签证证管理理流程程；◆甲供材材料管管理流流程；◆文件管管理流流程。。12房地产产工程程管理理－建筑产产品人人性化化功能能开发发建筑产产品与与其它它工业业产品品，比比如冰冰箱、、彩电电，都都是为为消费费者生生产的的消费费品，，都是是一种种产品品，从从这个个意义义上讲讲，建建筑产产品与与其它它工业业产品品来说说，没没有什什么区区别。。建筑产产品人人性化化的考考虑或或者精精致程程度，，就远远远不不如工工业产产品。。著名的的房地地产公公司，，万科科、中中海等等品牌牌公司司，已已经开开始致致力于于建筑筑产品品人性性化功功能研研究，，2003年是万万科的的建筑筑无限限生活活空间间年，，就是是深化化建筑筑产品品的细细部推推敲。。建筑设设计市市场目目前的的实际际现状状，要要求房房地产产企业业自己己要研研究建建筑产产品的的人性性化功功能。。举例说说明建建筑产产品人人性化化功能能开发发。建筑篇篇。园林篇篇。13房地产产工程程管理理－建筑产产品高高新技技术应应用盖房子子，秦秦砖汉汉瓦几几千年年，行行外人人士总总觉得得我们们这些些盖房房子的的是“老土”，在目目前高高新技技术发发展迅迅猛的的时期期，我我们有有必要要引进进成熟熟的高高新技技术，，提升升产品品的方方便性性和舒舒适度度。在建筑筑高新新技术术方面面，是是技术术领先先了，，应用用落后后了，，我们们这些些房地地产专专业人人士没没有真真正起起到沟沟通高高新技技术与与客户户之间间桥梁梁的作作用。。那些能能够给给客户户带来来安全全、生生活便便利方方面的的高新新技术术，我我们非非常有有必要要尽快快推荐荐给客客户，，远程程控制制空调调、洗洗衣机机等。。14房地产产工程程管理理－建筑产产品质质量缺缺陷的的维修修建筑市市场的的客观观情况况，建建筑产产品质质量缺缺陷在在所难难免，，这是是一个个客观观的事事实。。业主的的维权权意识识越来来越强强，房房地产产企业业面临临着较较大的的维修修压力力。建筑产品质质量缺陷维维修是我们们服务的一一个延伸，，在建筑产产品后期服服务方面，，应该说，，房地产企企业落后于于部分工业业产品企业业，象海尔尔、美的等等等。搞好好产品的后后期服务，，是提升企企业品牌、、培养回头头客的重要要环节。这这也是我所所提倡的真真正做好客客户服务的的意图。一个优秀的的工程师，，不一定是是一个优秀秀的维修工工程师，建建筑产品质质量缺陷维维修对维修修人员除了了专业知识识要求外还还有特殊的的要求，比比如：善于于与业主沟沟通、有耐耐心，所以以专业维修修队伍将会会应运而生生。在深圳，地地产公司有有专门的客客户服务部部负责维修修，维修工工作有了一一定的深度度。举例：：中海地产产的维修简报、维修总结。15房地产工程程管理－员工与供应应商培训员工培训。。一个团队队能否形成成，单兵优优势能否转转化成集团团军的优势势，关键是是理念是否否统一，也也包括技术术、成本、、质量、进进度方面的的理念，所所以通过培培训统一理理念是有必必要的。这这也是前面面我在房地地产工程管管理“三要素”中强调的第第二个要素素。供应商培训训。工程项项目，一块块砖一片瓦瓦，都是施施工单位拿拿上去的，，地产公司司的思路统统一了，施施工单位不不能理解无无法执行，，工程管理理的良好愿愿望也无法法实现。16房地产工程程管理六大大体系与承承建单位、、监理机构构工作的关关系（1）根据《建设工程项项目管理规规范》（GB/T50326－2001）的要求，，施工单位位工程管理理工作可以以归纳为“四控四管一一协调”，即进度控控制、质量量控制、安安全控制、、成本控制制、现场管管理、合同同管理、信信息管理、、生产要素素管理、组组织协调。。监理单位工工程管理工工作可以归归纳为“三控二管一一协调”，即进度控控制、质量量控制、成成本控制、、合同管理理、信息管管理、组织织协调。房地产工程程管理六大大体系，即即计划管理理体系、工工程成本管管理体系、、工程技术术管理体系系、工程质质量与安全全管理体系系、工程风风险管理体体系、现场场管理标准准化。17房地产工程程管理六大大体系与承承建单位、、监理机构构工作的关关系（2）因工程管理理行为主体体的不同，，房地产工工程管理与与施工单位位、监理机机构的工程程管理肯定定存在差异异，关注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表现在以下下几个方面面：◆工程进度控控制方面：：房地产企企业的计划划安排是施施工单位、、监理单位位计划安排排的依据，，房地产企企业的计划划管理从业业主宏观控控制的角度度，对整个个项目的实实施进行全全面布置，，而施工单单位仅仅局局限于工程程本身，相相对更微观观一些。◆工程技术管管理方面：：施工单位位和监理单单位关注的的是施工方方案、施工工构造以及及施工工法法，而房地地产工程技技术管理的的任务则是是将营销理理念转化为为工程技术术标准（技技术参数）），然后按按照确定的的技术参数数进行招标标，定标后后确定的产产品部品或或者施工出出来的产品品，符合营营销意图。。◆工程成本控控制方面：：施工单位位和监理单单位关注的的是对工程程合同成本本的控制，，房地产企企业关注是是项目的投投资回报成成本。18房地产工程程管理六大大体系与承承建单位、、监理机构构工作的关关系（3）因工程管理理行为主体体的不同，，房地产工工程管理与与施工单位位、监理机机构的工程程管理肯定定存在差异异，关注的的角度不同同，采取的的方式不同同，主要表表现在以下下几个方面面：◆工程质量控控制方面：：施工单位位和监理单单位关心的的是按图施施工、符合合国家或地地方的施工工质量验收收标准，房房地产企业业则关心的的是客户产产品质量标标准；施工工单位考虑虑如何保证证把工程质质量做好，，房地产企企业关心是是施工单位位和监理单单位是否健健全了保证证工程质量量的管理体体系。◆工程现场管管理方面：：施工单位位考虑如何何组织施工工，房地产产企业检查查施工单位位和监理单单位是否有有完善的现现场管理体体系。19回顾房地产产工程管理理方法房地产工程程管理六大大体系：工工程计划管理体体系、工程程技术管理理体系、工工程成本管管理体系、、工程质量量与安全管管理体系、、工程风险险管理体系系、现场管管理标准化化。房地产工程程管理