安徽阜阳项目定位销售执行策划的报告-XXXX年

安徽阜阳项目定位销售执行策划的报告__XXXX年前言问苍茫大地

谁主沉浮？“话说天下大势，合久必分，分久必合”、“乱世出英雄”——在09年房地产市场动荡的环境影响下，2010年阜城房地产英雄之战即将上演·······在本项目策划销售过程中，建华地产从大势出发，从项目本身着手，仔细研究市场，用服务百分百的态度，以“实效源于真实”为原则，客观而全面的提升产品潜在的优势，加之本项目独特的强者之势，相信：傲视天下主沉浮者——举目共同鉴证！英雄价值体现：体现一：树立品牌与知名度体现二：提升产品价值，实现利益最大化体现三：抓住最佳时机，以阜城第一小户型抢先登陆，缩短销售周期体现四：完美服务客户群体，从而实现企业的可持续发展战略沙场点兵树立旗号亮剑挥师凯旋天下大势市场背景篇项目分析篇项目定位篇营销攻略篇销售组织篇问苍茫大地谁主沉浮？第一部分市场背景篇——天下大势

分析竞争对手，知己知彼，百战不殆从大环境着手，寻求项目机遇地段决定价值，分析小区域，找到有力武器针对宏观调控政策，面对挑战，寻求突破口整体市场研究FOCUS1从大环境着手，寻求项目机遇····阜城区域市场研究FOCUS2阜阳城区颍上县阜南县临泉县太和县界首市房屋竣工总面积273.476.5927.2624.3432.4867.1其中:新开工面积76.9723.6616.0110.116.9126.35竣工面积27.612.5610.59.1316.5617.232009年阜阳商品房建设情况单位：万平方米阜城区域市场研究FOCUS22009年度阜阳城区商品房销售走势图销售面积：平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1500001200008000040000阜城区域市场研究FOCUS21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售价格：元/平方米4000300020002009年度阜阳城区商品房销售价格走势图阜城区域市场研究FOCUS2阜城09-10年商品住宅与存量住宅成交情况FOCUS2阜城09-10年商品住宅与存量住宅成交价格情况阜城区域市场研究FOCUS2地段决定价值，分析小区域，找到有力武器··········商品房市场：2010年1-3月份，全市商品房销售备案面积41.61万m2，阜城18.73万m2其中：1月份4.65万m2，环比下降71%；2月份7.5万m2，环比上涨61%；3月份6.58万m2，环比下降12.3%

阜城区域市场研究FOCUS2地段决定价值，分析小区域，找到有力武器··········阜城商品房销售价格：1月份3717元/m2，其中住宅3573元/m2；2月份3607元/m2，其中住宅3433元/m2，环比分别下降3%和3.9%；3月份3653元/m2，其中住宅3500元/m2，环比分别增长1.3%和2%

阜城区域市场研究FOCUS22009年度阜城楼盘销售TOP排行榜排名项目名称套数排名项目名称面积1易景国际花园9291易景国际花园91145.532依泉庭苑7972依泉庭苑78558.823电力明园6443电力明园72393.434港利上城国际6314港利上城国际70552.185怡和庄园二期6175外滩国际黄金水岸62378.096中央豪景5786怡和庄园二期61050.337外滩国际黄金水岸4967万霖花苑50222.028万霖花苑4958天瑞名城50205.299天瑞名城4679天筑逸景小区46643.7610天筑逸景小区42410中央豪景44080.85阜城整体市场研究FOCUS1从大环境着手，寻求项目机遇····

阜城视角阜阳市整体市场研究FOCUS1居民人均收入处于长江三角洲中下游水平，但居民增长处于长江三角洲前列，购买力增长较快；经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展；第三产业迅速发展，带动城市经济活跃，消费潜力巨大阜阳市固定资产投资带来的经济规模的扩大推动了经济的快速增长；与经济发达的沿海及苏浙地区相比差距较大，居民经济收入不高，导致阜阳房地产市场的购买力有限；阜阳市总体经济规模不大，处于长江三角洲中下游水平，发展潜力巨大；经济运行结论：城市经济的快速发展，居民收入稳步快速增长；对房地产市场整体发展利好提供了保障，同时对于房地产市场整体价格的走高，起到了积极的推动作用！阜阳市整体市场研究FOCUS1

阜阳市整体市场研究FOCUS12009年生产总值单位：亿元指标2009年增长%地区生产总值607.812.8第一产业175.16.9第二产业218.120.5工业183.822.2建筑业34.310.6第三产业214.69.7物流31.73.1批发、零售51.413.7住宿、餐饮11.319.0金融业17.213.5房地产业25.79.8其他服务业77.38.12009年规模以上工业增加值单位：万元指标2009年增长%工业增加值155138526.7轻工业46938623.3重工业108200028.9国有企业21877115.9集体企业677511.1股份合作企业518324.7股份制企业119747231.8外商和港台企业82876-1.4其他4030840.8国有控股企业47615013.8新建企业100231622.6大中型企业93022417.7

另：全年人口出生率15.16‰，比上年下降0.70个千分点；自然增长率9.35‰，比上年提高0.18个千分点。年末户籍人口1000.5万人，比上年增加12.7万人；常住人口832万人，比上年减少4万人。城镇化率32.4%，比上年提高1.8个百分点。

全年城镇居民人均可支配收入12693元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长9.5%；城镇居民人均消费性支出10093元，增长8.9%。

城市研究小结1）阜阳市功能定位于长三角向江浙地区的枢纽性城市，地位城突出，城市发展前景好；2）城市产业规划目标明确，发展动力强劲；3）城市交通环境的占极大优势，将推动整个城市的快速发展，进一步突显发展地位;4）未来阜阳城市的吸引力巨大，将推动阜阳房地产的快速发展。关键词：城市功能定位与产业规划目标明确，城市经济和发展更加有利推进，必将吸引大量投资者的眼球。阜阳市整体市场研究FOCUS1本案区域市场研究FOCUS2地段决定价值，分析小区域，找到有力武器··········本案区域市场研究FOCUS2本案优势地理优势：阜王路与双清路交叉口，周边105国道、清河东路贯通，交通便捷。且毗邻市政府、市公安局、武警支队等，地处繁华市中心。地段是主要优势卖点。生活配套完善：华联大厦，中清河畔、十五中等购物、休闲、教育应有尽有，随着本案的运行此区域配套更加完善；教育配套提升：阜阳师范学院、十五中、清河小学、双翔中英幼稚园、小红帽幼儿园、111实验中学、英才电脑学校楼盘规模小、品质在精：本案精心运营，配合交通、周边配套及中清河畔景观将拉升整个的楼盘档次；升值潜力大、、、本案区域市场研究FOCUS2片区楼盘一览表项目名称类型在售户型占地（㎡）建面（㎡）销售率均价（元/㎡）户型面积项目优劣势分析丽丰一品高层三房两厅为主二房两厅177.1亩56万70%420080--130交通便捷、环境优美、“三清冠颍”，毗邻颍州区政府，坐享国际顶尖配套，优享名校资源，是阜阳第一个全高层社区，但进度缓慢蓝堡城高层三房二厅4.23万12.7万95%3900剩余109-130特有的简洁、前卫时尚。以中小面积为主，适合现代时尚的年轻人的选择。已进入尾盘。怡和庄园小高层、多层多层三室两厅为主小高层为单身公寓112亩5万100%350060--110地段较好与本案有相似之处，且以中小户型为主，升值潜力大。但已销售结束，与本案不构成威胁金悦时代暂未定暂未定据地段及形式分析，此案无论从住宅户型、周边配套等来看，必将成为本案主要竞争对手浙江商会暂无资料分析：由阜城各个楼盘及周边楼盘销售情况来看，目前阜城中小户型较为热销，并随着社会发展，生活节奏的提升及物价房价的高涨，中小户型将备受关注。东平片区区域市场研究FOCUS2小结：本案片区配套齐全，地理位置优片区楼盘整体走高档路线片区楼盘户型主要以三房为主小户型市场空缺房地产政策分析FOCUS3针对宏观调控政策，面对挑战，寻求突破口···政策是市场大势的晴雨表，面对国家对房地产市场宏观调控的多项政策一条接一条的冲击中国房地产市场，把控政策的透彻与否直接关系到房地产项目能否在市场上展现英雄之师······今后未取得预售许可开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售4月15日，推出“国四条”，其中规定，一、对购买首套自住房面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；今年国家加大对经济适用房，廉租房的建设。国土部要求，缩短土地开发周期，每宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招拍挂活动拿新的土地今年1月7日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国十一条”，二次房贷首付款比例不得低于40%。

国务院发出通知规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款宏观政策分析房地产政策分析FOCUS3房地产政策分析FOCUS31、房地产宏观调控对整体市场长远运行将起到一定的制约因素，但就目前内地房地产市场发展来看，弊端不大；2、金融政策的调整，将进一步打压投资客，同时给进一步提高了置业者的门槛，给投资型物业带来一定的冲击。3、房地产规范调控，给营销增加了一定的难度，弱化了对未来市场走势的深入判断，同时，对于中小型开发企业来说，将面临严峻的挑战。国家宏观政策对市场的影响阜城区小户型市场调查分析FOCUS4分析竞争对手，知己知彼，百战不殆····近几年来，传统的中大户型受本地居民的消费水平不断拉升；投资客户需求产品类型的的影响已慢慢进入了饱和状态，阜城小户型市场异军突起本项目如何才能这场小户型革命中打个漂亮仗???就需全面而认真的分析当前小户型市场的特点······阜城小户型市场调查分析FOCUS4本案机会点本案威胁点小户型革命正在上演，各针对小户型正在抢滩阜城市场，从片区来看，小户型区域分布不均衡，主要是分布在泉北（依泉庭苑）、二环周边（怡和庄园）等！！！推理本案所属阜城片区小户型楼盘还处于空缺，阜城区域内同质竞争对手少受地域文化及传统大户型思想居住氛围影响较重阜城区小户型市场调查分析FOCUS4阜城各楼盘小户型研究本项目规模较符合小户型市场趋势，面积把控相对合理阜城区小户型项目主要以小规模项目的形式推出，大都是以开发大户型时顺带小户型，专业针对小户型的开发尚未有。就目前市场小户型中，目前推出的小户型主要以1房、2房为主；面积集中在45㎡到60㎡之间；部分楼盘中大户型占有一定比例本项目为纯一房二房，面积在38－68㎡之间，符合市场小户型配比阜城区小户型市场调查分析FOCUS4近两年推出的小户型项目均价大都集中在2800元/㎡到4000元/㎡这个价位区间，市中心片区稍微偏高，均价在3800元/㎡到4000元/㎡之间；今年推出的产品（带装修、地段较好）有可能突破4200价位。受政策市场的影响，小户型市场价格在一定时期内波动不大，但本项目只要把握好入市时期，随着消费市场观望期的结束，一定可以获得最佳利益阜城区小户型市场调查分析FOCUS4小户型由于面积小，总价低，便于出租与转手，一直是职业投资客追捧的主力，阜城交通贯通，以往阜城小户型投资物业型客户主要为外地客户，但随着今年宏观调控政策的出台，外地投资客观望气氛加重，从中可以看出，阜城本地客户所占比重正在加大本项目目标客户锁定及营销整合策略的制定需根据市场环境做慎重而全面考虑阜城区小户型市场调查分析FOCUS4小结：1、目前小户型在售项目不多，且体量较小，市场空缺较大；2、小户型主要集中在二环与开发片区3、从户型结构分析，小户型市场主要以一房和二房为主，主力面积集中在45和80平方米左右；4、从近期的小户型市场分析，在售项目均价普遍有上升趋势5、短期内市场竞争较小，随着土地市场供应的加大，以及政策的调控，预测小户型市场未来竞争将会不断加剧，有创新和准确的市场定位方可以在竞争中立于不败之地。阜城整体市场总结1、阜城房地产市场一级市场较为活跃，土地供应量较大，市场未来竞争日益加剧；2、阜城房地产市场土地出让将成为未来几年房地产市场的热点区域；3、阜城房地产市场随着金融政策的调控，上半年销售价格呈有所回落趋势，价格上升趋势有所放缓；4、市场上产品同质化比较严重，产品缺乏创新，创新意识相对比较落后；5、本案片区楼市走中高档路线，发展前景好，小户型市场空缺；第二部分项目分析篇——沙场点兵

项目概况地块因子分析SWOT分析PART1项目概况PART1项目地理位置项目地处阜王路与双清路交叉口，地理位置优越，周边毗邻中清河畔、清河广场、师范学院、市政府、市公安局等所在片区为政府集中区，升值前景可观。项目概况PART1优势：1，商住同时规划，提升项目档次2，大面积会所，为将来小区居民提供方便劣势：容积率高（消费市场）分析········项目经济指标：项目概况PART1项目地块分析：

项目地块土地平整，属开发熟地，便于项目施工，同时可以降低成本。推导项目概况PART1规划图分析1、2层商业，3层架空，4层以上为住宅，优点：建筑设计总体规划好，利用有利优势提高单价，控制总价分析项目概况PART1整体来说亮点：户型设计方正实用，阳台设计及入嵌式衣柜是本项目的亮点（有单阳台、双阳台＋飘窗、三阳台设计），可以拉升产品价位规划户型点评项目概况PART1项目四至项目周边道路宽敞；往北稍远靠清河东路，南邻105国道，本身处于阜王路与双清路交叉口。周边清河广场、西清河畔、奎星苑广场等，本项目在提升价值方面就需考虑到上述因素，扬长避短！东江清河广场本案项目概况PART1周边配套金融配套交通配套第二部分项目分析篇——沙场点兵

项目概况地块因子分析SWOT分析PART2地块因子分析PART2因素说明项目因素地块条件规模小，但地块平整，且地段绝佳人为因素凭借得天独厚的优势，若加上人为因素可达到锦上添花的效果环境因素周边配套条件阜城中心区、周边为政府办公区，各类配套应有尽有景观资源东、北面紧邻各种商业街，西、南面为开发地带，无景观优势，北面稍远清河广场，西靠中清河、东北侧的文峰公园是主要的景观资源，在价值提升要可以注意以上资源的彻底挖掘环境污染项目周边小区域内居住人群稍微杂乱、房屋密集，加之西边正在大力开发噪音、粉尘污染难以避免市场因素市场供求2006年至今，阜城小户型公寓正在慢慢新起，加之近年来经济结构年轻化，因此小户型正处于供需双旺的优良状态市场竞争地块在本地段是稀缺，且精品公寓在本片区较为空缺，具有很大的市场前景，但城区范围正在扩大，颍州片区小户型公寓群在未来将成为本项目的直接竞争对手第二部分项目分析篇——沙场点兵

项目概况地块因子分析SWOT分析PART3SWOT分析PART3SWOT分析——优势和劣势S：优势地块优势地块形状规整，具有良好的开发前提条件地段位置优,昭示性强,整体价值高交通条件好，公交车线路直达，主次干道均在项目周边，去周边城市相当方便项目周边生活配套较完善规划\产品优势项目周边正在规划改建中，规划定位高旁临开发热区，本身产品定位小户型精品公寓（目前本区域小户型产品空缺）周边配套齐全，加之本身有大体量商业，配套更齐全项目户型设计方正，规划合理规划劣势容积率较高地块较小环境劣势短期内紧邻周边为陈旧居民楼，对项目整体形象有影响有一定的交通噪音干扰临主干道，且西面双清路在建，有粉尘污染W：劣势O：机会片区发展老城区，新规划，未来几年内周边旧居民楼拆迁会给本项目带来很大的发展机会区域经济阜阳经济的快速而稳定的发展，人民收入水平的一步步提高，对本项目的销售及价格拉升起到促进作用客户需求投资客眼光瞄准的是小户型产品周边政府机构较多，将会带来大量的公务员购买人群另：代理商在阜城的成功操盘经验，为该项目的成功保驾护航T：威胁竞争者威胁统观阜城各个楼盘，都有附带小户型推出，进一步升华金悦时代、丽丰一品两地的小户型产品将对本项目造成直接的威胁政策威胁受政策的影响暂时房地产市场不明朗客户的观望态度比较浓厚SWOT分析——机会和威胁SWOT分析PART3第三部分项目定位篇——树立旗号形象定位PART1案名推广目标客户定位价格定位形象定位PART1一概念导入冲击人们眼球的首先不是产品本身，而是一种形式，一种格调，在房地产市场时局动荡的今日，“问苍茫大地，谁主沉浮？”，想在“乱世”中出彩，傲笑江湖，得给项目安一头衔——灌输一种概念，一种生活。它能关系到项目的成败。形象定位PART1一概念导入当今市场五种小户型的常规概念BOBOS族STUDIO族SOLO族

LOFT族

SOHO族形象定位PART1一概念导入五种常规小户型与本项目比较表相符不相符BOBOS崇尚自有；追求自由解放；积极进取BOBO族非常有钱且有闲LOFT独立自主；追求个性解放LOFT建筑风格走夸张、另类路线，不符合本产品STUDIO地段要求高；周边配套齐全；交通方便STUDIO更适合于家庭工作室SOHO同STUDIOSOLO理念相同SOLO针对“超小”户型，不符合我们产品形象定位PART1一概念导入以上概念都有其出彩的地方，都能够挖掘出我们项目的影子，但同时也都存在用到我们项目中有欠妥之处，且存在一个共同的病症——“观念以使用贫乏，缺少创意，使人嚼之而无味，《淮南子》有云‘嚼而无味者,弗能内于喉’”因此，我们提出这个新的理念··········结论：形象定位PART1一概念导入C生活形象定位PART1一概念导入“C”生活释意形象定位PART1一概念导入“C”生活亮点B．以时尚新颖的字母命题代替文字说明，方便目标客户记忆；C．“CTRL”——“CONTROL”的缩写，电脑键盘主要按键之一；原译掌握、掌控；这里指目标客户控制的权力；A．一种全新的生活理念，属于能赶热闹城市的潮流儿；且符合小户型的特点，与本项目的意境不谋而合；形象定位PART1一概念导入“C”生活理念“CTRL+CITY”——掌握城市的权利和财富；本项目位于阜城区中央地段，项目定位公寓，目标客户群是城市行业中的精英，掌握着城市的脉络与财富NO.1形象定位PART1一概念导入“C”生活理念NO.2CTRL+CIRCUMSTANCES”——掌握城市的核心环境景观；本项目地处片区中心，商业氛围浓厚、公园景观、宜人河景环绕周身，伸手一揽，片区核心景观环境尽在把握。

“C”生活理念NO.3“CTRL+CENTER”——掌握城市的中心；

本项目位置片区中心，临近各政府机关会使本位置中心地位更加突出，在这里即将生活着当今社会的中流砥柱，都市生活潮流的中心人物形象定位PART1一概念导入形象定位PART1一概念导入“C”生活理念NO.4“CTRL+CELERITY”——掌握城市快速交通；交通四通八达；阜阳市内每个角落都瞬间能至，阜南、颍上、临泉等周边城市道路畅通形象定位PART1一概念导入“C”生活理念NO.5“CTRL+CHANGE”——掌握生活节奏变换。

他（她）们是社会的弄潮儿，收入颇丰，年龄阶层25－35；时尚不落俗套、追求生活的享受、崇尚自由与解放、有很强的独立自住的能力与资本。喜欢把控自己的生活方式，拥有自己的个性，快慢节奏收放自如形象定位PART1一概念导入“C”生活理念NO.6“CTRL+COLOUR

”——掌握城市生活的色调他（她）们有着绚丽多彩的生活，风格随性，会选择高档的红酒、上好的茶叶、清爽的香槟，但时而也会穿着异常休闲的服饰光临路边可口的小吃。形象定位PART1一概念导入“C”生活理念NO.7“CTRL+CHARM

”——掌控生活的魅力他（她）们自强且自信，属于上升期的成功人士，居住在此，更是一种身份的体现、个人魅力的提升形象定位PART1一概念导入C生活节奏“CTRL+CHARM

”——掌控生活的魅力“CTRL+COLOUR

”——掌握城市生活的色调“CTRL+CHANGE”——掌握生活节奏变换。“CTRL+CELERITY”——掌握城市快速交通；“CTRL+CENTER”——掌握城市的中心；

“CTRL+CIRCUMSTANCES”——掌握城市的核心环境景观；“CTRL+CITY”——掌握城市的权利和财富；形象定位PART1一概念导入“C”生活小结我们通过七个“CC”提出了人们所能掌控生活的步骤，表达居住在本项目所能感受的CC文化氛围，简单明了地体现了都市精英的生活状态。七个角度、七种色调诠释本项目的各个特点，挖掘出多方面的显形与隐形优势，对号入座，一幕了然的圈联项目的品质。“C”生活以小范围生活圈为基点，提倡自由与活跃，都市的繁华与生活的悠闲融于一身，无拘无促。“C”生活，掌控城市中心，掌控生活，从城市走到城市，缩短工作与生活的距离。“C”生活概念与本项目完全吻合，可堪称量身定造自己的优游生活，连风都不知道……宁静的生活和繁华，是一杯水的距离……放心睡眠，仍然在熟悉的地方，不同的感觉，一样的生活……享受生活;享受光荣与梦想；享受悠然与自由······形象定位PART1二形象定位语客户资源产品地段主题定位方向可能定位方向演绎阜城中心区范围，人流量大，位置绝佳政府毗邻地段，旧居民楼未来搬迁将使本地块价值升值空间更大注重生活效率追究交通方便、配套齐全看重升值前景不失档次，身份体现大面积会所、商住同行产品户型定位可填补市场缺陷多阳台设计优势，通风采光好智能物业化管理服务（建议）中清河、清河广场、文峰公园休闲公园伴绕周身形象定位PART1二形象定位语我们选取的定位方向：+++客户地段资源产品+“C生活”理念——明天，你将拥有一个世界······C生活·掌控都市核心形象定位PART1二形象定位语定位语解读C生活：本公寓的衍生概念——掌控城市、掌控生活节奏，直击主题，刺激他人眼球，让人一眼难忘掌控：C生活理念核心内容，是对C生活的进一步诠释，同时体现一种霸气，给选择在次居住的人们一种成功的归属感核心：突出本项目的价值，在城市中心，商业中心都市：点明地理位置，周边的成熟而完美的配套设施：商业街、休闲场所、购物广场、大型超市、巨大的人流量形象定位PART1二形象定位语拥有C生活，明天，你将拥有一个世界······第三部分项目定位篇——树立旗号形象定位PART2案名推广目标客户定位价格定位城市C寓案名推广PART2主推：推广名解读城市：点明位置优越，城区中心，阜城商业中心

C：引出C生活概念，也是我们项目的特色，且以字母放在推广名之中，吸引他人眼球，醒目。C寓联读，谐音“西域”，突出一种意境城市C寓琅琅上口案名推广PART2主推：在这里，没有做不到，只有想不到第三部分项目定位篇——树立旗号形象定位PART3案名推广目标客户定位价格定位目标客户定位PART3我们卖的是产品，是地段，是生活，那么·······我们卖给谁？我们的客户群在哪里？目标客户分析目标客户定位PART3有相当部分年轻的消费者，他们追求时尚与自由，是当今城市建筑的中坚力量，但他们目前的收入水平尚不足以支付中大户型或总价偏高的项目，希望拥有自己的住所，体现身份，首先会选择过渡型住房小户型及总价较低的项目将成为他们首次置业的主要目标。而我们项目的自身特色正与此需求相符。投资客户群目标客户定位PART3锁定客户群经过以上分析，我们的目标客户的形象已经呼之欲出商业氛围带来的新一代居住群体职业投资客他们具备以下特征……

来阜2-5年的白领（外企、成长型企业员工、银行、证券、金融从业人员、IT行业人员）首次置业

自由职业者SOHO族

区域住户及周边从商人士以及公务员的首、二次置业

阜城老城区

外地人士本地工作经商市场

主要客源次要客源受区域特性影响目标客户定位PART3年轻的都市知识型白领，年龄在25－35岁；目前租房住或住公司宿舍，想拥有自己的一处私密空间（面积不需要很大）；生活态度积极，对个人发展有好的预期；不喜欢一成不变的生活模式，追求舒适美好居住空间；享受自由、快乐、浪漫的都市动感生活。客户群特征目标客户定位PART3根据建华对阜阳市购房人群的调查统计，以及以上分析，阜城对精装修公寓的需求群体主要集中在以下几类：1.周边商场工作人员（华联大厦、农行等）2.职业投资客（关键是外地客户，现阶段受政策的影响导致外地客户购房出现那冷淡期，暂时处于观望状态，明年销售时期应该会有所反弹）3.企业的高薪管理人员（小憩、娱乐、会友、商务接待等）4.政府的公务员（市政府、公安局、国税局、武警支队等）5.来阜工作的外地客户，他们看中阜城市场，但在阜城缺少一个稳定的居住、休息地点6.时尚小青年，家境较好，本地人，不希望和父母住在一起客户群分类目标客户定位PART3我们有了比较清晰的认识本项目片区的客户群动态趋势浮出水面我们占地不大，园林较小，以“C生活”理念打造公寓主要吸引时尚且处于实业上升阶段的青年一代，高端品质是定然，地理位置是决然，高端的价格是必然，所以我们针对客户群体孰轻孰重定下以下同心圆：目标客户定位PART3核心客户重要客户边缘客户游离客户周边商场工作人员（白领阶层）职业投资客(周边城市客户为主)政府公务员、本地时尚青年其他客户群第三部分项目定位篇——树立旗号形象定位PART4案名推广目标客户定位价格定位价格定位PART4定位依据：本项目价格定位取决于以下几方面的因素：⒈项目区位价值；⒉项目总体档次定位、形象及产品设计；⒊市场供求关系及区域内项目间的竞争；⒋房地产政策对房价的影响因素；⒌城市化进程及交通改善的速度。6.市场走势公寓价格定位价格定位PART4定价方法：市场比较法因素修正最终预测价格选取同区或异区类似楼盘进行相关因素比较，按不同比例权重进行权相加，计算出产品的静态价格通过对市场走势以及客观因素的分析，按一定溢价比率得出预期价格公寓价格定位价格定位PART4蓝堡城易景国际丽丰一品上城国际城市C寓价格（元/m2）38003850410043004180区位调整100％100％105％100％99％规模调整100％100％100％100％100％品质调整98％100％95％100％100％配套调整100％100％100％100％98％时间调整100％103％102％103％99％调整后价格（元/m2）76-38.5-82-129-159所占权重2％4％4％2％4％价格合成（元/m2）38763811.5401841714021市场比较法：价格定位PART4因素一：阜城经济发展处于上升期，周边地段使项目地块自身价值进一步加大，市场需求与价格成正比因素二：现阶段房地产市场受政策的影响，大家都在呈观望态度，但这只是一个时间过程的问题，明年把握好最佳入市时机，赶上市场价格回升期因素修正：市场溢价率区间（5％，10％）因素三：专业代理公司在阜城成功的楼盘代理经验公寓价格定位价格定位PART4小结汇总：实现均价预测公寓：4890-4120元/m2；商铺：街铺：1.3万—1.8万元/m2；开盘前夕，我司将另案提交详细的价格策略方案，以保证项目开发运作的价值最大化！将客户留在城市C寓阻止竞争者进入建立市场壁垒吸引目标客户项目核心价值如何实现项目的核心价值？？？？点击第四部分攻略篇——亮剑

策略形成PART1项目攻略策略形成PART1回到我们的任务我们的思考？？？体现一：树立品牌与知名度

体现二：提升产品价格，实现利益最大化体现三：抓住最佳时机，缩短销售周期体现四：实现企业的可持续发展战略策略形成PART1如何保证商住和谐发展？我们寻求最优的营销方案……如何规避大体量商业风险？如何实现利润最大化？如何提升项目的整体档次？面对纷争的市场，我们必须亮剑！！！策略形成PART1威胁（T）机会（O）劣势（W）优势（S）销售总策略全面整合拔高形象多种渠道全情展示利用优势，抓住机会运用机会，克服劣势加强硬件提高性价比发挥优势，规避威胁细分目标实效营销借势造势增强信心破除常规，欲盖弥彰多种体验，掩人耳目临门一脚狠、准、快第四部分攻略篇——亮剑

策略形成PART2项目攻略项目攻略PART2项目攻略全价值展示计划销售实施计划居所演绎格调展示园林展示会所展示多渠道推广物管提升计划外围包装“C生活”社会互动商业规划项目攻略PART2居所演绎样板房麻雀虽小，五脏聚全，在样板房选择时注意品质的提高、功能的齐全，时尚气息浓厚，可以对于不同类型的人设计多款风格样板房商务办公型－端庄、简单、品质－－小户型、功能强大－样板房项目攻略PART2居所演绎精致浪漫型精致艺术型－多彩的艺术气息－－简单的油画体现艺术格调品位－－整体感觉温馨舒适－

－色彩温馨浪漫－项目攻略PART2居所演绎样板房简约时尚型－个性简约的吧台－－时尚简约的色彩及家私－－精致简约的洗手间－售楼处：空间感强，大气、现代，强调贵气、高雅、品味，简约但不简单项目攻略PART2格调展示售楼处方向1

以白色为主色调，宁静、简洁、单纯，这正是这种空间极力主张的生活方式。项目攻略PART2格调展示售楼处方向2人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。项目攻略PART2园林小品展示一切因为有了他们不知不觉这里的空间变得多维起来项目攻略PART2商业规划规划出发点：争取利益最大化；提高销售速度；打造特色形象；服务小区；项目攻略PART2商业规划一层业态一角－便当店－－宠物店－－快迪－－运动品牌－－个性店－－杂货店－项目攻略PART2商业规划二层：特色餐饮场－咖啡厅－－茶馆－－西餐厅－－酒吧－项目攻略PART2会所展示迎合奥运同一个世界，同一个梦想······因为他们运动与我们同在······三层架空层可做成空中运动会所－架空层会所－－健身房－建华建议－沙狐球室－项目攻略PART2会所展示－室内网球场－－桌球室－－乒乓球室－－羽毛球室－建华建议项目攻略PART2外围包装导识是一种格调，无处不在地渗透着品位，悄悄地改变着人们的心理体验项目攻略PART2外围包装在主要交通路口树立巨型广告牌，增强昭示性，尤其在形象宣传期非常必要，建议设置地址选在阜城高速出口、105国道、清河广场附近处！项目攻略PART2外围包装利用建筑主体的高度和昭示性，在项目建设期开始渗透，先声夺人，吸引目标注意，建筑主体选用大面积的条幅进行包装，是一种简单而成本低，同时对于宣传非常有效的包装方式。楼体、围墙包装：项目攻略PART2物管提升计划高智能化物管品牌物管增值：聘请品牌物业管理顾问（国家甲级物管）品牌物管皇家酒店式贴心服务执行ISO14001环境管理体系标准“个性化”服务智能化物业管理项目攻略PART2物管提升计划小区内接入便利网，设置于大堂、园林会所以及售楼处等小区引入100M宽频网，实现网上BBS、网上购物、网上医疗、网上银行，宽带VOD点播等电梯设置电子屏幕，每天滚动播出天气预报、股票信息、新闻小区活动等接入卫星数码电视，可选择看到国外卫星电视和数码频道在入户大门、停车场、会所、主题空间实现等有设施的地方凭一卡可以出入实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等大堂接待24小时家政直饮水自动电梯大堂设置贵宾接待中心大堂设置雨伞架、擦鞋机、自动售卖机、E城便利机等设置具有商务功能的中心：邮政功能、办公室功能、运送功能等24小时送餐、清洁、保姆、洗衣等设置直引水系统和24小时热水服务自动电梯使用“一卡通”系统，不需按键，自动送达欲到楼层宽网社区数码卫星电视智能一卡通监控系统背景音乐聘请知名物管，壮大项目声势，树立市场口碑，达到锦上添花之势项目攻略PART2“C生活”社区互动提升项目的知名度，在社会上形成良好的群众口碑目的：形式：“C”调生活社区等相关形式，打运动。休闲旗号，不定期开展活动，自助郊游、各种球类比赛等形式效果：通过一些时尚青年的相关活动，在社会上形成一股潮流、一股风气，以一传十，十传百，······，成功塑造项目知名度Action1项目攻略PART2“C生活”社区互动思路：以主控型“C”生活概念提升产品，带出产品内涵，引出产品的精髓所在，搜罗与客户群价值取向的共同点。C生活节奏“CTRL+CITY”——掌握城市的权利和财富CTRL+CIRCUMSTANCES”——掌握城市的核心环境景观；“CTRL+CENTER”——掌握城市的中心；“CTRL+CELERITY”——掌握城市快速交通；“CTRL+CHANGE”——掌握生活节奏变换。

“CTRL+COLOUR”——掌握城市生活的色调“CTRL+CHARM”——掌控生活的魅力展示模式：从形象展示期开始制作印刷精美“C生活节奏手册”，派发意向客户；同时报纸广告等刊登“C生活节奏”理念Action2项目攻略PART2多渠道推广营销A、地盘攻略以广告形式抢占小区域市场，信息全方位覆盖主题推广语：城市C寓·创意精灵都市核心唯美享受项目攻略PART2多渠道推广营销B.积极参加市政公共建设，服务群众，增加知名