房地产项目物业管理策划

《房地产策划》

第八章

房地产项目物业管理策划3/14/20231第一节物业管理的早期介入第二节选聘物业服务企业第三节制定物业管理方案第四节制定相关管理制度本章目录3/14/20232

第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的概念

物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业以前，从物业管理和住户使用的角度对项目的规划设计、建筑施工、工程验收等环节提供建设性意见，协助开发商把设计、施工和验收关，确保设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。

物业管理的早期介入不同于前期物业管理。3/14/20233二、物业管理早期介入的必要性

1.能提前解决项目交付使用后的问题2.有助于物业服务企业全面了解管理对象3.有利于后期物业管理工作的顺利开展4.有利于树立物业服务企业的形象5.有利于优化项目规划设计6.有利于提高工程建造质量3/14/20234三、物业管理早期介入的内容

1.规划设计阶段物业服务企业介入规划设计工作需要重点审视土建构造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、智能化、车库、内外装饰等方面的合理性。可以从以下几个角度进行考虑：3/14/20235(1)需要考虑配套设施能否满足客户的需要(2)需要考虑规划设计的经济及节能等问题(3)为今后的发展留有余地(4)规划设计是否以人为本，能否方便住户使用(5)既要考虑大的功能布局，又要注重细节3/14/202362.建造施工阶段物业服务企业参与施工质量监督的重点部位有地下室(防止渗漏)、回填土(防止地面沉降)、楼面屋面混凝土(防止地面及屋面渗漏、空鼓)、墙体砌筑(防止墙体裂缝)、外墙装饰(防止外墙空鼓、渗漏)、门窗(防止门窗渗漏)、给排水、设备安装等。3/14/202373.施工验收阶段物业服务企业应站在业主的立场上参与工程验收，对房屋外观质量、建筑防水防渗、建筑设备设施性能、消防系统及器材等进行重点检查验收。3/14/20238

第二节选聘物业服务企业一、物业管理招标的基本概念

1.物业管理招标的含义物业管理的招标是指开发商或业主委员会在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。前期物业管理的招标由开发商来完成。

3/14/202392.物业管理招标的特点(1)物业管理招标的超前性物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标工作。(2)物业管理招标的长期性和阶段性由于物业管理工作的长期性和多阶段性，对不同阶段和服务内容，招标内容和方式也有所不同。3/14/2023103.物业管理理招标的的原则根据《招标法》的规定，，物业管管理招标标活动中中必须遵遵循公开、公公平、公公正及合合理的原原则。4.物业管理理招标的的方式常用的物物业管理理招标方方式大致致可分为为公开招标标、邀请招标标和协议招标标等。3/6/202311二、物业管理理招标的程序序1.招标准备阶段段(1)成立招标机构构(2)编制招标文件件(3)制定标底2.招标实施阶段段(1)发布招标公告告或投标邀请请书(2)组织资格预审审(3)召开标前会议议(4)开标、评标与与定标3/6/2023123.招标结束阶段段(1)合同的签订(2)合同的履行(3)资料整理与归归档3/6/202313三、物业管理理招标文件1.招标文件的组组成(1)投标人为投标标所需了解并并遵循的规定定：包括投标标邀请书、投投标人须知、、技术规范及及要求。(2)投标人必须按按规定填报的的投标书格式式(3)中标的物业管管理企业应签签订的合同的的条件具体组成要素素包括：投标邀请书、、技术规范及及要求、投标标人须知、合合同一般条件件及特殊条件件、附件。3/6/2023142.编制招标文文件的时间间大多数物业业管理招标标均在物业业开发建设设的后期。。然而，随随着开发商商对物业管管理的要求求不断提高高，物业管管理“超前前招标”已已屡见不鲜鲜。“超前招标标”确实有有其优点，，然而过早早地制定招招标文件，，加之此时时存在大量量的不确定定因素会使使得招标文文件编制难难度加大，，可靠性降降低。因此，应注注意把握招招标文件制制定的时间间，使编制制出的招标标文件内容容既严密明明确，又不不失前瞻性性。3/6/202315四、物业服服务合同1.物业服务合合同的概念念物业服务合合同是用以以标明或界界定某物业业的管理业业务和责任任权利的法法律文书，，是开发商商或业主委委员会与负负责物业服服务业务的的物业服务务企业签定定的，旨在在明确双方方的权利与与责任的协协议文件。。3/6/2023162.物业服务合同的的作用(1)明确委托方和受受托方的权利、、责任和义务；；(2)为物业管理过程程中双方出现的的争议和纠纷提提供调解、仲裁裁直至诉讼的基基本依据；(3)在约束物业服务务企业经营与管管理行为的同时时，对业主委员员会也提出要求求，实现双方的的权责利对等。。3/6/2023173.物业服务合同的的内容(1)合同序文：说明物业的名称称、规模、坐落落；定义和解释释；订立合同的的日期、地点；；合同双方的名名称、法人代表表及地址等。(2)合同正文：委托标的的范围围与内容；管理理形式与期限；；双方的责任、、权利与义务；；管理费用及其其支付方式；违违约责任与索赔赔；不可抗力的的界定及由此带带来的损失与责责任的分摊；双双方互相协作事事项；合同的期期限与合同的终终止；合同的纠纠纷与仲裁等等等。3/6/202318(3)合同结尾：合同使用的文字字、生效日期；；合同的正副本本份数；合同适适用的法律；双双方的法人代表表(开发商或业主委委员会)签字；公证机关关公证等。(4)附件：说明本项目的特特殊条件、特殊殊要求及在通用用合同格式中未未能详细说明的的内容以及物业业的平面图、设设施、设备清单单、有关情况和和指标的说明等等。3/6/2023194.物业服务合同的的签署物业服务合同由由物业的开发商商或业主委员会会在招标决标或或选定(选聘)物业管理公司之之后，在双方谈谈判磋商、达到到基本一致的基基础上签署。5.物业管理合同的的执行物业管理合同一一经双方签署即即具有法律效力力，当事人要恪恪守和履行合同同中规定的相关关的权利和义务务。3/6/202320第三节制定物业管理方方案一、确定物业管管理的档次首先根据物业类类型、功能等客客观条件以及住住用人的群体特特征和需求等主主观条件，规划划物业管理消费费水平，确定物物业管理的等级级和档次。如果开发的物业业是写字楼，那那么相应的管理理服务标准就应应适应物业本身身的档次，如果果开发的物业是是住宅小区，用用户普遍为中低低收入者，则应应考虑物业管理理的服务费应适适合居民的实际际情况。3/6/202321二、确定物业管理理的服务项目目和标准根据物业住用用人的需要和和物业管理的的档次确定物物业管理的服服务项目和服服务标准。普通住宅项目目物业服务的的项目和标准准可参照中国国物业管理协协会印发的《普通住宅小区区物业管理服服务等级标准准》(试行)(中物协[2004]1号)的规定来制定定。3/6/202322三、确定物业管理理的收入预算算1.物业管理经费费的来源(1)定期收取物业业服务费(2)物业共用部位位、共用设施施设备维修基基金(3)物业管理企业业开展多种经经营的收入和和利润(4)政府多方面的的扶持(5)开发商给予的的支持3/6/2023232.确定物业管理收费费标准确定物业管理收费费标准要遵从以下下原则：(1)不违反国家和地方方政府的有关收费费规定(2)收费标准要与住用用人的收入水平相相适应(3)优质优价，兼顾各各方利益(4)微利原则，收入扣扣除支出后略有剩剩余(5)公平原则3/6/2023243.物业管理的支出项项目物业管理的支出项项目主要包括：(1)公共物业及配套设设施的维护保养费费用(2)聘用及管理人员的的薪金(3)公用水电费的支出出(4)购买或租赁必需的的机械及器材的支支出(5)物业财产保险及各各种责任保险的支支出(6)垃圾清理、水池清清洗及消毒灭虫的的费用(7)清洁公共地方及幕幕墙、墙面的费用用3/6/202325(8)公共区域植花、种种草及其养护费用用(9)更新储备金，即物物业配套设施的更更新费用(10)聘请律师、会计师师等专业人士的费费用(11)节日装饰的费用(12)行政办公支出(13)公共电视接收系统统及维护费用(14)其他为管理而发生生的合理支出(15)税金3/6/202326第四节制定相关管理制度度一、物业服务企业业内部管理制度1.物业服务企业岗位位职责包括总经理、副总总经理、职能部门门经理、管理处主主任、管理员、内内勤员、文员、出出纳、保安人员、、清洁人员、绿化化人员、维修人员员等岗位职责制度度。3/6/2023272.物业服务企业部门门职责包括经理室、办公公室、财务部门、、各个管理处以及及各职能部门的职职责制度。3.其他内部管理制度度比如企业劳动用工工制度、工资制度度、福利制度、考考勤制度、考核制制度、奖惩制度、、员工行为规范、、接待制度、来信信来访来电制度、、投诉反馈制度、、文书管理制度、、办公设备使用管管理制度等。3/6/202328二、物业业服务企企业外部部管理制制度1.物业验收收与接管管制度制定验收收与接管管制度需需要注意意以下几几点：(1)选派业务务素质好好、工作作负责的的人员参参加验收收(2)从业主及及物业维维修养护护角度严严格验收收(3)对验收中中的问题题记录在在案并及及时督促促修整(4)与建设单单位签订订保修合合同(5)物业接管管应办理理书面移移交手续续(7)应向建设设单位索索要全套套图纸技技术资料料3/6/2023292.楼宇入伙伙制度(1)入伙通知知书(2)入伙手续续书(3)收楼须知知(4)住合约等等3/6/2023303.物业管理理公约物业管理理公约应应该包括括：(1)业主的权权益、义义务和责责任(2)物业开发发商应享享有的权权利、义义务和责责任(3)物业服务务企业的的权利、、义务和和责任(4)对物业公公共部位位及公用用设施的的管理制制度(5)对物业全全部或部部分损坏坏无法正正常使用用的规定定(6)管理费用用的规定定(7)法律责任任(8)其它事项项3/6/2023314.住户手册册(1)居住区概概况(2)居住区的的管理(3)业主或住住户须知知(4)日常管理理与维修修(5)物业管理理条例(6)综合服务务及其它它应该注注意的事事项3/6/2023325.日常管理理服务制制度物业管理理区域内内的日常常管理服服务制度