房地产金融：融资方式与工具创新

专题三房地产金融：融资方式与工具创新1中国房地产金融市场状况一房地产传统信贷融资体系二房地产新型证券融资方式三一、中国房地产金融市场状况2中国房地产金融市场发展阶段界定中国房地产金融市场结构现状(一)(二)(一)中国房地产金融市场发展阶段界定3从发达国家房地产金融的发展历程来看，一般都会经历如下三个阶段：第三阶段:成熟第二阶段:发展第一阶段:起步以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供应体系逐步健全以房地产证券化为核心，投资者通过信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者中国房地产金融市场总体上处于第一阶段向第二阶段过渡时期3中国房地产融资市场总体上以一级市场为主，侧重间接融资(二)中国房地产金融市场结构现状房地产金融一级市场房地产金融二级市场借款人居民个人金融中介商业银行储蓄银行抵押银行金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人房地产开发企业建筑公司其他经济机构商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构机构投资者个人投资者住房抵押住房抵押贷款住房抵押证券资金抵押或信用开发资金资金证券股票资金机构投资者个人投资者证券股票间接融资直接融资4二、房地产传统信贷融资体系5房地产开发信贷融资体系房地产消费信贷融资体系(一)(二)(一)房地产开发信贷融资体系62010年之前，房地产开发贷款规模快速增长，年增长率在15~35%之间；自2010年1季度开始放缓，但规模维持稳定增长。房地产开发贷款规模变化数据来源:WIND(一)房地产开发信贷融资体系7总体来看，在中国房地产企业三大的资金来源中金融机构贷款任然占有重要位置，占房地产开发企业资金来源的15%-20%。然而，2010年以来这一比例有一定的下降，尤其是最近两年，房地产开发直接投资的增涨是一个重要原因。中国房地产企业国内贷款占比变化(2004-2012年)数据来源:中国统计年鉴（二）房地产消费信贷融资体系8个人购房贷款的余额也呈现快速增长，2009-2011年增长速度进一步加快，到2013年末达到9万亿。个人购房贷款余额增长（单位:亿元）数据来源:中国人民银行调查统计司（二）房地产消费信贷融资体系9资料来源：FederalReserveBulletin,March19991989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%违约率信用卡账户汽车贷款住房抵押贷款根据国际经验，个人住房贷款的违约率普遍低于其他类型的个人贷款。根据2012年上市银行年报，披露个人住房贷款不良率的三家银行（建设银行、平安银行和兴业银行）的平均住房按揭贷款不良率约为0.2%。美国住房抵押贷款与其他类型的个人贷款违约率比较三、房地产新型证券融资方式10房地产抵押贷款证券房地产信托房地产基金房地产投资信托基金(一)(二)(三)(四)11（一）房地地产抵押贷贷款证券案例：国内内首发概念结构1231、概念12通过将大量量的抵押贷贷款组合成成一个庞大大的集合以以此为基础础发行抵押押贷款证券券，以组合合中抵押贷贷款的本息息现金流支支付证券投投资者的利利息及本金金。这样金金融机构将将其发放的的房地产抵抵押贷款出出售给了其其他投资者者（以机构构投资者为为主），增增强了金融融机构房地地产抵押贷贷款资产的的流动性。。美国MBS成为金融危危机前债券券市场最大大券种截至2008年1季度末，美美国MBS余额达到7.4万亿美元，，规模超过过公司债的的5.9万亿美元和和国债的5万亿美元，，是美国债债券市场上上的最大券券种，占债债券存量的的24.22%。2、结构13MBS进行了独特特的交易结结构设计——发起人将拟拟证券化资资产打包向向特殊目的的载体（SPV）真实销售售以实现风风险隔离，，再通过信信用增级，，使MBS具有了低风风险特征，，符合养老老保险基金金等机构投投资者的需需求。3、案例:国内首发14“建元2005－1”昨正式首发发——据新华社北北京2005年12月15日电15日上午，由由建设银行行作为发起起机构的国国内首单个个人住房抵抵押贷款证证券化产品品—-“建元2005-1个人住房抵抵押贷款支支持证券””正式进入入全国银行行间债券市市场。该证证券发行总总量为30.17亿元，公开开发行规模模为29.26亿元。建设银行选选择以上海海市、江苏苏省和福建建省三家一一级分行作作为本次项项目的试点点分行，从从上述三家家试点分行行筛选出了了15000余笔、金额额总计约30亿元的个人人住房抵押押贷款组成成资产池。。经筛选进进入资产池池的个人住住房抵押贷贷款均为建建设银行的的优质资产产。415发展状况概念案例123（二）房地地产信托产品类型投资收益51、概念16我国狭义房房地产信托托，是指信托投资公公司集中两个或或两个以上上委托人合合法拥有的的资金，按按委托人的的意愿以自自己的名义义，投资于于房地产项项目或其经经营企业，，对房地产产信托资金金进行管理理、运用和和处分的行行为。信托计划的的期限多为为中短期在2010年至2013年3月，中国房房地产信托托平均期限限为1.9年，波动范范围基本在在1.7年到2.0年内。信托投资项项目的单一一化目前国内房房地产信托托项目大多多投资于单单个项目或或开发公司司。信托产品的的流动性差差缺乏公开二二级交易市市场，信托托产品购买买后转让较较为困难。。【产品简介】产品投资于于单一房地地产项目，，实际投资资结构包含含股权、债债权、夹层层融资等多多种形式。。【特点及优势】•合作伙伴，优中选选优平安信托选择国内内领先房地产公司司作为合作伙伴，，投资于其最优质质的房地产项目。。现已先后与金地地、绿城等地产企企业达成合作计划划。•专业管理，风险可可控平安信托拥有完备备的风险控制体系系，对每一个项目目都会进行严格的的风险测算及筛选选，力求提供最具具投资潜力的项目目标的。•范围广泛，结构多多样根据具体项目风险险的不同，平安信信托将选择债权、、股权、夹层融资资等多种形式进行行投资，同时选择择优先劣后等诸多多信托方案安排。。•根据偏好，自主选选择当信托端采用结构构化形式时，投资资者可根据自己的的偏好，选择不同同的受益类型，从从而享有与其风险险相对应的投资回回报。【配置建议】视项目情况及信托托结构安排的不同同，一般而言，优先受益权适合于于追求固定收益的的稳健投资者；劣后受益权则更适合对于房地地产投资具备一定定经验、风险承受受能力较高和追求求更高收益回报的的投资者。2、案例平安信托·项目型房地产信托托产品1718信托业在中国金融融体系中一直处于于非主流地位。在在银行信贷收紧、、融资渠道收窄的的情况下，房地产产信托获得阶段性性的市场机遇。自自2003年起步，2008年开始房地产信托托发展迅猛。3、发展状况中国房地产信托发发行规模及其增长长(2003-2013年)单位:万元18数据来源:WIND从发行的房地产信信托产品类型来看看，主要有三种，，包括债权型，即即信托贷款，房企企提供抵押物，双双方形成债权债务务关系；股权型，，即信托公司以信信托资金投资房企企股权，信托公司司参与日常管理，，双方形成所有权权关系；财产收益益型，类似于资产产证券化产品，主主要针对已建成且且可产生稳定现金金流物业，以物业业收益权为抵押。。比较如下表：4、产品品类型型19中国房房地产产信托托平均均收益益率及及比较较（2013-2014年）5、投资资收益益近两年年信托托产品品的平平均收收益率率的中中枢值值大概概为8.5%，加上上各种种费用用，信信托资资金成成本平平均为为12%左右，，减去去3.5%的通货货膨胀胀率（（政策策目标标值）），约约8.5%，而房房地产产信托托产品品的融融资成成本高高于平平均水水平，，但仍仍然低低于10%。20数据来来源:财汇金金融分分析平平台,民生证证券金金融产产品研研究中中心。。421发展状状况概念组织模模式123投资收收益（三））房地地产基基金1、概念念22房地产产按开开发程程度划划分BCDA多有专专业房房地产产开发发和管管理团团队发发起投资于于房地地产开开发项项目及及未上上市房房地产产企业业等目前，，在我我国多多采用用合伙伙制····以股权权、债债权或或夹层层的形形式进进行投投资。。2、组织织模式式23人民币币房地地产基基金历历年募募集情情况（（2008-2013）人民币币房地地产基基金规规模分分布从基金金募集集情况况看，，人民民币房房地产产基金金自2008年开始始较多多出现现。从从2010年蓬勃勃发展展，当当年新新募集集基金金数量量48支，募募集规规模约约272亿元；；在2011年井喷喷，当当年新新募集集基金金数量量125支，募募集规规模约约1004亿元；；在2012年进行行市场场调整整，当当年新新募集集规模模约下下降到到767亿元，，到2013年又大大幅增增长。。从基金金规模模看，，市场场上半半数的的基金金规模模属于于1亿元至至5亿元人人民币币的中中等规规模基基金；；基金金规模模在5亿元至至10亿元人人民币币的基基金占占15%；超过过10亿元人人民币币的大大型基基金占占11%3、发展展状况况24目前已已经有有部分分基金金实现现了退退出回回报。。根据据德邦邦证券券《私募股股权投投资系系列-人民币币房地地产基基金专专题报报告》数据显显示，，市场场上已已实现现退出出的大大多数数股权权类项项目的的回报报率高高于20%，而债债权类类投资资项目目回报报率约约15%。人民币币房地地产基基金退退出业业绩分分布4、投资资收益益25426发展状状况特点案例123投资收收益（四））房地地产投投资信信托基基金1、特点点27房地产产按开开发程程度划划分BCDA总资产产的投投资组组合中中必须须以房房地产产为主主投资收收益的的绝大大部分分必须须以股股息形形式支支付给给持有有人大多数数国家家的REITs只投资资于存存量房房地产产项目目，不不允许许投资资房地地产开开发在大部部分国国家REITs分派的的收益益不会会在REITs层面上上被征征税有明确确的最最高负负债率率规定定，以以控制制风险险。28越秀REITs———内地物物业试试水REITs先驱越秀投投资将将其旗旗下4个优质质资产产，包包括白白马大大厦、、财富富广场场、城城建大大厦和和维多多利亚亚广场场打包包注入入REITs，于2005年12月21日在香香港上上市。。2、案例例28293、发展展状况况REITs诞生于于美国国，最最早可可以追追溯到到1880年。美美国是是全球球发展展REITs最成熟熟的市市场，，美国国的REITs已经成成为世世界REITs发展的的典范范。美国房房地产产投资资信托托市场场的发发展美国房地产投资信托发展两阶段:1960：美国国会通过相关法令，REITs诞生1960—1990（探索积聚阶段）：REITs发展缓慢，这主要是受制于各项法规的不完善和美国经济