房地产课件房地产开发

第四章房地产开发第一节概述第二节房地产开发的特点第三节城市规划及其对房地产开发的影响第四节政府对房地产市场的干预1第一节概述一、房地产开发的含义（1）指以土地和与之紧密相关的房屋建筑为劳动对象，进行劳动加工，以满足人类某种使用目的的生产活动。（2）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。房地产开发一般分为：单项开发：指以用途单一的单项房地产为开发对象。综合开发则强调开发对象的综合性、配套性和统一性。2二、房地产开发的主要程序开发程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。3（一）投资机会选择与决策分析1．投资机会选择包括投资机会寻找和筛选。2．投资决策分析包括市场分析和项目的财务评估。（二）前期工作分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。获取土地的使用权。征地、拆迁、安置、补偿。规划设计及建设方案的制定。与城市规划部门协商，获得规划许可。施工现场的水、电、路通和场地平整。（三通一平）市政设施接驳的谈判与协议。安排短期和长期信贷。对拟建中的项目寻找预租售的客户。进一步的分析，初步确定租金或售价水平。对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。对开发商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。开发项目保险事宜洽谈。

4（三）建设阶段项目建设阶段一开始，就意味作在选定的开发地点，以在一个特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不象前两个阶段具有弹性。此阶段的主要任务是控制建筑成本。（四）租售阶段该阶段一般在项目建设完成之后，但在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实买家或卖家

5三、房地产开发过程中的主要参与者（一）土地所有者或当前的使用者（二）开发商（三）政府及办公机构作用：既有监督、管理的职能，又提供有关服务。（四）金融机构两类资金：开发融资（支付开发费用的短期资金）抵押贷款（使用者购买房地产的长期资金）（五）建筑承包商6（六）专业顾问1．建筑师作用：承担开发用地的规划方案的设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。2．工程师一般有：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等作用：除进行结构、供暖、给排水、照明或高级电气设施的设计外，还负责合同的签订、建筑材料的购买、施工监督等。3．会计师4．经济师及成本控制人员5．估价师及市场营销人员6．律师与代理人

（七）消费者或买家7第二节房地产开发的特点一、旧城区的开发（一）开发前景旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统色彩的地方。旧城区人口密集，人流量大等。旧城区位优越，适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地。项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。因而，好的获利前景吸引着众多的开发商。旧城区不断上涨的地价正显示着这一点。8二、旧城区状况与开发条件旧城区人口密集，建筑密度高。旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。旧城区由于历史原因，道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。9二、新区开发（一）新城区的开发前景新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。

新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。10（二）新城区状状况与开发条件件与旧城区开发相相比，新城区的的拆迁安置比较较容易，拆迁安安置补偿费要比比旧城区低。新城区开发受周周围环境制约少少，城市规划条条件限制也少。。但是新城区开发发也存在不利条条件。征用农地所必须须支付的费用也也不断提高。新城区开发用用地是不具备备开发建设条条件的生地，，常常缺乏必必需的上水、、下水、煤气气、电力、电电讯、供热等等配套市政管管线，这些配配套设施均需需开发商自己己建设，部分分设施在建设设项目开工前前就需完成，，以满足项目目施工的需要要。新城区没有现现成的道路系系统，规划条条件中对新城城区的道路要要求高，道路路宽度大，建建设费用需由由开发商承担担；新区内还要求求有足够的绿绿地面积，与与旧城区相比比，新城区绿绿地面积所占占比例更高，，开发商需为为此支付绿化化费用。11三、土地一级级开发及其模模式土地一级开发发，是指由政政府或其授权权委托的企业业，对一定区区域范围内的的城市国有土土地(毛地)或乡村集体土土地(生地)进行统一的征征地、拆迁、、安置、补偿偿，并进行适适当的市政配配套设施建设设，使该区域域范围内的土土地达到“三三通一平”、、“五通一平平”或“七通通一平”的建建设条件(熟地)，再对熟地进进行有偿出让让或转让的过过程。土地一级开发发的模式，对对房地产投资资者获取土地地使用权的途途径和价格有有重大影响。。12（一）以政府府为主的模式式1．将开发的熟地地以成本价(含管理费用)交土地管理部部门。其优点是政府府容易控制土土地价格，有有利于实现政政府通过地价价调控房地产产市场的目标标。2．政府或人大大授权，由土土地发展公司司代行政府职职能，将开发发成的熟地直直接出让。这种模式较适合高高新技术开发发区或工业园园区的土地开开发。3．城市土地管管理部门直接接以熟地价格格向投资者出出让国有土地地使用权13（二）以民间间为主，政府府辅助支持的的模式组建土地发展展股份有限责责任公司，该该公司的启动动资金由各级级政府投资、、开发区域所所在单位投资资、发行土地地债券吸收社社会投资等方方式筹集。政府可将一定定范围内的待待开发土地一一次出让给该该公司，土地地出让金可作作为政府投资资，在该公司司中持有股份份。该公司将将待开发土地地开发成熟地地后，再向其其他投资者转转让，获取土土地开发收益益。但此模式下土土地开发者出出于利益的驱驱使，可能会会尽量抬高土土地转让价格格，使政府不不易控制地价价。14（三）土地一一级开发的操操作程序①作出开发区区域的近期、、中期和长期期发展计划；；②对开发区域域范围内的土土地利用状况况进行详细调调查，掌握可可开发土地资资源现状的数数量、质量和和分布；③制定开发区区域发展的控控制性规划和和详细规划；；④按确定的优优先顺序选择择启动开发地地块或区域；；⑤由土地管理理部门协助办办理土地出让让(或划拨)手续；⑥制定拆迁安安置补偿方案案，并获得政政府主管部门门批准；⑦进行现场土土地开发工作作，达到相应应的建设条件件；⑧核算土地开开发成本、确确定土地价格格，进行熟地地转让(或出让)15（四）土地一一级开发的对对策1．政府充分授授权。2．充分利用多多种合作方式式筹措土地开开发资金。3．土地发展公公司不能受让让其所开发的的熟地进行房房地产开发。。4．为降低土地地开发成本，，由土地发展展公司享受开开发区域内土土地开发带来来的土地增值值利益，对于于开发区范围围内的土地实实行土地预征征。5．开发区域内内大市政的开开发建设，应应与土地开发发工作协调进进行。16第三节城城市规划及其其对房地产开开发的影响一、城市规划划的作用和任任务（一）作用城市规划所确确定的城市规规模和发展方方向，可以保保障城市经济济和社会发展展目标的实现现；是合理进行城城市建设与管管理的蓝图和和依据；是协调各项建建设和许多经经济关系的纲纲领性文件。。随着人类的进进步和社会经经济的发展，，城市规划的的着眼点已经经从“使城市市居民的居住住、生活、游游憩和交通得得以正常运行行”转变到““保护城市生生态环境、实实现可持续发发展”上来。。17（二）任务根据国家城市市发展和建设设的方针、经经济技术政策策、国民经济济和社会发展展长远规划、、区域规划，，以及城市所所在地区的自自然条件、历历史情况、现现状特点和建建设条件，布布置城镇体系系，合理确定定城市在规划划期内经济和和社会发展的的目标，确定定城市的性质质、规模和布布局，统一规规划，合理利利用城市土地地，综合部署署城市经济、、文化、公用用事业及战备备等各项建设设，保证城市市有秩序地、、协调地发展展。18二、城市规划划及其与其他他规划的关系系（一）城市规规划的层次按照《中华人民共和和国城市规划划法》的规定，城市市规划一般分分为总体规划划和详细规划划两个阶段。。大中城市为了了进一步控制制和确定不同同地段的土地地用途、范围围和容量，协协调各项基础础设施和公共共设施建设，，在总体规划划基础上，可可以编制分区区规划。随着城市建设设的发展和对对城市规划要要求的提高，，部分城市已已经开始在市市中心地区、、旧城改造地地区、近期发发展地区及其其他经确定的的重点发展地地区全面开展展法定图则的的编制工作，，以弥补原有有各规划阶段段之间的衔接接不足，促进进城市规划由由定性向定量量发展，加强强规划的科学学性、规范性性和法制性。。城市规划开始始向3个阶段和5个层次的规划划体系转变，，即城市总体体规划和次区区域规划；分分区规划、法法定图则和详详细蓝图。19（二）城市规规划的内容城市总体规划划的内容包括：：城市的性质质、发展目标标和发展规模模，城市主要要建设标准和和定额指标，，城市建设用用地布局、功功能分区和各各项建设的总总部署，城市市综合交通体体系和河湖、、绿地系统，，各项专业规规划和近期建建设规划。城市详细规划划应当在城市总总体规划或者者分区规划的的基础上，对对城市近期建建设区域内各各项建设作出出具体规划。。其内容包括括：规划地段段各项建设的的具体用地范范围、建筑密密度和高度等等控制指标，，总平面布置置、工程管线线综合规划和和竖向规划。。20（三）城市规规划的动态变变化城市总体规划划和详细规划划在实施过程程中会有所变变化，有时甚甚至有很大变变化。开发商商要密切注意意这种变化及及可能的趋向向，并作为自自己开发决策策的重要依据据。由于开发过程程本身也是动动态的，即某某项目开发可可能会导致相相邻地段的开开发。21（四）城市规规划和其他规规划的关系城市总体规划划应当和国土土规划、区域域规划、江河河流域规划、、土地利用总总体规划相协协调。22三、房地产开开发过程中的的规划管理（一）土地出出让过程中的的规划管理出让城市国有有土地使用权权，在出让前前应当制定控控制性详细规规划。出让的地块，，必须具有城城市规划行政政主管部门提提出的规划设设计条件及附附图。《规划设计条件件通知书》及其附图或《审定设计方案案通知书》及其附图，是是城市国有土土地使用权出出让合同的重重要附件，不不得随意变更更。确需变更的，，必须经城市市规划行政主主管部门批准准。土地使用用权受让方在在办理(建设用地规划划许可证)时，必须持有有城市规划行行政主管部门门提供的具有有规划设计条条件及附图的的土地出让合合同。取得《建设用地规划划许可证》后，方可办理理土地使用权权权属证明。。23（二）房地产产开发过程中中的规划管理理房地产开发过过程中的规划划管理主要体体现在：开发发项目的选址址、定点审批批，核发《建设用地规划划许可证》及规划设计条条件，规划方方案及初步设设计审批以及及核发《建筑工程规划划许可证》等。在不同阶段，，规划管理有有其不同的具具体内容。1．开发项目选选址、定点审审批阶段。开发商首先必必须持计委批批准立项文件件、开发建设设单位或其主主管部门申请请用地的函件件、工程情祝祝简要说明和和选址要求、、拟建方案、、开发项目意意向位置的1/2000或1/500地形图及其他他相关材料，，向城市规划划管理部门提提出开发项目目选址、定点点申请，由城城市规划管理理部门审核后后向城市土地地管理部门等等发征询意见见表。开发商请有关关部门填好征征询意见表后后，持该征询询意见表、征征地和安置补补偿方案及经经城市土地管管理部门盖章章的征地协议议、项目初步步设计方案、、批准的总平平面布置图或或建设用地图图，报城市规规划管理部门门审核后，由由城市规划管管理部门下发发《选址规划意见见通知书》。242．申请《建设用地规划划许可证》阶段。开发商持城市市计划管理部部门批准征用用土地的计划划任务书、市市政府批准征征用农田的文文件(使用城市国有有土地时，需需持城市土地地管理部门的的拆迁安置意意见)、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见见通知书》、要求取得的的有关协议与与函件及其他他相关资料，，向城市规划划管理部门提提出申请。经城市规划管管理部门审核核后颁发《建设用地规划划许可证》。《建设用地规划划许可证》主要规定了用用地性质、位位置和界限。。253．规划设计条条件审批阶段段。开发商需持城城市计划管理理部门批准的的计划任务书书、开发商对对拟建项目的的说明、拟建建方案示意图图、地形图(单位建筑1/500，居住区1/2000，其中一份画画出用地范围围)和设计单位提提供的控制性性规划方案及及其他相关资资料，向城市市规划管理部部门提出申请请，经城市规规划管理部门门审核后，下下达《规划设计条件件通知书》及用地地红线线图。。《规划设设计条条件通通知书书》主要规规定了了征地地面积积、规规划建建设用用地面面积、、总建建筑面面积、、容积积率、、建筑筑密度度、绿绿化率率、建建筑后后退红红线距距离、、建筑筑控制制高度度和停停车位位个数数等。。264．设计计方案案审批批阶段段。开发商商应首首先委委托有有规划划设计计资格格的设设计机机构完完成不不少于于两个个方案案的设设计，，然后后持设设计方方案报报审表表、项项目各各设计计方案案的总总平面面图(单位建建筑1/500、居住住区1/2000，其中中一份份画出出用地地范围围)、各层层平立立剖面面图、、街景景立面面图等等(1/100或1/200)、方案案说明明书及及其他他相关关资料料，向向城市市规划划管理理部门门提出出设计计方案案审批批申请请；城市规规划管管理部部门接接此申申请后后协同同其他他有关关单位位审查查该详详细规规划设设计方方案并并提出出修改改或调调整意意见。。开发商商根据据审查查意见见对设设计方方案进进行调调整修修改，，再报报城市市规划划管理理部门门审批批。审审批通通过后后由城城市规规划管管理部部门签签发《规划设设计方方案审审批通通知书书》。275．申请请《建设工工程规规划许许可证证》阶段。。开发商商需持持由城城市建建设主主管部部门下下发的的年度度施工工任务务批准准文件件、工工程施施工图图纸、、工程程档案案保证证金证证明、、其他他行政政主管管部门门审查查意见见和要要求取取得的的有关关协议议(如使用用水、、电、、煤气气、热热力等等的协协议)，向城城市规规划管管理部部门提提出申申请；；城市规规划管管理部部门接接此申申请后后，将将负责责主持持召开开市政政配合合会，，组织织有关关单位位进行行综合合图会会签等等工作作，最最后签签发《建设工工程规规划许许可证证》。286．竣工工验收收阶段段。开发项项目竣竣工后后，城城市规规划管管理部部门将将参与与项目目的竣竣工验验收工工作，，以检检查项项目开开发建建设过过程中中有关关规划划要求求是否否得到到遵守守，配配套建建设的的基础础设施施和公公共服服务设设施是是否已已同期期建设设完毕毕等。。29第四节节政政府府对房房地产产市场场的干干预一、政政府制制定干干预房房地产产市场场政策策的原原则政府政政策应应具有有的共共同特特征是是：公公平、、效率率、连连续、、系统统、协协调、、前瞻瞻性和和引导导性。。由于房房地产产特殊殊的空空间固固定性性、价价值昂昂贵性性和使使用耐耐久性性，对对干预预其发发展的的政策策也具具有相相应的的特殊殊原则则。30（一））目标标的确确定性性1．使存存量房房地产产资源源得到到最有有效的的使用用。2．保证证为各各类生生产生生活需需要提提供适适当的的入住住空间间。3．引导导新建建项目目的位位置选选择。。4．满足足特殊殊群体体的需需要。。（二））政策策的连连续性性与协协调性性1．要体体现新新旧政政策的的衔接接。2．要体体现与与相关关政策策的衔衔接配配套。。3．应体体现多多元性性与系系统性性的统统一。。31（三））政策策的针针对性性和导导向性性政府除除了制制定宏宏观调调控政政策外外，还还必须须针对对不同同类型型物业业的供供给、、分配配和消消费途途径，，制定定具有有针对对性的的具体体政策策。同时，，这种种政策策还要要有明明确的的导向向性，，以帮帮助市市场的的参与与者准准确把把握自自己的的行为为取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原则则是：：既要要通过过资源源和利利益的的公平平分配配来维维持社社会的的稳定定，又又要通通过资资源的的优化化配置置来推推动社社会的的进步步和发发展。。32二、房房地产产市场场的宏宏观调调控(一)土地供供应计计划的的调控控政府作作为国国有土土地所所有者者，对对土地地一级级市场场实行行垄断断经营营，应应通过过制定定和调调整年年度土土地开开发供供应计计划来来调控控整个个房地地产市市场的的发展展。房地产产开发发商对对土地地的需需求往往往有有一定定的盲盲目性性，在在产业业政策策和市市场需需求等等方面面需要要政府府来引引导。。房地地产市市场发发展需需要建建立一一个有有序的的竞争争和产产业导导向，，而年年度土土地开开发供供应计计划正正是体体现了了这一一管理理意图图。科学的的土地地供应应计划划应与与总体体规划划相协协调，，有足足够的的弹性性，能能够对对市场场信号号作出出灵敏敏的反反应。。土地地供应应计划划应是是公开开的，，因为为透明明的土土地供供应信信息，，是避避免盲盲目竞竞争的的重要要条