房地产物业管理前期介入与房地产开发的互动

物业管理前期介入房地产开发的互动物业管理前期介入的概念物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。本讲主要内容一、物业管理前期介入的管理基础二、物业管理前期介入可行性研究三、物业管理前期介入的方式和内容一、物业管理前期介入的管理基础1.从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向目前房地产企业有以下经营导向可以选择：（1）以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，不注重产品的质量、形式，也不注重产品销售，计划经济时期，大部分企业的经验导向都是这样形式。（2）以产品为导向。这类企业重视生产的产品、关注产品的质量、造型、款式等各种因素，这类企业产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。一、物业管理前期介入的管理基础（3）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。（4）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体经营策略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。一、物业管理前期介入的管理基础从以上四种经营导向特性分析，可以得出结论：以营销为主导的是比较科学的先进的，被实践证明是有效的，中国房地产业发展证实了这一点。（20世纪后十年）一、物业管理前期介入的管理基础营销导向的日常运作如图所示：从图中分析可见用户呼声和市场需求的重要性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期一、物业管理前期介入的管理基础在房地产开发中如何有效地考虑用户呼声和市场需求呢？物业管理企业要在开发中更好地考虑住户的需求进行前期介入，物业管理公司拥有专业技术人员，对各项物业优缺点了如指掌，而且物管人员与业主联系最密切，业主需求物管人员最清楚，所以物管企业前期介入就会保证物业开发营销导向，保证物业开发效果，使开发物业获得最大限度经济效益的社会效益。一、物业管理前期介入的管理基础2）物业管理前期介入可促进物业销售随着人的消费心理日渐成熟，人们的消费理论也在发生根本性变化。人们注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务。“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念成为企业生存、发展的追求。一些精明的房地产商，把良好的物业管理作为销售房屋的卖点之一。南方物业管理可以提高楼宇价格20%~30%。一、物业管理前期介入的管理基础2.用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性

1）反馈方法基本概念反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。一项经营活动要想保证质量，取得成功离不开有效控制，控制过程就是通过信息的传输和反馈，以实现管理效果得到有效保证的过程。一、物业管理前期期介入的管理基础础控制信息输入到受受控部分，受控部部分也有反馈信息息返送到控制部分分形成闭合回路。。没有反馈信息的的非闭合回路，不不可能实现控制。。控制部分正是根根据反馈信息才能能比较、纠正和调调整它发出的控制制信息，从而实现现控制。房地产做为一个系系统，为保证其开开发成功，物业管管理的前期介入是是非常重要的，它它可以在不同阶段段产生反馈信息。。一、物业管理前期期介入的管理基础础反馈系统构成如图图：①输入信号②控制信号③输出信号④反馈信号⑤干扰信号⑥外部信号环境变化施控系统受控系统反馈通道①②③④④⑥⑤⑤一、物业管理前期期介入的管理基础础2）物业管理前期期介入是一条有效效反馈通道反馈的特点是“根根据过去的操作情情况去调整未来的的行为”。由于物业管理人员员在长期管理实践践中了解物业的优优缺点，在房地产产新一轮物业开发发时，物业管理企企业前期介入把住住户对物业的需求求意见表达出来，，并且从住户角度度出发来积极参与与房地产开发的各各项活动，完全起起到了反馈通道作作用。二、物业管理前期期介入可行性研究究1.经济效益的的可行性任何经济活动都要要有成本支出，作作为一个企业也必必然要考虑经济效效益，物业管理前前期介入的经济性性，可从三个角度度来分析：一、物业业管理前前期介入入的管理理基础1）从房房地产开开发的角角度来分分析，增增加这种种行为有有利有弊弊，存在在着风险险收益。。利的方面面：物业业公司的的介入，，加强了了决策、、规划的的准确性性，确保保物业顺顺利开发发；同时时保证物物业开发发质量，，促进物物业销售售，加快快资金周周转。弊的方面面：主要要增加了了成本（（前期介介入费由由房地产产商负责责承担））假若物物管公司司提出返返工建议议，可能能还增加加返工费费用，也也可能增增加工期期。结论：房房地产商商虽然在在前期介介入中增增加了一一定风险险，但会会带来更更大的收收益，从从经济性性角度来来看利大大于弊。。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究2）从物物业管理理公司的的角度分分析利的方面面：前期期介入熟熟悉了解解物业，，为今后后接受这这新业务务奠定了了基础，，便于本本企业进进一步扩扩大业务务领域，，占领业业务市场场。弊的方面面：如果果物管公公司承担担前期介介入经费费，由自自己承担担增加成成本费用用，对本本身就是是微利行行业的物物管企业业压力太太大，同同时担心心前期介介入招标标了，在在正式管管理时，，业主不不要该物物管企业业管理，，则对前前面成果果付之东东流，会会感到得得不偿失失。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究3）从社社会政府府角度分分析由于前期期介入，，有利于于提高房房产质量量，有利利于城市市化进展展，有利利于城市市整体管管理水平平提高，，减少失失误，有有利于社社会总体体经济利利益提高高。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究2.技技术力量量保证为了使前前期介入入成功，，物管公公司必须须由专门门技术人人员进行行参与。。由于物物业建设设周期较较长，不不可能抽抽调大批批人员介介入。而而采取两两种方式式介入：：二、物业业管理前前期介入入可行性性研究1）长期期介入人人员为2~3人人，由管管理员、、结构工工程师，，设备工工程师组组成。长长期介入入人员从从项目一一开始就就进入角角色，一一直到项项目结束束，参与与项目全全过程。。介入人人员的素素质与技技术能力力在很大大程度上上决定了了前期介介入的成成败，所所以选人人一定要要精心。。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究2）短期期介入人人员为3~4人人，由公公司经理理部门经经理和技技术骨干干组成。。主要是是定期或或不定期期地进入入角色，，参与前前期检查查、帮助助、指导导长期介介入的人人员的工工作。因因此短期期介入应应由物管管公司经经理牵头头，组织织骨干参参加，主主要听取取长期介介入人员员汇报工工作，指指导他们们工作，，同时与与房地产产商、建建筑商进进行工作作协调，，把前期期介入发发现的问问题解决决好。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究3.法法律制度度的保证证房地产开开发过程程中是否否需要物物业管理理前期介介入，开开发商是是需要受受到委托托才能开开展此类类工作（（通常开开发商考考虑眼前前利益较较多而忽忽略此项项工作））。由委委托代理理理论而而知，需需要有委委托人、、代理人人委托协协议或委委托合同同，而在在物业管管理前期期介入工工作中，，委托人人没有明明确，因因此完全全意义上上的委托托代理关关系在这这里不可可行。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究开发商开开发物业业推向市市场，存存在着潜潜在业主主（购房房者）但但通常情情况下，，这些业业主（购购房者））是无法法确定的的。作为房子子主人肯肯定是希希望前期期介入，，而潜在在不明确确的业主主需要物物管靠谁谁来委托托呢？靠靠谁来发发号施令令呢？自自然就落落在“政政府”。。二、物业业管理前前期介入入可行性性研究政府介入入方式有有两个方方面：1）制定定颁布机机关物业业管理前前期介入入法律规规章。作为开发发商往往往急功近近利或片片面追求求利润，，不愿物物管前期期介入，，政府颁颁布了法法规，开开发商就就自然执执行了。。2）通过行业业协会的监督督机构，进行行监督，保证证前期介入的的进行。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容1.物业管管理前期介入入时期物业管理前期期介入与房地地产整个过程程紧密相连，，通常与房产产开发全过程程各个时期有有关，通常分分为几个阶段段三、物业管理理前期介入的的方式与内容容1）立项阶段段协助开发商对对房屋产品定定位进行可行行性研究，作作出是否开发发及开发周期期，开发规模模等有关问题题的决策。2）规划设计计、施工准备备阶段这一时期协助助开发商完成成规划设计、、单体设计及及户型功能、、外部环境，，智能化等各各项工作。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容3）施工建设设阶段这一阶段主要要是把好质量量关、协助监监理对一些今今名容易出现现问题的地方方、部位进行行指导、监督督。4）竣工验收收阶段这一阶段主要要任务对竣工工项目进行逐逐项检查验收收，保证今后后更好开展售售后服务。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容物业管理前期期介入的流程程图如下：Y与房地产开发发公司开始洽洽谈初步达成成协议介入可行性研研究签订合同正式式进入前期介介入退出房地产开开发介入规划设计计阶段介入施工建设设阶段介入物业销售售阶段物业移交验收收结束前期介入入进入正常物物管N主体完工三、物业管理理前期介入的的方式与内容容2.物业管管理前期介入入的方式及内内容物业管理前期期介入和其方方式与内容主主要有以下三三个部分：1）早期（可可行性研究规规划设计阶段段）充当顾问问（1）可行性性研究①确立物业管管理档次。根据商品房定定位确定今后后管理水平。。②制定物业管管理方案。物管开展的硬硬件条件应给给予满足。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（2）规划设设计根据物管活动动经验在设计计中应满足人人与居住环境境的和谐，因因此要考虑房房屋使用功能能合理、实用用、楼群布置置合理，建筑筑造型与色调调的和谐、室室外环境、居居住的安全与与舒适，交通通便利与生活活方式等等，，特别对一些些业主生活中中必不可少的的相关条件应应逐一提出在在规划设计中中考虑周全。。主要有下面面一些内容三、物业管理理前期介入的的方式与内容容规划设计应满满足人与居住住环境的和谐谐三、物业管理理前期介入的的方式与内容容①各类配套设设施的完善对于一定规模模的住宅小区区，要有幼儿儿园、学校等等公益事业，，各类服务商商业网点（饮饮食店、邮电电所、银行））、人们休息息活动场所与与场地。配套设施完善对于写字楼、、商贸中心等等，则商务中中心面积以及及停车场大小小都很重要。。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容②水电气等供供应容量要充分考虑到到地域特点和和人民对家庭庭电气化不断断增加的需要要，要充分留留有余地，满满足人们生活活需求。（特特别是电的容容量要设计好好）三、物业管理理前期介入的的方式与内容容③安全保卫系系统规划设计时，，对安全保卫卫系统智能化化给予足够重重视。在节约约成本前提下下尽可能设计计防盗报警系系统，给业主主创造一个安安全的居家环环境。可视对讲单元元防盗门阳台上的红外线探头三、物业管理理前期介入的的方式与内容容④垃圾处理方方式根据各地不同同情况，决定定是否采用设设立垃圾桶或或垃圾袋，以以及是否有专专人收倒垃圾圾还是业主自自己收倒垃圾圾。此外还应应考虑垃圾外外运方式与垃垃圾中转站位位置。垃圾箱垃圾压缩设备备三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑤绿化布置绿化应考虑气气候、环境、、造型、布局局等，特别的的根据需要搭搭配。主干道：以种种高大乔木落落叶为主；次干道：小区区的路通常5~6m，人行为主，通通车为次，绿绿化选择富于于变化、色彩彩变化、高低低错落变化。。主干道绿化住宅群之间道道路通常2~3m，以花木为主，，种一些花卉卉，一些草坪坪，使人有舒舒适感。住宅群间绿化化三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑥消防设施在建筑设计中中消防设备的的配套是有严严格要求的，，物业管理公公司应着眼于于各种消防死死角。比如大大楼的通道部部分、电缆井井部分，在消消防设计中一一般考虑不周周，自动喷消防设施和消消防演习淋装置也不可可能顾及到每每个角落，物物管公司应建建议在这些地地方配备灭火火器（电器部部分应用二氧氧化碳灭火器器）或灭火砂砂箱。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容⑦一些其他特特殊要求的意意见在规划设计中中，常有一些些易被忽视问问题，但从日日后使用和维维修的角度来来看，都很重重要。如：灶台下放置煤煤气罐的高度度是否低于煤煤气罐的角度度。悬挂的厨柜向向通道伸出了了几十公分，，用户不小心心会碰到脑门门。冰箱、洗衣机机预留位置及及下水口是否否适当。电路接口是否否足够、位置置是否合适等等。三、物业管理理前期介入的的方式与内容容（3）规划划阶段应注意意的问题物业管理公公司参与规规划设计可可从下面几几个方面考考虑：①实用性房屋的功能能首先满足足实用功能能。采光、、通风、隔隔热都应满满足要求。。房屋功能要要有实用性性三、物业管管理前期介介入的方式式与内容②美观、耐耐用性美观与耐用用两方面处处理很好，，会很和谐谐，处理不不好又会很很矛盾。例如有些房房地产商考考虑美观、、突出一些些造型，采采用一些寿寿命短的材材料（挂灰灰板、铁网网）装修一一些间隔墙墙，特别在在一些公共共部分，造造成物业管管理企业在在接手管理理后没几年年，就需花花大量资金金重新装修修，给物业业管理公司司和业主造造成很大后后期经济负负担。三、物业管管理前期介介入的方式式与内容例：住宅空空调统一留留位、防盗盗网门统一一安装、尽尽量减少二二次装修影影响公共外外观的不统统一。以上上材料尽可可能采用不不锈、耐用用材料，以以免长时期期锈迹、污污染外墙、、影响整体体美观等等等。住宅空调的的统一留位位三、物业管管理前期介介入的方式式与内容③功能性除了正常规规划设计考考虑的功能能性。还应应注意一些些常被忽视视的功能性性设施配备备，如：住宅空调机机留位及空空调冷凝水水集中排水水管配备三、物业管管理前期介介入的方式式与内容集中“能源源计量表””功能配备备。如水、、电气能源源量按功能能区分，集集中安放入入公共区间间，通常讲讲“三表出出户”。煤气表出户电表出户水表出户三、物业管管理前期介介入的方式式与内容各种指标牌牌、小区（（大厦）平平面图，警警示标志（（牌）配备备。三、物业管管理前期介介入的方式式与内容物业管理用用房的配备备（如办公公室、调度度室、值班班室、控制制中心仓库库等）垃圾处理。。每层楼、、每幢房都都应考虑配配备收集垃垃圾的相应应位置及设设施。住宅底层可可作为物业业管理用房房垃圾的分类类收集三、物业管管理前期介介入的方式式与内容其他功能。。防火、防防盗、访客客等系统，，购物活动动场所、绿绿化道路、、围墙护栏栏等环境，，邮政、交交通、通讯讯等功能。。绿色的围墙墙护栏活动场地信报箱三、物业管管理前期介介入的方式式与内容以人为本的的活动休闲闲区域底层架空可可作为活动动场所楼间的活动动场所绿地上的活活动场所三、物业管管理前期介介入的方式式与内容④安全性有条件小区区、大厦尽尽量设计成成“封闭型型”以利治治安管理三、物业管管理前期介介入的方式式与内容利用智能化化监控系统统做到人防防、机防相相结合，减减少损失住宅围合的的智能化进进出控制三、物业管管理前期介介入的方式式与内容装修材料除除了美观、、耐用性外外，要注意意禁用“有有毒、有辐辐射性”材材料道路要人车车分流人车分流，，行人有自自己的道路路系统三、物业管管理前期介介入的方式式与内容⑤节能性注意各种节节能材料的的运用公共区域照照明尽量采采用节能灯灯，开关组组合设计配配备尽量细细划，不要要一个开关关控制一片片灯，应按按功能、节节能配备开开关（比如如按照不同同时间段，，分别用开开关控制路路灯）公共区域的的照明三、物业管管理前期介介入的方式式与内容2）对施工工的介入物业管理企企业在施工工阶段参与与主要是确确保工程施施工质量。。（1））指导导施工工单位位把好好质量量关物业管管理企企业对对楼宇宇使用用中常常出现现的各各种工工程质质量问问题有有较多多了解解，如如卫生生间、、厨房房间的的漏水水问题题及其其成因因；水水电管管线如如何走走向才才有利利于安安全和和便于于管理理；什什么样样的墙墙体会会渗水水等等等。用加压压泵测测试管管道是是否有有渗漏漏三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容（2））掌握握新物物业的的全部部情况况施工单单位完完成施施工任任务，，建好好住宅宅小区区，办办完移移交手手续后后，他他们不不再有有责任任承担担该建建筑的的使用用问题题（一一年使使用期期除外外）。。在以以后使使用过过程中中，只只有业业主和物业业管理理公司司来应应付各各种可可能出出现问问题。。因此此物业业管理理只有有参与与工程程的建建设，，才可可能对对每一一幅物物业的的内部部结构构、管管线布布置、、房间间大小小等做做到了了如指指掌。。这对对物业业管理理开展展奠定定良好好的基基础。。三、物物业管管理前前期介介入的的方式式与内内容3）把把好工工程质质量验验收关关房屋工工程质质量问问题对对物业业管理理产生生不良良影响