房地产企业会计概述

房地产会计概述目录一、房地产开发企业论述二、房地产会计的特点房地产企业的会计核算三、四、成本费用的核算五、房地产企业税收一、房地产开发企业论述房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。

房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文教、体育、医疗和办公用房等；

地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通信等线路和管网。

房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把房产地产统称为房地产。房地产的特点特点房地产商品位置的固定性房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性房地产的单件性与工业企业比较，房地产有如下特点：房地产开发企业

房地产开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划指导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的的进行自主经营、独立核算的经济组织。指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务性企业。包括：房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等指以营利为目的，从事房地产开发和经营的，独立核算的经济组织。物业管理企业房地产中介服务企业房地产开发企业房地产企业按照经营内容和方式不同分为房地产开发企业的行业特性（一）房地产业投资的消费性房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，但是房地产业投资规模的极度增长集中在生活资料方面。（二）房地产业经营的风险性房地产业的物理属性导致房地产具有风险性和投机性。风险性形成因素：外部因素，国家或地区的政治、经济形势的变化、产业政策的调整，城市建设规划的修改等；内部因素，投资决策失误、经营管理不善和融资渠道受阻等。（三）房地产业发展的周期性：国民经济发展的晴雨表房地产业发展包括繁荣、衰退、萧条和复苏四阶段，各具特点，在交易量、房屋空置率、房价、房地产投资等方面表现不同。房地产开发企业的具体经营特点1．开发经营的计划性。2．开发库存商品的商品性。3．开发经营业务的复杂性：(1)经营业务内容复杂。(2)涉及面广，经济往来对象多。4．开发建设周期长，投资数额大。5．经营风险大。三、房地产开发企业的设立程序（一）前期准备阶段的工作1、全面调查了解开发地块的详细情况2、调查了解当地房地产市场的发展状况及未来发展趋势3、当地政府对房地产开发经营支持力度、基本政策导向、税收优惠政策的执行情况4、当地房地产开发企业的经营情况5、编制项目开发可行性研究报告（二）策划设计阶段的工作1、设计注册资本数额考虑公司设立条件、企业资质等级要求、项目投资总额、企业筹资能力和纳税筹建以及注册费用的要求。2、投资性伙伴的选择企业设立环节的业务概述

与企业资质等级相当的注册资本：一级2000万元，二级1000万元，三级500万元，四级200万元。3、设计企企业组织机机构及其人人员构成满足企业资资质等级要要求（4名名专职人员员、2名财财会人员、、1名统计计人员）、、当地下岗岗就业人员员、按业务务需要设部部门和岗位位。4、设计企企业治理结结构：股东东会、董事事会和经理理班子之间间的制衡关关系（三）具体体实施阶段段的工作1、依据将将要开发的的项目向当当地一级市市建委提出出申请等2、召开全全体投资人人参加的公公司设立会会议等3、验资等等4、签订办办公场所租租赁合同等等5、30日日，领取资资质证书等等企业设立环环节的业务务概述公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产房地产开发发企业的业业务流程房地产开发发工作流程程图房地产开发发工作流程程图配套设施：城市基础配套设施和公共配套设施代建工程：土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程等周转性适用房：安置动迁居民周转而使用的房屋投资性房地产：用于出租经营的各种房屋经济适用房：国家为低收入人群解决住房问题的政策性安排安置房：对被拆迁户进行安置代建房等土地交易市场土地所有权和使用权相分离三级土地买卖市场二级土地交易市场一级土地批租市场：国家住宅市场非住宅市场房屋市场的主体，以住宅档次分豪华型、舒适型、经济实用型和保障型市场商业：办公场所、商场和店铺等工业：厂房和仓库等房屋市场其他建筑物的开发房屋开发与经营土地使用权的交易业务范围包括但不限于

狭义：已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋；

广义：建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，包括相应的土地使用权房屋房地产开发发企业的业业务范围房地产开发发经营指房房地产开发发企业所进进行的基础础设施建设、房屋及及建筑物建建设，并转转让房地产产开发项目目或者销售售、出租商商品房的经经营活动。。房地产业的的经济活动动房地产业是是从事地产产开发、建建设、经营营、管理和和服务的综综合性行业业。主要的的业务范围围如下：业务范围土地开发商品房开发发城市基础设设施和配套套设施的建建设代建房或工工程房屋的出租租和经营房地产的管管理与服务务房地产业的的经济活动动土地开发范围土地平整建筑物拆除除地下管线铺铺设道路等基础础设施建设设土地开发包包括新城区区的土地开开发和旧城城区的土地地再开发。。1、新城区的的土地开发发是为城市市的新建、、扩建和改改建提供新新的建设场场地，是通通过征用农农村集体所所有制土地地、受让土土地使用权权和城市基基本设施建建设来实现现的，包括括前期工程程如道路、、上下水、、电力、煤煤气、热力力通信设施施的建设，，使“生地地”变为““熟地”。。2、旧城区的的土地再开开发包括道道路和基础础设施的改改造。房地产业的的经济活动动房地产经营营范围房地产出售售房地产租赁赁房地产抵押押我国目前房房地产经营营主要是指指房地产的的出售和租租赁。房地产业的的经济活动动房地产的管管理与活动动范围房地产产权权管理：房房地产的取取得、转让让房地产产业业管理：经经营房屋的的管理房地产物业业管理：物物业各项服服务产权管理是是房地产开开发企业对对开发的商商品房所有有权的取得得和转让；；产业管理理是房地产产开发企业业对其经营营的场地、、房屋和基基础设施等等进行的数数量、价值值和质量的的管理；物物业管理主主要是对出出售和租赁赁后的房地地产的各种种服务，包包括房屋和和基础设施施的维修保保养、房屋屋的装饰装装修、住宅宅小区的清清洁绿化、、治安保卫卫等。房地产行业业特殊性房地产开发发企业区别别于工业生生产型企业业两者生产产/开发过程明明显不同相对于其它它企业在可可预见的将将来持续经经营，房地地产项目的的预计持续续期间往往往是有限的的异同点房地产开发企业工业生产型企业过程不同生产周期通常较长而销售集中生产与销售同步进行持续经营假设基础不同开发的所有房地产均用于出售，则预期的项目期间较短，若开发商试图在若干年内持有或出租开发场地，则项目期间将会延长；在可以预见的将来，持续经营二、房地产产会计的特特点房地产开发发企业会计计概述现行《企业业会计准则则》没对房房地产开发发企业的会会计核算作作出具体规规定。一、房地产开开发企业业会计改改革房地产开开发企业业会计经经历三个个历史阶阶段1983年底以以前《基基本建设设简易会会计制度度》；1984-1-1至1988年《国国营建设设单位会会计制度度—会计计科目和和会计报报表》；；1989年《《国营城城市建设设综合开开发企业业会计制制度—会会计科目目和会计计报表》》；1993年年《房地地产开发发企业会会计制度度》等房地产企企业会计计准则房地产企企业会计计制度房地产行行业会计计制度企业的会会计目标标发生实实质变化化；1999年年修订《《中华人人民共和和国会计计法》等等2006年制定定并颁布布《企业业会计准准则1号号—存货货》；《《房地产产开发企企业会计计制度》》房地产会会计的定定义房地产会会计是用用来管理理房地产产业经济济活动的的一种专专业会计计。它和和工业企企业会计计、商品品流通企企业会计计等用于于特定行行业的会会计一样样，都是是运用会会计学的的基本理理论和基基本方法法来研究究特定行行业的具具体核算算。其特特殊性在在于房地地产会计计是结合合房地产产业开发发经营特特点，来来研究房房地产业业在开发发、经营营、管理理和服务务活动中中所涉及及的会计计理论和和方法。。房地产开开发企业业会计核核算特点点由于其经经营活动动的特殊殊情况和和管理要要求，房房地产开开发企业业与施工工企业相相比，会会计核算算有如下下特殊情情况：1．产成品品的种类类多，核核算方法法不同。。2．库存商商品成本本的核算算复杂。。3．经营收收入及其其相关税税金的核核算不同同。三、房地地产开发企业会计计核算房地产开开发企业业的会计计对象房地产开开发企业业的会计计对象是是指房地地产开发发企业会会计所要要核算和和监督的的内容，，即房地地产开发发企业的的各项经经营业务务过程中中的资金金运动。。会计对象象按经济济特征分分类，就就是会计计要素，，包括资资产、负负债、所所有者权权益、收收入、费费用和利利润。房地产开开发企业业的会计计对象（一）资资产和负负债核算算的特点点资产指过过去的交交易、事事项形成成并有企企业拥有有或者控控制的资资源，该该自愿与与其会给给企业带带来的经经济利益益，是房房地产开开发企业业经营的的物资基基础和前前提条件件。负债是指指过去的的交易或或事项形形成的现现时义务务，履行行该义务务预期会会导致企企业未来来经济利利益的流流出。1、存存货的的核算算2、预预付账账款的的核算算主要科科目，，预付付账款款的核核算的的范围围和金金额通通常大大于一一般工工商企企业；；预付付业务务发生生在建建筑材材料采采购、、购置置土地地使用用权、、受托托单位位的施施工和和支付付建筑筑工人人工资资保证证金环环节。。3、投投资性性房地地产的的核算算投资性性房地地产是是指为为赚取取租金金或资资本增增值，，或两两者兼兼有而而持有有的房房地产产，包包括已已出租租的土土地使使用权权、持持有并并准备备在增增值后后转让让的土土地使使用权权；已已出租租的和和建筑筑物、、持有有并准准备在在增值值后转转让的的房产产。该该项单单独计计量和和出售售。4、预预收账账款的的核算算因投资资额较较大且且营业业周期期较长长，实实行商商品房房预售售制度度，由由于项项目尚尚未完完工，，即使使预售售完毕毕，预预售款款项只只能计计入预预收款款项。。在其其附注注中列列示账账龄余余额、、期末末余额额、预预计竣竣工时时间和和预售售比例例。房地产产开发发企业业的会会计对对象（二））收入入和费费用核核算的的特点点收入是是房地地产企企业在在销售售商品品、提提供劳劳务以以及让让渡资资产使使用权权等日日常活活动中中所形形成的的经济济利益益的流流入。。广义的的收入入指引引起企企业净净资产产增加加的所所有收收入。。包括括经营营性收收入（（包括括营业业收入入和投投资收收益））和非非经营营性收收入（（即营营业外外收入入，包包括罚罚款收收入和和固定定资产产转让让收入入等））。费用是是指为为了销销售商商品、、提供供劳务务等经经常性性活动动所发发生的的经济济利益益的流流出。。广义费费用指指为取取得广广义的的收入入而发发生的的耗费费，包包括营营业成成本、、期间间费用用、投投资损损失和和营业业外收收入。。房地产开发企业业的会计对象1、收入的核算算项目验收后，才才能将大量预售售款项确认收入入2、开发成本的的核算房地产开发企业业的经营成本既既不是完全成本本，也不是制造造成本，且产品品种类多等特点点导致成本组成成差异大，要根根据具体情况分分析核算。3、销售成本的的核算成本结转方法：：按当期竣工后后的核算对象的的总成本除以总总开发建筑面积积，得出每平方方米建筑面积成成本，再乘以销销售面积得出本本期销售成本。。4、期间费用的的核算房地产开发企业业的存货的借款款利息可以资本本化为开发成本本，注意销售费费用和管理费用用的核算。房地产开发企业业的会计对象（三）利润和权权益核算的特点点利润是指企业在在一定会计期间间的经营成果。。包括收入减去去费用的净额、、直接计入当期期利润的利得和和损失等。所有者权益简称称“权益”，是指企业资产产扣除负债后企企业投资人或者者所有者享有的的剩余权益，其其余额为资产减减去负债的余额额。包括所有者者投入的资本、、直接计入所有有者权益的利得得和损失、留存存收益。房地产开发企业业的会计对象房地产开发企业业的会计科目房地产开发企业业会计科目设置置的原则：1、统一性与灵灵活性相结合原原则按照《企业会计计准则》坚持统统一性，根据房房地产行业特征征采取灵活性。。2、通用性和专专属性相结合原原则房地产企业的报表科目科目或事项说明直接开发成本核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。企业对出租房进行装修及增补室内设施而发生的出租房工程支出也在此科目核算；该科目适用于房地产企业自行开发或者委托开发房地产。开发间接费用该科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，如：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，计入“管理费用”不在本科目核算。企业发生的各项间接费用，先借记本科目，后应按企业成本核算办法的规定分配计入有关的成本核算对象。开发产品指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎有关设计、质量等的标准，可按照合同规定移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。本科目由“直接开发成本”与“开发间接费用”转入；其它科目分期收款计算方式销售开发产品，将“开发产品”转入”分期收款开发产品“企业将开发的土地和房屋用于出租经营的，根据实际用途从“开发产品”转入对应科目如：“出租开发房屋”“周转房”等；企业将自主开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视为自用固定资产处理，从“开发产品”转入“固定资产”核算存货核算-库存设备用于房地产开发发建造，并构成成房屋实体的各各种电梯设备、、取暖设备、通通风设备、供电电设备、供水设设备、卫生设备备等，一般通过过外购取得，设设置“库存设备备”科目核算设设备的实际成本本。【案例1】巨人房地产企业业购入电梯5台，买价300000元，运费20000元，款项用银行行存款支付，设设备已验收入库库，并交付安装装，请写出会计计分录：存货核算-库存设备答案【案例1】借：库存设备320000贷：银行存款320000借：开发成本320000贷：库存设备320000存货核算-开发产品开发产品指房地地产企业已经完完成全部开发建建造过程，并已已验收合格符合合设计标准，可可以按照合同规规定的条件移交交购货单位，或或者可以作为商商品对外销售的的产品，包括已已经开发建造完完成的土地、房屋、配配套设备和代建建工程等。存货核算-开发产品作为开发产品的的土地，按开发发目的可以分为为两种：一是用于出租或或有偿转让而开开发的商品性建建设场地，二是是为建造商品房房、经营房、周周转房而开发的的自用建设场地地。存货核算-开发产品作为开发产品的的房屋按照用途途划分为四种：：一、为销售而开开发建造的商品品房；二、为出租经营营而开发建造的的出租房；三、为安置被拆拆迁居民周转使使用而开发建造造的周转房；四、受其他单位位委托而代为开开发建造的房屋屋。存货核算-开发产品作为开发产品的的配套设施包括括两大类：一、开发小区内内独立的非经营营性公共配套设设施，如停车场场、水塔、公厕厕、消防等。二、城市规划中中的大配套设施施项目：包括开开发小区为居民民服务的供电、、供暖、交通道道路；小区内的的商店、银行等等营业性设施。。第一类设施费用应应计入商品房成成本，第二类设设施费用不论有有偿转让还是本本企业用于出租租或经营，都作作为企业最终产产品。存货核算-开发产品的会计计核算房地产企业应设设置“开发产品品”账户，借方方登记已竣工验验收合格开发产产品的实际成本本；贷方登记转转让、销售、出出租、周转使用用和结转受托单单位的开发产品品实际成本。本本账户的借方期期末余额表示尚尚未转让、销售售和结转的开发发产品的实际成成本。存货核算-开发产品案例【案例2】巨人房地产公司司已开发建造完完成商品房一批批，验收交接凭凭证上注明的实实际成本为8600万元。本期销售售商品房的实际际成本为3600万元，其中采用用分期收款方式式销售600万元，用于出租租经营房屋的实实际成本800万元，用于安置置拆迁居民周转转使用的房屋实实际成本400万元，将开发的的经营性配套设设施-商店，作为第三三产业经营用房房投入使用，实实际成本700万元。编制上述业务的会计计分录。存货核算-开发产品案例2【答案】借：开发产品86000000贷：开发成本86000000借：主营业务成本36000000贷：开发产品36000000借：投资性房地产8000000周转房4000000贷：开发产品品12000000借：固定资产7000000贷：开发产品7000000周转房的核算算1、概念及内容容：周转房是指用用于安置被折折迁居民，产产权归企业所所有的各种房房屋，包括：：①在开发过程程中已明确其其为安置折迁迁居民的房屋屋；②搭建用于安安置折迁居民民的临时性简简易房；③开发的商品品房在销售前前用于安置折折迁居民。2、核算账户设置：周转房——在用周转房——周转房摊销应根据周转房房的使用情况况等进行明细细核算，并建建立“周转房房卡片”。周转房的核算算（1）周转房增加加的核算企业开发建成成的周转房，，应在其竣工工后，借记““开发产品””账户，贷记记“开发成本本”账户。明明确作为周转转房后，按其其实际成本，，借记“周转转房——在用周转房””账户，贷记记“开发产品品”账户。周转房案例例题：房地产产开发公司将将自己建造的的一栋楼作为为折迁居民的的周转房，实实际成本300万元。根据交付使用用凭证结转完完工成本：【答案】借：开发产品品300万贷：开发成本300万转入周转房成成本：借：周转房——在用周转房300万贷：开发产品300万（2）周转房的摊摊销：周转房随着使使用及自然力力的侵蚀，会会逐渐发生损损耗而减少其其价值，因此此，应根据周周转房的使用用年限按月摊摊销其损耗价价值。这部分分损耗价值，，应作为开发发期间的费用用，将它计入入土地、房屋屋的开发成本本。周转房摊摊销额的基本本计算公式如如下：月摊销率＝（（1-估计净残值率率）÷（摊销年限×12）月摊销额=周转房账面原原值×月摊销率（2）周转房的摊摊销：周转房损耗价价值的摊销额额，应在“周周转房——周转房摊销””账户核算。。A、每月计提的的周转房摊销销额，对能确确定其为某项项土地或房屋屋开发项目负负担的，应计计入该土地或或房屋的开发发成本，借记记“开发成本本——土地开发”或或“开发成本本——房屋开发”账账户，贷记““周转房——周转房摊销””账户。B、对不能确定定其为某项土土地或房屋开开发项目负担担的周转房摊摊销额，应记记入“开发间间接费用”账账户的借方和和“周转房——周转房摊销””账户的贷方方。周转房案例例题：公司每每月计提周转转房摊销额0.5万元【答案】借:开发间接费用用(或开发成本)0.5万贷:周转房——周转房摊销0.5万存货核算-周转房（3）周转房销售售的核算企业将周转房房改变用途，，对外销售时时，应视同商商品房销售处处理。取得销销售收入时，，借记“银行行存款”、““应收账款款”等账户，，贷记“主营营业务收入——商品房销售””账户；结转转销售成本时时，应按周转转房摊余价值值，借记“主主营业务成本本——商品房销售””账户，按累累计已提摊销销价值，借记记“周转房——周转房摊销””账户，按周周转房原始价价值，贷记““周转房——在用周转房””账户。周转房案例【案例3】巨人房地产公公司开发完成的B栋商品房在尚尚未出售前用用于安置拆迁迁居民周转使使用，实际成成本1000万元，已办理理投入使用手手续。案例3【答案】结转周转房成本：：借：周转房-在用周转房10000000贷：开发产品品10000000周转房案例【案例4】上述周转房每每月计提的周转房房摊销额2万元。案例4【答案】按月计提摊销销额：借：开发间接接费用20000贷：周转房-周转房摊销20000周转房案例【案例5】用银行存款支支付周转房修修理费0.6万元。案例5【答案】支付修理费用用：借：开发间接接费用6000贷：银行存款款6000周转房案例【案例6】将C栋周转房作为为商品房对外外销售，售价价500万元，原价450万元，累计摊摊销额50万元，价款尚尚未收到。案例6【答案】周转房出售收收入借：应收账款款5000000贷：主营业务务收入5000000借：主营业务务成本4000000周转房-周转房摊销500000贷：周转房-在用周转房4500000投资性房地产产-概念投资性房地产产，是指为赚赚取租金或资资本增值，或或两者兼有而而持有的房地地产。投资性性房地产应当当能够单独计计量和出售。。投资性房地地产主要包括括:已出租的土地地使用权、持持有并准备增增值后转让的的土地使用权权和已出租的的建筑物。下列各项不属属于投资性房房地产的有:(1)自用房地产，，即为生产商商品、提供劳劳务或者经营营管理而持有有的房地产;(2)作为存货的房房地产。投资性房地产产-特点1．投资性房地地产不是用于于销售。在我我国一些地区区，房地产交交易市场日渐渐完善，房地地产已经具备备相当的流通通性。但根据据准则的定义义，用于销售售以获取差价价的房地产，，应界定为存存货，不是投投资性房地产产。2．投资性房地地产的实际使使用寿命较长长，应当对其其后续支出与与处置加以考考虑。3．由于受到法法律规定的限限制，我国企企业持有土地地的行为，只只是获得了土土地使用权，，而并非取得得了所有权，，因此企业持持有的自用或或用于销售的的土地应界定定为无形资产产范畴；对于于为了出租或或资本增值而而持有的土地地使用权应界界定为投资性性房地产。4．企业持有投投资性房地产产的目的不是是为了耗用，，而是为了赚赚取长期的租租金收益或获获得资本增值值。对于这部部分资产的核核算，应当充充分遵循实质质重于形式的的原则进行收收益的确认。。投资性房地产产-范围1.属于投资性房房地产的范围围(1)已出租的土地地使用权，是是指企业通过过出让或转让让方式取得的的、以经营租租赁方式出租租的土地使用用权。(2)持有并准备增增值后转让的的土地使用权权，是指企业业通过出让或或转让方式取取得并准备增增值后转让的的土地使用权权。(3)已出租的建筑筑物，是指企企业拥有产权权并以经营租租赁方式出租租的房屋等建建筑物。投资性房地产产-范围2.不属于投资性性房地产的范范围(1)自用房地产，，是指为生产产商品、提供供劳务或者经经营管理而持持有的房地产产，如企业的的厂房和办公公楼，企业生生产经营用的的土地使用权权等。(2)作为存货的房房地产，是指指房地产开发发企业销售的的或为销售而而正在开发的的商品房和土土地。这部分分房地产属于于房地产开发发企业的存货货。(3)出租柜台：不不属于投资性性房地产。因因为投资性房房地产包括的的是已出租的的建筑物，即即以经营租赁赁方式出租的的建筑物，不不是出租柜台台。投资性房地产产-范围2.不属于投资性性房地产的范范围(4)企业持有以备备经营出租的的空置建筑物物：这里的““空置建筑物物”，是指企企业新购入、、自行建造或或开发完工但但尚未使用的的建筑物，以以及不再用于于日常生产经经营活动且经经整理后达到到可经营出租租状态的建筑筑物。只有企企业管理当局局(董事会或类似机构构)作出正式书面决议议，明确表明将其其用于经营出租且且持有意图短期内内不再发生变化的的，即使尚未签订订租赁协议，也可可视为投资性房地地产。(5)企业出租给本企业业职工居住的宿舍舍，如果收取租金金，是否属于投资资性房地产：企业业出租给本企业职职工居住的宿舍，，即使按照收取租租金，也不属于投投资性房地产。这这部分房产间接为为企业自身的生产产经营服务，具有有自用房地产的性性质。投资性房地产具体体核算详见助理会会计师初级会计实务房地产业的收入收入来源有偿转让商品性建建设场地和商品房房收入结算代建工程款收收入提供装修装饰收入入售后服务等劳务收收入营业收入的核算1、营业收入的核算算内容房地产开发企业的的营业收入包括主主营业务收入和其其他业务收入。主营业务收入也叫叫经营收入（主营营业务收入），是是指开发企业转让让、销售、结算和和出租开发产品等等主要经营业务所所取得的收入，包包括土地转让收入入、商品房销售收收入、配套设施销销售收入、代建工工程结算收入、出出租开发产品租金金收入等。其他业务收入是指指在主营业务以外外，不独立核算的的其他业务或附加加业务所发生的收收入，主要包括商商品房售后服务收收入、材料销售收收入、固定资产出出租收入、其他多多种经营收入（主主营业务收入）等等。核算内容营业收入主营业务收入其他业务收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入入代建工程结算收入入出租开发产品租金金收入等商品房售后服务收收入材料销售收入固定资产出租收入入其他多种经营收入入收入的确认《企业会计准则》》对于商品销售收收入的确认，规定定了相关原则：销销售商品收入同时时满足下列条件的的，才能予以确认认：1、企业已将商品所所有权上的主要风风险和报酬转给购购货方；2、企业既没有保留留通常与所有权相相联系的继续管理理权，也没有对售售出的商品实施控控制；3、收入的金额能够够可靠的计量；4、相关的经济利益益能够流入企业；；5、相关已发生或将将发生的成本能够够可靠计量。收入的确认一、适用于《建造合同》下的房地产建造收收入的确认：建造合同的定义是是一个为建造一个个特定的资产或者者资产组合而协议议订立的合同，这这个资产组合在设设计、技术、功能能、最终用途上是是密不可分的。建造合同的收入确确认按完工进度法确认收入。二、非建造合同下房地产产行业的销售收入入确认：新会计准则的收入确确认原则强调收款款确认的条件之一一是企业已将商品品所有权上的主要要风险与报酬转移移给购货方，但对对于房地产企业而而言，房产物业的的销售包括建造、、预售、付款、完完工、交付和法律律权属转移等步骤骤，而且这些步骤骤发生在一个较长长期间内，因此，，实务上，哪个步骤骤是收入确认的时时点确实存在不少少的争议。案例【案例7】巨人房地产企业对外转让已开开发完成的土地一一块，价值800万元，实际开发成成本560万元，已办理交接接手续，价款已收收讫并存入开户银银行。编制上述业务的会会计分录。案例7【答案】（1）确认已实现的的收入时：借：银行存款8000000贷：主营业务收入———土地转让收入入8000000（2）结转转让土地地的实际成本时：：借：主营业务成本———土地转让成本本5600000贷：开发产品——土土地5600000案例【案例8】巨人房地产公司出售商品房一一栋，取得收入670万元，已存入银行行，该住宅的实际际成本为580万元。案例8【答案】（1）确认收入：借：银行存款670万贷：经营收入（主主营业务收入）670万（2）结转成本：借：经营成本（主主营业务成本）580万贷:开发产品——房屋开发580万案例【案例9】巨人房地产企业出售多余建筑用水水泥20吨，每吨售价650元，价款已收，其其相应的进价成本本为500元/吨。编制上述业务的会会计分录。案例9【答案】借：银行存款13000贷：其他业务收入13000借：其他业务支出出10000贷：库存材料10000案例【案例10】巨人房地产公司采采用预收款方法销销售开发产品200套，协议规定每套套销售价格180万元，收到预收货货款40%，剩余价款在办理理过户手续后一次次结清。该项目建建成，每套成本120万元，收到剩余货货款，并办妥过户户手续。编制上述业务的会计分分录。案例10【答案】（1）预收货款时借：银行存款144000000贷：预收账款144000000（2）收到剩余货款并并确认收入时借：银行存款216000000预收账款144000000贷：主营业务收入360000000借：主营业务成本本240000000贷：开发产品240000000四、成本费用核算算(一)成本核算的六个步步骤1、确定开发产品种种类2、确定成本核算对对象3、确定成本项目4、归集开发成本费费用5、分配共同成本和和间接成本6、确定完工标准，，计算总成本及单位成本本土地、房屋、配套设施、代建工工程可否销售、分类归归集、功能区分、、定价差异、成本本差异、权益区分分原则土地征用及拆迁补补偿费，前期工程程费，建筑安装工工程费，基础设施施费，公共配套设设施费，开发间接接费占地面积法（土土地），建筑面面积法，直接成成本法（借款费费用），预算造造价法（借款费费用）开发成本核算一、土地开发成成本核算房地产开发企业业成本费用核算算生产成本（开发成本）土地征用及拆迁迁补偿前期工程费基础设施建设费费建筑安装工程费费公共配套设施费费开发间接费土地出让金、安安置费、青青苗补偿费、土土地补偿费、拆拆迁费等勘察设计费、规规划设计费、可可行性研究费、、三通一平费用用道路、水电气设设施、供热绿化、通讯设施施、照明设施发生的建筑安装装工程费不能转让的：公公共会馆、锅炉炉房、水塔、公公共厕所、自行行车棚等独立核算开发部部门或现场工程程指挥部门的工工资、福利费、、折旧费、修理理费、水电费、、劳动保护费、、办公费、差旅旅费及周转房摊摊销期间费用管理费用财务费用营业费用成本费用1、房地产开发企业在开发发经营过程中发发生的各种耗费费，包括物化劳劳动耗费和活劳劳动的耗费，统统称为成本与费费用。成本与费费用包括了开发发成本与期间费费用两大类。2、其中开发成本是指开开发现场发生的的各项耗费，包包括土地受让金金、土地征用及及拆迁补偿费、、前期工程费、、建筑安装工程程费、基础设施施建设费、公共共配套设施费及及为进行现场管管理发生的各项项开发间接费用用。3、期间费用是指企业在在现场以外，企企业行政管理部部门为组织管理理生产发生的管管理费用、销售售部门为开发产产品的销售而发发生的各项销售售费用、以及企企业为筹集资金金发生的财务费费用。4、在开发成本中，又又可分为土地开开发成本、房屋屋开发成本、配配套设施开发成成本、代建工程程开发成本等。。土地征用及拆迁迁补偿费1、土地征用及拆拆迁补偿费：指为取得土地开开发使用权而发发生的各项费用用，主要包括以以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出出让金、土地转转让费、土地收收益金、土地开开发费，交纳的的契税、耕地占占用税，土地变变更用途和超面面积补交的地价价、补偿合作方方地价、合作项项目建房转入分分给合作方的房房屋成本和相应应税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、地地下建筑物或附附着物的拆迁补补偿支出，安置置及动迁支出，，农作物补偿费费，危房补偿费费等；拆迁旧建建筑物回收的残残值应估价入帐帐，分别冲减有有关成本。(3)市政配套费：指向政府部门门交纳的大市政政配套费，征用用生地向当地市市政公司交纳的的红线外道路、、水、电、气、、热、通讯等的的建造费、管线线铺设费等。(4)其他：如土地开发权权批复费、土地地面积丈量测绘绘费等。中国土地制度概概述一、土地所有权和使使用权的制度二、土地获取方方式土地所有制的两两种形式全民所有制劳动群众集体所所有制：城市市区的土土地属于国家所所有农村和城市郊区区的土地（法律律规定属于国家家所有的除外））宅基地、自留地地、自留山土地使用权土地使用权，是是指国家机关、、企事业单位、、农民集体和公公民个人，以及及三资企业，凡凡具备法定条件件者，依照法定定程序或依约定定对国有土地或或农民集体土地地所享有的占有有、利用、收益益和有限处分的的权利。土地使使用权是外延比比较大的概念，，这里的土地包包括农用地、建建设用地、未利利用地的使用权权。根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土土地使用类型只只有土地划拨和土地地出让两种形式式。1、出让方式：：出让是指国家以以土地所有者的的身份将土地使使用权在一定年年限内让与土地地使用者并收取取土地使用权出出让金的行为。。城市规划区内的的集体土地需依依法征用转为国国有土地后方可可有偿出让使用用权。招、拍、挂制度度：经营性用地地以及同一宗地地有两个以上意意向用地者的，，应当以招拍挂挂方式出让招、拍、挂程序序改变土地用途：：即土地变性。。必须取得出让让方和规划行政政主管部门的同同意，签订出让让合同变更协议议并调整土地使使用权出让金。。中国土地制度概概述签订出让合同付清出让金办理土地登记土地行政主管部门20日前发布公告对投标人的资格审查与中标人签订成交确认书2、划拨方式在土地使用者缴缴纳补偿、安置置等费用后将该该幅土地交付其其使用，或者将将土地使用权无无偿交付给土地地使用者使用的的行为除法律法规另有有规定外，划拨拨土地使用权没没有使用期限的的限制。划拨土地一般不不得转让、出租租、抵押。三、闲置土地处处理制度中国土地制度概概述（1）闲置土地的认定情形其他已动工但动工面积不足1/3或投资额不足1/4且中止开发建设连续满1年合同签订满1年未动工（2）闲置土地地处置方案延长开发时间，，不得超过1年改变土地用途（（即土地变性））安排临时使用价价置换其他等价闲闲置土地确定新的土地使使用者将土地使用权交交还给政府中国土地制度概概述四、终止土地使使用权的情形：：1、为公共利益益需要使用土地地的；2、为实施城市市规划进行旧城城区改建，需要要调整使用土地地的；3、土地出让等等有偿使用合同同约定的使用期期限届满，土地地使用者未申请请续期或申请续续期未获批准的的；4、因单位撤销销、迁移等原因因，停止使用原原划拨的国有土土地；5、公路、铁路路、机场、矿场场等经核准报废废的。五、其他土地政政策一、获取土地使使用权的确认1、出让方式取取得的土地使用用权入账价值：：土地出让金加加上相关税费。。2、转让方式取取得土地使用权权成本：购买价价款、其他行政政事业性收费和和其他税费3、投资者投入入：协议或合同同约定的价值（（不公允的除外外）。4、其他方式。。获取土地环节的的会计处理二、账务处理1、用于土地（（或商品房）开开发缴纳的出让让金、契税、耕耕地占用税：借：开发成本——土地开发（房房屋开发）—土土地征用及拆迁迁补偿费贷：银行存款（（应付账款等））2、用于土地（（或商品房）开开发缴纳的印花花税、土地使用用税借：管理费用贷：银行存款（（应付账款等））3、自建用房的的：a、用于自建用用房的土地使用用权缴纳的出让让金、契税、耕耕地占用税计入入无形资产借：无形资产——土地使用权贷：银行存款（（应付账款等））b、缴纳的印花花税及土地使用用税计入管理费费用c、土地使用权权与地上建筑物物分别进行摊销销与折旧，相应应计入“累计摊摊销”和“累计计折旧”科目。。获取土地环节的的会计处理获取土地环节的的会计处理4、暂时没有确确定用途的土地地使用权，计入入“无形资产——土地使用权””科目。5、用于赚取租租金的土地使用用权：在开发完完毕后，将开发发成本转入“投投资性房地产””进行核算。借：投资性房地地产贷：开发成本——土地开发成本费用核算案案例【案例11】巨人房地产开发公司开发场场地甲工程，征征用土地5000平米，本月共计计发生下列费用用：土地征用及及折迁补偿费1000万元；前期工程程费200万元；基础设施施费500万元；建筑安装装工程费100万元，共计1800万元，款已支付付。案例11【答案】借：开发成本——土地开发——土地征用及折迁迁补偿费1000万——前期工程费200万——基础设施费500万——建筑安装工程费费100万贷：银行行存款款1800万前期工工程费费2、前期期工程程费：：指在取取得土土地开开发权权之后后、项项目开开发前前期的的筹建建、规规划、、设计计、可可行性性研究究、水水文地地质勘勘察、、测绘绘、““三三通一一平””等前前期费费用。。主要要包括括以下下内容容：(1)项目整整体性性批报报建费费：项目目报建建时按按规定定向政政府有有关部部门交交纳的的报批批费。。如：：人防防工程程建设设费、、规划划管理理费、、新材材料基基金(或墙改改专项项基金金)、教师师住宅宅基金金(或中小小学教教师住住宅补补贴费费)、拆迁迁管理理费、、招投投标管管理费费等。。(2)规划设设计费费：项目目立项项后的的总体体规划划设计计、单单体设设计费费、管管线设设计费费、改改造设设计费费、可可行性性研究究费(含支付付社会会中介介服务务机构构的市市场调调研费费)，制图图、晒晒图费费，规规划设设计模模型制制作费费，方方案评评审费费。(3)勘测丈丈量费费：水文文、地地质、、文物物和地地基勘勘察费费，沉沉降观观测费费，日日照测测试费费、拨拨地钉钉桩验验线费费、复复线费费、定定线费费、放放线费费、建建筑面面积丈丈量费费等。。(4)“三通通一平平”费费：接通通红线线外施施工用用临时时给排排水(含地下下排水水管、、沟开开挖铺铺设费费用)、供电电、道道路(含按规规定应应交的的占道道费、、道路路挖掘掘费)等设施施的设设计、、建造造、装装饰和和进行行场地地平整整发生生的费费用(包括开开工前前垃圾圾清运运费)等。(5)临时设设施费费：工地地甲方方临时时办公公室，，临时时场地地占用用费，，临时时借用用空地地租费费，以以及沿沿红线线周围围设置置的临临时围围墙、、围栏栏等设设施的的设计计、建建造、、装饰饰等费费用。。临时时设施施内的的资产产，如如空调调、电电视机机，家家具等等不属属于临临时设设施费费。(6)预算编编、审审费：支付付给社社会中中介服服务机机构受受聘为为项目目编制制或审审查预预算而而发生生的费费用。。(7)其他：包括括挡光光费、、危房房补偿偿鉴定定费、、危房房补偿偿鉴定定技术术咨询询费等等。基础设设施费费3、基础础设施施费：：是指指房地地产开开发项项目在在开发发过程程中发发生的的各项项基础础设施施支出出。包包括开开发小小区内内道路路、供供水、、供电电、供供气、、排污污、排排洪、、通讯讯、照照明、、环卫卫、绿绿化等等工程程发生生的支支出（（指项目目开发发过程程中发发生的的小区区内、、建筑筑安装装工程程施工工图预预算项项目之之外的的道路路、供供电、、供水水、供供气、、供热热、排排污、、排洪洪、通通讯、、照明明、绿绿化等等基础础设施施工程程费用用，红红线外外两米米与大大市政政接口口的费费用，，以及及向水水、电电、气气、热热、通通讯等等大市市政公公司交交纳的的费用用）。。主要要包括括以下下内容容：(1)道路工工程费费：小区区内道道路铺铺设费费。(2)供电工工程费费：变（（配））电设设备的的购置置费，，设备备安装装及电电缆铺铺设费费，供供（配配）电电贴费费、电电源建建设费费，交交纳的的电增增容费费等。。(3)给排水水工程程费：自来来水、、雨（（污））水排排放、、防洪洪等给给排水水设施施的建建造、、管线线铺设设费用用，以以及向向自来来水公公司交交纳的的水增增容费费等。。(4)煤气工工程费费：煤气气管道道的铺铺设费费、增增容费费、集集资费费，煤煤气配配套费费，煤煤气发发展基基金、、煤气气挂表表费等等。(5)供暖工工程费费：暖气气管道道的铺铺设费费、集集资费费。(6)通讯工工程费费：电话话线路路的铺铺设、、电话话配套套费，，电话话电缆缆集资资费，，交纳纳的电电话增增容费费等。。(7)电视工工程费费：小区区内有有线电电视(闭路电电视)的线路路铺设设和按按规定定应交交纳的的有关关费用用。(8)照明工工程费费：小区区内路路灯照照明设设施支支出。。(9)绿化工工程费费：小区区内人人工草草坪、、栽花花、种种树等等绿化化支出出；绿绿地建建设费费。(10)环卫工工程费费：指小小区内内的环环境卫卫生设设施支支出。。如垃垃圾站站(箱)、公厕厕等支支出。建筑安安装工工程费费4、建筑筑安装装工程程费：：是指指房地地产开开发项项目在在开发发过程程中发发生的的种建建筑安安装费费用。。包括括企业业出包包方式式支付付给承承包单单位的的建筑筑安装装工程程费和和以自自营方方式发发生的的建筑筑安装装工程程费（（即项目开发过程程中发生的列列入建筑安装装工程施工图图预算项目内内的各项费用用(含设备费、出出包工程向承承包方支付的的临时设施费费和劳动保险险费)，有甲供材料料、设备的，，还应包括相相应的甲供材材料、设备费费。发包工程程应依据承包包方提供的经经甲方审定的的“工程价款款结算单”来来确定）。主主要包括以下下内容：(1)土建工程费(2)安装工程费(3)装修工程费：(4)项目或工程监监理费：公共配套设施施费5、公共配套设设施费：是指指必须由房地地产开发项目目负担的，不不能有偿转让让的开发小区区内公共配套套设施发生的的支出。包括括建水塔、车车棚、公共厕厕所、锅炉房房、托儿所、、幼儿园、派派出所、居委委会等发生的的支出（即房屋开发发过程中，根根据有关法规规，产权及其其收益权不属属于开发商，，开发商不能能有偿转让也也不能转作自自留固定资产产的公共配套套设施支出））。该成本项项目下按各项项配套设施设设立明细科目目，具体核算算内容可区别别以下情况：：(1)在开发小区内内发生的不会会产生经营收收入的不可经经营性公共配配套设施支出出，如建造消消防、水泵房房、水塔、锅锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚、景观(建筑小品)、环廊、街心心公园、凉亭亭等设施。(2)在开发小区内内发生的根据据法规或经营营惯例，其经经营收入归于于经营者或业业委会的可经经营性公共配配套设施的支支出，如建造造幼托、邮局局、图书馆、、阅览室、健健身房、游泳泳池、球场等等设施。配套设施开发发成本的核算算配套设施能有偿转让的的城市规划中中规定的大型配配套设施项目目不能有偿转让让的公共配套设施施营业性公共配套设施非营业性配套设施开发项目外为为居民服务的的水、电、气、、交通道路等等居委会.幼儿园.消防设施.锅炉房.水塔.自行车棚.公厕等商店、银行、、邮局等中小学、文化化站、医院等给排水.供电.供气的增容.增压.交通道路等有关账户开发成本——配套设施开发发开发成本——房屋开发开发产品——配套设施×××××××××完工结转不能有偿转让让的能有偿转让的的×××余额注:按照财务制度度规定,城市建设规划划中的大型配配套设施项目目,不得计入商品品房成本;不能有偿转让让的开发小区区内公共配套套设施发生的的支出可以计入开发成本本.成本费用核算算案例【案例12】巨人房地产企业房地产开发公公司开发建设设住宅小区配套的商店和自行行车棚工程，，用银行存款款支付工程款款67000元。案例12【答案】借：开发成本本——配套设施开发发67000贷：银行存款67000成本费用核算算案例【案例13】商店和自行车车棚工程完工工，实际成本本分别为12万元和0.2万元。自行车车棚为商品房房开发工程所所建，商店则则为小区第三三产业经营用用房。案例13【答案】借：开发产品品——配套设施12万开发成本——房屋开发0.2万贷:开发成本——配套设施开发发12.2万成本费用核算算案例【案例14】巨人房地产开发公公司接受市政政建设指挥部部委托，代为为扩建某风景景旅游区，分分别发生：折折迁补偿费30万元；前期工工程费15万元；基础设设施费20万元；应负担担开发间接费费2万元。案例14【答案】借：开发成本本—代建工程开发发（折迁补偿偿费）30万—代建工程开发发（前期工程程费）15万—代建工程开发发（基础设施施费）20万—代建工程开发发（开发间接接费）2万贷：银行存款款65万开发间接费2万成本费用核算算案例【案例15】巨人房地产开开发公司，根根据其开发的的住宅楼验收收交接凭证，，结转住宅楼楼开发实际成成本6500000元，应作如下下会计处理：：案例15【答案】借：开发产品品6500000贷：开发成本本6500000成本费用核算算案例【案例16】巨人房地产开发公司司结转已销售售的住宅楼，，实际成本650万元。案例16【答案】借：主营业务成本650万贷：开发产品品650万成本费用核算算案例【案例17】将一栋住宅楼楼出租，其实实际成240万元。案例17【答案】借：投资性房房地产240万贷：开发产品品240万成本费用核算算案例【案例18】将开发的房屋屋一栋用于安安置折迁居周周转使用，，实际成本为为500万元。案例18【答案】借：周转房500万贷：开发产品品500万成本费用核算算案例【案例19】将配套设施的的商店作为第第三产业用房房，实际成本本58万元。案例19【答案】借：固定资产产58万贷：开发产品品58万成本费用核算算案例【案例20】该房屋出租后后的第二年,对房屋进行修修复、装饰等等共发生费用用13.6万元,其中:人工费5万元、材料费费7万元、其他费费用1.6万元,用银行存款支支付。案例20【答案】费用发生时：：借：开发成成本13.6万贷:银行存款1.6万库存材料7万应付职工薪酬5万工程完工后后结转成本本:借:投资性房地地产13.6万贷:开发成本13.6万成本费用核核算案例【案例21】公司对该房房屋进行修修理，发生生修理费用用0.38万元.案例21【答案】借：其他业务务成本0.38万贷:银行存款0.38万开发间接费费用6、开发间接接费用：指指企业所属属直接组织织、管理开开发项目的的单位发生生的工资及及福利费、、折旧费、、修理费、、办公费、、水电费、、劳动保护护费、周转转房摊销等等费用。开发间接费的内内容包括：：(1)现场管理费费用：内部独立立核算的、、开发项目目现场管理理的人员工工资及福利利费、工会会经费、职职工教育经经费、修理理费、办公公费、办公公用水电费费、差旅费费、市内交交通费、运运输费、通通讯费、业业务交际费费、劳动保保护费、低低值易耗品品摊销、周周转房摊销销等。(2)利息并借款款费用：直接用于于项目开发发所借入资资金的利息息支出、汇汇兑损失，，减去利息息收入和汇汇兑收益的的净额。(3)质检费：包括按规规定支付给给质检部门门的质量检检验费，项项目发生的的材料、设设备质量检检验费、工工程质量自自检费、工工程竣工验验收费等质质量鉴定性性费用。(4)其他：项目交付付使用后发发生的，按按规定或协协议应由开开发商承担担、补贴给给物业管理理公司的水水、电、煤煤气、暖气气等价差，，以及其他他应计入开开发间接费费的费用。。成本核算的的一般步骤骤第一步：根根据成本核核算对象的的确定原则则和项目特特点，确定定成本核算算对象。第二步：按按成本核算算及管理的的要求，设设置有关成成本核算会会计科目和和帐簿，按按成本核算算对象归集集开发成本本费用。第三步：按按受益原则则和配比原原则，确定定应分摊成成本费用在在各成本核核算对象之之间的分配配方法、标标准。第四步：将将归集的开开发成本费费用按确定定的方法、、标准在各各成本核算算对象之间间进行分配配。第五步：编编制项目开开发成本计计算表，计计算各成本本核算对象象的开发总总成本。第六步：正正确划分完完工和在建建开发产品品之间的开开发成本，，分别结转转完工开发发产品成本本，按建筑筑面积计算算完工产品品单位成本本。第七步：正正确划分可可售面积、、不可售面面积(由主管部门门划分提供供)，根据有关关规定分别别计算可售售面积、不不可售面积积应负担的的成本，按按与结算销销售收入配配比的原则则正确结转转完工开发发产品的销销售成本。。第八步：编编制成本报报表，根据据成本管理理和核算要要求，总括括反映各成成本核算对对象的成本本情况。成本核算对对象的确定定成本对象是是指为归集集和分配开开发产品开开发、建造造过程中的的各项耗费费而确定的的费用承担担项目。计计税成本对对象的确定定原则如下下：（1）可否销售原原则。开发产品能能够对外经经营销售的的，应作为为独立的计计税成本对对象进行成成本核算；；不能对外外经营销售售的，可先先作为过渡渡性成本对对象进行归归集，然后后再将其相相关成本摊摊入能够对对外经营销销售的成本本对象。（2）分类归集原原则。对同一开发发地点、竣竣工时间相相近、产品品结构类型型没有明显显差异的群群体开发的的项目，可可作为一个个成本对象象进行核算算。（3）功能区分原原则。开发项目某某组成部分