长沙北辰三角洲项目营销的策划报告

长沙北辰三角洲项目营销的策划报告1大势研判本次政策调整世联观点：更严厉的金融手段

直接采用差异化信贷政策压抑实力群体消费抑制房价上涨历史回顾：2007年上半年一线市场受政策影响市场下调上一轮市场调整政策回顾：1、调整结构：90/70政策，对价格影响不大2、打压投资：5年内二手房不得出手转让3、紧缩银根：二手房房贷全面停放；一手房首付提升，利率优惠取消；一手房二套以上首付，利率加倍提升本轮市场调整政策回顾：1、调整结构：90/70政策重申2、打压投资：5年内二手房不得出手转让3、紧缩银根：一手房首付提升，利率优惠取消；一手房二套以上首付，利率加倍提升部分高房价城市考虑一手房三套以上外地客户禁止购买上一轮市场调控背景：1、外部经济环境风声鹤唳：全球金融危机，中国经济增速放缓，外贸下滑导致工业产值下滑，国内股市萎靡不振2、开发商资金压力巨大（股市融资困难，紧缩性货币政策，持续加息），对现金有迅速回笼的需求3、客户财富实力受影响：金融外贸行业客户经济实力缩水，整体经济环境下对未来家庭财富增长预期保守4、客户心态相对恐慌：首次经历大幅度政策调控，对未来信心不足，反应大，多选择持续观望。本次政策调控世联观点：不同的影响方式

外部环境，开发商，客户实力与对调控的心态不同，反应相对理性本轮市场调控背景：1、外部经济环境趋缓：全球经济环境趋于平稳，中国经济增速稳定，国内股市回升，消费市场活力充足。2、开发商资金压力不大（当前货币流动性依旧宽松，紧缩政策刚刚开始），迅速回笼的需求上不急迫3、客户财富实力看涨：中国经济增长保持的大环境下，客户收入增长，对未来预期转晴。4、客户心态开始成熟：经历过大幅度政策调控，对未来信心增强，仍会观望，开始看重市场调整中的购买机会。更有钱，观望机遇恐慌式剧烈调整本次政策调控世联观点：不同的影响方式

一线高房价城市重点压制，二线城市因市场独立性将走出不同行情上一轮市场调控影响力：1、一线市场——投资力量外撤+财富阶层实力受损+未来预期悲观=07年下半年应声下跌，回归06年水平2、二线市场——一线市场过热投资溢出炒高二线市场，投资力量撤出=08年起2线市场普遍下跌，回归07年水平一线严重波及二线，投资的外溢效应本轮市场调控影响力：1、一线市场——表现将类似07年2、二线市场——表现将好于07年，经历08-09年上半年市场调整，二线城市市场相对理性，增长主要依靠本地及周边客户需求拉动，上升相对独立。波及弱化，二线城市独立理性的实力本次政策调控世联观点：二、三线城市的机遇

4000-8000均价的市场仍以满足客户群实用需求增长为主，并将成为一线投资客转移选择的主要区域4000元/平米以下不成熟市场变化难以预测4000-8000元/平米实用性需求为主放量价稳或小幅上涨8000-16000元/平米缩量价格震荡取决于投资客比例16000-25000元/平米严重缩量，价格波动剧烈，25000元/平米以上针对性市场，投资型及收藏型，量少，价格上涨空间脱离政策影响二三线城市一线城市城市等级价格等级1、自身财富与需求的增长；2、一线投资客财富的转移因此，理性看待政策对长沙的影响：3个观点

长沙势必受到大环境影响，但市场反应将比上轮调控平稳观点1：势必受到大环境影响外地客户比例降低，价格升幅减缓，消化量相对回落观点2：价格回落幅度有限长沙重回上升途径仅8个月左右，价格增长幅度相对有限观点3：市场反应比上轮平稳长沙城市财富及客户经济实力增强，城市规划利好兑现加速（地铁、新城建设），城市旧改保证刚性需求短期持续放量市场验证1：至4.15日政策出台以来，长沙市场出现了一定的影响，但整体价量波动不大1、新政颁布一周后价量先升后降2、价量波动不大，并没有出现剧烈下调市场验证:世联操手——万科城开盘1小时售罄，谱写长沙豪宅销售传奇

5月15日开盘，仅推33套花园墅院，迎来了300余位认筹客户摇号选房；开盘1小时内售罄，总价110万——250万后续每周上门量达200多批，每天签订10万元诚意卡7——10张，为后期推售积累充足客源总占地约26.9万㎡总建筑面积约50万㎡产品包括高层和洋房产品，其中高层高层全部采用精装修,户型为89平米的3房及119平米的三房，首期推出的是10-12栋洋房产品，各个户型设计都非常独特，在长沙现有市场上很少见，属于稀缺型产品项目位于城北芙蓉北路与福元路交汇处东南角，区域虽有规划利好，但目前形象一般，项目周边多个项目正在开发，无任何商业配套世联动作1：充分挖掘建立产品和品牌的差异化价值，并通过短信、活动有效推广

短信主打产品概念差异化对不起！让花儿在你家开成了海洋，这并非我们故意!城中央首席全景豪宅万科城，万科独创花园墅院，你未曾见过！品鉴致电82201666对不起！让姚明在你家客厅灌篮，这并非我们本意!城中央首席全景豪宅万科城，万科独创花园墅院，你未曾见过！品鉴致电82201666系列活动建立品牌价值差异化“迎世博，万科城植树节”结合样板房开放，在样板展示区举办客户体验性活动“迎世博，DIY系列活动”；在客户中形成不错的项目美誉度世联动作2：精准的户外投放、密集的网络推广、有效的渠道拓展，提升市场影响力，挖掘潜在客户户外广告投放位置选取上，结合目标客户进行占位项目整体解读以及产品价值卖点阐述【一】入湘四年，始建万科城【二】万科城，进驻大城中央【三】万科城，以万科的名义造城

【四】城中央首席全景豪宅【五】

城中央首席花园墅院【六】大城中央，万众期待万科城【七】首创三大墅院，万科再造豪宅神话【八】万科城，生命的静谧与定力开盘前论坛话题炒作：【一】万科城密谋低调开盘，缘因僧多粥少？

【二】揭秘：5月15日，万科城即将低调开盘

【三】万科城利好！福元路地铁规划疑“泄密”

定期的网络软文炒作，安排专业“剑客”在各大房地产门户网站的万科城业主论坛灌水在项目周边大型商业中心设立展台，在目标客户消费场所派发项目宣传物料世联动作3：关键节点展示项目形象，开盘精心准备，实现热销以世博为主题包装销售中心，提升项目形象重复筛客，惜售，开盘精心准备。开盘当天各环节流程设计紧密，采取“摇号方式”选房，实现公平、公正的原则，当天选房客户秩序井然，并给客户制造了强烈的紧张感。万科城成交客户分析：以湖南省内人士为主，其中开福区和芙蓉区客户比例最大，省外客户仅一批,本地及周边客户是项目主要来源，长沙客户财富实力看涨政策调整带来的机会：客户观望情绪浓厚，但谁能赢得客户的心理，谁就能打破这种焦灼，成为市场的明星关于本轮政策调整政策调整带来的影响：对一线城市影响较大，二线城市的影响主要表现为客户心理，与开发商之间的博弈。2市场趋势观点1、长沙城市豪宅发展基础初现：2005至今，长沙市场步入快速上升期，09年均价突破4000，消化量突破1000万1、长沙市场自05年进入快速上升期，量、价先后大幅突破。2、长沙房价2009年再创新高，突破4000，整体均价4123元/平米，商品住宅成交均价较2006年相比涨幅达30%。3、长沙市商品房销售面积快速增长，09年整体突破1000万平米，年均增长率约为38%。1.关于长沙豪宅观点1、长沙城市豪宅发展基础初现：城市中心与郊区房价的差距正逐年快速拉大，城市价值认知度提升中心区房价与郊区房价差距越来越大在城市迅速扩张的发展中，中心城区的城市价值逐步显现。首先中心区住宅价格与郊区住宅价格的差距越来越大；其次中心区房价的整体增长速度都高于郊区房价的增长速度。在城市向外围不断扩张的城市发展进程中，城市中心住宅的稀缺性和地段价值进一步凸显，这种差距扩大的趋势也将进一步明显。郊区市场蓬勃发展进一步推动城市核心区价值稀缺性增强观点1、长沙城市豪宅发展基础初现：中心区域地价的快速攀升，也将进一步推动开发商为谋取更高利润率提升产品品质北辰地块建面：380万平总地价：92亿楼面价格：2421元/平南湖4地块建面：44万平总地价：12.4亿楼面价格：2818元/平建发汇金建面：26.7万平总地价：5.33亿楼面价格：1996元/平南山滨江建面：18万平总地价：5.03亿楼面价格：2331元/平雨花区板塘村建面：10.66万平总地价0.568亿楼面价格：533元/平芙蓉区马坡岭建面：3.73万平总地价0.149亿楼面价格：399元/平含浦（10年2月成交）建面：37.3万平总地价3.17亿楼面价格：850元/平珠江地块建面：39.7万平总地价：4.296亿楼面价格：1082元/平凯杨房产地块建面：1.94万平总地价：0.077亿楼面价格：398元/平整体土地成交：200万元/亩项目占地（万平）总价（亿）单价（万元/亩）北辰11092558.7南湖4号10.812.47670建发汇金4.65.337740南山滨江6.15.035508中心土地成交：500万/亩以上特征1：长沙无豪宅板块，更无城市豪宅板块长沙至今没有形成豪宅板块，即使是相对较为集中的别墅区都没有形成具有强大客户影响力与认同度的豪宅板块特征2：长沙豪宅定义模糊，城市豪宅概念缺失长沙市场没有形成明确的豪宅评判标准。缺乏明确的价格、品质以及资源门槛，“豪宅”更多是一个营销词汇而不是一个标准词汇特征3：长沙别墅长期垄断高端市场，城市之中无豪宅别墅是长沙相对最无争议的豪宅产品。稀缺的物业形态形成明显的评价标准。观点2、长沙无城市豪宅：长沙有个别高端物业，长沙既没有城市豪宅板块，也没有城市豪宅评判标准观点2、长沙无城市豪宅：高端城市产品仍以普通居家产品为主，产品打造力有限。价格箱体以别墅总价箱体为天花板。低密度豪宅城市豪宅70006000900080001000011000120001300014000低密度豪宅城市豪宅总价50万150万250万350万450万550万650万750万850万950万1150万项目两房三房四房五房项目两房三房四房华都63-87平10%111-164平45%185-198平45%——景江融成80-91平30%94-125平70%——华盛新外滩73-85平15%120-158平43%116-146平35%156-157平7%南外滩84-85平8%102-143平66%146-155平26%书院官邸70-90平42%120-130平36%164-197平22%——观点3、城市豪宅即将进入飞跃期。品牌开发商，地王级项目，可预见品质、价格、影响力都将迈入一个全新台阶保利南湖项目南山滨江项目北辰新河三角洲项目华远金外滩项目中建南湖项目国宾馆项目万科新开铺项目湘江雅颂居红星滨江项目建发汇金国际通用国际纳爱斯阳光锦城建鸿达万博汇建鸿达六都国际在未来1-2年中，我们当前了解到的城市住宅中目标价格在7500-8000元/平米以上的就约有14-15个项目在这些待售高端项目中，全国的品牌开发商就达到10个居多。多为实力雄厚，经验丰富的央企及国企开发商其中诸如北辰、华远、万科、嘉里、中建、建发、保利等“长沙城市豪宅飞跃期”整体市场价量基础市场空白：“长沙无城市豪宅”城市地价上涨中心住宅价格上涨飞跃式发展：“城市豪宅”强烈的外部推力：品牌开发商，核心地段项目2010-2011年集中入市保利南湖项目10年12月

预计1.5万/平北辰新河三角洲项目10年10月

预计7500-8500元/平华远金外滩项目

1.5万/平万科新开铺项目11年4-5月

8000-9000元/平湘江雅颂居11年4-5月

7000元以上1.滨江豪宅时代未来市场供应格局下的时机判断：11年左右，市场滨江高端豪宅项目基本入市，滨江豪宅价值逐步凸现，滨江项目将面临新一轮的价格机遇。火车站岳麓山国家风景名胜区市委、市政府岳麓滨江新城南湖新城橘子洲头杜甫江阁湖南第一师范省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街新河三角洲长沙主城区二环线该项目项目规模较大：地块位于滨江商务区内，总面积为159.85亩，净用地面积为123.61亩，容积率约为6.0，总建筑面积为44.45万平方米项目地段：南湖新城核心区，杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场、湖南第一师范（南湖书院），是可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着说不尽的文化意味，更有着临江望岳的绝版自然条件。项目产品：超高层写字楼及超高层住宅住宅、商业。其中，商业办公物业面积为235351平方米，住宅209149平方米，建设高达200米的地标建筑。项目资源：湘江风光带+湘江+橘子洲头+岳麓山+城市景观项目现状：正在拆迁中，预计11年推出核心价值：地段+资源+综合体+保利品牌代表案例：保利南湖项目（单价地王）44万城市综合体，南湖新城滨江商务区/城市新中心，资源型城市豪宅方向发展南郊公园杜甫江阁橘子洲岳麓山主力户型面积段比例三房120~14018%--24%四房150~16035%--44%四房160~1807%--12%五房220~25015%--22%复式3005%--7%强势资源，09年单价地王，全超高层城市综合体社区，20.9万住宅，预计以公寓+住宅启动，120-160平米的中大平面为主力户型长沙09年地王总价12.4亿，单价1033万/亩，同时刷新长沙单价地王的历史新高南湖新城第一拍（南湖新城启动的第一件作品）地标建筑，南湖新城沿江第一高“与生俱来，王者气势”保利南湖一期产品分析：1期以125以上三房/四房为主力构成，主力产品附加值高155.64㎡四房164.94㎡四房128.53㎡三房四房产品通透性好，面积宽敞舒适，满足了豪宅客户需求，双入户更体现设计的体贴与尊贵，入户花园、阳台齐全，卧房均带宽景凸窗，整体舒适性佳三房产品在面积上有所控制，户型设计方正合理，带入户花园和阳台，卧房均带飘窗楼王产品——大平面,一线江景资源，双入户、双阳台提升附加值。南北通透，一线无敌江景视野，面积宽敞舒适，满足豪宅客户需求，双入户更体现设计的体贴与尊贵。156.86㎡四房142.19㎡四房132.63㎡三房塔楼，T3,产品附加值很高，户型设计方正，紧凑实用塔楼，T3,有景观优势的阔景产品，具有较高的性价比楼王335㎡四房保利项目与本项目的资源、定位、开发模式上相似，构成项目最大的竞争VS.保利南湖项目本项目“200米城市地标，40亿低碳建筑群”“双星耀九州”共同点：同为滨水高端生活社区，享有一线江景资源，走高端豪宅路线，及居住、办公、购物、休闲、娱乐为一体，大规模综合体开发。不同点：位于城市中心区域，享有现有的城市配套位于城市新型区域，重造一个新城，代言城市未来今年12月入市，推出公寓型产品，面积在120-150平米今年10月入市，推出舒居型产品项目规模较大：总用地面积11.7万平方米，规划总建筑面积约38.5万平方米项目地段：项目位于城市南部，省政府西面，处于湘江生态经济带中段和长株潭城市群的核心区：多中心网络化的生产、生活、生态协调发展的城市群；打造成为全国区域科学发展典范；打造成为全国“两型社会”建设综合配套改革试点典范。项目产品：20栋点式及板式建筑，北地块沿江分布十六栋双拼别墅，东北角两栋商业建筑，南地块东南角一栋幼儿园建筑，户型80-380平米两房至五房，分三期开发项目资源：一线湘江江景项目现状：目前已经处于开工阶段，预计10年底推出核心价值：省府地段+资源+产品标签+品牌代表案例：湘江雅颂居项目省府地段，以江景双拼别墅为标签特色，纯居住社区，顶级江畔城市CEO官邸湘江雅颂居建面：38.5万平容积率：3.5主力户型面积段比例二房8720%三房13740%四房16720%五房20520%双拼340~380——雅颂居产品分析：3房以上大户型为主，与本项目的产品区间也相对较为重合雅颂居产品分析：楼王——双拼，2层，面积360/375平，四房两厅，赠送露台一层二层长沙离核心城区最近的江景别墅产品，非常具有稀缺性雅颂居产品分析：主力产品——塔楼高层，T3，舒适型产品，赠送以入户花园为主B1面积：204.72平

C1面积：167.16平

D3面积：137.04平华远.金外滩

集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐等为一体的城市标志性综合体，预计在6至7年内将打造成长沙滨江顶级综合商区项目规模较大：总用地面积235亩，预计总建筑面积约80万平方米项目地段：项目东起规划中的太平路，西至湘江大道，南起西湖路口，北至解放西路。项目规划：集大型城市综合体、餐饮娱乐街区、多媒体广场、滨江风光带、商业及中心广场、文化街区于一体的滨江新城项目资源：一线湘江江景，项目地处湘江风光带核心地段，“山、水、洲、城”组成了独特的城市景观，项目周边人文历史资源丰富，坡子街、太平街、古潭街等都是具有悠久历史、人文色彩、传统积淀与湖湘风情的老街。项目现状：已经开始启动，预计12年入市城市综合体：集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心，集成国内外知名品牌，提供超一流的购物环境。餐饮娱乐街区：以餐饮娱乐为主，计划引进香港兰桂坊等知名品牌，引领长沙餐饮娱乐潮流。多媒体广场：现代化多媒体设施构成的城市休憩空间，为城市提供多样化的展示平台。滨江风光带：与湘江风光带融为一体，将旅游观光与休闲购物相结合。商业及中心广场汇集顶级时尚品牌的高端消费场所。文化街区：引入特色酒店、商业及文化产业，构造具有文化价值的街区。沿街夜景效果图滨江的城市表情转变。破除传统的点状打闹，湘江世纪城开创了一个代表城市界面的起点，未来北城、保利南湖、雅颂居……一条完全革新长沙城市形象的界面正在快速的形成：国际的、都市的、时尚而引领的……滨江成就了建筑的风景，建筑也成就了滨江的价值，一如香港的维多利亚，巴黎的塞纳河岸。记录这个城市的江岸，就在此刻，万众瞩目。嘉里.雅颂居北辰湘江世纪城保利、北辰和湘江世纪城，全面启动一线滨江城市价值，滨江带高端豪宅时代上演保利万科.新开铺2.北部豪宅时代北部新城区：轴向成长的巨大潜力区，代表城市未来的发展方向一河之隔，使河西与河东成为两个相对独立的区域体育新城的建设带动该区域的发展，城市发展的方向一体化融城，省府驱动，主要发展方向城北中心区融城南城新河三角洲整体打造主要发展方向湘江东：体育新城的建设带动该区域发展，武广高铁的开通，使长沙的“新浦东”时代来临。武广国际新城的规划中，这里将成为未来长沙的副中心。南：南部新城：省府板块，省府重点规划区域，但是已经相对成熟，发展空间有限西：大学城,长沙的科教文化中心,是长沙的人文风景地，但一河之隔，使河西与河东成为两个相对独立的区域。“宁要河东一张床，不要河西一间房”北：北部新城区：规划为长沙北部门户，长潭湘江提升轴的重要战略支撑点，是长沙市重点发展区域，代表了城市未来的发展发向，并且北辰、湘江世纪城、万科城、南山滨江等造城之势锐不可挡，“看长沙未来发展方向，北部新城风景独好”捞刀河浏阳河湘江

芙蓉路世纪金源大饭店北辰大酒店长沙花园酒店双湾国际酒店华悦大酒店申湖大酒店高星级酒店的建设，提升城市形象的同时，确定北部新城作为长沙城市名片的地位酒店名称投资商地段标准其他世纪金源大饭店世纪金源集团湘江北段世纪城项目五星级总投资29亿，建筑面积30多万平米的集酒店、百货、精品街于一体的商业集群北辰大酒店北辰新河三角洲五星级投资28.5亿，建筑面积80万平米的酒店及国际商业街项目长沙花园酒店珠江实业福元路和芙蓉北路交界东北角，捞刀河以南五星级投资1.5亿，建设一栋高16层、建筑面积约2万平方米的五星级豪华酒店申湖大酒店上海申湖集团湘春路西入口五星级投资10亿，开发酒店及商住项目天都国际大酒店——鹅秀组团五星级占地50亩，主楼高28层。保税物流中心商务酒店——临近芙蓉北路五星级投资5亿元，拟建成一栋层高28米的五星级酒店捞刀河浏阳河湘江

芙蓉路世纪金源商业摩尔宝龙城市广场沃尔玛大型商业综合体、顶级品牌商业街，北部新城将以繁华的、时尚的面貌引领整个城市投资商地段其他大型商业中心世纪金源集团湘江北段世纪城项目集高星级酒店、著名百货公司、国际国内知名精品店、万千国际潮流于一体的商业集群大型商业中心北辰新河三角洲国际五星级标准酒店和1.2公里长的现代国际商业街、写字楼、公寓等复合商业发展带。将融合传统伍家岭商圈，并整体提质升级换代，辐射周边区域万达商业中心大连万达百年老站火车北站棚改项目核心区域由白金五星级酒店、高档写字楼、大型SHOPPINGMALL、商业步行街和部分高档住宅构成的综合体，占地约100万亩，投资25亿茂业百货深圳茂业集团黄兴北路大型商业旗舰店，建成后将引进国内外一线商业品牌宝龙城市广场厦门宝龙集团万家丽北路，浏阳河北集星级酒店、超市、百货、餐饮、娱乐、商务等功能于一体的大型城市综合商业中心，占地面积达500亩，总投资30亿沃尔玛深国投浏阳河以北，万科城西——长沙地铁网络由1号线及其支线1A线，2号线、3号线和4号线构成网格加放射形状的线网总体构架。其中，1号线和2号线形成长沙市南北向（芙蓉路）和东西向（五一大道）轨道交通“十”字形骨架根据国家发改委批复的长沙市快速轨道交通近期建设规划，2008年-2015年，首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程。建设的地铁线路将与长沙火车站、武广新站、黄花机场、长途车站、公交枢纽站等衔接。届时，市民出行基本上可以实现“零换乘”。通过地铁①号线、地铁④号线联系长沙市区，用时20分钟；未来地铁1号线将纵贯城市南北，交通的改善的同时，将全面促进城市新区的发展地铁1号线地铁2号线三角洲站开福寺站湘雅路站营盘路站福元路站根据新发布的地铁1号线方案，黄兴北路片区将出现三角洲站、开福寺路站、湘雅路站、营盘路站四个地铁出站口。预计2015年通车。未来三年内，市政府将进行大规模棚户改造,其中,实施黄兴路步行街北拓计划，两年后，市民可沿着黄兴北路一路向北，走波隆立交桥直上三一大道(319国道)。黄兴北路改造后，该片区将建成高容量、高密度、高品质的住宅区和商务区，长沙市商业中心五一广场将向北延伸至三一大道，与三角洲商业体融合。中山西路总用地256亩，挖掘街区特点，将全力打造一座“长沙不夜城”；湘春路西入口将建大型的商业广场，湘春路将突出发展商业地产和金融，打造为长沙的华尔街中山路,将打造一座不夜城湘春路口,将建大型商业广场黄兴北路将一路向北,直达三一大道政府大规模的棚改，推动北城朝滨江商务中心区方向快速发展三角洲项目商业中心向北延伸北部在售项目临江地块尚未推出，预计11年、12年将推出160平米以上的大户型，北部将进入豪宅时代湘江世纪城未来有100万体量的临江大平面推出，预计10000元/平君悦香邸总占地73万平，总建面53万凯乐国际城总占面4.6平，总建面20万二期湘江凯乐国际城二期工程临江单位将于2010年8月份动工，2011年8月份开盘，共约10万平米推出湘江君悦香邸旧改项目湘江世纪城、君悦香堤以及凯乐国际城未来临江地块都将推出大户型产品，同时三大棚改项目也将推出大户型产品，迎来北部大平面产品的集中供应。项目机会：长沙即将进入豪宅元年，而本项目将作为绝对的领导者，引领市场，同时下半年是大平面豪宅产品空白期，竞争不是问题。滨江豪宅时代：随着滨江四大高端项目的入市，长沙将进入滨江豪宅时代城北豪宅时代：随着城北城市化进程的兑现，商业、办公、生活的配套的落实，以及中大户型产品的集中供应，将迎来城北豪宅时代开启长沙“豪宅元年”！关于市场未来趋势研判报告解决的核心问题：核心问题一：380万超大规模项目，如何实现项目的持续热销？核心问题二：11年二期50万体量入市，如何实现高价快走？核心问题三：今年10月首开区开盘，如何打响市场，实现项目的一炮而红，确定项目的绝对领导者地位3问题一：380万大盘的持续动力是什么？项目380万的超大规模，物业类型丰富，超大城市综合体项目•项目开发规模庞大，物业类型丰富，城市功能综合，属于城市的新区开发，价值更为复合，起点更加高•项目以“新城”的形象和功能呈现，其带来的居住价值远远高于一般的住宅项目项目如何实现持续的拉动力成为关键一个案例的启示：新加坡吉宝湾吉宝湾，毗邻著名滨海度假胜地圣陶沙以及新加坡最大的购物中心怡丰城，形成完整的滨海生活配套体系，成为亚洲首席滨水生活区吉宝湾面对著名的旅游胜地圣陶沙，毗邻新加坡最大的购物中心怡丰城。整个项目包括商务功能---滨海商务中心；娱乐功能---滨海俱乐部、吉宝湾高尔夫，以及居住功能---加勒比海湾（一期）、映水湾（二期）三大部分组成。吉宝湾整合外围资源，形成完整的滨海生活配套体系。MarianBay750米海岸线圣淘沙高尔夫俱乐部圣淘沙度假村raffleplace商业街滨海湾俱乐部吉宝湾住宅部分共两期，加勒比海湾以及映水湾；目前在售映水湾，已售罄600户，均价12万/平米建筑形态：美国著名建筑大师林贝斯金亚洲首个项目，外立面极富冲击力，成为新加坡地标建筑产品：从客厅、卧室到洗手间均观湾景、海景，观海阳台180度观海；超级顶层豪宅主人房占据每一层的整个翼楼，其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅等奢侈功能空间精装修：邀得意大利豪华家具品牌高档家具摆设，高科技智能化服务二期映水湾项目指标项目类型：公寓规模：建筑面积193400平米，容积率2.3物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼，11栋高6至8层的公寓楼单位数目：1129户稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米映水湾180度观海加勒比海湾圣淘沙,新加坡最著名的名胜地，集合了各式各样的休闲与康乐设施，成为吉宝湾“天然的后花园”核心区：

标志性建筑—鱼尾狮塔(TheMerlion)

激光水幕表演—“梦幻圣淘沙”(MagicalSentosaShow)升涛湾占地面积为117公顷，近2,600间高级住宅单位吸引物：高尔夫球场、4D魔幻剧院、展览馆、斜坡滑车、摩天塔、昆虫馆、海豚乐园、海底世界……位置：吉宝湾对面面积：5平方公里外部交通：桥、缆车、渡轮背景：从前是一个小渔村。在英殖民地时期，曾经是英军的防御重点。1968年，新加坡政府决定将其开发为旅游胜地，供新加坡人与海外旅客游玩怡丰城，新加坡最大型一站式购物、消闲和娱乐中心，新鲜的购物体验，顶级的购物环境，成为吉宝湾的商业配套最大型最霸气商场商场总面积150万平方英尺，出租面积104万平方英尺，商店超过300家。三层楼面加上两个底层及7层停车场。最新鲜的购物体验

一楼是诗家董及国际时装店、面海餐饮区；二楼对象主要是青少年、家庭与小孩，有电器店、玩具店、快餐馆、茶餐厅等，还有中央广场与户外庭园、喷泉水流；三楼有空中屋顶、户外剧院、奥林匹克泳池外，也有食阁“大食代”（FoodRepublic，下周营业）、健身院PlanetFitness、宠物店ThePetSafari及餐饮场所。

最富流线美的建筑出自世界级日本建筑大师伊东丰雄（ToyoIto）之手，也是自然主义派建筑家在本地的第一个作品。伊东丰雄将活动和流动的概念，融入空间与钢筋水泥结构里。艺术品最有看头的商场

国际6名艺术家，为配合“新加坡双年展2006”而制作的13件雕塑品在怡丰城户外永久展出。商业区域吉宝湾打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海生活方式“滨海湾居像中国长城一样被标上世界地图”成为新加坡城市名片工作娱乐生活资源及配套的私享：拥有750米的海岸线，业主私享；将MarianBay当成自己的“大操场”；高尔夫俱乐部；滨海俱乐部；交通便利，有地铁站，仅5分钟车程即到市区CBD和商业区；靠近新加坡史上最大的购物娱乐中心怡丰城，未来设施还包括圣淘沙综合娱乐城。在映水湾，你可以享有离市区最近却最幽静、拥有750米海岸线的一线海滨生活；你可以仅花五分钟车程即可到达新加坡最繁华的CBD和商业区；你可以10年加盟顶级海滨俱乐部，充分享有吉宝湾一切资源。开发商：“没有建筑理念的建筑不过是一堆空洞的混凝土。我们需要赋予建筑物以生命，创造出兼具形态与功能的建筑杰作。”吉宝湾完美整合周边的配套设施，成为亚洲一个重量级的瑰宝。——怡丰城，新加坡最大型最霸气商场，集中万千宠爱于一身，是值得人们去体验的城市秀场。——圣淘沙，著名的滨海度假胜地，作为吉宝湾的天然后花园，是一张显赫的城市名片；吉宝湾的启示：依靠自身产品、配套的打造，同时整合圣陶沙、怡丰城的资源，打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海生活方式，成就亚洲首席滨水生活区作为长沙滨水物业的领导者，媲美世界级滨水豪宅如何寻找属于本项目的独特立意？长沙城市意象“”娱乐之都芒果台大众文化岳麓书院快乐之城长沙：历史名城而文化的下里巴人长沙是一个典型的“有丰富深远的历史，但文化却很市井、下里巴人”的城市，长沙不像很多新兴城市那样有远大抱负，这个城市充满匪气，人最喜欢的就是及时行乐，整个城市就是个狂欢大party。长沙现在有了自己的一张独特名片：娱乐。与此相对应的，是长沙人现在的口头禅：“做人要有娱乐精神，晓得不咯”。2010年第五期的新周刊评选出长沙的代言人---超女，代言物---芒果台，而长沙也获得“快乐之城”作为城市的精神名片娱乐之都---长沙的娱乐非格调的、非高雅的、非档次的、非品味的而是世俗的、市井的、下里巴人的快乐王鲁湘：长沙就好比一出花鼓戏，有乡村的野趣、田头的粗犷，有幽默、乐观、诙谐、泼辣……这是一个欢快的地方，是那种叫花子掉到灰里还笑的劲儿，长沙也是一个荷尔蒙分泌旺盛的地方很有原始生命力……长沙一定不是中国最富裕的城。但是一定是中国最快活的城市之一，在这里充满着世俗的快乐。“长沙是个充满匪气的城市，长沙人说话嗓门大，像吵架一样，缺乏很有内涵的东西”“我之所以不选择回去长沙而留在深圳，除了因为一线城市视野开阔，更讲究个人的奋斗外，还是因为长沙给不了我想要的生活，连星巴克都没有，总觉得缺乏档次的东西”“在一线城市生活习惯了，应该很难适应长沙的生活了，精神层面的东西得不到满足”长沙人看长沙---第一轮：工业化工业化下推动城市化第二轮：区域中心城市群分工的多战略城市化进程下一轮：文化立势文化沉淀/休闲经济下的城市化沿海区域依靠外资、区位和开放政策初步形成三大城市群。城市群自然形成，各个城市群的产业分工和协调发展程度不一。代表城市：珠三角城市群、长三角城市群：城市差异定位，协调分工，城市日益一体化。新型城市化路径代替传统城市发展模式，城市发展以节约型，内涵型发展，城市之间分工协作，错位发展。代表城市：成都、重庆综改试验区、武汉城市圈和长株潭城市群获批两型社会改革试验区基于中国城市发展浪潮文化立势”，文化力驱动经济力,实现文化与旅游产业和谐发展。以“宜居、环保、移民、文化、气候”为发展要素下的新型发展驱动力。代表城市：杭州:国际风景旅游城市、全国历史文化名城、长江三角洲重要中心城市厦门:现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市从单一物质需求向文化价值升级精神需求转变从满足物质需要的单一化和奢华现象1：大众对文化消费的渴求——国学热

于丹在中央电视台《百家讲坛》的讲台上被亿万观众所熟知，迅速窜红被称为“学术超女”，其新书《庄子心得》在北京首发当天就售出1.5万册。基于中国城市发展浪潮寻求精神/文化价值，如文化消费、艺术收藏……现象2：先富阶层回归精神的文化消费

中国新富阶层在经历了道德忧伤与责任迷茫后，他们在满足了物质需求之后，开始向文化追求的回归，比如高尔夫，比如艺术品收藏——通过接触、收藏、把玩艺术品，不仅能够满足人们特定的审美需求，带来精神上的愉悦和享受，同时也能增长知识，从中体会到传统文化的博大精深。在长沙，城市渴望格调的精神的归宿北辰承载，长沙的格调都市之魂长沙缺失城市的荣耀感、归属感以及都市感。但从北辰开始，让长沙远离世俗，远离下里巴人，从此高雅起来，格调起来，都市起来，时尚起来。从此，格调而高雅的快乐将成为长沙新的精神名片，城市表情于繁华之后转身，优雅倾城。长沙星光大道——

星光熠熠耀长沙将沿江步行街打造成为一条星光大道；邀请长沙名人，何炅、汪涵，以及全国演艺界一线明星打造手掌磨具，镶嵌在步行街上；使沿江步行街成为长沙人散步休闲，游人观赏拍照的景点之一，打造成为长沙星光熠熠的沿江步行街。城市名片渔人码头——

购物、就餐、娱乐的天堂将沿江商业带打造成渔人码头，成为长沙购物、就餐、娱乐的天堂；引入高档次、高品味的酒吧（苏荷酒吧）、咖啡厅（星巴克）、餐饮、特色店（巧克力店）；同时，在步行道设置一些有意思的建筑，例如镂空的顶棚、雕塑。城市名片明星工场——追逐明星脚步，聚集视觉焦点与芒果台合作，提供可供参观、体验节目制作最新技术的“工作室公园”，许多公开广播、公开摄录影的节目都在此进行,市民可进入摄影棚步道，透过玻璃直接参观明星节目的录制过程，与喜欢的明星近距离接触；设置明星展览馆，提供个性化展示，如明星私家珍藏品等。城市名片沿江SHOPPINGMALL——

成为城市地标、名片购物中心以层层退台的形式，扩大绿化空间；每一层都以精致的绿化和休憩小品装点，打造一个绿色环绕，慢节奏的购物休闲中心，与其说是一个商业，不如说他是一个丰富的公园；同时，商业配合后面的超高层住宅，成为城市地标名片城市秀场庆典广场——

一个聚集人气的大型SHOW场打造一个大型的庆典广场；既可以成为节日庆典举办大型晚会的户外场所，也可以成为平日里聚集人气的大型SHOW场城市秀场艺术创意广场——依托创意产业成就艺术时尚地标为活跃在长沙和周边地区的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，强调原创性；既是工作室又是展厅。可定期举办艺术设计展览，如建筑城市双年展、摄影展等，吸引全国的艺术家、设计爱好者。城市中的精神归属地文化季——借长沙历史底蕴扬现代文化之风在图书馆里定期举办市民文化大讲堂、诗文鉴赏朗诵会等，传承长沙文化之风；结合图书馆的设置，为市民举行晒书会、读书月活动等，在男女老少中间传递和分享读书之乐；城市中的精神归属地——沿江SHOPPINGMALL、庆典广场，充分展示长沙人文浓缩的精华，是城市表演的大舞台，是长沙的城市秀场；——星光大道、渔人码头、明星工场，在这里阅读城市的气质、时尚的魔力，是本项目最具体、最直接的品牌，是长沙的城市名片；让本项目成就长沙的未来，成为城市的名片、城市的秀场、长沙人的精神归属地——艺术创意广场、文化季，充分展示长沙人文浓缩的精华，是长沙人的精神归属地。“新长沙人”——品质、格调、时尚的代名词项目客户定位：他们多数走出过长沙，或者在外地甚至国外受过教育，或者在外地有工作经验他们视野开阔，观念更为开放他们追求格调、品味、档次的生活，而非世俗的快乐一间情调的咖啡厅，一场震撼的交响乐，抑或伴随着阳光静静的享受书中的颜如玉……都是他们追求的生活他们追求阳春白雪的文化，格调品质的生活，他们是长沙未来的代言人让世界看到的第一眼，担当一座城市的自信。世界的第一眼，总是展现城市魅力的最高舞台，每一个充满活力的城市，总是将其理想构建在最都市、最国际化的都市界面一个伟大的城市总有一个伟大的河流，一条伟大的河流旁边总有一个伟大的建筑4问题二：项目在全国的全面立势？2011年推出50万的楼盘量，树立长沙豪宅的绝对领导地位长沙持续高销代表：湘江世纪城总体量约400万，08年销售近3000套，09年1-6月消化3695套，月消化600套湘江世纪城：湖南第一大盘占地面积：约100万㎡总建筑面积：约400万㎡商业面积：约20万户数：约20000户规划入住居民数量约为6万人湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交界之处，独揽6km江景和三河景观。紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。项目万国城MOMA滨江君兰香邸湘江世纪城08年均价62005200450009年均价360053004000解析：如何保证连续旺销，月售600套？

动作一——充分突显规模优势，“我们造城”相关指标湘江世纪城位置开福区政府西侧占地面积100万平建筑面积400万平容积率4总户数20000资源湘江、浏阳河、捞刀河、6公里湘江风光带、两馆一厅项目特色首创中国全城人车分流”人性化道路布局系统住宅为23-33层的南北向板楼结构设计，户型南北通透、户户朝阳，观光电梯入户湘江世纪城400万建面，长沙首屈一指，其同时占据“三江一带”，对望“两馆一厅”，紧邻城市核心区域，在区位、资源和规模上都占据了整个河东乃至全市的王者地位动作二——户外+报广大力造势，保持力度宣传2008年四月开盘，开盘前期依托户外+报广集中造势，全市范围集中制造知名度：2008年4-5月集中报广轰炸：“三水汇聚，方成一城之大”；

户外广告集中造势：芙蓉北路7块集中户外，气势轰炸动作三——现房|准现房销售，快速落实配套北雅中学09年9月1日正式开学：占地78亩，建筑总面积约为54000平方米，仅8个月，学校就完成了从签约入驻到正式开学的过程；

“全配套”迅速推进：湘江世纪城咏江苑汇佳幼儿园也将于今年9月开园，湘江大道浏阳河隧道预计将于10月实现通车，112路公交车已改线至湘江世纪城，酒店和购物中心目前也正在紧张施工之中，预计明年竣工并筹备开业；市中心核心商业圈车站医院车站公园商场5min湘江世纪城区域原本区域成熟度较差，但其自身附加大量配套，并以商业与教育为主，先期已有部分商铺入驻，当前生活、教育配套的迅速落实更加坚定了业主对其的信心均价约7000元/m2均价4000-4200元/m2均价3500元/m2湘江世纪城各项团购优惠：老师团购（开福区教育网公告团购）

公务员团购/医生团购

旧区拆迁户团购：开福区指定楼盘购房的旧城改造拆迁户，将享受特殊团购折扣优惠。

散客团购：聚集一定人数就可享受团购价动作四——密度的推售策略，以及广泛的团购等价格策略搅热整个长沙市场1234实景展示大盘实力，信心保证

（园林+样板房+会所）高价造势，低价|平价开盘集中推广，轰炸式保持市场热点关注市场起势制造，迅速聚焦

（事件、名人效应）市场快销楼盘操作共性：

——高性价比+高营销投入，前期快销保证高性价比项目启示：借鉴湘江世纪城的成功立势，但全面超越世纪城，树立全国影响力项目营销策略建议营销策略之一：生活居住世界博览会营销策略之二：全国渠道的利用营销策略之三：机场渠道全面覆盖以创新的、轰动全国的营销方式，建立在全国的影响力，树立项目在长沙绝对的豪宅领导地位A区B区C区黄浦江D区E区上海世博会启示：城市，让生活更美好BetterCityBetterLife上海世博会场地位于南浦大桥和卢浦大桥之间，沿着上海城区黄浦江两岸进行布局。园区规划用地范围为5.28平方公里，分为A，B，C，D，E三大区。●A片区：中国馆；外国国家馆（除东南亚外的

亚洲国家）●B片区：主题馆；东南亚和大洋洲部分国家

馆；国际组织馆；公共活动中心；演艺中心●C片区：外国国家馆（欧洲、美洲和非洲国家）●D片区：企业馆●E片区：企业馆；城市文明馆；城市最佳实践区2010年上海世博会以“城市，让生活更美好”为主体，通过对世界城市生活的展示，体现城市多元化的融合，经济的繁荣，科技的创新，社区的重塑和城乡的互动。上海世博会是探讨人类城市生活的盛会；是一曲以创新和融合为主旋律的交响乐；成为人类文明的一次精彩对话。世界博览会（UniversalExposition）

，简称世博会，是一项由主办国政府组织或政府委托有关部门举办，有多个国家或国际组织参加，以展现人类在社会、经济、文化和科技领域取得成就的国际性大型展示会。世博会被誉为世界经济、科技、文化的“奥林匹克”盛会。

被誉为世界经济、科技、文化的“奥林匹克”盛会的世博会2010年在上海举行。

作为东道主的上海是怎样吸引世界人的眼球呢？马来西亚馆阿联酋国家馆土耳其馆意大利联合馆英国馆中国馆世界文化在此聚集融合，犹如周游全世界般畅快淋漓以创新型营销模式，阐述绝对领先的产品：发现与消费者对话的新方法，建立长沙城市精神博览中心，革新原有房地产营销的浮躁，建立一种真正以客户价值为核心的体验场集合世界最新的居住理念，打造长沙城市精神博览中心，引发对于生活，生态，科技，创新的思考，引爆全国舆论，引领全国居住新理念，让长沙成为话题。

北辰理念传递的重要的体验场

项目绝对领先产品的展示场与客户对话和互动的信息场设立在D4区打造一个的3000-5000㎡住宅公园，增强与客户的对话渠道，建立在地产行业的话语权长沙城市精神博览会——

与长沙这个城市发起对话，让长沙成为话题，长沙的话题就在本项目三个展览馆，除反映不同物业类型的属性外，同时还反映了不同场馆的精神属性。北欧科技生活馆---D1号地块超高层豪宅产品日式舒居生活馆---E5号地块舒居型产品后现代生活馆---D1号地块公寓型产品D1E5长沙城市精神博览中心北欧科技生活馆---科学生活方式；日式舒适生活馆---创新生活方式；后现代生活馆---时尚生活方式。展示项目媲美世界豪宅的领先居住理念，演绎世界文明的经典与浪漫。北欧生活的精神在于以科技、生态的方式融入生活。对于现代都市精英来说，倡导一种生活方式比建筑本身来得更为重要。北欧都市生活馆从氛围的营造，到科技生态概念样板屋，述说了北欧都市生活的创新，科技与时尚。设计关键：科技/艺术/绚丽。北欧都市生活馆——World-classwaterfrontlife1氛围的营造---水晶大门极致奢华的水晶大门带你走进神秘的科技世界2科技在住宅上的运用体验新风系统——室外空气经新风导入器多层过滤后，去除污染自然流入室内，沿设定路径进行流通，使室内空气时刻保持清新的同时，排到室外的空气也给予清新处理。可选择加入负离子、光触媒，净化空气、防污染、除粉尘，并分解部分进入室内的有害气体及电器设备的污染；玄关除尘机——入口处的粉尘“吹风”带走附着在衣物上的粉尘，降低室内空气粉尘含量，提高室内空气质量。2科技在住宅上的运用体验高科技家居——无需去起居室、书房，就可以听得见环绕立体声，实用迅捷的网络、一体化的电脑桌、自动控制的等离子屏幕。在卧室里深深胳膊、按下按钮就能收发E-mail、开会议。德国一家家具公司推出了“新式影院床”，带可遥控的屏幕、有线电视，床头还体贴的配了不同方向的3个脖子靠垫。智能叫醒服务以一个服务体系为着重的功能爆破点，细节全面考虑，成为智能服务的关键亮点配置简易的晨服智能体统，通过优美音乐、美好的阳光将起床真正变得舒心、愉悦、自然，为业主提供一个悠然、不慌不忙的早晨2科技在住宅上的运用体验2科技在住宅上的运用体验高科技厨房——面向城市未来，最具都市生活感的超高层中，厨房的配置不仅仅是体贴、人性化设计就足够的，它还要引领着厨具未来发展的方向。德国厨房家具品牌博德宝推出了多媒体料理台，料理台前方设置了一个数据控制系统，上面安装有iPod、液晶显示屏、隐藏扬声器，附有手机充电插口，顶端还有LED灯，可以随音乐变化色彩。德国厨房家具品牌加根瑙新推出排烟手臂。排烟手臂平时隐藏在灶台里，用的时候伸出来，高度、角度都可以调节，用完自动缩回台面里。德国米勒的腾空式橱柜设计运用了数学原理，不沾池、悬在半空，靠一个金属框架固定在墙上，轻轻一推开放式的搁架就转到前面，东西放好后再轻轻一推，橱柜壁转到前面，回复原本洁净的壁面。日本倡导科技建造舒适生活，满眼的绿色，人性化的设计，人们可以随时随地感受科技与人体工学给建筑和生活带来的便利。

从日本的纳得工房到松下电器的整体家居计划，日本设计家用其严谨的态度和人性关怀的心态，一直致力于舒适生活的研究，也给我们打开了一扇居住细致化的窗设计关键：恬静/舒适/人性/科学。02日式舒适生活馆——World-classwaterfrontlife1个性卧室休息、睡眠、觉醒——一切都极为舒适的空间健康来自良好的睡眠.一天按8小时计算,人生的大约三分之一是在卧室中度过的。休息、睡眠乃至醒觉，为了始终保持舒适，对环境气氛和质感极其讲究。通过光檐（光槽）照明、光染（光带）照明、壁式照明等灯光的设计，轻松改变卧室场景。放松模式——为了在睡前，尽量使身心放松，采用间接照明和缓解压力的影响，营造环境气氛睡眠模式——不宜太暗，当然也不宜太亮。营造能睡得更实在的环境觉醒模式——让人舒适醒来的关键在与亮光。以清晨缓缓升起的太阳为样本，能温柔的将人从睡眠中唤起的照明2保健卫浴室宽敞的梳洗台便于轻松、舒适地享受化妆乐趣。卫生间的“微弱灯光”仅照射您的脚部，夜里不会因照明过亮导致无法重新入睡关注老人孩子的尺度，能够将老人和孩子的需求考虑到设计当中。入浴前通过瑜伽和健身器材进行健身运动。躺在浴池内，一边观看影像或欣赏音乐，一边轻松优雅地享受半身浴，使身体得到康复。67%的人希望洗脸池旁边能够增加搓洗衣物的地方。尽管洗衣机已成为家庭必备品，但是，对于那些内、衣内裤、袜子等小物件一定是需要用手搓搓才能洗的干净，预留一个搓洗衣物的地方，才是为客户考虑。3概念餐吧在平日，家庭成员能够全部坐在餐厅里吃饭的比例50.1%，除吃饭以外，66.3%选择在餐厅阅读报纸和杂志，53.7%会在餐厅看书。可见，餐厅的功能也发生了很大的变化4私家影院彻底追求视频和音频的效果，配备包容整个空间的5.1声道环绕声音响，营造自家都有的“私家影院”采用专用材料，消除了多余的折射，如实重现原来的声音；通过采用具有吸声效果的墙面材料和隔音门，有效地避免了声音的外泄。让音乐充满生活5参与乐趣自设家装，亲自参与，自己的生活自己作主……倾听自己身体的需求……问问自己还需要什么……舒适空间馆为客户提供了参与设计的机会，能够按照自己的尺度，自己的喜好进行家装设计，调动了业主的积极性，也吸引了新的客户，每个人都希望自己的生活自己作主！【后现代生活馆】后现代主义是一场发生于欧美60年代，并于70与80年代流行于西方的艺术、社会文化与哲学思潮，本质是一种知性上的反理性主义和感性上的快乐主义。后现代生活正式对这种思想最好的诠释。

后现代生活馆里倡导快乐是生活唯一的主体，音乐吧，咖啡馆，游戏室等娱乐新空间，名人打造的个性样板房，小空间大作为的试验住宅，无一不在诉说快乐与个性的故事。设计关键：多变/时尚/都市/个性。091一场名人个性空间时尚秀画家的家摄影师的家模特的家作家的家设计师的家DJ的家房屋不在于居住而在于享受，我的小空间畅想，我的个性空间。邀请社会各个行业的名人，作家，摄影师，模特…，打造属于他们自己的个性空间。借助名人效应，增加噱头，同时客户不论从事什么职业，总能在这里找到属于自己的时尚空间。快速形成新闻娱乐话题，成为时尚引领者“星之屋”邀请长沙名人汪涵、何炅等按照自己的想法随意设计一套样板房，并以他们的名字来命名。利用家居杂志、时尚杂志进行报道。邀请论坛和博客写手进行评论。2一场都市娱乐体验音乐吧---音乐吧分两个区域，一个区域安装一些CD播放器，可以自己享受音乐；另一个区域放置一些乐器，可以安排乐队演出，跟乐队互动；咖啡厅---特色咖啡馆里，香浓的咖啡，浪漫的音乐，慢慢摇动的秋千椅，可以三五好友触膝畅谈，可以凝神思考…游戏室---多功能游戏室里有各种电子游戏，桌球等，给新潮的现代人一个完美的游戏空间；

……会所娱乐空间的N种可能，音乐吧，咖啡屋，游戏室，酒吧……我们不是对风格的展示，那是一堆材质的堆砌。

我们展示的是对未来生活的态度和思考，又或者只是单纯的居住梦想：视听室、图书馆、收藏室……不需要大而全，而是每个人心中的那份极致和追求。PARTY场视听室会客厅图书馆场馆活动---世界系列文化活动季北欧文化主题：围绕北欧代表国家，瑞士、芬兰、挪威等国家文化，开展相关文化活动活动建议：瑞士军刀展：举办一场关于瑞士军刀的展览，展出瑞士最顶级品牌军刀；巧克力制作：引入著名品牌巧克力在现场作巧克力制作过程展，同时吸引现场的观众参与品尝场馆活动---世界系列文化活动季日本文化主题：围绕日本文化，开展和服秀、日本料理制作、茶道展等相关活动活动建议：围绕日本文化，开展和服秀，寿司的制作，茶道的演绎等场馆活动---世界系列文化活动季美国文化主题：围绕美国文化，邀请美国著名合唱团表演，以“美丽未来”为主题的时尚秀活动建议：围绕美国文化，邀请美国著名合唱团前来助阵，开展以“美丽未来”为主体的时装秀项目营销策略建议营销策略之一：生活居住世界博览会营销策略之二：全国渠道利用营销策略之三：机场渠道全面覆盖以创新的、轰动全国的营销方式，建立在全国的影响力，树立项目在长沙绝对的豪宅领导地位充分挖掘异地湘籍高端客户，组织开展项目宣讲会，充分展示项目资源豪宅价值，迅速锁定目标客户群，并进行强势洗脑。武汉广州深圳上海武汉北京北辰地产北京推广方式：

——利用世联高端豪宅客户资源整合北辰资源，对高端客户进行项目推介长三角推广重点：

领袖力量——利用世联上海/温州/台州高端客户资源结合北辰长三角客户资源，邀请高端客户进行面对面对话，结合媒体推广珠三角推广重点：

世联在深圳高端豪宅客户资源利用，成功的异地推广模式套用；定向推介全线铺开—省外拓展发力世联客户资源及优势的充分挖掘与利用推广方式：

世联在深圳高端豪宅客户资源利用，成功的异地推广模式套用；兼顾在珠三角的资源充分利用环渤海城市群推广——

推广关键词：北京|天津资源利用：

充分整合世联内部高端住宅、及估价金融客户资源1.北京世联成立近8年，在北京乃至环渤海区域均有城市一线豪宅销售经验，掌握大量的高端豪宅客户资源2.北京世联估价业务占有个人物业评估市场的50%，与20余家市场主流银行密切合作，有丰富的银行高端客户资源渠道；长三角城市群推广——

推广关键词：上海|苏杭世联在上海占有一定比例的高端豪宅市场，代理上海佘山月湖别墅项目（2005）——3000万起售、银湖别墅（2008）——1000万起售，对上海的高端客户群体有深度的研究和认识，尤其对温州/台州行业客户渠道推广有详细的研究和实践。月湖别墅成交客户行业分析：上门看房的客户中做实业的、上市公司董事的居多，做高科技的、证券的少，律师、演员等专业富人更少；传统行业富豪比新型行业新贵对项目的兴趣更大，共性为是经商的企业主，为人低调，务实，不喜抛头露面；不少客户企业的规模做的并不很大，但成长性比较好；35—60岁年龄段中，喜欢月湖的客户年龄更偏大些；资源利用：

1、充分整合世联内部豪宅客户资源；2、充分利用北辰资源推广方式：

领袖力量——利用世联上海/温州/台州高端客户资源，举行项目推介晚宴进行对话，结合媒体推广活动形式——商会投资论坛筛选世联上海高端别墅有效客户，进行针对性推介；特别针对温州/台州客户资源深度挖掘，进行行业内推介；可酌情考虑项目临展珠三角定点推广：两种途径：

1.世联深圳高端豪宅客户资源利用，成功的异地推广模式套用05~08年世联服务豪宅项目遍布整个珠三角，尤其在深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位。2005年世联代理销售项目总计46个楼盘，实现销售金额168亿，占全市总额的23%，其中豪宅项目占45%；豪宅客户库以2000人/月的速度逐渐增加。。。短信直邮上门推介论坛或产品推介会利用世联的客户资源，广泛发送项目短信，撒大网对进线客户进行分析，针对其中诚意度较高的客户发送直邮跟进直邮的客户，对其中诚意度很高的客户进行上门推介，同时上门办理VIP卡（），并持续跟进。具备一定的诚意客户数量后，通过论坛或产品推介会的形式打开局面，进行项目认筹，缴纳诚意金。世联异地项目深圳推介模式：利用世联豪宅客户资源库，用短信的方式广泛网罗客户；对客户进行筛选并针对性直邮，介绍项目详细情况；对诚意客户以及团体客户进行上门推介；以产品推介会的形式进行客户爆破，最大可能的实现销售参加全国的奢侈品展览，以国际一线品牌时尚发布、亿万顶级名车车展为载体，在全国建立影响力充分融合品牌和事件营销，扩大在其它高端渠道的知名度和影响力奢侈品的新品发布会，名人走秀。全国影响力的建立

——全国奢侈品展主题：精英对话，探讨地产“质”胜之道；意义：奠定高端市场影响力、强化项目高端品质感，树立在行

业、市场的口碑，增强老业主的信心，直接促进下阶段

销售和老带新成交全国影响力的建立——高峰论坛

广邀各地豪杰，分享地产品牌“质”胜之道，吸引中国房地产专家、业界人士的共同关注。地产“质”胜之道地产“质”胜之道项目营销策略建议营销策略之一：生活居住世界博览会营销策略之二：全国渠道全国利用营销策略之三：机场渠道全面覆盖以创新的、轰动全国的营销方式，建立在全国的影响力，树立项目在长沙绝对的豪宅领导地位在候机大厅设置广告牌，聚焦空中飞人——高端白领人士的视线在机场进行网络状广告全覆盖，利用机场手推车、机场多媒体、机场班车上的空位做广告。机场渠道全面覆盖——机场广告普及面最广、影响力最大的宣传，利用软文、大篇幅图文进行炒作

起点高、信息全，吸引商务人士的注意机场渠道全面覆盖——机场杂志、报刊全国影响力建立，成就长沙第一名盘，

引爆市场舆论焦点！全国强力建立

“长沙第一滨江豪宅”印象！5问题三：项目一期如何起势？案例的借鉴：保利麓谷林语总体量约115万，7月4号开盘4小时狂销620套，不足4个月销售2100套，麓谷林语：大河西第一大盘，围山造城占地面积：55万㎡总建筑面积：115.46万㎡户数：约10800户规划入住居民数量约为4万人保利麓谷林语，地处长沙市麓谷高新产业园区，位于长沙市大河西“两型社会”先导区核心位置。330亩山体公园全部纳入社区内部；4万平米星级酒店、2万平米商业中心、九年制名校以及社区医疗等众多配套。项目宜居莱茵城未来城科技园麓谷林语均价3900400037004月14日：【1】大河西先导区市内桃源——总结概念【2】环山二公理ALLINONE璀璨新城——诠释概念4月29日：【1】主题形象语：林语境界欢享人生【2】项目价值点罗列，河西、品牌大盘vip升级5月14日：【1】央企保利豪掷60亿图谋大河西【2】项目价值点深化5月22日：【1】百万规模将成河西第一盘【2】项目价值点深化，重点为绿色建筑重点突出价值点“规模”：“河西第一盘”通过各种表述始终贯穿始终动作一——“品牌+规模大盘”，核心气势制造动作二——“报广+短信”，快速出击，集中轰炸4月5月7月推广主题4月29日－5月2日房交会

5月21日长沙车展；

5月28日端午节旺场活动营销活动4月8日大河西先导区城市未来发展论坛媒体配置线上：户外、报纸线下：配合活动的短信线上：户外、报纸线下：短信区位、品牌项目价值点、活动线上：报纸、网络线下：短信--节点或活动时间20万条/天，重要节点连续3天50万条/天6月6月5日世界环境日活动6月6日冰激凌旺场活动6月20日园林开放日活动6月27日样板房开放日活动展示、重大节点活动开盘线上：报纸、网络线下：每天50万条短信短信：河西为主，河东和西双管其下。园林开放、样板房开放重要节点，每天短信发送50万条，

连续3天；开盘前后连续5天每天发送短信50万条；报纸：集中在两周时间，6个整版，长晚、晨报6个整版；

网络：与报纸广告同步换画，活动跟踪报道，迅速提升项目在网路的知名度。动作三——高价造势，低价开盘，价格策略保证销售旺销高价造势，低价开盘前期重点宣传项目规模、资源及品质（节能环保、绿色建筑），对外报价3800-3900，拔高客户心理预期；园林展示后对外均价3600，起价2998，报价降低后，超高性价比吸引大批客户上门，结合样板房开放及算价，客户对项目认可度较高；开盘前一天对外公布开盘折扣及均价3400034003800360040006.206.277.438003200300036003400报价节点3600园林开放样板房开放及算价开盘动作四——入口+售楼处核心展示，建立品牌大盘实力信心第一招项目入口——鲜花、水系、棕榈打造自然生态感第二招园林展示——增加花卉展，通过花卉点缀，辅助登山车、鸟笼、花船等生活场景的塑造，使园林区个性更为丰富。第三招售楼处——添加树叶，鸟等自然元素，辅以绿色盆栽，整体氛围轻松舒适，更具亲和力和沟通力。第四招样板房展示——现代感的装修风格，整体色调清新明亮7月8月9月10月7月8月长沙北辰户外形象——7月一个伟大的城市总有一条伟大的河流，一条伟大的河流旁边总有一个伟大的建筑T：（0731）8999999，中国·长沙·北辰北辰地王归来软文炒作---7月9日超越之一：王者所依，全城仅此一处（新城代言了城市的未来，向中国乃至世界展现一个全新的长沙。这是从下里巴人到阳春白雪的华丽转身。再见，低俗的视界；再见，鄙陋的匪气；再见，昨天。）我们称之为形象超越。软文炒作---7月16日超越之二：双江门户奢华尊邸领跑长沙幸福生活（它是“豪宅”和“梦想”的代名词，有“两馆一厅”、高端商务办公、顶级商业摩尔，你可以在这里倾听城市的心跳。是居住，也是与城市缱绻的别致；是居住，也是人文交心的雅致；是居住，也是与时尚共舞的精致。）我们称之为价值超越。软文炒作---7月26日超越之三：北辰是时候为城市提供更大的贡献了（北辰对品质的追求是不遗余力的。从住区开发模式到城市开发模式的超越，从城市的机体构建者到城市侧精神构建者，北辰走出了更为重要的一步。）我们称之为贡献超越。8月9月T：（0731）*******，中国·长沙·南湖路从国外滨水城市顶级豪宅，到国内一线滨水城市顶级豪宅，逐步渗透项目价值软文炒作第一篇——8月13日从今天看到的明天媒介载体：搜房网——在市民中流行周末画报——与国际大品牌共舞时尚先生/女士/家居——充分渲染项目的品位与格调T：（0731）8999999，中国·长沙·北辰从国外滨水城市顶级豪宅，到国内一线滨水城市顶级豪宅，逐步渗透项目价值软文炒作第二篇——8月20日那些让世界看到的城市媒介载体：搜房网——在市民中流行周末画报——与国际大品牌共舞时尚先生/女士/家居——充分渲染项目的品位与格调8-9月：机场站位——守住高端客户一座城市的信心一个伟大的城市总有一条伟大的河流，一条伟大的河流旁边总有一个伟大的建筑T：（0731）8999999，中国·长沙·北辰线下客户渠道拓展得业内者，得天下推广方式一：

——以行业内人士为主，利用北辰固有客户资源，进行宣传。主要形式——北辰老总发表言论，称颂本项目为北辰“最牛”的项目，引爆舆论，树立口碑。利用北辰的资源，例如杂志期刊等形式在业内进行项目口碑传播。推广方式二：

——利用世联圈内资源，在业界进行口碑传颂。活动形式——在世联的期刊上，刊登项目的动态信息，例如商家的引进等，以及项目规划前景通过世联期刊，向业界传播项目的信息，积累口碑9月10月长沙对象：VIP卡及普通卡客户四个场次的发布会SHOW主题来源于城市、滨水、建筑品质9月5日9月16日9月26日10月10日世界的水城市那些最魅力的色彩梦一样的城市开盘，世界的声望长沙的荣耀时间：9月5日目的：通过造势活动转化前期积累的诚意客户目标：积累100名诚意客户时间：9月16日目的：通过产品发布会，提升诚意客户量目标：积累100名诚意客户时间：9月26日目的：洗客，准确把握客户诚意目标：积累200名诚意客户时间：10月16日目的：开盘后客户答谢活动，洗住宅客户目标：1000名诚意客户该活动可作为北辰全年的大型品牌活动长沙销售中心——“场”的意义高科技材料&未来感设计——极富表现力和想象力的空间处理方式，与高科技建筑材料的运用营造了充满格调的展示空间；后现代的装饰风格，体现惬意与高雅的展示氛围。湘江1#2#4#7#8#6#5#3#第一层级产品：1栋

1栋具有良好的景观资源，临湘江，既可观看湘江景观也可俯瞰社区园林景观，而且1栋主力户型324平米，为本项目楼王产品第二层级产品：2栋、3栋

2栋和3栋具有良好的景观资源，临湘江，既可观看湘江景观也可俯瞰社区园林景观，这两栋主力户型169-190平米的舒居型产品第三层级产品：4栋

4栋可远眺湘江江景，南面可观赏社区园林景观，4栋主力户型86-136平米