华润幸福里豪宅项目营销策划的报告

华润幸福里豪宅项目营销策划的报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项目背景：罗湖地王商圈旧改综合体典范深圳华润中心位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的“都市综合体”，总建筑面积55万平米，总投资逾40亿港币。华润中心由“万象城”购物中心、五星级“君悦”酒店、“华润大厦”甲级写字楼和“幸福里”高尚住宅共同组成的都市综合体。项目背景：万象城二期君悦酒店幸福里二期经济技术指标:规模：总建筑面积30万平方米其中：住宅11.0万平方米酒店7.6万平方米,400间客房,75套酒店公寓商业1.7万平方米,配套10.3万平方米深圳将成为继北京、上海、香港、台北之后大中华区第五座拥有君悦酒店的城市万象城一期的补充与升华，以高端奢侈品、生活创意、娱乐、餐饮为特色；11万平米的超高层城市资源型高尚住宅目标沟通：打造幸福里为真正的“好”宅项目均价销售率项目属性鸿景翠峰2.6万93%半山洋房A货豪宅东方尊峪2.3万70%万科/半山豪宅红树西岸4.5万84%上善生活主流豪宅资源//品牌////规模//产品香蜜湖1号5.2万96%城市珍藏星河丹堤F区2.8万62%CEO官邸中信红树湾3期3.6万95%湾区物业纯水岸四期4.8万43%华侨城兰溪谷二期3.8万10%招商/半山A货豪宅蝴蝶谷5.5万88%创新产品东堤园4万63%创新产品后海公馆2.6万29%现代品质生活博海名苑3.8万35%空中别墅2006年2007年2008年世联理解：好宅并非不豪；好宅之豪不在于单纯的大而多，也不在于概念的领先；好宅之豪在于居住品质、社区内容、服务档次、资源的可利用程度等。关于项目1项目价值作为深圳城市核心的综合体物业，幸福里所承载的价值远超出住宅本身。本项目的价值体现。视角1.城市发展规划视角视角2.综合体物业价值视角视角3.城市气质类比视角一个城市竞争力的大小直接决定了这个城市的经济活力和繁荣程度，罗湖浓缩了深圳改革开发二十多年的精华；罗湖价值：１９８０年，振撼中国的深圳特区建设从罗湖率先铺开罗湖是深圳最先发展也最早成熟的区域罗湖是深圳目前配套最齐全最完善人流最密集的区域罗湖拥有着深圳最有味道的城市街区深圳价值：中国唯一具备海陆空及口岸的城市最早改革开放最早成熟的城市每年维持GDP高速增长华南区经济中心中国金融中心罗湖中心区福田中心区填海区宝安中心区二线拓展区龙岗中心区东部滨海区轨道体系加快城市价值扩散：由城市核心区向城市次中心的转移提速深圳城市化历程梳理：罗湖是深圳城市发展的起点，也是城市价值传递的动力源泉。城市快速扩张，自然资源迅速开发，依托自然资源的传统豪宅片区供应接近尾声，在真正的城市核心，罗湖福田南山未来几乎已无新增供应。城市价值将在未来凸显。2008年深圳城市豪宅供应区域楼盘名称建筑面积建筑形式容积率预计产品入市时间罗湖百仕达5期22万高层5.5大平面2007年底/2008年初本项目淘金山15万高层2.44预计4房为主2008年初福田星河丹堤D/E区16万高层/TH1.8高层大平面/TH/叠拼2008年初兰江项目1期9万高层/TH2.9——2008年初，分两期南山中信红树湾5期9.2高层——约250平平层2007年底/2008年初年联泰红树湾5.2别墅0.6独栋/联排/叠加2008年初澳城2期7.5万高层3.14拼合4/5房为主2008年一辉花园2期1.5万高层4.2150-180平4/5房2007年底/2008年初侨香诺园2.9万高层——130-140平3/4房2007年底/2008年初城市假日2期12.9万高层2.893/4房为主2008年区域楼盘名称建筑面积建筑形式容积率预计产品入市时间福田兰江项目2期16.7高层/TH2.9——2008年中后入/2009年初华来利莲塘尾项目14.5——2.9——2009年初莲塘尾未知7.5——2.8——2009年云顶香格里拉7.5多层/高层2.8约150平米平层2009年初南山南海半岛城邦20万高层————2009年城市假日3期7万高层2.893/4房为主2008年底/2009年初2009年深圳城市豪宅供应08年-09年，传统豪宅区供应近尾声，其他区域资源型个盘散点供应，以高层大平面为主，普遍强调的是资源和产品。城市价值一：政府财政投入聚集地

蔡屋围金融中心位于城市发展的黄金轴线上，是整个城市的金融商贸服务中心，未来珠三角的华尔街；现有各种金融机构500多家金融服务网点300多个世界500强企业70余家未来将会出现的总投资预计超过30亿元，总高度439米，层数97层的拥有高档智能化，国际性金融超高层综合国际性金融街全市70%左右的大型商场60%以上的星级酒店京基金融中心位于深圳罗湖金融、文化中心区，占地4.7万平方米，总建筑面积38万平方米，是深圳市政府确定的“金融中心区”重点改造项目，将建成以高档智能化结合写字楼、商住楼、高级公寓、商务中心、酒店、商场等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融街。

城市价值二：财富人群聚集地

成熟大中型企业、品牌机构及跨国公司齐聚地王商圈，城市功能和行业聚集度高，中高收入者密集，人群消费能力强以商圈为中心15分钟车程内居住人口112万，其中就职于世界500强公司的中高收入人群汇集，涉及的主要行业有金融、贸易、电子、物流及高新技术。公司名称办公楼备注美国赛普拉斯半导体、德国穆勒电气有限公司、法国施耐德电气有限公司、中鼎天粮（集团）有限公司、南方泰兴投资、中海创业投资、香港世逸科技、香港康维持科技、保利佐物流深圳发展银行大厦租赁汇丰银行、荷兰银行、家乐福、雅培制药、美国百思买、日本财险；全球四大会计师事务所中的德勤、毕马威、安永华明；以及其他知名企业新加坡星展银行、恒丰证券、上投摩根富林明基金管理、长荣香港、韩进海运、伯林顿、赫伯罗特、华润电力等。华润大厦租赁盈信集团、美国友邦保险深圳分公司、渣打银行深圳总部、思科系统深圳分公司、三星电子深圳代表处、电讯盈科（深圳）有限公司、远大中央空调深圳办事处、马士基（中国）航运深圳分公司、高盛资产管理有限公司地王大厦租赁大型跨国公司总部或区域总部调查城市价值三：全新的居住体验

更便利高效的生活方式、更丰富多元的生活内容、更多的人际交流空间；全新城市居住体验本项目的价值体现。视角1.城市发展规划视角视角2.综合体物业价值视角视角3.城市气质类比视角华润中心是华润集团在内地地产行业进行的最大一笔投资，华润中心功能完善、建筑密集、商业档次高华润凭借与国际资本市场接轨的融资能力、国际化的视野、富含底蕴的企业文化、优秀的项目品牌，全面带动了置地在全国范围内复制发展以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的都市综合体的战略。华润万象城的出租率达到97％，华润大厦的出租率几乎是100％，一年共有2000多万人次逛万象城。

综合体价值一：综合体功能成为社区配套

华润中心集商务、购物、休闲、娱乐等各种功能于一体，建筑密集、功能丰富万象城：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，真正的一站式消费中心。嘉禾影城室内真冰场品牌店OLE超市REEL女性百货华润大厦：5A智能化甲级写字楼，进驻多家世界500强企业，国际知名金融机构、保险公司等，汇聚各行业商务精英，深圳写字楼最高素质、品位的代表。君悦酒店：美国凯悦酒店旗下的五星级商务酒店，大中华第五座。深圳唯一的空中大堂。万象城二期：具备国际水准的休闲娱乐广场,一期的补充与延续幸福里：具备商务功能的城市资源型高尚住宅综合体价值二：社区档次直接依托商业档次

客户对华润中心的认知：高知名度，普遍认为万象城=华润中心，商业档次略低于西武。客户语录：“华润中心？你说万象城？万象城很好啊，经常去逛街，看电影，比较气派，物品齐全”“算是深圳比较高档次的一个商场，管理都不错。”“万象城在我的印象里算是比较高档的购物场所，很舒适，让人有不错的购物情绪，但整体品牌没西武高端。”“深圳比较大型的shoppingmall,交通方便，品质较高，不过我买一般还是去西武或国外”目前的品牌认知及商业档次尚无法完全为幸福里奠定价值，随着二期商业顶级品牌的进驻及五星级酒店的开业，幸福里的住宅价值将有机会得到更高的实现。

本项目的价值体现。视角1.城市发展规划视角视角2.综合体物业价值视角视角3.城市气质类比视角香港城市豪宅研究：香港豪宅一直都是深圳豪宅最佳学习榜样，代表深圳的未来。①顶级豪宅位于港岛山顶，均价在30-40万/平米，是香港最顶级豪宅。拥有稀缺资源和独特资源优势；③城市豪宅

(位于中环到湾仔区域，与香港成熟的CBD融为一体，享受其城市资源聚集性价值容积率超高，通常在10以上。会所很小，其配套功能基本能从城市中获得②南区豪宅(位于浅水湾、数码港等非繁华城市区域，但具有较好的外部环境。容积率相对较低，有渡假的感觉。老公上班，老婆在家。会所配套极佳，家庭氛围营造极佳)主要分成三类:“幸福里”更具香港的城市豪宅气质类比价值一：城市新地标地处城市核心，超高层的建筑形态，注定幸福里将成为未来城市的新地标；深圳：幸福里3栋49层超高层六本目：森大厦曼哈顿公寓北京：百悦居每一座城市都有属于自己的符号，幸福里，深圳未来的城市名片。户

型

建筑面积套数套数比2房2厅90-9521027％3房2厅140-14544057％大平面3房2厅180-1859212％大平面4房2厅240-245203％Penthouse470-48061％合

计768100％类比价值二：居高临下的居住体验气度来自高度，建立俯瞰城市繁荣的豪宅气度。奢侈型两房：以最小的尺度换得最大的资源主力三房四房：掌握世界、进退自如6套penthouse：气度来自高度随着土地及自然资源的稀缺及华润中心二期的建设，幸福里作为城市核心的高端物业，其价值必将充分凸现，真正成为比肩全球的城市豪宅！掌握城市资源的城市豪宅从城市发展规划视角：城市核心，金融商圈从综合体价值值视角：

资源聚合，价值共生从城市气质类比视角：

真正意义上的城市豪宅城市价值演变：资源时代——后资源时代（过渡期）——真正城市生活时代随着轨道交通等利好，资源被迅速开发、占有城市价值开始兑现，商务商业建设启动，住宅从单一居住功能转向复合功能，规划预期快速实现城市价值稀缺，周边海/空/高科技产业基地日益成熟，自然增长取代规划拉动，城市功能转向消费与服务，商务/商业等级与辐射力不断增强，住宅成为稀缺资源类比：香港中环——在高强度的土地开发背景下，城市核心物业提供了密集而丰富多彩的生活：这种生活意味着高效率，是社会和经济功能的完美结合居住体验2居住体验价格飞涨，是宅必豪，用概念、材料堆砌的豪宅总给人盛名之下其实难符的痛苦感！关注体验，回归生活本质，寻找真正的城市品质生活!城市豪宅演变趋势：

当资源型豪宅价格不断攀升的同时，城市核心的高品质物业的市场

价值也在不断创造更高的市场兑现。

“物业管理公司是嘉里建设公司同香格里拉共同组建的公司，事务助理（保安）热情有礼感觉很舒服，可以享受的五星酒店的尊贵和高尚服务。”“会经常看到保安对社区的安全设施和装备进行定期维护和检修，让人觉得社区很安全。”“入户一层上大堂，可提供餐饮服务，可以坐在那里休憩；有时候孩子在那里独自玩耍，他们还会帮忙照顾。“社区的礼宾车道在举行婚礼等大型聚会的时候会打开，让业主很有面子、气派。”资料来源：雅颂居住户访谈“雅颂居建筑层高3-3.15米，比一般住宅的2.9米好不少，更大气些。”品质支撑一:产品设计注重人居细节的打造品质支撑三:富于温情、安全、稳定质量的物业服务品质支撑二:公共空间品质与功能的双重塑造“社区配有3000平方米的半地下会所，设有恒温泳池和健身设施，男女更衣间都设有冲凉间、更衣间、干蒸间和湿蒸间。”“可保证每户人1个车位，满足10年内停车要求，车位要宽大一些。”

“配有独立的防火电梯，中央空调和中央热水器，住在里面比价舒适。”“入户大堂豪华温馨，电梯口和电梯内都带有空调，这个是很多社区都没有的。”“公共通道的垃圾桶放在专门设计的小阳台上，避免了放在楼道里干扰居民生活。”“会所里设有宴会厅，设有配餐间和厨房器具，可以订餐，由香格里拉配送。”顶级豪宅客户具有多次且理性的购房体验，其居住经历远超出我们的想象。年轻化：客户为35-50岁的中青年占绝大多数比例；财富化：客户的置业经历非常丰富，都具有较多次置业经历，置业次数在2-4次者约为70%。资料来源：城市高端豪宅客户访谈总结报告“我看过汤臣一品，景观很好，价格高的离谱。它是参照香港豪宅定价，我觉得还缺乏支撑的基础。”

“印象特别深的物业？那是外国的——拉丁美洲，特别大气，当然首先都是双主卧，主卧洗手间、更衣间、储藏间空间都很大。”

“国外高端物业会有主人梯及保姆梯，而且保姆梯直到自家厨房门。”“停车场放置几辆类似超市的载物小车，让业主们购物回家不至于大包小包很狼狈。”

“我有朋友想买圣莫丽斯，我一直劝他不要买，住那个地方就跟住郊区一样，多不方便啊。”

“红树西岸的装修我不喜欢，还有就是太多电子设备了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。”

年龄36—40岁32%41—45岁20%50岁以上6%置业次数二次6%三次36%四次24%“别墅有晒衣房的设计很好，但你们的高层产品就没考虑这一点，至少把烘干机的机位预留出来，香港很多豪宅都有这项设计。”Semi-luxuryapartment半奢侈公寓Commonapartment普通公寓家族型富豪、闻名世界的财富阶层，金融界、文艺界名人及国际名流。华尔街的businessmanandwomen,andtheirfamilies当地的学生、艺术家、下城区的business

professionals及一些名人。Luxuryapartment奢侈公寓国际豪宅视野1上东城的豪气：

地中海边自然豪宅多，但是在闹市中心，也是能够建造很高级的豪宅的，纽约曼哈顿的上东城就是这样的一个地区。曼哈顿岛是纽约的心脏，长长的一条，从南到北均匀的划分为为12条大道（avenue），从东到西也工程的划出了190多条街（street），一个规整的棋盘格子，58条街以北，5大道喝大道之间画出一块方形空间，就是中央公园，中央公园的东面就是上东城，是顶级的豪宅贵区。“在纽约买房或租房，要的是一种国际大都会的生活方式”

第五大道商业街博物馆教堂这里是一个标准意义上的精英贵族区，除了追求物质生活外，对精神需求的追求层次也是无与伦比的。这里聚集着纽约最古老的文化协会——忘忧树俱乐部，还有纽约最好的私立学校、多元性的教堂和犹太教会，一切仿佛田园诗般地安静甜美，有教养的邻居、美好的人们、优雅的建筑，她就如同在整个狂乱城市里的一个完美小城。典型案例：

TrumpPlace、ManhattanHouse

TheLincolnPark上东区——富翁的天堂，纽约地价最贵的富豪区。对于纽约人来说，住在这里象征一种特别的生活，就是开着加长型的豪华房车、小孩子穿着昂贵的私立学校制服、保姆推着精致的婴儿车逛街以及大门内深深庭院中的豪宅。外观低调，内部考究，是上东城住宅的普遍特点无须铺金贴银，考究的细节自由贵气逼人张扬的豪不是真豪，真豪是骨子里头的品质、服务与管理洛杉矶的比华利山庄，牛得不得了，但真正有成就的大知识分子、大学者、大科学家、一流的导演、演技派的大演员却不愿住在那里。论收入，这些人是绝对住得起的，就是因为那里的铜臭味太重了，别说住那儿，就算是请人去坐坐，在圈子里都好像有点怪怪的。不知道是突然得了不义之财还是该行跑去玩期货股票大赚了一笔。“有些人把住宅比华利山庄当作殊荣，有些人认为是耻辱，没有错对，只是不同。”——王受之典型案例：比华利的尴尬住宅区缺乏邻里精神，缺乏社区内容、缺乏亲和气息，已在美国显示出其严重性，但我们对此还比较迟钝。观点一：真正的豪不在于对资源穷奢极侈的占有，而是社区特有的品质与气质；视角1.国际豪宅视角城市豪宅：实用且高档的配套的强化典型项目分析：品质成就一号银海香港豪宅视野2全九龙唯一天然石外墙“ClubOne”会所，寰球5星级酒店设计师手笔细节与品质诠释豪宅标准城市豪宅：实用且高档的配套的强化典型项目分析：贝沙湾九大主题会所FineArtsClub：搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作。SkyClub：提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程。EntertainmentClub：定期邀请世界级音乐大师举办各类型的艺术表演及著名时装品牌最新系列时装表演。DreamCarClub和YachtClub：特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务。Health&BeautyClub：香港顶尖美发美容集ILColp开设美发美容形像设计廊。法国品牌“娇兰”提供水疗护理服务。GourmetClub：豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店。Wine&CigarClub：著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会。Kids’Club：特邀著名国际级小提琴家西崎崇子教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴。香港豪宅视野2观点一：真正的豪不在于对资源穷奢极侈的占有，而是特有的品质与气质；视角1.国际豪宅视角观点二：产品品质及配套的顶级成为品质生活的居住体验载体；视角2.香港豪宅视角深圳豪宅体验3高端配套资源依托华侨城内部高端配套，（商场，食肆，酒吧街等）利用侨城卡可享用多项优惠旅游资源欢乐谷，世界之窗，锦绣中华等休闲度假旅游资源，使得社区充满文化韵味教学资源引入中央教科所南山附属学校，业主小孩可得到优质学位保证，及相关贵族学校的资源华侨城多方面高端资源整合维护，逐渐形成被广泛认知的豪宅品牌血统香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验、信和品牌带来香港先进的豪宅开发理念服务体系设置细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……产品软性服务领先：中海深蓝服务体系产品品质领先：功能细节+安防体系空间分类品质要素居住细节居住空间功能区隔式的布局主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设置）/主人私享（独立书房/独立起居室）功能空间独特的配套功能独立晒衣房/私家泳池/酒窖/多个不同功能的会客厅/生活阳台外设置设备平台/智能电梯直接入户设计公共空间汽车汽车大堂/1：1.68的停车位会所多个有落差连接的无边际泳池/健身设施其他大堂/豪华电梯厅/高轿电梯安防系统周边防护系统社区围墙红外高速云台摄影机/对射探测器/警示灯/24小时监控社区安全/设置监控中心/配合社区集中控制室对社区进行24小时监控、摄影停车场快速到达系统使用智能卡放置车内，系统10外遥感来车，快速过闸无须停车刷卡宣传形象——看不见的香密湖1号，是值得敬仰的高度林荫大道——贵气的古榕树大道，仪杖式/私密感良好的人口方式香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验、信和品牌带来香港先进的豪宅开发理念香蜜湖1号：客户集中反映——公共活动空间、车位问题高层TH区反映问题：高层与TH区紧密相连，覆盖率高TH区内园林基本私有化

，公共区域稀少。客户语录：“产品太密了，没什么活动空间。想和孩子一起散步社区内都没地方可走。”“只能呆在自己家的花园里，老人想溜达很不方便。”“入口和会所很漂亮，再往里面走就都是房子了。倒成了高层的景观。”“车位不足，我们家有2-3辆车，根本不够。”贬损长期居住价值公共活动空间少导致：1、生活氛围压抑紧张2、儿童活动空间奇缺资料来源：世联数据平台香蜜湖一号的成功：真正住的地方，强化居住体验，

但它也存在一些不足，仍有较大提升空间。深圳的顶级配套的尝试：

会所从炫耀品逐渐成为真正的使用品，关注人的体验波托菲诺丹桂轩是商界名流聚会、交流的常选地。入住波托菲多会所之后，这里不仅成为落户波托菲诺社会名流们的聚会场所，还成了高端客户常常光临之地。香蜜湖英皇国际幼儿园每月费用高达5000元，被称为“天价幼儿园”，第一期招生引来数百名报名；幼儿园配有图书馆、影剧院等国家最豪华硬件配置，采用国外原版教材、中英双语教学；此外，幼儿园在一些细节的处理上更有安全性，比如门上安装安全器、水龙头及桌角都有安全措施。观点一：真正的豪不在于对资源穷奢极侈的占有，而是特有的品质与气质；视角1.国际豪宅视角观点二：产品品质及配套的顶级成为品质生活的居住体验载体；视角2.香港豪宅视角观点三：开始借鉴香港经验，关注人的生活，打造顶级配套，强调居住体验；视角3.深圳豪宅视角正宗豪宅，即精细化豪宅和对更深刻居住体验的重视，而幸福里要成为人人向往人人称赞的“好宅”,必将通过构建幸福的细节,营造为客户带来幸福感的居所.客户语录：幸福是一种感觉。幸福是一种生活的向往和生活的目标.幸福是健康与快乐!幸福就是受重视的程度、与家庭的关系、工作满足感幸福就是父慈子孝、有温馨的家、出门就是最高档的消费场所

通往幸福感觉的细节设置:①无可挑剔的品质(转换城市豪宅的符号，营造都市生活的品质与格调)②细致入微的功能设计(从户型设计细节，到公共空间的营造、配套等打造，居住感的打造)③体贴的服务体验(高价的物管费用，即是人群的门槛也是不同服务标准的体现,不仅仅是户内的，更是社区内的；它是社区内良好居家交往氛围的重要前提)华润幸福里：将为深圳高端客户设计城市品质生活，营造一场前所未有的幸福居住体验！①设计城市品质生活城市豪宅与传统豪宅的差异化体验：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合。城市意向：喧哗、热闹、嘈杂、不确定……城市生活意向：方便、安静、神秘、大隐隐于市……不是为了附庸风雅，更不是为了抬高身价。因为艺术是无声的语言、艺术品需要的是静心品鉴，珍藏艺术品的大堂可以滤净城市的喧闹、浮躁，居住于此，既得城市繁华，又得社区静谧与尊贵，堪称真正的大隐隐于市。1.艺术大堂让人安静下来的城市生活①设计城市品质生活城市豪宅与传统豪宅的差异化体验：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合。城市意向：喧哗、热闹、嘈杂、不确定……城市生活意向：方便、安静、神秘、大隐隐于市……名画名艺术品的展览与悬挂场所，名画和名艺术品增加了项目的文化艺术感和价值感，让生活在其中的客户备添身份感，提供名画和名艺术品的租赁服务，将艺术感延伸至家中2.艺术品租赁服务让艺术成为家庭生活的点缀①设计城市品质生活城市豪宅与传统豪宅的差异化体验：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合。城市意向：喧哗、热闹、嘈杂、不确定……城市生活意向：方便、安静、神秘、大隐隐于市……3.专属生活用品都市感是需要设计和安排的聘请知名设计师定做幸福里专属的生活用品，虽只是小物件，但在细节中传递出幸福里的品质与都市感。②功能价值优化00-03年间：波托菲诺.天鹅堡、中信星光名庭、纯水岸、港中旅花园、碧海红树园一期、华侨城锦绣花园三期.翡翠郡、擎天华庭、硅谷别墅二期·城市山谷、新世界倚山花园一期.翠林别墅、、鼎太风华社区、馨园二期(假日托乐嘉)、加州地带、桐景花园、金碧世家、丹枫白露苑、美庐锦园、城市绿洲花园二期、玮鹏花园、星河国际花园、风临左岸名苑、海语东园、冠城世家、学林雅院、荣超花园、风和日丽、新新家园、圆龙园、观澜豪园、大世纪花园二期、今日家园、丰润花园、九州家园、桃源居锦绣清华园、金钟大厦、丽阳天下名苑、龙威花园、汇源阁、石鸿融景园、新街口、锦冠华城、泰华明珠、桃源居、优品建筑、蓝山美墅、绿景新苑、绿景新洋房、海阔天空雅居、雍景轩、蓝湾半岛04-05年间：中信红树湾花城、香蜜湖1号、城市山谷三期、波托菲诺.天鹅堡二期Ⅱ区、海怡东方花园、鸿翔花园一期、丽晶国际（德业新城花园）、新天地名居、中信红树湾二期、新世界倚山花园二期、鸿翔花园二期、金地香蜜山、悠然天地家园、缇香名苑、港中旅花园二期、香格丽苑、金泓凯旋城、绿景新美域、Vi70君悦阁、城市主场、友邻公寓、晶品居、米兰公寓、大世纪水山缘三期、大世纪水山缘四期、潜龙华城、碧海红树园二期、熙湾俊庭、桃源居世外桃源、御景湾花园、泰华俊庭、广信花园（小洋房）、纯海岸雅居、圣源华庭、翡翠华庭、淘金山湖景花园、欧陆经典、城市天地广场、天地峰景园、银晖名居、中信高尔夫别墅区1期、中泰燕南名庭、06-07年：星河丹堤、香蜜湖1号二期、万科17英里、中信栖湖、港中旅花园(二期)、中信红树湾三期、慢城、春华四季园、花里林居、大世纪花园（三期）、澳城、凤凰谷、桃源居、宏发领域、九号院馆、奥林华府、优品艺墅、瀚城、金地梅陇镇、城市山谷、中央悦城、鸿景翠峰豪宅细节始终就是我们经营的专业，也是我们豪宅专家的核心竞争力所在。长年以来，对深圳最一线的顶级客户的持续关注，让我们成为在此部分最具话语权的豪宅专家！豪宅客户对配置的感知，首先存在于一些几何尺度和材质质地上，对于使用功能的记忆尚不清晰。因此需要在这些关键点上需要形成高标准。豪宅与普通住宅差异化的体验之一：客户感知空间品质的提升②功能价值优化成员核心空间KPIKPI标准车车位尺寸考虑到豪华轿车加长加宽加高的体积数量每户至少2个车位临时/访客车位能提供离被访者住宅距离近的区域设置访客/临时车位保姆工人房数量不同面积段不同数量工人房，如150-300平米1个工人房，300平米以上2个工人房完整功能卧室空间足够床/衣柜/书桌等基本家具摆放独立的洗手间及沐浴功能主仆分离工人的居住空间与工作/交通空间与家庭成员生活/活动空间区隔更好更舒适的车位，更完整更分离的工人房，保证车与保姆为家庭提供更完美的服务，从而提升整个居住品质豪宅与普通住宅差异化的体验之二：服务空间品质的提升*由于本项目产品设计已确定，因此世联将于华润进行更深入的沟通之后对产品设计提出调整建议；②功能价值优化豪宅与普通住宅差异化的体验之三：核心活动空间品质的提升成员核心空间KPIKPI标准孩子园林/会所/泛会所娱乐5岁以下适合多进行户外活动，但为避免不同年龄层孩子争执，考虑将0-3岁与3-5岁儿童的活动区域分隔教育在会所设置适应不同年龄层的素质教育培训课程：0-3岁启蒙教育/3-5岁学前教育/5岁以上艺术、礼仪等课外培训女士（妻子与母亲）交流户外空间：园林中的座椅（方便照看活动的孩子）户内空间：会所内咖啡厅、茶厅等休闲场所/茶艺、花道、棋牌等妇女俱乐部护理品牌进驻的SPA/舞蹈、器械等健身房孩子与女士是房子的主要使用者，豪宅与普通住宅的区别之一在于它能为她们提供更好的生活环境，以及更完善的生活享受，通过服务他们，提升着一个家庭的居住品质②功能价值优化③体贴服务高端物业服务模式：从保安到社区管家素质细节成熟尊贵信赖专业从保安到社区管家：他们年长，具有丰富的人生阅历，沉稳而谦和。他们总是衣着讲究、态度谦和、气质庄严、目光炯炯有神。他们是管家，但更是家人，他们熟悉每一位业主的家庭成员；帮助业主安排出行的一切细节：包括机票的预定、酒店床位预定，甚至行程都会被安排得妥妥当当；关注业主的孩子的安全根据业主的需要帮他们筹划生日宴会等等；管家体系：一周人事知会（关注每位管家或保洁人员的变动）高端物业服务模式：幸福里看门人服务，是要靠人才能传递的没有用一个活生生的人，展示在客户面前，更能够使之得到感性的认识，你购买的不只是产品，而是灵魂的体现。他的精神气质将展示你的品位，你可以称呼他为保安，也可以称呼他为客服专员，他的职责不仅仅是负责安全，更是住户提供他们所需要的服务。就像九龙香格里拉的Edward，不仅随叫随到，而且更知道如何“刚好”满足客人的需要，细微琐事可以问他，吹水聊天也可以找他。③体贴服务安防系统：智能系统+体制保障服务项目服务内容基本服务会所服务、保洁服务、设施管理、设备维护保卫体制保障紧急事件召唤得知后10分钟内到达事发现场内部人员人事管理关注每位管家、保洁人员的变动情况，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理/车库内设置手推车/司机等候间智能化安防系统第一层防护小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；第四层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；③物业服务以高额物管费区隔客户（12-15元/平方米）项目名称户型物管公司物管费柏悦居130与240柏悦酒店11套华贸中心80-220——4.2元/平方米东方豪庭85与160君悦酒店6.5元/平方米九号国际公寓160-400——8元/平米东方银座111-149——8元/平米万豪公寓111-149——8元/平米北京各类高档公寓物管费调查：华润幸福里，前所未有的居住体验！里面的生活只可以猜测，不可以评价！华润幸福里，前所未有的居住体验！所有的光环都只是生活的背景，而不是生活的本身！项目形象3形象定位基于客户细分基础上的项目形象定位在目前的市场供应下，深圳豪宅客户正处在对资源的占有阶段上，土地的价值更多的以依附自然资源的程度进行市场兑现。高端客户置业动机居前四位是:1、“占有绝版资源”（占77%）2、“想有好的小区环境和周边环境”（54%）3、“提升居住档次、体现身份地位”（占49%）4、“投资价值”（占39%）可见资源、区域价值、以及升值空间等因素是刺激高端客户产生置业行为的关键驱动因素。数据来源：世联平台《2006年深圳豪宅客户年度研究报告》，选取香蜜湖1号、中信红树湾、星河丹堤、淘i金山、中信天籁等共计934份问卷整理深圳2亿以上身家豪宅客户分析李先生，35岁，购买了中信红树湾TH，有海外留学经验，开一家IT公司，在天安数码城。换房动机：人总是要追求好的东西客户语录：产品你们跟我介绍就可以了，我喜欢主卧大些，花园很适合，如果更大些就好了。黄先生，45岁，潮州人，购买了星河丹堤的复式和联排，本人在宝安开厂，且盖有很多厂房出租，目前住在锦绣花园。换房动机：这里环境很好，而且这种产品以后很稀缺了客户语录：在其他附近楼盘看过，产品做得不好，没有感觉，看完这里后就直接想买，而且我朋友也买了这里。陈先生，24岁，潮州人，继承家族企业，购买香蜜湖1号北区别墅，每年会花一千万左右买房或买车换房动机：非常喜欢你们的园林和景观，在深圳第一次看到这么漂亮的楼盘客户语录：好多朋友都跟我说过香蜜湖1号，也有朋友买了资料来源：香蜜湖一号、星河丹堤莫、波托菲诺的复式及别墅客户蒋先生，26岁，温州人，主要进行股票基金投资，目前住宅黄埔雅苑，购买香蜜湖1号复式换房动机：我选它，主要是在市中心，配套好，交通好客户语录：香蜜湖1号气度不错，设计啊，会所啊都比较优秀城市高端客户语录：——这种地块的价值和自然资源一样很难被复制——未来前景看好，经济活跃，大公司比较集中，城市核心区物业比十年前从设计到施工，档次也有很大的提高，不过硬件和物管服务还可以再有提升。——个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边，估计五年内我还很难去关外居住。——中心区物业最大的价值就是方便，交通、购物都比较方便，不过停车好像是个问题。——实现工作与生活的同步，效率更高，但物业服务要好，建议采用香港式的物业管理服务——虽然没有自然景观，但是城市公园、中心区夜景等城市景观也非常不错，香港的城市夜景就很漂亮——城市中心的豪宅就跟劳斯莱斯、黄金一样，最大的特点就是保值，买中心区的房子，就像收购黄金一样城市核心区的高端物业：其核心价值不是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要素是地标符号、地段价值、城市资源、豪华设施、高品质服务、城市话语权等；若管理、服务等做到五星级酒店标准，将模糊城市豪宅与酒店公寓的概念。客户群体也将模糊化，不分地域、不分功能（居住/投资）、不是全时段居住等。市场细分：随着土地开发,自然资源的稀缺，敏锐的高端客户已开始关注城市核心的高端物业！沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感传统豪宅客户的产品需求特征：大面积低密度产品豪宅片区（社区）占有资源尊贵奢华价值层面财富层面高中低传统转型新型客户分类年龄职业/行业特征描述财富新贵继承者24-35家族企业多有海外留学经验，视野开阔，年纪轻轻但社会经验丰富，对金钱并不敏感，重视品位格调的自然拥有快速积累者30-40电子/IT/金融/贸易等新兴行业学历层次较高，多为本科以上，财富积累快速，自信心强，追求视野的国际性和先进性，重视生活的城市感与现代感传统财富阶层45岁以上加工/贸易/机械等传统行业早期财富积累者，稳重保守，自我认同感很强，重视家庭，总是尊崇正统经典的方式客户细分：当财富已经无法对客户进行区隔的时候，我们需要根据客户的价值观进行客户分类。细分客户研究：城市高端客户的产品价值观：——如果能在那里拥有一套房子是一件很开心的事情，只是喜欢，是住还是做其他用途并不是重要。——愉快、美观的外型设计，创造安全、舒适的居住品质，节约能源和资源——对洗衣房、家庭办公、阅读室、阳光房、影音室、健身房等有不同程度的需求——室内空间最好灵活和可变，以满足多样化的需求，如家庭办公等——67%的客户选择小一些的面积，高的配置，33%的客户选择大一些的面积，一般配置——愿意支付更高的管理费以便提高服务品质及设备水平——综合、可调节的布线系统和高速网络数据传输系统，更多的家庭智能化设施，如：安全保护、多条入户、光纤入户、能源管理和照明控制系统等——数据来源：世联城市高端客户研究拥有，不是为了炫耀，而是寻找真正的喜欢、寻找内心的满足一掷千金不是一时冲动的奢侈消费，而是理性的投资理财决策对奢侈的定义不是无度的大和豪华，而是恰到好处的优雅意向客户1鲁总，35岁，某地产开发公司董事长，离异，有一子在国外上学，有固定的女朋友。复旦大学毕业，早年任职某地产公司，期间迅速积累了自己的人脉，后进行房地产开发，现拥有不小的土地储备量。品牌偏好：开保时捷。认为宝马奔驰都是恶俗的牌子钟爱收集世界名表，经常带的是一款百达翡丽全球限量150枚的铂金腕表。认为深圳适合住的房子，常年住香港四季酒店。刚购买了红树西岸，承认吸引其购买的不是景观，也不喜欢住在高尔夫附近，只是喜欢那个项目的感觉和气质。一直致力于打造独特个性与鲜明气质的地产项目。为自己的项目聘请了国际国内一流的合作团队。“我三年来一直在寻找住的地方”意向客户2李先生，71年生，某知名证券公司基金经理，人大金融硕士。四口之家，一子一女。妻子为全职太太，与四名保姆共同照顾孩子。在深圳有多次置业经历，一般购买的都是当时区域内较贵的房子。购买了十七英里价值三千万的样板房。喜欢研究金融及时政，每天都会阅读大量报纸及金融内刊物。平时工作很忙，较少空闲时间。最喜欢的活动是与朋友聚会，对酒极有研究，如数家珍，其妻子最爱的是白色的冰酒。他认为：人是群体动物，一定要有朋友。现代人的幸福指数很低，所以成功和富裕只是表现，真正的幸福才是人们奋斗的目标和向往状态。“成功和富裕并不能等同于幸福”意向客户3陈先生，36岁，三口之家，美国哥伦比亚大学MBA现在智利经营一家生产心脏起博器的公司，品牌偏好：日常驾驶一辆劳斯莱斯，每年用在奢侈品消费的约1千万元居住选择：住在华侨城纯水岸，最大的愿望是归隐都市因为偶然的经历一次性付款购买天利时代广场价值5000万的商铺他认为，购买奢侈品是品位生活的自我满足，而不是虚荣心的自我满足他常说的一句话：这世界人人平等，可是品位却不平等“这世界人人平等，可品味却不平等”客户形象代言：属于一个阶层的生活方式他们有属于自己的圈层，但是这个圈层与财富、权力没有直接的关系，而是与喜好、品味直接相关。[商务晚宴/奢侈品发布会/艺术品收藏等]他们的消费与居住经验都正向香港/北美/欧洲的国际化标准看齐他们日渐开阔的视野推动他们崇尚西方财富阶层的社交方式，正在中国推行类似的规范，并且他们的社交语言正逐渐影响着整个财富阶。细分客户研究：在城市经济的快速发展中，他们利用新技术、新科技等迅速创富，财富已不满足，他们在寻求的是真正能代表他们身份、品味的符号。满足感从何而来，已不是简单的贵气、豪气所能够满足，他们向往的是一种更加专属化的生活，极为关注品质和细节，追求精神的愉悦；对于财富新贵阶层，豪宅已不仅仅是一所房子抑或一个度假的场所，那么他们购买的共同动因是什么？对于细节近乎偏执的关注对于圈层的关注对于身份标签的关注对于物业价值的定义对于房地产财富化的转变对于独占性的关注对于奢华的定义……Berluti的每一双鞋子都是手工制作，花纹和颜色都不同，也就是说世界上没有任何一款Berluti是一模一样的。国际顶级烈酒品牌绝对伏特加(ABSOLUTVODKA)推出圣诞限量版，大受追捧。卡地亚全球限量20款18K黄金腕表，预计拍卖价16万元。

幸福里，凡是看过的都说好，都有冲动；凡是没看过都听说好幸福里，一生最值得珍藏，此前拥有皆属平常！幸福里，无可挑剔的品质，细节入微的设计、时刻关注人的存在！绝对的私密！项目营销的系统解决方案4营销实践营销绝不是单纯的销售问题，而是让营销成为幸福高尚生活体验的起点。奢侈品营销四部曲：__1.讲故事__2.造卖场__3.顶级服务__4.极度稀缺Q1.如何定义价值内涵，塑造经典的品牌精神？Q2.如何保持低调的同时吸引及筛选高端客户,建立有效的渠道架构？Q3.如何提供有别常规豪宅的卖场及服务，使其成为一种难忘的回忆？Q4.套数多，如何把控销售节奏体现稀缺？实践1.塑造经典实践2.渠道覆盖实践3.展示及服务实践4.推售节奏——寻找品牌最动人的故事。Q1.如何定义价值内涵，塑造经典的品牌精神？营销传播策略：幸福里作为城市奢侈品豪宅，其传播必然要由单纯的产品诉求转为品牌诉求。区域特征区域发展阶段豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期“告诉别人她会长得很美”：重新定义区域价值，提升形象区域发展迅速，拥有一定区域价值区域“少年”期“告诉别人她美得与众不同”：基于区域价值，重新定义产品区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“成年”期“告诉别人她是完美的”：挖掘品牌价值、区域价值，全方位打造项目品质华润：如果只是卖房子，幸福里将成为深圳快速发展过程中的又一颗流星，虽然夺目，却只是一瞬间的辉煌。产品意识

品牌意识万科：自我为中心，体现营销价值；中海：强调产品层面的“均好性”，机会主义者；招商：仍然是一个社区开发商；金地：有追求的工科生；当华侨城说“华侨城不是一天建成的”；当招商说“家在情在”；当万科问“明天我们将住在哪里？”；当中海说“使命创作大地珍藏”；当金地还在坚持一贯理性、严谨地“科学筑家”；“华润”品牌核心价值的梳理、提炼：香港成立“联和行”1938进出口贸易额达到5千万美元1950指定为中国各进出口公司在香港的总代理1952广交会发起者之一1957改组为华润（集团）1983华润中心一期（华润大厦、万象城）动工2002华润中心一期完工并投入使用2004幸福里入市08/09“华润”品牌核心价值的梳理、提炼：品牌形象：消费者对品牌名称所引起的所有感情与情绪的特征设计意念来自盛唐书法宗师颜真卿所写的“华”字。颜真卿的“华”字中间由四个人组成，标志中的琥珀黄色象征大地。客户语录：“在香港华润很有名，在维多利亚那边有广告牌；”“华润万象城做的不错，应该算是深圳的标志性商场；”“华润是万科的大股东；”“好像在啤酒、化工等很多行业都有华润的品牌。”一、华润品牌知名度较高，但消费者缺乏统一的认知；品牌主张：品牌的市场承诺，是一面旗帜，是一种文化，也是一种精神内涵与您携手，改变生活。二、关注客户，关注生活，但难以引起记忆和传播；品牌个性：在同质市场中品牌的差异化特征三、企业实力雄厚，但未能产生品牌联想；总资产约700亿港元的，与大众生活息息相关的多元化企业。华润：未百年已成经典“世界汽车中可称为贵族的，惟有劳斯莱斯。”“华润”品牌核心价值的梳理、提炼：历史悠久//实力雄厚以品牌打造为重点的营销推广1.预热阶段：华润品牌形象建立（华润：未百年已成经典）2.入市阶段：华润70年巅峰力作“幸福里”（全新的居住体验）3.延续阶段：堪比奢侈品的个性化贴身营销（客户扩展）4.后续阶段：以华润的持续服务创造市场形象及流通价值（服务增值）——世联后续服务将提供详细的媒体投放及客户活动计划实践1.塑造经典实践2.渠道覆盖实践3.展示及服务实践4.推售节奏——在低调的前提下，完成对目标市场的有效覆盖Q2.如何保持低调的同时吸引及筛选高端客户,建立有效的渠道架构？目的：营销展厅开放后，寄送精美礼品，邀请筛选出的高端客户前来，由销售人员拿着户型图与客户提前沟通，建设、服务及活动方案征集，结束后赠送客户精美礼品。通过与客户真诚互动，呈现项目差异，提升项目档次并同时吸引并鉴别客户诚意。定向邀请、互动营销数据库名称项目名称客户数量月均增量A数据库（豪宅）锦绣花园波托菲诺香蜜湖1号中信红树湾淘金山丹堤中信高尔夫……18924984524012097642052101217……2000数据库名称项目名称客户数量月均增量B数据库（写字楼）国际商会中心诺德中心国际商会大厦凤凰大厦荣超经贸中心大中华交易广场……2824218493412121500896……300～350让传播变成含蓄的，私下的，只有在行家之间才有的交流。定向邀请、营销前置活动形式：访谈、意向征集实践1.塑造经典实践2.渠道覆盖实践3.展示及服务实践4.推售节奏—提供与项目及客户气质相匹配的细节展示—提供二对一专属尊贵服务Q3.如何提供有别常规豪宅的卖场及服务，使其成为一种难忘的回忆？外场：城市中的专属区域，令人产生难以忘却的外场氛围。关键点：1、施工道路提前组织安排2、私家通行道路打造//硬展示//功能建议：保持基本售楼功能空间（如：接待、洽谈、签约等）营造格调、品质、私密的主题氛围放置有与客户气质契合的品牌家私营销中心：综合体验场ARMANI“经典优雅”风格主题销售中心关键词：去除多余、强调舒适、简约典雅将奢侈品展示点缀于各空间，扣人心弦的低调华丽营造强烈的身份标签感集零售与艺术为一身的营销中心是最好的展示，人们对于商品最高的评价就是将其和艺术品相提并论。营销中心可凭借一些艺术细节提升产品和品牌形象。营销中心：艺术品博物馆汉斯格雅雅生概念店“水－浴室－设计”博物馆（中国）向参观者展示浴室文化的700年发展历史零距离体验世界顶尖卫浴产品为世界知名卫浴品牌定制一个可以集概念店、品牌博物馆及Club于一体的场所。营销中心：品牌体验馆在顶层penthouse设置可以俯瞰城市及香港山景的空中概念餐厅，奢侈定制的极至表现。PENTHOUSE功能转换高速电梯可以直达，打造成为深圳最时尚的标签。区域导示系统本项目A、B、C栋的停车场导视以不同颜色区分,指示各栋间泊车系统状况，并用灯箱体现夜间的指示效果人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径，同时电子显示屏显示当前泊车状况车库细节展示体现整体定制效果注重地下停车场的地面处理工艺，例如过地胶，从细节显现项目品质//软展示//香港幸福里发布会——整合君悦酒店资源，在香港君悦酒店举办幸福里产品发布会，深圳客户预约参加，贵宾专车接送。//软展示//圈层客户活动——活动在精不在多，每一次活动都要严格控制好品质和细节，注重圈层营销。圈层客户活动路易十三品酒盛宴江诗丹顿新款中国发布因为路易十三与项目客户气质相匹配，因此，选用路易十三来招待我们的客户，活动邀请法国瑞典驻华大使、王受之、韦一、贾樟柯等参与，制造小众圈层效应。幸福里专属刊物：资讯：《幸福终点站》一本最具格调的介绍一种时尚优雅生活方式的杂志，代替常规方式与客户建立深层次的沟通。传承优雅引领风尚每季发行刊物，关注时尚时事，绝不忽略对完美人生的哲学关怀.销售团队：世联精英会严格筛选筛选条件：本科以上学历销售经验丰富气质突出，从容优雅具备某方面的知识专长销售服务：二对一的个性化的奢侈服务为迎合新崛起的塔尖人群正呈现出更具个性化的消费需求，可在VIP贵宾室旁增设鸡尾酒休息室。由一名置业经理及一名置业助理对客户提供二对一的周到服务。鸡尾酒休息室停车服务：拒绝有任何透露客户信息的细节客户看楼车辆全部采用遮罩或者卷帘的车位设计，避免透露客户信息。作为新富阶层增长率全球首位的中国，资金的管理已成为高端客户关注重点；目前花旗银行、德意志银行均在上海开展了为只为顶级客户提供的私人银行服务，最低存款金额风别为1000万美金、100万美金；而荷兰银行、汇丰、渣打均已明确表示将在近期开展此类业务为外资银行提供地区总部满足高端客户资产管理需求为企业及机构提供专业金融服务共享荷兰银行高端客户资源为国际银行私人银行业务，定制化接待场所及办公空间形式：引进各理财机构，为客户量身定做个性化理财服务目的：为客户提供更多的附加值内容：汇丰卓越理财及荷兰银行梵高贵宾理财服务，房产加按，快速贷款等，使房产成为流动的资产实践1.营销推广实践2.价值展示实践3.销售服务实践4.推售节奏——控制节奏，制造稀缺、节点突破Q4.套数多，如何把控销售节奏体现稀缺？推售安排：持续的销售是幸福体验得以延续，幸福价值得以实现、提升的关键。08年1.1725层以下住宅完工7.30封顶7.20样板层电梯到位5.12精装修09年8.30如伙工程节点营销节点客户积累5月10年9月5月5月9月10月5月A栋B栋C栋penthouse5月7月入市时间：08年9月（奥运后入市）第二批推售时间：09年5月（黄金周）第三批推售时间：09年10月（现售）Penthouse推售时间：2010年5月（巅峰收尾）如果幸福里追求的是蓄积能量引爆市场，那幸福的体验最终将在哄抢中丧失神秘、优雅，甚至价值。控制推售的关键：价格的制定及精装修单位的分批发布是控制推售节奏的关键。价格杠杠：分批定制价格，利用价差实现房号的销控价值杠杠：分批装修，统一定价，在未有充分展示的前提下，产品价值无法得到客户认可，以此进行房号销控。45678910111212308年45媒体组合策略网站建设、自助演示、网络广告机场贵宾厅、银行贵宾室立体化大型户外广告牌（主体形象）产品发布会渠道客户