上海典型购物中心案例研究分析

上海典型购物中心案例研究分析第1页/共50页港汇广场第2页/共50页港汇广场－背景恒隆集团是一家在中国内地和香港享有盛名的顶级地产发展商，业务范围包括商场及商铺、写字楼、住宅、服务式寓所、工业、写字楼物业以及停车场等，是一家多元化的物业发展公司。经过长时间的研究及观察，恒隆集团于1992年在多个城市中锁定上海为进军中国内地的第一站。港汇广场（GrandGateway）坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40余万平方米，一期港汇广场及第一座住宅楼于1999年完工，二期两幢办公楼、一所服务式公寓及第二座住宅楼已经与2006年全部完工。2003年恒隆开始进一步拓展内地业务，预计将在各主要城市投资总共18个项目。迄今位置，恒隆已经在上海、天津、沈阳、无锡、济南拥有了7所物业。第3页/共50页港汇广场物业条件面积(㎡)72,000楼层7层经营概况开业时间1999年市场定位中高端目标客群时尚青年、白领、商务人士业态购物中心功能组合零售、娱乐，餐饮，休闲品牌列举HugoBoss、Paul&Shark、H&M、Agnes'b、DKNY、Diesel、Coach、Swarovski、ArmaniExchange、CalvinKlein、NineWest、港汇广场－简介第4页/共50页所属商圈徐家汇地铁1号线至<徐家汇站>公交约20条线路可达港汇广场－位置一览徐家汇CBD第5页/共50页港汇广场购物中心开业时间：1999年总建筑面积：13万平方米营业面积：7万余平方米公共活动空间：6万平方米楼层：地上6层，地下一层两期建成）房间数：635套配套：高级私家会所、屋顶游泳池、网球场，花园等租户大多为外籍人士。港汇广场－项目布局

港汇中心写字楼

总建筑面积：13.4万平方米

（中国首座双塔商务楼）

楼高：225米，（51层）

主要租户：荷兰银行、adidas、

威伯科、百胜餐饮集团,

OMNICOM等世界著名企业

港汇公寓

物业组成：港汇花园一座、二座、

港汇服务式公寓

总建筑面积：8.5万平方米（分第6页/共50页

港汇广场－楼层布局

中庭广场

风情街

出入口14个

观光直达电梯12部

手扶电梯一上一下•商场两部分有空中走道相互连接，一楼充分利用主、辅楼间

的开放空间打造户外风情街，充分挖掘土地价值的同时也丰

富了商场整体的层次感•1500㎡的中庭广场是人流的集中地，4部观光电梯和8部手

扶电梯把这里消费者导向商场各处•低楼层设置零售，高楼层设置餐饮、娱乐等目的性消费店铺•大型主力店设置在商场深处的辅楼内，引导商场内人流有序

流动58%25%13%4%零售餐饮娱乐其他第7页/共50页

港汇广场－亮点解析港汇广场大幅提高了餐饮、娱乐、等商户在商场内的比重，集购物、餐饮、娱一站式消费场所

大量开放空间

人与环境互动

差异化定位乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一体，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴心服务。港汇广场建筑面积的46％是公共区域和开放空间！包括设有39级大台阶的2,500平方米户外广场、6层阶梯的灯光喷水池组和商场内直径达45.6米、支座标高35米的中庭巨大玻璃采光穹顶。这些空间自然而有序地汇聚或引导着消费者在商场内的“流动”，也为整体气氛的营造增添了色彩。整个商场布局清晰大气、装饰风格时尚前卫，辉煌高雅。商场各楼层都规划了特色区域，灯光、墙体、电梯等建筑细节设计得体，力求给消费者带来轻松舒适的愉快感觉，令顾客尽享购物的休闲意趣。为了应对徐家汇商圈强大的商业竞争，港汇广场针对当地居民消费能力较高的特点，特别引进了一系列国际标竿服装品牌，大幅提升了商场档次。同时，华纳兄弟和上海永乐股份联合经营的永华电影城和商场底层的华联生活馆等品牌也均是同等业态中的高端形态。第8页/共50页B1主要租户列举：

精品超市：华联超级生活馆

运动用品：名店运动城

休闲服饰：EBASE

餐饮：肯德基休闲服饰运动用品精品超市主动线总面积：2,700平方米37%19%主要业种：

精品超市

运动用品

休闲服饰

餐饮

主要业种占比

7%超市运动用品服饰餐饮肯德基

37%

B1与地铁相通，设置了大众消费

的休闲服饰和餐饮。

B1设置了针对周边高档写字楼里白领的精品超市。港汇广场－业态布局第9页/共50页主要业种：

国际名牌服饰

国际名牌鞋包

配饰主要租户列举：

国际名牌服饰：DKNY

国际名牌鞋包：BALLY

配饰：ROLEX护肤品：ZA、FANCL香水：NINARICH、KENZO咖啡：星巴克、ICEASON餐饮：棒！约翰

护肤品、香水

咖啡&甜品

餐饮主要业种占比配饰鞋包服饰1F

配饰餐饮、咖啡、甜品餐饮、咖啡、甜品服饰鞋包主动线总面积：2,540平方米45%3%10%4%8%30%服饰鞋包配饰护肤品&香水咖啡&甜品餐饮

一楼主要是国际名牌服饰、鞋包，从整体上提升了港汇的品质。

一楼还设置了临街的餐饮、咖啡甜品，营造了轻松休闲的氛围，增加了消费者停留的时间。港汇广场－业态布局第10页/共50页主要业种：

女士服饰

鞋包

配饰

咖啡主要租户列举：

女士服饰：Jessica

鞋包：BCBGirls、DISSONA

配饰：AGATHA

咖啡：COSTACOFFEE咖啡鞋包74%17%服饰鞋包配饰咖啡服饰服饰配饰配饰主动线总面积：3,730平方米主要业种占比

5%

4%

二楼以女士服饰为主，主要客群是具有消费能力且时尚的年轻女性。在整体上也提升了港汇的时尚感觉。

二楼设有鞋包专区，可以满足消费者对鞋包的消费需求。

港汇广场－业态布局2F第11页/共50页3F主动线总面积：3,650平方米童装

内衣男女服饰主要租户列举：

童装：PIPPY、MOOMIN

儿童用品：智高、乐高

男装：BENSHERMAN、BANISS

女装：ONLY、VEROMODA

内衣：TRIUMPH

23%

主要业种：

童装

儿童用品

男装

女装

内衣主要业种占比

8%

童装、童用

服饰

内衣男女服饰

69%

三楼业种分区明确，主要为男女服饰、

内衣和童装三个区域。

三楼男女服饰主要以商务正装为主，

辅以高质量的休闲装，既可以满足白领日常上班着装要求，也可以满足业余时间的休闲需要。港汇广场－业态布局第12页/共50页4F主要业种：

家居用品

美容美体

男士休闲服

女装主要租户列举：

家居用品：AUSSINO、LEBOIS

美容美体：玛花纤体、美丽田园

男士休闲服：NAUTICA、ONIARAI

女装：MYSHOW、SOFEYA主动线总面积：3,700平方米美容美体家居用品男女服饰男女服饰美容美体服饰家居用品

主要业种占比

18%

22%

60%

四楼男女装主要以休闲装为主，对三楼正装补充。

四楼设有家居用品店铺和美容美体店铺，丰富了港汇的业种。港汇广场－业态布局第13页/共50页主要租户列举：

书店：新华书店

餐厅：翡翠南北小厨、PANKOO

其它零售：外交官、一代眼镜、知音琴行总面积：5,250平方米餐饮其它

5F书店

主要业种：

餐厅

书店

其它零售主要业种占比

12%

10%

餐饮

书店

其它餐饮

78%

五楼设置了箱包、眼镜店、乐器店等业

种，满足了消费者多样化的消费需求。

五楼的餐饮主要分为开放式餐饮和餐厅，

开放式可以满足大中消费者的一般就餐需求。餐厅可以满足对就餐环境有需求的消费者。港汇广场－业态布局第14页/共50页6F主要业种：

电影城

数码产品

餐厅主要租户列举：

电影城：永华电影城

数码：金数码城

餐厅：彩蝶轩、港丽餐厅总面积：4,500平方米餐饮数码产品影院

主要业种占比

26%

36%

餐饮

影院

数码产品

38%

六楼为港汇商场的最高层，设置影院、数码产品可以吸引目的性消费者消费

六楼环境比较安静，餐饮均为餐厅式设置，可以满足周边写字楼白领的商务宴请需求。港汇广场－业态布局第15页/共50页来福士广第16页/共50页来福士广场－背景上海来福士广场是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过450亿人民币。通过自主开发和战略合作，目前已经在长三角、环渤海、珠三角、西部地区和中部地区五大业务区域拥有多项物业。目前所持有商用物业有：上海来福士广场、北京来福士中心，未来5年内还有上海闸北大宁项目、成都来福士广场、杭州来福士广场、宁波凯德广场共计4家商用物业陆续开业。第17页/共50页来福士广场物业条件总建筑面积(㎡)165,261商业面积(㎡)45,985营业面积(㎡)27,665楼层B1-7F经营概况开业时间2003市场定位中高档目标客群时尚青年、白领业态零售，餐饮，娱乐功能定位时尚购物中心主力店大食代、NOVOConcept、舒适堡、王磊形象公社、季风书店、好时巧克力、和平影都、Watsons品牌列举Breadtalk,Sisley,Morgan,Roxy,MissSixty,VeroModa,Only来福士广场－简介第18页/共50页所属商圈人民广场地铁1号线、2号线、8号线至<人民广场站>公交超过20条线路可达来福士广场－位置一览人民广场CBD第19页/共50页来福士广场－楼层布局

办公楼

B1-4F主力店/5F-6F大型餐饮

1F和平影都/B12F-6F大型餐饮

1F-6F流行服饰

、一般零售•办公楼与商场间以景观带隔

开•人流动线两侧设置零售店铺•人流动线两端设置主力店或

大型餐饮，并配置电梯•每层设置餐饮店为消费者提

供休息场所，延长消费时间人造景观带出入口5个观光直达电梯2部手扶电梯一上一下47%40%12%1%零售餐饮娱乐其他第20页/共50页追求流行时尚年轻人的圣地

来福士广场－亮点解析

满足一站式消费需求广场内业态齐全，每层楼都有餐饮类商户，更有和平影都、季风书园等深受年轻人喜爱的热门商户，充分满足了年轻群体的一站式购物享受。

品牌新潮，更新速度快商场着眼于时尚的年轻一族，引入大量风靡亚洲甚至世界的流行大牌加盟；如AGATHA.

Giordano

Concepts等品牌更是全上海仅此一家。营造流行氛围，时尚充斥着整个商场针对品牌的定位，商场极力营造出流行时尚前沿的感觉。通过外立面设计、墙体装饰、灯光、广告等硬件设施和诸多流行品牌推广活动一起将来福士广场打造成为上海的时尚地标。第21页/共50页来福士广场品牌－B1

TWICE

VivitixSanrio

鸥美药妆Omey

天鼎音像

美式眼睛茂昌眼镜

THEFACESHOP

MiraFab玛丽法宝（SOAPOPERA）

LAVINNE

Maggie&Peggy

IMAGENATION数码新概念店零售餐饮BBQCollection贝尔多爸爸泡芙工坊ColdStoneCreamery永和大王裕恒食品云南美食园争鲜外带寿司热狗王沈大成食家物语太郎速食糖潮香港甜品味千拉面一品张菓子牧场LaBarnie咖喱家族Kaarifamily娱乐其他艾手艾脚甲文化PikaPika屈臣氏Watson‘s蒂梵尼造型设计Tiffany老叔冷面莉莲蛋挞饼屋麻辣一族满记甜品每日新鲜水果吧美珍香Will’s巧克力曲奇店安徒生(丹麦)冰淇淋棒约翰Papajohn陈家厨房广良兴happylemon鲜茶QQrice西龙传香饭团第22页/共50页来福士广场品牌－1FAgathaALDODESIGNERTIMESFolliFollieFORNARINAFrenchConnectionGUESSL’OCCITANELevi'sLOUISAM零售餐饮味千拉面星巴克Starbucks哈根达斯BreadTalkKFC娱乐和平影都MOTIVINOVOredearthSISLEYStellaLunaSWATCH

九钻珠宝MORGANMOSCOT第23页/共50页来福士广场品牌－2FAeeazonaa02BICOESPRITEspritAccessoriesFOXGigisIDLeSaundaLensCraftersMABELLEMangoMILLIE‘S零售餐饮Babydoll宝贝荳RBT仙踪林NOVOONLYPACSFENTHSTACCATOTest-TubeU‘db佰草集银工坊第24页/共50页来福士广场品牌－3F

CNE

Coralpoint

ES（ETAMSPORTS）

G2000ladies

GiordanoConcepts

KUHLELADIES

lachapelle拉夏贝尔

LaSenza

Labelle

LeShemya

MindBridge

N.O.T.A.零售餐饮蕉叶咖喱屋豪牛士巴西烤肉旺旺巴西烤肉ochirlyPH7SHE'SVEROMODA播Broadcast江南布衣马克华菲淑女屋自然元素第25页/共50页来福士广场品牌－4FABLEARROWBenchBODYELLESSEG2000MenJack&JonesJOCKEYKUHLEMENLAMPO蓝豹Lecoqsportif零售餐饮彩蝶轩其他NIKE360

RIVERSTONE

SPORT100

TEENMIX

V.onestudio

ZIPPO

博格西尼BOGEASENI

马克华菲

漫佳形象法拉利F1FansClub第26页/共50页来福士广场品牌－5F

零售FERICHI法瑞奇OSIMSONYSPORT100多普达手机专卖季风书园摩托专营店三星Anycall手机专卖店上海诺基亚专卖店索尼爱立信

餐饮吾米粥海鲜火锅贝可津海老来第27页/共50页来福士广场品牌－6F

零售AUSSINOQ-FLASH生态家

餐饮PANKOO釜山料理大食代港丽餐厅双胜冰淇淋西餐厅

娱乐天籁之美SPA王磊形象设计公社第28页/共50页来福士广场品牌－7F娱乐第29页/共50页正大广场第30页/共50页正大广场－背景正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，是正大集团在中国最大的投资项目之一。该项目2002年建成开业后经营状况不甚理想，经过数年的悉心调整和经营，如今的正大广场已经成为华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”之一，并拥有一定数量的忠实消费者。广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和多元化娱乐和休闲场地外，还引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，打造全方位的时尚购物中心。第31页/共50页正大广场物业条件总建筑面积(㎡)241,000楼层B3-10F经营概况开业时间2002市场定位中高档目标客群中产阶级家庭、时尚白领一族业态零售，餐饮，娱乐功能定位一站式购物中心主力店HOLA,正大百货,玩具反斗城,名店运动城,好乐迪,汤姆熊,威尔士健身中心,凯斯特真冰溜冰场,易初莲花、星美电影院品牌列举H&M,C&A,Guess,UrbanShock,Esprit,优衣库,张生记,大众书局正大广场－简介第32页/共50页所属商圈陆家嘴地铁2号线至<陆家嘴站>公交约20条线路可达正大广场－位置一览陆家嘴CBD第33页/共50页•建筑内部空间结构变化多样，层次感强•在电梯出入口设置主力店，走廊两侧设置一般零售•低层次以零售为主，高楼层以餐饮娱乐为主•每层设置餐饮店为消费者提供休息场所，延长消费时间•业态分布较凌乱，缺乏系统分类

正大广场－楼层布局

主力店

1F沿街餐饮商铺

出入口4个

观光直达电梯共7部

手扶电梯一上一下正大广场一楼平面图43%29%12%16%零售餐饮娱乐其他第34页/共50页正大广场—亮点解析当时的上海尚没有一处能够满足全家一起消遣的场所

最初定位：顶级购物中心

大量娱乐休闲项口味各异的各色餐琳琅满目的时尚商

中产阶级“家庭娱乐休闲

购物中心”

轻松舒适的消费环全家人各取所

遭遇失败

商场空置率超过40%

6-10楼大面积空关随机问卷调查第35页/共50页正大广场—亮点解析建筑设计特•商场空间感——使用大量自由线条和看似无序的点、

限、面令每个楼层成为独特的立体空间，消除顾客因

不断重复的动线而引起的疲劳、厌倦，带来全新的购

物乐趣，从而延长消费者在商场内的停留时间。•通过建筑设计引导人流——为了弥补商场高层人流不

足的缺点，商场使用醒目的大台阶、坡道以及廊桥来

对人流进行有序引导，并通过墙体、电梯等细节部分

的修饰激发人们的新鲜感，使顾客的消费过程成为一

种“奇妙的购物体验”。第36页/共50页正大广场业态分布－1FZARASEVENDAYSSephora塞纳烟草罗飞诺珠宝HilfigerDenimH&M亨达利钟表ACCESSORIESENZOCalvinKleinJeans零售餐饮兆亿咖啡香啡缤星巴克世家·兰迪咖啡蓝蛙Cheese&Fizz猫头鹰马哥孛罗哈根达斯其他中银易兑Q‘GGLE一点红新元素贝纳通/茜思黎天梭Skechers斯沃琪古典玫瑰园K-Gold/temixJustGoldFANCL无添加C&A

阿迪达斯经典

ARTINI千禧之星PromodNOVO凛花GUESS第37页/共50页正大广场业态分布－2F正大百货美鞋苑

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法文·箱子ElegantProsperEhommeChevignonAzureBlu马克华菲

亮视点第38页/共50页正大广场业态分布－3F优衣库UrbanShockEtam

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EVE‘STemptation正大百货伊殿

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EspritSalon零售餐饮真锅咖啡馆星巴克爱茜茜里鼎泰丰其他ThemePIERREGARROUDIMu莱尔斯丹LuxmanSparkLAZO

楼兰

宝罗莉卡AGATHA奥卡索CnE堡师龙交通银行第39页/共50页正大广场业态分布－4F耐克360

Nautica名店运动城iPod/AppleCROCSBaleno新秀丽玩具“反”斗城V-one零售餐饮MIRABELL茂昌眼镜FiorucciColorJeans奔趣宝岛眼镜UNISEXTest-tube吴良材多玛尼餐厅富临轩第40页/共50页正大广场业态分布－5FTHEFACESHOP零售餐饮真功夫云南美食园一茶一坐享食78味千拉面泰泰小厨松叶家日式烧烤盘古烤肉面加满记甜品麦当劳老上海弄堂菜娱乐肯德基金同小厨季诺咖啡馆汉堡王禾绿寿司干锅轩富君韩国烧烤必胜客宴点秀意式比萨新素代骐祯宫