“海上海”策划方案

1都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，上海之于张爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。而“海上海”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新上海城市精神，创造上2海上海项目位于杨浦区大连路920号，建设用地面积约8．4万平方米，西起大连路，北靠辽源西路，南至飞虹路，东接上海自行车厂，容积率2．44左右，总建筑面积约2万平方米，以商业街为轴第一部分：策略构建所存在的基础和因素)区域环境与交通：基地东部大连路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的北外滩和东住)区域大配套：3)建筑风格与规模：本项目拥有万平方米建筑面积的体量，在区域范围内单个项目可以说是独占鳌头的，同时包含了商文化地产的思想，以)建筑规划布局：和建筑体为组团的自然区分，各组团之间又以景观空间和建筑空间作为相互联系的桥梁，形成视觉的美感。4)开发商品牌：佛城，瑞南新苑，冠都公寓，上海之窗御景园，上海之窗黄浦新苑等众多上海知名地产项目。分析：、大规模原创文化社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造概念的基本载体。5、房型设计富有特色，有利于销售(从功能角度淡化面积抗力)。本案地段升值在望。6)产品定位：7将新文化地产进行到底居住文化的内涵一座万平米的大型原创文化国际街区演绎居住中国的生活)相关的建议：8品牌不仅代表放心、安全、方便，更是生活品质的提升。在此，我们建议在项目目前阶段就应该选择第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕、仲量联行等知名公司，其品牌在消费者中具有一定的号召力，其品本。9住宅户型建议材用部分平方米的精致小户型．采用明厨方式，这个非常符合西方人的生活方式；采，既可独立使用，又可合二为一；同时设置不规则房型，控制底面建议在项目的整体用材上采用高科技，智能化，绿色环保，节能低耗的建筑材料。)首先我们分析锁定购买住宅产品的目标客户：10好；()港、澳、台、新加坡等外籍人士()在上海长期工作的外省市人群本案目标客户群年龄定位：主力客户源－岁，核心层以年龄在－岁的青壮年为主。11是定位于高档楼盘，什么是高档楼盘？高档楼盘是指综合素质较为成功的企业家经的金领阶层生活成功的商人12所也就是拥有了一个独立的私人空间，可以在繁忙的生意之外松全身心的第二居所。同时，他们希望拥有了高档次有文化氛成功的自由职业人士)其次我们分析锁定购买和租赁商铺的目标客户：13)最后我们锁定购买和租赁写字楼的目标客户：14)目标客户群总体描述：有每年万(家庭收入)以上的稳定收入，而且有多年的积累，这是这一目标人群的经济底线，是刚性要15块的衬衣；他们可以不懂法语，但话题中不能少了吕克贝松；他们可以不停的加班，但不能不去高级场所他们可以在两天之内往返于三个相距公里以上的城市，但匀出一个完整的时间去影院看部电影对“文化群落”16这里所谓的羊群效应，主要指业界意见领袖的影响下，能够产生吸引众多意见跟随者产生购买的行为 效应。我们试图通过吸引业界意见领袖(主导型客户)的目光与注意力，通过他们的意见影响，来吸引和 部分：营销推广策略17与竞争对手形成价格上的竞争，依靠项目的四高价值内涵，形成区域市场及整个成都市场的旗舰性市场地位，以推动整个项目的销售。18；同时也将阐述，海上剧场电影与建筑的关系；海上讲堂文学与建筑的关系；海上钟楼音乐引申到文化这条主线上来。文化主线居所文化推广1920产品推广主线居住中国新文化 21在英文中的意思为身份，编号，隐喻人的身份地位艺术略)策划原则基础上引入产品，使产品一面市就已经站到一定的国际性和全球性的高度。卖产品的同时，锻造出上实品)营销课题通过以上的产品分析和市场定位，本案推广过程中的营销课题已经非常之明确，即：树立新文化地产旗舰品牌形象22)整体入市策略计在年时间。形成一个主品牌系列子品牌的运做模式主品牌：统领全盘，贯穿始终的楼盘概念子品牌：结合分期、结合各期卖点的具体概念23能特点具体鲜明本案资源非常丰富，但并不是在开盘时就完全具备，每一期都有自身独特的功能、资源推出。必须按分根据我公司的经验，一个楼盘品牌长时间的运做一方面会形成稳定的品牌形象，一方面客观上对市场的生活方式塑造(原创新文化的国际化生活方式)＋板块启动(项目区域生活圈)产品启动(海上海)24我们的任务是将“我们的任务是将“海上海”捆绑在“新文化地产”基座上通过“崭新国际生活圈”这个超级发射架一旦冲出竞争市场激烈的“大气层”进入无引力(无直接竞争对手)的太空运行轨道自由运行。海上海这一品牌便可在上海房地产市场高奏凯歌，一路飘红)产品营销25。)文化营销26来展开，而且是带有一种社会性的文化事件)分阶段营销第一阶段：引导期，也叫蓄势期(年月年月整盘形象期)27：原有新文化运动是指世纪初反对封建文化的思想启蒙运动。由一部分激进的资产阶级、小资产阶级有的思想解放和启蒙运动，文学革命是新文化运动的一个主要内容。28以及大型广告牌、房展会(月份房展形象公开和月份房展开是销售)第二阶段：开盘期和强销期(年月月；年月年月商业街和住宅，办公)29软硬结合、文武双做、高低空兼顾，保证个月左右的全新亮相。集中兵力，产品宣传突然爆发，数月积累的客户促成集中成交，形成“火爆开盘”。此阶段，我司建议以部分住宅导入市场，随后全面发售商业街。整盘在经过前期半年多的宣传期，积累了相当多的客户数量，要借此引爆市场，在商铺样板段完成后，首先公开一至两栋楼的住宅，带动市场的人气；承接住宅销售的良好事态，商铺随后进行样板段铺王的国际性拍卖，拍卖结束后，商铺全面公开 发售。在商铺发售的同时，进行住宅的后续单元客户的预约登记，商铺销售接近左右，全面公开住宅片 区。住宅全面公开后，进行客户的预约登记并开展产品说明推荐会。30第三阶段：持续期和清盘期(年月月，全面发售)保持形象深化；多种方式(促销、公关)并举；稳定去化速度所配套，建筑群落等都落成，已经正式可以将本案卖点直观地进行展示。各阶段和各产品类型的是相互交叉，贯穿的，但是重要的一个前提是必须有半年的一个品牌蓄势期，来确保产品有足够的空间推向市场，同时每个产品的推广周期为一年半左右发售区域将不局限于国内，面 针对不同产品类型的产异化营消：)文化商业街31)办公，因此可以居住也可以办公，双重模式。操作时我们将淡总部建筑实用，可以形式企业管名权，给与独立的门牌号32。于租用本项目的客户在一年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金作为购买的首期款，同时也行发售。确保高回报的实现。项目同时在国际市场上进行发售。)住宅除了制作特