江苏慈溪伊顿庄园项目市场调研和营销策略提报这年

江苏慈溪伊顿庄园项目市场调研和营销策略提报这年市场分析与产品定位及建议第一部分地产项目的价值取决于三个层面：城市发展与区域变革带来的板块价值；项目自身产品力催生出的原始价值；项目优势元素组合凝聚的意向价值；营销策略过程中市场先行，分析项目三大价值表现，以市场为依据保证项目营销策略“落地化”…………项目市场调研城市规划与发展研究慈溪住宅市场调研竞争项目调研项目整体定位当前方案分析项目概念定位目标客户市场定位项目产品优化建议项目市场调研基于发展预判的动态城市占位而非基于市场竞争的静态基准定位预见力是关键房地产运营，是建立在城市发展基础上，对区域与板块升值价值的攫取；任何以当前市场表象作为定位和规划依据的行为都是短视与不全面的……——天启&开启[一桥一轨，改变慈溪格局]跨海大桥的通车以及未来城市高铁的导入，将颠覆慈溪城市板块价值现状高铁进入余慈片区：新设的杭甬高铁余慈站位于凤山街道境内，新建北路以东，余慈公路以南，城东路以西，规划中的纬一路以北跨海大桥联通杭州湾两岸：杭州湾跨海大桥的建成使慈溪与上海之间的车程缩短为2小时，使慈溪成为了一个杭州湾沿岸的强势地区，极大地便利了杭州湾两岸的经贸往来、物流运输交通状况的改善是刺激区域发展的直观动力——随着杭州湾跨海大桥以及杭甬高铁进入余慈板块，交通动线周边区域城市价值及地产价值均面临提升。城市规划与发展研究[城市向东，经济向北，居住向西]调整城市架构，一体两翼城市框架①“8350”计划与““12580”计划建设以观海卫为主体的宁波东部卫星城；建设以龙山镇为主体的慈东片区现代化新城；②“跨海大桥”与城市北拓以跨海大桥为契机，城市积极北拓，构建北部产业基地；规划余慈新城居住中心，打造余慈片区都市新结构；余姚以慈溪中心城为基础，向东发展观海卫宁波卫星城，向西打造余慈新城两个城市副中心城西未来价值：慈溪城市副中心、余慈新城板块、交通枢纽左近、城西宜居板块城市规划与发展研究城市发展方向决定地产价值高低当前，受到慈溪“城市东进”的影响，慈溪以西价值被严重低估未来余姚北上，构建“余慈新城”，将成为慈溪西部片区地产价值质变的原始动力城市规划与发展研究08年4月开始住宅市场月度量价走势阶段1：量涨价稳阶段2：量价齐升

代表楼盘主力价格备注普通公寓金水湾等1.1-1.3万元-中高端公寓中央公园主力1.5-1.7万元/平米靠河景观楼幢均价2万元/平米高端公寓慈园主力2.5万元（含4000平米装修）尾房2.6万元/平米别墅杭湾名苑千万级-[整体市场分析]经过09年房地产市场的一波行情，慈溪量价齐升。目前普通公寓的主力价格在万元/平米，中高端公寓的价格在万元/平米。高端公寓的价格在2万元/平米以上。慈溪住宅市场调研片区特征在售项目未来趋势老城区配套齐全，居住氛围浓厚，以小规模楼盘为主慈园2.6万元（含4000装修）未来动力来之于旧城改造。城西配套不全，整体环境较差，工业和农民居住点错落分布，板块整体形象较差。梵石花园（1.2万元/平米）非城市重点发展区域城北城市发展重心，交通便捷，未来文化商务区的形成带动的商业、居住、办公，形成城北重心。当前周边中高端项目开发热潮，别墅区氛围逐步形成。中央公园（1.7万元/平米）城北中心，衔接城区与杭州湾新区。中央公园金色港湾梵石花园和润公寓杭湾名苑玫瑰园枫华富地恒元新境银桂苑恒元悦府金水湾绿城慈园文鼎星苑碧海星辰万翔美域已售未售提香公寓壹公馆大观宁兴御翠园维科太屺1#地块柏顿公馆长江置业地块太屺2#-A地块5#地块浙大网新[三大居住板块的价值研究]中心价值稳固，城北价值崛起，城西价值遗忘慈溪住宅市场调研[城西价值研究]城西成为慈溪房地产价格洼地原因辨析①城市发展重心东移②区域城市界面较差③交通状况一般受到跨海大桥影响，慈溪着重发展北部新区——杭州湾新城，加上慈溪市政府落户城市东部，造成城西缺乏城市级别核心引擎支撑。城西宗汉街道下辖漾山村等自然村落，城市界面老旧，现代感较差，影响城西区位价值提升。慈溪中心区直达城西主要依靠三条交通干道，其中，329国道全长392米，连接杭州至普陀，交通较为拥挤；北二环西路与庙山路城西段路况较差且沿路两侧工厂导致载重车辆较多，影响通行。本案329国道北二环西路宗汉大道城市发展重心东移，城西发展缓慢，交通动线落后决定了城西成为慈溪房地产价值低洼地慈溪住宅市场调研慈溪房地产市场发展整体稳中有升，其中城西发展速度落后于城东，城北；针对本案所处城西区位，市场层面建议——寻找城西未来板块价值提升引擎为基础，创造自身产品优势竞争力为条件；追赶主城区价格标准，打造城西价值标杆慈溪住宅市场调研尽管受上半年新政的影响，但目前在售项目整体表现较好。尤其是慈园开盘当日表现（推出部分当日消化80%）。项目名称物业类型总建(万方)面积段(平方米)开盘时间价格(元/平方米)销售情况绿城玫瑰园由15幢别墅、9幢小高层、7幢多层和2幢高层组成22.8一期多层面积160-370㎡，二期小高面积110-260㎡、三期别墅面积400㎡二期北面小高2010年2月二期小高层2万元/平米基本售完绿城慈园10幢高层组成17.3150-230㎡三房、四房2010年6月2.5万/平米（含4000元/平米装修）已推出部分去化80%中央公园一期由10幢别墅组成，共102套；二期由14幢小高层组成，共631套；后续三期、四期36130-300㎡、主力130、140、190平米最近批次开盘2010年6月已售高层均价1.6-2万元/平米二期剩余15、16、#尚未推出。恒元悦府2幢百米高层4.06240㎡三房、285㎡四房、330㎡五房、510㎡六房（跃层）2010年7月28日2万元/平米（含4000元/平米装修）内部去化完毕金色港湾由3幢小高层、10幢电梯多层组成11.6面积113-300㎡，主力户型113、130、200、240平米。2009年11月下旬均价1#楼1.5万元/平米，其余均价1.3万元/平米，超过80%梵石花园由5幢高层、8幢小高层、17幢多层组成，共800余套24面积117-380㎡、大平层300平米左右二期2009年4月大平层白坯1.3万元/平米，精装1.8万元/平方米（含5000元/平米装修）仅剩余20多套未售出万翔美域多层、高层10户型以110-180㎡的三房、四房为主，还有235㎡，350平方米的跃式大宅。

2009年12月已售1.5万/平米、尾房1.8万元/平米售罄金水湾高层16.75139-2032010年4月均价1.1-1.2万元/平米剩余不多提香公寓2幢高层1.888、140平米2009年10月已售1.64万/平米、尾盘1.8万元/平米仅1套235㎡跃层[在售项目市场表现]竞争对手市场调研绿城品牌，慈溪首个项目，多层市场认可度较好，价格相对较高，后期小高层、高层和别墅产品依然被市场看好。项目位置：位于慈溪市浒山街道，普观大道西侧；开发商：慈溪绿城投资置业有限公司开盘时间:一期2009年9月23日，二期2010年2月项目规模：占地面积12.2万平米，建筑面积22.8万平米，容积率1.3；产品形式：由15幢别墅、9幢小高层、7幢多层和2幢高层组成，其中一期91套，二期700余套。别墅60余套。价格：二期北面小高已售价格1.5-2.4万元/平米，三期联排别墅预计总价上千万。户型面积：一期多层面积160-370㎡，二期小高面积110-260㎡，别墅400㎡+100㎡（无产权地下室）销售情况：多层售完，小高层北面部分已基本售完，后续房源开盘时间未定项目优势：绿城品牌、近市中心地段优势、稀缺别墅二期高层、小高层三期别墅一期多层玫瑰园[在售个案]竞争对手市场调研小高层以大户型为主，面积110-260平米，一梯二户，3-6房设计，南北通透，2房朝南，多阳台设计，整体面宽达12.3米以上，多数户型主卧套间设计。L户型

四房二厅三卫/约220㎡B户型

三房二厅二卫/约170㎡D户型

四房二厅五卫/约270㎡[在售个案]玫瑰园竞争对手市场调研绿城品牌，慈溪第二个项目，位于慈溪市中心地块，东临浒山江水景，景观条件出色，配套齐全，定位新古典风格城市高层公寓，2010年6月开盘，均价25000元/平米。项目位置：东临浒山江景观大道，西至教场山路，北临西门小学，南至新市路；开发商：慈溪绿城房地产开发有限公司开盘时间:2010年6月27日项目规模：占地面积62576平米，建筑面积17.3万平米，容积率2.2；产品形式：由10幢高层组成，1梯2户和2梯2户均有，共532套。价格：开盘推出4#和6-10#楼，均价2.5万元/平方米（含4000元/平方米精装修），目前销售率在80%左右，主要剩余230平米大户型。户型面积：主力面积150-230㎡，三房、四房设计，精装修交付标准项目优势：绿城品牌、市中心地段优势、东临浒山江水景、精装修1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#[在售个案]慈园竞争对手市场调研主力户型为150-230平米，舒适三房和豪华四房，南北通透，主卧均配有独立卫生间。以下三户型主卧面宽分别为4、3.89、4.9米，整体南向面宽在米。A户型

三房二厅二卫/约153㎡B户型

三房二厅二卫/约163-171㎡D户型

四房二厅三卫/约230㎡[在售个案]慈园竞争对手市场调研紧邻文化商务区的中高端大盘项目，含小高层、高层和别墅，产品品质和开发商品牌均有较好的市场认可度。项目位置：位于慈溪坎墩街道，东临六灶江，西临担山北路，南临育才中学；开发商：华润置地（宁波）发展有限公司开盘时间:最近一批次2010年6月开盘项目规模：占地面积225亩，建筑面积36万平米，容积率1.6-2.2，绿化33.5%；产品形式：一期由10幢别墅组成，共102套；二期由14幢小高层组成，共631套；价格：目前在售高层均价1.6-2万元/平米户型面积：二期面积130-300㎡销售情况：最近一批次6月开盘，推出19#、21#楼，均价分别为2万、1.6万元/平米，21#基本售完，19#去化50%；二期剩余15、16#楼预计将于8月底推出。三期明年4-5月推项目优势：华润品牌，毗邻未来文化商务区，附近高端别墅区二期小高层三期、四期一期别墅15#16#19#21#[在售个案]中央公园竞争对手市场调研户型偏舒适，面积相对较大。含131、146、197、293平米等多种户型，以三房为主，主卧均配有衣帽间、独立卫生间，部分另配有书房。A1户型

三房二厅二卫/约131㎡B2户型

三房二厅二卫/约146㎡B1-F户型三房三厅四卫/约293㎡下层上层[在售个案]中央公园竞争对手市场调研在售项目销售较好，存量较小，但未来供应较大，市场具有一定的压力。楼盘建筑形态总量（万平米）开发商产品情况（平方米）预计开盘时间柏顿公馆别墅、多层、高层7.94金轮通和置业双拼440㎡，联排300㎡（含地下室），花园洋房127㎡，高层89-135㎡。2010年10月文鼎星苑花园洋房1.45宝诚置业60-150㎡，主力面积80-90㎡2010年9月宁兴御翠园花园洋房、叠拼、独栋3.89新一佳花园洋房96-100㎡二房、115-136㎡三房、159㎡四房。叠拼252、233㎡2010年年底太屺1#地块高层、别墅16.97维科由9幢高层、14幢别墅组成，别墅面积350-400平米。-科创智慧谷写字楼、高层住宅约3万方住宅浙大网新有3幢18-23F住宅楼-原宗汉街道小冶炼区块高层、别墅25.76长江置业由13幢高层住宅、26幢联排和10幢叠拼组成-玫瑰园小高层约3万（约200套）预计2011年上半年中央公园北面地块高层10万方以上预计2011年上半年文化商务区17-B容积率2.5，建筑面积15.17万方。合计88万预计可以供应慈溪近2年消化。[未来供应]竞争对手市场调研英伦风格住宅，包含别墅（双拼、联排、叠排）、花园洋房、高层多种物业类型，项目景观资源丰富，预计将于2010年10月开盘。项目位置：位于宗汉大道南侧，毗邻西二环北路、金轮北路，大观项目对面；开发商：金轮通和置业开盘时间:预计2010年10月，全部一次性推出项目规模：占地面积37849平米，建筑面积7.94万平米，容积率1.6，绿化率32%；产品形式：由14栋独院大宅、5幢宽适花园洋房及2幢城市高层景观公寓组成，高层2梯4户。价格：未定户型面积：主力面积双拼440㎡，联排300㎡（含地下室），花园洋房127㎡，高层89-135㎡。项目优势：景观资源丰富、稀缺别墅和花园洋房物业形态、配套较齐全伯顿公馆[未来供应]竞争对手市场调研高层+别墅住宅，预计为片区的高端产品。项目位置：位于古塘街道，东至五灶江绿化带、南至规划潮塘江北路、西至规划六灶江路、北至规划清水湾路绿化带；开发商：宁波维科置业有限公司开盘时间:预计2010年年底项目规模：占地面积94239平米，建筑面积16.97万平米，容积率1.8；产品形式：由9幢高层、14幢别墅组成。别墅户型面积350-400平米。价格：未知项目优势：五灶江、六灶江。[未来供应]维科地块竞争对手市场调研[在售及未售项目比较分析]项目名称项目产品项目面积项目价格项目风格项目外立面装修情况客群项目卖点文鼎星苑多层、复式平层80㎡，复式150㎡预报价2万元/㎡欧式进口涂料+面砖大堂精装修，其余白坯慈溪市区为主学区房，市中心地段好慈园高层170-190㎡2.2-3.1万元法式面砖精装修4000元/㎡慈溪市区为主，周边乡镇占有一定比例市中心地段及绿城品牌碧海星辰小高层平层80-150㎡；复式130-270㎡；1万元/㎡欧式进口涂料+面砖室内白坯，公共部位简装慈溪本地人为主，外地客户以基础务工人员为主价格偏低户型适中伯顿公馆高层、别墅、多层别墅300㎡，多层130㎡，高层80㎡预报价别墅1.8万㎡，多层及高层1.3万㎡英式高层、多层涂料加面砖；别墅面砖大理石白坯，大堂简装修慈溪客户位置，其中宗汉街道客群比例较大稀缺城市别墅，多层、高层面积总价适宜梵石花园高层、多层主力160-380㎡大平层1.5万元/㎡，高层1.1万元/㎡，多层已售罄新古典主义多层：陶土砖；高层：涂料，底层干挂大平层精装修，约5000元/㎡慈溪及周边地区价格价格挤压客户24万㎡大盘，产品丰富价格适宜，绿化及景观上佳市区高档小区普遍大面积为主，郊区小面积项目满足部分地段需求但是档次偏低；精装修标准较高，均为4000-5000㎡；欧式风格为主，新古典主义得到市场认可，对外立面材料要求不明显；客群以周边置业为主；目前项目营销主要表现地段价值，产品价值尚未得到凸显；竞争对手市场调研[竞争总结]市场竞争总结：典型内需型市场模式，置业客群以本地为主；市场存量压力较小，未来供应体量偏大；未来两年内约88万㎡供应偏重于中高档次，主要集中于城市核心区，以别墅、花园洋房业态为主；地段价值仍是当前市场诉求主体，但是部分项目产品价值逐渐被市场接受；慈溪市场高档产品偏重于户型面积、装修档次，对景观资源、里面、绿化等追求尚处于萌芽阶段；竞争对手市场调研项目整体定位当前方案分析地段关键词：城西区域价值关键词：慈溪价格低洼地项目规划关键词：城市稀缺别墅、品质高层项目产品关键词：纯大户社区项目竞争关键词：创造城西豪宅标杆，追逐主城区价值标准项目风格关键词：英伦风格别墅、新古典主义高层项目附加值关键词：亲水项目概念定位大背景：余慈新城、高铁导入、跨海大桥通车——慈城西部城市群落崛起竞争环境：当前慈溪市场对于豪宅的认识标准仅限于——主城区、大面积、豪华装修，本案价值的实现在于从另一层面重新定义豪宅，以产品本身为基础，以附加值为手段，谋求本案价值突破。附加值演绎：本案不同于“本土化”慈溪豪宅，而符合当前国际流行豪宅标准：生态与健康的统一，资源与景观的享受，创新与舒适的体验。。。本案最终定位：“大都市慈溪”背景下，国际化豪宅生活社区目标客群定位基础客群宗汉本地居民重要客群慈溪新兴私营业主引导客群余姚慈溪周边乡镇“进城”客群深挖客户未来工作于余慈新城企事业单位人群项目的目标客户群体慈溪房地产市场本土化置业现象尤其突出，本案以慈溪当地客群为基础，对此类“本土化”客群再做出细分与挖掘。项目启动项目利润实现后期项目价值拔高项目产品优化建议[外立面风格及材料建议]高层外立面以砂岩为主，结合底层大理石干挂其中砂岩部分可选择部分景观浮雕，增加项目档次及美观砂岩品牌推荐：澳洲砂岩，价格约380元/㎡（20毫米厚度）宁波成功案例借鉴：维科上院项目外立面优化建议别墅外立面以自然陶土面砖为主可选择宜兴紫砂等为原料，添加外保温及防水功能进口陶土面砖约200-300元/㎡[外立面风格及材料建议]项目外立面优化建议[外立面风格及材料建议]高层外立面建议减少横向截面增加竖线及曲线竖线保证高层物业自身自洁功能，适当曲线添加新古典主义美感整体色调略为偏暗，增加厚重感项目外立面优化建议项目户型优化建议建议考虑到项目整体框架已定，内部承重墙结构无法调整，因此仅从局部进行微调飘窗调整方案正常房间验收时设置一块临时水泥板产权面积转化为赠送面积预制板交房时可代客户拆卸，使赠送飘窗面积转化为正常房间使用面积。案例借鉴：万科金色水岸，雅戈尔都市华庭项目户型优化建议建议考虑到项目整体框架已定，内部承重墙结构无法调整，因此仅从局部进行微调餐厅（早餐厅）挑空及赠送衣帽间方案一层挑高，将二层层高顶到2.2m以下，既增加了一层餐厅档次感，也达到二层空间赠送的目的。早餐厅原始层高3.15m调整后层高3.96m挑高餐厅，增加仪式感原始层高3m调整后层高2.19m不足2.2m，衣帽间赠送一楼二楼衣帽间[园林风格建议]项目园林风格建议①硬质景观：亭、榭、桥、园林小品、精神图腾②软质景观：重绿植轻硬地、重木轻草［东南亚风情园林——东方园林与西方建筑组合］结合水资源，自然、健康、休闲的异域风情特征[园林风格建议]项目园林风格建议①硬质景观：亭、榭、桥、园林小品、精神图腾通过凉亭，桥，榭台的景观营造和情调的装饰性构筑物，体现异国情调临水台榭[园林风格建议]项目园林风格建议②软质景观：重绿植轻硬地、重木轻草从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气)

[园林风格建议]项目园林风格建议陈列性雕塑装饰性小品，既有老宁波的味道又有东南亚风情[园林风格建议——西侧入口]项目园林风格建议英式园林门廊，继承英国古典风格。门廊左右的雄狮，三大门的镀金框架设计，都是强调门廊的装饰性，让大门更加气派。大门结合树阵式台阶，增强入门仪式感英式贵族大门与东南亚风情仪仗树阵结合匹配项目建筑风格与园林风格[园林风格建议——桥梁及栏板]项目园林风格建议仿英国伦敦剑河上古老的木质桁架桥—“数学桥”。纯原木设计，契合小区生态、健康、自然的特点，使桥梁成为景观，并衍生出富有英格兰风情的历史韵味——一座桥梁，也是一个故事，可号称取材纯英联邦进口木材，每一个业主在经过这座桥梁的时候，都能体会到不同凡响的异域风情。数学桥（MathematicalBridge），也称为牛顿桥（Newton'sBridge），是剑桥皇后学院（Queens‘College，Cambridge）横跨剑河的一个座木桥。徐志摩在此写下了《沉默是今晚的康桥》名句。

有关数学桥还有一段流传至今的传说。传说中的数学桥由牛顿所建，整座桥原本没有使用一个螺丝，但是后来一个好奇的学生把桥拆掉研究，却无法按原样装回去，只能用螺丝钉重造了这座桥。这个故事只是美好的传言而已，因为数学桥是在牛顿去世22年后才修建。正是因为桥梁结构用了不明显的铁钉连接，在视觉上才使人们认为没有铁钉。原型再现下沉式庭园设计部分下沉式庭院，增加车库采光，同时停车后可以由下沉式庭院走上地面空间通过社区花园回家，形成良好的体验感下沉式车库庭院下沉式院落[下沉式车库建议]项目园林风格建议多样化亲水平台——驳岸与护坡驳岸建议在硬质景观上有亲水步道，观景平台、桥栈等护坡形成水面到地面过渡自然，水生植物到浮生植物及挺水植物配以卵石素沙、雕塑完成[亲水平台建议]项目园林风格建议根据市调结果，慈溪当前在售高品质项目精装修基本在4000-5000元/㎡所谓当前慈溪市场豪华装修，并非体现在产品价值，而是所选家装品牌上尽量高档，满足慈溪人攀比心理结果：造成总价过高，且梵石花园、绿城慈园客户访谈可知，一定比例客户对发展商所选装修方案不尽满意本案装修方案建议：既满足慈溪客户炫耀，追求独一无二心理，又保证装修成本与装修难度，适当降低发展商施工量装修建议智能化装修方案健康生活，慈溪独此一家装修建议降噪隔音系统浮筑楼板技术降低楼层噪音性能特点：浮筑楼板，就是在钢筋混凝土楼板上垫一层以矿棉为主的弹性隔声层，然后再铺楼面，在实际测量中，光裸楼板经测量计算后撞击声级为83分贝，达不到《民用建筑隔声设计规范》的最低要求，浮筑楼板经测量计算后撞击声级为65分贝，达到住宅建筑楼板撞击隔声标准一级，改善量为18分贝。浮筑楼板要比普通楼板要比普通楼板厚7cm。浮筑楼板是在楼板上铺设一层减振隔声材料，其上再做垫层及装饰面。这种楼板基层与地面面层的弹性减振隔声层，可以对地面面层产生的撞击振动产生减振作用，具有降低基层楼板向楼下辐射的噪声。达到提高楼板撞击声隔声性能的目的。从实测结果看，浮筑楼板要达到符合规的范理想隔声效果，只比普通楼板增加5~7cm的厚度，对建筑构造完全可行。在造价方面，浮筑楼板比普通楼板每平方米增加40~50元。相对一套一百平方米的住宅来说，楼板净面积约80平方米，采用浮筑楼板约增加4000元造价。

北京红东方花园装修建议降噪隔音系统同层后排水成套技术，消除下水管道噪音性能特点：同层排水技术或称为上排水敷设方式，其特点是排水横管在楼板下敷设，卫生器具排水管不穿越楼板，只有排水立管穿越楼板，管道的维护和检修在设置卫生器具的同层进行，不需要到下一层去清通排堵，不干扰下层住户。同层排水技术的三种型式：

1．以吉博力房屋卫生设备工程技术隐蔽式安装系统为主要特点的同层排水技术；

2．以日本排水集水器为主要特点的同层排水技术；

3．以我国不降板或局部降板形式为主要特点的同层排水技术。

三种型式中，以隐蔽式安装系统的同层排水技术应用最广，使用效果最好。本文着重介绍隐蔽式安装系统的同层排水技术。

隐蔽式安装系统是将卫浴系统整合在墙体内，在墙体内设置隐蔽式支架，隐蔽式支架以杜菲斯命名，按支架固定卫生器具的不同，可分为：

杜菲斯隐蔽式水箱（水箱为大便器冲洗水箱）；杜菲斯隐蔽式洗脸盆支架；杜菲斯净身盆支架；杜菲斯隐蔽式小便斗支架。装修建议降噪隔音系统高阻噪门窗系统降低室外噪音性能特点：隔音性：超静音隔音门窗的PVB

夹胶玻璃具有非常好的隔音效果，利用不同介质的不同共振频率而消除声波的穿透，有效的将噪音抵御于外，特别针对重复性马路噪音有着其他产品不可比拟的优势。单独隔音门窗的玻璃有效隔音性能达到95%以上。

透光性：超静音隔音门窗的PVB

夹胶玻璃虽然达到6.40mm的厚度，但是因为采用各种优良原材料的原因，其可见光线的透过率也是非常惊人的好，让您在房间里还是享受到充足光线及可以观赏到“不打折”的风景。

保护性：超静音隔音门窗的PVB

夹胶玻璃中的PVB胶片可有效的阻隔太阳光中99%的紫外线，防止到阳光中的紫外线使您的家具及室内陈设品褪变。让您在尽享阳光的明媚，又不受阳光的侵害。

节能性：超静音隔音门窗的PVB

夹胶玻璃的隔热性，有效将温度的传导辐射降低，让室内外温差有效的保持，具有极优良的节能性。

安全性：超静音隔音门窗的PVB

夹胶玻璃对人居环境也可起到较好的保护作用，因为即便玻璃碎裂也不会飞溅散开。它会粘贴在一起，有效防止室内物体飞出窗外、室外物体飞入室内，以及其他的损害。PVB夹胶玻璃可以承受石头、砖块乃至小型爆炸的冲击。特别用于台风、地震和其他灾害多的对安全和噪音要求严格的地区。

装修建议降噪隔音系统房间的分户墙采用加气混凝土砌块加水泥砂浆抹灰隔绝房间之间噪音干扰；蒸压加气混泥土砌块，又名加气砖，加气块，加气砌块，加气混泥土，加气混凝土砌块。加气混泥土块可以根据物料类别、品质、设备的工艺特征，采用不同的工艺进行生产。一般情况下，将粉煤灰或硅砂、矿渣加水磨成浆浆料，加入粉状石灰、石膏和发泡剂经搅拌注入模框内，静养发泡固化后，切割成各种规格砌块或板材，有蒸养车送入蒸压釜内，经高温高压蒸气养护形成轻质的混凝土制品。加气混泥土块产品是一种含硅、钙、硫、铝等胶凝材料为主要原料，加气混泥土块具有保温，防潮作用，重量轻等优点。加气混泥土块是一种轻质、有封闭微孔的新型墙材。具有容重轻、保温、隔热、防水、吸音、抗震性能好、现场加工方便、施工效率高等性能特点。且生产原料丰富，特别是使用粉煤灰为原料，即能综合利用工业废渣、治理环境污染、不破坏耕地，又能创造良好的社会效益和经济效益，是一种替代传统实心粘土砖理相的墙体材料，多年来受到国家墙改政策、税收政策和环保政策的大力支持，加气混凝土制品已成为新型建筑材料的一个重要组成部分，具有广阔的市场发展前景，是国内外广泛应用的新型节能墙体材料。加气混泥土块机生产工艺

装修建议降噪隔音系统电梯井降噪处理；电梯噪声污染不同于一般的噪声状况，属于低频噪声污染，伴随轻微振动污染。主要传播途径为固体传声，而一般的噪声是空气作为传声媒质。钢筋混凝土板属于高密度的物质，低频声在里传播，速度快、衰减低，针对上述的特征，采取以下治理措施。

1、原有的电梯主机，配电柜的基础与大楼钢筋混凝土刚性连接，成为电梯噪声主要传播“声桥”。原基础改造为复合宽频K值（颈度系数）减振降噪基础，以隔断低频噪声的传播途径。

2、配电柜电磁辐射噪声也是强污染源之一，对配电柜基础采用最低激发频率为1HZ的复合基础；所进出电线作软接触处理，断开大楼与楼板刚性连接而形成“声桥”，从根源处断绝电磁低频噪声。

3、如有轿厢及对重块主导轨磨擦传递至井道结构引起的噪声问题，使用电梯导轨减振降噪装置，降低这类井道结构性传声。针对电梯噪声与振动产生机理和改造难点及维护便捷性分析，采用一整套经济有效的阻尼弹簧复合减震装置及独特的低频隔声降噪组合，确保治理后排除本底噪声，改造后住户内声环境达到国家规定的最新标准，并通过当地区域特种设备检验所检测及维保部门年检。装修建议节能环保保温系统VRV户式中央空调性能特点：

变制冷剂流量（VariedRefrigerantVolume，简称VRV）系统，以制冷剂为输送介质。外机由一路高压输出，经各室内机的电子膨胀阀调节制冷剂流量，通过控制压缩机工作频率来调整压缩机的输出功率，适时地满足室内冷、热负荷要求，实现各房间温度的闭环控制，是一种可以根据室内负荷大小自动调节系统容量的节能、舒适、运转平稳、环保的空调系统。有单压机和双压机结构：装修建议节能环保保温系统新风系统性能特点：

新风系统是一种持续而且能控制通风路径的住宅通风方式。通过风机和气流控制系统的作用，新风系统能够把室内污浊空气排出，把新鲜空气24小时不见断送入室内，使密闭空间的空气得到充分更新。可以说，新风系统如同给房屋安装了一套呼吸系统，让房屋真正呼吸起来。新风系统之所以一度被视为豪宅的专利，主要是因为新风系统要从国外进口，且引进的多为中央新风系统，需要开发商在项目建设时同步整体安装，普通家庭无法安装使用。其实，新风系统并非豪宅的专利，随着一些国外的户式新风系统被引入国内市场，如今普通住宅、普通市民也可以安装使用了。比如像法国AERECO湿感新风系统，就是一种非常适合个人家庭使用的户式新风系统。它采取有效的微循环通风方式，无需在室内布置复杂的管道，只要在主要活动区域内安装进风口，将室外的新鲜空气引入室内，使空气通过门缝等渠道在室内流通，在功能性区域（如厨房、浴室或卫生间）安装排气口，并与安装在吊顶中的风机连接，通过正负压原理，将污浊空气排出室外。

相比中央新风系统，户式新风系统因为不用布置进风管道，安装相对简单，任何住宅在任何时候都可以安装。不仅如此，它还能依据房间的类型和住户的需要，采用手控、红外线自动识别等不同控制方式，自由控制通风流量，按需通风，营造室内健康环境，最大限度地节约能源。你也不用担心噪音污染，这种设备的运转噪声低于35分贝，正常运转时能耗和一个电灯泡差不多，无人时能耗更低。装修建议节能环保保温系统中央吸尘系统性能特点：

中央吸尘系统（CVC）：中央吸尘是一种全新的室内清洁方式，是一个由吸尘主机、吸尘管网、吸尘插座、吸尘软管及刷头等组成的一体化的吸尘系统。用户只需将吸尘软管插入吸尘插座，通过手柄上的开关启动系统，灰尘、虫螨病菌等都将通过埋于墙内的集尘管道，送到远离居住空间的吸尘主机中。中央吸尘系统从使用的角度可分为商用型、家用型两大类。从运行上可分为集中管理型、分户管理型两大类。从系统开关启动方式的发展又可分为无电源压力波启动型、电源插口启动型。装修建议节能环保保温系统外墙外保温饰面干挂系统性能特点：

PVC挂板

外墙挂板

外墙保温

新型建材

一、耐候防腐

抗紫外线、耐高低温（-40℃－70℃）、耐酸雨及各种恶劣气候环境

二、色彩稳定，超强自洁

高性能的氟碳涂层不仅保证色彩的长久稳定,同时保证板面的不粘污,雨过如新,免维修保养

三、韧性大，强度高

独有的多次双向拉伸的工艺及专利结构，保证基材的抗冲击性能及变形可自行恢复的特性

四、保温隔热

导热系数0.06kcal/m.h.℃,隔热性能是钢材的2500倍，砖墙的4倍，增强墙体的保温效果

五、抗风抗震

轻体材料及科学的安装方法使其具有出色的抗风和抗震性能

六、自熄阻燃

材料达到难燃标准，被美国安全机构UL列为94-VO级

七、密闭防水

防止雨水、潮气渗透，保持墙体干燥

八、不变形

三层专利结构使板材高低温反复尺寸变化率极低，安装后墙体不变形，保持高平整性

装修建议智能家居远程控制家电、家庭生活模式自动控制。性能特点：家庭自动控制系统

这种系统用于对空调器、收音机、电视机、音响装置、清洁器等电器的集中管理和自动控制，它由微型计算机和控制器组成。例如，它能控制空调系统，根据季节的变化自动调节室内的温度和湿度；使能源、照明和热水供应等设备最佳运行或使电子炉灶、清洁器定时完成做饭和清扫等工作。(1)电视；(2)远程PC或膝上电脑；(3)Internet浏览器；(4)、数字、移动；(5)按钮传输器；(6)远程控制器；(7)语音控制；(8)触摸屏等。在实现系统功能介入时，也需要进行有效的控制，如通过读卡器、无线射频设备、或生物测定机，使用口令，生物测定识别技术、IC卡、或授权的特殊权限技术等方式介入，保障正常用户的权益不受侵家庭自动化害。未来的家庭自动化网络系统也需要具有大量的自适应功能，如以下几点：

(1)无障碍性：支持大量已有室内连线方案，如线、结构化布线、同轴电缆等。

(2)灵活性：能够接受不同类型的连线方案和标准，以便系统方案的升级和扩展。

(3)廉价：因为网络只是用于连接各种设备，而其本身不是末端设备。价格的优势将加快其应用的脚步。

(4)易于实现：无论用户还是供应商都可以方便地设计和实现网络方案，这无疑会带来更多的用户.装修建议一卡通24小时热水采用屋顶绿化雨水收集设施太阳能照明系统户内呼梯等高新科技打造智能绿色居家高新技术应用装修建议伊顿庄园售楼处及样板区建议第二部分一、慈溪项目营销手段特点研究1豪慈溪人有钱！抽烟起码大中华，买房起步200平。恒元悦府：285㎡四房、240㎡三房、330㎡三房和510㎡平米六房绿城慈园：150-170㎡三房，230㎡四房绿城玫瑰园：170㎡三房，220-270㎡四房不讲实用，只讲气派，宁波市场风靡的赠送附加值完全没有。慈溪高端住宅的户型，奢华极致，宁波都无法企及。充分显示了慈溪人的富有以及对品质生活的追求。梵石花园：价值16万的按摩浴缸，样板房内全鲜花布置，全国外进口没听过的品牌。胸径全慈溪最大的香樟树。柏顿公馆：售楼处内设有水景。恒元悦府：售楼处的洗手间装修极度奢华，挑空艺术墙。每个项目的售楼处，一个比一个奢华，迎合好面子的消费心理。慈溪高端住宅营销，都非常注重对客户虚荣的满足，脸面工程非常重要，尤其是一些哗众取宠的噱头，效果显著。2显慈溪人爱面子！有钱，更希望别人知道。爱面子、爱炫耀、爱攀比。二、伊顿庄园售楼处与样板段方案原则：最必须大花血本的营销道具：样板段、售楼处为最重要的销售阵地，也是与其他项目比拼的场所，应该建议一个慈溪独一无二，津津乐道的售楼处。最必须具有气场的销售场：慈溪人富有，崇尚富贵，爱好面子，售楼处与样板段必须让客户觉得尊崇，同时记忆深刻。利用项目的天然优质河景，建造一个游公园→赏河景→经大桥→过豪门的独特、奢华、气派、仪仗的样板销售场。样板段售楼处梵石花园择址建议：1、客户来访路线，途径梵石花园，对区域的价值产生认同。2、临河售楼处，样板房，在销售过程，参加样板房，营造窗边河水潺潺的感觉。3、通过回家的桥、小区大门，提前体验仪仗回家。关键词：发现，震撼，吸引场景：围墙，看板，精神堡垒通过外围的包装打造，扩大社区气场半径，让来访的客户或路过的客户，忍不住一探究竟，通过造访公园，来到售楼处。经游公园再到售楼处1游公园→赏河景→经大桥→过豪门梵石花园围墙导旗转角大看板精神堡垒231门岗——礼遇停车场——服务引导——吸引在公园入口，设置一个岗亭，并通过对讲机及时告知售楼处准备。物业保安引导停车，开车门，撑伞，引导入售楼处。通过一路导旗、围墙、精神堡垒，让过路客户关注，进而来访。售楼处门岗停车场①精神堡垒示意：8米高的精神堡垒，高山仰止。8米高围墙，深宅大院，朱雀豪门②现场围墙示意：沿路一侧做成景墙，显示尊贵气质。欧式城堡之墙，富丽堂皇。关键词：礼遇，尊崇，惬意场景：售楼处、赏江景洽谈区、亲水平台、休闲桌椅、江景样板房将整个公园化为一个广义的售楼中心，让客户感受游在公园里，小河边，轻松惬意的销售过程。售楼处重点体现江景感觉，高层公寓样板房可直接做在售楼处。大河畔的售楼处2游公园→赏河景→经大桥→过豪门保安停车场售楼处123①售楼处风格示意：售楼处是最能体现一个楼盘气质与建筑内涵的精神堡垒，也是最为重要的销售阵地，往往会第一时间展现客户对楼盘的印象。建议项目建造一个极具项目特质与欧州贵族城堡式的售楼处，让客户震撼难忘。（如上院的售楼处）宁波上院售楼处大连星海湾一号售楼处沿江处理方法：木栈道、亲水平台、休憩地、轻舟一片。案例参考：长岛花园售楼处洽谈区可直赏江景，高层公寓样板房也可搭在江边。如长岛花园样板房直面江景，仿佛身中河中。案例参考：ART蓝湾关键词：气派、礼仪、向往场景：一座大桥，专迎贵宾项目有江景，更重要的是业主专属的迎宾大桥，尽显贵族气派。威仪大桥，礼迎贵胄世家3游公园→赏河景→经大桥→过豪门停车场售楼处123123大桥——礼仪豪门——迎宾样板段——广场在公园入口，设置一个岗亭，并通过对讲机及时告知售楼处准备。物业保安引导停车，开车门，撑伞，引导入售楼处。边赏公园美景，进入售楼处，同时体会醉美江景。样板房1样板房24样板房——江景别墅边赏公园美景，进入售楼处，同时体会醉美江景。44由桥，经门，过河，再到样板段，独一无二、气势如虹的样板营销。案例参考：江南一品、金色水岸江南一品：由公共绿地，经小桥，观别墅，揽河景，再到售楼处。金色水岸三期：为显示三期尊贵与水景资源，样板段由二期经桥，一路看水景、小品、沿江而走。桥示意图片大门示意伊顿庄园营销策略与推案第三部分营销总体策略推案次序：别墅先推，建立本项目慈溪第一高端气质楼盘形象，也符合开发商安全快速资金回笼的需要。价格建议：平开高走，完成一定的价格成长。销售周期：不宜太短或太长,建议18个月到24个月为佳销售目标

开盘后18-24个月完成85-90%以上的销售率。入市时间选择建议入市时间2011年5月，理由如下：1：房产进入后调控时期，政策面相对稳定，市场明朗化。2：有一定的销售准备时间，完成样板区的施工，样板房硬软装。3：与本案工程进度相吻合，具备一定的工程形象。

Ps：如因许可证问题不能分批，可采用整体定价，限定房源分批享受优惠方式进行分批销售控制。推案策略本案建议采用整盘分批销售模式，理由：1，市场易受政策面影响，分批推盘，可进可退，留有余地。2，产品不同，总价相差较大，为防止客源干扰，分批比较好。3，整盘齐推开盘销售率低，市场口碑易影响持续期销售。推盘节奏11年5月开盘，推多层联排，先开50%-60%的货量，视开盘情况和市场动态间隔一段时间分两次加推剩余货量。11年10月推高层1#，2#两栋，1#，2#房源面积较小，兼之区位较差，建议先推。12年4月推高层3#，4#两栋，因3#，4#两栋区位较好，且有较长的蓄客周期，较为容易完成价格增长。高层总建筑面积：49972.32平方米多层总建筑面积：32441.63平方米商业总建筑面积：2110.81平方米车位：429个（可售高层车位230个）经济指标说明：高层销售均价：15000元/平米别墅销售均价：26000元/平米米考虑到市场实际，入市价格会偏低，在后期操作过程中再拉升均价，在测算中不考虑价格增长因素，仅以均价作为测算依据。销售价格说明：项目推售计划综合市场及项目研究后，我司建议：项目共分五批次推售。第一批：别墅，约1.8万平米第二批：别墅，加推0.75万平米第三批：别墅，加推0.7万平米第四批：高层，1#2#楼，约3.35万平米第五批：高层，3#4#楼，约1.62万平米附推：商铺及车位销售第一批，2011年5月约1.8万平方米第二、三批视第一批销售情况，隔1-2月加推约1.45万平方米第四批，2011年10月约3.3万平方米第五批，2012年4月约1.6万平方米第一批：别墅（分三小批次）区位：好产品：高端景观：好资金回笼：快建议该产品第一阶段推出，以2.5万单价入市,利用沿河景观部分产品建立价格标杆,开盘后利用加推,一路将价格拉升至2.8万。价格：2.5—2.8万第一批，2011