马铃薯深加工项目可行性研究报告实用资料

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马铃薯深加工项目可行性研究报告马铃薯深加工项目可行性研究报告实用资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）1、总论1.1项目概述本项目属农副产品深加工领域。主要生产销售以马铃薯为原料的油炸薯片（条）。立足××地区马铃薯产量大，质量好的优势，开发马铃薯深加工产业，可以增加农民收入，有助于解决“三农”问题并可为财政开辟新的税源，促进地区产业结构的调整。本项目总投资2100万元，建成投产后，年可转化9000吨马铃薯，年产2000吨炸薯片，可实现年销售收入6090万元，销售税金及附加950万元，企业所得税410万元，年利润可达710万元。该项目市场广阔，技术依托可靠，原料充足，效益看好，有良好的经济效益和社会效益。1.2项目实施的意义及必要性项目的社会经济意义我国马铃薯的种植始于明朝万历年间(1573-1620年),距今已有四百余年历史。现今种植主要分布在黑龙江,吉林,内蒙古,甘肃,陕西,宁夏,四川,贵州,云南,新疆,青海等广大中西部地区。我国马铃薯种植面积467万公顷，年产量约6000万吨，两者均居世界第一。与50年代相比,种植面积增加了8倍,总产量增加了26-28倍。我国虽然是马铃薯生产的大国，但不是加工的强国。马铃薯的经济价值在我国远远没有体现出来，马铃薯市场开发潜力巨大。我国当前马铃薯深加工开发利用率极低，年产量的78%用以鲜食，用于精深加工的仅有10%，由此可见我国的马铃薯深加工产品市场空间之大。马铃薯可以加工成薯片、薯条、马铃薯脯、粉丝、食醋、蛋白肠、果蔬豆皮等高附加值的产品。以1公斤马铃薯为例，加工成薯条可增值15倍，转化成环糊精则可增值19倍。在西方发达国家，70%~80%的马铃薯是靠精深加工实现增值的。所以马铃薯在我国还是具有亟待开发、前景非常广阔的产业。马铃薯在中国的主要产区都集中在中西部欠发达地区，开发中西部地区是我国的一项基本国策。在自然资源丰富的中西部地区，马铃薯作为一个可以开发利用的重要资源，已经被中西部地区的领导和企业家所重视。马铃薯的深加工已经被列入重要的开发项目之一。××市的马铃薯生产和加工利用现状××市是中国马铃薯三大主产区之一，享有中国马铃薯之乡之称。这一地区因具有独特的日照充足、气候冷凉、昼夜温差大、风速大传毒介体少的自然优势，种薯质量享誉全国，是我国重要的马铃薯种薯生产基地，生产的马铃薯具有块大、整齐、干物质含量高、品质好、无污染、病烂薯少等特点，深受国内外消费市场的欢迎，每年大量调运到全国各地。近年来，××市委、市政府顺应天时、顺应市场，积极发挥比较优势，大力发展马铃薯产业，逐步形成了种植、加工、销售、科研一体化的发展格局，××已经成为全国重要的马铃薯生产、加工、销售基地。全市马铃薯种植面积达到350万亩，总产量达500多万吨，并形成了新大坪系列、渭薯系列、陇薯系列、专用薯系列等30多个品种和精淀粉、粉皮、薯格、薯丸、薯条、薯泥等十多种产品，产品远销华北、华中、华东、华南等国内市场及新加坡、日本、菲律宾，香港等国家和地区。目前，××市正努力发展马铃薯加工产业，变从前加工粉皮、粉条为加工淀粉、薯条、薯片。××地区发展马铃薯片的建设条件与优势1、原料供应能力××地区是“中国马铃薯之乡”，马铃薯种植面积达到350万亩，总产量达500多万吨，在××地区发展马铃薯加工产业可充分利用其得天独厚的马铃薯资源，原料供应充足。2、生产技术和设备马铃薯片生产技术在我国已很成熟，生产设备有各种规格型号的系列产品可供选择。3、交通运输××地区紧邻铁路和国道，交通运输便利。4、市场情况随着我国人民生活水平的提高和食品结构的改善，马铃薯片食品深受消费者的欢迎，麦当劳、肯德基的马铃薯快餐食品在我国许多大中城市十分畅销。油炸马铃薯片销路很好，但产品大都是进口产品，价格较高。国内马铃薯油炸食品公司大都是新建厂家，并且集中于北京、上海、天津、广州等地，原料较难解决，马铃薯主产区尚未建成炸片厂。因此，在××马铃薯主产区建立马铃薯片厂，在原料、价格和市场等方面都具有较强的竞争能力。5、优惠政策目前，××市正努力发展马铃薯加工产业，变从前加工粉皮、粉条为加工淀粉、薯条、薯片。因此，在××马铃薯主产区建立马铃薯片厂可得到当地政府的支持，优惠政策显著。1.3项目实施的必要性马铃薯深加工项目涉及的范围广，包括加工专用种薯的培育和种植，保管，加工和产品的销售等领域。马铃薯深加工项目的实施，可以提高本地区的马铃薯种的培育水平，发展适合本地区生产的优良品种；可以提高农户的种植水平，引导农户生产符合市场需要的农产品，将农户和加工龙头企业紧密的联系在一起，提高农户的收入；可以发展本地区的经济，培养一只优秀的销售队伍，将本地区的资源优势转化为经济优势。可见，发展马铃薯深加工不仅有其经济上的意义，也具有极强的政治和社会意义。2项目产品的国内外发展现状与市场需求分析2.1国外马铃薯食品加工工业现状：据测定，一般新鲜马铃薯中含淀粉16-30%；蛋白质1.5-2.3%；粗纤维0.6-0.8%。每100克马铃薯中含热量66-113卡；钙11-60毫克；磷15-68毫克；铁0.4-4.8毫克；硫胺素0.03-0.07毫克；核黄素0.03-0.11毫克；尼克酸0.4-1.1毫克。另外，马铃薯还含有谷类粮食所没有的胡萝卜素和抗坏血酸。马铃薯富含蛋白质,脂肪,糖份,维生素,粗纤维等营养成分。美国农业部研究中心第341号报告指出：作为食品，只需全脂牛奶和马铃薯便可提供人体所需的全营养物质。马铃薯是发达国家人们的主要粮食之一。因此，对马铃薯食品的开发，研究一直深受各国关注.不少国家已有一，二百年工业加工的历史。欧美等国市场上供应的马铃薯食品品种多达100余种。人们日常生活中对马铃薯食品的需求仅次于牛奶。在美国的食品市场中马铃薯食品约占31.7%左右，其品种达70余种。美国马铃薯食品加工率达70%以上，其中50%以上的马铃薯用于速冻薯条加工生产。其余20%被加工成脱水马铃薯产品。脱水马铃薯产品包括薯薄片，薯粉，薯粒，薯片，薯丁和薯丝。美国人均年耗马铃薯食品量约为30公斤左右，其中马铃薯片约9公斤。全美国的马铃薯食品加工企业约有300-400余家。事实上，用马铃薯作为基料的休闲食品是目前世界上最受欢迎的零食产品，而且全球范围内，人们对它的需求一直在以惊人的速度增长。据美国百事食品公告的资料，该公司一家收购的薯片专用薯每年高达500亿磅，合计为227亿公斤马铃薯鲜薯，年薯片销售额就超过了57.2亿美元。德国人均马铃薯食品年耗量约为19公斤左右。全德国有马铃薯加工厂135家。日本马铃薯食品的加工率也在70%以上。日本年产350万吨马铃薯中约有50%用于马铃薯薯片、薯条加工,10%用于速冻马铃薯制品加工,10%用于马铃薯冲调食品加工,25%用于马铃薯淀粉加工。加拿大的油炸马铃薯条约占马铃薯加工食品中的70%，薯片约占15%。经过了一百多年的发展，国外马铃薯食品加工工业已形成了一条从品种培育繁殖、原料的生产到马铃薯食品加工的完整的高科技产业链。2.2中国马铃薯食品加工工业发展概况：我国马铃薯中约有70-75%用于鲜食及粉丝，粉条和淀粉等加工。约25-30%烂掉。我国马铃薯食品加工工业的发展起步较晚。目前全国马铃薯食品加工率尚不足5%。各地一般都采用我国自行设计，制造的马铃薯食品加工机械进行生产。在国家改革开放的政策的指导下，从80年代末起，我国先后从美国，瑞典，荷兰，芬兰等国引进了30余条马铃薯休闲食品加工生产线。其中，主要是油炸马铃薯片生产线，大部分分布在我国东部和沿海地带。这些先进的加工技术和加工设备,在提高我国马铃薯食品的加工水平和促进马铃薯食品加工工业的发展及满足市场需要等方面起了重要的作用。近年来我国的马铃薯食品发展相当快，主要品种有油炸马铃薯片、薯条、复合马铃薯片、马铃薯泥、速冻马铃薯条等。市场上销售的马铃薯食品除部分进口的外，其余绝大部分产品均由我国国内独资、合资企业，或由国外进口设备加工生产。不过，由我国国产设备生产的马铃薯食品数量并不多。2.3我国马铃薯薯片市场分析据对北京12家大型超市的调查，在19种马铃薯食品中，国产品牌不到10%。上海市场情况也大致如此。目前，市场上销售的马铃薯食品主要品种和品牌有乐事天然薯片(百事食品公司)、上好佳薯片和天然薯片(上海晨光食品工业)、卡迪娜天然薯片(北京联华食品工业)、卡露芙复合薯片(广东荣豪香港)、大家宝复合薯片(北京兴达实业公司)、薯片先生(苏州妈咪大宝达食品、品客复合薯片(珠海经济特区中安集团)等。据了解,我国现有引进的马铃薯休闲食品生产设备且其年生产和销售量在2,000吨以上的仅为10家左右。全国的油炸马铃薯片的总生产量约为4万吨左右。我国现有的油炸马铃薯片年销量约为4万余吨左右。目前，油炸马铃薯片生产企业大多集中在东部沿海经济发达地区，远离原料产区。而且原料贮存难度大，运输损耗高，生产成本高。但是，随着西部经济的发展和人们对油炸马铃薯片这类休闲食品需求的增加，凭借着西部马铃薯产区的原料优势以及由马铃薯深加工而获得的较高的附加值，油炸马铃薯片的加工生产也成了西部经济发展中的一个优选项目，而且西部地区正处于我国马铃薯优势生态带。国内外专家、学者、工商人士认为：21世纪中国马铃薯产业发展在西部。而中国西北地区下一阶段马铃薯产业的发展方向是：食品加工型马铃薯产业。对于象有5,500万吨马铃薯鲜薯年产量、加工率仅10%、有1万亿美元的国民生产总值的一个大国而言,马铃薯休闲食品加工工业有着很大的发展空间和市场需求。2.4国民经济的发展对马铃薯深加工产品的需求分析我国人均收入的不断提高将会极大的增加马铃薯深加工制品的消费，发达国家的历程可以证明这一点。美国以前对收入水平不同与对马铃薯制品的需要量之间的差异做过研究，结果表明：当家庭收入处于低收入水平，约3000-4000美元时，只有2.5%的家庭使用马铃薯冷冻产品，3.3%的家庭使用罐装和脱水马铃薯制品；而当家庭收入达到高收入水平，超过10000美元时，有13.5%的家庭使用马铃薯制品，6.0%的家庭使用罐装和脱水马铃薯制品。而马铃薯薯片和薯条的购买比例比较高，有24.7%的低收入家庭和38.9%的高收入家庭购买这类产品。随着我国人均收入的不断提高，马铃薯及其制品的消费也会不断的增加。我国经济的发展，使我国马铃薯休闲食品拥有巨大的市场容量。我国目前在马铃薯休闲食品人均年耗量上与国外先进国家相比，尚存在巨大的差距。若按13亿人口中70%已达小康水平的人们人均年耗马铃薯休闲食品10公斤计，则年需马铃薯食品约130万吨；若按人均年耗马铃薯休闲食品5公斤计，则年需马铃薯食品约65万吨。可见，市场存在巨大需求潜力。2.5马铃薯薯片的市场定位国民经济的发展必然会引起国民饮食结构和饮食习惯的改变。现在国民对食物的要求已由果腹充饥而转向休闲保健，休闲食品已成了人们的一种时尚并开始进入平常百姓家。经济的发展和居民收入可分配部分的增加,给马铃薯食品市场的发展带来需要和可能。目前，在中国，食用马铃薯薯片属于休闲类消费，虽然中国大部分家庭收入仍然处于低收入水平，但是，由于特定的文化背景和独生子女的家庭的情况，独生子女的消费将是薯片市场一个重要的消费群体。而随着时间的推移，当独生子女成为年轻人时，一个青年人的消费群体又出现了。在中国，薯片登陆大城市的历史已经有10年，我们可以发现，食用薯片已经成为许多年轻人的一种习惯。上海百事乐事公司(百事可乐)在上海地区的超市年销售量已经达2000吨就是一个证明。虽然说食用马铃薯薯片是休闲类消费，这是因为中国依然是处于发展中国家，人民的收入水平仍然不高的基础条件上的结论。事实上，马铃薯薯片是可以满足人们作为食物食用条件的。马铃薯片具有非常丰富的口感和营养，可以满足人们在饥饿时的生理需要。这正是马铃薯薯片在西方发达国家经久不衰的一个重要原因！随着中国经济的不断提高，我们有理由相信，马铃薯薯片的市场将会从休闲消费回归到日常消费。届时的马铃薯的市场容量之大将是不可想象的。在现阶段，考虑到中国家庭的日常消费马铃薯薯片将是不现实的，但是，有一个群体的消费可以考虑，这就是旅游和旅行的人群。马铃薯薯片的食品功能和食用的可口性和方便性，将是这个群体替代方便面的一个重要的食品。所以，马铃薯薯片市场的定位将确定如下：1、在农村和欠发达地区以儿童为主；2、在城市以年轻人和儿童为主；3、在旅游点和旅行地以旅行人员为主。本可行性研究报告建议项目实施单位根据以上三个市场的情况，设计符合不同市场需要的包装，口味和价格。2.6马铃薯片的市场容量分析根据本可行性研究报告分析马铃薯片的市场定位，考虑到马铃薯薯片的包装是采用充氮气保鲜包装，产品的容积重量轻，远距离运输将会增加比较大的运输成本。本可行性研究报告将建议在半径1000公里内采用汽车门对门运输的方式，1000公里以上的市场采用火车运输。对在1000公里范围内的马铃薯片市场容量进行分析：在以××市为中心的1000公里范围内可以辐射的重点城市人口超过2000万，常驻人口约有一亿。区内包括中西部地区的重要的旅游景点，每年在该地区旅游的总人数考虑有2亿人，而且，随着中国经济的发展，旅游业将会更加兴旺。城市人口以1/4的青年人和1/4的儿童为基数，即1000万人是薯片产品可能的消费群体；以每个家庭4口人，一名儿童计算，本地区常驻人口中可能的客户群体将会有2500万；而旅游人数中考虑1/4的青年人是可能薯片消费群体，人数应该有10000万。总体上考虑，在本地区可能存在的薯片消费群体的人数每年将会有13500万，以20%的人每年发生实际的购买行为一次，每次消费量为50克，每年的消费量将会在6750吨薯片左右。根据工业化食品的生产规律，生产量高于消费量的2倍是完全可以接受的。本项目的目标地区的薯片潜在生产能力不足6000吨，因此在××地区建立一条年产2000吨薯片生产线，其市场容量是足够的。薯片的目标客户是最有发展前景的中青年人和儿童，随时间的推移，消费市场将会越来越大。3项目建设规模、地点、进度计划3.1建设规模、地点、期限本项目建设规模为2000吨/年的马铃薯薯片生产线，建设地点设在××市××区，计划项目建设期一年。3.2项目进度计划安排第一阶段：完成项目的工艺设计，基建工程图纸设计，生产设备和辅助设备的采购和对外工程施工签约等前期工作。设计周期4个月。第二阶段：完成全部土建工程、加工设备和辅助设备的安装调试、人员培训等工作。工程建设4个月。第三阶段：完成产品商标注册、产品标准申报审批、产品包装设计制作、办理食品卫生生产许可证、产品标签审批、条形码申报等相关工作。为产品进入市场作好准备。计划3个月完成。4项目的产品与包装、生产能力、工艺路线及主要设备4.1产品与包装：3.1.1产品：油炸马铃薯片，厚度：0.8-1.2毫米3.1.2包装：产品采用复合塑料薄膜袋分装和瓦楞纸箱集装。①包装形式与规格：袋装（油炸马铃薯片，克/袋）：规格：20，50，80，100，200等。箱装（袋/箱）：规格：20，40等。②包装材料：包装袋：三层塑料复合膜：PET/AL/PE；二层塑料复合膜：PET/PE；包装箱：单层瓦楞纸板。4.2生产能力：油炸马铃薯片300公斤/时，2000吨/年。4.3生产工艺路线：马铃薯选择→储存和保管→马铃薯清洗→去皮→切片→→过水清洗→灭酶→脱水→油炸→检查和调味→包装→→检验→出厂4.4生产线主要设备：原料准备系统包括：料斗，脱石提升机，水流驱动脱皮机，检查输送带，马铃薯切片机，马铃薯切片漂烫清洗机等；油炸系统包括：马铃薯片油炸机，热交换机(柴油或者天然气)，主油泵及热源调节器等；检查和调味系统包括：标准检查输送带，调味滚筒，罗杆干粉调味料下料器等；电器控制柜计量与包装机械5国内配套设施和土建5.1配套设备；1).运输工具：卡车(2.75吨，5米)，6辆；铲车2辆2).工器具：1套3).仪器与实验器具1套4).2吨燃煤锅炉1套5).125KVA变压器1套5.2土建：1).厂房：500平方米2).原料恒温储藏库：4000平方米3).温度调节周转库：200平方米4).产成品储藏库：200平方米5).供热供电设施：200平方米6).包装及其他材料库:200平方米7).运输设备库：200平方米8).化验及配料室：100平方米9).办公用房：200平方米10).生活用房：200平方米6生产、营销及环保方案6.1原材料供应与辅助、配套条件6.1.1生产设备本项目主要生产设备采取国外引进，拟引进美国热能公司的成套生产线设备。6.1.2原料供应××地区是“中国马铃薯之乡”，马铃薯种植面积达到350万亩，总产量达500多万吨，在××地区发展马铃薯加工产业可充分利用得天独厚的马铃薯资源，原料供应充足。其他原辅材料均可在当地和国内购得，来源充足，供应渠道畅通。6.1.3生产场地生产场地设在××市XX区XX地，交通运输方便，水、电、煤等基本条件充足，完全能够满足生产需要。6.2营销方案本项目产品的主要销售地区为：甘肃、青海、宁夏、陕西、山西、四川、重庆、新疆等地。将迅速建立营销和服务网络，在各大中城市设代理商或销售网点；加强信息化建设，通过企业网页发布产品信息，并开展网上交易。也可参加各种展览交易会，进行一些广告宣传等手段进行促销。6.3环保问题的解决方案本项目投入生产后，基本无三废产生。本项目在原料去皮处理中产生的渣皮可回收作动物饲料。在油炸过程中产生的油气经油气分离器分离后油被回收，水气排放，不产生环境污染。原料马铃薯清洗过程中产生的废水将进行深度处理后回收再利用，建设成典型的清洁生产的环保型项目。7项目管理、劳动定员及人员培训7.1项目管理本项目由XX公司组织实施，按目标管理的企业管理模式，实行总经理责任制，由总经理全面负责公司的日常生产、经营工作。7.2劳动定员企业结构与劳动定员按现代化管理模式以及三班制运转设定。公司共设总经理办公室，财务部，市场部，原料采购部，工艺部，工程部，生产部，仓贮部，保安部等部门，实现对企业和生产，销售的现代化管理。共计78人。所有人员均实行全员合同制，与公司签定劳动合同。为保证生产正常、有效的进行，所有生产工人、技术人员、销售人员和其他人员公司均可根据生产需要或季节性要求，按合同继续聘用或解除合同。7.3人员培训：在生产线投产前对全体员工和投产后新招聘的员工进行全面的培训和职业教育。其中，生产技术工人、化验人员、质量检查人员以及销售人员将按其各自的岗位特点另行进行专门的技术培训，并对其在实际的生产过程中表现实施全面考核。8投资预算与资金筹措8.1、投资预算项目总投资为2106.75万元人民币，其中：固定资产投资1315.67万元，流动资金580.18万元，预备费71.95万元，无形与递延资产123.25万元，建设期利息15.69万元。8.2.资金筹措自筹资金1500万元，其中：赵XX出资500万元，钱XX出资500万元，孙XX出资500万元，银行贷款500万元，已落实。计划申请“科技型中小企业创业基金200万元，正在申请中。8.3贷款偿还计划项目投产后分5年偿还贷款。利息按月偿付。9项目经济效益分析9.1产品成本分析9.1.1产品成本估算基础9.1.1.1生产规模、计算生产期及产品方案设计生产能力和达产后生产规模为年产马铃薯片2000吨/年。生产期按10年计算。9.1.1.2实施进度项目建设期一年。投产后，生产负荷分别达到设计生产能力的：第一年：70%；第二年：80%。第三年达到90%，第四年达到100%。（见附表一：各年生产销售规划）9.1.1.3原材料、燃料及动力估算各种原辅材料、燃料、动力的消耗定额根据工艺及所确定的技术方案和参数确定。各种原辅材料、燃料、动力的投入使用价格是根据当地的价格和供应单位提供的市场价格估算。9.1.1.4工资及福利费估算参照当地同类企业工资水平并考虑调整工资因素。9.1.1.5折旧和摊销估算固定资产折旧按平均年限法（直线法）计算，折旧年限按10年计，计残值率按20%计算，建设期不计提折旧和摊销，正式投产后（第二年）开始计提折旧和摊销。递研资产摊销费按5年摊销完。固定资产折旧与递延资产摊销估算表见附表二。9.1.2产品成本估算正式投产后，正常生产年总成本费用为3727.96万元，其中可变成本3525.11万元，固定成本402.85万元；经营成本3605.69万元,经营成本中固定成本280.58万元,可变成本3325.11万元。年经营成本的估算见附表三，项目产品生产期10年的总成本费用估算见附表四。可能对生产成本产生负面影响的主要因素是原料市场价格的波动，使成本也会有相应的浮动，但是，因为本项目产品所需主要原材料市场供应充足，原材料价格大辐度上涨的可能性很小，而降价的可能性反而较大。即使原料市场价格上涨，可通过加强管理、技术革新、提高产品产出率，回收溶剂等措施节约开支，降低成本。此外，产品售价也应随着原料市场价格的浮动而做适当的调整。9.2产品单位售价与经济效益分析9.2.1产品单位售价为降低项目风险，提高项目的可行性度，现按低于一般出厂价约50%的价格即1.45元/袋(50g),及年产量2000吨计算。9.2.2项目经济效益分析本项目产品正式投产后的盈利预测见附表5：全投资损益表；附表6销售税金及附加值估算表。由附表五：全投资损益表，和附表六：销售税金及附加值估算可知，本项目产品达产后正常生产年可实现含税销售额6090万元，销售税金及附加954.93万元，销售利润1408.30万元，企业所得税464.74万元，税后利润943.56万元，净利润802.03万元。9.3项目投资评价9.3.1由项目现金流量表计算得以下指标：项目财务净现值NPV：折现率Ic=13%时，NPV=4254万元；投资者（整体）财务内部收益率NPV：折现率Ic=13%时，NPV=2749万元。项目财务内部收益率：IRR=54.6%；投资者（整体）财务内部收益率：IRR=52.1%投资回收期（静态）=3年3个月（含建设期1年）投资回收期（动态）=3年8个月（含建设期1年）项目投资利润率=40%项目投资利税率=97%从上述指标看，财务净现值远大于零；内部收益率远大于13%的折现率；投资回收期短；投资利润率高，说明本项目财务效益良好。项目现金流量表见附表七，投资者（整体）财务现金流量表见附表八。9.3.2盈亏平衡分析盈亏平衡点的生产负荷为:9.3.3敏感性分析项目的敏感性分析见附表九。该表中仅分析了一些可能对本项目产生不利影响的因素。由该表可以看出，在所分析的各因素中，销售价格和产出率的变化影响较大，但当销售价格和产出率分别降低15%时，仍有26.9%的项目财务内部收益率。因此，分析表明本项目具有极强的抗风险能力。10社会效益分析：10.1增加就业和提高当地人民收入水平本项目的实施和投产，可增加就业机会。本项目重体力劳动较少，可合理配置男女劳动力，实现男女同工同酬，对国家政治和社会稳定产生有利影响。生产操作人员主要从当地招募，可优先吸收下岗人员。本项目人员工资福利标准明显高于当地标准，因此、本项目的实施有利于提高当地人民收入水平。10.2节约能源和提高资源利用率和农产品附加值本项目节约自然资源，无直接煤、油消耗，耗电耗水少，是典型的节能项目。本项目利用当地的马铃薯资源，提高资源的利用率和附加值。10.3对环境无污染本项目本项目的实施和投产对环境无不利影响。10.4本项目的实施有利于改善地区经济结构、提高地区经济发展水平本项目通过对人员的培训和教育可促进与当地科技、文化的发展，有利于改善地区经济结构、提高地区经济发展水平。10.5本项目有助于解决三农问题。11、项目可行性研究结论11.1引进油炸马铃薯片的生产设备和加工技术，建立自己的油炸马铃薯片的加工工业，不仅繁荣市场而且还可以创造较高的经济效益，提供就业机会。11.2发展马铃薯加工工业可以充分利用××地区马铃薯资源优势，提高马铃薯产品的附加值，促进马铃薯种植业和加工工业产业化进程，是实行产业扶贫，以产业发展带动农民脱贫致富的有效途径。本项目的选列符合××和西北地区的发展方向。11.3由项目的财务，投资分析可知，本项目具有投入产出快，投资回收期短的特点。11.4本项目实施后，不仅可以成为的马铃薯食品加工龙头企业，丰富××地区市场，繁荣市场经济，而且还可以促进本地及周边地区的包装、印刷以及其它相关行业的发展，对开发西部，发展西部经济具有重大的政治和经济意义。11.5实行投资多元化，运行机制市场化，所有制股份化的项目方式和内涵。龙头连市场，企业带基地，构建从马铃薯生物脱毒中心—脱毒种薯繁育—原料基地建设—食品加工企业—国内外市场完整的产业功能链。为××食品加工型马铃薯产业开发起到示范作用。其项目指导思想和技术路线正确，工艺设计科学，市场定位合理，运行管理机制符合市场经济学原理和规则，项目可行。长兴县水口乡项目————可行性研究报告目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇投资环境篇 第一章长兴县投资环境分析 4一、长兴县概况 41.地理环境 42.交通条件 53.特色资源 5二、人口状况及增量 6三、经济发展状况 61.经济总量 62.固定资产及房地产投资状况 73.人均收入状况 7四、未来经济发展目标 8五、未来城区规划 8六、产业结构及支柱产业 7第二篇市场分析篇 第二章长兴县房地产市场分析 7一、长兴近几年房地产发展概况 7二、土地市场 8三、商品房市场 10四、城市拆迁及安置 12第三篇项目定位篇 第三章项目地块分析 13一、地块基本情况 131.地块现状 13二、地块SWOT分析 131.优势 132.劣势 133.机遇 134.威胁 13第四章项目市场定位 14一、项目总体定位思路 14二、目标客户定位 14三、产品差异化建议 14第四篇经济效益篇 第五章项目成本及效益分析 15一、项目建筑成本估算表 16二、别墅成本估算表 17三、酒店成本估算表 18四、资产评估情况表 20五、资金占用情况表 20第五篇结论 21第一篇投资环境篇第一章长兴县投资环境分析一、长兴县概况1.地理环境长兴县位于苏州与杭州之间的太湖西岸，与苏州、无锡隔湖相望。长兴县是上海经济区的交通枢纽。雄踞江苏、浙江、安徽三省结合部。水陆交通便利，距湖州20公里，上海180公里，杭州市中心90公里。航道通航里程262公里。船只可达湖州、杭州、上海、苏州等地。长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候。总特征是：光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。长兴环境优美，大气质量达到国家一级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。历年平均气温15.6℃。年降水量：年均1309㎜。其中3~9月是全年降水集中期，占全年雨量的75%以上。年平均雨日为144天。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。年均日照数1810.3小时，历年平均日照率为41%，光照分配较均匀，年耕2~3熟。2.交通条件长兴处于长江三角洲中心位置，距离上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡等大中城市均在150公里左右。由两条国道（104国道、318国道），三条高速（杭宁高速、杭长高速、申苏浙皖高速），三条铁路和一条年运量超过2000万吨有“东方莱茵河”美称的“黄金水道”（长兴—湖州—上海）构成的水陆交通网，交叉汇聚于长兴，使长兴与周边大中城市通达便捷、联系紧密。为长兴物流的畅通和经济发展提供了优越便利的条件。3.特色资源长兴县区域面积1430平方公里，土地资源储备丰富，有耕地60万亩，可开发旱地10万亩，林地90万亩，水面10万亩，是国家的“粮油大县”、“商品粮生产基地县”和浙江省的产油大县。长兴名特优新产品十分丰富，有闻名海内外的“太湖四珍”；有久负盛名的“长兴四宝”；有令人称绝的“品茗三绝”。长兴西倚天目、东临太湖，形成了山水相间的优越自然环境，自然、人文景观丰富别样。旅游资源开发潜力巨大。特别是“金钉子”地址遗迹保护区、十里古银杏长廊和扬子鳄保护区这三个上亿年的珍稀自然遗产全球罕见。绵延34公里的太湖湖岸线为旅游开发提供了广阔的空间。长兴县政府已进行了160平方公里的环太湖旅游开发规划国际咨询，并计划通过几年努力把太湖西南案建设成为独具魅力的国内外知名的旅游休闲度假胜地。金钉子远古世界景区、仙山湖景区、顾渚茶文化景区、大唐贡茶院、中国扬子鳄村、十里古银杏长廊、新四军苏浙军区纪念馆、清泉自然科学探索园、城山沟景区、四座文化名山、陈武帝故宫、朱氏宗祠、寿圣寺、太湖旅游度假风景区、长兴凤凰狩猎度假村、城市公园等。二、人口状况及增量数据来源：长兴县政府官方网站三、经济发展状况经济总量长兴发展迅速，社会和谐。2021年全县实现地区生产总值334.9亿元，自2007年以来年均增长12.1%；财政总收入54.5亿元，年均增长19.9%，其中地方财政收入30.8亿元，年增长20.6%；社会固定资产投资205.7亿元，年均增长21.3%；工业性投入109.9亿元，年均增长22.5%；社会消费品零售总额127.4亿元，年均增长17.8%；自营出口13.3亿美元，年均增长35.6%；存贷款余额分别由2006年的120亿元、105亿元提高到372亿元、326亿元；五年累计完成合同外资20亿美元，实到外资8.8亿美元，实到县外内资280亿元。在全国县域经济综合实力百强县中位居第42位，财政总收入在全省县（市、区）中列17位。数据来源：长兴县政府官方网站固定资产投资及房地产投资状况固定资产投资。全年完成固定资产投资205.72亿元，比上年增长20.9%，其中工业性投入109.86亿元，比上年增长18.1%；限额以上基础设施建设投资完成50.38亿元，同比增长22.7%。按三次产业分，第一产业投资完成0.15亿元；第二产业投资完成109.86亿元，增长18.1%；第三产业投资完成95.71亿元，增长24.3%。房地产业。2021年房地产开发投资完成41.70亿元，比上年增长20.1%。全年商品房施工面积368.15万平方米，其中新开工面积116.74万平方米；商品房竣工面积81.1万平方米，略高于去年同期；商品房销售面积68.5万平方米，同比下降11.8%；商品房销售总额41.41亿元，同比下降8.2%。数据来源：2021年长兴县国民经济和社会发展统计公报3.人均收入状况2021年城镇居民人均可支配收入29725元，比上年增长14.1%，人均消费性支出15438元，同比增长9.6%。2021年农村居民人均纯收入达15640元，比上年增长17.5%，人均生活消费支出9233元，比上年增长19.4%。从登记来看，年末拥有私人汽车4.9万辆，比上年增长31.3%；私人轿车拥有量3.30万辆，比上年增长47.7%。数据来源：2021年长兴县国民经济和社会发展统计公报四、未来经济发展目标全县“十二五”期间国民经济和社会发展主要指标安排是：地区生产总值年均增长12%以上，人均GDP年均增长12%左右；固定资产投资年均增长18%以上；财政总收入和地方财政收入年均分别增长16%以上；社会消费品零售总额年均增长16%；城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%；实际利用外资五年累计突破12亿美元。到2021年，第三产业增加值占GDP比重达到38.5％；研究与试验发展经费（R&D）投入占生产总值的比重力争达到2.0%以上；中心城市建成区面积达到56平方公里，小城镇镇区规模扩大到35平方公里，城市化水平达到62%，建成30个中心村；森林蓄积量达到190万立方米，单位GDP能耗、单位GDP二氧化碳排放量和主要污染物排放量下降率不低于省市下达的目标任务，万元GDP用水量下降到175立方米；城镇登记失业率控制在4%以内。资料来源：长兴新闻网“十二五”目标任务五、未来城区规划长兴按照“拉开框架、完善功能、改善环境、提升品位”的总体思路，坚持走旧城改造和新区建设相结合的城市发展之路，加快推进中心城市、龙山新区、开发区、太湖新城、太湖图影度假区、南太湖产业集聚区的“一中心五区块”联动建设。六、产业结构及支柱产业全县上下将紧紧围绕“大招商、招大商”的总体思路，坚定不移地实施招商引资“一把手”工程，以优化投资结构和大好高项目引进推进为重点，按照“要什么、招什么”的要求，进一步明确导向、健全机制，通过强化招商员队伍建设、完善招商引资工作机制等措施，攻坚克难，开拓创新，再掀招商引资新高潮。具体工作中，以实施招商引资“825行动”为主抓手，围绕“新能源、现代纺织、装备制造、电子电器、新材料、生物医药、现代服务业、现代农业”等8大重点产业，打造一支200人的专业招商队伍，开展“长洽会、浙商回归、产业招商、乡镇特色招商、驻点专题推介”等5大主题招商活动，力争全年完成合同外资3亿美元、实到外资1.5亿美元、实到县外内资注册资本金30亿元以上的工作目标。第二篇市场分析篇第二章长兴县房地产市场分析一、长兴县近几年房地产发展概况长兴县统计局数据显示，2021年1月至8月间，长兴县三产累计完成投资74.69亿元，其中房地产开发投资以64.5%的增速直接拉动三产增幅上升26.6个百分点。虽说长兴房地产业发展异乎迅猛，但是相比部分城市房价的大涨大跌，长兴房价则显得平稳许多。据悉长兴房产超市数据显示，2021年7月，长兴成交商品房均价为5909.9元/平米，到2021年12月均价升至7167.2元/平米，而这18个月期间，均价始终未能突破八千大关。平稳房价的背后，依然没能换取大量的成交。2021年长兴商品房销量全年为2223套，相比2021年的4078套，销量减少了45%。二、土地市场2021年，国家延续2021年以来的房地产调控政策，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性购房需求的政策措施，以促进房价合理回归，促进房地产市场稳定健康发展。在持续严厉的调控政策作用下，2021年长兴房地产市场延续收缩态势，需求方面表现出“销售规模下降，价格指数回落，土地购置减少”的特征，供给方面表现为“投资增速降低，投资结构调整，开发速度放缓”的特征，整体的供求关系有所转化。长兴房产超市网消息：2021年全年长兴共成交60宗国有建设用地，成交面积1071352㎡，成交金额126628万元。其中，成交面积同比2021年下降20.5%，成交金额同比2021年下降71.3%，从时间上看，2021年的2月与11月一头一尾出现了成交量的峰值，就全年来看总体成交水平依然非常低，这也是随着调控政策的持续和商品房市场的收缩，房地产企业资金链逐步收紧，市场信心不足，开发商拿地热情消减，投资较为谨慎。土地市场随之陷入低迷状态，不仅土地购置面积大幅减少，而且土地市场流拍现象增多，多轮竞价和大幅溢价的情况逐步减少，此现象也成为了2021长兴土地市场的主旋律。成交时间出让面积（㎡）成交价格（万）成交宗数1月1537462587862月7217614316123月19300550134月552458915月48417413156月16510152527月27079551928月1607962646169月00010月468692915211月517935385272012月300012661总计1071352126628602021年长兴土地市场成交汇总2021长兴土地成交1071352㎡金额126628万元二、2021年商品房市场在楼市调控不放松的情况下，2021年长兴楼市经历了从年初受调控影响成交量低迷到“金三银四”、“红五”、“紫六”的一路攀升，再到7、8月的“淡季不淡”，传统旺季“金九银十”，可谓跌宕起伏、精彩纷呈。开发商与购房者之间的博弈也在不断升级，“以价换量”、“楼市回暖”成为2021长兴楼市代名词。据统计，2021年长兴县雉城镇普通住宅共成交1856套，成交均价7121.96元/㎡，总成交面积210543.2㎡，总成交金额149927.9万元；其中，成交套数同比2021年下降16.5%。其中，德信·泊林公馆以287套的总成绩位列2021年长兴楼盘成交冠军宝座！楼盘名称房产公司成交套数1、德信·泊林公馆长兴德信置业2872、滨海·水木花都长兴滨海房地产开发2213、丽湖名居长兴宏发实业1104、卡地亚庄园长兴欣诺房地产开发915、中央花园长兴威尔鹰置业836、新城丽景长兴金源置业837、通宝城浙江振力房地产开发798、嘉信公寓长兴嘉信房地产开发789、琥珀公馆长兴越都房地产开发7010、白溪景苑长兴康盛置业692021年长兴房地产新房成交主要以刚性需求释放为主，投资性购房基本消失贻尽，成交的房源也基本以小户型、高性价比的房屋为主。在近期长兴本地新开盘的多个楼盘成交的数据中，我们不难看出购房者的需求点，成交均价基本与去年持平，甚至略微有些提高，成交量也在逐月上升。个人认为，随着政策预期的明确，房地产调控政策不会比以往更紧，市场会趋于稳定，长兴刚性需求的释放将会进一步扩大，但价格不会有明显的上涨，开发商还是以回笼资金，缓解压力为主。目前市民对楼市的关注热度依然不减，只是在国家宏观调控的大背景下，无论是买房自住还是投资都更趋于理性，因此价格走高可能性不大。从目前长兴县市场上各项目的销售销售价格来看，整体房价基本维持在6000-8000元/平方米之间，位于长兴水口乡别墅项目“竹境茶语”项目共47套别墅，目前销售价格为：双拼约5500元/平方米，面积约450平方米每户，总价在250万左右；独栋别墅价格在6600元/平方米，面积约600平米每户，总价在400万左右。四、城市拆迁及安置长兴县不断改善城市生态环境和居民居住条件，推进城市升值，自2007年3月以来开展了大规模的旧城改造工程，城市房屋拆迁取得了阶段性成效，累计完成拆迁国有土地房屋1776户，33.7万平方米，涉及到24个地块，确保了中心城区354亩国有土地的公开出让，保证了包括中心商务区、长牛线、明珠北路延伸段、长兴艺术馆和三小、四小扩建等18项重点工程的顺利推进。第三篇项目概况篇第三章地块基本情况一、地块现状地块位于长兴县水口乡寿圣寺西南侧，地块距长兴县城约15分钟车程，位于顾诸风景区内，周边自然环境十分理想。地块东面临通往大唐贡茶院的主干道（距大唐贡茶院约5分钟车程），西面为山体，地块狭长型部分伸入山体中约200米，目前场地由南向北，由东向西地势走高，地块主要部分地势较平缓，西侧延伸进入山凹部分的两侧山体较陡，植被与水分保持良好，较易打造绿色景观与水系。该地块规划面积为211亩，其中五星级标准酒店用地约65亩，住宅用地约146亩。目前地块基本完成拆迁工作，项目建设必需的配套设施（道路、供电、给排水、排污、供气、通讯、施工用电等）由长兴县政府负责落实。一、主要经济技术指标序号项目指标销售面积㎡持有面积㎡备注1总用地面积（211亩）1413802总建筑面积1225008150041000其中别墅建筑面积70000700000(129户)其中独栋19500195000(28幢)建筑面积包含地下室,约占总面积的20%类独栋16000160000(29幢)建筑面积包含地下室,约占总面积的20%双拼34500345000(36幢)建筑面积包含地下室,约占总面积的20%酒店建筑面积38000038000其中地上建筑面积28000028000地下建筑面积10000010000酒店会所建筑面积600030003000会所销售50%.酒店式公寓建筑面积600060000商业建筑面积(餐饮)2500250003容积率0.874建筑密度35%约占地49480㎡5绿地率30%约占地42400㎡6酒店客房数220间(套)7机动车停车位193其中地面机动车位53地下机动车位140二、项目地块SWOT分析◆优势分析地块环境非常好；周边旅游资源丰富，有利于聚集人气；地价便宜，政策优势明显。◆劣势分析距离长兴县城有一定距离，交通不方便；局部地势不平，土方工程量较大；周边配套较少，对项目销售不利。◆机遇分析目前，长兴缺乏有竞争力的度假型酒店；长兴的经济发展迅速，市民的消费理念较超前，对高规格的度假型酒店有相当的需求量；水口乡对旅游业规划的重视，有利酒店行业及当地度假别墅业的发展。◆挑战分析地形的不规则，对项目规划具有相当挑战；在其他项目未进驻水口乡前，建设酒店及度假别墅项目，市场操盘具有相当挑战；如何经营酒店具有自己的特色，吸引更多的人流，具有相当的挑战。第四章项目市场定位一、项目设计理念投资项目是在长兴县水口乡寿圣寺西南侧，建造一个以五星级标准主题酒店为核心的旅游综合体项目。项目包括：五星级标准主题酒店，集会议度假酒店、风景名胜区、商业休闲、娱乐餐饮于一体，同时配套高档住宅。项目总投资约为7亿元人民币，其中五星级标准酒店投资约3亿元人民币以上。二、目标客户定位1、长兴县大型企业工作的中高层、管理者生活崇尚简约、理性的专业人士有知识、良好的教育背景，有品位、有一定的经济实力。2、工作有一定的压力，享受自然，明确未来发展目标的白领人士懂得享受生活，阅历丰富，希望小孩能够多亲近自然的已婚人士。3、对生活追求细致的艺术感，有一定的事业基础和社会地位，有良好的收入预期，对未来有较高的信心，渴望超前，向往国际化的生活标准有良好的见解和自己对生活的主张理性消费为主，一步到位概念强，注重智能安保设施和生活私密感。工作压力较大，渴望回归本真的自然生活找寻内心平静的场所，渴望家的温暖。三、产品差异化建议多样形态别墅，对于倾向传统、选择独幢别墅的客户群体具有一定的抗性。因此要突出本案的绝对优势：森林。要给客户感觉到不一样的生活。一般客层对水景比较认同，而本地块缺乏这一景观优势。建议将大树成荫的感觉先带给客户，给客户视觉上的冲击力。从感性的角度呼吁原生态的重视，对自然生态重新定义从理性的角度提升有机建筑的价值，对和谐简单生活的追求。诉求回归自然、回归森林的理性生活，打造一个超乎市场的楼盘。第四篇经济效益篇第五章项目成本及效益分析项目建筑成本估算表(商业)金额单位：万元序号项目计算依据标准金额1土地出让金5309.82土地款50万元/亩211亩10550.00契税10550万元3%316.50印花税10550万元0.05%5.28公正费10550万元0.00088.44土地出让金返还211万/元亩-26.4-5570.402前期费用1553.25其中前期策划方案费预估50.00勘探费预估70.00设计费122500㎡100元/㎡1225.00审图费122500㎡2元/㎡24.50立项环评费122500㎡4元/㎡49.00招投标与预决算122500㎡3元/㎡36.75施工水电、设施122500㎡8元/㎡98.003地上建筑建安成本24575.001别墅70000㎡2200元/㎡15400.002酒店式公寓6000㎡1500元/㎡900.003商业建筑2500㎡1500元/㎡375.004酒店28000㎡1500元/㎡4200.005配套用房建安成本6000㎡1500元/㎡900.006地下室建安成本10000㎡2800元/㎡2800.004项目安装成本3898.00其中供电配网费用122500㎡100元/㎡1225.00强电安装122500㎡50元/㎡612.50结排水安装122500㎡20元/㎡245.00消防安装122500㎡50元/㎡612.50电梯安装酒店电梯5台×35万元、公寓电梯电梯2台×30万元235.00发电机组安装100.00弱电系统安装监控等160.00人防设施安装人防设施设备40.00灯光景观安装外墙灯亮50.00标志标线交通标志线（地下车库及地上停车位）20.00防火封堵及检测122500㎡8元/㎡98.00暖通机房空调主机、冷却塔、热水主系统等500.005小区配套费用3256.50其中绿化、景观、给排水管理等42400㎡600元/㎡2544.00供水燃气配套估算100.00有线电视接入112500㎡10元/㎡112.50专线配网协议约定500万元500.006项目其他规费1008.13其中墙改费等122500㎡土渣费1.5元/㎡、墙改费10元/㎡(可退90%，按1元/㎡计算)、白蚁防治费2元/㎡估算55.13质监费12500㎡1.5元/㎡18.38测绘费12500㎡1.5元/㎡18.38监理费500.00前期物业费112500㎡11元/㎡123.75统筹维修金112500㎡26元/㎡292.507装修费用15650.00酒店安装装修成本28000㎡3800元/㎡10640.00酒店配置开业28000㎡500元/㎡1400.00KTV装修成本4000㎡4300/㎡1720.00酒店会所装修成本3000㎡4300/㎡1290.00地下室配套用房安装装修6000㎡1000/㎡600.0089项目管理费1500.0010不可预见费（3+4+5+6）×3%1421.3911财务费用（1+2+3+4+5+6+7+8+9-资本金1亿元）*(1+0.5)*0.0656*1.36162.1712合计64334.2513税费按总销售收入12%计算别墅成本估算表金额单位：万元序号项目计算依据标准金额1土地出让金5309.82土地款211亩50万元/亩10550.00契税10550万元3%316.50印花税10550万元0.05%5.28公正费10550万元0.00088.44土地出让金返还211亩26.4万/亩-5570.402前期费用1033.55其中前期策划方案费预估30.00勘探费预估50.00设计费81500㎡100元/㎡815.00审图费81500㎡2元/㎡16.30立项环评费81500㎡4元/㎡32.60招投标与预决算81500㎡3元/㎡24.45施工水电、设施81500㎡8元/㎡65.203地上建筑建安成本17125.001别墅70000㎡2200元/㎡15400.002酒店式公寓6000㎡1500元/㎡900.003商业建筑2500㎡1500元/㎡375.005配套用房建安成本3000㎡1500元/㎡450.004安装费用2118.20其中供电配网费用81500㎡100元/㎡815.00强电安装81500㎡50元/㎡407.50结排水安装81500㎡20元/㎡163.00消防安装81500㎡50元/㎡407.50电梯安装公寓电梯电梯2台×30万元60.00发电机组安装50.00弱电系统安装监控等100.00人防设施安装人防设施设备20.00灯光景观安装外墙灯亮20.00标志标线交通标志线（地下车库及地上停车位）10.00防火封堵及检测81500㎡8元/㎡65.205小区配套费用2401.50其中绿化、景观、给排水管理等29000㎡600元/㎡1740.00供水燃气配套估算80.00有线电视接入81500㎡10元/㎡81.50专线配网协议约定500万元500.006项目其他规费712.68其中墙改费等81500㎡土渣费1.5元/㎡、墙改费10元/㎡(可退90%，按1元/㎡计算)、白蚁防治费2元/㎡估算36.68质监费81500㎡1.5元/㎡12.23测绘费81500㎡1.5元/㎡12.23监理费350.00前期物业费81500㎡11元/㎡89.65统筹维修金81500㎡26元/㎡211.907项目管理费1200.008不可预见费（3+4+5）×3%649.349财务费用（1+2+3+4+5+6+7+8+9-资本金5千万元）*(1+0.5)*0.0656*1.33268.3710合计33818.4511税费按总销售收入12%计算4458.00商业部分建安成本约3643元/平方米，别墅建设成本约4200月元/平方米酒店及配套用房30%的费用约为：9125万元。摊入可销售部分物业，建设成本约增长1100元/平方米。酒店成本估算表(商业)金额单位：万元序号项目计算依据标准金额2前期费用519.70其中前期策划方案费预估20.00勘探费预估20.00设计费41000㎡100元/㎡410.00审图费41000㎡2元/㎡8.20立项环评费41000㎡4元/㎡16.40招投标与预决算41000㎡3元/㎡12.30施工水电、设施41000㎡8元/㎡32.802地上建筑建安成本7450.004酒店28000㎡1500元/㎡4200.005配套用房建安成本3000㎡1500元/㎡450.006地下室建安成本10000㎡2800元/㎡2800.003安装费用1779.80其中供电配网费用41000㎡100元/㎡410.00强电安装41000㎡50元/㎡205.00结排水安装41000㎡20元/㎡82.00消防安装41000㎡50元/㎡205.00电梯安装酒店电梯5台×35万元、公寓电梯电梯2台×30万元175.00发电机组安装50.00弱电系统安装监控等60.00人防设施安装人防设施设备20.00灯光景观安装外墙灯亮30.00标志标线交通标志线（地下车库及地上停车位）10.00防火封堵及检测41000㎡8元/㎡32.80暖通机房空调主机、冷却塔、热水主系统等500.004小区配套费用855.00其中绿化、景观、给排水管理等42400㎡600元/㎡804.00供水燃气配套估算20.00有线电视接入31000㎡10元/㎡31.005项目其他规费295.45其中墙改费等41000㎡土渣费1.5元/㎡、墙改费10元/㎡(可退90%，按1元/㎡计算)、白蚁防治费2元/㎡估算18.45质监费41000㎡1.5元/㎡6.15测绘费41000㎡1.5元/㎡6.15监理费150.00前期物业费31000㎡11元/㎡34.10统筹维修金31000㎡26元/㎡80.606装修费用15650.00酒店安装装修成本28000㎡3800元/㎡10640.00酒店配置开业28000㎡500元/㎡1400.00KTV装修成本4000㎡4300/㎡1720.00酒店会所装修成本3000㎡4300/㎡1290.00地下室配套用房安装装修6000㎡1000/㎡600.007项目管理费300.008不可预见费（2+3+4+6）×3%772.049财务费用（1+2+3+4+5+6+7+8+9-资本金5千万元）*(1+0.5)*0.0656*1.32893.8110合计30515.8011税费按总销售收入12%计算0.00资产评估情况表序号项目销售单价金额（万元）1房产销售总面积81500(㎡)元/平方米万元别墅70000(㎡)37150.00其中独栋19500(㎡)900017550.00类独栋16000(㎡)800012800.00双拼8000(㎡)85006800.00酒店式公寓：6000（㎡）60003600.00商业建筑2500（㎡）60001500.00酒店会所出售部分3000（㎡）70002100.00小计44350.002持有资产(㎡)持有资产（万元）其中酒店28000(㎡)1000028000.00酒店配套会所3000(㎡)100003000.00小计31000.00项目资金占用情况表金额单位:万元序号项目估价（元/㎡）金额1开发成本占用的资金48684.25前期费用1553.25土地（出让金）成本5309.82建安成本28473.00配套成本3256.50财务成本6162.17装修成本15650.00其他费用3929.512持有的酒店房产（㎡)单价（元/平方米）价值评估(万元)酒店28000（㎡)1000028000酒店配套会所3000(㎡)1000030003实际持有资产的估值31000.00第五篇项目考察结论第一、长兴地处长江三角洲和沪、宁、杭组成的金三角中心。境内两条国道、两条高速公路、三条铁路和一条黄金水道交汇，构筑了现代化的立体交通运输网水口正处于长兴发达便捷的现代交通网络中，交通条件得天独厚。第二、水口是茶文化的发祥地，茶文化深厚底蕴，以茶文化为主题的旅游开发已经起步。生态资源和人文历史资源十分丰富，适宜进行生态休闲旅游度假综合项目开发。第三、近三年来，水口步入了一个较快的发展阶段，2021年，来长游客共75万人次，实现旅游收入9680万元；2021年，接待游客共95万人次，实现旅游收入1.2亿元。2021年，接待游客共115万人次，实现经营收入1.7亿元。2021年，接待游客共145万人次，实现经营收入2.1亿元。旅游价值逐步体现，发展潜力巨大。第四、2021年水口乡成功创建省级旅游强乡。一个效益农业、个私经济、旅游业协调发展的经济格局正在形成。前不久由港商投资的超大型植物园项目也已落户水口，对后续项目的进驻开发都是利好。第五、项目经过太平洋公司的运作，土地获取价格低廉，作为区块开发的先锋者，可享受的政策相当优惠。但是市场部经过实地考察后认为该项目也存在诸多不利因素：1、项目地块不规整，朝向不佳，高端别墅客户有所顾忌；2、项目周边没有任何配套，缺少买点，增加了销售难度；3、距离主城区约15分钟车程客户抗性较大；4、周边竹语茶境项目的别墅售价已大幅下降销售仍不顺畅；5、大唐贡茶院景点以上海游客为主，但不能长时间滞留，且上海游客多喜爱当地农家乐，影响酒店运营；6、目前新的政府领导班子走精简路线大量商务宴请、会议被取消，对酒店的运营也带来较大影响。因此市场部认为，该项目虽有利好因素但也存在市场风险，别墅的销售将是首要难点，酒店后期运营也存在风险。在公司资金充足情况下，可介入参小股，但要延缓项目开发时间，待周边区域各项配套上升到一定程度后，方可加快项目的推进力。如当地政府要求拿地以后即刻开发则建议放弃参与该项目。围海置业市场部2021年1月项目可行性研究报告的编制第一章、总论（一）项目及其承办单位1、项目名称2、承办单位3、承办单位概况（二）可行性研究工作范围1、项目建设的背景和必要性2、市场分析与预测3、项目建设已具备的条件4、生产技术方案5、总图布局与公用工程6、实施进度安排7、劳动组织管理和人员培训8、节能、环境保护、消防、劳动安全卫生、工程招标9、投资估算与资金筹措10、财务分析与综合评价（四）项目建设背景和必要性（五）项目可研报告主要编制原则（六）项目概况1、拟建地点2、建设规模与目标3、主要建设条件4、项目投入总资金及效益情况5、主要技术经济指标（七）研究简要结论、问题与建议第二章、市场分析与预测（一）国内外市场现状调查（二）产品市场预测（三）价格现状与预测（四）市场竞争力分析（五）市场风险第三章、资源条件评价（指资源开发项目）（一）资源可利用量矿产地质储量、可采储量，水利水能资源蕴藏量，森林蓄积量等。国内外市场需求预测（二）资源品质情况 矿产品位、物理性能、化学组分，煤炭热值、灰分、硫分等。（三）资源赋存条件矿体结构、埋藏深度、岩体性质，含油气地质构造等。（四）资源开发价值资源开发利用的技术经济指标。第四章、场址选择（一）场址所在位置现状1、地点与地理位置2、场址土地权属类3、气候条件及占地面积4、土地利用现状5、技术改造项目现有场地利用情况（二）场址建设条件1、地形、地貌、地震情况2、工程地质与水文地质3、城镇规划及社会环境条件4、交通运输条件5、公用设施社会依托条件（水、电、汽、生活福利）6、防洪、防潮、排涝设施条件7、环境保护条件8、法律支持条件9、征地、拆迁、移民安置条件10、施工条件（三）场址条件比选1、建设条件比选2、建设投资比选3、运营费用比选4、推荐场址方案5、场址地理位置图第五章、产品方案与建设规模（一）产品方案产品方案，即拟建项目的主导产品、辅助产品及其生产能力的组合方案。1、产品方案构成2、产品方案比选3、推荐方案及其理由（二）建设规模建设规模也称生产规模，是指项目在正常生产运营年份达到的生产或服务能力1、建设规模方案比选2、推荐方案及其理由第六章、技术方案、设备方案和工程方案（一）技术方案1、生产方法（包括原料路线）2、工艺流程3、工艺技术来源（需引进国外技术的，应说明理由）4推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表（二）主要设备方案1、主要设备选型2、主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3、推荐方案的主要设备清单（三）工程方案1、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案2、扩建工程方案3、特殊基础工程方案4、建筑安装工程量及“三材”用量估算5、技术改造项目原有建、构筑物利用情况6、主要建、构筑物工程一览表第七章、主要原材料、燃料供应（一）主要原材料供应1、主要原材料品种、质量与年需要量2、主要辅助材料品种、质量与年需要量3、原材料、辅助材料来源与运输方式（二）燃料供应1、燃料品种、质量与年需要量2、燃料供应来源与运输方式（三）主要原材料、燃料价格1、价格现状2、主要原材料、燃料价格预测（四）编制主要原材料、燃料年需要量表第八章、总图运输与公用辅助工程（一）总图布置1．平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案2．竖向布置（1）场区地形条件（2）竖向布置方案（3）场地标高及土石方工程量3．技术改造项目原有建、构筑物利用情况4．总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、5．总平面布置主要指标表（二）场内外运输1．场外运输量及运输方式2．场内运输量及运输方式3．场内运输设施及设第九章、节能（一）法规依据及用能标准（二）项目能源消耗种类和数量分析1、能耗种类2、能耗指标计算3、能耗指标分析（三）项目所在地能源供应状况分析（四）节能措施第十章、节水措施（一）节水措施（二）水耗指标分析第十一章、环境影响评价（一）场址环境条件（二）项目建设和生产对环境的影响1、项目建设对环境的影响2、项目生产过程产生的污染物对环境的影响（三）环境保护措施方案（四）环境保护投资（五）环境影响评价第十二章、劳动安全卫生与消防（一）危害因素和危害程度 1、有毒有害物品的危害2、危险性作业的危害（二）安全措施方案1、采用安全生产和无危害的工艺和设备2、对危害部位和危险作业的保护措施3、危险场所的防护措施4、职业病防护和卫生保健