龙岗项目管理全程策划

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以大户型存在较大市场风险。4、区域内目标客户特征目前龙岗中心城房地产市场的客户来源局限于区域内。从年龄层次划分，28岁—45岁是主力消费群体。从职业层次划分：本地农民、公务员、工厂白领、中小私营企业主、个体商户等。从籍贯划分，以潮汕籍、客家籍客户为主。以价格承受力划分：二房在14万—22万之间，三房在18万—25万之间。在付款方式的选择上，根据市场调研资料显示二成首期36.8%、三成首期为47.2%、一次性付款为10.2%，剩余5.8%左右客户的选择了一成首期的付款方式。目标客户对楼花销售的项目敏感度不高，喜欢追捧现楼发售的项目。目标客户认购楼盘的关注点为（以重要程度依次递减）：价格、位置、教育、户型、配套、交通、景观等。区域内目标客户对日常消费的开支有增加的趋势：世贸广场的万佳一天的营业额超过70万，而位于老城区食街的新全盛海鲜酒楼一个月的营业额更是过百万。5、关注点从市场调研数据分析，横岗镇是中心城房地产项目的一个重要客户来源，在龙岗区内是仅次于平湖的经济重镇。由于横岗吸引了众多发展商的关注：中信集团、振业集团、卓越集团、爱地集团已进驻横岗，再加上横岗本地的发展商，横岗楼市的激战已在所难免。爱地集团的水晶城项目、卓越集团的中心花园项目即将开公开发售，锦冠华城又强势登场，这势必会严重分流有限的客户资源。广州碧桂园集团洽谈收购新亚洲花园的事宜，作为一个成熟并有丰富的大盘开发经验的发展商，如收购成功进入中心城的话，市场格局将进一步倾斜，未来市场的开发理念、供应结构、价格水平、有效需求等都将发生根本变化。六、区域内楼盘供应分析表项目九洲花园新亚洲花园发展商深圳市九洲房地产开发有限公司深圳新亚洲实业发展有限公司设计单位机械工业部深圳设计研究院贝尔高林（香港）有限公司深圳市建筑设计研究总院（建筑）贝尔高林（香港）有限公司（怡景）物业管理戴德梁行中海物业管理（深圳）有限公司代理商世联地产顾问（深圳）有限公司深圳中原物业顾问有限公司地点深圳市龙岗区内环路龙翔大道与吉祥中路汇处性质多层、小高层小高层223027503500480080-150150不明显不详2800350026803400户型状况二房二厅（78.66-100.48㎡）三房二厅(105-115.01㎡)四房二厅(113.45㎡)*二房二厅(80.7㎡)*三房二厅(96.3㎡、110㎡)*四房二厅(127.98-148.07㎡)*复式五房二厅(180.81㎡)*复式六房二厅(255.67㎡)备注占地面积:10.8万㎡建筑面积:17.3万㎡*占地面积:70万㎡(三-五期开发)*建筑面积:103万㎡*清水房*一期分二区销售,共1330套。分析物业：临近旧城区，整个小区规划大，有小学、幼儿园、园林设计。销售：已售完。*物业：以七国园林风景为卖点,近邻龙城广场,超大规模的生活社区,完善的配套。购房者入读华南师大深圳实验学校。物业管理以中海物业管理(深圳)有限公司以名牌楼盘招引客户。*销售：现正销售一、二期剩余复式单位。从入市至今，市场承接力已明显减弱，再加上营销手段不多，其后期的推广不容乐观。项目尚景华园香林玫瑰花园发展商设计单位不详物业管理深圳市北方物业管理有限公司代理商深圳市星联地产有限公司地点龙岗中心城性质小高层多层、小高层2480238838803800200100不明显不明显328029003200不详户型状况备注7栋多层和小高层组成3394665343分析项目竹雅名居长江花园发展商深圳楚丰实业有限公司深圳新新长江实业投资有限公司深圳市横岗横定基建筑工程有限公司设计单位东南大学建筑设计研究院深圳市松岗建筑设计室物业管理自管不详代理商深圳市伟业房地产交易评估公司自销地点龙城大道东侧，龙平大道北侧龙平大道北侧，吉祥路西侧性质小高层多层248816502808225040-60200不明显02648195024891872户型状况*二房二厅(77.9-79.34㎡)*三房二厅(105-109.7㎡)*复式四房二厅(112.97㎡)*二、三房为主，复式少量二房二厅(58.46-74.6㎡)*三房二厅(86.6-94.3㎡)*四房二厅(104.1㎡)*复式四房二厅(106.42-149.2㎡)*二房为主,三、四房比例差不多备注*总建筑面积:约14万㎡（二期开发）*共八栋小高层*毛坯房*各户型具体数量不祥，价格偏差在2%左右。*二期尾盘。*一期占地面积:13126.6㎡建筑面积:26224.2㎡*总占地面积：52851㎡，总建筑面积：117329㎡，（分四期开发）*清水房*各户型具体数量不详，价格偏差在1%内。分析*物业:综合质素一般般。平层规划复式单位欠妥。*销售：招行仅提供十年按揭，对销售造成很大压力，目前市场反映冷清。项目和盛苑紫薇花园发展商深圳市银台实业有限公司深圳市大贸股份有限公司设计单位合）；同济大学建筑设计院深圳分院物业管理自管龙房物业管理公司代理商深圳市涛益地产顾问有限公司自销地点清林路北侧吉祥路东侧性质多层、小高层小高层起价（元/m2）25802850最高价（元/m2）29005000楼层差（元/m2）60-80100朝向差（元/m2）不明显不明显2740385026303750户型状况共254套*二房二厅(70.8㎡)24套*三房二厅(91.2-109㎡)186套*四房二厅(124.8㎡)36套*复式四、五房(197.5-210.8㎡)8套紫薇苑一期112套*三房(86.67-109.41㎡)64套*四房(117.96-125.81)30套*复式(109.02-136.13㎡)18套紫薇苑二期94套**五房(144.52-231.45)56套;*六房(173.7-179.43㎡)28套紫薇花园(西6.7幢)共28套*三房（135.20㎡）备注*占地面积:18431㎡总(二期工程)建筑面积:：33302㎡*和兴花园分三期,本资料为第二期和盛苑由5栋7层和2栋12层的小高层组成.*初装修与精装修供选择.*价格偏差在1%内。*总占地面积::约20万㎡，总建筑面积:30万㎡,包括多层住宅80余栋，高层住宅3栋，高层写字楼2栋。*本资料采集于部分多层住宅，价格偏差在2%内*普通装修分析*物业:围合规划,并由新加坡怡景主理,江南风情与外部景观相结合,质素不错,但建筑规划无新颖之处。*销售：一期工程在当时竞争不激烈的市场情势下,取得成功,但二期工程面临欧景、新亚洲的压力,在没有独特的销售主张—扬长避短的有效策略统筹下,不容乐观。*物业:以现阶段物业作评，在平层、立面、屋顶及架空层都作了产品改良，大规划的成憝社区已形成，居家文化浓厚。*销售：一直以来销售表现不错，三房及四房的销售态势较佳。项目城龙花园（三期）佳馨园发展商设计单位不详物业管理自管代理商自销地点龙城大道东侧性质小高层小高层250021803800360080-100200不明显不明显3100289031002600户型状况三期2栋16层:132套*三房二厅*四房二厅一期五栋152套*一房一厅(56.06㎡)48套*二房二厅(75.63-76.67㎡)48套*三房二厅(89.86-134.41㎡)56套备注*占地面积:5万㎡(四期开发)*总建筑面积:11万㎡*毛坯交楼*占地面积:20176㎡(二期开发)*总建筑面积:55600㎡*清水房分析*物业:总休规划建设偏落后,平层规划还算合理;*销售:规划偏小,销售态势不错*物业:规模太小,质素不高;*销售:商铺售完,住宅尾盘;项目欧景城新龙岗花园发展商设计单位不详不详物业管理自管自管代理商自销深圳市卓越全程地产服务有限公司地点性质小高层小高层248022004020284080-10048-112不明显南向上浮5%338027103250(复式4100)2600户型状况12栋862套*二房二厅(85.42-90.43㎡)*三房二厅(95-110㎡)*四房二厅(117-180㎡)*复式(底层二房、三房110-120㎡左右,二层附送随意设计)二期十六栋576套*二房二厅(80.11㎡)144套*三房二厅(102.39㎡)144套*四房二厅(109.49-112.63㎡)288套备注*占地面积:51310.70㎡*总建筑面积:117623㎡*清水房*占地面积:16.6万㎡(三期开发)*总建筑面积:32.8万㎡*多层带电梯*清水房*价格数据指标偏差±1%分析第二部分项目优、劣势及定位分析一、项目SWOT分析1、项目概况项目位于龙岗植物园（龙园）内。项目用地面积13293.2㎡，按设计要点中建筑容积率2.1计，总建筑面积27450㎡。在红线面积内建筑覆盖率≤20%，绿化率≥40%。从文号06-2001-0003号设计要点审批表中看出，本项目商业面积比例较小（仅占总建筑面积的6%），这就为打造纯住宅（住宅面积占总建筑面积的92%多）小区提供了条件。2、项目劣势及市场威胁分析项目劣势A．交通不太方便；B.周边生活配套不足，生活氛围很淡；C．项目周边外环境不规整，安全状况不理想；D．项目旁边有高压网架； E.植物园现时的物业管理欠佳；F．项目距中心区较远；G．项目周边有很多农民房；H．进植物园路况较差；I．到项目路段形象较差；J．植物园内导示系统不完善。②市场威胁A．龙岗片区的所在项目目标客户群体较为集中，置业者都集中在龙岗片区周边，跨区置业难以启动；B．根据众厦地产掌握的情况，未来一至二年内，片区内商品房供应量超过400万㎡，市场竞争极其惨烈；C．片区内支撑房地产发展的第三产业发展对比其它区域及片区内开发量明显滞后；D．中心城区域的商品房供应是本项目最直接的地缘威胁；E．目前中信高尔夫经营缺乏竞争力，对潜在目标客户的挖掘将存在一定的阻力；F．其他周边城市（珠江三角洲）的经济发展，将使本地三来一补企业及合资企业发展相对减弱；G．市政网络规划配套建设较缓慢；H．龙岗城市化进程较慢，关外再分二个区将可能导致深圳资金投放的进一步分散。3、项目优势及市场机会分析项目优势A．项目所处范围周边开发项目较少；B．位处龙岗龙园内，有一定的位置优势；C．远离深惠公路主干道，较清静；D．发展商有一定知名度及客户资源；E．位处高尔夫球场，环境幽雅；F．享受球场内各项配套；G．产品设计超前，适合休闲度假。市场机会从入市时机讲，较易吸取以往的成功经验，且能对现时龙岗片区房地产走势，有清醒认识；如上所述，未来龙岗片区商业项目供应惊人，对整个片区的经济繁荣及市政配套建设有积极影响。龙岗片区固有的人气不足情况表现为中高端客户群体相对稳定，数量较少，但随着城镇建设及经济发展，新移民，年轻创业者的数量会逐年增加。区域GDP增长，将刺激片区整体消费水平的进一步提升。区域内企业产值的逐年增长，一方面可促进经济的进一步发展，另一方面也将带动更多的外资企业来此投资办厂。龙岗卫星城的规划，将带来新的商机，同时对城市化进程的加速有很大的促进作用。作为深、汕、广、惠的交汇处，各方面信息的获取也将领先一步，商业机会时刻拥有。水官高速的全线贯通，关内人士对龙岗中心城也将会有新的观念，置业关外也将成为可能。4、总结综上所述，项目优劣势都较突出，且市场总体环境恶劣，众厦认为只有差异化经营、突出项目自身独有的特点才能使项目从根本上规避风险，从而去赢市场，差异化经营的具体表现为：系统、清晰的理念开发思路；区域内罕有的、独特的产品设计；统计内、外的市场形象；充分挖掘项目目标客户群体；通过针对性的活动营销和实效性营销法相结合；在保证一定利润的前提下，通过系统，严格的成本控制去降低售价。以上差异化经营思路为基础，在此基础上，遵循市场原则、环境原则、成本原则，引导出本项目的项目定位。二、项目定位策略1、目标客户定位分析锁定目标客户，解决本项目的主力购买问题，就可以为项目日后销售创造决胜的前提。①目标客户界定渡假型置业者为主，少量二次置业者为辅。②目标客户区域A.龙岗镇（含中心城）为主；B.横岗镇；C.坪山镇；D.平湖镇；E.坑梓镇；F.其它区域，如坪地、凤岗、大鹏、葵涌等地。③目标客户职业A.工企高级管理层；B.高级公务员；C.私营企业主；D.个体商户；E.周边原居民；F．外企管理层；G．市内企业高级自由职业者；H．大企业团购（渡假及员工奖励）I．异地购房团④目标客户特征A.30岁至50岁为主力购买群体；B.工作有压力但个人支配时间较多；C.有一定的知识基础，接受新生事物较快；D.有较强的经济基础；E.有对良好居住环境、品质物业的强烈向往；F.对价格及付款方式无特殊要求；H.一旦认同并认购物业，会介绍周边亲友认购。通过对目标客户特征的描述，我们应该努力把握好他们的感情脉络，因为情感塑造可以直接触及他们内心深处的东西，“精神的寄托，心灵的归所”——为他们塑造出这样的产品，就一定能得到他们的认同。目标客户定位将引导项目的产品及形象定位。三、产品及形象定位1、产品定位优质渡假型精品物业。2、产品形态小高层开放式布局。3、形象定位“纯正高尔夫私家领地”4、项目命名建议综合考虑各方情况,并力图增加项目的情感诉求及内涵,我们建议项目推广名定名为:龙园·名豪居叠翠湖畔俊岭豪庭龙湖翠景绿岛阳光龙园御景“龙园”旨在直接点名项目位置，而“名豪居”则表现项目的高档次定位，“龙园·名豪居”的命名不仅能在形象上树立一个尊贵品质的居住环境，而且其地理位置的原有知名度又利于后期的宣传推广，并且这一命名能在一定程度上改善本片区在置业者心中的印象。四、项目价格定位房地产策划中的价格定位有成本收益法和市场比较法两种，由于我们对市场有较深了解，且站在市场的角度去安排成本收益更有科学依据，所以，我们选用市场比较法。项目名称权重因素本项目九州家园俪景鸿都紫薇花园碧湖花园新亚洲花园按揭均价PxPa=3200Pb=3480Pc=3850Pd=3800Pe=3500位置交通状况1581014121312周边环境10778998商服配套设施1510121011129规模106878910景观151389101210户型结构1513121210128园林/会所10866567物业管理10665546合计100716971707770备注：以上参考项目均价以小高层为准；另外与本项目物业相比，好于则加分、相同则同分、差于则减分；修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=（Qx/Qi）×Pi注：Pi为按揭均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（71/69）×3200=3293Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（71/71）×3480=3480Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（71/70）×3850=3905Pd’=（Qx/Qe）×Pd=（71/77）×3800=3504Pe’=（Qx/Qf）×Pe=（71/70）×3500=3550各相关楼盘参考价值权重取值为Wi’Wa=25%Wb=25%Wc=20%Wd=20%We=10%Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd+Pe’We=3293×25%+3480×25%+3905×20%+3504×20%+3550×10%=3175参考对比片区住宅物业价格，本项目平均价格约为3175元/㎡但结合本项目位处高尔夫球场的唯一性等优势，加上后期项目的附加值支撑；因此，均价水平在此基础还可有一定的提升。综合考虑影响价格定位的诸多原因，如：地段、配套、市场环境、客户资源、总体销售率、销售进度等，众厦建议本项目的整体均价为3400～3600元左右。（价格的提升有赖于后期的各项权重因素以及其它附加值的加强）第三部分营销推广策略一、营销推广计划充分务实的了解，分析现实的消费市场和消费者特征，制定适时、可行的营销推广策略，即节约营运成本，扩大项目知名度，又使得销售有效顺利进行达到预期的目标。根据目前片区市场发展状况，以及对周边楼盘的跟踪分析，市场竞争激烈，不定因素太多、且消费者置业心理日趋成熟、理性。众厦认为：本项目在销售前期应将重点放在本地消费市场。通过一些营销推广活动的组织、软性广告、新闻缮稿对项目设计理念与项目概念进行炒作，来培育本项目目标客户，再通过与其深入的了解沟通，并加以有效引导，从而制定“低成本、实效性、多途径、针对性”的营销推广策略。随着本地宣传的增强，项目知名度越来越高。加之项目工程进度的加快，客户层面越来越广且购买信心增强，此时，本项目真正全面的进入市场。在项目宣传推广上：不空洞地推出概念，而是以项目优秀的品质作为支撑点，利用本项目自身的品质定位等来体现“纯正高尔夫私家领地”的项目形象高度等。同时根据销售的不同阶段加强工地的现场包装和营销中心环境，针对不同的目标客户层面，做有效引导。1、推广主题本项目推广主题的确定，应结合本项目的规划定位、前面所提炼的项目概念以及项目文化定位等因素，同时也应充分体现项目“高定位、高要求、高层次的尊贵气度以及具和谐、互爱”的优质服务型社区的特点。因此，在这一项目定位的基础上，以及各方面概念因素的综合考虑，提出本项目的推广主题为：私家纯绿领地，水岸高尔夫生活享受，1000000m2的私家高尔夫生活惬意生活，从绿色高尔夫开始推广主题释义：对准项目的目标客户群，他们都是有一定的文化层次，对生活品质有一定的追求，懂得优质生活之道，并永不停步，希望缔造美好的将来，提升生活档次。在这里生活，带给一种优越自豪的感觉；另外，由于中信对绿色高尔夫的规划，在未来4～5年时间内在内投资20亿将项目建设成一座以高尔夫运动为基本概念，集生态旅游、娱乐休闲、商业物流、房地产开发等多种概念为一体的城中之城；届时，各类型配套将一应俱全，更以表现本项目的高档次定位之目的。2、市场营销战略营销战略主题市场营销在房地产业的发展过程中始终扮演着不可或缺的角色。以往的地产营销，把侧重点更多地花在大量报纸、电视、电台广告等的传统资讯营销手段上。这种传统营销手法虽在一定程度上刺激了市场购买欲望，但没有发挥出营销手段潜在的作用力，导致了营销跟不上房地产业发展步伐的局面。随着房地产业发展的日趋成熟化，我市的地产营销手法正逐步向适应时代需求的模式转型，从亲水住宅、运动地产、教育地产等理念营销，到网络营销、漫画营销、健康住宅等营销方式。这种概念性营销手法的变化主要体现在：购房者不再是观众或者旁观者，而是其中的参与者，甚至是主角。这种变化也开始体现出“市场营销”的核心——以人为本的营销理念，但始终还是未能将营销的真正潜力发挥出来。结合本项目的目前进度状况，以及前面已经提到本项目的基本情况和项目的“S.W.O.T”的综合性分析、项目定位等因素；因此，众厦建议本项目的市场营销战略总体应采取情感营销、“一对一”的贴身营销、激励营销以及活动营销等的实效性营销战略，即在销售过程中将分阶段举办各种类型高尔夫球运动及交流会等形式来调动客户的情感诉求；此营销方式除比概念营销更具实效性外，营销成本也将大大降低。在具体的市场营销手法制定过程中，我们将着重把握以下几个方面：①营销战略的制定，应以“全局为主导、以市场为准绳”；②把握项目的概念定位及推广定位，营销手法围绕“人性化”为中心；③营销推广战略应充分考虑其社会效应，做到“宁精勿滥”，塑造项目的优秀市场形象；④软硬结合控制成本，造势借势出奇制胜；⑤坚持“个性化”营销，在体现项目自身特点的同时避免与周边项目的同质化；⑥服务概念应贯彻于项目营销战略的全过程，为品牌建立奠定基础。SP营销活动安排新颖有效的营销活动是带动和维持销售势头不断高涨的重要推广方式。在整个销售期间，尤其是持续阶段，营销活动的实际效果较一般广告为佳。目前暂时简单列举以下几项活动，具体在确认后，再由众厦公司提交详细的活动实施方案。活动类型：①、商会讲座活动内容：以深圳商业发展等为契机，邀请业内相关高级专家或知名人士进行相关主题的讲座，展望深圳的未来发展前景及商业机会。目的：通过这种经济领域高层次的对话探讨，在有效的目标客户层面迅速拓展项目知名度；同时促进项目高品质定位以及项目品牌、企业品牌的建立，为项目的成功开发奠定基础。②、高尔夫运动邀请赛/中信绿色高尔夫交流会内容：以高尔夫运动为主题，邀请国外或国内高尔夫球名将来中信高尔夫进行表演（友谊）赛，并为进一步探讨中信绿色高尔夫的规划发展献技献策。目的：通过类似的各项以高尔夫为主题的运动，有效吸引本项目目标客户群体，一方面展示本项目所独有的优越高尔夫运动场所，另一方面以此来打动他们的物业购买冲动。二、推广费用预算及销售进度根据目前项目的实际状况以及众厦对本项目的价格定位等因素，本项目预计总销售额（包括商业部分）约为1.2亿；在保证项目销售期的媒体推广实施到位，以及项目的品牌形象建立等基础上，结合众厦所提出的低成本活动营销为主的推广策略；推广费将控制在目前总楼款的2％左右。即240万左右。1、推广费用初步安排表媒体类型/推广项目费用预计/元目的主流媒体（包括：报纸、电视、电台等）60万拓展项目知名度、促进项目的市场认同度活动及户外展销点60万直接有效地提升项目客户量卖场及导示系统调整40万制造项目的销售气氛户外广告、DM、单页、杂志等60万针对各目标区域（高档消费群区）反复强调各阶段销售信息其它20万保证各种奖励机制等的费用，调动客户介绍的积极性等合计240万注：以上推广费用安排将再根据各实际销售阶段做详细安排。2、销售进度控制在充分挖掘本项目的客户定位，营销推广定位等，并保证各项推广措施有效执行的前提下，结合本项目的实际情况，可确保50套/月左右的销售任务，即：预计本项目可在5个月的时间内（不包括内部认筹阶段）基本消化完成，实现资金回笼的目的。第四部分项目发展建议一、产品规划1、建筑风格融合北欧建筑风格与中国庭院写意文化，达到建筑与大自然和谐，以此来融入外部环境。根据项目其特有的客观条件，形成一个融汇自然景观理念，把这个理念由内到外，贯穿于建筑的每一个局部，使每一个局部都互相关联，成为整体不可分割的组成部分。2、关于地下车库考虑到日后的经济发展，以及人防要求，本项目的地下车库规划势在必行，但规划地下车库应充分考虑成本因素及与园林有机融合的因素。3、关于园林园林规划设计风格为欧陆风情，多做绿色植被，小区整个园林规划以休闲广场为中心，并搭配精致的小品雕塑，达到与会所及周边环境互连互补。通过园林规划设计，应可努力营造出休闲、舒适的居住空间，从而打动项目目标客户，完成购买。二、产品附加值房地产竞争除产品、地段、价格的竞争外，附加值的竞争也愈演愈烈，在竞争惨烈的龙岗市场区域内，尤其如此。综合考虑本项目市场定位，众厦就项目附加值提供如下建议：1、智能化系统建议踏入二十一世纪以来，现代社会的家庭成员正在追求家庭智能化带来的多元化信息的安全、舒适与便利的生活环境作为一个理想的目标。智能化小区的家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行电子购物、网上医疗诊断、参观虚拟博物馆和图书馆、点播VCD家庭影院，甚至于在数千米之外遥控家里的空调设备进行温度调节和家庭电器的控制，照明的亮度调整，当家庭中发生安全报警（包括盗警、火警、煤气泄漏以及疾病紧急呼救等），在外的家庭成员可以在接到报警信息以后，通过网络线路查询和确认家庭中的安全状况。业主高度享受高科技带来的舒适和拥有更多的服务和资源优势，通过物业公司提供全方位的增值服务，使地产得到全面升值。合理建立小区的智能化系统是非常必要的，针对本项目的实际状况，确定了以下本小区智能化系统建立的原则、方法和内容，以供参考:①、设计原则与指导思想A、设计原则：a以可扩展性为设计基础b以安防为设计核心c以易用性为主导思想d以先进性为设计标准e以经济性为目标f以可靠性为设计要求。B、指导思想：一切体现以人为本的精神。②、规划设计A、智能化系统总体构造：a采用局域网构成宽带综合业务网络b采用双向有线电视网络和住宅智能化管理系统实现家庭防盗报警和三表抄送c采用住宅小区智能化系统平台，实现总台控制、门禁管理、车辆出入管理、公共设施监控、电子巡更d采用广播设备构成背景音乐系统e采用信息化物业综合管理系统实现全面现代化的物业管理B、各系统规划设计a宽带综合业务网络集视频、数据为一体，以光纤同轴混合传输和数字化处理的星型结构，光节点的每个输出端口都采用总线结构将信号送至用户端。实现多媒体通信、综合信息查询服务、电子新闻、电子报刊杂志、虚拟图书馆、旅游助航服务，家庭信息中心、证券股票交易、电子商务等综合信息服务。b住宅智能化管理系统基于双向有线电视电缆网络的住宅智能化管理系统，它利用现有的有线电视网络资源或单独的电缆，实现远程抄表、家庭安防、报警、无线紧急求助、家电控制等功能。自动读取电表、煤气表、水表和纯水表等读数并计算出各住户应交纳的费用，通过连接门磁、红外、烟感、玻璃破碎以及煤气泄漏等控测器，实现门窗保护、控测未知人员、火警感知和煤气泄漏等报警等报能，在管理中心可以控制用户家电的开关，可以控制电源、煤气、水以及有线电视的通断（需要相应的部件支持）。安装在家中的用户数据终端和显示控制器等设备，住户不需要看表，操作键盘即可在液晶显示器显示四种表的读数。c住宅小区智能化系统平台周界防越报警系统。对封闭式管理的小区周边进行监控，控测设备采用现代红外技术及微波技术对人体入侵进行检测，报警时通过现场设置声光报警设备可产生声光信号，并可通过智能接口联动闭路电视监控系统。闭路监控系统。在小区内的主要通道、车库及周界等处设置前端摄像传送到管理中心，中心对整个小区监控点进行实时监视和记录车辆出入管理系统。采用非接触识别技术对小区的进出车辆进行识别、管理、收费，司机无需摇下车窗，通过非接触刷卡确认可直接通行。无线电子巡更系统。在小区各区域内的重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更点，保安巡更人员携带记录器按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实现人防和技防的结合。门禁系统。用来控制管理各类出入口的开、关及监控各出入口的状态，系统采用非接触式读卡技术，对小区主要出入口、单元门等重要通道的人员出入进行控制管理。2、住户专车本项目交通不便可通过住户专车解决，建议先期承诺提供三至四部用户专车，一方面方便业主出行，另一方面提升项目的品牌价值。3、名牌物业管理治安问题是住在龙岗的一个隐患问题，而且物业管理公司会与业主长时间打交道，从建华了解的情况看，名牌物业管理对销售有推动作用，建议选用金地、长城等深圳知名度较高的物业管理公司。三、物管服务建议物管服务一直都是客户关心的问题，而且名牌物业管理对销售巨有很大的推动作用，众厦建议项目可以借鉴金地、长城等深圳知名度较高的物业管理公司管理模式，提出前海片区首个星级物业管理服务。星级物业管理服务不仅是一种服务，而且是一无形资产，加大物业附加值，体现其内涵，提升项目整体价值。1、卖场全员公关化。即培训全体工作人员都要有星级的服务意识，顾客就是“上帝”，让顾客感受到这里与众不同。2、引进专业服务人员服务客户。让客户体会人性服务，提升物业附加值。如：售楼处设门童、吧台调酒师、大堂服务经理等。3、专业着装。工种不同，职务不同，着装不同，体现职业的专业形象。4、规范礼貌用语。如，每位服务人员见到客户都主动向客户问好，礼让客户；使用规范礼貌用语。让客户如沐春风，为楼盘加分。5、配置专业服务机构。如：装修服务组、专业保洁公司，体现服务意识及专业化。四、社区文化的建立虽然深圳是一个移民城市，大家都来自不同的地方，但是在内心深处也都渴望与邻里之间的和睦相处。通过社区文化的建立，提供一个平台给社区的业主以交流的机会，增进业主之间感情。可采取一些具体的活动措施以建立有特色的社区文化：物业管理的亲情服务；有效利用网络资源，建立社区局域网，创建社区网络文化；举办一系列的社区文化活动，例如：以“休闲高球会”为主题等的系列活动等；通过上门拜访老业主的方式，拉近与老业主的关系。五、售楼处建议售楼处作为客户接待的“第一现场”，是客户停留时间较长的地方，售楼处内部环境、气氛直接影响顾客对产品的购买信心，是所有销售硬件设施中最为重要的一环，一个好的售楼处本身就是一个最好的宣传媒介。在住宅销售过程中，售楼处是楼盘宣传推广的重要窗口，设计精美的售楼处，能起到很好地传递楼盘的品质、推动销售的作用。1、功能分区售楼处一般分为接待区、模型区、展示区、洽谈区等4个功能区域。接待区为销售人员接待客户及接听咨询电话的区域，一般设在正对售楼处大门最为显眼的地方。模型区摆放楼盘整体模型及单体模型的区域，是最直观展现楼盘外观及内部结构间隔的载体，因此模型区亦是售楼处中重要的一个部分。展示区主要以展板形式展示楼盘各方面的资料，便于销售人员