国外地产项目金融模式借鉴

国外四大房地产金融模式借鉴一、房地产金融融的内涵房地产金融是房房地产业与金金融业密切结结合的产物。作作为经济学的的一个分支，主主要研究房地地产经济领域域内信贷资金金运动及其规规律性。具体来讲，房地地产金融是指指围绕房地产产业的开发、经经营、消费而而展开的筹资资、融资、结结算等各种金金融活动以及及相关金融机机构、市场与与金融工具的的总称。包括括房地产信贷贷资金的筹集集与运用、房房地产股票与与债券、房地地产信托投资资基金、房地地产保险、房房地产租赁、房房地产典当、房房地产金融机机构等。其中住房金融是是房地产金融融的重要组成成部分。住房房金融是以住住房作为信用用的保证，获获取资金的融融通，如通过过住房债券、住住房抵押贷款款、按揭贷款款、住房储蓄蓄等来融通住住房资金，主主要是在住房房消费过程中中的融资活动动。二、国外房地产产金融的四种种模式不同国家由于不不同的历史特特点和经济发发展程度而采采取不同的房房地产金融制制度，形成了了不同的房地地产金融模式式，归纳起来来，国际上具具有代表性的的主要有四种种模式：证券券型、基金型型、储蓄型和和混合型。(一)以美国为为代表的证券券融资型房地地产金融模式式美国是国际上房房地产金融市市场最发达、制制度体系最健健全、品种最最丰富的国家家。20世纪70年代以来，几几乎所有的房房地产业金融融创新工具都都起源于美国国。到目前房房地产金融在在美国金融业业务中所占份份额越来越高高。美国房地地产金融模式式概括起来，主主要有以下四四方面特征：：1、美国房地产产金融架构体体系完善，专专业分工度高高美国的房地产产金融市场，分分为一级市场场和二级市场场。在一级市市场和二级市市场，有的专专门从事住宅宅金融业务，有有的专门从事事商业房地产产和写字楼房房地产金融业业务。总体上上讲，一级市场以以商业性金融融为主导，二二级市场以政政策性金融为为主导，同时时政府通过提提供相关保险险担保服务对对住房金融体体系实施了有有力的间接干干预。一级市场：由由储蓄机构、商商业银行、抵抵押银行、人人寿保险公司司和其他商业业金融机构构构成，直接为为家庭或企业业提供抵押贷贷款业务。储储蓄机构包括括储蓄与贷款款协会、储蓄蓄银行和信用合作社社，它们是美美国金融体系系的创立者。其其中抵押银行行是美国最具具特色的房地地产金融机构构，其本身不不吸收存款，主主要通过商业业票据和商业业银行短期抵抵押，银行将将发起的抵押押贷款处理和和交割后就将将其在房地产产金融二级市市场上出售，一一般情况下，只只保留贷款运运作权，而不不持有自己发发起的贷款。二级市场：美国国房地产金融融二级市场主主要是从事买买卖抵押贷款款的市场。在在抵押贷款发发起后，部分分储蓄机构和和全部抵押银银行将贷款出出售给联邦国国民抵押协会会(FNMMA，即房利美)、联邦住宅宅贷款抵押公公司(FHLMMA，即房地美)等专门从事事房地产金融融二级市场业业务的机构。这这些机构通过过发行债券或或其他类型的的债务工具筹筹集其购买贷贷款所需资金金。二级市场场的参与者主主要是政府支支持的两大企企业房利美和和房地美，此此外还有私营营金融企业，主主要是金融控控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高高盛、美林、摩摩根斯坦利及及已倒闭的雷雷曼等)。到20世纪900年代，抵押押银行发起的的贷款己远远远超过商业银银行和贷款协协会贷款的总总额。美国房房地产金融一一级和二级市市场的参与者者及主要业务务流程如下图图所示。2、房地产金融融市场的竞争争性与开放性性美国国会通过的的一系列房地地产金融法案案，目的就是是保证消费者者能够获得房房地产销售过过程中的所有有信息。从1968年开始，联联邦政府先后后制定了《跨跨州土地销售售信息完全披披露法》、《消消费者信贷保保护法》(即z条例)、《房地产交交割程序法》等等一系列法规规，以保证市市场的充分竞竞争性。这些些法规规定开开发商、提供供贷款的金融融机构必须向向购房者书面面提供有关地地块、总融资资费用、年利利率、还款周周期、每周期期的还款额、到到期日及其他他可能发生的的费用等信息息，并必须在在政府相关的的管理机构备备案。此外，美美国各类金融融机构均可以以参与房地产产金融业务，不存在一个个由行政指派派的、垄断某某些住房信贷贷业务的金融融机构。但是是在长期的充充分竞争中逐逐步形成了从从事不同种类类金融业务的的分工。譬如如从事商业房房地产金融业业务的机构逐步形形成了专业从从事写字楼、医医院、学校、大大型超市等金金融业务的机机构。3、房地产融资资工具多样化化美国是全球房地地产金融市场场最发达的国国家。尤其是是二战以来，随随着美国宏观观经济环境的的变化，金融融创新工具在在美国的房地地产金融市场场上层出不穷穷，各种不同同的房地产金金融工具在不不同的经济环环境中应运而而生，也为不不同时期美国国的房地产业业发展起到了了重要的支撑撑作用。20世纪50年年代以来，由由于储蓄和贷贷款协会享有有税收优惠，抵抵押贷款业务务增长迅速，在在房地产金融融业务中占领领先地位。到到80年代，储蓄蓄和贷款协会会在房地产金金融业务余额额占全部抵押押贷款余额的的35%。20世纪70末末，除固定利利率抵押贷款款(FRM)外，还出现现了渐进还款款抵押贷款(GPM)和供享升值值型住房抵押押贷款(SAM)、可调整利利率抵押贷款款(ARM)、价格水平平调整抵押贷贷款(PLAMM)、逆向年金金抵押贷款(RRAMM)和附担保账账户抵押贷款款等多种房地地产金融创新新产品。4、抵押贷款证证券化程度很很高20世纪80年年代以来，随随着直接融资资方式运作的的抵押银行逐逐步占据主导导地位，房地地产抵押贷款款证券化种类类越来越多，在在美国房地产产金融市场中中越来越占有有较高的市场场份额。目前前，美国共有住住房抵押贷款款转手证券、多多档抵押贷款款转手证券、非非机构担保多多档抵押贷款款转手证券、商商业房地产抵抵押贷款支持持证券、资产产支持证券和和债务抵押债债券等六大类。此外，20033年以来，随随着美国房地地产市场的复复苏，商业房房地产抵押贷贷款证券化发发展速度异常常迅猛。1992--2006年，美国商商业房地产抵抵押贷款证券券化以年均43.6%的速度增长长，到2006年抵押贷款款达2100亿美元。(二)以德国为为代表的储贷贷结合的房地地产金融模式式德国房地产金融融系统是世界界上最引人关关注的一个系系统，它把三三种类型金融融系统，即存存款系统、抵抵押银行系统统和配贷储蓄蓄系统综合在在一起。1、德国房地产产金融体系的的三大特点(1)广泛运用用存款系统和和抵押银行。存存款抵押银行行是德国最大大购房贷款人人。存款抵押押银行一般金金融机构子公公司，面向各各个经济部门门贷款，其中中住房贷款占占贷款总额45%。抵押银行行提供长期抵抵押贷款，按按固定利率发发行抵押债券券筹措资金。抵抵押银行发放放的长期住房房贷款占各种种银行机构发发放长期贷款款总额近30%。另外，德德国存款系统统业务也比较较广泛，其中中德国储蓄银银行占个人储储蓄存款总额额50%。(2)运用配贷贷储蓄系统吸吸收存款。所所谓配贷储蓄蓄系统，是参参加者按照合合同储存一定定数量金额以以后，就得到到了取得贷款款的权利，贷贷款金额相当当于存款金额额。存款和贷贷款利率都低低于市场利率率水平。也就就是用潜在购购房者储蓄，对对购房者提供供贷款。配贷贷储蓄系统在在德国占优势势的主要原因因：一是有足够供供私人租赁使使用的住房，因因此大多数住住户可通过租租房住很长时时间，这种时时间上的充裕裕为吸收合同同储蓄提供了了必要条件；；二是政府与与互助储金信信用社和其他他金融机构联系系密切，德国国三分之一的的社团活动由由公共机构担担保，而大部部分私营社团团归其他金融融机构所有。因因此，由住房房互助储金信信贷社经营的的配贷储蓄系系统，得到了了公众认可。(3)德国商商业银行一般般采用出售抵抵押契约、发发行地方债券券等方式来作作为抵押贷款款的资金来源源，而通过储储蓄筹集的资资金所占比例例很小。其住住宅抵押贷款款业务主要通通过下属抵押银行进行行。它不仅为为住宅建筑商商、代理商和和个人购建房房发放贷款，而而且对其他经经营住宅的金金融机构发放放融资贷款。其其中住房贷款款占德国抵押押银行贷款总总额的份额最最大。2、储贷结合的的住房金融模模式储贷结合的住房房金融模式德德国住房制度度的一大特色色，是自成体体系、利率隔隔离、专款专专用封闭式运运营的。主要要有五方面特特点：一是专款专用。德德国住房储蓄蓄银行的资金金来源于居民民住房储蓄、银银行间融资、国国家资金等，而而资金用途仅仅能用于为参参加住房储蓄蓄居民发放购购、建房贷款款。二是存贷挂钩。德德国居民要得得到住房储蓄蓄银行的购房房贷款，必须须在该银行存存足相应款项项。按规定居居民要先与银银行签定住房房储蓄合同，按按月在银行存存款，当存款款额达到储蓄蓄合同金额50%之后，住房房储蓄银行把把合同金额付付给储户，其其中存款额和和贷款额各占占50%，德国银行行将此称为“配贷”。贷款是每每月按固定金金额偿付，一一般为合同金金额的0.6%。配贷发放放是银行根据据对各储蓄合合同评估值确确定的顺序核核定的，存款款越多，评估估值就越高，贷贷款的发放就就越快。配贷贷机制的推行行，有效地降降低了借款人人的信用风险险。三是利率固定。德德国住房融资资体系中存、贷贷款利率都是是固定不变的的。一般情况况下，存款利利率为3%，贷款利率率为5%，存、贷款款利差为2%，同时贷款款利率低于其其他同期贷款款利率水平。四是实行奖励。为为了鼓励存款款，德国政府府针对收入状状况及住房储储蓄合同中的的存款额对居居民实行不同同奖励政策，包包括住房奖励励储蓄金、雇雇员储蓄奖金金和职工资产产积累奖励等等，使更多中中低收入者从从中受益。五是政府与市场场紧密结合。德德国参与合同同储蓄的金融融机构既有公公营的，也有有私营的。住住房储蓄银行行是国家为解解决居民住宅宅问题于1924年创立的。信信用合作社是是典型民间合合作互助组织织，而建房储储蓄信贷社、住住房贷款协会会和建筑协会会则既有公营营的也有私营营的。3、抵押贷款证证券化抵押债券是以以抵押贷款作作为担保的债债券，它不通通过交易所而而直接与发行行银行进行买买卖，流动性性很高。抵押押债券利息固固定，抵押银银行买进抵押押贷款的同时时，必须对等等发行抵押债券，债券券通常采取不不记名方式。德德国的抵押证证券是一种由由登记所发行行用来证明抵抵押权登记内内容的证券。设设定抵押权的的协议和登记记是抵押证券券的必要条件件。房地产所所有者在不指指定贷款单位位阶段，能预预先为自己设设定抵押权，这这样设定的抵抵押权称为所所有者抵押。所所有者抵押证证券虽然尚未未确定贷款单单位(债权人)，但能预先先借款作为迅迅速集资的准准备，同时还还能保守秘密密(如果所有者者抵押，登记记单上不出现现抵押权者名名字)。由于这两两个特点，该该抵押证券己己被广泛地用用作资金融通通担保，类似似证券还有土土地债务证书书等。4、健全的法律律制度德国储蓄银行的的发展主要是是受国内相关关法律保护。德德国《住房储储蓄银行法》规规定，只有住住房储蓄银行行才能够办理理住房储蓄，国国家对于居民民储蓄的唯一一奖励即住房房储蓄奖金也也只能通过参参加住房储蓄蓄才能享受得得到，充分调调动了居民参参加住房储蓄蓄的主动性。同同时，也支持持了住房储蓄蓄银行的发展展。在资金运用上上，《住房储储蓄银行法》规规定住房储蓄蓄资金只能用用于与住房建建设有关的项项目，如以居居住为目的的的房屋建设和和改造，为居居住区建设的的水、暖、电电等配套设施施等。法律还规定了了银行把储户户存款存到其其他银行的限限额，限制银银行将储户存存款用于风险险交易，从而而保障了住房房储蓄资金被被全部用于居居民住房建设设。(三)以新加坡坡为代表的社社会福利基金金主导的房地地产金融模式式作为新兴市场场经济国家，新新加坡房地产产业与房地产产金融和世界界各国相比颇颇具特色，其其最核心的就就是中央公积积金制度。该该制度从单纯纯的为退休人人员提供生活活保障的强制制性储蓄计划，逐步步发展演变成成为一个包括括养老、住房房、医疗在内内的综合性保保障制度。公公积金由雇员员和雇主按雇雇员工资的一一定比例缴纳纳，由中央公公积金局负责责管理，一部部分用于缴交者的的提取和包括括住房在内的的消费贷款支支取，另一部部分则由新加加坡政府投资资公司负责运运营，以增值值保值。公积积金制度为新新加坡住房发发展提供了大大量资金来源源。这种房地产金金融模式的主主要特点是：：1、建立以强制制储蓄为特征征的社会福利利基金在新加坡，雇雇主和雇员必必须同时按雇雇员工资总额额适当比例缴缴纳公积金，按按月存入雇员员个人账户。公公积金受新加加坡公积金法法保护，公积积金存款利息息按月结算，并并入公积金本本金，免交所所得税。同时时，公积金既既不能用来偿偿债，也不构构成遗产。新新加坡公积金金缴交率是由由公积金局根根据经济和居居民收入水平平变化进行相相应的调整。如1955年公积金成立之初，雇主和职工缴交的公积金比例分别为5%，最高年份的1985年缴交比例则分别为25%。2、社会福利基基金与住房信信贷相结合建立之初，中央央公积金制度度的基本宗旨旨是为退休雇雇员或提前非非自愿脱离劳劳动的雇员设设立一项强制制性储蓄计划划，即55岁以下雇员员及其雇主必必须按薪水的的一定比例缴缴纳公积金作作为养老储蓄蓄，只能到退退休年龄方可可提取作为养养老费用。随随着经济发展展和公积金不不断积累，公公积金的使用用范围逐步扩扩大。1968年以后，公公积金开始介介入住房领域域。公积金账账户分如下3个户头：一一是普通账户户(公积金的72.5%%)，用于家庭庭投资，如购购买政府组屋屋等；二是特特别账户(公积金的10%)，达到退休休年龄时方能能领取；三是是医疗账户(公积金的17.5%%)。1964年开始始，新加坡政政府推出“居者有其屋”的政府组屋屋计划。政府府专门拨出国国有土地和适适当征用私有有土地，同时时由银行和中中央公积金局局提供住房所所需资金。中中央公积金制制度与居者有有其屋计划相相结合，使新新加坡房地产产业自60年代起日益益兴旺，并成成为国民经济济的重要支柱柱和强有力的的增长点，带带动了整个国国民经济良性性发展。3、房地产投资资证券化在几十年公积金金管理与运作作成功经验的的基础上，为为打造亚洲的的REITs中心，新加加坡于1998年开始探讨讨组建新加坡坡房地产投资资信托基金(S-REEITs)，以促进房房地产市场发发展。仿照美国的成功功经验，新加加坡政府创造造了很多有利利于REITs发展的政策策环境。如对对REITs不征税，即即派发股息时时免征所得税税；允许公积积金投资于REITs；任何个人人投资者投资资于REITs所获取的分分红全部免税税；外国公司司投资REITs只需缴纳18%所得税，REITs买卖房地产产免征3%印花税等等等。这些鼓励励措施极大的的促进了房地地产投资信托托基金的发展展。新加坡证证券交易所是是全亚洲(除日本)规模最大的的房地产投资资信托(REITTs)上市地，也也是亚洲第一一个允许跨境境资产发行房房地产投资信信托的国家。自2002年7月第一只S-REITs上市以来，目前新加坡证券交易所共有23只REITs，市值超过720亿新加坡元(约570亿美元)。(四)以日本为为代表的混合合型房地产金金融模式为了解决二战战后城镇居民民的住房问题题，日本政府府积极推行了了“三位一体”的住房政策策和活跃房地地产金融市场场的策略，即即政府、民间间和个人三者者共同投资建建造住宅。在在此基础上形成了独独具特色的混混合型房地产产金融模式。在在这种金融制制度模式下，民民间机构与官官方的政策性性住房金融相相结合，住房房市场信贷活活动非常活跃跃。这也正是是日本能够在在短时间内解解决住房问题题的关键所在在。日本住房金融的的主要特点：：1、以住宅金融融公库为代表表的官方金融融机构是住房房信贷市场中中重要供给者者。1980年，在9.8万亿日元住住房贷款中，公公营房地产金金融机构占31.2%，私营金融融机构占62.8%。2、住房储蓄制制度。家庭住住房储蓄达到到一定额度后后可优先购买买政府建造的的公共住房，并并且从住房金金融公库获得得贷款。3、财政投资性性贷款是住房房信贷资金的的主要来源。住住房领域是财财政性投资贷贷款的重点，1982年，财政投投资性贷款25%用于住房方方面。财政性性投资贷款通通过两个途径径影响住房建建设：其一，它它作为住房资资金来源转化化为住房建设设投资，1981年，由财政政资金建设的的住房占当年年住房开工面面积47.4%。其二，向向住房金融公公库提供住房房信贷基金，住住房公库将取取得的资金对对需要购建住住房的家庭提提供优惠贷款款。随着金融市场的的成熟与发达达，20世纪80年代，日本本混合型住房房金融中，政政府财政的作作用逐渐增强强。由财政机机构向邮政储储蓄、年金保保险、国民年年金、简易人人寿公司等吸吸收资金，然然后通过财政政性贷款计划划，把一部分分资金贷给住住宅建设公司司，转化为住住宅建设投资资；一部分采采取间接融资资方式，为住住宅金融公库库提供住宅信信贷资金。三、经验借鉴与与启示1、完善的房地地产金融法律律、法规是发发展基石和保保障国外四种典型的的房地产金融融模式之所以以能够成功实实践，其中最最大的共性就就是建立了一一套完善的法法律法规体系系，规范市场场主体的行为为，支撑房地地产金融市场场的健康发展展。因此，我国也也应遵照市场场经济发展的的客观规律，根根据国家宏观观经济发展目目标和房地产产业发展的需需要，并借鉴鉴国外成熟市市场房地产金金融法律法规规，完善房地地产金融法规规，尽快构建和和完善房地产产金融市场的的法律法规体体系，包括制制定和完善房房地产抵押贷贷款、房地产产投资信托基基金、住房储储蓄、住房公公积金、住房房金融市场的的运作管理等等法律法规，为房房地产市场发发展提供法律律保障。2、健全的房地地产金融一、二二级市场是发发展的助推剂剂一定规模的一一级市场不仅仅能为住房市市场的发展提提供充足的资资金来源，还还可以为建立立和发展二级级市场奠定基基础。同时，多多元化的一级级市场有利于于形成竞争性性的资金供给给格局，提高资源配配置效率。二二级市场的运运作不仅使得得一级市场有有了稳定的资资金来源，而而且极大地增增强