历年房地产估价师考试真题及答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产开发发经营与管理理试卷一、单项选选择题（共35小题，每题1分。每题的的备选答案中中只有一个最最符合题意。）1．某投资资商预测到政政府大型公共共设施的投资资建设计划，并并在附近预先先投资，最后后取得巨大成成功，则该投投资商利用的的是房地产投投资特性中的的（）。

A．位置固定性

B．不一致性

C．适应性

D．相互影响性2．不考虑虑其他因素变变化，利率升升高，则房地地产价值（）。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定定3．下列风风险中，属于于个别风险的的是（）。

A．购买力风险

B．市场供求风险

C．政策风险

D．比较风险4．已知两两税一费的税税、费率分别别为营业税5％、城市维维护建设税7％、教育费费附加3％，若销售售收入为1000万元，则应应缴纳两税一一费的总额为为（）万万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.00

D．123.665．某家庭庭购买一套面面积为100m2的商品住宅宅，单价为5000元/m2，首付款为为房价的30％，其余通通过申请公积积金和商业组组合贷款支付付。已知公积积金和商业贷贷款的年利率率分别为4％和7％，期限均均为10年，公积金金贷款的最高高限额为10万元，则公公积金贷款部部分的按月等等额还款额为为（）元元。

A．1002..45

B．1012..45

C．1027..42

D．1037..456．某家庭庭以30万元购买了了一套住宅，银银行为其提供供了15年期的住房房抵押贷款，该该贷款的年利利率为6％，按月等等额还款。如如果该家庭于于第6年初一次提提前偿还贷款款本金5万元，则从从第6年开始的抵抵押贷款月还还款额将减少少（）元元。

A．544.110

B．555.110

C．1776..32

D．2109..387．某家庭庭以住房抵押押贷款方式购购买了一套住住宅，住房抵抵押贷款期限限为20年，年利率率为6％，以每月2500元等额还款款。该家庭于于第9年初一次性性偿还贷款本本金10万元，余额额在以后的5年内用按月月等额还款的的方式还清，则则最后5年内的月等等额还款额为为（）元元。

A．301.553

B．2983..84

C．1524..15

D．1587..658．某物业业的购买价为为100万元，其中50万元为银行行抵押贷款，期期限10年，年利率12％。按年等等额偿还。如如该物业年挣挣经营收入为为30万元，则该该物业投资的的还本付息比比率为（）。

A．0.18

B．0.12

C．3.39

D．5.009.甲写字字楼购买价格格为100万元，年净净经营收入为为30万元，年还还本付息额为为15万元；乙写写字搂购买价价格为200万元，年净净经营收入为为50万元，年还还本付息额为为10万元。若不不考虑其他因因素的影响，则则甲、乙两写写字楼投资之之现金回报率率的关系为（）。

A.甲>乙

B.甲<乙

C.甲=乙

D.无法判断10．土地地使用者因使使用国有土地地而需按规定定每年支付给给政府的费用用是（）。

A．土地使用权出让费建设工程教育网提供

B．土地使用费

C．土地使用权转让费

D．毛地价11．市场场的客体通常常是指（）。

A．买家

B．卖家

C．交易对象象

D．交易价格格12．在房房地产产品生生产过程中，承承担开发建设设用地规划方方案设计、建建筑设计等项项工作的，一一般是（）。

A．建筑师

B．结构工程程师

C．设备工程程师

D．监理工程程师13．决定定投资型房地地产购买者愿愿意支付价格格水平的最主主要因素是（）。

A．满足购买买者使用要求求

B．购买者支支付能力

C．物业预期期收益

D．物业用途途14．按照照四象限模型型，确定房地地产资产需求求的关键是房房地产使用市市场的（）。

A．存量规模模

B．租金水平平

C．开发成本本

D．资本化率率15．在房房地产市场自自然周期的复复苏阶段，房房地产市场中中的空置率与与合理空置率率的关系是（）。

A．空置率>合理空置率率

B．空置率<合理空置率率

C．空置率=合理空置率率

D．不能判断断16．对市市场需求与供供应情况、建建筑材料供应应状况、项目目所在地区的的社会经济情情况、项目地地址及其周围围环境、项目目规划设计方方案、项目进进度、项目销销售收入与投投资估算项目目财务分析等等进行的预可可行性研究，属属于（）阶阶段。

A．投资机会会研究

B．初步可行行性研究

C．详细可行行性研究

D．项目的评评估和决策17．下列列费用中，不不属于土地费费用的是（）。

A．土地使用用权出让金

B．城市建设设配套费

C．拆迁安置置补偿费

D．基础设施施建设费18．以单单位工程量投投资乘以工程程量得到单项项工程投资的的估算方法是是（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法19．下列列费用中，不不属于企业财财务费用的是是（）。

A．审计费

B．利息

C．外汇、汇兑净损失

D．融资代理费20．财务务内部收益率率是指项目在在整个（）内，各年年净现金流量量现值累计等等于零时的折折现率。

A．计算期

B．动态投资资回收期

C．项目寿命命期

D．开发期21．动态态投资回收期期与静态投资资回收期之间间的关系是（）。

A．动态投资资回收期大于于静态投资回回收期

B．动态投资资回收期等于于静态投资回回收期

C．动态投资资回收期小于于静态投资回回收期

D．动态投资资回收期可能能大于、等于于或小于静态态投资回收期期22．财务务杠杆效应是是由于（）引起的。

A．贷款利率与项目全投资收益率不同

B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同

C．预售收入资金回笼较快

D．自有资金投入时间点的差异23．项目目利润为零时时，分析项目目成本、售价价或销售率所所处状态的方方法是（）。

A．获利能力力分析

B．盈亏平衡衡分析

C．市场状况况分析

D．定性风险险分析24．对评评估中数据估估算误差引起起的最终结果果变化进行分分析的常用方方法是（）。

A．保本点分分析

B．敏感性分分析

C．现金流量量分析

D．统计试验验分析25．当项项目评估中有有若干个变量量，每个变量量又有多种甚甚至无限多种种取值时，进进行风险分析析的方法一般般采用（）。

A．概率分析析

B．解析法

C．蒙特卡洛洛法

D．杠杆分析析26．对开开发商而言，在在下列合同形形式及补充条条款中，风险险最大的是（）。

A．固定总价价合同，采用用按日计价的的增价条款

B．固定总价价合同，采用用重大增价条条款调整

C．固定总价价合同，采用用延期增价条条款

D．成本加浮浮动酬金合同同建设工程程教育网信息息27．房地地产开发项目目所采用的建建筑工程施工工合同文件优优先解释的顺顺序为（）。

A．合同协议议书、投标书书及其附件；；图纸、工程程报价单或预预算书

B．图纸、投投标书及其附附件、合同协协议书、工程程报价单或预预算书

C．合同协议议书、投标书书及其附件、工工程报价单或或预算书、图图纸

D．图纸、工工程报价单或或预算书、投投标书及其附附件、合同协协议书28．当开开发项目完工工并具备竣工工验收条件后后，负责组织织有关单位进进行验收的是是（）。

A．开发商

B．设计单位

C．承包商

D．监理单位29．20002年3月某人以4.5万元的预付付款订购了一一套售价为30万元的期房房，2003年3月该项目交交付使用时，楼楼价上涨到33.6万元，则其其预付款的收收益率为，（）。

A．12％

B．13.4％

C．80％

D．125％30．目前前，中国个人人住房抵押贷贷款期限最长长不超过（）年。

A．10

B．15

C．20

D．3031．当贷贷款综合风险险度超过（）时，为为高风险贷款款。

A．50％

B．60％

C．80％

D．90％32．根据据估计的总销销售收入和销销售量来制定定价格的方法法称为（）。

A．成本加成成定价法

B．目标定价价法

C．撇脂定价价法

D．认知价值值定价法33．当某某开发商的成成本费用和产产品质量与市市场领导者相相比具有竞争争优势时。可可以采用的定定价法是（）。

A．领导定价价法

B．挑战定价价法

C．随行就市市定价法

D．渗透定价价法34．在物物业管理中，市市场化、社会会化程度最高高，管理最为为复杂的是（）物业。

A．收益性

B．工业性

C．居住性

D．特殊性35．在商商业辐射区域域内，各商场场间位置的优优劣主要取决决于（）。

A．物业的易接近性

B．物业的临街状况

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度二、多项选选择题（共15小题，每题2分。每题的的备选答案中中有两个或两两个以上符合合题意。全部部选对的，得得2分；错选或或当选的，不不得分；少选选且选择正确确的，每个选选项得0.5分。）1．下列关关于房地产经经济寿命和自自然寿命的说说法中，正确确的有（）。

A．房地产同同时具有经济济寿命和自然然寿命

B．自然寿命命一般要比经经济寿命长

C．如果房地地产维护状况况良好，可以以令投资者从从一宗置业投投资中获取几几个经济寿命命

D．房地产的的经济寿命与与使用性质无无关建设工工程教育网整整理

E．房地产的的经济寿命是是指在正常市市场和运营状状态下，房地地产收入大于于零的持续时时间2．物业的的资本价值在在很大程度上上取决于预期期的收益现金金流和可能的的未来经营费费用水平，未未来经营费用用包括（）。

A．重新装修修费用

B．更新改造造费用

C．建筑物存存在内在缺陷陷导致结构损损坏的修复费费用

D．空置损失失费用

E．为偿债或或其他原因急急于将房地产产变现时的折折价损失3．关于房房地产企业的的经营收入、利利润和税金，存存在的数量关关系有（）。

A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B．利润总额=经营利润+营业外收支支净额

C．税后利润=利润总额-所得税建建设工程教育育网信息

D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E．销售税金=营业税+城市维护建建设税+房产税+土地使用税税4．房地产产投资决策分分析的主要工工作包括（）。

A．投资机会会寻找

B．市场分析析

C．投资机会会筛选

D．财务评价价

E．规划设计计5．城市土土地开发和供供应计划，一一般由（）按城市总总体发展要求求、土地开发发潜力以及城城市规划的要要求制定。

A．土地管理理部门

B．规划管理理部门

C．市场管理理部门

D．设计管理理部门

E．计划管理理部门6．市场主主体通常包括括（）。

A．买家

B．卖家

C．交易对象

D．交易价格

E．交易行为7．开发商商在将工程发发包给建筑承承包商时，不不仅要考虑其其过去的业绩绩、资金实力力和技术水平平，还要审核核承包商对拟拟开发项目的的（）。

A．施工方案

B．工期

C．质量目标

D．报价

E．市场售价8．在进行行可行性分析析中的调查研研究时，资源源调查一般包包括（）。

A．开发项目用地现状

B．市场供给量

C．交通运输条件

D．水文地质

E．气象9．前期工工程费用主要要包括（）。

A．拆迁安置置补偿费

B．规划费用用

C．设计费用用

D．可行性研研究费用

E．“三通一平”费用10．投标标价格如果出出现单项报价价之和不等于于总报价时，符符合规定的处处理方法有（）。

A．以总报价价为准建设设工程教育网网整理

B．以单项报报价之和修正正总报价

C．以单价为为准，重新计计算总报价

D．双方可以以重新商议价价格

E．该投标报报价无效11．金融融机构在融出出资金时，要要遵循（）原则。

A．流动性

B．安全性

C．偿还性

D．盈利性

E．地域性12．金融融机构进行项项目贷款审查查时，要进行行(）工作作。

A．客户评价价

B．项目评估估

C．担保方式式评价

D．贷款综合合评价

E．环境评价价13．企业业确定广告预预算的主要方方法包括（）。

A．量力而行行法

B．销售百分分比法

C．目标任务务法

D．竞争对等等法

E．谈判法14．下列列房地产定价价方法中，属属于竞争导向向定价的有（）。

A．认知价值值定价法

B．价值定价价法

C．领导定价价法

D．挑战定价价法

E．随行就市市定价法15．收益益性物业管理理中，影响有有效毛收入的的因素有（）。

A．潜在毛租租金收入

B．空置损失失

C．租金损失失

D．其他收入入

E．经营费用用三、判断题题（共15小题，每题1分。请根据据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1．房地产产置业投资能能够得到税收收方面的好处处，这是由于于税法中规定定的折旧年限限相对于建筑筑物自然寿命命和经济寿命命来说要短得得多。（）2．从理论论上说，通过过投资组合可可将投资者所所面对的风险险完全抵消。（）3．开发商商成本利润率率等于开发投投资项目竣工工后项目正常常盈利年份的的年净经营收收入与总开发发成本之比。（）4．土地使使用者可以通通过出让方式式取得60年期的居住住用地的土地地使用权。（）5．居住区区总用地是指指居住区范围围内除公共建建筑用地外的的用地面积。（）6．人们在在房地产上享享有的权利不不是绝对的、无无条件的，但但一般是排他他的。（）7．在四象象限模型中，如如果需求量对对租金特别敏敏感，则第一一象限的需求求曲线会变得得与纵轴平行行。（）8．房地产产市场预测中中的定性预测测方法主要用用于短期预测测。（）9．“三项项预测值”分析方法是是多变量敏感感性分析方法法中的一种。（）10．在评评标期间，开开发商与评标标小组可以要要求投标人回回答或澄清某某些含糊不清清的问题，也也可以要求投投标者调整报报价。（）11．对于于投资者认为为经济可行的的房地产投资资项目，其投投资的财务内内部收益率肯肯定要大于银银行贷款利率率。（）12．在房房地产抵押贷贷款时，银行行确定的抵押押贷款成数越越高，则贷款款人获得的贷贷款金额越多多。（）13．如果果房地产开发发公司想树立立高价格形象象，则应采用用奇数定价策策略。（）14．过高高或过低的物物业租金，都都有可能导致致业主利益的的损失。（）15．物业业可以获取的的最大租金收收入称为潜在在毛租金收入入。（）四、计算算题（共2小题，20分。要求列列出算式、计计算过程；需需按公式计算算的，要写出出公式；仅有有计算结果而而无计算过程程的，不得分分。计算结果果保留小数点点后两位。）1．某投资资者以1.8万元/m2的价格购买买了一个建筑筑商积为60m2的店铺；用用于出租经营营。该投资者者以自有资金金支付了总价价款的30％，其余用用银行提供的的抵押贷款支支付。该抵押押贷款期限为为10年，年利率率为5.31％基础上上上浮1.5个百分点，按按年等额偿还还。经营费用用为毛租金收收入的25％。投资者者希望该店铺铺投资在抵押押贷款还贷期期内的税前现现金回报率不不低于12％。试计算算在还贷期内内满足投资者者最低现金回回报率要求的的月租金单价价（每平方米米建筑面积月月毛租金）。（8分）2．某开发发商于2000年8月1日投资开发发一专业商场场，开发期为为3年，平均售售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元／m2的价格购买买了其中50m2的店面，并并向开发商支支付了5万元定金，产产权持有期为为47年。2003年8月1日开发商交交房时，王某某又支付了11.5万元，余款款由商业银行行提供的10年期抵押贷贷款支付，年年贷款利率为为6.5％，按年末末等额付款方方式偿还。另另外，王某与与一承租人订订了一份为期期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁赁台同。合同同规定，第一一年租金为每每月150元/m2，此后租金金按每年2％的比率递递增，每年年年来一次性收收取。据估算算每年的平均均出租经营费费用为3万元。王某某打算在出租租期满时，将将此店面装修修后转售，装装修费估计为为6万元。如果果王某要求其其自有资金在在整个投资经经营期的内部部收益率迭到到12％，试计算算届时最低转转售单价（计计算时点为2003年8月1日，不考虑虑装修时间和和转售税费，计计算结果精确确到元）。（12分）参考答案一、单项选选择题01.D02.A03.D04.A05.B06.B07.A08.C09.A10.B11.C12.A13.C14.B15.A16.B17.D18.B19.A20.A21.A22.A23.B24.B25.C26.A27.C28.A29.C30.D31.B32.B33.B34.A35.A二、多项选选择题1.ABC2.ABC3.ABC4.BD5.AB6.AB7.ABCD8.ACDE9.BCDE10.AB11.ABD12.ABCDD13.ABCDD14.CDE15.ABCDD三、判断题题01.√02.×03.×04.√05.×06.√07.×08.×09.√10.×11.√12.√13.×14.√15.√四、计算题题1．购买商商铺总投资：：180000×60=110800000元购买商铺首首付款（初始始投资、自有有资金、权益益投资）：10800000×300％=3240000元购买商铺的的贷款额（P）：10800000×700％=7560000元抵押贷款年年还本付息额额：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年A=Pi((1+i)nn/[(1++i)n-1]=7560000×(66.81％×)1+66.81％)10/[(11+6.811％)10-1]==1066993.99元净经营收入入（利用现金金回报率）：：（净经营收收入-年还本付息息额）/首付款=12％所以：净经经营收入=首付款×12％+年还本付息息额=3240000×122％+1066693.999=1455573.999元有效毛租金金收入=潜在毛租金金收入=净经营收入+经营费用=1455573.999+毛租金收入×25％则：毛租金金收入=1455573.999/(1-225％)=1944098.665元最低月租金金单价=毛租金收入入，（可出租租面积×12个月）=1940098.655/(60××12）=269..58元/m22．（1）现现金流入现值值：a．租金收收入现值：A1/(ii-s)×[[1-(1++s)n]/(1++i)n=150××12×500/(12％-2％)×[1--(1+2％)10]/(11+12％)10=54..6765万元b．转售收收入现值：χ/(1+112％)10（2）现金金流出现值：：a．定金：：5×(1++12％)=5.6万元b．追加首首付款：11.5万元c．贷款偿偿还：总房价价：50×1..1=55万元贷款额（PP）：55-(55+11.55)=38..5万元年还本付息息额：A=Pi//[1-(11+i)-nn］=38.55×6.5％/［1-(1++6.5％)-10］＝5.35555万元折现值：PP=A/i××[1-(11+i)-nn］=5.35555/122％×［1-(1++6.5％)-10］=30.22598d.出租成成本：A/i×[[1-(1++i)-n=3/112％×[1-((1+12％)-10]=116.95007万元装修费用：：6×(1++12％)-10=1..9318万元（3）转售售单价：令净现值为为0，则有：54.67765+χ/(1+112％)10-5.66-11.55-30.22598-116.95007-1.99318=00因此，χ==35.92216万元转售单价为为：35.92216/500=0.71184万元/m22004年全国国房地产估价价师执业资格格考试——房地产开发发经营与管理理试卷一、单项选择择题（共35小题，每题1分。每题的的备选答寨中中只有一个最最符合题意。）1．仅考虑虑房地产的投投资特性时，一一般认为购买买销售自行车车的店铺比购购买生产自行行车的厂房的的投资风险小小。这是因为为前者比后者者具有（）。

A．更长的经经济寿命

B．更显著的的各异性

C．更强的适适应性

D．更专业的的物业管理2．下列房房地产投资风风险中，属于于系统风险的的是（）。

A．比较风险险

B．通货膨胀胀风险

C．时间风险险

D．资本价值值风险3．某投资资市场的平均均收益率为12％，银行贷贷款利率为5.17％，国债收收益率为3.5％，房地产产投资的风险险相关系统数数为0.5．那么，当当前房地产投投资的折现率率为（）。

A．3.5％

B．5.17％

C．7.75％

D．8.59％4．某市22003年新开工的的房屋建筑面面积为90万m2，2002年未完工转转入2003年继续施工工的房屋建筑筑面积为30万m2，2003年竣工的房房屋建筑面积积为80万m2．那么，该该市房屋均平平均建设周期期为（）年。

A．0.5B．1.5C．2D．35．下列关关于房地产市市场特性的表表述中。说房房地产市场具具有（）是不正确确的。

A．供给非同同质性

B．需求多样样性

C．竞争充分分性

D．交易复杂杂性6．产生房房地产价格泡泡沫的主要诱诱因是（）。

A．土地稀缺缺

B．城市化进进程快

C．竞争充分分性

D．交易复杂杂性7．房地产产投资决策分分析主要包括括（）和项目财财务评价两个个部分。

A．价格分析析

B．市场分析析

C．产品分析析

D．成本分析析8．开发商商在申请领取取施工许可证证时，若建设设工期超过一一年，则其到到位资金原则则上不得少于于工程合同的的（）。

A．20％

B．30％

C．40％

D．50％9．由城市市规划管理部部门核发的（），主要规规定了用地性性质、位置和和界限。

A．选址规划划意见通知书书

B．规划设计计条件通知书书

C．建设用地地规划许可证证

D．建设卫程程规划许可证证10．房地地产开发商根根据消费者对对物业品牌的的认知价值来来制定价格的的方法，属于于（）。

A．成本导向向定价法

B．购买者导导向定价法

C．竞争导向向定价法

D．市场导向向定价法11．对某某种特定的商商品来说，下下列关于市场场容量概念的的表述中，正正确的是（）。

A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效效市场

B．服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效效市场

C．潜在市场>有效市场>合格的有效效市场>服务市场

D．潜在市场>服务市场>合格的有效效市场>有效市场12．某房房产开发企业业经过市场调调研后，决定定在某城市开开发供老年人人居住的“银发公寓”。那么，开开发商在目标标市场选择过过程中采用的的是（）模式。

A．选择专业业化

B．产品专业业化

C．大量定制制

D．单一市场场集中化13．下列列行业中，（）中的企业业盈利水平与与企业规模、市市场份额均有有关。

A．批量行业业

B．僵滞行业业。

C．分块行业业

D．专业化行行业14．已知知年利率为14％，则按季季度计息时的的实际年利率率为（）。

A．12.55％B．12.68％C．14.75％D．15.01％15．某购购房者向银行行申请了以等等比递增方式式还款的个人人住房抵押贷贷款。如果该该贷款的年利利率为5.75％，期限为15年，按月偿偿还，首次月月还款额为2000元，月还款款额增长率为为0.2％，则该购购房者在第5年第6个月的还款款额为（）元。

A．2277..4B．2281..9C．2728..8D．2741..916．购置置某物业用于于出租经营，购购买价格为100万元，从购购买后下一年年开始有租金金收入，年净净租金收入为为20万元。现金金收支均发生生在年初，目目标收益为10％，则该项项目的动态投投资回收期（）。

A．小于5年

B．在5～6年之间

C．在6～7年之间

D．在7～8年之间17．下列列关于房地产产开发项目静静态评价指标标的表述中，不不正确的是（）。

A．成本利润润率是年成本本利润率

B．成本利润润率是开发经经营期的成本本利润率建设设工程教育网网

C．投资利润润率是项目经经营期内年平平均利润总额额与项目总投投资的比率

D．投资利润润率是项目经经营期内一个个正常年份的的年利润总额额与项目总投投资的比率18．某物物业的购买价价格为60万元，其中20万元为金融融提供的抵押押贷款，在正正常经营期内内，年租金收收入为10万元。年运运营费用为5万元，年还还本付息额为为2万元，所得得税率为33％，则该项项投资的税前前现金回报率率为（）。

A．7.5％

B．8.3％

C．12.5％

D．16.7％19．对于于一般的商用用房地产投资资项目，其偿偿债备付率至至少应大于（）。

A．1.2％

B．1.5％

C．120.5％

D．16.7％20．若某某房地产投资资项目的表面面收益为18％，年租金金增长率为8％，通货膨膨胀率为6％，则该项项目房地产投投资的实际收收益为（）。

A．9.26％B．10％C．11.32％D．12％21．某开开发商向银行行申请了年利利率6％、期限为10年、按年等等额偿还的一一笔总额100万元的贷款款，则该开发发商第一年的的还本收益为为（）万元。

A．6.00B．7.05C．7.59D．13.59922．某房房地产投资项项目的总投资资为5000万元，其中中投资者投入入的权益资本本为2000万元，经营营期内的年平平均利润总额额为600万元，年平平均税后利润润为480万元，则该该投资项目的的资本金利润润率为（）。

A．12％

B．20％

C．24％

D．30％23．盈亏亏平均分析结结果显示：甲甲项目当售价价下降30％、成本上上升60％时，开发发利润（税前前）为0；乙项目当当售价下降20％成本上升50％，开发利利润（税前）为0．因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（）。

A．甲项目强于乙项目

B．乙项目强于甲项目

C．甲项目与乙项目一样强建设工程教育网

D．不能确定哪个项目强24．房地地产项目的临临界点分析，是是分析计算一一个或多个风风险因素变化化而使房地产产项目达到（）的极值。

A．利润为零零

B．允许的最最低经济效益益指标

C．最大费用用建设工程教教育网

D．最大利润润25．下列列因素中，属属于房地产置置业投资项目目主要不确定定性因素的是是（）。

A．容积率B．空置率C，利息备付付率D．成本利润润率26．下列列不属于房地地产投资项目目经济评价静静态指标的是是（）。

A．投资利润润率B．投资回报报率C．贷款利率率D．成本利润润率27．公共共配套设施建建设费在房地地产开发项目目投资估算的的费用构成中中属于（）。

A．土地费用用B．前期工程程费C．房屋开发发费D．管理费用用28．某房房地产投资者者以300万元购入一一个商业店铺铺用于出租经经营，资本金金为100万元，其余余资金为金融融机构提供的的利率为10％、期限为10年，投年等等额还款的抵抵押贷款：如如该店铺第一一年扣除还本本付息后的净净租金收益为为10万元，则考考虑还本收益益（不考虑所所得税影响）后后的权益投资资回报率为（）。

A．10％B．11.27％C．14.18％D．22.55％29．下列列贷款中，不不属于房地产产开发贷款的的是（）。

A．土地购置置贷款B．土地储备备贷款C．土地开发发贷款D．建投贷款款30．下列列选项中，不不计入收益性性物业经营费费用的是（）。

A．抵押贷款款还本付息

B．管理人员员工资建设工工程教育网

C．公共设施施维修费建设设工程教育网网提供

D．保险费31．下列列关于计算贷贷款综合风险险度的系数的的表述中，不不正确的是（）。

A．企业信用用等级越高，信信用等级系数数值越高

B．贷款期限限越长，期限限系数值越大大

C．项目风险险越大，风险险等级系数值值越大建设工工程教育网

D．用商品房房抵押与用其其他房屋和建建筑物抵押相相比，贷款方方式系数值较较低32．市场场经济条件下下，物业租金金水平豹高低低主要取决于于（）。

A．经营成本本

B．物业档次次

C．业主目标标收益要求

D．同类型物物业的市场供供求关系33．王某某打算承租某某写字楼的一一个单元，在在可出租面积积波及系数计计算上与业主主发生了分歧歧，后经测量量得出以下数数据：出租单单元内使用面面积30m2，外墙面积6m2，单元间分分隔墙面积8m2，公摊面积3m2．那么，可可出租面积应应为（）m2．

A．33B．40C．43D．4734．物业业管理公司在在选择零售商商作为零售商商业物业的租租户时，首先先要考虑的因因素是（）。

A．零售商的的财务能力

B．零售商需需要的服务

C．零售商组组合与位营分分配

D．零售商的的声誉建设工工程教育网35．某单单位拥有的一一出租物业的的原值为5000万元，年租租金收入为600万元，则该该单位应缴纳纳的年房产税税数额为（）万元。

A．42.0B．50.4C．60.0D．72.0二、多项选择题题（共15小题，每题2分。每题的的备选答案案中中有两个或或两两个以上符符合合题意。全全部部选对的，得得得2分；错选或或多选的，不不不得分；少少选选且选择正正确确的，每个个选选项得0.5分。）1．一般来来说，房地地产投资风风险险分析主要要包包括（）等分析。

A．投资资金金的安全性性

B．项目定位位的科学性性

C．期望收益益的可靠性性

D．投资项目目的变现性性

E．资产管理理的复杂性性2．房地产产市场结构构包括（）。

A．总量结构构

B．区域结构构

C．产品结构构

D．供求结构构

E．资金结构构3．从房地地产市场自自然周期和和投投资周期之之间间的关系来来看看，投资周周期期滞后于市市场场自然周期期变变化的情况况出出现在（）。

A．第一阶段段

B．第二阶段段初期

C．第三阶段段初期

D．第三阶段段

E．第四阶段段4．制定租租售方案的的工作内容容主主要包括（）。

A．租售选择择

B．宣传手段段选择

C．租售进度度安排

D．广告设计计及安排

E．租售价格格确定5．随着市市场细分化化研究的深深入入，在房地地产产营销中引引入入了“弥隙市场”的概念：弥弥隙市场的的特特点是（）。

A．消费者愿愿意支付较较高高的价格

B．企业处于于领导地位位

C．消费者以以年轻人为为主主建设工程程教教育网

D．商品住宅宅多为豪宅宅

E．以投资性性购买为主主6．按照消消费者对产产品两种属属性性的重视程程度度进行划分分，形形成不同偏偏好好的细分市市场场的模式是是（）。

A．同质偏好好市场

B．分散偏好好市场

C．个别偏好好市场

D．集群偏好好市场

E．弥隙市场场7．现金流流量图是进进行复利计计算算和投资分分析析的有效辅辅助助工具，现现金金流量图中中的的时间点“零”是（）。

A．资金运动动的时间始始点点

B．日历年度度的年初

C．某一基准准时刻

D．既不能现现金流出也也不不能有现金金流流入的时间间点点

E．既可有现现金流入也也可可有现金流流出出的时间点点建建设工程教教育育网8．在计算算房地产投投资项目的的偿偿债备付率率时时，可用于于还还本付息的的资资金包括（）。

A．折旧和摊摊销

B．投资回收收

C．投资回报报

D．未分配利利润

E．权益融资资9．房地产产置业投资资的效果主主要要表现为（）等。

A．企业实力力提升

B．租金收入入

C．对社会贡贡献增加

D．物业增值值

E．物业权益益份额增加加10．房地地产开发前期期期的规划管管理理包括（）。

A．开发项目目的选址定定点点审批

B．规划设计计条件审批批

C．规划设计计方案审批批

D．核发建设设用地规划划许许可证

E．核发建设设用地批准准书书11．房地地产开发项目目目财务评价价的的基本报价价表表包括（）。

A．总投资估估算表

B．现金流量量表

C．资金来源源与运用表表

D．损益表建建设工程教教育育网

E．资产负债债表12．以出出让方式取得得得城市熟地地的的土地使用用权权时，土地地使使用权出让让的的地价款包包括括（）。

A．建筑安装装工程费

B．土地使用用权出让金金

C．拆迁补偿偿费

D．公共配套套设施建设设费费

E．城市基础础设施建设设费费13．债务务融资的资金金金融出方所所获获得的报酬酬有有（）。

A．项目投资资形成的可可分分配利润

B．协议中所所规定的贷贷款款利息

C．协议中规规定的有关关费费用

D．租售收益益建设工程程教教育网

E．股息14．物业业管理企业在在在确定写字字楼楼租金时，一一一般要考虑虑的的主要因素素有有（）。

A．可出租或或可使用面面积积

B．出租方的的商业信誉誉

C．基础租金金与市场租租金金

D．出租单元元的面积规规划划和室内装装修修

E．物业管理理企业的经经营营业绩15．影响响房地产市场场场区域形状状和和大小的关关键键因素有（）。

A．自然特征征，如山地地和和河流等

B．细分市场场

C．人口密度度的大小

D．该区域发发展的类型型和和范围

E．竞争性项项目的区域域建建设工程教教育育网三、判断题（共共115小题，每题1分。请根据据判断结果果，用“√”表示正确，用用“×”表示错误。不不答不得分，判判断错误扣1分，本题总总分最多扣至至零分。）1．当房地地产开发投投资者将建建成成后的房地地产产用于出售售、出出租或经营营时时，其投资资均均属于长期期投投资。（）2．购买住住房抵押支支持证券的的个个人和机构构，是是房地产间间接接投资者。（）3．在进行行风险分析析时，期望望收收益的标准准劳劳差值越小小，表表明该项目目风风险越大。（）4．通货膨膨胀对房地地产投资只只有有负面影响响。（）5．房地产产空间市场场决定房地地产产租金，资资产产市场诀定定房房地产价格格。（）6．房地产产市场自然然周期的第第三三阶段始予予供供求转折点点，此此时房地产产空空置率低于于合合理空置率率。（）7．当某房房地产投资资项目的基基准准收益率大大于于银行贷款款利利率且该项项目目在经济上上又又是可行的的，那那么其资本本金金的内部收收益益就大于全全投投资内部收收益益率。（）8．在房地地产开发中中，开发商商所所投入的资资金金大部分以以固固定资产形形式式存在于房房地地产商品中中。所所以对开发发商商来说，不不论论其开发模模式式如何，其其投投入开发的的资资金大部分分均均不属于流流动动资金的性性质质。（）9．开发商商成本利润润率是开发发经经营期利润润率率，且年成成本本利润率不不等等于成本利利润润率除以开开发发经营期的的年年数。（）10．在房房地产投资分分分析中，若若不不能确定各各风风险因素未未来来发生的概概率率，则盈亏亏平平衡分析就就无无法进行。（）11．在非非线盈亏平衡衡衡分析中，有有有可能出现现多多个盈亏平平衡衡点。（）12．假如如房地产项目目目的全投资资收收益率大于于银银行贷款利利率率，则房地地产产开发商对对象象权益投资资比比例越高，其其其资本金的的收收益率也越越高高。（）13．个人人住房抵押贷贷贷款属于购购房房者的消费费信信贷，通常常与与开发商没没有有直接关系系，因因此无论是是期期房还是现现房房，金融机机构构发放的个个人人住房抵押押贷贷款风险只只来来自于申请请贷贷款的购房房者者。建设工工程程教育网（）14．虽然然开发商以在在在建工程作作抵抵押在某银银行行办理了开开发发建设贷款款，但但该在建工工程程在竣工验验收收前仍可以以被被销售。（）15．租期期越长，租金金金水平可能能越越低，因此此业业主尽量避避免免签订长期期租租约。（）四、计算题（共共22小题，20分。要求列列出算式，计计计算过程；；需需按公式计计算算的，要写写出出公式；仅仅有有计划结果果而而无计算过过程程的，不得得分分。计算结结果果保留小数数点点后两位。）1．张某于于20000年1月1日以50万元购得一一套住宅，购购购房款中60％来自银行行提供的年年利利率为6％、期限为15年、按月等等额偿还的的个个人住房抵抵押押贷款。现现张张某拟于20005年1月1日将此套住住宅宅连同与之之相相关的抵押押债债务转让给给李李某。根据据李李某的要求求，银银行为其重重新新安排了还还款款方案：贷贷款款期限从20005年1月1日至2014年12月31日，年利率率为6％，按月等等比递增式式还还款（月等等比比递增比率率为为0.2％）问李某某在新还款款方方案下的首首次次月还款额额多多少？（8分）2．某开发发商购得一一宗商业用用地地使用权，期期期限为40年，拟建一一商场出租租经经营。据估估算算，项目的的开开发建设期期为为2年，第3年即可出租租。、经过过分分析，得到到以以下数据：：建建设工程教教育育网（1）项目目建建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中中资本金400万元；第2年投资800万元，其中中资本金230万元。每年年资金缺口口由由银行借款款解解决，贷款款年年利率为10％。建设期期只计息不不还还款，第3年开始采用用等额还本本并并支付利息息的的方式还本本付付息，分3年还清。（2）第33年年租金收入入、经经营税费、经经经营成本分分别别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起起每每年的租金金收收入、经营营税税费、经营营成成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算算期期（开发经经营营期）取20年。请根据以上上资资料，完成成下下列工作：：建建设工程教教育育网（1）编制制资资本金现金金流流量表。（不不不考虑所得得税税）（2）若该该开开发商要求求的的目标收益益率率为15％；计箕该该投资项目目的的净现值。（所所有的投资和和收入均发生生在年末）（12分）参考答案一、单项选选择择题

1．C2．B3．B4．B5．C

6．C7．B8．B9．A10．B

11．C12．D13．D14．C15．A

16．D17．A18．A19．A20．C

21．C22．D23．A24．B25．B

26．C27．C28．D29．B30．A

31．A32．D33．B34．D35．D二、多项选择择题题

1．ACDE2．ABCD3．AB4．ACE5．AB

6．ABD7．ACE8．ABD9．BDE110．ABCD

11．BCDE12．BCE113．BC14．ACD115．ACDE三、判断题题

1．×2．√3．×4．×5．√

6．√7．√8．×9．√10．×

11．√12．×13．×14．√15．×四、计算题题1.第一种种解法：已知：i==66％i'=6％/12=00.5％s=0..2％n=15××12==180mm=5×1122=60（1）抵押押贷贷款额P=50××60％=30万元（2）张某某月月还款额第二种解法法：：已知：P=50××60％=30万元i=6％//12==0.5％n=15××12==180（1）张某某月月还款额：A=P[ii(1＋i)n／(1＋i)n-1]＝3000000×[00..5%×（1+0.55%）180／（1+0.55%）180-1]]=255331.577（2）张某某55年共还款：：（3）200005年1月1日李某共欠欠银银行款额：：F2=p((1+i)nnn=3000000××((1+0.55％)60=40046555..06元F3=F22-F1=222802277.34元（4）略（同同原答案）第三种解法法：：已知：P==550×60％=30万元i=6％//12==0.5％n=15××12==180（1）张某某月月还额：A＝P［i(1＋i)n］/［(1＋i)n-1］=3000000×[[00.5%××((1+0.55%)1800/(1+00.5%))1180－1]=22531..557（2）张某某55年共还款额额：A=25331.57元i=0..5％n=122×5=6600（3）张某某拭拭欠银行贷贷款款额：P2=(3000000--PP1)=1690053..12元F1=16690533..12×((11+0.5％）60=2288027..333元（4）略（同同原答案）2.第一种种解法：（1）借款款需需要量的计计算算见下表。年年份份

内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款款还还本付息表表见见下表。年份

内容容1

2

3

4

5

合计

年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息==[[年初借款累累计+当年借款／2]×年利率各年还本==11291..55/3=44330.5（3）资本本金金现金流量量表表（税前）见见见下表。年份

内内容容0

1

2

3

4

5

6～20

1.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量量0-400-230710.351183.41226.4551700（4）净现现值值：第二种解法法：：（1）第11年年银行借款1000--400==6600万元第2年银行行借借款800-2230=55770万元（2）第11年年利息(600//2)×1100％=30万元

各年还本==((600+330+57700+91..55)/3==4430.5万元第3年利息息==(6000++30+55770+911..5)×1100％=129..15万元第4年利息息==(129911.5-3300.5)××10％=86.110万元第5年利息息==(8611--430..55)×1100％=43.005万元（3）资本本金金现金流量量表表（税前）见见见下表。单位：万元元年份

内内容容0123456～2001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量量0-400-230710.351183.41226.4551700（4）净现现值值：2005年全全国房房地产估价价师师执业资格格考考试——房地产开发发经营与与管理试卷卷一、单项选择题题（共35小题，每题1分，每题的的答案中只只有有一个最符符合合题意。）1．某城市市规划将火火车站由该该城城市的A区迁至B区，则B区的商业物物业投资将将会会增加，这这主主要是由于于房房地产投资资具具有（）。

A．位置固定定性

B．各异性

C．适应性

D．相互影响响性2．房地产产投资的缺缺点是（）。

A．相对较高高的收益水水平平

B．易于获得得金融机构构的的支持

C．抵消通货货膨胀的影影响响

D．投资回收收期较长3．甲、乙乙两个物业业2005年10月的价值均均为1000万元，预计计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能能性各为50％。预计乙乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能能性各为50％，甲、乙乙两个物业业投投资风险比比较较的结果是是（）。

A．甲物业投投资风险大大

B．乙物业投投资风险大大

C．甲、乙两两个物业投投资资风险相同同

D．无法判断断4．假设某某段时间内内房地产业业的的预期收益益率率为15％，国债的的投资收益益率率为10％，市场整整体的平均均税税益率为20％，则房地地产业的系系统统性市场风风险险系数是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.005．房地产产市场按市市场交易形形式式细分时，新新新建成的房房地地产产品交交易易不包括（）子市场。

A．租赁B．销售C．保险D．抵押6．某城市市20044年存量商品品住房的吸吸纳纳率为40％，则该城城市同期存存量量商品住房房的的吸纳周期期是是（）。

A．0.4月B．2.5月C．0.4年D．2.5年7．在房地地产周期循循环周期过过程程中，控制制率率持续下降降到到合理的控控制制率以下的的阶阶段为房地地产产市场自然然周周期中的（）。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段段8．如果同同一地区的的某一类型型物物业的售价价持持续以大幅幅度度上涨，那那么么该类型物物业业的出租需需求求就会（）。

A．减少B．增加C．不变D．同步递减减9．承包商商收到竣工工结算价款款后后，通常应应在在（）内将竣工工工程交付付给给开发商。

A．半个月B．一个月C．一个半月D．两个月10．在下下列定价方法法法中，需要要使使用损益平平衡衡图的是（）。

A．目标定价价法

B．价值定价价法

C．挑战定价价法

D．成本加成成定价法11．下列列市场调查的的的内容中，属属属于可控因因素素调查的是是（）。

A．市场需求求容量调查

B．消费者行行为调查

C．市场营销销因素调查

D．竞争情况况调查12．某市市去年住宅的的的实际销售售量量为500万m2，预测销售售量为4500m2，平滑指数数为0.8，则利用指指数平滑法法预预测的今年年的的住宅销售售量量是（）万m2．

A．450

B．475

C．490

D．50013．从理理论上讲，房房房地产市场场分分析的第一一步步工作是（）。

A．确定调查查方式B．设计问卷C．收集信息D．定义市场场区域14．下述述各项中，属属属于房地产产供供给分析内内容容的是（）。

A．吸纳率分分析

B．房地产市市场的商业业周周期分析

C．家庭规模模与结构分分析析

D．投资购买买和使用购购买买的比例分分析析15．某家家庭预计今后后后15年内月收入入为10000元，如果其其中的35％可以用于于支付住房房抵抵押贷款韵韵月月还款。已已知知贷款年利利率率为12％，则该家家庭有偿还还能能力的15年期最大抵抵押贷款申申请请额是（）万元。

A．28.622B．29.166C．41.566D．48.24416．银行行为某人提供供供期限为10年、年利率率为6%，首期月还还款为1000元，月还款款递增率为0.2％的个人住住房抵押贷贷款款。若将此此方方案转为按按月月等额支付付，则则月等额还还款款额是（）元。

A．1005..56B．1010..56CC．．1110..56D．1115..5617．已知知某笔贷款年年年利率为12％，按季度度计息，则则该该笔贷款的的实实际年利率率是是（）。

A．12.35％B．12.55％C．12.68％D．12.93％18．某购购房者向银行行行申请了40万元的抵押押贷款，按按月月等比递增增还还款，已知知抵抵押贷款年年利利率为6.6％，期限为10年，购房者者月还款额额的的增长率为0.5％，则购房房者的首次次还还款额是（）元。

A．204.008B．356.772C．508.991D．666.66719．下列列关于企业利利利润和收入入的的表达中，正正正确的是（）。

A．企业利润润可分为经经营营利润、税税后后利润和可可分分配利润三三个个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收收入+商品房销售售收入+配套设施销销售收入

D．可分配利利润=税后收入-未分配利润润。20．已知知某投资项目目目折现率为11％时，净现现值为1700万元，折现现率为12％时，净现现值为-870万元。则该该投资项目目的的内部收益益率率是（）。

A．11．12％B．11．36％C．11．661％D．12．95％21．某置置业投资者以以以10000元/m2的价格购买买了200mm2的商业店铺铺用于出租租经经营，购买买价价中的40％为自有资资金，其余余为为按年等额额还还本付息的的贷贷款，贷款款期期为10年，年利率率为10％，每年可可用于还本本付付息的折旧旧、摊摊销、利润润等等共24万元，则其其偿债备付付率率是（）。

A．0.21B．1.23C．2.01D．3.2322．某房房地产投资项项项目的表面面收收益率为16％，计算后后得到该项项目目的实际收收益益率为12％，银行的的贷款利率率为为5.44％，则在该该项目的计计算算期内，年年平平均通货膨膨胀胀率是（）。

A．3.57％B．4.00％C．6.56％D．10.56％23．某房房地产开发项项项目的开发发周周期为4年，其中前前期工作为0.5年，建设期期为2.5年，销售期期为1年，建造成成本估算为10000万元（不含含利息），在在在建设期内内均均匀投入全全部部建造成本本由由银行贷款款提提供，贷款款年年利率为6％。按季计计息。则该该项项目建造成成本本的利息是是（）万元。

A．755.554B．772.884C．1400..88D．1433..9024．某房房地产投资项项项目，资产产为为6000万元，负债债为3500万元，流动动资产总额额为为3000万元，流动动负债总额额为为1500万元，则该该项目的速速动动比率是（）。

A．80％B．120％C．171％D．200％25．房地地产项目的盈盈盈亏平衡分分析析由临界点点分分析和保本本点点分析两种种，两两者的主要要差差异在于（）。

A．变动成本本的设置

B．销售收入入的不同

C．固定成本本的设置

D．平衡点的的设置26．某房房地产开发商商商通过有偿偿出出让方式获获得得一块土地地的的使用权，土土土地面积为为55000mm22，拟投资开开发一房地地产产项目。该该项项目固定成成本本为6000万元，单位位面积的可可变变成本为2000元/m2，则该房地地产开发项项目目的容积率率至至少是（）。

A．2.0B．3.0CC．4.0D．5.027．有一一计算期为1110年的房地产产置业投资资项项目，经测测算算，该项目目的的投资收益益率率为10％，银行贷贷款利率为6％，计算期期内，净现现值值的期望值值为为125万元，净现现值期望值值的的标准差为65万元，则在在计算期内内，该该项目的标标准准差系数是是（）。

A．52％B．58％C．62％D．68％28．在房房地产项目可可可行性研究究阶阶段，对房房屋屋开发费的的估估算中用到到的的估算公式式：：直接费=每平方米造造价指标×建筑面积，属属属于（）。

A．单元估算算法

B．单位指标标估算法

C．概算指标标法

D．工程量近近似匡算法法29．某房房地产开发项项项目拟有三三个个投资方案案，若若对这三个个方方案的经济济合合理性进行行比比较，则比比较较的基础是是该该项目的（）。

A．损益表

B．资金来源源与运用表表

C．资本金现现金流量表表

D．全投入现现金流量表表30．在房房地产开发项项项目经济评评价价中，选择择评评价的基础础参参数时，一一般般将空置率率归归为（）。

A．时间类参参数B．融资类参参数C．评价标准准类指标D．收益类指指标31．甲、乙乙两个房地地产开发企企业业的资产负负债债率分别为75％和80％，从房地地产开发贷贷款款的风险来来看看，乙企业业比比甲企业面面临临更大的（）风险。

A．市场B．财务C．政策D．经营32．房地地产开发企业业业税后利润润应应首先用于于（）。

A．弥补企业业以前年度度的的亏损

B．提取法定定盈余公积积金金

C．提取公益益金

D．向投资者者分红33．在测测算资本金融融融资成本时时，其其资金占用用费费是按（）计算的。

A．综合利率B．贷款利率C．折现率D．机会成本本34．某写写字楼的建筑筑筑面积为8万m2，可出租面面积系数为80%，公用建筑筑面积系数数为为15％，则该写写字楼出租租单单元内建筑筑面面积是（）万m2．A．5.22B．6..4C．6.8D．7.635．某租租户承租某商商商场的部分分柜柜台，双方方商商定基础租租金金为15万元/月，并当租租户的月营营业业额超过150万元时收取3％的百分比比租金。当当租租户的月营营业业额为180万元时，其其应缴纳的的租租金是（）万元。

A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4二、多项选择题题（共15小题，每题2分。每题的的备选答案案中中有两个或或两两个以上符符合合题意。全全部部选对的，得得得2分；选错或或多选的，不不不得分；少少选选且选择正正确确的，每个个选选项得0.5分。）1．从物理理形态上划划分，作为为房房地产投资资对对象的房地地产产资产得类类型型主要有（）。

A．商住楼

B．土地

C．在建工程程

D．写字楼

E．建成后的的物业2．房地产产间接投资资的形式主主要要有（）。

A．投资房地地产信托

B．购买住房房抵押支持持证证券

C．购买房地地产企业债债券券

D．购买物业业用于出租租经经营

E．购买土地地进行开发发3．从宏观观上说，在在进行房地地产产市场结构构分分析时，除除了了要分析总总量量结构，通通常常还应分析析（）。

A．价格结构构

B．区域结构构

C．产品结构构

D．供求结构构

E．投资结构构4．根据房房地产市场场自然周期期的的理论，商商品品房租金增增长长率上升是是处处于自然周周期期的（）。

A．第一阶段段

B．第二阶段段初期

C．第二阶段段后期

D．第三阶段段

E．第四阶段段5．开发商商的主要合合伺关系通通常常包括（）等。

A．保险合同同

B．分包合间间

C．销售合同同

D．勘察设计计合同

E．加工合同同6．房地产产市场营销销因素调查查包包括的类型型有有（）。

A．产品调查查

B．价格调查查

C．市场需求求质量调查查

D．分销渠道道调查

E．促销策略略调查7．在房地地产市场调调查中，收收集集一手资料料的的方法有（）。

A．文献查阅阅

B．观察

C．专题讨论论

D．分销渠道道调查

E．实验8．在市场场经济条件件下，利率率的的高低主要要取取决于（）等因素。

A．行业基准准收益率

B．政府政策策

C．通货膨胀胀率

D．内部收益益率

E．投资者的的目标收益益率率9．下列各各项中，用用以反映项项目目清偿能力力的的指标有（）。

A．速动比率率

B．利息备付付率

C．偿债各付付率

D．内部收益益率

E．资产负债债率10．下列列关于内部收收收益率的表表述述中，正确确的的有（）。

A．内部收益益率总是大大于于目标收益益率率

B．内部收益益率是当项项目目寿命期终终了了时所有投投资资正好被收收回回的收益率率

C．同一项目目的全投资资内内部收益率率一一定高于资资本本金内部收收益益率

D．内部收益益率是投资资者者可以接受受的的最高贷款款利利率E．内部收益益率越高，投投投资风险就就越越小11．房地地产置业投资资资的投资者者从从长期投资资的的角度出发发希希望获得的的利利益有（）。

A．自我消费费

B．房地产保保值

C．房地产增增值

D．开发利润润

E．出租收益益12．利用用期望值法判判判断投资方方案案的优劣时时，可可选择的方方案案有（）。

A．期望值相相同，标准准差差小的方案案

B．期望值相相同，标准准差差大的方案案

C．标准差系系数小的方方案案

D．标准差系系数大的方方案案

E．标准差相相同、期望望值值大的方案案13．在可可行性研究阶阶阶段，房屋屋开开发费用中中各各项费用的的估估算可以采采用用的方法有有（）。

A．单元估算算法

B．概预算定定额法

C．工程最近近似匡算法法

D．蒙特卡洛洛模拟法

E．单位指标标估算法14．新设设项目法人融融融资形式的的特特点存（）。

A．项目投资资由新设项项目目法人筹集集的的资本金和和债债务资金构构成成

B．新设项目目法人承担担相相应的融资资责责任和风险险

C．从项目投投资后的紧紧急急效益来考考察察偿债能力力

D．从既有法法人的财务务整整体状况来来考考察融资后后的的偿债能力力

E．拟建项目目在既有法法人人资产和信信用用基础上进进行行，并形成成其其增量资产产15．下列列关于写字楼楼楼基础租金金的的表述中，正正正确的有（）。

A．基础租金金是根据业业主主希望达到到的的投资收益益率率目标和其其可可接受的最最低低租金水平平确确定的

B．基础租金金高于市场场租租金时，物物业业管理企业业需需要降低经经营营费用

C．基础资金金低于市场场租租金时，物物业业管理企业业需需要降低经经营营费用

D．在写字楼楼市场较好好的的情况下，市市市场租金一一般般高于基础础租租金

E．在写字楼楼市场较好好的的情况下，市市市场租金一一般般低于基础础租租金三、判断题（共共115小题，每题1分。请根据据判断结果果，用“√”表示正确，用用“×”表示错误。不不答不得分，判判断错误扣1分，本题总总分最多扣至至零分。）1．房地产产投资的时时间风险是是指指选择合适适的的时机进入入市市场。（）2．一个完完整的房地地产市场是是由由市场主体体、客客体、价格格、资资金、运行行机机制筹因素素构构成的一个个系系统。（）3．当房地地产市场自自然周期处处在在谷底并开开始始向第一阶阶段段运动时，市市市场上的投投资资者将迅增增加加。（）4．目前我我国由于政政府不能作作为为城市房屋屋帕帕拆迁人，所所所以政府不不能能作为土地地一一级开发者者。（）5．在房地地产开发过过程中，开开发发商只能委委托托有资质的的监监理机构负负责责工程项目目管管理。（）6．服务市市场是指已已经购买了了某某种产品，需需需要提供后后续续服务的消消费费者集合。（）7．细分市市场通常能能够吸引多多位位竞争对手手，而而弥隙市场场只只能吸收一一个个或少数几几个个竞争者。（）8．名义利利率越大，计计计息周期越越短短，实际利利率率与名义利利率率的差异就就越越小。（）9．开发商商进行房地地产开发投投资资，是其积积累累固定资产产的的重要方式式。（）10．房地地产开发投资资资项目用于于出出租或自营营时时，其计算算期期以土地剩剩余余年限和建建筑筑物经济使使用用寿命中较较短短的年限为为最最大值。（）11．不确确定性分析中中中的盈亏平平衡衡分析和敏敏感感性分析，是是是在风险因因素素确定发生生概概率为已知知条条件下的风风险险数据。（）12．房地地产开发项目目目财务报表表包包括基本报报表表和辅助报报表表，基本报报表表存储了财财务务评价所需需要要的最基础础数数据。（）13．个人人住房抵押贷贷贷款不属于于购购房者的消消费费性贷款。（）14．房地地产企业债券券券可以按照照约约定转换为为企企业的普通通股股。（）15．在房房地产资产管管管理中，资资产产管理和设设施施管理以运运行行管理为主主，物物业管理和和投投资组合管管理理以策略性性管管理为主。（）四、计算题（共共22小题，20分。要求列列出算式、计计计算过程；；需需按公式计计算算的，要写写出出公式；仅仅有有计算结果果而而无计算过过程程的，不得得分分。计算结结果果保留小数数点点后两位。）1．某家庭庭购买了一一套90m2的商品住宅宅，售价为4000元/m2．该家庭首首付了房价价总总额的30％，其余购购房款申请请住住房公积金金和和商业组合合抵抵押贷款。住住住房公积金金贷贷款和商业业贷贷款的利率率分分别是4.5％和6.8％，贷款期期限为15年，按月等等额偿还。其其其中住房公公积积金贷款的的最最高限额为10万元。如果果该家庭以以月月收入的35％用来支付付抵押贷款款月月还款额，那那那么此种贷贷款款方案要求求该该家庭的最最低低月收入为为多多少？假设设该该家庭在按按月月还款3年后，于第4年初一次性性提前偿还还商商业贷款本本金金5万元，那么么从第4年起该家庭庭的抵押贷贷款款的月还款款额额为多少？？（8分）2．某开发发商通过拍拍卖获得一一宗宗熟地