商圈分析与开店环境策划

实训任务：商圈分析、店铺选址、制作开业环境策划书实训目的：1.掌握商圈调研技巧，能够完成商圈调研和分析工作能够运用商圈、店铺选址相关知识的运用

，制定开店选址策划方案。任务内容及要求：任务一：商圈分析任务说明：创业团队，根据调研区域内的实际情况，分工调查，形成商圈分析报告及开店环境策划方案。步骤

1：区域商圈分析1.1

调查说明本次商圈调查的辐射范围：步行 15 分钟距离，约公里半径的区域。1.2

调查区域综述：便利店的家数不少消费人口多

人的消费能力相对较强

步骤

2

：商圈内代表性商业项目（完成人：谢佳

王芯 ）2.1

概况1.商圈内代表性商业项目有哪些？ 调查商圈主要是学校和社区附近，所以代表性的商业项目是餐饮，休闲，购物，服装，家居。2.代表性商业整体分布情况及各自运营概况？整体分布情况： 集中型商圈，以零售店为主 小餐馆较多主要集中于青台山路，川师现代花园附近项目

1

概况： 便利店：在街道两侧

很分散项目

2

概况： 专业店：

在街道两侧

很分散项目

3

概况： 超市：就一家

在师大花园项目

4

概况： 饭店：很分散

很多2.2

商圈内代表性商业项目分布网点图请标注辐射范围内相关街道、商铺名及位置)*要求自行绘制一份网点分布图

2.3.特色商业项目吉家百货规模： 面积：1500

（

平方

业态比例（请用饼状图标米） 示）：楼

层

业

态

分

租金或扣点：布：

4500—6000

一个月一楼

专卖店二楼

生活必须品

档次比例：（

请用饼状图标示）：经营档次：

中代表品牌：

装修档次：中目前客户群：

周边人群停车位： 1 电梯数：

2通道宽度： 6 m 人流量：1000

经营状况：

一般动线合理性：一般主

要

优势： 就一家较大的商超

竞争者少

分流量大目

前

不足： 商品不是很齐全品种单一化综合分析

：人流量大

消费群体多 有自己的位置优势

人们的需求量大

注：如商业区域内有多家特色商业项目，请分别填写上表2.4

项目周边交通规划2.4.1

项目所在地公交交通现状项目周边

1000

米范围内的公交线路情况 3 条路线序号12

公交站例：19

路218

路

公交线路例锦兴路东-土桥大面镇—汽车总站

发/收车时间例：6:30-21:307：30—23:353

854A

路

龙泉汽车总站

—

十

7：30—19:00陵公交站4 874

路 星光西路大连路口 6:30—19:00站|—大面铺站2.4.2

项目所在区域机动车流量表（*测量时间为单向

15

分钟）

观测时间：例上午

10:00

观测时间：

步骤

3

商圈评估3.1

商圈整体汇总，填写商圈信息表商圈结构

“

井

”

字形结构eq

\o\ac(□,

)

三角形结构商圈名称商圈 城市中商圈

□十字形结构

□平行线结构

□直线结构□

一级商圈

二级商圈

□

三级商圈性质 地位商圈级别

□四级商圈□核心商圈

□次级商圈

边缘商圈□商业区 □娱乐期 □金融区

综商圈属性商圈生命周期

合区eq

\o\ac(□,

)

住宅区成长期

□形成期

□成熟期

□衰退期商圈基础

绿化环境

□

好

一般eq

\o\ac(□,差)

物业环境

□好差

一般

□设施建设

道路基础建设

□好eq

\o\ac(□,差)

一般

休息区建设

□好差

一般

□商圈购买力评估饰品

50元-100元

□100元

eq

\o\ac(□,50)元商圈购买

消费客单价力评

＿300

人/天估

商圈目标客流量

以上日常＿600

人/天

常住住户数的消费能力

□高eq

\o\ac(□,低)

中以上

周末商圈 公交站

8＿个 公交线

停车场：2＿个

地铁：易达性

路：854＿路所在主干道路长：600＿米左右

有eq

\o\ac(□,

)

无主干道是否通畅人行道是否

□交通良好eq

\o\ac(□,一般)

差□交通良好店前人行道宽：7＿米通畅

eq

\o\ac(□,一般)

差商圈主力店＿1

家，分别是：吉家超市商圈品牌店：5＿家，分别是：良品铺子

爱儿乐\爱你宝贝\华为\良品铺子商圈大型休闲/娱乐场所：5＿家，分别是：明星

KTV

占狼众圣网咖

纯

K 太古女装品牌店：＿1

家

主要有：多又多内衣连锁店竞品店：4＿家

主要有：

吉家

红旗 零点

天易3.2

商圈综合评价，填写商圈评分表考核小项维考核中项

得分标准

最后得分度中考核 项

得

综合小项

3

分

2

分

1

分中项 权

分

得分重商圈 13 商圈级别 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 1 1业态 % 商圈属性 商业区 娱乐区、综合区

住宅区、金融区

2商圈生命周期商圈基础设

成长期成熟期好

衰退期形成期

3衰退期一般

差

2

8施建设商圈潜在客群的消费能

高

中

低

2

2商圈购买

力52

目标客流量/

大于5000

3000~50

小于

3000

3力评

%

天（非周

人

00

人

人估

末）

5预估饰品消费客单价

100

元以上

50~100元

50

元以下

2商圈易达性

公交线路或停车站主干道是否6%

通畅商圈人行道是否通畅商圈主干道

多于

3

个

2

个

1

个

3

3良好

一般

2通畅

一般

2400~600

接近

400

其它范围

2长 米 米或600~800米

8商圈主干道宽

8~12

米左右

接近

8

米

其他范围

2商圈主力店 2

家以上 1

家商圈品牌店 2

家以上 1

家

无无

2

23休闲娱乐场

2

家以上

1

家

无

3商业 28 所氛围 % 竞争对手定位商圈内同业竞争状况

相同定位品牌3~5

个

不同定位品牌2

或

6~8个

一般店

2

10<2

家或>8

2家注：

商圈得分=∑综合得分

综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和

基础分=66

分任务二：项目选址任务说明

：明确项目选址的难点与解决方案

。并对项目的优势、劣势、机会和威胁有明确的认识。步骤

1.商业项目目标：商业业态定位于是做便利店。集购物与餐饮于一身的商业项目。

步骤

2.项目难点及解决办法难点一：对于开店没有经验，对于家居建材类没有深入研究，不了解行情解决办法： 上百度，找度娘，到实体店进行学习和研究，实地考察难点二：解决办法：步骤

33.1

店铺便利性评分表考评

中项

等

综级

合项目

B

3

分

2

分

1

分项

权重目

得

得分

分店招可视距

25M

之外

15~25M内看

15M

内看

2离店

面

面

积（㎡）

可看到25~35

到15~2536~40

到或

<15或>40

2店面

店面开间宽度(30

㎡

3.5M

以上

3~3.5M

以上

3M以下

2可

24%视性

店内空间高

2.5~2.8M

或

<2.5M2.8~3.5M

2度

3.5~3.8M

或>3.8M整

个

空

间小

部

分

区

域大部分区应光性

自

然

光

照自

然

光

照

不域自然光

2充足

足

照不足店面进深度

5-6

米

3-5

米或

6-8其他范围

2橱窗

（展示与通透性）店

面

柱

墙

米2

个

1

个

无

3（

影

响

布 无

有

1空

局）间

7%

便

于

展

示少

部

分

不

适效果

功能性

等

零

售

功合

展

示

等

功能

能

2形状利用效无死角

1

个死角

多个死角

2果街

道

末无

护

栏

，

无

护

栏

，

远店

交通易达性

近

公

交

站

公

交

站

和

斑

端，远公

3交站和斑面

和斑马线

马线马线可

15%

宽

8

米--10

宽

6~8

米或接 道路结构近

米

10~12

米

其它范围店前无障店前有障

2性

障碍物

碍物

，

无

店前无障碍

碍物，有

3物，有台阶台阶 台阶店

54%

店铺位于街

1/3~2/3处

接近

1/3

或接其他位置 2铺立地效果

道位置街道有无聚多

个

聚

客客点点街道客流主体靠近店面

近

2/3

处1

个聚客点

无聚客点

3是

不是

2

35一侧店铺分流状没有分流 分流很少

分流较多

2况注：

商圈得分=∑综合得分

综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和

基础分=60

分3.2

店铺便利性加分项目加

加

加

加项目

项目

项目

项目分

分

分

分店面朝

门口有无休

街道店面风广告灯箱位路灯距店面近距离（店

南店门允许外开

闲坐凳防火措施得当

格统一度店面处在拐角位置面

直

接

受益）注：符合加分标准的每个项目加1

分店铺便利性得分=∑综合得分综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和3.3

店址调查表性质：

□

直营

□预期店所属分公司： 预期店位置：店租＿

6000

＿

元 转让费＿

0

＿元 其他费＿1000＿元店铺营业时间：从 9＿时＿0

分--- 9＿时＿0

分

加盟

eq

\o\ac(□,其他)店使用情况：□空屋

□使用

可迁入时间：＿2017＿年＿6＿月＿6＿日周围店铺的租金情况：1、9000＿元/年共

120

平方米2、4500＿元/年共

70

平方米店面物业条件

店面面积：＿90＿平方米店招尺寸：寛＿9

米

高＿4米橱窗

：□

有＿1＿个

尺寸

：寛

4＿米

高

3＿米

店面尺寸：面宽＿9＿米

纵深＿10

米店高＿4＿米店面形状：□窄形eq

\o\ac(□,

)

宽形eq

\o\ac(□,

)

方形□圆弧形eq

\o\ac(□,

)

其他形状店门朝向：＿

北＿（

方向

）；

□外开eq

\o\ac(□,内开)店面功能性： eq

\o\ac(□,储藏) eq

\o\ac(□,展示) 店面利用率

：＿

80%＿（

百分比）；eq

\o\ac(□,试镜)

有无死角：

eq

\o\ac(□,有)＿1＿个

eq

\o\ac(□,无)防火措施：□好 一般eq

\o\ac(□,差) 店面柱墙： eq

\o\ac(□,有)＿2＿个 eq

\o\ac(□,无)店前分布：□

护栏

□斑马线

□公交店招可视距离：＿5

米站＿＿线路车店前台阶：□有＿5＿阶 店前障碍物：□无 □有

主要是：eq

\o\ac(□,无)

＿＿＿＿店周围物业

门口休闲凳

：□无

□

有

门口路灯：□无eq

\o\ac(□,

)

有

距店＿5＿距店＿2＿米

米广告灯箱位

：

□

有

＿

1

＿

个

门口公交站：□

无

□有

距店

＿10eq

\o\ac(□,无)

＿米条件

临店聚人气的大店

：

□

有＿1＿个

eq

\o\ac(□,无)店面所处□阳街

□阴街

店面人行道宽＿米

店面所处位置

：

□

进口

□

中心□交叉口

eq

\o\ac(□,拐角)店前目标人流量

＿人

/

天

人流高峰从＿时＿分---＿时＿分临近经营方向：□同定位的品牌 高档定位的品牌 低档定位的品牌 eq

\o\ac(□,一般)步骤

4

龙泉驿区商业发展规划对本项目的影响4.1.龙泉驿区商业整体规划“龙泉驿区引进多个城市综合体项目

”，

项目涉及投资总额达

100

多亿元，项目包含了五星级酒店、大型购物中心、会议会务中心等多种公共功能。龙泉驿区作为2013年最受购房者关注的区域之一

，区域内的大面板块、成都经开区

、天鹅湖板块等板块的住宅项目开发进入白热化趋势

，与此同时

，龙泉驿区的商业商务配套建设也成为与购房者生活便捷性息息相关的话题。结论：综上所述， 龙泉驿区住宅发展曾滞后于城南和城西

，而商业配套又滞后于住宅发展

，但是随着目前的政府规划方案和房地产发展，已经呈现出甩开城西、直追城南的势头。随着城东住宅市场和汽车产业的走强

，

老城区商业补仓

，

新兴区域商业商务环境跟进，未来

3

年内，龙泉曾经没有大型综合体的区域形象将发生翻天覆地的变化，成为现代化城区居住发展新样板。步骤

5

项目选址的初步选择方案根据以上选址调研内容

，结合经营目标和区域商业发展方向确定，项目选址初步方案：方案一： 龙城一号小区附近方案

2： 川师现代花园青台山路任务三：制作开店环境策划书任务说明

：根据任务一

、任务二的相关工作内容，按照开店环境策划书的格式要求，完成一份完整的开店环境策划书。Hour

便利店 项目开店环境策划书一、客流规律分析（一）店前客流分析营业收入是交易笔数与客单价这两个因子的乘积

，交易笔数的形成又可以进一步分解为店铺外通行人流量 、

进店率和购买率之积

，

而店前通行人流量与商业区域的客流又有极为密切的对应关系。选址人员在客流调查测评过程中主要应关注以下几个方面。1． 客流流量测评（1）界定商业区域客流行进切分点 青台山路分为上中下（2）在每个切分点上安排工作人员 上区：廖强、龚厚贤中区：王芯、谢佳 下区：江梅、周燕伲（3）工作人员携带的工具有 笔、纸、手机拍照（

4

）

根据各切分点实测情况填写商业区域客流流量实测统计表。商业区域客流流量实测统计表实测日期

2017.04.03川师现代花园

日期说明商业区域名称区域实测地点 龙城一号江梅，王芯，谢佳，周燕

实测路段天气情况

青台山路阴实测人员 伲，廖强，龚厚贤

记录人员

江梅，周燕伲时间8：00—9：009：00—10：上午 0010：00—11：

统计人数（人）457364

备注//234 /0011：00—12：459 /0012：00—13：397 /中午

0013：00—14：458 /0014：00—15：365 /0015：00—16：453 /下午

0016：00—17：672 /0017：00—18：643 /0018：00—19：554 /0019：00—20：320 /晚间

0020：00—21：423 /0021：00—22：239 /0022：00—23：132 /002.客流构成分析（1）客流的性别比例 7:3（2）客流的年龄层次 家庭主妇

，上班族，学生族3.消费者的出行方式与行进状态步行（散步）4.客流的聚集点小区门口，小吃一条街（二）周边居民数量测评约

10256 人二、顾客购买能力分析1.年固定收入

10

万以上2.

可承受每次消费在150

元以上注：通常的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店铺的整体观察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算

。选址人员可以将两种方法结合起来使用，以便相互印证。三、顾客消费习惯分析1．顾客对设定商品、服务的看法和评价1.购买便利 2.交货迅速 3.服务咨询到位 4.营业时间长2．顾客购买设定商品、服务的频率购买频率较大3．顾客购买设定商品、服务的动机有需求，求廉，求便4．顾客在店铺中购买商品、服务的行为习惯性购买 ，储备购买，馈赠购买四、周边店聚集情况分析（一）异业聚集情况异业聚集程度越高则商业区域越偏向于综合化

，其辐射能力和辐射范围就越大，吸引来的客流也就越多。1．商业区中娱乐休闲场所或设施情况健身会所，台球室

，网吧等2．商业区业态分布情况服务业，餐饮业较多3．商业区中最大和最知名的布点位置及对附近中小型店的影响吉家布点位置在川师现代花园

，对附近中小型店的影响是造成了一部分顾客流失。（二）同业聚集情况便利店散乱，分布不集中，便利店较少

。五、竞争对手分析1.竞争店的基本信息吉壳壳\红旗连锁\天易2.竞争店的地理信息青台山路3.竞争店的商品信息生活用品、奶制品、饮料、小吃等4.竞争店的业绩状况良好5.顾客在竞争店内的消费行为及评价一般竞争对手调查记录表调查项目店铺区位

竞争店

A吉壳壳

竞争店

B红旗连锁

竞争店

C天易前台面积（

平方

1X1

2X2

1X1店铺面积

米）内仓面积（

平方米）

/

3X3

/店铺组织形态店铺销售人员数量

便利店2

超市5

便利店2商品品种大类

生活用生活用品、饮品、饮料、奶制品、料、小吃小吃等

生活用品、饮料、小吃等等商品整体风 商品分类商

简洁、明了

干净格

较乱品商品档次

低

较高

中调主力商品

杂货

奶制品

生活用品查主力商品价格带

5-10

元

28-85

元

5-50

元辅助商品辅助商品价

小吃5-20

元

充值服务不定

散装饼干8-24

元格带日交易次数日客单价

不定12

元

不定55

元

不定12

元经营效果评价店铺

预估日销售额综合预估坪效商品陈列效果

518

元

1032

元

769

元较好好

较好差较好

一般形

店铺布局规狭小

适中

较小象

范店铺内装修差

较好

一般效果店铺外装修一般

一般

一般效果店铺销售氛较好

一般

冷清围顾顾客购买状客

较多

一般

较少况意服务水平

低

高

一般见顾客意见评较好

好

一般价其

他

/

/

/六、店址物业条件评估（一）店铺面积1．店铺级数 低店铺级数是指根据店铺在连锁体系中所处的战略位置差异而赋予不同级别店铺以不同的面积区别。2．基本经营需要 50

平方米不同的行业对经营面积有最基本的下限要求

，即完成最基本的商品展示和服务功能必须要求有最低的营业面积保障。3．客流和成交量的大小 小（二）店铺形状店铺受物业硬件条件的影响会有各种的形状

，选址人员在具体察看时一定要考虑到不同行业在店铺形状适应性上的差异

。选址人员可以从以下三个方面进行考虑。1．卖场与后台（仓储、办公、生产场所）功能区分无2．顾客心理压力心理压力小3．店铺面积的利用率一般利用（三）店铺开间和朝向朝向行人的主行径方向，南北朝向（更能吸引顾客）（四）柱墙大小、数量和位置无（五）店铺空间高度3~3.5

米（六）店铺使用年限、保养状况和基础设施完整程度等年限较小的，保养状况良好，基础设施完善七、店址与周边微区位小环境相互关系1．商业区交通道路格局一条青台山主道

，两条小道辅2．店址周边道路格局两条主干道相交，几条小道纵横其间八、商业发展趋势1.逐步发展 2.向外扩张九、店址评估汇总店址区位综合加权平均分表被选店址编号评估大项

备选店址

A物业条件

××商业区××路××店址号大项权重

30%评估中项

基本物业条件参数

中项权重

30%小项次

小项目

5

分

4

分

3

分

2分

1

分

等级

小项

加权得分

权重

得分1 前台面

816190%

%-

71%-

%-

60%

4

20%

0.8积占比 以上 90%

80%

70%

以下店铺形高效 一般 低效状利用2 5 20% 1.0状利用利用

利用

利用效率3

门面开

10m

8-1

4-66-8m

4m

3

5%

0.15间宽度 以上 0m

m

以下4 店铺柱墙数量

无

少量

很多

5

5%

0.25大量5 柱墙分

全部

边侧

大量

5

5%

0.25布位置 靠边

少量居中

居中6

店内空

3-3.5

3.5m

3m

5

5%

0.25间高度

m

以上

以下……

……

……

……

……

……

……

……

……

……小计得分

100%

10项目选址：

龙城一号小区附近十、设备投资根据店面面积、经营品种对店面投资做出测算序号1

设备名称

数量货架

4

组

预算金额

备注3200

按4组计算，每组80023

租金微波炉

/1

台

6000/月5004

开放式冻

1

台

3000柜5 收银

POS

1

套机+收银台

350067合计

监控器灭火器

1

套2

瓶

100020017400

此价格为厂家第一次报价，以上设备按三年进行摊销

，

每月应17400/36=483.33包括租金、店面装修，照明

、冷冻冷藏设备、货架

、电脑

、收银机、存包柜等，并按设备种类分年度摊销。十一、投资回报分析在测算投资金额和月销售额后，填写下表

5-3，对新开店铺进行可行性分析，以了解店铺开业后的经营业绩和投资回报期

，对店铺经营前景作出判断，一便进行相应决策。新开店铺投资预算和经营分析表

十二、店铺未来

5

年销售计划及投资回报测算店铺未来

5

年销售计划及投资回报表

完成时间 2017

年

4

月

17

日调研参与人 江梅、周燕伲任务考核：1.个人自我评价

Hour

便利店

王芯，

谢佳

，

周燕伲，

廖强，龚厚贤 王芯，

谢佳

，

周燕伲，廖强，龚厚贤 王芯，

谢佳

，

周燕伲，

廖强，龚厚贤

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

Hour

便利店

王芯，

谢佳

，

江梅，

廖

强，龚厚贤 王芯，

谢佳

，

江梅，

廖强，龚厚贤

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

Hour

便利店

江梅，

谢

佳

，

周燕伲，廖强，龚厚贤 江梅，

谢佳

，

周燕伲，廖强，龚厚贤

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)

eq

\o\ac(○,分)评分

eq

\o\ac(○,分)

eq