2023年成都外双楠醉双楠提案报告-DOC下载

成都外双楠醉双楠提案报告目录1、07年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究71．1一级土地市场研究7、2007年1月—11月城西土地市场总体状况71.1.2、2007年1月—11月城西2-3环区域土地市场状况82、二级商品房市场研究122.1、2007年1-11月城西2、3环供应和销售走势分析122.2、2007年1-11月城西2、3环各月供应和销售走势分析132.3、2007年1-11月城西2、3环建筑形态分析132.4、2007年1-11月城西2、3环主力面积供给区间分析：142.5、2023年城西商品房市场趋势分析143、三级二手房市场研究153.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析153.2、二手房与一手房租售比分析183.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究19、区域配套分析19、周边生活机能示意图及点评20、区域交通条件分析21、公交站点及公交线路明示223.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究25、片区的城市人文定位25、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度25、片区的区域发展规划26、片区区域规划对本案的开发影响26、片区区域规划对消费者的心理影响274、醉双楠区域商品房市场状况284.1区域板块及相邻板块楼盘情况与分析28一级核心战场28、二级重心战场32三级圈层参照战场38辅助板块参照性分析41区域总结性论述434.2、区域市场单点总结性分析46、供给市场的空白点46、区域产品的共性特征与个性特征47各类产品营销手法的市场反应及产品的市场反应强弱的原由48客源特征分析、市场接受度、市场不接受倾向及抗性分析50、供需比值的定性分析53、区域价格供给走势、产品供给走势、需求走势分析：53区域全年住房供给的图表定量分析（外双楠片区涵盖预计07年底开盘的楼盘供应体量）56政策变数对明年的趋势定性分析56小结574.3、三级二手房市场研究58、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析：58二手房与一手房租售比分析615、07年成都醉双楠项目板块综合型楼盘商业部分市场现状及走势研究625.1、区域市场综合型楼盘商业部分现状62临街商业楼盘（小区商业生活配套）62走势研究636、醉双楠项目板块住宅需求特征分析647、醉双楠项目板块商业需求特征分析658、醉双楠地块综合条件研究分析668.1、项目地理坐标位置668.2、项目基本概况描述668.3、项目经济技术指标678.4、地形地貌688.5、项目周边基本利多利空情况688.6、自然条件689、项目整体规划用地强度699.1项目用地强度699.2、地块形态表现特征699.3、成品项目设计方案简析：6910、醉双楠项目住宅及商业定位分析7010.1住宅部分70层次结构定位（依据马斯洛需求层次理论）71区域楼盘数据性罗列：7210.1.3市场张力定位分析：7510.2商业77、市场范围空间定位77、市场业态定位7711、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析7811.1住宅78主导目标客源78次主流目标客源78．辅助目标客源7811.2商业79、目标群体定位79、目标投资小业主定位791、目标经营客户定位7912、醉双楠项目商业经营定位7912.1经营功能定位7912.2经营特色定位7912.3经营方式定位8012.4经营业态定位8012.5项目可选择的业态8013、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述8013.1住宅80客户区域分析80客户年龄特征8113.1.3客户职业特征81客户职务特征81客户收入特征81客户家庭特征81客户教育特征81客户习性特征8113.2商业82客户区域特性82客户年龄特征82客户职业特征82客户职务特征82客户收入特征82客户家庭特征82客户教育特征83客户习性特征8314、醉双楠项目住宅及商业目标客源需求特征分析8314.1住宅83客户的生活方式83客户的置业动机83客户的户型及总价需求落点83客户付款方式84客户的装修标准需求84客户的生活配套84客户的建筑风格需求8414.2商业85客户的置业动机85客户的户型及总价需求落点85客户经营方式特点85客户的投资回报要求85前言——为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们树立一种专业缜密的态度,抱着事事走在前面的心态踏实做事、细心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润的最大化。为准确市场定位，我们对醉双楠项目进行了前期市场调研。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。我们得到了以下成果：醉双楠市场的整体状况及变动趋势醉双楠市场市场产品设计的发展趋势醉双楠市场市场分布现状及客户群体构成情况各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况掌握到醉双楠项目所处地块的基本特征掌握到醉双楠项目房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征明确醉双楠项目与主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在掌握到各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知明确醉双楠项目构建优势的市场机会及企业机会；10、提出醉双楠项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路A市场研究部分1、07年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究1．1一级土地市场研究1.1.1、2007年1月—11月城西土地市场总体状况2007年1月至今城西区域发布拍卖及挂牌土地共21宗，成交20宗，成交比例高达95%。成交土地中中挂牌出让2宗，拍卖出让18宗，总成交面积493426.1平方米（约合759.9778亩）。同比上升21.5%，增加134.3478亩。成交土地空间分布上，二至三环范围内分布10宗，总面积约120676.6平方米，三环外范围内分布10宗，总面积约392245平方米，一至二环区域无土地供应。1.1.2、2007年1月—11月城西2-3环区域土地市场状况2007年1-11月成都市城西2-3环土地市场共发布拍卖和挂牌宗地10宗，总供应面积181.148亩。其中拍卖土地8宗，挂牌2宗，均全部成交，地块平均规模18.1亩/宗。成交10宗土地中，3宗为商业用地，7宗为城镇混合住宅用地，商业用地总计23.8891亩，占比约12.6%。单位：亩成交土地平均起拍价格约411.45万元/亩，平均成交价格1021万/亩，其中商业性质土地平均起拍价格约303.87万元/亩，平均成交价格713万/亩；住宅平均起拍价格约427.8万元/亩平均成交价格1135万元/亩。成交土地中价格区间300-500万元/亩宗地3宗，价格区间500-1000万元/亩宗地1宗，价格区间1000-1500万元/亩宗地4宗，价格区间1500万元/亩以上宗地2宗。不考虑用地性质差异的前提下1000-1500万元/亩为区域市场主流价格。2007年城西2-3环区域内土地成交价格增长迅速，2007年1季度土地平均成交价格约为564万元/亩，至2007年4季度土地成交价格上涨至1258万元/亩，涨幅高达220%。点评：2007年四季度成交土地楼面地价普遍超过4000元/平方米，较一季度上涨近一倍，房地产泡沫因素有加重趋势。9.27政策发布后在市场前景不甚明确的前提下10月、11月土地拍卖反而出现较大幅度拉升，.从今年走势来看,增幅明显,但从最近的销售状况来看,明年土地成交价格应该在政策的高压下相对平稳。附表：2007年成都市城西2-3环区域土地出让情况表环数宗地位置净用地面积（亩）容积率用地性质拍卖起叫价（含出让金）成交价竞得单位二至三环武侯区永丰乡龙爪村三、四组16.4513亩≤2.6二类住宅用地372万元/亩400万／亩四川炎华置信实业武侯区永丰乡太平村九组41.7279亩≤3.5

二类住宅用地350万元/亩630万／亩上海绿地集团武侯区永丰乡龙爪村四组7.5645亩≤2.5商业用地

农贸市场260万元/亩485万／亩四川淳科实业武侯区红牌楼街道办事处双楠村10组15.3021亩≤4.2二类住宅用地380万元/亩1220万／亩正成公司武侯区晋阳街办吉福村6组13.1658亩依据方案的合理性确定商业用地

公共服务设施用地330万元/亩355万／亩成都正成投资青羊区龙嘴村25.4259亩住≤2.85二类住宅用地、公共服务设施用地500万元/亩1400万/亩厦门建方金牛区高家村6、8、9组15.4809亩住≤2.85二类住宅用地500万元/亩1140万/亩置信金牛区金府路5号28.3733亩住≤3.8二类住宅用地480万元/亩1600万/亩交大房产武侯区红牌楼办事处双楠村十组3.1588亩根据方案合理性确定商业用地(不兼容住宅)300万元/亩1300万/亩晗语道文化发展青羊区东坡村3、6组14.3643亩≤4.0二类住宅用地460万元/亩1680万/亩天合房屋2、二级商品房市场研究2.1、2007年1-11月城西2、3环供应和销售走势分析分析：2007年1-11月市场反馈的供销比为1.36，同比有所好转，说明今年市场状况表现较为明朗。但由于宏观政策的渗透影响力加强，10月、11月供应销售比都上升为1.59，直接拖动了整体供销比的上升，销售情况较今年前三季度有所下滑。2.2、2007年1-11月城西2、3环各月供应和销售走势分析分析：从各月的供销比比值来看，城西供销比为1.3，较06年同期平均供销比1.4有所上升，说明今年供销状况相对较好，但由于宏观政策的影响，从10月、11月的供销比来看，销售状况下滑趋势明显。2.3、2007年1-11月城西2、3环建筑形态分析分析：2007年1-11月城西2、3环建筑类别由于规划条件、楼面地价和开发商预期利润等多种因素主要表现为中高层。2.4、2007年1-11月城西2、3环主力面积供给区间分析：分析：2007年1-11月城西2、3环主力面积供给区间主要集中在紧凑、精致、经济适用的70-80㎡的面积区间段上。90㎡以下住宅供应的增加，拉动了部分消费者对90-120㎡住房的需求，但对120㎡以上的住宅需求基本没有产生影响。2.5、2023年城西商品房市场趋势分析针对政策市场可能发生的变数拐点，利用现有数据进行分析，预判明年的购房群体将回归理性、自住需求将占据主体住房需求进一步转向经济适用的中小户型。在市场预期值上应当是较为平稳的状态，开年后假如房价小幅上调，现在持币观望的群体需求将得到一定程度释放。3、三级二手房市场研究3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析分析：由于城西2、3环线区域建设主要集中在02年以后，因此主要房源供给的集中在02年—07年，这部分次新房小区品质较高，户型功能设计合理，在加上其优越的地理位置受到市场的亲睐。分析：城西2、3环线区域二手房价格由于楼盘的年代、位置、户型、区域生活成熟度等相关因素的制衡，明显看出02年后的房源具有很高的核心力，因此价格空间较大。分析：环域内户型需求量较大的依然集中在经济适用紧凑的中小户型上。说明市场的供求基础表现上大众需求力是市场的主力消费群体。分析：城西二手房源租金在成都4个方位中仅次于南门，同样由于小区的品质不同，承租人的经济实力等级差异，租金层次梯度性较为明显。3.2、二手房与一手房租售比分析根据国际通行租售比惯例进行分析租售比=区域二手房市场平均每月每平米租金价格/区域新房市场平均每平米租金价格城西2-3环区域租售比=17.6/6800=1:386分析:按照国际惯例投资分析系数租售比超过1:300则投资已经基本不具备市场的投资回报价值，城西2、3环域超过300的比值说明该区域在理论上已不具备投资价值，但由于成都市2006-2007年商品房价格上涨迅速，使部分投资者仍然看好楼市投资。小结：城西城南2、3环域二手房市场受到宏观政策影响较为明显，投资性的意向客户下滑，在寻觅目标客户的精准定位上要锁定满足居家需求的紧凑经济适用的70-80㎡户型上。3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究、区域配套分析类型情况点评医疗机构私人诊所4社区服务中心2大型医院2本区域既有新建的大型医院和社区医疗中心(其中大型社区医疗中心已具有部分优势专科),也有分布比较均匀的门诊或私人诊所金融机构建行2中行4工行3农行3招行3民生银行2申发展银行1交通银行1农村信用社2中信1四大银行和各知名商业银行云集,基本以片区支行和营业厅的形式出现,规模较大.ATM机广泛分布于各街道.各银行投资理财产品宣传力度大学校幼儿园:4小学:3中学:0大专:1培训专科学校：2该区域重要以幼儿园,小学为主,低龄儿童教育所占比重大,可说明该区域居民年轻化人群较多。IT型培训学校(五月花,指南针等).餐饮娱乐娱乐会所9餐饮街4酒楼4高档餐厅2普遍为综合性娱乐会所,规模大,档次高,娱乐项目齐全.同业竞争相对激烈,突出个性和差异性.消费较昂贵.成线状集中分布,种类丰富.同业竞争激烈且突出个性和差异化.消费较昂贵社区生活配套大药房2汽车美容5菜市4便利店15主要以片区农贸市场和社区菜市两种形式出现,规模较大.市场内菜品丰富,农副加工产品(半成品,成品)所占比例较高.肉禽类需求旺盛.但根据小片区的位置不同,及市场品质规格不同,菜价有较大出入.伊藤洋华堂内也有菜市,进口产品和海产品也比较丰富.知名连锁药房,提供社保卡消费,药品种类多档次高,规模大(通常可同时应付3辆车以上)商业配套大型商场2伊藤洋华堂和国美电器,商品品种齐全,档次高点评：大区域范围配套设施网点密集类，规模档次较高，配套设施种类齐全发展成熟、周边生活机能示意图及点评点评成熟度——项目周边现有满足日常生活需要的机能基础性条件，但整体业态不够丰富，成熟度还需要培育，但其可以与清水河、双楠板块共享成熟配套。规格、等级、档次——受清水双楠河板块的辐射，整个区域呈现出越靠近清水双楠河板块规格、等级、档次越高的特征。种类——小区基本生活配套、基本医疗、学校、娱乐、餐饮、购物设施。核心特征——较为基础性的生活基础配套。消费圈层——5大花园的低消费圈层和鹭岛国际、瑞泰锦城等中高端消费圈层。、区域交通条件分析规格、等级——武侯大道（8车道）、青羊大道（8车道）、晋阳大道（6车道）、三环路等众多交通干道、主道、支路构成四通八达、南北纵横的交通网络。路况——该区域整体路况平整通畅，路况属于城区内的路况水平和标准。流量——基于目前的道路状况，现阶段区域交通流量为早上42辆/中午86辆/下午73辆，日均车流67辆。成熟度——能满足大流量通行要求，便捷度相当高，区域交通条件发展相对成熟。、公交站点及公交线路明示道路交通路线表及公交线路表道路名规格途径本片区公交站点及线路点评龙腾路双向六车道龙爪村站（上行）：8，21，29，70，龙爪村站（下行）：8，21，29，70，318清水河站：8，21，29，70，343该道系主干道，连接市中心至双流九江片区，周边有大量知名楼盘和住宅区，道路规格高，但因负荷大，路况较差青羊大道双向八车道无该道系主干道，南北纵贯整个成都西门片区，与武侯区武阳大道连接，道路规格高，路况好武阳大道双向六车道红运花园站（计划中）：29（下行）407（上行）该道系主干道，南北纵贯整个武侯区高新科技片区（至百家），与黄忠大道连接，货运车流量大，道路规格高，路况好，且现在正处于市政改造扩容中晋阳街双向六车道晋阳路东站（上行）：821297083502405406五大花园站（上行）：339路83路29路21路8路502路70路343路342路该道系主干道，连接市中心至双流九江片区，周边有大量知名楼盘和住宅区，道路规格高，但因负荷大，路况较差龙安街四车道龙爪村站：407该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄龙欣路四车道龙欣路站：408该道南北纵贯外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好鹭岛路四车道逸都路伊腾洋华堂站：408云霞路站：29，318逸都花园站：42，85鹭岛路：151该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。逸都路路段由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄天乐路四车道无该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄二环路双向八车道清水河站（上行）：5211110052区339菊乐路口站（下行）：5251396100111809伊藤路口站：5252区100111在本区域处于红牌楼高架桥和清水河大桥之间，从外双楠侧往西门方向上道比较困难置信路四车道置信路：318龙祥路站：343该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄龙华路四车道龙华北路站：318，42双丰路：407该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄基本情况运行区间市区线路十里店公交站--五大花园6:00-21:30票价:普通车1元高档车2元十里店公交站-十里店-崔家店路-成都客车厂-崔家店-跳蹬河-万年场公交宿舍-万年场-二环路东三段-麻石桥-新鸿路-新华公园-一环路东三段-猛追湾街口-红星路口-红星路二段-新南门-新南路-林荫中街-林荫街-国学巷-黉门后街-浆洗街-南郊路-武侯祠-高升桥-七道堰-燃灯寺-双楠路-双楠路南-清水河-龙爪村-晋阳路东-五大花园市区线路五大花园--红星路广场南6:00-20:00票价:无人售票普通车1元红星路广场南-新南门-新南路-林荫中街-林荫街-国学巷-黉门后街-浆洗街-南郊路-武侯祠-高升桥-广福桥北街-双楠路-双楠路南-清水河-龙爪村-晋阳路东-五大花园市区线路人民公园--机投镇7:00-20:00票价:无人售票普通车1元上行：人民公园-文庙后街-鸿雁街-南郊路-武侯祠-高升桥-高升桥路东段-红牌楼-二环路西一段南-武侯大道口-云霞路-云影路-龙欣路-龙爪村-晋阳路东-五大花园-阳公桥-草金东路-潮音大道北-潮音大道-机投镇(共21站)

下行：机投镇-潮音大道-潮音大道北-草金东路-阳公桥-五大花园-晋阳路东-龙爪村-清水河-武侯大道口-二环路西一段南-红牌楼-高升桥路东段-高升桥-武侯祠-南郊路-鸿雁街-文庙后街-小南街北-人民公园42路

市区线路(游乐园--逸都花园[6:30-22:006:00-21:30])

无人售票普通车1元高档车2元游乐园-马鞍东路东-马鞍东路-一环路北四段-梁家巷-一环路北三段-人民北路-白马寺-西体路-金仙桥路-永陵路口-西安中路-西安南路-中医附院-青羊宫-一环路大石路口-菊乐路东-菊乐路西-双楠路东-双楠路-双楠路南-云霞路武侯大道口-云霞路-云影苑-逸都花园(市区线路青龙场中心站--机投镇6:30-20:007:10-20:45票价:无人售票普通车1元空调车2元青龙场中心站-昭觉寺横路-西林村-荆竹村-双水村-八里桥-站北北街-八里桥路-豆腐堰-荷花池-火车北站-火车北站公交站-二环路北二段-二环路九里堤南路西口-九里堤南路西口-九里堤南路-沙湾-西门车站-抚琴小区-青羊小区-中医附院-青羊宫-大石路口-大石西路东-大石西路中-大石西路西-清水河-龙爪村-晋阳路东-五大花园-阳公桥-草金东路-潮音大道北-武青东二路-武青东二路东-机投镇市区线路昭觉寺公交站--机投镇6:30-20:00

无人售票普通车1元昭觉寺公交站-昭觉横路-洪家坡-驷马桥-高笋塘-荷花池-二环路北三段-火车北站-人民北路二段-人民北路-西北桥-九里堤南路-沙湾东一路-会展中心-金沙路-营门口立交桥东-营门口立交桥南-蜀汉路东-同友路口-蜀汉路同和路口-黄忠小区-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新成温路口-青羊大道光华大道口-青羊大道家园路口-青羊大道草金路口-晋阳路东-五大花园-阳公桥-草金东路-潮音大道北-潮音大道-机投镇支线公交百花中心站--簇桥7:00-19:007:50-19:50

无人售票普通车1元百花中心站-百卉路-浣花滨河路东-浣花滨河路-清水河-二环路少陵路口-逸都路东-逸都路-逸都路西-武阳大道-武阳大道南-太平村-小心桥-花园城-聚龙路-聚龙路东-西部家居-龙井村-龙井村西-龙井中街-簇桥市区线路金沙公交站--双流机场7:00-19:00

普通车1-2元公交卡无效金沙公交站-青羊大道新成温路口南-青羊大道光华大道口-青羊大道家园路口-青羊大道草金路口-龙华北路-云影路-云霞路-云霞路武侯大道口-双丰路-小心桥-顺江村-武侯大道双星大道口东-武侯大道铁佛段北-武侯大道铁佛段中-武侯大道铁佛段南-簇马路东-簇马路-凉港路北-凉港路-锦华路三段-锦华路机场路口-航空港-双流机场市区线路三圣乡花卉市场--晋吉北路6:30-20:00

无人售票普通车1元三圣乡花卉市场-和平村-三圣乡政府-幸福梅林-三环路娇子立交桥东-川师南大门-成龙路-成龙路沙河大桥-静居寺路-二环路静居寺路口-莲桂南路-莲花一区-莲桂西路-九眼桥西-合江亭-新南门-滨江路-南门大桥-锦里中路-大石东路-大石西路东-大石西路中-大石西路西-清水河-龙欣路-置信路-龙祥路-武阳大道东-晋阳路东-五大花园-阳公桥-晋吉北路市区线路(中医附院--机投半边街新居6:00-20:30

无人售票普通车1元公交卡无效中医附院-青羊宫-送仙桥-草堂北路南-草堂北路北-成温立交桥-铁门坎-金沙车站-青羊大道新成温路口-青羊大道光华大道口-青羊大道家园路口-青羊大道草金路口-晋阳路东-龙爪村-龙华北路-双丰路-双丰中路-太平村-交大花园-小心桥-三环路武侯立交桥北-兴元嘉园-果堰农贸市场-奇石山庄-中华名园-三环路武侯立交桥南-顺江村-武兴一路-武科东四路-潮音村-机投镇-华都星公馆-武青西二路-草金路半边村-机投半边街新居(市区线路桐梓林小区--黄田坝6:00-20:00

无人售票普通车1元公交卡无效桐梓林小区-二环路玉林路口-二环路神仙树路口-永丰立交桥-肖家河沿街-肖家河沿街西-肖家河街-高升桥东路-高升桥-广福桥北街-双楠路东-双楠路-双楠路南-逸都路-云影路-龙欣路-龙爪村-五大花园-阳公桥-交大花园四期-交大广厦小区-小心桥-顺江村-武科南二路-潮音村-机投镇-潮音大道-潮音大道北-机投镇场口-机九路-花龙门小区-双星大道北一段-培风村-光华大道立交桥-双星大道成温路口-中坝村六组-培风村十组-青羊工业园区-成飞大道-黄田坝市区线路成都客车厂--晋吉北路6:30-20:00

无人售票普通车1元公交卡无效成都客车厂-崔家店路-十里店-二仙桥东路-二仙桥-建设北路三段-双建路南-双建路中-双建路南-桃源路-二环路东一段-三友路北-李家沱公交宿舍-三友路南-梁家巷-一环路北四段-一环路北三段-人民北路-白马寺-西北桥-九里堤南路-沙湾东一路-会展中心-二环路交大路口-营门口立交桥北-营门口立交桥南-二环路羊西线路口-蜀汉路东-同友路口-蜀汉路同和路口-黄忠小区-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新成温路口-青羊大道光华大道口-青羊大道家园路口-青羊大道草金路口-晋阳路东-五大花园-阳公桥-晋吉北路总评：区域交通配套完善程度很高，生活配套在随着各大楼盘的业主入主和区域规划目标的阶段性实现逐渐丰满和多元特色化，一些中高端生活机能将随着区域消费层次的提升而不断完备。3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究、片区的城市人文定位集合娱乐、餐饮、休闲、零售的板块特征的集聚居住特性的居住区域。、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度置信实业、新希望房产、腾王阁、武海置业、中铁置业等知名开发商都集中在外双楠区域，大大地提升了区域楼市的品牌度，也将促进了区域的快速发展和成熟。在城市居民认可度上相对于内双楠的城市繁华，此区域更具有生态特征，特别是未来发展空间概念上将能真正实现进一步繁华，退一步生态环境的居住舒适性。、片区的区域发展规划外双楠片区有政府专门规划的社区诊所，农贸超市、小学、集中绿地，社区文化中心、大型独立高端商业配套等，是一块集时尚、休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、文化于一体的前沿生活样板区，现在已经基本实现规划格局。随着政府未来对五大花园整体改造规划的完成，未来区域中高端消费层次格局将真正意义上得到实现。、片区区域规划对本案的开发影响区域整体规划的实现，有利于拨高项目品质，实现外环境对本案的强烈支撑。、片区区域规划对消费者的心理影响片区规划对消费群体有强大的支撑导向力，是消费群体对楼盘未来居住环境的预期值。4、醉双楠区域商品房市场状况4.1区域板块及相邻板块楼盘情况与分析4.1.1一级核心战场根据该战场各楼盘对本案的影响威胁竞争力，，特别结合各楼盘本身状况和与本案的竞争格局展开分析研判。项目名称花间·兰庭项目地址17开发商炎华置业物业管理洁华置业容积率2.6绿地率30%公摊率20%建筑形态多层/中高层总占地面积（亩）17总户数325总建筑面积（㎡）33000开发期数2（1期中高层/2期多层、商业）当前批次信息住宅建面（㎡）预计12000㎡层高（m）2.9建筑形态中高层均价(元/㎡)预计7500元/㎡楼体层数6F/14F物管费(元/㎡·月)预计1.2元户型面积区间（㎡）50-100开盘时间预计下月中旬主力面积区间（㎡）70-80推广时间户数预计130户销售情况接受咨询梯户比2梯4户/2梯6户智能系统配置红外、门禁主要目标客户多次置业具备殷实经济物质条件纯居住性客户。套数配比套一50-60㎡（25.3%）、60-65㎡（8.4%）假套一70-75㎡（43.4%）、80-85㎡（4.2%）套二80-85㎡（4.2%）假套二90-95㎡（14.9%）项目本身点评项目本身位于龙华南路与逸都路交汇处，属于大石西路清水河板块和双楠板块的延伸辐射带，周边商圈基本进入成长期，生活配套设施趋于完善。该楼盘地域特征优势明显。项目产品力上对市场空白点把握较为精准，利用可变空间增强使用效率赢得竞争优势凝结点，提升整体空间价值，加重卖点重心。以多层和高层的建筑形态设计，将产品居住需求分解，掌握市场的主动性脉路，同时针对群体的置业动机进行户型配比。在产品设计上利用6米挑高的户型设计实现居住空间的通透开阔，在糅合立面的整体线条处理效果，VI传播效果显著。该项目在套一的权重配比较大，是以赠送面积使之实际得房率提高，单价测算低于市场价格做为卖点支撑主要核。与本案竞争格局点评该楼盘与本项目在区域位置、规模品质上都具备正面争锋的对抗特征。其入市时间和本项目入市形成穿插，使本项目在推进时市场竞争压力减弱，但其市场反映程度将是本项目实施战略、战术策略的有力参照。预计明年市场客源争夺战中，该楼盘将依据其在市场空白点上寻觅到的竞争核心组合相关策略，实现其市场竞争力度的提升。项目名称鑫盛·白兰地项目地址武侯区外双楠龙腾中路开发商悦华置地物业管理悦华置地物管容积率3.5绿地率25.20%公摊率20%建筑形态高层总占地面积（亩）17总户数377总建筑面积（㎡）48000开发期数预计1期2个批次当前批次信息住宅建面（㎡）35000层高（m）2.9建筑形态高层均价(元/㎡)预计7800元/㎡楼体层数16/19物管费(元/㎡·月)1.7户型面积区间（㎡）60-120开盘时间2023.1主力面积区间（㎡）69/90/119推广时间2007.10户数377销售情况开始咨询梯户比两梯四户智能系统配置红外、门禁、周界防攀越系统主要目标客户从咨询客户来看，多次置业且对生活品质有较高追求的城市中高端客户群。套数配比套一60-70㎡（18%）、70-80㎡（13.8%）套二80-90㎡（31.8%）、90-100㎡（12.7%）套三100-119㎡（23.7%）项目本身点评该楼盘地段区位在一级核心战场中占据咽喉领地位置，是核心战场中处于成熟与发展交界面结合点的走中高端路线的楼盘。在产品组合上以满足居家生活品质要求的户型作为搭配，实现面积配比的协调，针对内外双楠客户的需求特征均衡达到区域点状辐射的目的。利用安防、通讯智能系统提升楼盘品质，减弱小区规模对项目本身配套的制约。与本案竞争格局点评：该楼盘虽在地段优势上，对本区域外围客户供给具有一定的拦截性，但其由于本身特点模糊化，居住差异特征不尽明显，相对于该楼盘，本案更具备外双楠的表现张力。本案与该楼盘共性特征较多，基本属于同质同规模楼盘，但其入市时机和本项目形成穿插，预计本项目入市时该楼盘1期已经去化一半以上，很难对本项目形成销售压力。4.1.2、由于但考虑到本项目近邻竞争楼盘的威胁辐射因素，将大众群体为主要目标客群的，或者产品定位、开发商商预期战略与本项目不尽相同的相关楼盘确定为二级重心战场：项目名称金林·俊景项目地址成都武侯武阳大道338号开发商浩林实业物业管理银林物业管理景观设计贝尔高林国际（香港）容积率3.86绿地率35%公摊率16%建筑形态高层总占地面积（亩）40总户数990总建筑面积（㎡）12万开发期数1期2个批次（现1批次接受排号）当前批次信息推出栋数1、5栋层高（m）3建筑形态高层均价(元/㎡)7800楼体层数15/17物管费(元/㎡·月)1.7户型面积区间（㎡）69-220开盘时间预计12月底主力面积区间（㎡）75-89推广时间户数458销售情况排号交钱客户160组梯户比2梯4户智能系统配置一卡通，红外，可视社区配套400㎡游泳池、健身会馆、亲子教育中心、电子阅览室主要目标客户二、三次置业有强烈提升居住品质要求的中高端客户，以中年群体为主。区域集中于城西、城南。套数配比套一70㎡（2.8%）套二75-80㎡（40.8%）套三88-90㎡（36.90%）、115㎡（3%）、124-130㎡（11%）134㎡（2.7%）、148㎡（2.8%）。项目本身点评：1、该楼盘在前期定位上锁定第二、三次置业的、具备相当经济基础的、为提升居住生活品质的客户，因此在项目打造上力求做到高品质价值塑造。2、项目蓄水时期较短，力求在外双楠板块寻觅到市场突破点，争抢市场份额。但为减轻资金压力，回笼小部分资金款项，同时为了更好的斟别筛选客户，以在其旗下宾诺咖啡入会缴纳5万会费的形式收取排号费，现在已经积累155组客户。总体而言不算乐观。3、针对该楼盘的前期跟踪性寻访调查发现,由于受到宏观政策层面的影响,该楼盘现在日均到访量已由原来的60组减少到15组,面对市场状况,开盘的价格优惠攻势预计会加大筹码。与本案竞争格局点评1、该楼盘与本案相邻关系权重最高，但从体量规模，产品定位、目标群体需求上来分析，整体上与本项目属于战略形态的竞争，而非战术上的短兵相接。2、本案与该楼盘在入市时机上形成穿插，因此当本项目推出时，该项目低总价、一般位置户型已经销售去化相当部分，整体属于价格高位，因此不具备和本案的核心战争。项目名称泊景湾项目地址成都龙腾路清水河畔开发商成都黄河房地产开发有限责任公司投资商成都瑞合实业物业管理燕山物管容积率3.38绿地率25%公摊率16%建筑形态多层、高层总占地面积（亩）43.6总户数852总建筑面积（㎡）98000开发期数3期（现为2期，3期为别墅）当前批次信息住宅建面（㎡）31500层高（m）3建筑形态高层电梯价格区间(元/㎡)7300-9600元/㎡楼体层数5+1、18物管费(元/㎡·月)1.6户型面积区间（㎡）80-140开盘时间主力面积区间（㎡）86-89推广时间07.7户数352销售情况80%梯户比2梯4户智能系统配置红外、门禁、一卡通目标客户群体具备二、三次置业特征对亲水生态居住环境有较高要求的客户。主要以城西、城南的中高端客户为主要支撑。二级城市购买群体中以达州、攀枝花为主。套数配比套二88.14—89.63㎡（37%）、109.99-110.56㎡(35%)、129。59-136.59㎡（28%）项目本身点评：1、该楼盘以生态亲水文化作为主诉求点推广，以具有中高端生态居住需求的客户作为圈定对象，强调小区域的生态河居文化，大区域的公园生态主题。2、借助特有的自然优势，在临河区域以联排叠拼、多层的布局设计，充分实现了地块的特性价值，充分发掘了高端住宅的利润点。3、糅合城市与生态两大卖点组合突击，在区域板块的辐射力的基础上，再向城西、城南、二级城市中高端群体辐射，后进助推力较强。4、由于其在入市时有力避开了宏观政策层面对市场的冲击，因此在销售去化方面表现较为劲道。但是剩余房源的销售上受到政策市场层面的刺激，月均销售量下滑明显。5、在产品组合上，该楼盘权重分摊较为均衡，市场细分度着力点不够突出，市场圈层抗性预计会由于利空信息的渗透，出现增强效应。与本案竞争格局点评1、该楼盘与本案在竞争格局上客户分流争夺将更多体现在区位、地段、楼盘综合产品力、打造品质上的竞争格局，类比因素是本案的地段区位未来影响力，发展成熟潜力价值与该楼盘的生态河居价值。2、在空间竞争格局上本案与该楼盘的目标客源地域供给具有同质性，在置业目的上，综合市场现状况分析，由于投资成本的增高，满足纯居住目的的客户将成为争夺点，但支解需求特征，该楼盘与本案在客户需求特征上应该分化琐定。项目名称互盛佳苑项目地址成都晋阳路169号开发商四川峨眉互盛实业物业管理新东容积率4.2绿地率25%公摊率17-22%建筑形态高层总占地面积（亩）13.28总户数391总建筑面积（㎡）4.1万开发期数1期当前批次信息住宅建面（㎡）33000层高（m）2.9建筑形态高层均价(元/㎡)63000元/㎡楼体层数17物管费(元/㎡·月)1.2户型面积区间（㎡）58-117开盘时间预计主力面积区间（㎡）80-90推广时间户数391销售情况蓄水120组左右梯户比2梯4户智能系统配置智能，红外，可视主要目标客户以满足基本居家需求的中老年群体。特别是会所花园内为改善居住品质老年群体以置换形式购房。套数配比套一58㎡（4.3%）、66㎡（4.4%）套二80-90㎡（34.8%）、94㎡（34.8%）套三116㎡（21.7%）项目名称双锦秀庭项目地址外双楠晋平街37号开发商四川江海（集团）置业容积率4.78绿化率27%公摊率19%建筑形态高层总占地面积（亩）8.4总户数286总建筑面积（㎡）31000开发期数1期2批次（现为2批次）当前批次信息住宅建面（㎡）13400层高（m）2.95建筑形态高层均价(元/㎡)5500元/㎡·月楼体层数18F物管费(元/㎡·月)1.0户型面积区间（㎡）56-129开盘时间主力面积区间（㎡）87-93推广时间户数140销售情况余45%梯户比2梯8户智能系统配置套数配比套一.58㎡（10%）套二87-93㎡（69%）套三103-128㎡（21%）总结：该战场楼盘虽与本项目处于区域同性楼盘，但其产品线、开发商的战略思维导向、目标客源需求与本项目不尽相同，且市场推广周期存在穿插，将此战场楼盘作为参照是理想的。从周边联动发展因素来看，本案周边集聚了鹭岛国际社区、丽景华庭以及正在修建、待建的小区，联动发展潜力巨大，市场有可能出现联合竞争的态势。4.1.3三级圈层参照战场三级圈层战场由于其楼盘的高端市场定位精确细分目标群与本案规模特性不相符合，或者本身建筑类型也完全异于本案，因此本案在市场定位、目标群体划分、策略战略制定上也只将这个圈层作为参照。项目名称中海·龙湾半岛项目地址青羊区龙腾中路（外浣花清水河畔）开发商中海（兴业）发展物业管理中海物业容积率3.2绿地率30%公摊率12%、13%（电梯）建筑形态双拼别墅、独户叠拼别墅、半岛景观高层总占地面积（亩）200总户数1900总建筑面积（㎡）320000开发期数3当前批次信息住宅建面（㎡）44000层高（m）3建筑形态高层/叠拼均价(元/㎡)9200（高层）12521-25375（叠拼）楼体层数18物管费(元/㎡·月)高层2.5/别墅4户型面积区间（㎡）89-204开盘时间07.10主力面积区间（㎡）141-165（高层）210-390（叠拼）推广时间07.6户数576销售情况余20%梯户比两梯四户智能系统配置可视对讲/红外/电子巡更主要目标客户城西、城南满足自我实现需要的高端客户群体。套数配比套二89㎡(6%)套三141㎡（43.7%）套四160㎡（6%）、165㎡（30%）、204㎡（12.5%）项目名称双楠融域项目地址外双楠伊藤洋华堂临时停车场对面开发商成都中源实业物业管理戴得梁行容积率2.56绿化率30%公摊率7-10%总建筑面积32000当前批次信息住宅建面（㎡）20000层高（m）3建筑形态多层均价(元/㎡)7800楼体层数6物管费(元/㎡·月)1.2户型面积区间（㎡）97-180开盘时间2007.12主力面积区间（㎡）120推广时间2007.4户数229销售情况余60%梯户比2梯2户，2梯4户智能系统配置彩色可视，一卡通，红外主要目标客户多次置业对多层居住物业类型有偏好的中高端客户群体。套数配比套397.83-102.39㎡（50%）、101.14-125.63（50%）项目名称龙湾生活广场项目地址外双楠/龙腾路与龙华路交汇处开发商四川淳科实业物业管理吉利物业代理商嘉联地产容积率2.49绿地率25%总建筑面积15000总占地面积8亩当前批次信息住宅建面（㎡）6000层高（m）2.9建筑形态多层均价(元/㎡)6000楼体层数7物管费(元/㎡·月)1.2户型面积区间（㎡）33、45开盘时间2023.1-2主力面积区间（㎡）33、45推广时间2007.11户数226销售情况接受咨询梯户比2梯37户智能系统配置红外、门禁、电子巡更套数配比33㎡（80%）、45㎡（20%）三级圈层战场与本项目参照分析：龙湾半岛作为外双楠区域唯一的最顶端定位的楼盘，具有梯度层次的操盘策略、细节化的服务、品质化的产品是值得本项目参照的。双楠融域借助市政绿化的优势大打环境牌，充分利用各种资源，实现最终卖点整合是值得参照的。龙湾生活广场商业定位与住宅定位融合定位，在考虑因素上具备辅助支撑性，是值得参照的。4.1.4辅助板块参照性分析A、基础参数分析板块名称楼盘名称开发商名称总占地面积(亩)开发体量(M2)近期销售均价(元/M2)辅助板块武侯大道板块金楠国际四川瑞信房产开发407万6450武侯国际花园成都合力达房产开发5012万5850亚德里亚成都武海置业10522.37万6800辅助板块光华清水河板块上城成都花园开发建设公司7818.5万8800优品道成都博瑞房地产开发41364.7万预计2期B区10000天合凯旋城青羊光华村8047万8300境界青羊区光华大道贝森路323号5821.2万6850西子香荷中铁八局房地产开发5022.1万7300橙花风景成都双新科技创业投资有限责任公司2810.8万6000综合性分析：两大板块的特性规模和支撑因素上来观察，武侯大道板块主要借助周边未来发展规划优势及各楼盘自身产品力，而光华清水河板块不仅具有生态居住特征、项目本身优质综合产品力，同时更兼具了未来规划与各楼盘本身规模打造效应，成为主攻高端的集合区域。对于本案区域的辅助性分析，光华清水河板块高端群体只会与本案区域内的龙湾半岛目标群体发生分流，基本不会对本案区域内楼盘造成冲击影响，但本案与其结合界面依旧存在，在价格距离差距不是特别大的情况下，中高端群体依然存在一定的争夺性。武侯大道板块相对本案板块来看，属于对本案板块中端群体的消费补给区域，因此在板快的竞争性上是表现犹为明显。B两大辅助板块市场动态板块名称楼盘名称当前批次面积区间(㎡)推出套数价格(元/㎡)销售状况辅助板块武侯大道板块金楠国际1期2批次()47-120(主力86-107)2296450余50%武侯国际花园1期2批次()60-130(主力90)2226200余70%亚德里亚2期1批次()80-193(主力88)8506750余30%辅助板块光华清水河板块上城1期第3批次(开盘)97-140(主力130-140)3008800余80%优品道2期B区(预计08.1开盘)90-240(主力160)640预计10000开始咨询天合凯旋城3期4批次（开盘）160-200(主力161-165)2008300余70%境界2期3批次(开盘)89/140(权重50%/50%)2006850余70%西子香荷1期1批次(开盘)80-118(主力80-90)3907300余60%橙花风景2期(开盘)89/1242286000余20%针对性分析：两大板块市场整体乐观系数不高，由于政策层面的影响力逐步渗透，在武侯大道板块投资性客户急剧减少的状况下，光华清水河板块的提升生活品质纯居需求客户也出现持币观望态势。9.27过后对各售楼部走访跟踪调查中客户的日均接待量两个板块从40组下滑到13组，预期表现不很乐观。区域总结性论述区域项目基本借助日趋发展起来的鹭岛国际社区、龙湾半岛这些高端品质楼盘整体抬升区域价值，在区域发展中中高端定位具备市场消费力支撑。区域楼盘整体竞争格局梯度层次表现较为明显，带核心半径圈的红海竞争势头已成犄角抗衡之势头，在客源争夺上各项目在借助本身产品力的同时差异化、需求基础化导向、价格优惠策略竞争将成就主流发展方向。区域楼盘将集中在今年年底、明年年初开盘，时间周期内的竞争将逐渐推进展开。9.27过后区域市场的活跃程度减弱，投资性客户急剧减少，按揭客户也出现了持币观望等待市场复舒和成本降低的状态。虽然区域这段时间的成交量上一次性客户提升幅度较快，但面对按揭市场群体的数量滑坡，整体市场预期出现一定程度减弱。辅助板块相互牵制性竞争会逐渐在后续市场环境的不乐观景况中加深力度，客户争夺预计将在武侯大道板块与本区域中表现明显。区域主导产品应该是70-90㎡的套2、套3户型为主，次主导产品主要为90—120㎡的套三户型，辅助产品以60㎡的套一为主。区域单价主要集中在7800元/㎡的价格落点上，总价集中在55万-70万之间。4.2、区域市场单点总结性分析4.2.1、1、区域市场目标客源定位锁定在二、三次置业有强烈提升居住品质要求的中高端客户，产品打造上力求品质，价格主要区间段为7300-7800元/M2，因此低价项目成为空白点，但针对项目本身情况，不太现实。2、产品结构以满足居家品质的功能较为完备的房源为主，满足经济适用且又具备一定功能性和居住品质要求的是为市场空白点。3、区域市场中虽出现百变空间产品，但本案核心辐射区域缺少这类产品供应，从这类产品的市场需求空间和力度上找到产品的优化体系，加大总价与单价的竞争筹码。4.2.2、区域产品的共性特征与个性特征区域产品供给的共性和个性特征分析：（圈定一、二级战场）共性特征：主要供给面积段80—90㎡，占据了现在推出批次的产品供给绝对性权重。其次70—80㎡、100-120㎡也承担了区域供给的相当分额。个性特征：由于板块目标群体的差异性，金林·俊景的主力户型权重在70-90㎡的适用户型上加大了市场份额的培植力度。而以变性增大实际面积（可变空间）的花间·兰庭在50—70㎡和70—80㎡的假性套一、假性套二的户型区间段比重较大。二级重心战场中偏重于价格和目标群体的意识需求特征，因此在户型面积的配比上在经济实用的80—90㎡和适合居家生活的90—100㎡上做足了文章。各类产品营销手法的市场反应及产品的市场反应强弱的原由营销手法的市场反应分析：区域的的营销售手法主要根据市场对项目地块的认同认知性和市场基础性需求的量化标准进行制定，当然目标客源的的锁控更应该针对性分析现在区域楼盘的市场反应程度。从上表可以看出现在市场平台还是以提升居住品质为构建基础的。产品的市场反应强弱的原由：地产因子单身公寓普通住宅高档洋房别墅对公共效能的依赖很强强一般弱对噪音、环境干扰的依赖强较强弱很弱对小区自身配套要求高很高高高小区物业管理的要求低不高高很高建筑质量、装修的要求低一般高很高容积率、绿地率要求无一般低极低对休闲空间、娱乐要求无一般高很高景观、人文的稀缺要求无一般高很高对居住空间的功能设计低一般高极高智能化3A系统一般一般高极高分析：从物业类型上分析区域产品实现自身品质的提升达到最大面积掌控客户资源的目的，不仅要在价格，折扣、付款方式这些基本层面上刺激市场反应，更要从地产因子的品质相关硬性指标去打造完善。客源特征分析、市场接受度、市场不接受倾向及抗性分析客源特征分析A、结合区域楼盘置业客户的年龄需求置业目的分析：近距离群体30-40岁以上中壮年群体典型特征：1、事业有成、提前富裕或家庭背景殷实。2、对未来事业和收入有较好预期。3、文化程度高，懂得享受、追求高品质生活4、绝对有车家庭，不存在上下班赶时间的问题5、对成都楼市和城西外双楠未来发展有敏锐感觉和充满发展信心的城市成长性新贵。地域来源：1、主流区域：城西、城南2、近辐射区域：成都本地及周边3、远辐射区域：省内二级城市（达州、攀枝花等）及上海、北京、深圳等。远距离群体40-55岁以下中老年群体典型特征：1、事业有所成就、收入稳定，家庭积蓄较多，有投资实力2、空巢或即将空巢家庭，孩子即将已经上大学或已参加工作3、有时间和条件享受闲暇时光4、二次购房、目前第二居所今后第一居所的特征较为明显5、对环境的关注度也较强，喜欢周边环境没有污染。6、较看重实际，对价格较为敏感，部分为价格追求者。地域来源：1、主流区域：城西、城南2、近辐射区域：成都本地及周边B、两大距离群体与本区域针对性分析吸引力地处城外双楠区域，共享双楠清水河板块成熟高端生活商业配套及广阔的未来前景良好的生态环境，都市喧嚣相对较小发达的道路网络品牌大盘云集，位于高尚社区聚集地，享受相邻社区的配套设施障碍对中青年群体来说，消费群体的层次消费受5大花园制约，形成中高端消费大圈层有一定瓶颈。生活配套完善程度还需要时间培育，商圈业态的跨度发展需要整个区域各楼盘建成后的群体消费支撑助推。C、市场接受度分析根据区域目标群体的特征分析，依据这个群体消费能力研判市场接受度：（1）、单价的接受范围在7300元—8000元/M2（2）、功能型完备的套2最受市场青睐，其次是套一（3）、目标客源对总价的接受区间为：二房51万—58万之间；一房在35万—40万之间（4）、目标客源特征：中高端客户群体，以提升居住品质需求为置业动机的群体。D、市场抗性（1）套二总价接近或超过58万、套一总价接近或超过40万的房源最不被目标客源所接受（2）面积在130—150M2左右或以上的套三由于区域中偏上的客户群特征总价上有一定的抗性，会直接影响销售去化。（3）区域板块中单价在8000元/M2以上的房源很难被目标客源所接受、供需比值的定性分析根据我司对区域的前期市场性调研及公司研展部的成都市场定点定时跟踪系统反馈，区域受到政策层面影响已经呈现较为明显，由于政