房地产投资解析总结计划课程《房地产投资》教学案例

《房地产投资》教教事例

事例剖析1：住所物业开发

一、房地产市场剖析要解决的问题

1、拟建项目能否有租借市场和销售市场

2、该项目的租金或价钱水平如何？市场吸纳的速度如何？

3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或许销售？

二、住所市场剖析

1、目标市场在哪里？

市场地区的界定：自然特点；建设阻碍；人口密度；行政界限；邻居地区的

界限和人口统计；发展种类和范围；竞争项目的地点

一般来说，新建住所中，有50%-75%的购置者或租用者来自当地社区

2、适合目标市场的价钱和租金范围有多大

3、适合目标市场的住宅种类是哪些，面积是多大？

4、适合目标市场的住宅需要具备什么样的设备和特点？

5、吸纳或出租成效会如何，市场据有率为多少？

McCall场所位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿

有20英里，是McCall农场中的一宗地块。此中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有1400宗场所销售给个体创造者，此中67宗用于单户住所开发，745宗用于建筑联排别墅，588宗用于多户住所建设。到1997年时，这些地块中另有22宗联排别墅场所和500宗多户住所的场所没有开发。McCall农场已经没实用于单户住所开发的场所。所有的场所开发都能够改动，该项目也是这样。

问题：1、该项目最适合市场的居住产品种类是哪一种？

、该项目开发的居住产品最适合的订价是多少？

房地产买卖投资事例剖析

事例1：

某投资者投资了30万元购置一套120㎡住所，一次性付款，估计3年（假

1定空置暂不考虑租金利润及物业管理费等支出，但在实质剖析中应该考虑）后可

以卖到40万元。其余条件以下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、

城市建设保护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、

售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等花费

约2000元；所得税率为20%。如何剖析这项投资？

解：简要投资回报剖析以下：

1．计算相应指标

）投资成本（购置价）：300000元

）销售手续费：400000×1.5%=6000元

3）相关税费

（1）营业税：400000×5%=20000元

（2）城市建设保护税：20000×1%=200元

（3）印花税：400000×0.5%=200元

（4）契税：400000×1.5%=6000元

（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1800元

（6）评估、交易、登记等花费：约2000元（7）所得税：

（销售价-购置价-利息-经营花费-直接税费）×20%=12760元

4）投资净利润

（1）税后利润：51040元

（2）投资利润率：63800÷300000=21.27%

（3）资本金净利润率（年投资利润率）：

51040÷3÷300000=5.67%

2．简要剖析

假如该投资者将其投资资本存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31500

元，扣除20%的利息税6300元，净利润为25200元，总投资利润率为8.4%，

年利润率（资本金净利润率）为2.8%。

二者对比，积蓄投资比购房投资的投资利润率低2.87%，但积蓄投资相对

稳固，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如32年内用于出租经营，则可有租金利润，仅租金利润一项就已经相当于银行利息收

益，假如税费减免或售价增添，其利润更高，但假如售价没升幅，3年后仍没法

售出，则只能转为长线投资，靠收租金逐渐回收投资资本，等候销售机遇。投资

者在进行房地产买卖投资回报剖析时，其利润率的底线往常是与银行利息作对

比。对比之下，购房投资利润大于银行积蓄投资，但风险同时存在。

房地产置业出租经营投资事例剖析

事例2：

某公司以10000元/平方米的价钱购置了一栋建筑面积为27000平方米的

写字楼用于出租经营，该公司在购置写字楼的过程中，支付了相当于购置价钱

5.3%的各样税费（如契税、手续费、律师花费、其余花费等）。此中，相当于楼

价30%的购置投资和各样税费均由该公司的自有资本（股本金）支付，相当于楼价70%的购置投资来自于限期为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。

假定在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平一直保持在160元/㎡，前

3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在今后

的出租经营期内一直保持该出租率。出租经营时期的经营成本为毛租金收入的

28%。假如购置投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付

息支出均发生在年终，整个出租经营期为48年，投资者的目标利润率为14%。

试从投资者的角度，计算该项目自有资本的财务净现值和财务内部利润率，

并判断该项目的可行性。

解：简要剖析以下：

1．相应指标计算

1）写字楼投资的基本状况:

（1）写字楼购置总价：27000×10000=27000（万元）

（2）购置写字楼的税费：27000×5.3%=1431（万元）

（3）股本投资：27000×30%+1431=9531（万元）（4）抵押贷款额：27000×70%=18900（万元）2）抵押贷款年还本付息额

i(1i)n189007.5%(17.5%)15AP(17.5%)152141.13(万元）(1i)n113

3）写字楼各年净经营收入状况

第1年净经营收入：

27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（万元）

第2年净经营收入：

27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（万元）

第3年净经营收入：

27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（万元）

第4年及此后各年净经营收入：

27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（万元）

本项目投资自有资本的现金流量表，如表1所示。

表1现金流量表（自有资本、税前）单位：万元年末01234~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还2141.132141.132141.132141.130.00本付息自有资本净-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86现金流量4）该投资项目的财务净现值

由于ic=14%，故

NPV9531284.98(114%)1658.23(1214%)1031.48(114%)31404.7314%[1-(114%)12](114%)33545.8614%[1-(133](11514%)14%)789.81(万元）5）该投资项目的财务内部利润率由于i1=14%时，NPV1i2=15%，则：=789.81万元，设NPV9531284.98(115%)1658.23(114%)221031.48(114%)31404.7315%[1-(115%)12](115%)33545.8615%[1-(115%)33](115%)15224.34(万元）用插入法789.81FIRR14%(15%14%)14.78%789.81224.3442．结论

由于NPV=789.81万元＞0，FIRR=14.78%＞14%，故该项目可行。

事例3：

某写字楼售价1950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元均匀月租金6000元，并以每年5%的速度递加。设每单元每年的空置及其余损失费为单

元月租金收入的2倍。第1年的经营成本为毛租金收入的20%，此后每年按6%的幅度递加。投资者可获取利率为12%，限期15年的1500万元的贷款，要求

按月等额还本付息。贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。

该物业财产使用15年，按线性折旧法计算折旧花费。折旧基数为投资额的

85%。若投资者要求的投资利润率为20%，该项目能否值得投资？

剖析：

大多数投资者都要依靠筹备的资本进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资本筹备的主要形式。投资者常常面对的问题之一就是衡量抵押贷款投资的效益，

作出投资决议。本事例其实是想观察该项目的抵押贷款投资决议能否可行。也就是说，该项目在贷款的状况下再考虑各样应交税款，还可否获取预期利润。

为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依照税后现金流量及投资者要求的利润率计算该项目的净现值及内部利润率，据此作出投资决议。

解：1．贷款分期偿付计划已知:该笔贷款年利率r，限期n×个月，要求按月还本付=12%=1512=180息，则：（1）每个月计息利率：irn=0.12/12=0.01=/（2）月还款系数:i(1i)n0.01(10.01)1800.012(1i)n1(10.012001680.01)18013）月还本付息额:1500×0.012=18(万元)

4）年还本付息额:18×12=216(万元)

5）年贷款余额：5贷款余额(1r/12)(nt)121Mo(nt)12r/12(1r/12)把上述已知条件代入，将会获取各年终的贷款余额数值。

例：第5年终贷款余额为：

(1r/12)(nt)121(112%/12)(155)1211254.79Mo18r/12(1r/12)(nt)1212%/12(112%/12)(155)12又∵某年偿还本金=上一年贷款余额–该年贷款余额某年偿还利息=每年付款额–该年偿还本金∴各年偿还本金和利息状况挨次能够算出。详见抵押贷款分期偿还计划,见表2。表2抵押贷款分期偿还计划表单位：万元年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③0216150012161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.382．折旧计划

已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；

折旧基数为：1950×85%=1657.5万元；

则年均匀折旧额为：1657.5×1/15=110.55（万元）

3．税前现金流量

各年税前现金流量

各年潜伏总收入-各年空置及其余损失-经营成本（或经营花费）-年还本付6息额。

按题设已知条件，

1）该项目年潜伏总收入

单元月租金×单元数×12个月×（1+升幅）

2）该项目空置及其余损失

=2×单元月租金×单元数×（1+升幅）

3）实质总收入=潜伏总收入-空置其余损失

4）经营成本：第1年为当年实质总收入的20%，此后每年按6%比率递加，即：

经营成本=第1年实质总收入×20%×（1+升幅）

5）净经营收入=实质总收入-经营成本

6）年还本付息额，见表11-4①栏。

7）税前现金流量=净经营收入-年还本付息额上述计算结果见表3。

表3税前现金流量计算表单位：万元年经营收空置及实质总收经营成净经营收年还本税前份入其余损失入本入付息额现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30

78607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98

4．税金及税后现金流量计算

税后现金流量=税前现金流量-应纳税额

应纳税额=应纳税收入×综合税率

应纳税收入=净经营收入-利息-折旧-年均分摊融资成本

此中：年均匀分摊融资成本=1500×2%÷15=2（万元）；

本事例中，该项目应缴纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税

分别为租金纯收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四项共计的综合税率为租金

纯收入的30.85%。

上述税后现金流量计算结果如表4所示。

表4税后现金流量计算表单位：万元年净经营还贷折旧费分摊融应纳税收综合税税额税后份收入利息资成本入率现金流量①②③④⑤=①-⑥⑦=⑤X⑥⑧②-③-④1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.4288398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.165．净现值及内部利润率的计算

（1）净现值计算

设基准利润率ic为20%，则净现值计算结果见表5所示。

表5净现值计算表单位：万元年自由资本税后现金流量贴现系数现值份投资额(120%)t①②③④=②X③0-4501.0000-450.00172.760.833360.63280.730.694456.06388.950.578751.48497.430.482346.995106.120.401942.656115.970.334938.847123.420.279134.458133.710.232631.109143.260.193827.7610153.020.161524.4111162.920.134621.9312172.630.112219.3713183.010.093517.1114193.000.077915.0315203.160.064913.19∑NPV=51.302）内部利润率的计算

内部利润率是使项目净现值为零时的利润率。由净现值计算可知，9当ic=20%时，NPV=51.27＞0，则

取i1=22%，按上述相同步骤可求得：NPV1=4.24

持续提升折现率，设i2=23%，则NPV2=-16.68

由插入法求得该项目的内部利润率为：FIRRi1NPV1(i2i1)22%4.24NPV1NPV2(23%22%)22.2%4.2416.686．结论

由于该项目净现值为51.27＞0；内部利润率为22.2%＞20%，已高出投资者

要求的投资利润率，因此，该投资方案是可行的。

净现值事例

B公司正考虑一项新设备投资项目，该项目初始投资为40000元，每年的税后

现金流以下所示。假定该公司要求的利润率为13%。初始投资第1年第2年第3年第4年第5年R0R1R2R3R4R5-4000010000120001500010000700ni）tR1R2R3R4R5NPVRt（1R0t01i(1i)2(1i)3(1i)4(1i)5=-40000+10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/1.134+7000/1.135=-1428<0

内部利润率事例

某公司计划投资一个项目，一次性投入1005年，每年的利润状况以下列图所示。假定基准利润率为12%，试对该项目经济成效

评论。012345-1002030204040解:ni）tR1R2R3R4R5NPVRt（1R0t01i(1i)2(1i)3(1i)4(1i)5令NPV=0，n=5，IRR=i

R1R2R3R4R50NPVR0(1i)2(1i)3(1i)4(1i)51i10NPV20302040400100(1IRR)2(1IRR)3(1IRR)4(1IRR)51IRR线性插值法求解：

设i1=10%，i2=15%，分别计算净现值

NPV(10%)=-100+20(1+10%)-1+30(1+10%)-2+20(1+10%)-3+40(1+10%)-4+40(1+10%)

5=10.16（万元）

-1-2-3-4NPV(15%)=-100+20(1+15%)+30(1+15%)+20(1+15%)+40(1+15%)+40(1+15%)-5=-4.02（万元）

IRR=13.5%

由于IRR＞12%,因此该项目在经济成效上是能够接受的。

静态投资回收期事例

某项目的建设期为两年，第一年投资210万元，第二年投资160万元，第三年开始生产，当年的生产负荷为三分之二，第四年开始满负荷生产。正常生产年份的销售收入为360万元，经营成本与销售税金之和为240万元，第八年项目结束，

有40万元的残值收入。不考虑所得税，求项目的静态投资回收期。解：依据题意获取项目所有投资简化的现金流量表，见下表所示：

年份12345678现金流入240360360360360400现金流出-210-160-160-240-240-240-240-240净现金流量-210-16080120120120120160累计净现金流-210-370-290-170-5070190350量从建设期开始的项目投资回收期为：6-1+（50/120）=5.42年静态投资回收期习题：年份012345净现金流量-1002030204040累计净现值-100-80-50-301050项目投资回收期为：4-1+（30/40）=3.75年11动向投资回收期事例

取折现率为（12%）年份12345678现金流入240360360360360400现金流出-210-160-160-240-240-240-240-240解答：年份12345678现