智慧系列138-经营管理成交环节引入互联网金融有钱又有客

蒙田智慧干货系列138-经营管环节:引入互联网金融，有钱又有导导读：房产品的目的，主要分为两类：一类是真正的通过金融进行融资；另一类是以金的名义，达到项场过度蓄客去化的目的，同时也可以通产品的方式隐蔽降价，避免创新实现红利，同时房企主动敞开怀抱，与互联网企业、金合作，甚至尝试与行开发产品整体而言环节的方式方法创新可分为产品首付贷再贷和租售并举四大类.接下来重点针对这四类中的产品进行详细剖析：一、产品：红利，解决融资难、拓客难和降价进入2015年以来，通过产品来促进的案例层出不穷。这些产品，就其目的而言，主要分为两类：一类是真正的通过金融进行融资；另一类是以金融的名义，达到项蓄客去化的目的，同时也可以通过产品的方式隐蔽降价，避免市场过度反应销售型产品通常出现在建设期间取得预售之前以及预售之后两大阶段通过外部平来聚人气圈客户造声势最终通过大数据来为客户群达到精准市场定位对于参与者而言，房企节约了成本，参与众筹的用户拿到折扣房源的入场券。二、销售型产品的两大类我们以拿到预售为界限，分为建设期和销售期2个阶段，看看“销售型”产品的两大类型（如图1所示）。图1销售型产品的两大价值点：锁客+去预售前的“宣传+锁客”型产根据现有的预售制度处于建设期的项目不能采用常规的销售但通过产“圈客，则相当于将预售环节提前，在建设期间就能把潜在客户圈定。（1）在建设期的产品三种操作模第一选取某个项目一定数量的商品房作为产品标的委托金融机构通过外部平台发布理2015年1OOOA工银瑞信共2期产品，其中一期项目以OOO384套公寓为标的。第二最终的投资者获得多“福利通常包括现金收益+优先选房权期结束后选择退出的投资者也能获得一定的现金收益而对在认筹期结束后选择退出的投资者可获得按活期存款利率计算的投资收益比如在当代北辰的 OA项目中最终或委托包的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益以及OOOA项目的优先选房权和购房权；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。第三根据项目情况决定是否设置期当代北辰的项目就没有设期期满后投资者均随时退出。2预售前的“宣传+锁客”型产品：当代案（2）产品的高收益率逻产品的高收益率逻辑是什么？主要是四个部第二，部分传统的费用节约下来，不投入，把这部分当成。第三，利润让利，因为现在去化难，现金为王，以前预期有25%低利润绝对要求，比如20%也行，节约的5%包装为。第四，资产增值收益，现在卖的是期房，两年之后房价涨幅也可以包装为收益率这种在开发阶段的销售型产品模式主要目的是在建设期加大前期宣传并为项目提前锁定一批有购房意向的客户虽然通过产品也募集到一定金额但额度通常不算太高对融资环节的支持作用不明显，推广意义大于融资意义。预售后的“+”型产品，高门槛高收益锁定诚意拿到预售之后在准现房现房的阶段销售型产品的模式就更为多元化对于房价有上升预期的现房或者准现房可采“+型产品模式相当于把售楼处搬到了网络上通过产品的方式来卖房提早蓄客把节省下来的成本作为投资收益让渡给购房者。“+”型产品的基本模式是Ø拿出相当数量的房源作为标的，不是1或者几套Ø设置较高的参与门槛，通常是5-10万起步，瞄准意向较大的投资者Ø最终者获得“价格+基本收益+高额浮动收益”，如果放弃置业，则将获Ø通常设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退案例：北部万我们结合万科与平安好房联合推动的北部万科城项目来详细剖析下图3预售后的“+”型产品：万科案项目筹资1500万元，项目持有期限10个月，每套众筹金额为5万元-13.5万元，到期后投资者能获得3%的和折扣购房的资格。折扣的比例根据投资者的认筹决定：认筹5万元可以享受9.3折认筹10万元以上可以享受8.7折该项目总计吸引了2361人报名参与，216位用户认筹。这次众筹卖房累计募集金额达到1585.5万元，转化率为9%。三、房企产品的两大方针对上述产品一般而言分为两大方式第一对大多数房企来说基本都采取与其他平合作形式第二对龙头房企来说一般把大金融作为自己的调整方向之一将金融作为的增长点，发布自身的产品。跟金合对于大部分房企来说比较可行的方式是与外部金合作发布相关产品以达到融资蓄客和去化等目的。与金合作，一般分为几个步骤合作的重要基准，也是平台把关的点。产品，比如收益率、投资期限、流动性，投资门槛高等。自建金，获取金融牌房企进军金融领域，最为直接的方式便是在组织架构中设立金融板块，成立金控或金融机构，直接铺设业务。一些背景较雄厚的房企选择全面布点，同时开展如、银行、选择热门领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓。通过金控统筹，目标全牌务间能产生协同效应但需要大量金融人才和积淀才能将业务否则可能概念意义大于实际依托房地产资源，建立金融社区等采用这一模式的以服务商为主是在房地产资源的基础上对进行延伸以便向房企业主等各种原有带来的客户提供更为丰富和完善的服务并在此基础进一步拓宽，增加竞争力。四、小总之，对于国企背景的房企，尤其是绿地等大型国资背景房企，资源获取能力强，可直接试推动企业式发展，而如何利用这些金融工具进行融资优化和项目去化更是不在话下。对于万科万达碧桂园等大型房企尽管背景不雄厚但市场较大容易寻找到优质的金融合作伙伴以促进主业发展壮大和增加新点为