老城区工业区成功改造综合案例研究94335311课件

国内外老城区工业区成功改造综合案例研究A-021-GW-080527-0202008-09-182选择案例的标准：老城区：区位：属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。交通：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势历史基础：因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。老工业区：地位：曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。基础：具有一定的产业和企业，集中度较高。背景：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。亟需改造：以改善环境提升土地价值；解决就业；实现产业持续发展3产业结构调整现有产业升级构建产业集聚发展服务业产业调整压力项目自身条件和市场背景城市环境压力？项目的思考点：如何改造自身，实现价值最大和持续发展5德国.鲁尔老工业区鲁尔是德国，也是世界的工业重地。是德国经济发展的一个核心区。区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3％。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9％。成绩：曾经生产全国80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。产业变化过程面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。居住、企业交叉分布，人口稠密。6发展历程鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下，产业淘汰和引进并举促进改造。阶段特征关键举措阶段问题1950以前1950～1970年代1990～现在阶段成果阶段初步阶段发展阶段衰落阶段调整发展煤炭的开采。以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。炼油业和石油化工业的发展产业结构逐渐变化，电气、电子工业有了很大发展高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立；1968年开始转型。传统产业的调、并、转、关等淘汰措施。新型产业引进政策。开展工业政治，发展科研，重点引进和引导技术型产业经济增速减慢。煤炭业面临危机，失业加剧。钢铁危机发生，面临结构性危机。煤矿基地140个，全国80%的煤；81座炼钢炉，2/3的钢铁量；几十万工人。信息类企业超过11万；电信类企业达380家。煤炭和钢铁从业人数减少50%。环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位1970～1990年代7采煤采煤机械工业区早期电子工业机械食品等轻工业电力钢铁工业区转化期电力石油机械电子化学钢铁采煤食品化学石油汽车化学工业区现在生物技术产业技术含量提高和新型化过程产业调整鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高新技术产业为主导的新型工业区。钢铁信息技术食品鲁尔现有新型产业产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心”

12个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。重工业基地引进新型产业调整内部产业布局发展文教科研9武汉.汉正街工业园汉正街工业园，是武汉市制造业五大板块之一。创造了“汉正街模式”的改造方法。汉正街区位：位于汉口沿河大道以北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。交通：紧邻汉口火车站和天河国际机场。107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。规模：2400公顷。首期建成201亩。汉口街是武汉市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地。汉口街以老工业区改造和新园区建设并重，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。硚口区地图10汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。面临问题产业失去竞争力百年辉煌：

100多年历史的老工业基地；武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水；新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机；

2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业220家，产业工人10.5万人企业衰落，绝大多数企业停产或半停产设备陈旧，技术落后，资金缺乏工人素质低下，失业严重环境污染严重，厂房和土地闲置如何提升区域价值解决就业问题提升经济活力？市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力11汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走新型都市工业园路线。汉正街模式措施：“退二进三”，打开院墙办市场，引导企业利用闲置厂房自办工业园等效果：短期拉动经济问题：企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。打都市工业旗，退二进二，工贸互动；政府出资，以35万/亩回购土地，改善基础设施政府主导，促进企业改制，现有企业的兼并、淘汰等引进高科技中小企业，高技术外资企业等2000-2002年，初探：打补丁式方法一方法二措施：融资3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企问题：土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决2003-现在，汉正街模式—都市型工业园策略效果经济效益提升，环境的改善失业问题的解决，产业的活力。13关键点汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点新产业的引进和孵化政府资金和政策政府投入基础设施建设，新增绿化4460公顷，配停车场1161平米投入2.6亿回购土地。对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。改造与新建并举的模式充分利用闲置设备。企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。改造现有厂房，办公用房7800平方米，老厂房修缮整理32万多平方米利用闲置土地新建四大产业园区。14更换现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：15青岛.四方工业区四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。区位：位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。交通：紧邻308国道。距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。问题：高能耗、高污染型产业所占比重较大。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。四方区老工业区四方区高科技园区机场胶州湾背景：重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等支柱产业；具有大量的大中型企业，形成一批龙头企业，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。具有良好的教育科研和技术资源17典型企业四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术改造和应用新技术，走循环产业路线。四方区利用现有资源，改造、升级老工业基地，建立了四方区共有3个科技园区，另外还有15个工业园。其他青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利用项目华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等，正朝着产业化的目标迈进。华能青岛发电公司技术手段：作为一家大型高能耗企业，采用降低隔膜烧碱电耗、改造供变电设施、改造热电联产项目、水循环利用等技术降低能源消耗效益：在节电、节气、节水等方面取得了显著成效。目前，该企业对粉煤灰的综合利用率达到95%，创造了显著的经济效益和社会效益。青岛双桃精细化工有限公司技术手段：其产生的废酸水用作青岛凤凰印染公司和青岛美好巾被公司等纺织企业治理碱性污水的优质原材料，在染料制造企业与纺织企业之间形成了一条意义特殊的“酸碱中和”循环。效益：双桃公司目前每天产生的8吨废酸已是日产日清、供不应求，而纺织企业使用了双桃的废酸水后，处理后的污水中污染物锐减为原来的1/50。

18四方区实现产业升级的关键点在于：关键点利用教育科研资源，促进技术合作利用青岛科技大学，引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等12家高科技项目，促进化工产业的技术提升。2003年以来，全区累计投入科技经费3172万元，组织实施科技计划165项。建成科技创新服务平台各级各类科研机构17个，科研人员3618人。集中制造业科研所。具有一批龙头企业，并率先实行技术的改造具有青岛海尔、四方机车、华电、双桃精细化工等龙头企业。龙头企业采用应用技术。比如华电采用降低隔膜烧碱电耗等技术降低能耗。根据现有支柱产业，打造特色产业园。比如依托科研项目，建立化工主题园。对原有厂房的改造利用利用厂区1/3以上为开发的土地，基础设施、设备等可使用的，略微改造，为中小型企业提供发展空间。KEY3KEY2KEY119更新现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3改造手段改造方向现有产业升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能3都市型服务业功能转化根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向：21第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向工业经济的转变，并建立了强大的产业集群。背景产业状态产业人口1950年代之前1950～1970年代1970～1990年代典型案例阶段农业时期的非正式经济和弹性专业化的萌芽时期灵活专业化和经济大发展时期新技术的应用和９０年代的企业大型化时期农民拥有自己的土地，有余力进行自发的工商业活动，自发性的家庭工业出现如纺织等政府鼓励中小企业发展，大量同类企业出现并聚集，出现专业化的企业聚集区企业大型化一体化，并通过信息技术改造生产设备，从生产向产业链前端聚集，建立特色产业园区。散户分散经营，联合销售企业协作，产业纵向一体化产业链前段聚集艾米利亚—罗马涅大区——意大利服装聚集地发展历程22第三意大利利用大量中小企业自然集中，实现了由产业聚集到产业链的聚集转化。大量劳动密集型中小企业的聚集：组织松散，设备落后。中小企业区域网络的构建，市场机制推动经济组织的出现，连接各中小企业。政府对中小企业的鼓励和聚集的推动，出现大量相关的专业化分工细密的中小型企业实现产业的聚集。通过产业的聚集，向产业链两端延伸，实行产业链的聚集。实现由产业聚集到产业链的聚集转化过程。市场力量的推动政府力量的推动技术力量的推动：采用信息技术聚集过程23第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，通过长期的政府主导不断向高附加值的产业链两端聚集。企业N企业2企业3企业5企业4企业1企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化竞争促使企业出现分化，企业之间发展出分散化和专业化自然形成产业上的一体化，企业之间分工出现企业间的分工进一步深化许多专门为其他公司提供产品设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚集带制造研发营销123集群所在地地名生产领域企业数蒙特别鲁那运动鞋701萨斯索罗瓷砖220普拉托纺织服装11850卡拉拉大理石1200比耶拉纺织服装2300卡尔皮纺织服装2630佩扎罗家具1000帕尔马火腿215产业集聚形态产业微笑曲线高附加值高附加值低附加值成功因素25更新现有产业1改进技术和工艺2延伸产业链3老工业区转换方向现有产业升级根据世界和国内城区老工业区成功改造的现有经验和条件，得出四个方向来实现老工业区的升级产业结构调整构建产业集群产业转化产业提升产业聚集转化园区功能4都市型服务业功能转化26武汉.汉正街工业园汉正街在调整产业的过程中，利用原有的商业基础，发展特色的都市型服务业，构建适应大众消费的商品专业市场。明末清初是全国最大的货物集散地形成“买全国、卖全国”的小商品市场形成街区式布局、低价格产品、可容纳很多劳动力。面临问题商贸基础商居混杂，环境差，污染严重。前店后厂式的作坊形式。工厂产值低，产业调整压力改造原有的厂房和门店，以改善环境发展品种齐全，价低的大众消费品形成汽车及配件、服装、化工、五金等产品的服务于都市生产生活需求的专业市场。改造措施效果商铺20％－30％用来出售，其余只租不卖。目前一亩地价已经逼近1000万元。华中地区最大的日用工业品集散地。29笋岗物流园20多年的发展，是一个功能不断转化和完善的过程物流园前期转型发展期升级调整期1982-19951996-20052006-现在建设大型仓库80栋，总建筑面积90万平方米利用空余的10万平米建造家居超市；改造旧有的仓库为汽车及配套市场现代商业仓库和出口监管仓库现代化超市管理模式，集运输、仓储、展示、批发和零售于一体电子商务与物流配送的结合，向智能化物流园区的转变。较完善的产业链和特色的专业化市场年货物吞吐量达400-500万吨，被称为“中国第一仓”

146家国内外知名企业入住园区。商业物业和仓库物业租金分别比改造前增加了约60％和30％。拆迁一部分旧有的仓库发展电子信息交易平台基础设施的改善07年6月，已有224家企业入住；从业人员增加到2万多人、23家物流企业将总部。关键举措阶段经济效益阶段特征阶段成果发展历程30利用循序渐进的方式，改造与新建并重取得资金的平衡，逐步实现区域提升。大型仓储区综合性商贸物流园区现代都市型配送物流园中心城区外扩重新定位空地新建部分仓库改造土地产值压力环境改善压力产业升级压力基础设施改善部分拆迁电子信息平台搭建有空地约10万平方米先后改造仓库6万平米拆迁仓库9万平米调整、改造原有的市场弥补区域内缺乏家用电器市场的空白，重点发展家居市场.在汽车方面，重点发展高档家用汽车和名车调研药材市场与周边关系，立足长远，重点发展转化模式31从笋岗整体建筑形态来看，几乎都是经旧厂房改造而成的各种办公和商场等物业厂房服装批发市场平安保险总部写字楼办公物业二手家电市场32笋岗物流园——依赖物流仓储驱动区域的商贸和居住发展。重点打造都市消费型专业市场，拉动人气。园区规划集商业、物流、居住等多种综合型配套社区。以规模最大的物流仓储驱动园区的发展。从营业收入看，汽车及配件、建材家居及医药三类产品05年的营业收入为58.2亿，占比40.1%，其中汽车为48亿，增长24%。居住配套区物流仓储区商贸配套区功能规划33笋岗家居市场在知名企业的带动下，已形成专业化规模运作，成为深圳最大的家居销售中心在笋岗，不仅有好百年，还有香江家私、百利玛家居广场、金宝来名家私、金时代家居等多家大型的家具企业已形成品牌的规模化、专业化的运作，奠定了笋岗片区家居市场新的市场格局，成为深圳最大家居商品展示分销中心，也成了市民选购家具的理想场所。34“购车要逛笋岗”现已成了许多深圳人的消费常识,其销售量共占据深圳整体汽车销售总量的1/5深圳规模最大的新车和二手车交易市场包括有汽配商店，4S店以及二手车交易中心。据不完全统计，在整车销售方面，这里有汽车经销商60多家，华南汽车展示交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以4S店为骨干的高档、规范化汽车企业聚集在这里。2006年区域内及周边的乘用车销售量、销售额分别占全市的20％和16％。35深圳人才市场和罗湖人才市场共同构成了笋岗特殊的服务市场，也给笋岗带来了旺盛的人气深圳人才大市场和罗湖人才市场，相隔不到千米，共处于笋岗。深圳人才大市场在全国有极高的知名度，其拥有2万平方米的场地和200个国际标准展位，平时每天都有130家以上的单位进场，求职者达1万多人次紧邻的罗湖人才市场，也是为我市一个重要的人才交流平台，自1995年成立以来，每年都有3000多家单位入场招聘，每年提供工作岗位达3、4万个两个人才市场，带动了宝安北的人流量，每天都有成千上万的求职者来到这里，怀揣自己的梦想奔走在日益繁荣的宝安北，也给这里带来了旺盛的人气。36以一致药业、中联医药和亚洲医药等连锁医药企业构成的医药市场业务覆盖全国各省份，是全国知名的医药配送中心以一致药业配送中心为依托，已吸引了一批如中联医药、亚洲医药等连锁医药企业在这里建立配送中心，形成了一个年交易额达数亿元的医药大市场。其