一起房屋买卖纠纷案看合同效力问题

一起房屋买卖纠纷案看合同效力问题

本案提出了一个非常重要而且特别普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产治理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产治理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。

合同法公布后，特殊是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》公布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条其次款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物全部权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，假如合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同固然应当是有效的。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2023年3月24日）特别明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响毕竟是什么。

民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚恳信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的状况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的缘由，主见买卖合同无效。假如法院支持这种主见，则与合同法的诚恳信用原则及合同无效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生导师王利明认为：法律规定这种预售许可的目的，主要在于掌握和防止欺诈，爱护买受人。假如事后当事人补办，说明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中，既然买受人的利益没有受到任何损害，社会利益、公共利益没有受到任何损害，认定这种合同无效，不符合合同无效的立法精神。

另外，从实际履行与爱护第三人利益角度看，本案也不应认定合同无效。在本案中，在办理了预售许可证后，双方当事人已经根据有效合同进展了履行行为，再宣告其无效，使双方有效行为被推翻。更为重要的是，本案涉及第三人利益，假如认定合同无效，将涉及从林建益手中购房的第三人利益。因此，不应当认定合同无效。新晨

民商法教授、博士生导师李永军认为：合同无效的目的主要在于制裁或者惩处合同当事人的违法性。假如一个合同在订立当时违法的（行政法规），而在处理时其违法性已经不存在了，则制裁的目的不存在了，制裁也就没有意义了。因此，我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（1999年12月19日）第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律无效而适用合同法合同有效时，则适用合同法。”在本案中，合同签订时，预售许可证没有办理下来，具有肯定的违反行政法规的特