2023上半年北京别墅市场分析报告

09上半年北京别墅市场分析报告

研究单位：中国不动产研究中心

研究员：陈萍丽王苏芳免责条款本报告中的信息均来源于公开资料，我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。结论：本报告分析2023年上半年北京市的别墅市场，得出以下结论：1、对下半年的别墅市场总体持乐观态度。目前政府对住宅销售市场的利好政策同样涵盖了高档住宅市场，通胀预期也使得部分投资者将别墅等高端住宅产品当作大宗资产的沉淀和储蓄手段，限外令的暂停对别墅市场的需求回升也起到了一定推动作用，加之9至11月传统别墅销售旺季的影响，预计下半年北京别墅市场将保持活跃，成交量或超上半年。2、下半年别墅产品价格将进一步上升，但不会出现急速上涨。一季度北京别墅成交主要以经济型别墅为主，但年中开始中高端别墅逐渐放量，势必拉升别墅成交均价。上半年北京一些低开项目取得热销后，在下半年也会适度提价。但09年北京别墅均价总体增长有限，不会超过07年高点。3、下半年别墅新增供应将有所增加。别墅市场近期的良好销售形势使部分别墅项目加快了推盘节奏，年内未开发别墅用地可能会加快释放，目前有不少别墅新盘以及老盘后期预计在下半年推向市场。4、中央、奥北、西山三大传统别墅区仍将领跑市场，潮白河和城南两大别墅区将加入第一梯队的竞争。5、别墅市场“二八效应”得到充分体现，市场主要成交将集中在几个焦点项目，区域代表项目的销售状况将直接决定所在区域的市场表现。6、别墅市场的基本面貌，仍将取决于国内经济走势和预期以及房地产大势。在整个房地产市场价格高速上涨的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累，楼市短期内调整预期增强。如果新一轮调整到来，别墅市场也不会独善其身。我们建议，别墅开发商在定价策略上不宜急进，尤其是中低端别墅更应谨慎提价。前言在经历07年的高峰和08年的低谷后，北京别墅市场和大市一起经历了一冬的盘整和沉淀，在09年开春后走上了复苏之路。在经历了3月“小阳春”的良好开局后，“红五月”的冲高和二季度的持续高位让人们切实感到别墅市场的回暖。别墅市场上半年的良好表现，究其原因，首先是去年下半年到今年上半年累积改善性居住的刚需消化；其次，别墅供应日益稀缺的情况下，别墅抗跌保值性在变化的市场中日益凸显，成为不少投资者眼中的资产安全岛，通胀预期也推动不少消费者将购置中高端别墅作为资产的沉淀和储蓄手段；另外，限外令的暂停也在一定程度上推动了需求的回升……多种因素的叠加，使得北京别墅市场在09年上半程表现不俗。步入下半年，一方面通胀预期不减，且伴随着传统别墅销售旺季的到来，别墅市场将迎来新一波供应高峰；另一方面，随着整体住宅市场观望气氛的累积，北京商品住宅市场面临一次小幅调整的预期渐浓，别墅市场势必也会受到大市影响。刚需的逐步释放导致需求回归，某些项目在热销后的大幅提价也将抑制部分消费需求。在多种力量共同作用下，下半年的别墅市场将呈现何种表情？别墅这个被誉为最稳定的住宅细分市场能否跑赢大市？为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成《09上半年北京别墅市场分析报告》，为了保证研究的可信性，数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库，通过对北京别墅市场上半年供应和成交分析，深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征，并对09年下半年北京别墅市场的走势做出预测和展望，旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。一、宏观市场分析和预测（一）经济形势分析和预测2023年上半年中国国内生产总值达139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%。二季度GDP增速从一季度的同比6.1%强劲反弹至7.9%，在七个季度的连续下跌之后首次反弹。环比折年率更是高达15.6%，显示政府的刺激政策短期成效显著。从去年末的1664点到8月初的3478点，上证指数轻舟已过万重山，在短短9个月内实现了110%的涨幅，把全球所有主要市场都远远甩在了身后。中国楼市的风向标京沪市场在春节后企稳，并迅速在一两个月后转为狂飙，创造了价量齐升的大好局面。作为经济增长的助推器，信贷数据更是一路长阳。6月份银行新增信贷15304亿元，再次超出市场预期，也使得整个上半年新增贷款高达7.37万亿元。信贷扩张推动上半年M2增长28.5%，而同期名义GDP仅增长3.8%，双方之差达到创历史纪录的24.7个百分点，彰显流动性极其充裕。在国内一片欢呼回暖时，国际市场也出现了明显的企稳迹象。全球主要经济体经济领先指标PMI在过去的几个月连续回升，全球大宗商品价格也一路攀升，原油价格一度站上70美元，基础金属基本实现全面翻番，农产品也开始驶入增长的快车道。一切似乎都预示着，下一个经济盛宴就要来到了。然而，在这看似一片繁荣的序幕里，隐忧也已开始显现。离开繁荣的资本市场，我们不难发现回暖并未全面深入到实体经济的各个领域。仅从宏观数据上分析，我们就可看到7万多亿的新增贷款并未大量流入实体经济中。上半年企业贷款增加，存款也在增加，股市楼市更是有资金的大量净流入。这说明企业主因扩大生产并没有太多利润而失去了实体投资的驱动力。因此，巨量贷款又以存款形式回到银行，或进入资本市场以赚取资本利得，这就无法实现政策最初的目的，即帮助中国经济重新获得内生性活力。另外，资本价格的上涨并未使通缩问题得以好转。消费者价格指数（CPI）同比下跌1.7%，低于市场预期的-1.3%，工业品出厂价（PPI）同比下降7.8%，低于市场预期的-7.4%；季节调整后的CPI环比也一改前三个月的上升势头，重新下降，显示短期内的通缩压力加剧。即使考虑CPI波动相对于基础资源的滞后性，我们也不得不对刺激政策在消费领域的效果表示担忧。天量的信贷发放和泛滥的流动性，资产市场的狂飙和实体经济的不温不火，使我们对下半年的经济形势依然存有担忧。对房地产市场来讲，在资金上有了信贷保障后，如何在需求方向发掘潜力，将天量投资转化成为可持续的销售，保证行业的良性发展，是2023年下半年所面临的最严峻的挑战。

（二）房地产市场分析和预测从09年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，北京楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词，1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。从3月开始，08年末09年初积累的刚性需求在短期内得到释放，同时在各种利好消息的刺激下，北京楼市开始回升，根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2023年上半年北京的商品房签约总量突破了11万套，达到了110010套，其中住宅套数为83043套，同比增长了152%之多，环比也增长了61.2%。随着成交量的放大，商品房销售均价也一路攀升，09年6月，商品房销售均价已达13550元，比1月的均价上涨34.35%，与去年同期相比增长6.89%。可以说本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但近期发展则与信贷大规模的投放、老百姓出于对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致房价上涨。此外，二季度，随着国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低以及住宅市场销售的回暖现象，北京整体物业及土地投资市场都比一季度呈现出较为活跃的态势。北京的房地产市场在2023年上半年的强势反弹，价量齐升，使得目前的预期整体对前景倾于看好。但在国内外实体经济尚未明显好转，以及通胀预期、政策等复杂因素影响下，中短期内北京市场仍面临许多不确定因素的挑战。据中国不动产研究中心预测，受到上半年开发投资量和去年相比的环比数据下降，以及销售量猛增的双重因素影响，北京市场的供需失衡使得物业价格上涨可能更大；而基于拉动内需的大背景，房地产行业的信贷规模和信贷政策，出现大幅度的调整可能性不大，但存在小幅调整的可能性。09上半年北京商品住宅市场的成交均价实现了34.35%的增幅，随着价格上涨市场新一轮的观望情绪逐渐积累，博弈的结果可能导致消费者再次勒紧钱袋。二、09年上半年北京别墅市场分析据CRRC统计，2023年上半年，北京别墅市场新批准销售别墅1376套，批准销售面积56.21万平方米。上半年北京市别墅销售套数为2186套，销售面积为71.47万平米，销售总金额达111.13亿。从上半年的整体数据来看，虽然供应萎缩，同时期的新增预售量低于销售量，消化了部分存量。但是由于别墅的销售周期较长，还有大量“存货”可供选择，但是并未形成供不应求的局面。（一）2023年上半年北京别墅市场总体特征1、新增预售09年上半年，北京别墅新增预售套数为1376套，如图1所示，09年初别墅预售套数在低位徘徊，受世界经济形势持续恶化的悲观预期和整个房市萧条大市的影响，2月仅有30套新增预售别墅，预售面积为0.4万平方米。从三月开始，一方面，随着春暖花开，景观条件转好，别墅市场迎来传统上的第一波供应小高峰，别墅市场，另一方面受“小阳春”的推动，别墅市场信心也随之逐步提升，新增预售套数和面积逐步增多。在4月份别墅预售套数和预售面积达到了上半年的最高点，新增预售为536套数面积为19.68万平方米。四五月份，别墅新增预售有所回落。从09年上半年北京别墅-商品住宅批准上市面积和批准上市套数两个对比图中可以看出，北京别墅2023年上半年新增预售总趋势是和北京商品住宅的总趋势较为一致，均为先抑后扬，只是别墅供应的最高峰时期比商品住宅的最高峰期早来一个月，别墅在4月份的供应量达到高峰，而商品住宅供应量的最高点为5月份。从产品供应结构来看，纯独栋别墅上半年预售量仅为558套，占总量1376套的40.6%，其供应量和占新开盘总数的比例，呈下降趋势。双拼、联排和叠拼等非独栋产品成为别墅市场供应主流，上半年非独栋别墅新增预售套数为818套，占总供应套数约六成的比例，非独栋别墅新增预售面积56.21万平方米。从供应产品面积来看，新增预售别墅的面积区间集中在200到400平米之间，单套面积在200-300和300-400平方米的别墅所占总批准销售套数比例分别为35%和22%。如下图3所示：从新增预售供应区域来看，供应量最大的区域还是主要集中在中央、奥北和西山三大传统别墅区域，城南别墅区位列第四，如图4所示。2023年上半年别墅供给区域分布呈现以下特点：（1）新增供应仍然以奥北、中央和西山三大传统别墅区为主。三大别墅区新增供应合计占到总体供应的77%。（2）中央别墅区核心区市场供应以总价500万元以上中高端别墅为主，其中独栋产品在09年全面接近或超过千万级门槛。（3）奥北别墅区以500万至1000万的中高端别墅为主要产品形态，且非独栋产品比例有所上升。（4）西山别墅区别墅供应已接近尾声。主要以1000万元以上高端别墅为主要产品形态；（5）其它别墅区市场新增供应主要以总价500万以下中低端别墅为主。2、成交总量09年伊始，受传统农历新年的节日效应及市场大势的影响，北京别墅市场继续08年奥运后的颓势，量价齐跌，于2月跌至冰点，当月全市仅成交别墅89套，成交面积为2.74万平米。3月份开始，随着整个楼市的回暖，别墅市场成交也开始放量，至五月份冲至上半年最高峰，当月成交套数高达722套，成交面积达229841平米。6月销售量有所回调，但较之1-4月，仍处于高位。上半年北京市别墅销售套数为2181套，销售面积为71.44万平米，图5、6分别是2023年上半年北京别墅成交套数与成交面积趋势图：3、成交价格从图7别墅的成交金额来看，其趋势与成交面积和成交套数走势基本一致，2月为上半年成交金额谷底，成交总金额仅为3.6亿，3月开始显著回升，至5月份达到上半年高峰，成交总额达36.02亿。随着二季度中高端别墅的放量，别墅成交总金额的攀升幅度要高于成交套数和面积，最高点5月份的成交金额为2月的10倍。从别墅的市场价格来看，2023年1-6月份，别墅均价成U型走势，1月份的均价为前半年最高点，达17730元，造成一月份均价偏高的原因是当月有几个高价项目成交拉高了整体均价，但这属于偶然因素，不具有代表性。年初受金融危机和市场大势影响，消费者大多持观望的态度，别墅的成交量大幅萎缩。为了顺应市场的变化，北京别墅项目从去年底今年初开始纷纷采用打折赠礼等促销方式，加之年初经济型别墅产品为成交主体，造成别墅均价和08年同比大幅下降，在春节前后达到底部，2月份均价仅为13123元。随着3月份整个别墅市场的回暖，别墅价格开始平稳缓涨，步入5月，随着众多中高端别墅项目入市，别墅均价开始显著上升，至6月份达到16749的高点，和1月相比小降5.53%，和2月相比均价上涨12.79%。4、产品成交结构（1）从产品形式来看，2023年上半年，北京独栋别墅成交量为970套，非独栋别墅成交量为1211套，造成这种结果的原因主要是2006年“停止独栋别墅用地出让”政策的再次出台，使得独栋别墅的总体供应量下降，因而总体成交量比较低。6月北京独栋别墅和非独栋别墅成交套数首次出现了接近五五开的局面，主要是因为在客户层面产生了“独栋别墅将更加稀缺”的判断和预期，加快了独栋别墅潜在客户的购买时机和节奏。（2）从产品价格区间来看，今年1-4月份北京成交别墅中500万以下别墅占绝对优势。5月以来，此种情况得以改变，出现了经济型别墅与中端别墅并行销售的局面。6月份，500万-1000万级别墅成交一举超过500万以下别墅成交，销售209套，超过当月总成交套数的50%。高端千万级别墅年初销售萎靡，6月开始有所抬头，当月共成交40套千万以上别墅。5、别墅市场和商品住宅市场成交对比从图11、12两个对比图中可以看出，2023年上半年北京别墅的月成交总量的总体趋势与09年上半年北京商品住宅的月成交总量的总趋势较为一致，可见别墅市场的基本面貌，仍主要取决于国内经济走势和预期以及房地产大势。但别墅的成交最低点和最高点均比整个商品住宅市场推迟1个月。别墅市场上半年成交最低谷出现在2月份，成交最高峰出现在5月份。从价格走势来看，上半年别墅产品上涨幅度低于普通商品住宅。6月成交均价比2月最低点上涨27.63%，低于普通住宅涨幅6.72个百分点。（二）2023年上半年北京别墅市场区域表现（详略，本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou，留下您的简介、联系方式。）（三）项目表现（详略，本报告全文索取，请发邮件至，留下您的简介、联系方式。）三、典型别墅项目分析

（详略，本报告全文索取，请发邮件至，留下您的简介、联系方式。）四、结论和预测

1、从上半年的整体数据来看，虽然供应萎缩，同时期的新增预售量低于销售量，消化了部分存量。但是由于别墅的销售周期较长，还有大量的“存货”可供选择，但是并未形成供不应求的局面，大量的存量楼盘让别墅市场在未来一段时间内仍让保持供大于求的局面。2、对下半年的别墅市场总体持乐观态度。二季度以来别墅旺销局面的出现，使部分别墅项目加快了推盘节奏，年内未开发别墅用地可能会加快释放，根据CRRC已经掌握的市场信息，目前还有不少全新别墅项目及老盘后期预计在下半年推向市场。目前政府对住宅销售市场的利好政策同样涵盖了高档住宅市场，通胀预期也使得部分投资者将别墅等高端住宅产品当作大宗资产的沉淀和