“第七届香港国际地产周”

“第七届香港国际地产周”12月2日，由中国指数研究院主办、搜房网承办的第七届香港国际地产周在香港举行，国际知名金融机构、专家和国内知名房企高层应邀出席本次盛会。在美国量化宽松货币政策、人民币升值、国内加强楼市宏观调控的背景下，海外资本如何与国内房企无缝对接呢？房企如何利用外资争取突围呢？://soufun/news/zt/202310/HongKongweek7.html主办单位：中国指数研究院承办单位：搜房网时间：2023年12月2日（星期四）地点：中国•香港•旺角朗豪酒店朗豪厅（7层）【主持人】尊敬领导、各位来宾、朋友们、女士们、先生们大家下午好！欢迎大家出席由中国指数研究院主办、搜房网承办的第七届香港国际地产周高峰论坛，今天出席论坛的有全球各大投资银行，地产基金以及来自大陆的100多家房地产企业的代表，我谨代表主委会对大家的到来表示热烈的欢迎。【主持人】今年以来中国房地产业面临前所未有复杂的环境，一方面政府两度出台宏观调控政策，试图抑制过快增长的房价，另一方面人民币升值，全球通货膨胀、货币战争成为中国房价内在的推动力，使中国的房地产在政策重压下保持顽强的成长里，正因为如此中国的房地产成为全球瞩目的焦点。【主持人】海外的投资者和个人投资者纷纷寻找机会进入中国，中国的房地产初步实现了全球化发展的布局，成为全球大市场的重要组成部分，也正是看到了这样的大趋势，本届香港国际地产周主题确定为“全球地产聚焦中国CHINA、CHINA、CHINA”，今天请了众多重量级的嘉宾，对中国房地产如何海外融资，借助香港国际地产周的平台，帮助更多优秀的房地产企业实现跟全球资本的对接，下面先向大家介绍到场的嘉宾。中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全先生

经济学家、瑞士银行亚洲区副主席李山先生

中原集团总裁黎明楷先生

毕马威高级合伙人、香港联交所上市委员会委员邹小磊先生

上海汉宇房地产董事总经理施宏叡先生

世邦魏理仕估值及咨询服务部（大中华区）资深董事总经理余锦雄先生

汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃先生

泛大西洋投资集团（GeneralAtlantic）执行董事洪婧女士

新能源集团董事长包广林先生

搜房控股集团副总裁新房集团总经理徐晓晔女士

搜房控股集团副总裁二手房总经理张志宏

【主持人】下面有请瑞士银行投资银行部亚洲区副主席李山先生致开幕辞。

【李山】尊敬的各位嘉宾、各位来宾下午好，非常高兴出席第七届香港国际地产周，在这里见到很多老朋友，认识新朋友，香港作为国际金融中心，一直以来是金融机构和企业对接的舞台。

下面我将资本市场和房地产市场简单谈一下我的看法，算是抛砖引玉，不足之处请大家指正。

从资本的角度，过去一年时间中国房地产市场经历了最艰难的时刻，从国四条到9.29新政的出台，楼市调控进入了紧缩周期，而房地产企业融资也变得愈加困难。

相关数据统计一级市场上房地产融资总额是153亿，远远低于去年1280亿元，甚至低于2023年紧缩政策的898亿元，收缩政策紧缩，房地产在首发、配股和再融资三个环节没有资金进来，形势非常的危机，二级市场融资，对房地产公司而言也是奢侈的，今年到目前为止实施融资的企业只有粮价，中宏和凤凰股份，这两家也是借壳上市，随着调控的进一步深入，A股上千亿融资停滞，现在很多的房企，包括在座的各位朋友面临的问题是，该通过什么样的方式融资，该去哪里融资，也许海外融资是不错的渠道。

10月份英国咨询机构曾发布报告称，今年二季度中国大陆房地产热度位列全球第二，排名第一的是新加坡，第二的就是中国，二季度中国房地产整体价格上涨了36.8%，排在第三位的就是香港，同比增长了24.9%。

另外，商务部的统计数据今年1—7月份外商直接投资房地产和城镇固定资产投资总额为248亿元，同比比去年同期上涨10%，与此同时，利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发总额为302亿元，同比增长11%，从去年来看，外资同比增幅一直是负数的，今年6月开始外资开始转正，商务部数据显示，今年房地产利用外资猛增10%，10月增加87亿美元，占全部数据的16%，我说的这些数据证明，中国的房地产依旧保持良好的发展势头。国际资本对中国的房地产市场保持着浓厚的投资兴趣。

通过这些数据，我想大家应该会明白，我们为什么将本次香港国际地产周的主题定义为“全球地产聚焦中国”，实际上也是说中国房地产产业国际化的问题，摩根、高盛、美林、软银亚洲、凯德置地以及我所在的瑞银集团都以不同的形式进入中国房地产市场。

同时外资与开发商联手成立基金公司占据了市场的主流，首创集团、金地、集团、中海、华润置地，率先成立中外合资公司，融资额高达数以美元，投资旗下的房地产项目。

四月份我所在的集团跟金地合作，首次签约资金是1亿美元，6月中国海外兴业将旗下西安、青岛31%和沈阳33%的股权出让给外资。

全资控股的子公司新加坡集团启动规模在5—10亿美元以中国为主的地产项目，中国房地产的发展趋势是不可阻挡的。

商务部数据今年前10个月猛增50%，增幅高于其他领域利用外资的幅度，今年前三季度全国房地产吸收外资新设立的企业是458家，实际吸收外资150亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的比例。未来会有更多的房地产企业加快融入中国房地产企业，作为资本市场的代表瑞银，希望通过香港地产周这样的平台，接洽更多的内地房地产开发企业，实现资本和产业的高效运营，今天到场的嘉宾很多都是房地产和金融行业的专家以及业内人士，相信在接下来的主题演讲和互动研讨环节会带给我们更多的启示，我现在就是抛砖引玉，最后预祝本届香港地产周圆满结束，谢谢大家。

【主持人】当前的房地产形势到底如何发展，下面有请一位嘉宾，希望用他掌握的知识和丰富的经验为大家指点迷津，下面有请中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全先生发表主题演讲，演讲主题“当前的宏观经济形势”。

【莫天全】各位嘉宾下午好，非常感谢各位参加第七届香港国际地产周，今年叫做“全球地产聚焦中国”，有两个层面，一个是全世界的房地产投资商想都想长期持有中国地产项目，另外，海外的物业也向中国的投资机构和购房者推销他们的地产，因此今年的主题是全球地产，聚焦中国。

刚才我跟韩国济州岛的客人聊了一下，他们也加入了香港地产周活动，看来香港地产周的活动变得越来越好。借此机会谈谈中国房地产的状况以及对明年的展望。

刚才李山先生说的数据，我恰巧从不同的渠道得到类似的数据，今年前10个月海外资金投资中国房地产市场同比增长了48%，仅仅10月份一个月有87亿美元进入中国的房地产市场，这是中国央行的数据。

虽然最近中国的房地产调控很厉害，包括对外资的调控，购买的项目只能自用，个人只能买一套，但是从商务部11月份的数据来看，11月份有108家外商在申报外商投资公司，相比10月份的42家而言是翻倍增长，调控越厉害，外商进入的越厉害，这是值得大家思考的。

下面进入演讲的主题，新房市场的成交量情况，10大城市11月份跟10月份相比涨跌各占50%，9月份的环比、同比到10月份的环比同比进行对比，结论有四个方面。

从10个重点的城市，北京、上海、广州、深圳等等，住宅成交面积环比涨跌各占50%，杭州、北京、武汉超过了25%的成交量，广州、深圳降幅比较大，分别下降66%，广州的因素是跟亚运会有关的，在此期间推盘量是急剧下降的，10个大城市环比平均下降了6%。

同比来看，跟去年的11月份相比，10个大城市中，仅仅武汉在增长，其他9个城市是下降的，甚至南京同比降幅接近50%，今年的4月份和9月份的两次新政效果是明显的，10大城市平均环比降幅21%，因此下降的趋势是往下走，累计1—11月份10大城市累计下降，降幅最大是上海55%和43%，这是跟去年1、2月份相比。北京成交面积环比增长30%，这是跟10月份相比，同比去年10月份下降35%，1—10月份同比下降27%，上海环比下降3%，同比下降8%。北京、上海两个超大型城市趋势是不容乐观的。

每月1日发布上个月价格环比指数的变化，11月份对于100个城市就是百城价格指数相比上涨了0.8%，因此11月份的价格一直未下调，从6月份到11月份环比涨跌幅都未超过2%，最多是7月份减少了1.3%，其他的4个月是上涨，2个月是下降，上涨和下降的幅度都非常，实际上都在误差范围内，基本上价格是稳定的。

具体来说全国100个城市住宅的平均价格11月份是8418元/平方米，比上个月上涨8.12%，86个城市环比上涨，11个城市环比下跌，二、三线城市上涨幅度最高也只有2.5%，下跌城市中最大的是昆山，只有0.57%，无论是上涨还是下跌都是在比较小的范围内。

10个大城市平均楼价是15407元/平方米，环比上涨了0.41%，连续第二个月缩小，南京在下降，其他的城市都在上涨，因此说明上涨的趋势还存在，虽然含比上涨只有零点几，这跟大家期望的房价下降有所不同。

土地供应方面的数据

统计了120个主要的城市，11月份120个城市住宅用地推出量环比和同比在增加，住宅用地供应面积达到了4253万平方米，环比增长了14%，同比增长10%，因为供应量的增加，缓解未来供给是有帮助的，累计11月份120个城市推出的土地增长了3.98万公顷，土地的提高对于缓解未来市场的供需矛盾和价格压力是有帮助的。

同比价格是上升，环比是减少的，11月份120个城市住宅面积是2704万平方米，环比减少了9%，10月份以来连续第二个月下降。虽然土地供应在增加，但是拿地的积极性不如供地的积极性，这要引起大家的注意，同比去年而言增长了11%。

11月份累计成交住宅用地3万公顷，同比增长了39%。

土地价格

住宅用地的楼面地价环比是上涨的，跟价格略微上涨的趋势是一致的，但是溢价率低于去年，120个城市9月份均价达到了2611元/平方米，10月份回落了1732元/平方米，环比上涨了13%，因此土地成交的价格11月份相对于10月份而言涨幅是比较高的，11月份住宅用地溢价率上涨了41%。

以上是截止11月份为止中国房地产比较宏大的数据，包括了10个主要的城市，下面谈谈跟未来预期有关的内容，从不同的角度考量和判断。

从今年1月到现在出台了一系列的宏观调控数据，根据中国指数研究院和建设部组建了研究组，进行一系列的评估，9月底和10月初的新政延续到国庆之后，从中央政府到地方政府都有众多的新政，我们称之为二次新政，9月份的新政和4月份的新政来看，中央和地方政府的控制越来越紧，无论是首套房、贷款首付还是第二套房、第三套房的要求是越来越紧，保障性用房的调控力度是越来越大，加上限购，我未加以验证，最极端的宪政是兰州，不知道是否有兰州来的朋友，说兰州每个家庭限制拥有一套住房，北京、上海的限购是再购买一套住佛，因此兰州的限购是非常严格的，9月和10月的新政最突出的特点就是限购，我就此问题跟相应的官员进行交流，兰州出现这样极端的情况，是否意味着政策有一点过了，出乎我意外的是，官员说，实际上也不为过，房地产如果作为国策发展的话，有的时候需要必须执行的策略。

举一个例子，例如我国的计划生育政策，一个家庭一个孩子，已经执行了20多年了，但是房屋的政策一直说要控制，但是一直控制不住，如果拿到国策上来考虑的话，就要进行更加严厉的控制，我相信新政出台后，确实有不同的声音和判断，对全国的经济和房地产发展的都是有利的。

9月份还出台了对商业银行严格的控制，税收也是有保有压。包括保险资金涉足地产，对于显示公平是有关的。这是4月份和9月份政策大致的比较，我们跟建设部合作的房地产业中长期动态模型的测试，根据模型来看，影响中国房地产的因素主要包括三个方面，政策因素、外部环境、房地产市场内部的因素，所占的比例，政策是47%，外部环境是31%，房地产市场内部的因素是22%，政府的影响是最大的。

政策中的货币和信贷又是影响房地产最重要的因素，房地产业从1998年房改到现在，已经明确了房地产业作为国民经济的支柱产业，因此每年都会有政策出台，只有2023年大背景下，房地产首次出现了全面的调整，根据我们的模型，包括信贷投放、利率在内的货币政策是影响商品房销售关键的因素，税费政策的影响相对比较小，因此我们在思考和研究，包括地产税和房价之间的影响是多少，我们认为对房价是没有多大的影响。

保障住房对房价的影响还看不到效果，因为这几年保障型住房建设力度相对比较小。

刚才分析了大势和大政的前提下，对2023年房地产的走势进行了展望，第一个方面的判断，本轮房地产调控短期内难以有效，房价掏空政策会不断的出台，中央政府控制房价的信心非常大，不仅仅是经济的问题，而且成为中国的社会问题，因此房价会继续推出一系列的调控政策。

保障型住房政策是调控的核心政策，最容易解决社会问题，中央政府想将中国房地产市场全部解决掉是比较难的，如果将房地产政策分成国家政策和政府支持性的保障性住房政策以及市场导向的房地产会更好，国家将需要保障的房地产搞好。

宏观经济和房地产走势存在比较大的不确定性，中国的经济受国际影响比较大，中国经济跟国际经济密不可分，我星期二跟美国大使馆几个参赞，包括经济参赞、贸易参赞共同探讨，宏观经济走势和货币走势对房地产业是有影响的，其中包含了很多不确定性。

2023年全年保持平稳增长，不同的区域、企业和项目的分化更加明显，随着9月底以来限购和加息等政策的落实，2023年因为政策影响的持续，加上1月份是传统的成交淡季，会成为全国最低点，因为2023年经济继续上升，随着政策不断的出台，观望情绪再度出现，我们预测2023年的需求会明显提高，2023年价格平稳，我们认为下降是比较难的，上升也不可能有大幅度的情况，不同的城市和项目是有所不同的，二、三季度价格逐渐平稳甚至回升，前期调整较小，限购执行严格的城市，成交量低位的化，价格就会下滑，这是我对2023年的判断。虽然有这些判断，但是从长期趋势来看，3—5年后，中国的人口结构和城市化稳步推进，基本面保证了中国房地产市场未来的繁荣。

因为特殊的人口结构和城市化的进展，预计中国城镇购房人口25—45岁将持续保持在2030年，我们还有十几年的增长，城市化进程的加快，到2023年将达到56%，人均居住水平稳步提高，将为中国房地产市场提供差不多120亿平方米的住房需求，从长期来看，无论是过去二十年还是未来的二十年，都会为房地产市场提供非常强劲的支持，房地产市场作为中国国民经济中的重要产业是不可或缺的。

未来五年对新房市场供应的预测，基本的结论是整体增长比较平稳，一线城市的比例相对下降，二、三线城市占比相对上升，但是幅度不大，从2023年到2023年新房销售面积增长幅度会达到14%，2023年达到17亿平方米和11万亿元，一线城市的销售额达到1万亿元，占比周是20%，二、三线城市的比重上升到40—44%。

我借此机会向大家汇报中国指数研究院对今年中国房地产市场的分析和判断，跟大家共同推动中国房地产市场的共同发展做出努力，谢谢大家。【主持人】下面有请中原集团总裁黎明楷先生发表主题演讲，演讲主题：“宏观调控对中国房地产未来市场的影响”。

【黎明楷】各位来宾大家下午好，原本我来之前还让同事问一下，我是否适合在这里发言，因为本次会议是讲跟国际接轨和解决大家融资的问题，这些方面我是不懂的，我是做下游的行业，我只懂卖楼，开发商如何解决资金的问题，对我来讲是比较陌生的。后来又一个主题，说卖楼就讲卖楼，就变成了全球营销，我就说，不好意思全球营销我是不懂的政府的定位是很准的，现在都限购了，很多地方只准卖一套，不是所有境外人士都有一套，还要有工作一年的证明，还要交社保金一年以上等等，并不是短期内可以办得出来的，因此全球营销我也讲不了，我就简单的介绍今年以来宏观调控对市场带来了哪些影响，实际上莫总讲的很详细，我在莫总的基础上聚焦一点，再为官一点，看看具体的情况是怎样的。

我就讲两个方面，2023年的回顾以及后市的预测。

先从4月份开始，本来宏观调控是从2003年开始的，只有2023年未调，因为去年要救市，政策是比较宽松的，今年主要是有两波宏观调控。

4月份新政，刚才莫总已经介绍了，我就不详细的介绍了。新政主要是抑制投机需求，两套房的利率提高，而且限制第三套房的贷款，增加保障性住房的供应一直以来都是有的，我以上海作为例子，为什么用上海为例，因为上海从2005年经历了三次调控，2005、2023和今年的宏观调控都比较厉害。

宏观调控下价格走势，2005年宏观调控后价格连续下跌了3个月，从成交量来讲，本次宏观调控跟过去两次调控而言，市场导了谷底的水平，大概一个月成交123万平方米，下跌到谷底了，但是市场恢复比较快，4月份新政，5月份观望、6、7、8月上升，9月份超越了历史最高水平，说明内地的房地产市场，在历年的宏观调控下影响不大。2005年的宏观调控调整了9个月，二手房下跌了17%，2023年金融危机楼价也下跌了9个月，跌幅了13%，4月份的宏观调控下跌了3个月，总跌幅是5%，每一次的宏观调控出来的效果和持续力更强，效果更明显。其他的城市，例如广州、深圳整体来讲价格在调整，成交量也是类似的，头一个月下跌，之后就反弹回升。

从全国新房销售情况对比，全国的影响是在5、6、7、8月份，跟2023年相比下跌了10%，一线下跌了6.5%，因此一线城市的影响是比较大的，二线城市也有相对发达的城市，实际上都是省会城市，我们习惯的将上海、北京、广州、深圳叫做一线城市，其他的二线城市都是省会城市，同比来讲成交量下跌了4.4%，其他的城市，包括三线或者是再小的城市而言，总体来讲，在宏观调控下只下跌了3%，因此宏观调控对他们是没有影响的。

2023年挑选了10家企业进行跟踪调研，今年4月份新政来讲，对于标杆房价来讲，他们的影响比市场影响还要小，整体成交下跌幅度不大，而且价格只调整了一个月，五月份平均来讲价格有所调整，但是总体来讲平均售价比宏观调控之前还要高。

主要是什么原因，首先是品牌的优势，这些开发商过去的若干时间内在市场上建立了比较好的品牌，产品的质量在老百姓心目中是知道信任的。7月份销量最好的11家标杆企业占了65%，他们的楼盘是最好销售的，而且价格策略要比中小型的开发商比较灵活，他们现在是以保量为主，价格并不是坚挺的，价格是比较接近市场的，反而规模没有如此的大，很珍惜手上的项目，卖了以后，再找一个项目比较难，因此宁可每一个项目都要赚取最大的利润，因此轻易不降价，大型开发商降价还是比较灵活的，因此销售保持在良好的情况中。

从地域分布来看，标杆企业陆续的开始进入二线城市，虽然大部分起家在一线城市，深圳、北京、上海、广州。现在以二线城市为主，我们看到一些二线城市或者是三线城市受宏观调控的影响比较低，因此被调控的力度相对比较小。

保利、万科在一、二线城市而言都是比较平衡的，重点突出的是中海、雅居乐，他们偏向于二线城市发展。其他的企业正在转型或者是不确定性的企业，平衡发展型的企业重点放在一线城市，因此2023年他们是跑赢了大市。

9月份宏观调控公布了，但是效果体现在10月份，16个城市出台了限购，限购的标准是不同的。兰州我们没有业务，据说是不能购买第二套，但是很多的城市都是比较温和的，无论有多少套都可以再买一套，有的政策是严格的，里日已经拥有五套房的家庭纠不能购买了，主要是限制房地产方面的需求。国家的宏观调控都是针对开发商的，有的城市规定，开盘的时候，价格一公布就不允许涨价了，预售标准提高了，有的城市虽然未公开说，但是报了价格给政府，如果政府价格不满意的话，预售证就不发，这也是价格控制的手段，政府也希望从统计的角度考虑的，不希望高价的楼盘进入市场，从而给人一种假象，感觉楼价下跌了。

预售和监管方面，从北京开始拓展到其他的城市，预收楼盘的资金只能用于项目，不能调来调去，这些政策都是针对开发商的行为。针对房地产的调控还有加息和提高存款准备金，对市场和房价的影响是比较大的。虽然10月份整体政策严厉程度要比4月份厉害，但是我们看到市场的反映，10月份的政策比4月份更加的温和，总体下降不多，价格基本上是稳定，并未出现大幅度的下跌，从二手的情况来看，虽然成交量下跌了，但是购买房的人还是很多，现在只是观望，说明需求是存在的。刚才说有16个城市进行了限购，4月份新政出台后，只有北京执行了限购，北京进行了限购，对北京市场的影响是怎样的。价格的影响跟其他城市相比，并不因为北京限购了，成交量就受到影响，实际上跌幅跟2023年是差不多的，限购不是一下子让市场产生立竿见影的效果。北京因为有了限购，其他城市在五月份之后，市场开始回暖，成交量开始上升的过程中，北京市场的成交量在反弹，明显落后于其他的城市。虽然出台了限购令，10、11月份对市场的影响并不是很大。限购的影响是不会长期下去的，目前市场的流动性比较大，政府如何压抑市场的资金是比较难的，因此通过行政的手段，提高门槛和减少供应资金。限购意味着一个家庭只有一个配额，最多只能使用一次，因此从长远来看，限购对于市场整体的成交和影响是长远的，目前来讲，未看到政府有放松宏观调控的状况，目前政府是用行政的手段压着房价调整，4月的新政调整幅度也就是3%—5%，如果政府现在收手取消限购，市场的反弹是非常厉害的，刚才莫总已经说了，价格未到平稳阶段之前，政府的措施只会越来越多，未有放松的迹象。新政影响的是价格，但是成交量逐步的回升。目前限购的是住宅，10月份市场的资金是转流向商业和写字楼市场，10月份部分商业和写字楼的客户很多，业务很好做。当前的特点：首先是流动性的问题，因此流动性影响到了价格，M2供应量是一直增长，当增长是下跌的，增幅是下跌的，货币供应量增幅下跌的时候，楼价和成交量都会下跌的，反过来讲当货币供应量增加的时候，增幅也在增加的时候，楼价也是在上升的，因此未来楼市的走向还是要看货币供应量的问题。对于开发商而言，还是要看融资的情况，2007年的时候，很多的公司在金融市场中募集到了资金，当时地王出现的也是比较频繁，2007年融资达到了1300多亿元，当年购地的金额也是巨大的。2023年相反，市场相对困难一些，因此2023年开发商的货量并不是很多，也未焦急的推货，2023年价格回升比较大，开发商求价不求量。

2023年政府对于开发商的资金压的比较紧，从今年两轮调控来看，收集了开发商的资金链，希望开发商除了卖房获取资金外，其他融资的渠道卡死，希望开发商降低价格进行销售，但是目前的效果并不是很明显。一方面买地的总量没有2007年疯狂，而且2023年的销售量是不错的，因此压力不大。今年年底我们看到部分开发商资金压力开始出现，尤其是北方部分热点的开发商价格开始松动，愿意推出优惠的户型。

未来的预测，实际上跟莫总是相似的，唱起来讲是没有问题的，一方面中国的经济还是处于高速发展，台湾、新加坡、香港都有类似的经历，当经济高速发展的时候，房价基本上是保持稳定向上的态势。城市化带来需求的增加，也会导致市场价格持续向上。市场是否会出现泡沫，价格超越了老百姓可以承受的范围，我们统计的数据显示，2005年到现在，买房占全国的销售额，有多少是通过自有资金解决，多少是通过银行和公积金贷款解决的，平均来讲，有70%的购买力是靠买家的自有资金解决的，这跟其他国家的情况是不同的，例如美国大部分是通过信贷实现房屋买卖的，有信贷就会出现泡沫，内地的楼价虽然上涨的很过，但是我们看到，差不多一半的房屋是通过自有资金购买的，因此房价出现泡沫或者是崩溃的情况是比较少的。大家认为房价已经脱离了购买力，老百姓每个月的收入来讲，目前的房价很高，已经很难购买了。但是买房的资金不仅仅是来自于购房者自己的收入，还要看社会存款量，这就是支撑房屋购买的力量，有很多的资金还在银行体系中，可能是过去几辈子存的资金，大家认为楼价上涨就会进入房地产市场，因此我认为中国房地产市场还是健康的。明年的预测

我一直是看跌的，但是跌来跌去都未跌，我认为明年3月份之前是销售的淡季，我估计某些开发商价格方面会有所松动，现在政府压开发商的资金，而且力度非常大，也许开完今天的会议大家找到新的融资渠道，解决了资金紧缺的问题。如果资金仍然紧缺的话，开发商就会降一点价格，换来健康的发展，我认为这种情况是有可能出现的。新房价格如果不降的话，二手房是不会下降的，即使周边新房价格下跌了，二手房下降的幅度不大。从长远来看，虽然出现调整的机会。但是我认为小幅度的调整后，市场会回归平稳，楼价明年会出现小幅整体上扬。成交量虽然不能跟最旺的时候相比，但是整体市场成交量是不会差的，在座有的人是做二手房和代理的，我认为明年的生意不一定会差，相对而言也是比较好的一年，因此大家不用太害怕，我就说到这里，谢谢大家。【主持人】请黎总留步，中原进入了很多的城市，在市场占有率方面处于前三位，中原去年75亿元的收入，也有一套用人体系，请教一句话，如何做得到的。

【黎明楷】要解释是不容易的，我们经常讲无为而治，这是老土的话，我们为什么可以在不同的城市发芽扎根，这跟无为而治有关的，我们相信自己，我自己对自己如果没有信心的话，让我遥远的估计其他的内容和城市，我是没有这样的能力，因为我不在当地生活和经营，如果很多的事情都是通过我来判断，我是无法判断的，因此我愿意将决定权放给在当地经营的同事，而且给他们的灵活度是很大的，不需要遵守条条框框，大部分的事情由他们操作，为什么要如此的卖力，为什么如此的做，也跟我们的利益分配有关的。中原的利益分配制度，我们会照顾到前线和后勤的人员，尤其是管理者而言，如果做得好的话，就会发达的，如果有发达的希望给到员工，员工就会全心全意的跟我们做。

我们的分配制度是透明的，大家是否可以照搬取得成功，理论上是可以照搬的，主要还是牵涉到信任度的问题，我们从1978年成立到现在，员工对于政策不改变的信任度是很高的，大部分的打工者都怕老板今天说的话，明天不算数，今天打江山给了很多的承诺，例如未来会怎么好，当大部分的员工赚钱后，老板就开始怀疑你的能力，怀疑你是否有这样的价值，可以获得如此多的钱，中原有很多的案例，在中原打工可以赚到很多的钱，老板也不会眼红，继续让员工做，这是长远的信任，前提是要相信管理层，上层和下层之间的关系就会导致摩擦，因此说中原简单也很简单，没有复杂的关系。

【主持人】谢谢黎总，今天借主持人的权利，做一个小的访谈。我经常跟朋友讨论一个问题，大家为什么要购买名牌，我的结论是买名牌可以降低犯错误的几率。作为中介最好的集团中原集团和最好的媒体集团搜房进行战略合作，下面有请黎明楷先生和搜房控股集团莫天全先生上台签约。莫总和黎总对后市的预测虽然之前未进行商量，但是结论几乎是一致的，中原和搜房网的合作始于2005年，我们在各个城市都有合作，这次中原集团跟搜房网深度合作，对于经纪行业的网络营销将会有巨大的影响，希望中原和搜房网的合作使双方取得很好的成绩，搜房也一直致力于中国房地产行业的科技含量，希望双方很好合作，取得成功，谢谢。

中国的房地产走过了二十多年的房地产历程，从当初的国企垄断到百花证明，下面有请毕马威（KPMG）高级合伙人、香港联交所上市委员会委员邹小磊先生发表主题演讲，演讲主题：房地产企业如何在香港融资和上市。【邹小磊】各位先生、女士下午好，今天很高兴有机会在这里跟各位见面，也很感谢搜房的邀请。刚才几位主讲嘉宾已经谈过房地产宏观的情况，房地产在目前的情况下，融资有怎样的困难，未来应该如何做。房地产企业是资金重，量比较大的企业，过去房地产公司都是依靠银行贷款购买土地经营的，但是目前在内地依靠银行贷款购买土地和开发楼盘是不行的，因为政府规定不能依靠银行贷款进行开发和购买土地，也有房地产开发企业利用预售款持续开发，现在也不行了。今天来说，之前的做法不能延续了，预售款只用于缴付工程款，不能挪用他用。目前市场的情况是怎样的，人民币要升值，大家将资金转换成房产，从而获得收益，目前有很多的热钱进入中国大陆，或者是有些资金直接进入中国大陆投放于房地产业。

对于资金量来说，更重要的影响是，美国货币量化的政策，美国不断的印钞票，全球资金大增的情况下，资金都在寻找出路，全球那个地方，那个项目有好的回报，资金就往哪里走。

目前预期人民币会升值，刚才两位主讲嘉宾也谈到内地的房地产未来会平稳的增长，因此资金进入中国会获得很好的投资回报。

内地有的政策对于房地产业也是有利的，例如保险业，保监会允许保险企业投放不超过10%到房地产项目中，或者是用3%的资金购买房地产企业的股票、债券。我们预计会产生4500亿元的资金，对于房地产业而言是很大的利好。目前，内地正在研究房地产信托基金，香港前几年已经做了房地产信托基金，大家认为效果不怎么样。我们预期未来的房地产信托基金作内地推出的时候，我认为会受到欢迎，协助房地产企业有效的运用资金。全球很多的资金需求很多的项目，对房地产业会产生很好的影响。目前房地产业也面临一些局限，例如刚才说的资金的局限，现在不能在内地通过银行贷款的方式购买土地。存款保证金的提高达到了18.5%，2023年来说五次提高保证金的比率，会降低房地产企业信贷的额度。国家也限制房地产贷款的额度，目前股本比例不能低于30%，如果是境外投资人，股权比例不能低于50%，借贷比例是50：50，如果股东从境外将资金打入境内是有限制的，过去贷款产生的财务开支是可以抵扣税收的，目前这种情况已经改变了。境外股东贷款给境内的房地产企业，目前所有的费用是不能抵扣税费的，未来企业产生的分红还需要交税，因此房地产的回报率会降低，目前暂时禁止房地产企业在内地上市，可以说将房地产企业的资金都堵住了。已经在香港上市的房地产企业可以实行增发，企业如果未上市的话，如果跟私募基金谈增发的话，一般回报率不能低于20%，对于目前的股东而言，股权就会被摊薄。目前的情况来看，物价是相对比较低的，尤其是受到政府政策的影响，部分房地产企业在启动上市，但是进展缓慢，要等政府政策明朗后才可以上市，这种情况下还有哪些融资渠道。境外借贷，需要解决的问题就是结汇的问题，如何将境外的资金转换为人民币，从而在内地支付购楼款或者是开发。企业发行债券，例如碧桂园等企业。房地产企业过去二年在香港上市比较多，优点这里不多讲，香港提供了融资平台，使企业有融资的渠道，无论是增发还是发行债券。整个流程可能需要几个月甚至是二年，要看企业准备的工作和市场的情况。很多朋友关注的是，上市后后花费的费用是多少，一般是8%，如果盘子小的话会达到30%，一般房地产企业的费用不高，整个的工作都是一环扣一环的，如果要成功上市的话，就要挑选很好的团队，要做好所有的储备工作，更重要的是编好投资的故事，企业上市的亮点在哪里，等着市场好转的时候，上市推荐企业。投资人最关注的就是房地产企业的土地储备是多少，我为一家房地产企业做上市，他的老板说，给我一块土地，我就可以开发和赚钱，因此他说，面粉和面包是一样的，给我面粉就可以制造面包，因此他的企业在第一次上市的时候是没有土地储备的，他在香港和欧美进行路演，所有的投资人都说，你很厉害，每一个盘都可以赚钱，说完之后，所有的投资者都离开了，都没有进行投资。跟他们再谈的时候，他们就会说，我知道你有这样的能力开发土地，过去是这样的，未来不好说，房地产多年来都是谈土地储备，资本增殖是大头，并不是建造房屋的利润，听到这些后，这个老板开始增加土地储备，两年后再来香港上市，这次上市成功了，上市融资的金额超过了100亿元，比第一次上市要募集的资金多很多，因为有比较大的土地储备。如果房地产公司准备上市融资，必须要看看土地储备有多大，当然土地储备是双刃剑，刚才谈到了现金的问题，资金不好好，对于土地购买后未按时开发的衡量，国家会给予处罚。企业在上市的时候，就要很好的思考自己的土地，到底应该如何做。这方面香港有很多专业人士，可以帮助大家上市融资，如果有需要的话，来香港是没有错的。

企业重组面临一个问题，就是10号文的问题，如果房地产企业目前没有海外架构，在海外融资或者是在香港融资和上市是比较困难的。房地产公司跟其他的企业是不同的，因为资金量是特别大的，如何重组并且将企业转到海外，并且搭建海外架构是比较困难的。

关于重组的方案，如果企业有海外上市的意愿，就跟律师和会计师洽谈，到底可以怎样做，搭建怎样的海外架构，还要考虑未来税务的安排，几位讲者都提到内地的税务是比较重的，搭建海外架构的时候，要进行税务规划，对未来的发展是有好处的。企业准备上市前，已经提件给联交所的时候，此时有一个重点工作需要房地产公司关注，房地产公司的定价跟一般企业是不同的，一般企业的定价是市盈率多少倍，利润就是多少，企业价值就是多少。房地产公司的盈利是有周期的，按照房地产开发的进度和竣工时间体现利润。因此，要考虑房地产公司手里的土地储备，包括目前在建的房屋和土地储备，因此房地产公司上市的时候，价值不是按照评估值。过去对内地房地产公司会打折，最高的时候评估值打50%，目前打折率降低了很多，因此要计算好评估值，了解可以募集多少资金。上市后就会有压力，上市并不是圈钱就走，上市只是开始，是企业未来发展打造平台和新的台阶，上市后很多人会关注你的企业，企业也会增加压力，要求企业完善管制，按时申报，这些都是企业额外的工作，企业要进行海外上市时要做好准备，也要做好上市后的工作安排。目前有困难，也有机遇，我们预计房价会轻微的下调，但是调控会过去，我们估计是好的时机，让企业在香港和海外上市融资，我们估计时机会在明年的第三、第四季度好转，如果房地产企业需要在海外融资上市的时候，现在就应该开始准备，明年的第三、第四季度就可以上市了。过去到香港上市的企业来自于北京、上海、广州，目前投资方会以二、三线城市的开发商为主，因为这些开发商的资金量不多，而且成长的空间比较大。我今天就讲到这里，谢谢各位。【主持人】下面有请上海汉宇房产顾问董事总经理施宏叡先生发表主题演讲，演讲主题：宏观调控助力房地产服务企业管理转型。

【施宏叡】各位来宾大家下午好，感谢搜房和中国房地产指数研究院提供这样的机会，我是开发商之外的企业，今天来了很多的基金，也来了很多的开发商，来自全国的中介和代理同样聚集在香港，共同参加第七届香港国际地产周。

有人说房地产链条的上游是房地产开发，我相信可以将砖头变成财富的就是下游的房地产中介服务商，但是我相信在房地产服务行业中，未来的发展必须有我们。

今天有机会在这里跟大家分享过去几年的经验，有一句话是“上海感冒，全国吃药”，上海成为领头受伤的角色。2003年汉宇在上海一路走过来，在这里跟大家分享和讲解，希望可以跟其他城市来的朋友和同业共同交流。如果说如何改变，不如说宏观调控中如何改变和转型。我们做市场如果等基金来救我们的话，不如想办法自救，与其想明年市场会好的话，不如早一点想如何迎合市场，如果市场长期不好的话，应该用怎样的方法生存下来。我们强调的是做市场就要顺势而为，应该如何从宏观调控中找出生机。宏观调控政策导致市场环境的改变，现在行业面临着结构性重大变化。房地产服务企业管理应变之道。

刚才有几位嘉宾讲到宏观调控的宽度和深度，现在宏观调控的政策是怎样的。2023年的宏观调控跟往年是完全不一样的，有哪些不同。过去的宏观调控是以压制需求，以政策面为主，成交量和价格压了以后，反复是比较快的，会很快的反弹，过去是以堵为主，当堵完了以后，洪水会继续泛滥。2023年的宏观调控并不是堵，还增加了疏通的功能，除了压力需求外，还增加了供应。整个疏通的方式以住房保障系统和商品房的系统为主，政府增加了廉租房、公租房和经济适用房。信贷政策：公积金贷款、加息、限购，商业贷款中用了加息、减少贷款控制信贷贷款。

除了信贷政策外，财政收入和行政干预都介入，财政方面取消了契约的优惠，恢复了个人所得税。行政干扰的内容，限制外地人和限购套数。

土地的供应量中，今年上海增加了600万平方米的保障用地，而且打击的力度明显增加，房源的供应来说，动迁房从5年改为3年，最新的打击捂盘力度在不断的加强。

对商品房预售合约更加的细致，价格要公布，而且增加了一套一价，以前有楼盘的总价，上下有多少幅度就可以了，这次就不行了，禁止预售证和订金，使命销售，禁止炒号，订金销售必须实行网签，全国增加了查堵炒号和阴阳合同，整个政策是显而易见的。2023年12月中央经济工作会议压制房价，营业税已经从过去两年恢复到五年，展开了土地清查，提高土地出让金的首付比例。

2023年4月份国务院出台了新的国十条，首套房首付的比例从过去的20%增加到30%，首次提出了暂停第三套房贷政策。出台了具体的措施，限制外国人购买以及增加保障房用地。

2023年9月房价继续上涨，各部委出台了国五条，取消了改善型个税和契税优惠，要求地方出台更加严格的限购限贷措施，调节土地过程中，研究制定了房产税。

最近的11月份，房地产信贷政策再次收紧，央行加息，从原来的储备金率0.25提高到0.5，公积金率不断上调，整个融资渠道不断的收紧。当房价从高位回落到一个高点的时候，政策就会出台，包括2023年11、12月份政策出台了，2023年3、4月要反弹的时候，房价政策再次出台，2023年9月底政策第三次出台，整个调控的周期越来越短，现在是11月份的新政，每一次浪点从底部开始，压制了调控的力度。调控长期化导致行业客户群体结构转变

调控前，改善型首次刚性需求从原有的20%增加到55%，调控后改善型从原有的40%下降到25%，投机性从11%下降到2%，，投资性从25%，下降到13%，这是调控前后的变化。刚性需求的比例明显增加，而且需求发生了明显性的变化。今年上海出现了奇怪的怪圈，在过去的调控中是完全不同的，这个怪圈是怎样的，下面进行研究。每次调控启动的时候，开始出现大量的门店停止扩张，成交量会跌到冰点，业绩大幅度下降，政策执行后开始出现裁员，今年的情况发生了变化。裁员之后门店关闭，市场持续低迷，今年的情况，怪圈并未出现，门店的规模开始冷静，门店业绩开始大涨，市场加速回暖。最后出现了门店大幅扩张，成交量增加。今年未出现大量的门店萎缩，反而出现了门店扩充和人员增加。汉宇自2004年成立以来，已经经历了房地产宏观调控三次，并且成功的经过了2023年金融危机和楼市调整，其中有很多的经验可以跟业内共同分享。

快速的决策机制，门店控管制度，人力资源的储备，业务结构的调节，企业文化，信息的传递效率，以上六点改变找出我们的活路和生路。

在座有很多大公司，也有经历了三十多年的公司，汉宇短短的六、七年，经历了上海的三起三落，说明我们的决策非常快，我们的决策决断是由公司的董事和高层来做，首先是业务的系统，决策层参与了组织和执行，管理层基本上是走到了市场的最前端，除了业务系统外，管理跟踪和质量监管上有了全面的发展，2007年汉宇加入了ISO9001服务系统，从而打造系统化的管理。信息的管理数据营造布点和拓展，最后加入了市场营销和研发，经过会议和OA系统进行决策。

宏观调控下加剧了房地产市场屏蔽的波动，盲目的扩张导致大企业的风险，2023年到2023年门店稳步扩张，浦东板块比例比较大，门店在中心区稳占了70%以上，每个区的均化量看到了汉宇的发展，以人为本，团队发展过程中，优化了土地资源。我们开拓了人力资源计划，开展了业务员梯队建设和立体的培训系统，建立了新人到职业经理人的培训梯队。高级管理人员引进战略，引进管理的管理人员，全面借鉴行业的管理经验，短短的7年，我们从5个人比较到2350人。汉宇建立了培训师制度，由员工挑选精英，提升了培训讲师的授课能力，在此基础上提高了全体员工专业的素质。

过去灵活的调整业务中心，上海首推一、二手联动，有人说市场好的时候，门店营业业绩是不错的，市场不好的时候，二手门店的成本很高，我们在中间不但的游离，市场好的时候，门店扩充的速度很快，市场不好的时候，也增加了一手联动，这源自于香港。1996年市场崇高后，面对1997年亚洲金融危机，现在为新世界、金地等等知名企业合作，现在越来越多的机构尝试一、二手联动，过去我们看到，一手公司很想开二手门店，往往我们看到一手公司开二手门店都不知道如何做。

上海只有两家公司可以同时获得上海金桥奖，从今年整个的情况来看，往一手靠拢的企业，上市的机会越来越多，今年在美国出现了两家，一家是年初的21世纪不动产，还有北京世源，这些都是非常好的案例。汉宇在2007年市场变化，宏观调控时，从原有门店20家拓展到100家，一手业绩从5100万元到2023年59亿元，2023年虽然未公告，我相信今年比去年的销售金额还要翻倍。

成功的树立企业文化

汉宇体现了男性团队文化，也就是说，我们并不是温室啊中的宠物，在营业部对外的同时，非营业部是对内营销，营业部和非营业部的结合是企业的文化精神。树立了危机意识，并不是等市场变化，更多的是如何找寻活下来的基因，从而应对市场的变化，等待市场好的时候，你是最大的获利者。

提升了信息管理

房源信息系统全面升级，全面导入广告发布和备案系统，跟搜房长期合作，这也是网络营销不断加强的重点之一。谈道义上六典，希望在座的兄弟朋友能够参考汉宇过去的经验，在这里希望大家很好的应对2023年，也希望2023年更好的到来。【主持人】是否有上市的打算

【施宏叡】静默，不能透露。【主持人】各位嘉宾都已经谈了自己的观点，下面将以这种方式对中国房企海外上市的融资进行探讨，下面是互动论坛，有请论坛主持人：搜房控股副总裁徐晓晔女士。

嘉

宾：

汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃先生

泛大西洋投资集团（GeneralAtlantic）执行董事洪婧女士

世邦魏理仕估值及咨询服务部（大中华区）资深董事总经理余锦雄先生

新能源集团董事长包广林先生【主持人】各位嘉宾下午好，现在今日本次地产周的互动论坛环节，刚才主持人已经介绍了参加对话的嘉宾，这几位嘉宾所代表的角色是融资环节中涉及到的各个不同的环节，这场对话应该是更加贴近实际环节，希望有一些观点或者是有用的建议可以分享给在座的各位。第一位请本届地产周的老朋友，就是来自于汇丰南丰房地产基金，它是香港汇丰和南丰合作的房地产基金，该基金专门投资于中国内地的房地产市场。

张虎跃先生汇丰南丰基金运行了几年。

【张虎跃】2007年发行，目前有3到4年的时间，规模是7亿美元。

【主持人】大家知道中国房地产市场的变动比较大，在过去的三年中，遇到怎样的困难，现在的情况是怎样的？

【张虎跃】三年中投资的力度是比较大的，投资差不多超过了5亿美元，目前还有1亿美元到明年8月份投资出去，其中市场起起落落有几个周期，尤其是住宅市场，我们投资的策略，有写字楼的开发、商场的开发，物流项目的开发，上市公司策略股东投资，针对某些项目进行贷款，这跟银行的贷款有所不同，利率会高一点。

在投资的过程中，根据政策和市场的变化有的时候会产生一些机会，例如目前进行的紧缩政策，银行贷款的收紧，信托对房地产企业的收紧，对于境外房地产基金而言反而是机会，因为房地产商需要资金，希望跟境外的房地产资金合作，达成合作的可能会高一点。

上市前的融资跟周期性是有关的，我们做过两个上市公司的策略顾问，投资前市场都是比较低迷的，投资的时候，从价格到条款都是相对受保障的，等到高峰的时候，即上市后再退出，盈利效果会比较好，三年的过程中，有一些起伏，大的趋势来看，国内市场跟其他亚洲市场，欧洲和美国市场来说潜力是比较大，长线是看好的。【主持人】2023年投资是否顺利，你们进入的城市是否以二、三线城市为主。

【张虎跃】2023年做三个项目，目的已经做完，正在交割，两个是商业项目，一个是住房的开发贷款，目前做的投资都是专注于二、三线城市，2007、2023年专注于上海，现在专注于二、三线城市，包括2023年投资的项目是鞍山、抚顺、秦皇岛。

受到各位专家演讲时数据的支持，投资的时候市场低迷，地价比较低，潜力大，反而就会更加的安全。

【主持人】2023年基金选择的方向是什么，您已经进行了说明，例如物业类别和发展的方向，2023年基金选择的目标是怎样的？

【张虎跃】从产业分配来说是比较灵活的，例如住宅合作开发、写字楼的合作开发、商场的合作开发，针对项目的贷款，上市前的策略股东都会做的。

投资是以二、三线城市城市为主。

【主持人】企业的选择方向来说，会选择哪些二、三线城市。

【张虎跃】没有大的原则，希望选择的企业在当地有很好的影响力，有良好的业绩记录，公司管制、产品销售都排在当地市场的前列，这样对我们会更有保障。【主持人】今天的对话嘉宾中有一位来自于泛大西洋集团的洪婧，这是一家股权投资基金，成立于1987年，资产管理规模是150亿美元，你们的投资是在商业服务、技术、能源资源和媒体消费领域，在中国的投资包括大家非常了解的联想、阿里巴巴，作为主要的投资者参与了联想集团收购了IBMPC的业务，今年还参与了搜房的投资，应该说经典的案例。

【洪婧】非常荣幸参与了搜房的投资。

【主持人】我们关注到投资的领域暂时没有房地产，对搜房网的投资是否从另外一个角度看好中国房地产业。

【洪婧】我们非常看好中国房地产长期发展的潜力，也是基于中国宏观形势的判断，如果大家相信中国还可以保持高个位数的经济增长，在未来十年、二十年的时间内，2023年的时候，可能会有230多个城市人均可支配收入达到2023年上海的水平，这种巨大的人均财富的支配下，住房和家居支配比例是比较大的。

城市化率目前是46%，这是怎样的概念，这是日本在1962年、韩国1972年城市化率的水平，发改委希望在2030年城市化率达到65%的概念，在未来的三年内意味着有三亿人进城，相当于美国的人口总数，这是了不得的宏观驱动，因此我们非常看好中国房地产的长期潜力。

【主持人】目前投资的是轻资产，不知道您会选择怎样的时机和方式进入中国的房地产。

【洪婧】很荣幸参与到搜房网的上市，这是我们非常荣幸的一件事情，也是符合我们看好房地产。也是基于我们对互联网和轻资产的判断，搜房网是全球非常好的方面网络，我们也在看传统的业务模式，虽然在中国和香港，投资人都会问土地储备，土地升值的潜力是怎样的，现在也注意到开发商有不同业务的考虑，有的人开始做代建代卖的业务，有的人开始建立投资的平台，从而解决投资的方式。

我们感觉政府控制房价快速上涨的趋势下会变成非常稳定长期的政策，中国未来有3亿人进城，如何保证房价不会长期增长，就会有非常大的压力，如果房价不能快速上涨的情况下，开发商从土地升值的角度获得融资的压力会越来越大。开发商更多的是做项目开发，营销、销售的工作，香港和大陆过去一段时间内是靠土地升值和资金的杠杆运作获得快速的利润，目前正在密切关注行业发展的趋势，也看到相对轻资产的模式，我们希望找到更适合投资的对象。【主持人】谢谢洪总，下一位对话的嘉宾是来自于世邦魏理仕，而且是全球最大的商业房地产服务公司，余总参与了众多房地产企业的上市，例如SOHO、雅居乐、合景泰富等房地产企业上市项目，请您介绍内地房地产企业如何在香港上市，应该注意哪些问题。

【余锦雄】外地房地产公司在香港上市最重要的一点就是融资容易，当然这些企业可以选择外地上市的途径，雅居乐是最初的第一家上市，而且不是国营和红筹股，香港的股票市场是海外上市的渠道，香港的市场自由和灵活，可以筹集的资金高一些。内地上市不能筹集到海外的资金，香港可以做到这一点，因此资金的流动比较灵活。房地产企业是资金密集的行业，一块地皮三、四十亿元是很平常的，因此有自由的资金渠道是很重要的。到香港上市，可以通过上市公司的平台进行海外融资，还可以发债和其他的安排，而且融资的成本、利息都是比较低的，以上因素就是外地房地产公司到海外上市时注重的因素。

【主持人】2023年在香港上市的房地产企业数量是比较少的，目前统计的数据只有两家，2007年上市的房地产企业，土地储备是否是非常重要的数据。2023年土地储备的数据并不是很明显的，请您对比2007、2023年上市企业的不同，是资本市场的要求改变了吗。

【余锦雄】2007年和2023年有很大的区别，中国资本市场的区别也是比较大的，例如2007年碧桂园上市的时候，号码也是2007年，土地储备是非常多的，投资者很看重碧桂园，都知道土地是可以升值的，拥有的土地储备多，未来5—10年有土地储备，就有利润保障，因此非常看重土地储备。大家知道中国房地产业一定会上升的，拥有土地就是很好的事情。

虽然大家长期看好房地产，但是大家推出很多宏观调控政策，国家对于土地储备也有很多的政策，例如两年不开发就要收回，这些都是不确定的因素。海外的投资者法律观念比较重，如果两年不开发就要收回，怎么会有十年的土地储备，还有就是土地增值税，跟地方政府的关系等等，国家对银根也不断的收紧，因此可以在2023年上市的公司不多，即使可以上市，也不如之前上市公司的规模大。上市企业未来能够拥有的利润和比例安排是怎样的，我认为2023年后上市的企业不会太多，但是房地产企业的板块还是比较大的。【主持人】包总是从二线城市来的，新能源集团是在扬州本土成长起来的，而且在当地是很有品牌的企业，对于新能源集团而言，你们是怎样的企业，融资方面遇到了怎样的问题，是否尝试在香港寻求IPO和其他的融资渠道。

【包广林】谢谢大家，我来自于江苏扬州，新能源集团实际上就是搞房地产的，我们搞房地产跟其他的企业有所不同，我们不是为了搞房地产而搞房地产，我们是阴差阳错，我过去是政府的公务员，原来是做能源办主任，一直从事新能源的推广和利用，我是为了在全国搞农村能源的创新，本来是搞技术的，主要是搞太阳能推广和沼气无害化推广，从1994、1995年政府提出了一个思路地搞新能源示范，太阳能在1994年就提出了，将生活无污水当时也提出了，我搞房地产主要是示范新技术，主要是节能节水节地，展示太阳能技术，1995年建成了以后，在国家八部委产生了轰动的效应，我们的书记就让我搞房地产，因此1996年成立了房地产公司，名字就是新能源，回顾十几年的道路，我深深的体会到两点。搞房地产是缺钱和缺资金吗，这些都是表面的问题，实际上是不缺资金的，而是缺思路、缺土地，如果有好的思路，有好的土地，资金是不缺的，为了融资而融资，有了资金没有好的团队和思路是无法做项目的，这是我的体会。

第二个体会，自己的公司已经接近15年了，心态一直很好，并没有好高骛远，并没有看到别人的摊子很大，盲目的跟从。我们的思路是比较好的，我们坚定不移的走新能源节能环保的特色之路，我们从1995年搞到现在，搞了200万平方米的住宅，太阳能建造一体化是我们的特色，没有一栋房屋跟太阳能结合的如此好，我们的生活污水无害化，每一栋楼都有一、二户居民都可以使用沼气，生活污水可以达到国家二及排放标准，15年来无害处的环保效应是非常大的，但是因为成本有限，未大规模的发展，现在开始搞绿色低碳，太阳能供能和供水，我们坚定不移的走环保节能道路。

第三、坚定不移走品牌发展之路，房地产未来不确定的因素太多，有的时候就很火，有的时候就冷，火的时候房屋不够卖，冷的时候，房地产开发商就垂头丧气，我们十几年来，历经了很多的调控，公司无论在房屋火的时候，还是冷的时候，房屋都不愁卖，因此坚定不移的走品牌发展之路，最能抗风险。现在不要一味的谈房价高低，我们提供给老百姓的房屋是否值1万元，是否价值5000元，过去谈融资的时候，想都不敢想，7、8年前搞3万平方米，就把我们忙的一塌糊涂，现在搞四、五十万都很轻松了，这就是团队的作用，公司成立到现在，中层干部到现在未走过一个，这就是公司团队的精神，现在给多少钱，就可以做多少是，现在敢说这样的话，几年前就不敢说。最近拿到了500亩土地，土地拿下来后，银行盯着我们，都给我们贷款，现在土地拿下来后，我们需要的融资就是希望做大，因为有了好的思路，就是环保的思路，有了团队，有多少钱就可以做多少是，今天来参加会议，就是希望多找朋友，希望今后在香港上市，也希望可以融资。

我们在江苏有两个项目，其他的地方还未去做，如果盲目的铺摊子是不够的，要根据团队、项目的思路，再来融资，就会达到我们的目标。【主持人】我相信包总的发言是很有感染力的，我一直在想为什么集团的名字叫做新能源，我一直考虑洪婧女士的投资范围应该跟新能源有关的。

投资基金应该关注企业的竞争力，团队是否成熟和优秀，经营理念中是否与其他的团队有所不同，例如包总的新能源的利用，这样的企业是否会很容易获得融资。

【余锦雄】目前的投资者比较注重低碳环保，中国是发展中国家，最大的投资就是资产升值，随便获得一块地皮，都可以实现升值。最初投资者到发展中国家，最重要的就是时间，什么时候投资都可以赚钱。发展中国家发展了以后，就会慢慢提高，后期的投资就有所不同了，之前可以不需要挑选项目，投资什么都可以赚钱，现在就需要挑选项目，例如挑选零售和新能源项目，之