企业战略论文-1

企业战略论文企业战略的有效施行是企业战略成功的关键,而纵观世界经济和绩优企业的发展,一个企业战略成功的施行取决于企业战略施行中领导能力的发挥,也就是企业战略施行领导力的发挥。下文是学习啦我为大家搜集整理的关于企业战略论文的内容，欢迎大家浏览参考!企业战略论文篇1浅析汽车运输企业改革问题一、改革开放以来汽车运输企业发展的特点近年来，国有汽车运输企业的发展变化，主要表现出下面一些特点：企业经营者的思路和导向由封闭向开放转变;企业的改革由单一制向多制性转变;企业的经营形式由单一运输性向产业化多元性转变;企业管理由资本的实物性向资木的价值性转变：企业经营由粗放型向集约型转变;企业管理的落后性向当代化科学技术性转变。在这些发展变化中，涌现出很多改革发展行之有效的企业，他们充分利用国家的政策，通过合作、兼并、收购等方式进行低成本扩张，进而壮大了企业的实力。例如：北京利康搬家公司是一家专门从事城市居民搬家业务的运输企业，他们本着为客户提供方便服务的宗旨，在搬家运输和装卸业务之外，还开设了向客户提供旧货收购、包装器具、上门装箱、打包甚至周转房等配套服务项目，并以优质、周到的服务而出名京城搬家市场，并获得了较好的效益。公司规模由10年前的2辆车8名职工发展到120辆车800多名职工，要搬家，找利康己被社会广泛接受。二、汽车运输企业改革面临的问题(一)组织构造不适应市场竞争的需要企业的组织构造，是指在协同工作、实现企业目的的经过中，联合企业成员等的方式以及这种方式所构成的形态。其设立的步骤是：首先进行分组，把企业总目的和由总目的决定的总任务，分解成各组分目的、分任务，并据此设立部门、职务、安置人员、明确各自的责任权利;然后解决配合、协调问题，把分组构成的各个部门编织成一个有机的整体。目前，汽车运输企业的组织构造形式，大部分还是沿袭计划经济时期的形式构建起来的。在企业内部，所采用的生产经营及其组织形式和管理体系(制)，也以计划经济手段为主。企业与政府之间政企不分的现象仍特别严重，这就造成了企业之间、企业内部各经营单位之间的优胜劣汰机制不能有效建立，企业小而全或大而全的问题普遍存在，严重制约了企业的正常发展。在所有制构造方面也不尽合理，突出表现为产权关系不够明晰。从形式上看，国有汽车运输企业的投资主体是单一的即国家，而实际上的投资主体已经多元化，国家、企业法人、集体组织和个人投资都有，只缘没有根据当代企业制度的要求去规范，或者讲企业制度尚不明朗，显得产权关系混乱，不利于企业进行规范地融资投资活动，表现出汽车运输企业对建立当代企业制度的要求非常迫切。但是，由于多种原因，汽车运输企业建立当代企业制度的难度还非常大，企业缺乏积极性，难有好的方案，这也是全国范围内汽车运输企业改制面较窄的一个重要原因。(二)资本构造僵化长期以来，国家对国有汽车运输企业实行统支统收政策，国家对企业进行资金投入，企业以投入的资金为国家创造利税。企业在生产经营中创造的价值，除了职工工资外，几乎全部上缴国家。当时，上缴国家利润是国家对企业经营业绩的重要考核指标，也是企业所追逐的主要目的。利税产出要高于国家投入，企业仅以比率很低的折旧来维持简单再生产，实际上走的是拼设备、保利润的路子。这种政策延续到如今，使生产工具只剩下应该报废的残车了。据对14.8万户国有企业清产核资表明：国有资产的负债率为77.05%,扣除资产损失和资金挂帐，实际的资产负债率己达85.15%.再者，汽车运输企业对国家来讲，是个半公益性企业，主要是知足人们旅行、生活物资的需要，同时还担负着抗洪抢险等任务。国有汽车运输企业平常是企业，战时是半军事单位，因而只是个微利行业。自1984年国家实行拨改贷后，国家基本上无投入，主要靠企业自有资金和贷款投入，构成一批无资本金注入的国有企业，加之资本市场尚未建立，国有企业的融资渠道由国家财政拨款转为银行贷款，其结果是破车加贷款,企业的经营可谓雪上加霜。近年来，各地汽车运输企业探索和推行了单位承包、融资租赁等多种经营形式，筹集了一部分资金，但所筹集的资金，有的用于搞商场，有的甚至用来顶债，或进行了消费，真正用于车辆技术改造的投资较少。固然国家公布了新的加速折旧法，但大部分企业没施行。现有营运车辆技术构造急待提局。为了生存和求得发展时机，汽车运输企业也曾将社会上的闲散资金和部分职工的资金吸收到企业里来，主要用于发展客运经营，以其自购车辆和租赁企业无形资产(主要是客运线路和汽车牌证等经营凭证)的形式，为企业改善运力构造，作过有益的探索，但由于个人财力有限，融入车辆的档次不够高，与市场需求高档、快速的发展趋势仍不相协调。(三)企业转机建制的步伐缓慢汽车运输企业通过推行承包、租赁、挂靠等多种经营形式，已使企业的资产产权多元化了，虽称不上是产权制度改革，但已为企业建立当代企业制度奠定了良好的基础。然而，与其他行业相比，汽车运输企业转机建制的步伐仍相对缓慢，目前比拟规范的公司制企业还为数不多。这主要有两方面原因：首先在主观上，表现为思想不够解放，包括政府的和企业的两方面因素。1.政府方面：尤其是主管企业改革的政府部门，他们积极鼓励、引导甚至强迫企业改制;而另一些企业的主管部门，仍沉醉于计划经济时代构成的管理体制和管理手段，习惯于政企不分的管理形式，用防止国有资产流失为理由，延缓企业转机建制的进程，或者只在口头上支持企业转机建制，利用汽车运输企业中二级法人单位多的优势简单改制;这些作法，当然达不到真正转机建制的目的。此外，有的交通主管部门对企业指导、扶持不力，十分是有的省级交通主管部门在企业下放后，大都把主要精神放在交通基础设施建设上，对企业改革工作的重要性认识不够并疏于管理;还有部分道路运政管理人员甚至以一视同仁、平等竞争为由，把国有汽车运输企业与个体户相提并论，没有为企业创造一个宽松的竞争环境，致使企业转机建制步履困难。2.企业方面：由于经济效益普遍不佳，担忧改制后，股东分不到红利而影响企业形象，甚至影响到社会的稳定(担不起这个责任)，这是比拟保守的想法。假如利用本人的二级法人单位，搞形式主义的改制,仍然是政企不分，则更没有本质意义。改制毕竟是要付出代价的，由于最少要搞资产评估、产权确认、登记注册、变更公告等繁琐的工作，需交纳相应的费用，要消耗相当的人力和物力，固然可能获得一定的收获，如核销呆帐，处理报废资产等，但保守的人以为不改制不可以以做这些事情吗?其次在客观上，目前政企不分的问题仍特别突出，市场体系建设不够理想，对汽车运输企业的发展非常不利，并且与建立市场经济相适应的社会保障体系尚不健全，企业包袱沉重，如运力落后、老化，资金匾乏，富有人员多、离退休职工比重大，企业办社会现象严重，负债累累，交通规费重，社会摊派多、罚款多等等，难以轻装上阵去实现企业真正的转机建制。显然，汽车运输企业的走向，只能是建立当代企业制度，实现企业的集约化经营。三、汽车运输企业改革的对策和建议(一)优化组织构造1.建立起构造合理、规模适度、技术先进、装备精良、门类齐全、质量优化的当代汽车运输企业。加强国有经济在国民经济中的控制力，促进各利，所有制经济的公平竞争和共同发展。通过市场逐步构成若干个跨部门、跨地区、跨行业、跨所有制的跻身于世界先进企业之列的大型汽车运输企业集团，实现汽车运输企业与国际经济接轨。2.通过股份制和股份合作制改造，以及兼并、租赁、托管、承包、拍卖、破产等多种形式，全部放开搞活小型公有制汽车运输企业，大胆探索多样化的实现形式。建立一批专业化和集约化的小巨人企业。3.通过资产流动重组和资本经营，盘活汽车运输企业的存量资产。以资本为纽带，在快速客运、快速货运、物流服务、专项运输等方面，建立市场占有率较高、科技含量较高、经济效益较好、资本扩张力强的大公司、大集团，组建发起式的股份，并通过公司的规范、有效运作，争取公司股票上市。4.打破条块分割，消除各自为政，实现全国统一、层次分明、分工合理、法规完备、竞争有序的汽车运输市场，并使资金、技术、劳动通过市场机制到达优化配置。5.政府转变职能后，实现政企分开，政资分开，各级-政机关要与所办的经济实体和直接管理的企业在人才物等方面彻底脱钩，并在汽车运输行业管理中充分发挥行业协会和中介组织的桥梁和纽带作用。(二)优化资产构造1.国有独资。在市场竞争中占有绝对优势，政府主管部门应当并且能够通过符合市场经济规律的合法调控手段，保证资产保值增值的企业或企业下属单位，能够经过批准，组建国有独资公司或者全部是国有资本法人股份或有限责任公司。在股份制公司中，前者具有股东基础广、资本规模大、筹资能力强的特点;后者具有资本起点低、股东人数少、便于实际操作的特点，是大、中、小型企业都能使用的公司制改造形式。2.国资占股、职工参股。在市场竞争中有一定风险，但也有政府行政调控手段赋予了一定的优势的企业或企业下属单位，可采用国资占股、职工参股的资产构造，由职工投股，增量扩股或置换部分国有股，由国有资本股、职工股和社会法人股，组成有限责任公司。3.职工持股、租赁不动产和国家集体保留部分股份三结合。与职工人数相权衡，规模大、资产多，按政策剥离后，净资产数额远远超过职工集股的资金总额的企业或企业下属单位，可先将净资产的一部分出售给职工，置换产权或增量扩股，余下的土地、电力、厂房等不动产和无形资产，租赁给改制后的企业，还有的剩余部分继续由国家集体(集体控股公司)保留参股，组建成有限责任公司。4.售租结合。与职工人数相权衡，规模较大、资产较多，按政策剥离后，净资产数额远远超过职工集股的资金总额的企业或企业下属单位，可先将净资产的一部分出售给职工，置换产权或增量扩股，余下的土地、电力、厂房等不动产和无形资产租赁给改制后的企业，组建成股份合作制公司。5.先售后股。资产按政策剥离后，职工出资投股能够全部购买或者是零资产、负资产的企业或企业下属单位，按先售后股规范，组建成股份合作制公司。6.企业重组。规模小、净资产少、经营特别困难或者资不抵债的企业或企业下属单位(含：客货车辆等运输工具)，可向企业内外的自然人、法人拍卖、出售、租赁、托管、兼并重组或施行其他符合三个有利于的产权改革。(三)加快转机建制的步伐在我国汽车运输企业中，中小型企业的数量比拟多，情况也千差万别。从各地改革的实践经历来看，企业改制大体有下面一些形式可供借鉴：1.股份制。可分为股份和有限责任公司两种，后者是各型企业都能适用的公司制改造形式。2.股份合作制。这是劳动者劳动联合与资本联合相结合的企业组织形式，它兼有股份制和合作制的特点，已成为集体经济的一种重要实现形式。3.企业兼并。通过购买等有偿转让形式获取其他企业的产权，实现存量资产的优化配置。4.企业合并。两个或两以上企业，通过契约方式变为一个企业。5.企业联合。企业法人之间，根据经济合理、平等互利的原则，有计划地组成复合式经济组织。6.资产划转。是将劣势企业的全部或部分资产无偿或有条件地划拨转移给优势企业，实现生产要素的优化配置。7.嫁接改造。可通过引进外资进行合营、合资、合作，输入先进技术和先进管理经历，改造境内企业，提高企业素质。8.出售。企业的资产所有者，通过协议或公开拍卖，出售给法人或自然人，既可整体出售，可以部分出售，既可出售给境内企业，可以出售给外商。9.承包经营。根据包死基数，确保上交，超收多留，欠收自补的原则，通过订立合同，确定调整企业所有者与经营者的利益关系。10.租赁经营。企业财产所有者将企业有期限地交给承租者经管，承租方向出租方交纳租金，并按照合同规定，对企业实行自主经营，其又有整体租赁、部分租赁等形式。11.分立经营。对生产经营困难、包袱沉重、整体难以搞活的企业，经债权人同意，在坚持不逃废悬空银行债务的前提下，将能够搞活的一部分资产从母体中分离出来，划小核算单位，成立新企业，分块经营，分块搞活。12.托管经营。在不改变企业性质的前提下，将管理不善、经营困难的企业，以契约形式委托给实力强、经营管理水平高的企业或托管公司经营管理，被托管企业的法人地位不变，归属也不变，财政上交渠道亦不变。13.企业破产。对因管理不善或其他原因此造成资不抵债，无法清偿到期债务的企业，按法定程序宣告企业终止。民营企业的改革，是一个探索的实践经过，企业改制形式还会有新的发展，因而需要及时总结，逐步探索出适应市场经济要求、能够搞好搞活企业的有效形式。总之，无论采取哪种改制形式，实现企业效益的最大化，实现资产的保值增值才是根本的目的。企业战略论文篇2论我国房地产企业市场定位策略一、绪论(一)我国房地产业的发展历程在建国之前，我国的房地产市场，十分是其中的二手房市场，已经有了蓬勃的发展。在建国之后，根据当时的政治经济形势，国家采取了计划经济体制，从1949年到1978年改革开放以前，房地产的流通、消费是采用计划分配的方式来进行的，不存在房地产商品的市场交易行为。这一段时期中，我国的房地产业处于一个沉寂状态。1978年，我国开场了由计划经济向市场经济过渡的经济体制改革，作为市场经济的一部分，房地产市场的复苏和发展很快被提上了日程。发展至今，尽管发展经过中有过起落，但从总体上来讲，我国的房地产市场经历了一个快速的发展经过，这个经过能够分为三个阶段：1.房地产市场复苏(1980--1991)中国住宅和房地产业的发展是从城镇住房制度、城市土地使用制度和房地产生产方式的改革开场的。1980年4月份，就城镇住宅体制改革的框架思路作了主要谈话，绘制出了我国住房新体制的基本蓝图，拉开了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中国房地产市场开场逐步复苏。为了推动房地产市场的健康发展，我国政府不断进行房地产业法律法规的建设完善工作。这一系列举措，加快了我国房地产市场的启动。我国房地产市场环境逐步走向规范并得到了法律上的保障，这一阶段主要是为后来房地产市场的快速发展打下制度和规范基础。2.房地产市场波动调整(1992--1995)1992年到1994年，我国房地产业经历了一个宏大波动。在南巡讲话的推动下，加上国内有利的政治经济环境，房地产市场得以急剧发展。由于政府对国民经济发展估计缺乏、调控不力，导致全国经济过热。房地产业也在1993年构成了以海南房地产热潮为代表，全国范围内的泡沫现象。1994年，政府开场对国民经济进行全面宏观调控，房地产业作为先导产业，遭受冲击最为严重。经过1995年的宏观调控深化进行，国民经济稳步着陆，房地产业也开场止跌回升。此后，国家开场严格控制高档房地产项目的开发，将房地产业的发展方向引向住宅开发。此后，我国房地产市场开场步入一个理性、平稳的发展阶段。3.快速发展(19962020)1998年国务院发布了（国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知），该文件提出：取消住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;调整住房投资构造，重点发展经济适用房，并对其给予一定的政策扶持;发展住房金融;加强住房物业管理。这一文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想、目的和基本原则，为我国房地产业的发展提供了明确的方向和道路。住房制度改革的不断深化，为房地产市场的发展提供了更为广阔的空间，并使住宅消费成为了我国当前扩大内需、拉动经济发展的一个新的经济增长点。(二)当前我国房地产业发展现状1.市场逐步走向成熟伴随着国家经济构造调整的步伐，提高第三产业在国民经济中的比重成为了我国经济构造调整的重点。国家因而制定完善了一系列相关的法律法规、产业政策，为房地产市场的发展提供良好的环境。另外，各种相关产业的逐步发展成熟，以及从业人员资质考核审查体系的逐步建立，都为我国房地产业的快速健康发展打下了良好的基础，房地产市场也在这种环境下逐步走向成熟。同时，随着城市土地拍卖进程的加快，政府对开发企业土地储备管制的逐步放开，房地产业势必走向寡头垄断。小的开发企业由于缺乏土地储备且资金匮乏，将逐步退出市场;同时大房地产开发商在信誉和资金方面的优势得到确认，发展得越来越强大，这在另一方面也保证了市场上产品的质量和责任担保。2.个人消费成为主流房地产市场的放开，住房实物分配制度的取消，实行住房分配货币化的逐步推行，大大刺激了个人购房消费的欲望。房地产市场上个人消费的比例节节攀升：1986年个人购房比例为17%;1997年，这一比例提高到64%;到2020年，全国众多省份个人购房比例都已经超过九成。个人已经完全成为了我国房地产市场的消费主体。3.二手房市场趋于火爆随着城市化进程的加快，以及大规模旧城改造工程的展开，将大量的原来有住房的城镇居民推向了市场。这些市民手里握有政府的补贴，他们参加市场，不仅仅刺激了新的生活社区的开发，同时也带动了二手房的交易。同时由于城市新增外来人口的增加，也刺激了二手房市场的发展。北京、上海、广州等城市的二手房交易量逐年大幅增长。4.构成了以开发商为主体的住房供给体制随着住房商品化的发展，开发商成为主体的住房供给体制，政府主要承当微利房及廉租房的供给，而单位则已经基本上退出了住房供给系统。开发商在政府政策引导及金融机构的支持下，依法筹集资金并投入商品房的建设和营销，自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡、自己积累，逐步成为房地产供给的主力。5.商品房空置现象仍然严重目前完工面积数量和销售面积之间的差额来看出，目前二者之间的差额在逐步缩小，但是商品房空置现象仍然比拟严重，分析起来主要有两个原因：一是住宅价格大大超过了城镇普通居民的支付能力，最庞大的普通消费群体的需求未能得到有效知足;二是在开发经过中忽视消费者的实际需求，开发出的住宅无法知足人们的实际生活需要。目前积压的住宅基本上都存在设计、选址、规划上的严重缺陷，面对强大的竞争对手，产品滞销也成了自然而然的结果。(三)市场定位对房地产策划的意义1.市场定位有利于开发商把握市场脉搏，锁定目的市场市场定位能够使开发商及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况，进而预测市场走势，为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供可靠根据。2.市场定位有利于开发商评估市场风险与收益面对风云多变的市场状况及日趋剧烈的市场竞争，诸多开发企业都迫切想了解在开发经过中可能碰到的市场风险、政策风险、金融风险，以及项目收益情况。前期策划有助于开发企业在开发前期对风险与收益做出评估，进而制定正确的开发战略。3.市场定位有利于房地产企业改善经营管理，提高市场竞争力目前很多房地产企业经营不善，房子盖好了，但却因过时而卖不出去。究其原因很大一部分就在不懂市场，不重视市场定位，在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营，或束手无策。而只要通过市场定位尽可能地去了解市场，预测市场变化规律，把握市场行情，才能知足市场需求，提高企业市场竞争力。4.市场定位有利于各专业协同合作房地产专业分工越来越细，项目开发涉及到工程、设计、营销、物业管理等不同专业，是一个典型多专业协同合作系统工程。前期策划的重要作用之一就是为各专业协同合作提供平台。比方建筑师根据前期策划案能够了解他所设计的住宅是为什么人做的，这些人有什么爱好和要求，便于指导其设计工作及与其他专业的沟通与沟通。(四)论文研究的主要内容、研究方案1.论文研究的主要内容(1)房地产项目市场定位的概念及发展。目前很多人混淆了市场定位和目的市场两个概念，以为目的市场即市场定位。本文先从房地产、房地产业以及房地产市场的概念入手，逐步引出了房地产市场定位理论的相关内容，通过对房地产市场定位概念的界定，明确了市场定位与目的市场的关系。同时，还阐述了房地产项目市场定位的现状，进而强调本文研究的重要性和必要性。2.从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、企业经营目的、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析，罗列出上述因素对市场定位的影响情况，进而保证在对项目进行市场定位的经过中做到有的放矢。3.房地产项目市场定位案例。根据房地产项目市场定位的准则和流程，分别从项目基本情况、项目市场研究、项目市场细分、楼盘概念的导入、目的市场以及项目市场定价等几个方面入手，实践证明只要对市场进行切实有效的分析研究，充分了解市场的需求情况，对市场进行科学的分析预测，同时通过了解竞争对手的情况，发现市场的空白点，并结合项目和公司的实际情况，才能为项目定好位，开发出适销对路的楼盘，房地产企业才能在剧烈的竞争环境中立于不败之地，成为行业的领跑者。2.论文研究方案(1)通过对房地产项目市场定位概念、准则、流程的研究，找出市场定位的关键点，以及影响它的各个因素。(2)利用对各种因素分析的成果，对详细案例项目的市场定位进行研究。二、我国房地产项目市场定位的现状与存在的问题(一)我国房地产项目市场定位的现状市场定位与房地产结合起来在我国已有十多年了，在房地产市场营销的经过中起到了重要作用，给市场也带来了双面影响。随着消费者生活水平的提高，人们对住宅的要求也越来越高，房地产企业的准确市场定位为创造销售的制高点起到了决定性的作用。目前房地产业准确的市场定位推动房地产市场向前发展综合起来主要体如今下面几点：1.找准细分市场细分市场是房地产市场定位的起点，这在中小型房地产企业中体现最明显。即便不是名牌产品所开发的房地产在市场上同样受欢迎，这一点运用得最成功的要属上海的建安房产。由于他把房地产市场细分为特定的客户群单身，这样其单身公寓在未正式投放市场时就已经预售完毕。2.为房地产品打造竞争性的卖点房地产市场在竞争日趋剧烈的今天，越来越多的企业注重在产品的本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。比方文化定位突出商品房所蕴含的文化气氛;智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销，潘石屹的当代城就是把SOHO定位于消费某种观念、某种等待、某种联想和某种荣誉，所以在开盘售楼不到一个月40亿的销售额马上回笼。这些开发商的成功得益于能为产品创造竞争性的卖点市场定位。3.房地产定位形式呈动态发展定位是一个动态的经过，它随着市场环境的变化而变化，任何一家房地产公司不可能知足所有消费者的需求，它只能以市场上部分的特定顾客为其服务对象，因此，它的定位形式是变化着的。如：在文献检索和实习经过中发现，长沙的融城苑就是最典型的一例，他首先市场定位在中高档商品房上，但长沙当时就有好几十家房地产公司定在同一目的市场上，因此，竞争相当剧烈，在市场空隙很小的情况下，融诚苑将定位形式改变，将项目开发定位在与经济适用住房市场上，而且偏向于中低档房型。这一形式的改变为公司带来了相当可观的市场，同时也为国家推行的住房制度改革作了奉献。(二)房地产市场定位存在问题当房地产处于卖方市场时，开发项目的定位朦朦胧胧，人们不太注意，定位的偏差对投资回报率的影响还不大，随着市场经济的全面展开，卖方市场变成买方市场，开发项目的定位就凸现出来，定位适当与否，直接影响营销，影响资金回报率。当前商品房空置率很高的一个主要原因就是市场定位缺乏科学性造成的。主要体如今下面几点：1.产品定位不准目前房地产市场存在着产品定位不准的现象，主要表如今：大量建设房地产的同时却出现大量的空置房;住宅建设向大型化、高标准发展而普通实用型的住房却并没有得到重视。2.重视创品牌而忽视定位前瞻性很多的房地产企业很注意本身的品牌建设，但是往往忽视企业本身内部管理的建设。在房地产市场定位中，缺乏定位的前瞻性，导致只重视创立品牌的经过中内力缺乏，进而影响到房地产品牌的建设。3.缺乏定位的全经过管理市场定位经过包括从市场调研到项目立项，从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个经过都应该涉及到定位问题，但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着缺乏，因此在某个阶段可能忽视定位。4.对再定位不敏感由于企业在发展经过中，采用有效的市场战略，占领市场，但是由于市场定位不准确，对企业的发展会产生较大的负面影响。因而，企业需要对市场重新定位，但是就目前状况而言，有很多的房地产企业却忽视了这点。5.缺乏战略规划目前，很多房地产公司普遍未能从长远角度把握对市场的分析，没有充分考虑市场定位的影响因素，进而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销经过中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段，这与房地产公司发展要有准确定位和周密的总体策划的要求格格不入。三、我国房地产企业市场定位策略(一)房地产项目市场定位1.房地产项目市场定位的准则市场定位准则被营销学家以为是市场定位成功与否的关键，在定位理论发展中起着决定性的作用，归纳起来有下面四点：(1)受众导向准则房地产项目市场定位的重心在于消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越准，定位策略就越有效。有的学者提出了消费者的五大考虑形式，并分析了信息传播不能到达消费者的原因及无法占据消费者心灵的根源。这一定位理论的最新研究成果告诉我们，成功的市场定位取决于两个方面：一是项目怎样将定位信息有效地传到达消费者脑中，二是定位信息能否与消费者需要相吻合。也就是讲，市场定位必须为消费者接收信息的思维方式和心理需求所牵引，必须遵循受众导向原则。例如：有一个人要推一个完美的楼盘，那么，他向工薪一族介绍时就不能只讲它有多少高级豪华会所，向二次置业的人士介绍时就不能只讲它不带电梯，分摊面积少，向富豪介绍时就不能只讲它有多条公交线通达市内各地。工薪家庭最关心的是管理费和分摊面积的多少;二次置业的人士多是想改善寓居的环境，他们当然希望多点绿化面积和有电梯;富豪多数都不会去关心能否有公交线路到楼盘，甚至不想有公交车到达，他们只在乎环境能否优美，配套设施能否完备。假如此人能把握每一个购房者的所思所需，投其所好，必然一矢中的。因而，要突破信息沟通的障碍，打开消费者的心智之门，关键是要想消费者所想，要千方百计使传播的信息变成消费者本人想讲的话，让他在听到项目的宣传和参观楼盘时感觉满意，由此以为：这正是我所需要的，这正是为我专门设计的。只要这样，才能让他们产生亲切感、认同感、信任感，进而接受产品，最后产生购买欲望。受众导向原则，本质上就是怎样突破传播障碍将定位信息进驻消费者心灵的原则，也是不断强化消费者满意程度的原则。(2)差异化准则广告的空前泛滥，使得消费者天天接触到的信息难以数计。面对各式各样的房地产广告，消费者往往会不知如何选择，即便看中了某个楼盘，很快又被其他更新的楼盘所吸引。市场定位就是通过各种媒体和渠道向目的市场传达楼盘的特定信息，使之与对手楼盘的不同之处凸如今消费者面前，进而引起消费者的注意。当目的定位所体现的差异性与消费者的需要相吻合时，你的楼盘或品牌就能留驻消费者心中。通过对大量案例的研究，我觉得定位中的差异主要来自于下面几个方面：a.楼宇质量：你的楼盘选择的用料(包括建筑用料和装饰材料)能否比别人更好更经久耐用?能否作出保证?b.建筑风格：你的楼盘能否符合消费者住宅时髦的追求或十分的审美要求?c.交通：你的楼盘出入的交通能否更为方便?d.舒适：你的楼盘的小区的绿化环境能否能让消费者觉得更为舒适享受?e.价格：楼盘的价格能否更为优惠?能否像楼盘本身一样具有吸引力?f.物业管理：楼盘以后所提供的物业管理服务能否比对手楼盘所提供的更为优质和完善?g.升值潜力：购买了你的楼盘，究竟能给买家多少潜在利益和好处?当然，定位中的差异因素远远不止这些，它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差异越多，你便把握更多的定位优势，楼盘形象也会越突出。可见，要想在消费者心中留下深入印象，唯有一种途径与众不同。(3)个性化准则楼盘与楼盘之间的某种差异，是能够经过调整经营策略和不断努力来缩小或同化的。顾客选择楼盘时，他们在理性上会考虑楼盘的实用性，同时他们也评估不同楼盘所表现出的个性。当楼盘表现的个性与他们的自己价值观相吻合时，他们就会选择该楼盘，并用该楼盘体现本人的个性。而有效个性化的各项原则，就是要符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。例如：广州奥林匹克花园，它将体育运动概念导入该楼盘，给该楼盘赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性，大大提升了楼盘的档次，一改正去那种完善的会所+创意的房型=优秀的小区的千篇一律的形式，使该楼盘的促销宣传的主题特别鲜明、突出，富有号召力，而且使促销活动，尤其是其中的广告、公关活动创意空间特别广阔，以体育明星、运动会等作促销显得顺理成章。(4)动态调整准则房地产企业是社会系统中的一个子系统，它的经营活动自然遭到环境的制约。动态调整原则以为;在变化的环境中，今天处于第一的企业不能保证明天仍然能站鳌头。新的变化因素能够在转瞬之间将一个强有力的公司推入狂澜。因而，企业只要不断调整本人的目的、产品领域、技术与管理等等，方能适应环境的变化。作为重要的营销策略，定位的动态调整自然不可避免。动态调整原则要求企业在变化的环境中，抛弃过去传统的以静制动，以不变应万变的静态定位思想，要在变化的环境中不断调整市场定位及其策略。2.制定竞争目的成功的发展商总是擅长制定和调整市场导向的竞争目的来适应不断变化的环境，他们懂得怎样在目的、资源、技术和时机之间寻求发展并保持平衡。竞争目的的制定有助于所有介入项目发展的员工向着同一方向努力。(1)目的与动机目的与动机对于任何一个项目都是特别必要的，它是发展商制定战略竞争目的的主要内容之一，也是项目市场定位的前提。每个经营者都应把目的与动机提高到一种战略高度。假如忽视了这一战略高度，则是非常危险的。(2)现状及趋势分析确定了动机、目的、范围及方法之后，接下来，就必须进行现状及趋势分析，以开掘潜在的问题和时机。这个阶段须注意的问题，包括项目基地特性条件(例如交通运输、公共设施、产业构造等)、相关法规限制(例如土地法规、城市建设法规、税务法规等)、房地产市场特性(例如供需状况、产品形态、竞争情况)，以及相关的财务条件(例如造价、售价、融资时机及成本等)，还有市场容量和潜力。我觉得只要清楚了解到楼盘所在区域的一切，你的楼盘的定位才会更接近消费者的心。(3)明确竞争目的竞争目的确实定应建立在对市场时机和竞争优势的分析基础上，而不能主观臆断。一个房地产项目目的可能不只一个，如利润、销售额、市场份额的增长等。目的的制定要协调一致，不能互相矛盾，也不能不分主次放在同等重要的水准上。同一个时期要求较高的市场份额，又要求当期最大利润，这是不现实的;要高速增长又要最低风险，这是不可能的。3.分析消费者心理目的实现经过实际上是知足目的消费者需要和欲望的经过，然而在诸多的可供选择的楼盘中，怎样让消费者选择你的楼盘?怎样在消费者心中树立唯一无二的形象?这就要求发展商通过市场调查了解消费者的需要、购买动机以及影响购买的各种因素，以便在市场定位中占领有利的竞争地位。任何购买行为都是由动机支配的，而动机又是由需求激发的，当消费者遭到某种内部或外部的刺激后，他就开场意识到一种需求。消费者的需求是多种多样的，因此产生的购买动机也就不一而足，而只要最强烈的购买动机才会导致购买行为。4.选择目的市场市场包含着无数的消费者，因此包含着不同的、千差万别的需求形态。任何一个楼盘，无论其规模怎样，它所能知足的也只是市场总体中特别有限的部分，而不可能全面知足。市场中的失败教训，使人们逐步认识到：与其全面出击，不如集中气力对准一个特定的目的发动总攻。(1)市场细分所谓房地产市场细分，是指人们根据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有类似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类经过，其中每个消费者群即为一细分市场。发展商通过市场调查和市场细分将会发现尚未被知足的顾客群体，假如发展商能够根据这一顾客群体的需求特征设计出独具特色的楼盘，将会获得宏大的成功。不同的消费者由于年龄、性别、收入、家庭人口、寓居地区、生活习惯等因素的影响有着不同的欲望和需求。市场细分实际上就是将异质市场划分成若干同质市场的经过。成功的市场细分意味着企业在明确的细分市场上知足现有顾客和潜在顾客的某种需求。(2)选择目的市场房地产市场细分有很多方法，但不是所有的市场细分都是有效的。而使用的细分变数越多，分出的子市场也就越准确，当然所包含的消费者也就越少，开发商要付出更多的代价。究竟多大的细分市场最为有效，要看划分出的目的市场能否符合下面原则：a.可衡量性：即细分市场的购买力和规模大小能够被测量出来;b.可进入性：即细分市场的容量能够保证企业获得足够的经济效益;c.可盈利性：指房地产经营企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图;d.易反响性：指细分市场必须在市场营销组合变动的反响方面呈现出差异。以上四个标准仅仅是知足了企业选择的基本条件，除此之外，企业还要分析评估细分市场，看它能否最合适本人。假如细分市场正符合开发商的目的，开发商就会决定其能否拥有在此细分市场成功所需的实力。每一个细分市场都有一些成功的要素，当缺乏或无法即刻获得竞争优势，则不宜参与这一市场。无论如何，市场细分及目的市场选择作为企业营销战略的核心组成部分无疑为企业寻找时机、建立优势创造了条件，因而，它的重要性已经越来越遭到企业的重视。5.明确竞争优势市场细分后选择目的市场，还必须了解竞争对手的情况。俗话讲：知己知彼，百战不殆。发展商必须经常将其定位、产品、价格和促销手法与其他对手楼盘相比拟，通过这种方法，能够找出其竞争优势和缺乏之处，进而在消费者心中确定其优势。同时，也利于当对手发起攻势时，可及时作出有效措施。(1)识别你的竞争对手发展商在了解本人楼盘优劣的同时，也应该全面、充分地把握竞争对手楼盘的优势和劣势，这样才可在制订营销策略时做到收放自若，让本人的项目在剧烈的市场竞争中脱颖而出。而且在进行此类分析时往往只注重正在发展的项目。其实，分析潜在项目往往更重要，由于当你的项目推出时，这些潜在者就可能成了真正的竞争者。这其中，分析竞争对手是为了进行针对性比拟。营销的关键是扬长避短，只要通过比拟才能把长与短清清楚楚地搞明白。分析畅销楼盘则主要是为了借鉴和学习，看一看哪些方法是对本人有帮助的。(2)从比拟中建立竞争优势对市场可能的和潜在的竞争对手进行深化的透析，接下来的工作便是在与竞争对手比拟的经过中建立本人的优势，以寻找占领该市场的最佳立足点。开发商要对本人的能力有一个正确的评估，然后与竞争对手加以比拟，找出两者的差距，发现企业现有能力存在的问题，明确企业的优势和劣势。企业要与竞争对手正面交锋，我觉得应具备下列优势之一：a.资源优势。包括人力、物力、财力等，假如开发商能以较少的成本获得较佳的资源，无疑具备了供给上的优势。例如上市房地产公司具有融资优势等。b.规模优势。由于开发商生产经营规模较大，开发商的费用成本分摊下去能够导致销售费用率明显降低。c.产品优势。楼盘的建筑质量、建筑风格、小区环境和配套设施等能知足消费者的多层次需求，则其产品优势较为明显。d.品牌优势。若开发商品牌知名度高，声誉良好，其产品就更易被消费者接受，开发商还能利用该品牌成功扩展到其他市场。我觉得上面所述各种优势，开发商无需也不可能面面俱到，只要有其中一方面的胜人之处，就能够从这里下手，进行定位。开发商以其鲜明化的特征吸引了不同需求的消费者，又避免了同业的正面竞争，这正是明确开发商的目的所在。6.寻找最佳切入点当发展商选准了细分市场，明确了本身竞争优势之后，使用你的优势与消费者的需求结合起来，转化为消费者的正吸引力，这就是市场定位，但这也要讲究策略。(1)先入为主策略先入为主策略是指当发展商找到一个全新的目的市场后，即趁热打铁，抢先确立本人产品的领导地位，使后来者只能步其后尘。问题是发展商怎样从消费者的心理出发，推出新产品第一的概念。假如仅从新概念楼盘的特性出发，没有找准消费者的心理空间，即便先入也无法为主。因而，发展商要在顾客刚刚意识到，或者还没有清醒的认识到的时候，第一个把你的楼盘形象推到他们面前。(2)空隙卡入策略假如消费者的心智已经被先入者的品牌占领，那么跟进者的模拟永远只能是次要的地位，并不能产生积极的反响。显然，要获得成功，必须另辟捷径，也就是要在领导者的心智空间寻找一个新的空位。空隙卡入策略就是要在领导者品牌忽略的市场空隙，通过创造思维运用，进而占领消费者心智的定位方法。(二)房地产项目产品定位策略房地产项目产品定位是指在深化市场调研与项目准确定位的基础上，根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束，在同时知足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下，进一步研究项目本身应该具备什么样的属性，研究建筑应该具备的功能、空间构造和布局形式，为后续建筑设计提供根据。1.产品定位策划的意义传统房地产开发经过是首先由业主投资方根据城市总体规划确立建设项目并上报主管部门立项，建筑师根据业主的设计委托书进行设计，而后由施工单位进行建设施工，最后付诸使用投资活动是由业主单方面进行的，建筑师在规划立项的基础上，接受了任务委托书后进行详细设计，而施工单位则只是按设计图纸进行施工。这是一个单向的流程，没有市场的环节，也就不能保证设计出来的产品知足于市场的需要，因此需要增加一个独立的环节，来研究市场需求，根据市场需求，研究设计根据，这就是产品定位策划。可见，在房地产项目开发前期策划经过中，业主应在委托设计前，首先委托前期策划专家，在市场定位的基础上进行产品定位策划的研究。以求得设计阶段的理论根据。2.产品定位策划的内容和流程房地产产品定位策划的主要内容包括提炼产品的主题概念和构思体现项目主题概念的规划设计方案这两个方面。(1)项目主题概念的提炼房地产项目的主题概念，是项目集中表达的特殊优势和独特思想，是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件，其中有些是一目了然的，无需过分强调，本身就有吸引力，如区位、地段、交通、环境等;有些则是潜在的，要通过反复调研、考察、分析，才逐步明了;而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势，往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性，通过主动营造某种主题气氛，激发人们对特定生活意向的联想，使寓居的物质环境变得人性化、亲情化。a.项目主题概念提炼的必要性。项目主题概念提炼的必要性主要表如今下面几个方面：生活方式的转变。以前买房只仅为寓居和使用，注重物质的较多，如今情况则大不一样，人们除了购买房屋外，一个重要方面是购买生活和工作方式;项目主题概念是楼盘的生命与灵魂。钢筋构成的房屋的硬件部分，楼盘添加了主题概念后，等于赋予了楼盘的生命与活力，即软件部分;知足了消费者个性化追求。物以类聚，人以群分在地产中特别明显，选择什么样群体为伴是消费者自觉不自觉考虑的因素;产品差异化的需求。房地产市场竞争日趋剧烈，开发的楼盘层出不穷，为了让消费者更好地了解本人的楼盘，必需要花很大力气进行楼盘的主题概念的分析琢磨，以寻求差异化优势。b.项目主题概念提炼的基本要求运用创新或独到的思想理念;主题概念提炼要获得较好的策划效果，在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，策划人要深入领会这些理念的精华，把握它们的本质，灵敏地运用到产品定位策划实践中去。运用这些新理念的同时，还要进行挑选，把带有独到的思想理念运用好。要领先引导消费者的需求;主题概念提炼不但要知足消费者的需求，而且还要引领消费者的需求。这是由于主题概念提炼总是走在市场的最前面，发现市场的潜在需求，为项目开发成功做好思想准备。当前，在剧烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味，而是努力引导市场，创造超越现有的生活需求，将本身对寓居文化的理解和独特的审美品味融入房地产项目中，构成风格独特、个性鲜明的明星楼盘,有些甚至因其过于前卫的风格而被入归于异类.像用音乐概念作为项目的主题，真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时，还要注重体现项目独特的功能需求，增加度身定做的空间和相应的设施，在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现以人为本的思想。要擅长挖掘项目的文化科技内涵;随着科技的发展，运用各种科技概念来提炼主题概念也为数不少，使项目呈现愈加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面，较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要擅长挖掘项目的文化科技内涵，使项目的民族文化精华和科技文化理念融为一体，比翼双飞。要特别注重建筑设计的理念创新;建筑设计理念的策划创新，不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活气氛的有利手段，同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道，建筑设计是产品定型的主要阶段，这个阶段的建筑造型、建筑风格。建筑规划、平面布局以及立面效果等，很大方面影响项目的个性化和差异化。假如