地产行业投资测算培训课件

2020中建二局房地行业经营开发测算培训e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在前言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output产出input投入repay回报pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知识

11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测算思路测算假设

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、测算意义二、测算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投资资e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目投资资土地费用用开发期间间税费0107管理费用用04前期工程程费其他费用用0208财务费用用05房屋开发发费不可预见见费0309销售费用用06对于一般般租售型型房地产产开发项项目而言言，其投投资成本本费用由由以下部部分组成成：土地费用用前期工程程费房屋开发发费用（（建安工工程费、、基础设设施建设设费、公公共配套套设施建建设费））期间费用用（管理理费用、、销售费费用、财财务费用用）开发期间间税费其他费用用不可预见见费等投资成本本费用：：项目投资资估算：开发项目目土地费费用：指指为取得得开发项项目用地地而发生生的费用用。开发发项目取取得土地地使用权权有多种种方式，，所发生生的费用用各不相相同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取取得的只只能是使用权（（如40年、50年、70年）我国的土土地所有有权只有有两种：：国家和和集体一、土地地费用项目投资资土地征收收拆迁费费：分为农村土地征收收拆迁费费和城镇镇土地拆拆迁费。农村土地地征收拆拆迁费主要包括括：土地地补偿费费、青苗苗补偿费费、地上上附着物物补偿费费、安置置补助费费、新菜菜地开发发建设基基金、征征地管理理费、耕耕地占用用税、拆拆迁费、、其它费费用。城镇土地地拆迁补补偿费主要包括括：地地上建筑筑物、构构筑物、、附着物物补偿费费，搬家家费，临临时搬迁迁安置费费，周转转房摊销销以及对对于原用用地单位位停产、、停业补补偿费，，拆迁管管理费和和拆迁服服务费等等。土地出让地价价款：是国家以土地所所有者的身份份，将土地使使用权在一定定年限内让与与土地使用者者，并由土地地使用者向国国家支付的土土地使用权出出让地价款。。以出让形式式取得城市熟熟地土地使用用权时，土地地出让地价款款由土地出让金、、拆迁补偿费费和城市基础础设施建设费费构成；以出出让方式获得得城市毛地土土地使用权时时，土地出让让地价款由土土地使用权出出让金和城市市基础设施建建设费构成，，获得此类土土地使用权的的开发商，需需要进行房屋屋拆迁和土地地开发活动，，并相应支付付城镇土地拆拆迁补偿费。土地出让地价价款的数额由由土地所在城城市、地区、、地段、土地地用途及使用用条件等许多多方面因素决决定。许多城城市对土地制制定了基准地地价，具体宗宗地的土地出让地地价款要在基基准地价的基基础上加以适适当调整确定定。土地转让费：是指土地受让方向向土地转让方方支付的土地使用权权的转让费。。依法通过土土地出让或转转让方式取得得的土地使用用权可以转让让给其它合法法使用者。土土地使用权转转让时，地上上建筑物及其其它附着物的的所有权随之之转让。土地租用费：是指土地租用方向向土地出租方方支付的费用。。以租用方式式取得土地使使用权可以减减少项目开发发的初期投资资，但在房地地产项目开发发中较为少见见。土地投资折价价：房地产项目土土地使用权可可以来自房地地产项目的一一个或多个投投资者的直接接投资。在这这种情况下，，不需要筹集集现金用于支支付土地使用用权的获取费费用，但一般般需要将土地使用权评评估作价。一、土地费用用项目投资一、竞价购买买一般土地储备备中心主导土土地一级开发发（公开交易易市价直接买买即招、拍、挂）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注

名称数值单位一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5%土地取得方式式项目投资二、市场比较较法根据市场中的的替代原理，，将待估土地地与具有替代代性的，且在在估价时点近近期市场上交交易的类似地地产进行比较较，并对类似似地产的成交交价格作适当当修正，以此此估算待估土土地客观合理理价格的方法法。在同一公公开市场中，，两宗以上具具有替代关系系的土地价格格因竞争而趋趋于一致。市场比较法的的基本公式如如下：直接比较公式式：PD＝PB×A×B×D×E间接比较公式式：PD＝PB×A×B×C×D××EPD――待估宗地价格格；PB――比较案例价格格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地地情况指数＝正常情况指指数/比较案例宗地地情况指数B―待估宗地估价价期日地价指数/比较案例宗地地交易日期指指数D―待估宗地区域因素条件件指数/比较案例宗地地区域因素条条件指数E―待估宗地个别因素条件件指数/比较案例宗地地个别因素条条件指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件件评价系数／比较案例宗宗地条件评价价系数土地价格估算算项目投资三、成本逼近近法：是以开发土地地所耗费的各各项费用之和和为主要依据据，再加上一一定的利润、、利息、应缴缴纳的税金和和土地所有权权收益来确定定土地价格的的方法。新开发土地的一一般地价公式式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收收益=成本价格＋土土地所有权收收益即（土地取得得费+土地开发费+利息+利润）*10%--30%的增值收益率率集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费土地费用估算算项目投资四、基准地价价系数修正法法：通过对待估宗宗地地价影响响因素的分析析，对城市已已公布的同类类用途同级土土地基准地价价进行修正，，估算宗地客客观价格的方方法。基本公式如下下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ=基准地价修正正系数商业、综合、、居住用地宗地楼面熟地价价=适用的基准地地价（楼面熟熟地价）×期日修正系数数×年期修正系数数×容积率修正系系数×因素修正系数数工业用地宗地楼面熟地价价=适用的基准地地价（楼面熟熟地价）×期日修正系数数×年期修正系数数×因素修正系数数/宗地容积率（（当宗地容积积率<1时）土地费用估算算：项目投资二、前期工程程费一般按建安工工程费的3%-6%最简单的方法法主要包括开发发项目的前期期规划、设计计、可行性研研究、水文地质勘测测以及“三通通一平”等土土地开发工程程费支出建安工程费的的3%左右项目总投资的的1%～3%需工作量结合合多为设计概算算的0.5%左右土地原有上盖盖物、拆除费费、场地平整整费用和通水水、电、路费费用规划设计费可行性研究费费水文地质勘测测费三通一平土地地开发费项目投资序号项目单价（元/平）备注1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工程程费项目投资三、房屋开发发费—基础设施建设设费1.建筑安装工程程费建筑安装工程程费是指建造造房屋建筑物物所发生的建筑工程费用用(结构、建筑、、特殊装修工工程费)、设备采购费用用和安装工程费用用(给排水、电气气照明及设备备安装、空调调通风、弱电电设备及安装装、电梯及其其安装、其他他设备及安装装)等。当房地地产项目包括括多个单项工工程时，应对对各个单项工工程分别估算算建筑安装工工程费用。序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资三、房屋开发发费—基础设施建设设费2.基础设施建设设费基础设施建设设费是指建筑筑物2米以外和项目红线范围内的的各种管线、道路工程的建设费用。。主要包括：：自来水、雨雨水、污水、、煤气、热力力、供电、电电信、道路、、绿化、环卫卫、室外照明明等设施的建建设费用，各各项设施与市市政设施干线线、干管、干干道等的接口口费用。一般般按实际工程程量估算。序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程（自来水）米

按概算造价3室外排污排水工程米

按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米

按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米

按概算造价项目投资三、房屋开发发费—公共配套设施施建设费3.公共配套设施施建设费：是指居住小区区内为居民服服务配套建设设的各种非营利性的各各种公共配套套设施(或公建设施)的建设费用。。主要包括居居委会、派出出所、托儿所所、幼儿园、、公共厕所、、停车场等。。华南城举例说说明：序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资特别说明：开开发间接费用用含义：指直接组织织、管理开发发项目发生的的费用，包括括工资、职工工福利费、折折旧费、修理理费、办公费费、水电费、、劳动保护费费、周转房（（板房）摊销销等（工程部门发发生的相关费费用）及资本化利息。问题：1、外联发生的的费用；2、样板房摊销销呢；3、银行借款利利息如何列支。目的：1、归集分配、、准确核算单单个项目的成成本收益；2、对企业所得得税（结算调调整毛利差环环节）及土地地增值税（清清算计算增值值率环节）有有较好的筹划划。区别：管理费用作作为期间费用用，区别还是是比较大的，，但如何划分分这两项费用用，却没有一一个明确的标标准。实际工工作中，通常常以是否设立现场场管理机构为依据进行划划分，如果开开发产品不建建现场机构，，而由公司定定期或不定期期地派人到开开发现场组织织其开发建设设活动，其所所发生的费用用可直接并入入企业的管理理费用，企业业行政管理部部门（总部））为组织和管管理生产经营营活动而发生生的费用应作作为期间费用用，计入管理理费用。项目投资四、管理费用用管理费：指房地产开发发企业的管理理部门（总部部或行政管理理部门华南城城举例：））为组织和和管理开发经经营活动而发发生的各种费费用。主要包括：管理人员工资资、职工福利利费、办公费费、差旅费、、折旧费、修修理费、工会会经费、职工工教育经费、社会保保险费董事会费、咨咨询费、审计计费、诉讼费费、排污费、、房地产税、、土地使用税税、技术转让让费、技术开开发费、无形形资产摊消、、开办费摊销销、业务招待待费、坏账损损失、存货盘盘亏、毁损和和报废损失以以及其他管理理费用。提示：管理费费可按项目（（前期工程费费）+（房屋开发费费）的3%～5%估算。注：如果房地地产开发企业业同时开发若若干个房地产产项目，管理理费应该在各各个项目间合合理分摊。项目投资五、财务费用定义：指企业为筹集资金金而发生的各项费费用，主要为借款款或债券的利息，，还包括金融机构构手续费、融资代代理费、承诺费、、外汇汇兑净损失失以及企业筹资发发生的其他财务费费用。公司存款利利息及理财收益抵抵减。若单列开发间接费，，则仅核算开发前前、项目竣工后及及过程中非正常中中断连续超3个月。提示：利息的计算：可参参照金融市场利率率和资金分期投入入的情况按复利计计算；计算基数=（一）+（二）融资费用：利息息以外的其他融资资费用，一般占利利息的10%左右。项目投资六、销售费用定义:指房地产开发企业业在销售房地产产产品过程中发生的的各项费用，以及及专设销售机构或或委托销售代理的的各项费用。包括销售人员工资资、奖金、福利费费、差旅费，销售售机构的折旧费、、修理费、物料消消耗费、广告宣传传费、代理费、销销售服务费及销售售许可证申领费、、样板房、售楼部部摊销等。广告宣传及市场推推广费，一般约为为销售收入的1%~2%。销售代理费，一般般约为销售收入的的1.5%~2%。其他销售费用，一一般约为销售收入入的0.5%~1%。提示：销售费用约约占到销售收入的的3%-5%。集团规定见附表表项目投资六、销售费用项目投资类别计算基数（销售额）标准房产销售

品推费用10亿元以下部分1.410亿元-20亿元部分1.220亿元-40亿元部分1.140亿元-60亿元部分0.960亿元以上部分0.7招商运营

品推费用计算基数标准净增出租面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）维护已开业运营费上年租金收入5%净增开业面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本

日常费用房产销售（销售额）1.5%净增出租面积3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开发期税费房地产建造过程产产生的税费，主要要包括：固定资产产投资方向调节税税、土地使用税、、市政支管线分摊摊费、供电贴费、、用电权费、分散散建设市政公用设设施建设费、绿化化建设费、电话初初装费、建材发展展基金、人防工程程费等。各项税费费应根据当地有关关法规标准估算。。提示：可按建安工工程费的8-15%项目投资八、其他费用主要包括临时用地地费和临时建设费费、工程造价咨询询费、总承包管理理费、合同公证费费、施工执照费、、工程质量监督费费、工程监理费、、竣工图编制费、、工程保险费等杂杂项费用。这些费费用一般按当地有有关部门规定的费费率估算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约占建建安费用的2%-3%。项目投资九、不可预见费定义：根据项目的复杂程程度和前述各项费费用估算的准确程程度提示：（一）~（八）各项费用之之和的3%～7%估算。土地成本视具体情情况而定是否加入入当房地产开发项项目竣工后采用用出租或自营方方式经营时，还还应估算项目经经营期间的运营营费用。运营费用通常包括：：人工费，公共共设施设备运行行费、维修及保保养费，绿地管管理费，卫生清清洁与保安费用用，办公费，保险费费，房产税，广广告宣传及市场场推广费，租赁赁代理费，不不可预见费。项目投资十、小结开发建设费用投投资估算表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

1前期费用建安工程费万元

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

4公共配套设施建设费建安工程费万元

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

1销售费用销售收入万元

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地费用+开发成本+期间费用万元

土地成本视具体情况而定五项目总投资合计总建筑面积万元

项目投资项目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501项目收入的关键键要素收入估算：估算房地产开发发项目的收入，，首先要制定切切实可行的租售售计划(含销售、出租、、自营等计划)。租售计划的内内容通常包括：：拟租售物业的的类型、时间和和相应的数量，，租售价格，租租售收入及收款款方式。租售计计划应遵守政府府有关租售和经经营的规定，并并与开发商的投投资策略相配合合。开发方案：整个开发期拟开开发建设的物业业类型和数量。。租售方案：对于一个具体的的房地产开发项项目而言，此时时必须明确：出出租面积和出售售面积的数量及及其与建筑物的的对应关系，在在整个租售期内内每期(年、半年、季度度、月)拟销售或出租的的物业类型和数数量。综合用途的房地地产开发项目，，应按不同用途途或使用功能划划分。租售价格：租售价格应在房房地产市场分析析的基础上确定定租金单价或销销售单价。项目收入一、开发计划序号项目合计开发经营期（年、季或月）1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

整个开发期数量量拟开发建设的的物业类型和数数量，即建什么么样的产品以及及工程进度。项目收入某项目案例一期开发商业住宅酒店办公小计A1区97500——9375——234875A2区——9200036000——二期开发商业住宅酒店办公小计B1区68000——————310760B2区55000——————B3区——127760————B4区——60000————三期开发商业住宅酒店办公小计C1区————1500038000150632C2区——97632————地上总建筑面积（合计）696267项目收入一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某项目案例项目收入二、销售计划序号项目合计开发经营期1234……1一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10…….

11

合计

在整个租售期内内每期(年、半年、季度度、月)拟销售或出租的的物业类型和数数量。综合用途途的房地产开发发项目，应按不不同用途或使用用功能划分。项目收入40一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住宅宅900户,办公3.8万平米）18个月某项目案例项目收入序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公三、价格估算项目收入定义：根据市场比较法法的替代原理，，选择与估价对对象处于同一供供需圈内的物业业作为比较案例例，经过交易情情况、交易日期期、区域因素及及个别因素诸项项修正，得出估估价对象的比准准价格。市场比较法定价价过程：①搜集交易实例例，②选择比较较实例房地产，，③建立价格可可比基础，④比比较实例的比较较和修正，⑤确确定该房地产的的比准价格计算公式：PD＝PB×A×B×D××E。式中：42三、价格估算—市场比较法（适用于具有交交易性的物业，，价格受外部环环境影响波动较较大）PD——待估物业价格；；PB——比较案例价格；；A——待估物业情况指指数/比较案例物业情情况指数＝正常常情况指数/比较案例物业情情况指数B——待估物业估价期期日价格指数/比较案例物业交交易日期指数D——待估物业区域因因素条件指数/比较案例物业区区域因素条件指指数E——待估物业个别因因素条件指数/比较案例物业个个别因素条件指指数项目收入项目收入概念：是预测估价对象象的未来收益，，然后用报酬率率或资本化率将将其转换为价值值，是从未来的的角度评估房地地产的价格。适用：酒店、公寓、写写字楼等投资性性物业。公式：房地产的价格=预期净收益/报酬率或资本化化率。说明：实际操作过程中中，测算净收益益要包括土地使使用权的价值和和地上建筑物的的价值，要综合合考虑经济年限限、空置率、残残值率等复杂因因素，同时报酬酬率或资本化率率的确定还要考考虑净现值因素素，在此仅了解解概念，不作解解读。44三、价格估算——收益法项目收入定义：房地产开发过程程中发生的各种种费用加和的一一种方法。新建：取得房地产开开发用地进行房房屋建设，然后后销售所建成的的商品房”这种种典型的房地产产开发经营方式式为例，并从便便于测算各构成成项目的金额的的角度，来划分分房地产价格构构成。在这种情情况下，房地产产价格通常由如如下7大项构成：①土土地取得成本；；②开发成本；；③管理费用；；④投资利息；；⑤销售费用；；⑥销售税费；；⑦开发利润。。基本公式：新建房地产价值值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（开发发商期望平均利利润）45三、价格估算—成本法（适用于新开楼楼盘，无参照物物且受政策影响响波动不大）项目收入序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某案例——价格估算及预测测表注：写字楼售价价按20年回收期估算，，涨幅按10%；其他物业涨幅幅按5%。项目收入四、租售收入经营收入是指向向社会出售、出出租房地产商品品或自营时的货货币收入。主要要包括房地产产产品的销售收入入、租金收入、、土地转让收入入、配套设施销销售收入（以上上统称租售收入入）和自营收入入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于出租的情况况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时时找不到租客的的时间)和空置率(未租出建筑面积积占总建筑面积积的百分比)对年租金收入的的影响。租售收收入估算，要计计算出每期(年、半年、季度度、月)所能获得的租售售收入，并形成成租售收入计划划。租售收入的的表所提供的格格式进行。项目收入住宅（一期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某项目案例项目收入序号项目税费率税费基数1增值税11%销售收入2城市建设维护税7%增值税额3教育费附加3%增值税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润131415

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1718土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4五、税费估算目前，我国房地地产开发投资企企业纳税的主要要税种如下：项目收入序号项目合计开发经营期1234……1增值税

2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10企业所得税税费表项目收入五、税费估算—土地增值税概念：反房地产暴利税税，是指房地产产经营企业等单单位和个人，有有偿转让国有土土地使用权以及及在房屋销售过过程中获得的收收入，扣除开发发成本等支出后后的增值部分，，要按一定比例例向国家缴纳的的一种税费。预征：土地增值值税在取得收入入时或预售款时时预缴按收入预预缴具体税率由由所在税务局定定南昌普通住宅宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，达到清算条件件后清算，多退退少补。增值率不超过20%免征土地增值税税。经测算：一一般毛利率在34.63%以上都需要缴纳纳清算方法（步骤骤）：计算增值额：增值额=收入额—扣除项目金额计算增值率：增值率=增值额额/扣除项项目金金额确定适适用税税率：：依据计计算的的增值值率，，按其其税率率表确确定适适用税税率依据适适用税税率计计算应应纳税税额：：应纳税税额=增值额额*适用税税率—扣除项项目*速算扣扣除系系数项目收收入速算公公式增值额额未超超过扣扣除项项目金金额50％：土土地增增值税税税额额=增值额额×30％增值额额超过过扣除除项目目金额额50％，未未超过过100％的：：土地地增值值税税税额＝＝增值值额×40％－扣扣除项项目金金额×5％增值额额超过过扣除除项目目金额额100％，未未超过过200％的：：土地地增值值税税税额=增值额额×50％－扣扣除项项目金金额×15％增值额额超过过扣除除项目目金额额200％：土土地增增值税税税额额=增值额额×60％－扣扣除项项目金金额×35％公式中中的5％，15％，35％为速速算扣扣除系系数。。增值税税扣除除项目目=费用（（1+10%）+成本（（1+20%）项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目

1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案案例项目收收入税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）增值税销售额486715.901148233（销项）城市建设维护税增值税额482337%3376.31教育费附加增值税额482333%1446.99地方教育费附加增值税额482332%964.66交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计某某项项目案案例项目收收入关于个个人所所得税税纳税人人义务务人：：既包括括居民民纳税税义务务人（（在中中国境境内有有住所所，或或者无无住所所而在在境内内居住住满1年的个个人）），也也包括括非居居民纳纳税义义务人人（在在中国国境内内无住住所又又不居居住或或者无无住所所而在在境内内居住住不满满一年年的个个人））。居居民纳纳税义义务人人负有有完全全纳税税的义义务，，必须须就其其来源源于中中国境境内、、境外外的全全部所所得缴缴纳个个人所所得税税；而而非居居民纳纳税义义务人人仅就就其来来源于于中国国境内内的所所得，，缴纳纳个人人所得得税。。征税机机关：：国税（（银行行系统统代征征的个个人利利息方方面所所得税税）；；地税税（包包括机机关、、企业业、事事业单单位、、个体体工商商户等等超过过个人人所得得税征征税标标准的的所有有个人人）。。征收范范围：：工资、、薪金金所得得等十十一项项。工资、、薪金金所得得，是是指个个人因因任职职或受受雇而而取得得的工工资、、薪金金、奖奖金、、年终终加薪薪、劳劳动分分红、、津贴贴、补补贴以以及与与职或或受雇雇有关关的其其他所所得。。这就是是说，，个人人取得得的所所得，，只要要是与与任职职、受受雇有有关，，不管管其单单位的的资金金开支支渠道道或以以现金金、实实物、、有价价证券券等形形式支支付的的，都都是工工资、、薪金金所得得项目目的课课税对对象。。税率：：适用7级超额额累进进税率率，按按月应应纳税税所得得额计计算征征税。。该税税率按按个人人月工工资、、薪金金应税税所得得额划划分级级距，，最高高一级级为45%，最低低一级级为3%，共7级。项目收收入关于个个人所所得税税计算方方法：应纳纳个人人所得得税税额=应纳税税所得得额×适用税税率-速算扣扣除数数扣除标标准3500元/月（2011年9月1日起正正式执执行））（工资资、薪薪金所所得适适用））应纳税税所得得额=扣除五五险一一金后后月收收入-扣除标标准如：张张三、、基本本工资资10000元，佣佣金3000元、住住房补补贴2000元、伙伙食补补贴（（固定定进工工资表表，区区别于于误餐餐补贴贴）300元、电电话补补贴200元，扣扣事假假工资资1200元，个个人承承担五五险一一金（（个人人约占占23%，单位位约占占43.5%）即2300元。应纳税税所得得额=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元应纳税税额=8500*20%（税率率）-555（速算算扣除除）=1145元纳税办办法：单位位代扣扣代缴缴、个个人可可以查查询并并取得得纳税税证明明，年年所得得12万以上上（含含）在在纳税税年度度终了了向主主管税税务机机关办办理纳纳税申申报（（公司司代办办，汇汇算清清缴））项目收收入关于““营改改增””1、定义义：营业税税改征增值税税（以下下简称称营改改增））是指指以前前缴纳纳营业业税的的应税项项目改成缴缴纳增增值税税，增增值税税只对对产品品或者者服务务的增增值部部分纳纳税，，减少少了重重复纳纳税的的环节节。营业税税是比比较便便于征征收的的税种种，但但存在在重复复征税税现象象，只只要有有流转转环节节就要要征税税，流流转环环节越越多，，重复复征税税现象象越严严重（（每流转转一次次就要要征一一次税税，比比如买买一件件衣服服），增增值税税替代代营业业税，，允许许抵扣，将消消除重重复征征税的的弊端端，有有利于于减轻轻企业业税负（但行业业不同同影响响程度度也不不同，，主要要受抵抵扣环环节的的影响响）2、区别别：征税范范围不不同：：凡是是销售不不动产产、提供供劳务务(不包括括加工工修理理修配配)、转让无无形资资产的交营营业税税，，凡是是销售售动产产、、提供供加工工修理理修配配劳务务的交交纳增增值税税。计税依依据不同：：增值值税是是价外税税，营业业税是是价内税税。所以以在计计算增增值税税时应应当先先将含含税收收入换换算成成不含税税收入入（如住房房销售售合同同金额额为110万元，，则实实际销销售额额为100万元，，按100万元缴缴纳销销项税税减进进项税税的差差），即即计算算增值值税的的收入入应当当为不不含税税的收收入。。而营营业税税则是是直接接用收收入乘乘以税税率即即可（（即按110万元乘乘5%的税率率）。。项目收收入关于““营改改增””3、房地地产行行业：财政部部通知知：2016年5月1日起，，新老过过渡：：房地地产老老项目目，是是指《建筑工工程施施工许许可证证》注明的的合同同开工工日期期在2016年4月30日前的的房地地产项项目，，可以以选择择适用用简易易计税税方法法按照照5%的征收收率计计税，，也可可以参参考新新项目目的征征缴模模式，，要求求报主主管税税务机机关备备案。。新项项目以以取得得的全全部价价款和和价外外费用用，扣扣除受受让土土地时时向政政府部部门支支付的的土地地价款款后的的余额额为销销售额额。4、具体体规定定：在中华华人民民共和和国境境内销销售自自己开开发的的房地地产项项目的的企业业为增增值税税纳税税人。。增值值税纳纳税人人分为为一般般纳税税人（（税率为为11%，但可可抵扣扣，一一般计计税）与小小规模模纳税税人（（征收率率为5%，不可可抵扣扣，简简易计计税）两大大类。。纳税税人年年应征征增值值税销销售额额超过过500万元(含本数数)的为一一般纳纳税人人，未未超过过规定定标准准的纳纳税人人为小小规模模纳税税人。。一般计计税方方法的的应纳纳税额额按以以下公公式计计算：：应纳纳税额额=当期销销项税税额-当期进进项税税额当当期销销项税税额小小于当当期进进项税税额不不足抵抵扣时时其不不足部部分可可以结结转下下期继继续抵抵扣。。采取取预收收款方方式销销售所所开发发的房房地产产项目目，在在收到到预收收款时时按照照3%的预征征率预预缴增增值税税5、注意意事项项：签订经经济合合同：：包括括销售售合同同、租租赁合合同、、施工工合同同、采采购合合同等等。取得发发票：：增值值税专专用发发票、、货物物清单单、验验收单单等真真实性性、合合理性性。单单位名名称、、开户户行、、账号号、税税号发票管管理：：领用用、开开具、、注销销；收收取、、验证证、抵抵扣。。项目收收入项目利利润e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利润总额额＝租售收收入－土土地成本本—房屋开发发成本－－开发费费用（销销售费用用、管理理费用、、财务费费用）-其他费用用-不可预见见费用－－各项税税金（经经营税金金及附加加、土地地增值税税、房产产税等））净利润=利润总额额+（营业外外收入-营业外支支出）-企业所得得税一、基本本概念—利润项目利润润开发利润润是整个个项目的的全生命命周期的的经营成成果，账账面利润润是会计计分期的的经营成成果直接成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本)成本利润率开发利润/(土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用)销售利润率开发利润/开发完成后的房地产价值（总租售收入）项目利润润货币时间间价值，，是指在在不考虑虑通货膨膨胀和风风险情况况下的、、货币经经历一定定时间的的投资和和再投资资所增加加的价值值，也称称为资金金的时间间价值（（今年的的100元不等于于明年的的100元）。货货币时间间价值的的本质是是价值增增值。从数量上上看，货货币时间间价值是是在没有有风险和和没有通通货膨胀胀条件下下的社会会平均资资金利润润率（某某行业在在社会上上的平均均获利水水平）。。企业在在投资某某一项目目时，至至少要取取得社会会平均的的利润率率。复利（把把利息计计入本金金计算））现值：：指未来来一定时时间的特特定资金金按复利利计算的的现在价价值（未未来的钱钱相当于于现在的的钱？））。P＝F×（1＋i）－n复利终值值计算指一笔收收支经过过若干期期后再到到期时的的金额（（现在的的钱相当当于未来来的钱））:F＝P×（1＋i）n年初存入入100元，利率率10%，按单复复利计算算，两年年后其终终值多少少（121元）一、基本本概念—资金价值值项目利润润一、基本本概念——现金流量量（经营营、投资资、筹资资活动））现金流量指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额项目利润润一、基本本概念——现金量与与利润的的关系可行性研研究中，，现金净净流量可可以代替替利润作作为评价价投资净净收益的的指标。。在整个投投资有效效年限内内，项目目利润总总计与现现金净流流量是相相等的。。应用现金金净流量量，并可可方便地地引入资资金时间间价值来来考察投投资方案案。利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益项目利润润一、基本本概念—经济评价价指标核心指标内部收益率销售净利率（或投资利润率）财务净现值动态回收期参考指标总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数

项目利润润指标评价价考虑：：（1）核心指指标确定定指标值值标准；；参考指指标中的的总体指指标未定定标准仅仅做参考考；参考考指标中中的单项项指标结结合具体体项目分分析评估估。（2）经过对对部分项项目的测测试，其其内部收收益率均均超过30%。因此对对一般多多层项目目内部收收益率暂暂定为25%。（3）经测算算，集团团平均税税前销售售利润率率为12%，销售净净利率约约在8.04~10.2%之间，因因此销售售净利率率暂定为为9%。一、基本本概念—指标参考考万科核心心指标的的基本要要求（