土地收购价格及其评估

土地收购价格及其评估土地收购储备制度土地收购土地整理土地储备土地银行概念的理论界定概念的实际要求：通过概念界定，明确业务范围土地储备与土地银行应该是两个概念土地收购储备的性质谁进行土地收购储备政府一般经济主体土地收购储备的性质政府行为，具有一定的强制性，主要满足公共目的企业行为，以赢利为目的土地收购储备机构的性质与体制政府事业单位，或具有政府职能的机构政府独资的企业单位社会上一般的经济主体能否进行土地收购储备目标与功能土地收购储备的目标垄断土地出让一级市场控制土地供给，宏观调控土地市场“一个池子储水，一个笼头放水”促进城市土地合理利用土地收购储备的经济功能？增加政府财政收入防止土地收益流失公共管理目的与经济目的的协调问题范围土地收购储备的范围收回国有土地使用权为公共利益需要使用的土地为实施城市规划需进行的旧城改造使用期限届满的土地单位灭失、公铁路报废等无人使用的土地没收的违法用地优先购买国有土地使用权征用农村集体土地是否所有出让的土地都必须要经过收购储备收购方式土地收购的方式征用收回收购置换土地整理：拆迁，改造土地出让：收购土地卖出实践中的误区土地收购储备的目标到底是什么是宏观调控市场，还是政府积累资金土地收购储备中心的性质如何定位土地收购储备中心是否是唯一的收、储、让主体土地收储中心与政府土地管理部门是什么关系是否必须所有的土地都必须先收储再出让土地收储资金压力巨大如何实现控制供给只有当出现买地人时再收储是否合理，是否必要土地收购储备与经营城市的关系经营城市是追求公共目的，还是追求政府收益实践中收购价格的确定方法实践中不管采用哪种收购方式，收购过程中的经济关系均具有补偿性质（收回方式除外），即土地收购价格都是以一定的补偿费为基础确定的，同时考虑土地使用权性质的不同有所差异。具体确定土地收购价格的方法有以下几种：

按规定的补偿费标准确定评估机构评估确定收购双方议定直接比照基准地价确定存在的主要问题土地收购价格内涵的界定与土地收购储备的性质、形式及收购过程中的产权交易关系是相对应的，性质不同、形式不同、产权构成不一样，其价格内涵也就不一样。目前各地土地收购储备机构在实际操作过程中，对土地收购价格中所应包含的具体内容，不同收购对象、不同收购方式应如何合理地确定收购价格，在认识上存在着很大的差异，因此在操作中也就存在着诸多困难土地收购价格内涵及其性质定位存在着理论上的混淆土地收购价格确定缺乏科学的标准和方法过分强调土地收购的强制性造成对土地产权的侵害土地增值如何分配存在着矛盾土地收购价格与企业的安置补偿费相混淆土地收购的产权经济关系

卖地方（被收购方）收购方式买地方（收购土地方）产权经济关系集体组织（所有权）农民（使用权）征用土地收购储备机构属于代行政府行为，典型的补偿性经济关系有违法用地等瑕疵用地行为的土地使用者收回属于代行政府行为，无偿划拨土地使用者出让土地使用者收购参考划拨土地使用权权益补偿参考余期出让土地使用权价格补偿原土地使用者置换产权关系对换，经济关系对等土地收购价格内内涵确定收购价格应应遵循的原则土地收购的性质质决定了收购价价格的性质强制型、半强制制型、补偿型、、市场型价格构成应以产产权构成为基础础市场公平与公共共利益原则兼顾顾土地收购价格的的特征属于不完全产权权价格具有补偿性，但但应只是对土地地的补偿通常是原用途下下的价格土地收购价格是是指被收购土地在原原用途和利用方方式下，于收购购基准日的一定定产权条件下的的补偿价格收购方式收购类型收购对象产权关系收购情况描述土地收购价格内涵征用补偿型集体所有土地集体土地所有权及使用权征用集体土地收购价格就是征地费用，按照《土地管理法》及有关规定的征地补偿项目、标准计算无偿收回强制型无主土地、因单位撤消等停止使用的土地、废弃建设用地、出让年期届满未申请续期或申请续期未获批准的土地、违法用地等

被收购方失去合法的土地权利政府无偿收回土地

无偿有偿收回补偿型净地划拨土地使用权有偿收回净地

在净地条件下，于收购基准日的划拨土地使用权补偿价格

土地及地上建筑物有偿收回待拆迁的市区土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

企业整体搬迁的土地有偿收回企业搬迁用地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

收购方式收购类型收购对象产权关系收购情况描述土地收购价格内涵有偿收回补偿型倒闭企业划拨土地使用权有偿收回倒闭企业用地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的划拨土地使用权及地上建筑物补偿价格

收购半强制型因公共利益需要，或因规划调整，或产业结构调整，或因行使优先购买权等要求而需收购的土地

出让土地使用权收购出让土地使用权在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的出让土地使用权及地上建筑物价格

承租土地使用权收购承租土地使用权在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余租赁期的承租土地使用权价格及地上建筑物价格

入股土地使用权收购入股土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的入股土地使用权及地上建筑物价格

授权经营土地收购授权经营土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日剩余年期的授权经营土地使用权及地上建筑物价格

置换划拨土地使用权置换划拨土地按有偿收回划拨土地使用权补偿标准差价补偿

有偿使用土地使用权置换有偿使用土地按收购有偿使用土地使用权价格测算标准差价补偿

评估方法征地补偿法拆迁安置补偿法法成本分析法基准地价修正法法案例比较法征用征用是指国家因因公共利益的需需要，需使用集集体所有的土地地，从而将集体体所有土地转变变为国家所有的的过程。征用方式具有两两个基本特征：：一是属于国家公公共建设的需要要；二是建设所需要要使用的土地原原来属于集体所所有，通过征用用转变为国家所所有。根据《土地管理法》第四十七条的规规定，“征用土地的，按按照被征用土地地的原用途给予予补偿”，因此征用土地地过程中的经济济关系主要是征征地补偿费。收回收回是指土地使使用者因违法使使用土地，或土土地使用期已满满，或属于无主主的土地等而被被政府无偿收回回的过程收回土地属于政政府的执法过程程，具有明显的的强制性，通常常有无偿收回和和有偿收回两种种方式无偿收回是指不不给予被收回土土地的使用者任任何经济上的补补偿，因此也就就不存在土地收收购价格问题，，具体收回对象象如违法用地、、无主的土地、、土地使用期届届满的土地等有偿收回是指政政府在收回土地地过程给予原土土地使用者适当当的补偿，具体体有以下几种情情况：规划建设和旧城城改造需要收回回的划拨土地。。这种方式的经经济关系是拆迁迁补偿费，或称称为按土地的开开发成本补偿，，即在收回过程程中按国家和当当地的规定给予予原用地者一定定的拆迁安置补补偿费因单位拆迁或产产业结构调整等等原因需要收回回的土地。这种种情况被收回的的土地绝大多数数属于划拨土地地，经济关系也也主要是拆迁安安置补偿费收购收购方式是土地地收购储备过程程中取得土地的的最主要方式。。根据各城市实实践中执行的情情况，主要有以以下几种类型：：规划建设和旧城城改造需要收购购的出让土地使使用权。这种方方式的经济关系系是土地收购价价格，即收购价价格应考虑市场场关系进行合理理确定，如上海海市规定按照当当时市场价格的的平价计算土地使用者主动动申请收购。其其经济关系应区区分划拨土地和和出让土地，划划拨土地通常是是采用补偿方式式，即按平均土土地开发成本进进行补偿；而出出让土地通常是是除对土地开发发成本进行补偿偿外，还考虑补补偿原用地者已已支付的剩余年年期的土地出让让金收购行使优先购买权权而收购的土地地。根据《城镇国有土地使使用权出让和转转让暂行条例》第26条的规定，“土地使用权的转转让价格明显低低于市场价格的的，市、县人民民政府有优先购购买权”，如南通市规定定，土地使用权权转让申报价格格明显低于市场场价格的土地，，政府应该进行行收购，并规定定其收购价格按按土地的开发成成本补偿出让土地未按规规定开发或转让让的土地。如杭杭州、嵊州、济济南等城市均规规定，以出让方方式取得土地使使用权后未按期期或无力开发，，且又不具备转转让条件的土地地，应进行收购购。收购价格按按土地的开发成成本补偿，由于于是出让的土地地使用权，其补补偿费还应包括括土地使用权人人已支付的土地地出让金的补偿偿，但需扣除原原土地使用权人人已实际使用土土地期间应付出出的出让金部分分五是剩余的土地地。如南通市规规定，征地撤组组“农转非”后的剩余土地应应进行收购；嵊嵊州市规定，因因水利设施建设设或其他国家建建设后新增的土土地，应进行收收购。收购价格格同样是按照土土地开发成本补补偿置换置换是一种以地地换地的易货交交易，即土地收收购储备机构为为了储备土地，，以其他的土地地（通常是其过过去已经收购储储备并已开发完完成的土地）置置换将要收购储储备的土地。由于是一种易货货交易，原则上上实行等价、等等物交换，因此此各地均规定，，对置换差价进进行补偿依据补偿标准确确定在土地收购过程程中收购价格（（土地及地上物物补偿费）根据据国家及地方政政府规定的有关关标准进行确定定，主要适用于于征用方式和城城镇建设用地的的拆迁补偿这种方法的优点点主要体现在法法律依据充分，，政府从宏观操操作上方向性强强、步骤简单，，具有强制执行行的行政效力缺点在于缺乏市市场机制的作用用，且如果定价价依据不充分，，或定价不合理理，会损害被收收购方的利益，，甚至引起原用用地者与政府的的矛盾评估机构评估确确定即土地收购价格格由收购储备交交易一方或双方方委托有资格的的土地评估机构构进行评估确定定。如济南市规规定，由市土地地储备中心与被被收购土地的单单位协商，委托托有资质的评估估机构根据城区区国有土地基准准地价按土地原原用途进行评估估，并经当地土土地行政主管部部门对评估结果果进行确认，最最后按确认的宗宗地价格的60%～80%进行补偿。一般情况下，由由有资质的评估估机构对政府欲欲收购的土地进进行价格评估，，是现今技术可可行性最好、价价位确定最准确确的办法；但因因其往往涉及一一定的经费（评评估费）支出、、还需占用一定定的时间等缺点点，目前在实践践中采用的范围围有限收购双方议定在被收购储备的的土地上建立产产权交易关系的的双方，经协商商可以确定收购购土地的价格如杭州市规定，，可以“按收购合同约定定的土地拍卖、、招标所得的比比例确定”土地收购补偿费费这实际是在土地地收购过程中，，经双方讨价还还价，按照卖出出时的价格的一一定比例进行补补偿，在这种情情况下往往会使使收购土地再开开发所引起的土土地增值部分地地转移给了被收收购土地的使用用者或所有者经双方协商后确确定的价格，一一般是双方所共共同能接受的价价格，此时产权权交易双方的权权益都能够得到到适当体现直接比照基准地地价确定直接采用基准地地价的一定比例例进行确定如浙江省嵊州市市规定，土地收收购价格按基准准地价的4∶6比例计算成本，即按基准地地价测算土地价价格，其中60%作为企业投入入成本返还，，40%作为土地级差差上缴市财政政杭州市规定，，土地收购补补偿费可以“按住宅用地和和工业用地基基准地价中开开发成本部分分的中间价确定”。直接比照基准准地价确定收收购价格比委委托评估机构构采用宗地评评估的方法要要简便的多，，基准地价具具有全域性、、分用途、平平均性、有期期限、时效性性等特点，而而且基准地价价又是政府发发布的地价，，这与土地收收购储备的行行政主体是一一致的收购价格内涵涵及性质两种观点：一是将土地收收购价格确定定为土地收购购补偿费，即即属于补偿性性质。这种观观点比较普遍遍，在许多城城市土地收购购储备的政策策性规定中均均未提到“土地收购价格格”，相应地以“土地收购补偿偿费”代替之。其基基本出发点是是土地收购具具有强制性，，具体的收购购方式是征用用、拆迁等，，直接的法律律依据是《土地管理法》、《城市房地产管管理法》、《城市房屋拆迁迁管理条例》等，法律依据据明确，补偿偿项目和标准准具体，具有有很强的可操操作性，因此此全国大多数数城市均以这这种方式确定定补偿标准二是将土地收收购价格确定定为“准市场价格”，即认为土地地收购价格属属于市场价格格的范畴，但但是应低于正正常市场价格格（有的称为为“市场价平价”），或者认为为其与土地开开发成本相当当。上海、济济南如此操作作。确定价格方法法不科学确定土地收购购价格缺乏明明确的依据和和标准，存在在着明显的“武断性”如有的城市规规定按基准地地价的4∶6比例计算土地地收购价格，，即60%作为企业投入入成本返还，，40%作为土地级差差上缴市财政政还有的城市按按照土地行政政主管部门确确认的宗地评评估价格的60%～80%确定还有的城市按按照住宅用地地和工业用地地平均基准地地价的45%确定不管采用什么么比例，以及及为何采用这这一比例，均均缺乏明确的的依据。有时时正是由于土土地收购价格格测算依据的的不明确，测测算方法的不不规范，测算算标准的不统统一，引起土土地收购过程程中收购方与与被收购方的的矛盾过分强调强制制性土地收购储备备基于公共利利益原则和宏宏观调控国有有土地供给等等目的，应具具备一定的强强制性但如果这种强强制性过分侵侵害少数经济济主体的产权权，则会失去去社会公平土地价格=土地开发成本本+（支付出让金金-已使用期应付付的出让金））剩余年期的出出让土地使用用权在原用途途条件下的正正常市场价格格土地增值分配配的矛盾在对被收购土土地进行再开开发时，会引引起土地用途途的改变，如如收购前的用用途为工业用用地，收购后后经开发整理理，根据规划划按住宅用地地，或者商业业用地卖出，，且容积率会会大大提高，，这样就会引引起收购前后后的地价差异异非常大。这这种增值如何何分配？归国家：按照原用途确确定土地收购购价格，甚至至根据原利用用状况按照规规定的拆迁安安置补偿标准准确定土地收收购补偿费将土地增值适适当分配给原原土地使用者者，如杭州、、济南均规定定，可以“按收购合同约约定的土地拍拍卖、招标所所得比例确定定补偿”，即根据最后后的卖价确定定收购价格土地增值与土地发展权收购价格与企企业安置补偿偿土地收购价格格是在土地收收购过程中由由收购方向原原用地者支付付的土地价款款，对于收购购方来说，其其支付了一定定数额的经济济支出，因此此获得一定面面积的土地及及其相应的产产权，对于原原用地者来说说，其失去了了一定面积和和产权