《浅析长租公寓行业的可持续发展开题报告》

摘要随着城市租房需求的日益增长以及从2016年政府提出“房住不炒”的国家级战略，并密集出台一系列优惠扶持政策之后，越来越多的企业将目光转向长租公寓行业。长租公寓是一项投资回报期相对于较长的微利行业，怎么拟定出一个最好的盈利模式已经成为长租公寓可持续发展的关键问题。本文从我国长租公寓的发展现状和盈利模式进行分析，对长租公寓未来可持续发展的方向和如何复制可持续盈利的状态进行探析。关键词：长租公寓盈利模式可持续发展

目录1引言 12研究现状 13长租公寓相关概述 14长租公寓的发展现状 34.1相关政策环境 34.2住房租赁市场驱动长租公寓发展 34.3长租公寓市场格局分析 44.4国内长租公寓企业布局现状及发展规划 55长租公寓运营模式分析 75.1长租公寓重资产模式 75.2长租公寓轻资产模式 76长租公寓盈利模式分析 76.1行业“低利润怪圈” 76.2长租公寓融资现状分析 86.3长租公寓商业模式分析 107长租公寓的可持续发展趋势分析 117.1长租公寓发展难题分析 117.2长租公寓可持续的盈利模式 11结论 13致谢 14参考文献 15引言随着国内居民收入水平的不断提高，城市流动人口中，包括年青一代在内的城市中高收入阶层，对租赁住房的品质要求越来越高，我国长租公寓的发展迎来了高速发展时代。长租公寓就是为客户提供长期居住的空间，同时可以将长租公寓进行品牌化、连锁化，这种租赁模式与传统的相比较，客户可以有更好的租房居住体验。2研究现状现在国内外在长租公寓行业的学术研究较为有限。国外文献对于微观上的服务式公寓产品有一定的研究，但是在整个行业层面的研究几乎没有。国内对于长租公寓的研究寥寥无几，现有研究文献对于长租公寓可持续发展的分析比较欠缺。王建红（2016）对长租公寓产品进行分析，表明了长租公寓未来的发展前景及发展趋势。周敏（2016）研究了“互联网+”背景下长租公寓的发展态势，并指出了盈利模式是长租公寓行业发展的难题和挑战之一。罗孟竹（2017）分析了国内现有长租公寓盈利模式，提出长租公寓未来的盈利模式存在轻资产化、盈利后向化的两种升级趋势。总体来看，虽然已有学者对长租公寓进行了一定研究，但大多侧重对长租公寓行业发展前景及问题的总体研究，缺乏对长租公寓可持续发展等问题的具体研究。本文将通过对现有长租公寓盈利模式的对比分析，对长租公寓未来可持续发展方向和如何复制可持续盈利的状态进行探析。3长租公寓相关概述长租公寓，又称单身公寓或白领公寓，是近年来在三层房地产市场兴起的一个新兴产业。他们租用业主的房子，翻新和整修，为他们提供家具和电器，并以单人房的形式租给白领工人的员工公寓模式。来源：东北证券，银砖研究院图表1：长租公寓产业链示意图目前，长租公寓主要分为两类：一类是集中式长租公寓，即租赁平台经营者通过收购或租赁（通常是整个建筑物的整体或几层）获得项目的整体经营权；ER统一转换和服务配置租赁公寓模式，集中式长租公寓品牌：泊寓、魔方、YOU+国际青年公寓等；另一类则是分散式长租公寓，就是租赁平台运营商通过从房东手里承租分散的空置房屋，经过标准化装修改造和服务配备的一种租赁公寓模式，分散式长租公寓品牌有链家旗下自如、我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。来源：东北证券，银砖研究院图表2：集中式与分散式长租公寓对比集中式公寓和分散式公寓发展并驾齐驱，两者各有优缺点，不同公寓企业对自身战略定位、资源禀赋、进入门槛等方面有不同的体现。未来的品牌公寓将发展成托管、分散、集中的公寓模式。4长租公寓的发展现状4.1相关政策环境“建立购租并举的住房制度”自2015年被中央政府提出以后，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生，鼓励支持住房租赁市场的发展。2018年3月两会《政府工作报告》中提出，要支持居民自主购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。来源：公开资料整理图表3：中央和地方租赁市场政策汇总“两多一并”住房制度是我国未来住房制度的目标，指导思想是“住房不炒”。因此，建立健康可持续的住房租赁市场尤为重要。4.2住房租赁市场驱动长租公寓发展2017年以来，面对长租扶持政策利好中国住房租赁市场不断增长，发展进入大幅提速的快车道。据公开数据显示，2017年我国住房租赁市场总规模在1.38万亿左右。创业类企业（如：YOU+国际青年社区，魔方公寓，优客逸家，寓见，蘑菇公寓）、房产中介（如：世联行的红璞、链家的自如、我爱我家的相寓、合富辉煌的创寓）、地产开发商（如：万科泊寓，旭辉领寓，龙湖冠寓，碧桂园BIG+碧家国际社区，招商蛇口壹公寓）和酒店运营商（如：铂涛的窝趣公寓、华住的城家公寓、如家的逗号公寓）他们正在为长期出租的公寓测试水。阿里巴巴、京东两家互联网电子商务巨头日前正式宣布进入住房租赁市场、房地产市场。据悉，长租公寓头部品牌仍然处于扩张态势，所有参与玩家都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额。迈点研究院（MAT）2018年9月《长租公寓品牌运营调查报告》中显示当前分散式长租公寓头部品牌房间数量规模庞大，而地方区域性较强的地方品牌房间数量基本在1000间以下或1000-1000间之间。约有53%的分散式长租公寓品牌表示未来一年内有超过50%的扩张计划。集中式长租公寓品牌占比最大的为规模在50-100家门店，所占比例超过50%，其中有55.56%的品牌表示未来一年有超过50%的扩张计划。有64.29%的公寓品牌定位中高端产品市场。分散式长租公寓定位于低端高端市场，集中式长租公寓定位于高端、轻奢市场，其中11.11%个位于轻奢市场。4.3长租公寓市场格局分析在租房与购房相结合的基本住房政策下，我国的住房租赁市场正在蓬勃发展。根据我国现有及未来租房人口规模及租房收入比情况，中国指数研究院预计2020年我国住房租赁市场规模将达2万亿，至2030年将达5万亿。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范国内。据统计，截至2018年3月，长租公寓品牌超过1200家，住房超过220万套，平均管理规模为20-30000套集中式公寓和50万套分散式公寓。华京证券预测，如果未来品牌公寓的市场份额能达到10%，该行业的整体经营规模有望达到1060万，估值有望达到约42万亿元。目前，德国第一长租公寓品牌VONOVIA管理着392000套公寓，美国最大的公寓管理公司GRE管理着418000套公寓，日本最大的DAITO集团管理着978000套公寓。有理由猜测，中国领先品牌公寓企业的经营规模未来将超过100万家，市场估值约为3800亿元。4.4国内长租公寓企业布局现状及发展规划4.4.1万科泊寓：房企公寓品牌的领头羊，已开业超3万间Vanke是最早进入中国租房市场的开发商。2016年5月，万科通过整合万惠大厦和万科邮政的公寓品牌，推出了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。万科泊寓2018年上半年在全国覆盖30多个一二线城市，累计获取房间数超过10万间，超3万间房已经开业，计划将再增持10万间以上，规模领先于其他房企长租公寓品牌。4.4.2招商壹公寓：介入公寓业务较早的央企，目前布局超2万间招商蛇口专注于中国长租公寓市场的高端品牌，不断创新，与时俱进。已形成“壹棠”服务式公寓、“壹间”精品公寓、“壹栈”青年白领公寓三条核心产品线，并实现产品、服务、运营和品牌细分标准化体系建设。招商壹公寓将以成为“中国长租公寓领导品牌”为发展目标，其在多个一二线重点城市的长租公寓项目正在同步推进中，已经开始全国化布局脚步。2018年上半年，招商蛇口新增13套长租公寓项目，共计5134套，面积约24000平方米。招商蛇口市拥有近2万套长租房，总经营规模90万平方米。目标是在三年内规划100000套公寓。4.4.3上海地产城方公寓：国家队代表，上海租赁用地储备最多2008年1月20日，上海地产集团正式推出了首个国有租赁住房业务品牌“城方”，其产品线有三条：城创-创业创新孵化中心、城享-社区商业、城寓-租赁住宅，以及共享社区-城智生活集群，能够提供不同的租期、租金、套型和服务标准的租赁服务产品满足不同需求的客户的个性化需求。规划建设地块可以为城市提供约25万㎡开放街区、口袋花园和24万㎡社区配套服务设施，增设城市公共生活客厅，满足商业、教育、艺术、健身、游乐等需求；与区联动、与大企业联手，提供创想基地、创新中心、创智平台三大人才培育器，为人才孵化和发展搭建平台。2018年上半年，上海房地产集团计划在年底前开始建造4000套出租住房，到2020年实现交付。4.4.4链家自如：中介系公寓品牌巨头，目前管理50多万间房源自如为链家旗下的租赁板块品牌，从2016年已开始独立运营，自如包括自如友家(合租公寓)、自如整租、自如寓(青年社区)、自如驿(宿舍模式)、自如民宿。如今自如已经在九个城市发展。自如布局了7个新政试点城市外还布局了深圳和天津两个大城市。截至2018年初，自如已经为20万业主管理了50多万间房源，管理资产价值超过6000亿元，累计服务租客120万人。自如首席执行长熊林透露，他计划在2018年将管理层住房供应量扩大至80万套，比目前规模增加60%，这也表明今年自如规模迅速扩大。4.4.5魔方公寓：品牌运营商领跑者，长租公寓领域的「准独角兽」魔方公寓成立于2009年，是魔方（中国）生活服务集团的全资公司。是中国第一家集中式的长租公寓运营商。目前魔方已在一线和部分强二线城市布局，在营业门店超过100家，其中在一线城市布局超过70家门店，就上海已有20多家门店，房源数超过5000间。它正逐步发展成为强大的二线城市，计划到2018年扩展到1000家门店，但一线城市仍然是它的商业中心。此外，魔方作为运营商的领导者，于2017年初推出了首款具有跨时代意义的单体公寓ABS产品，成功打入公寓金融创新领域，迅速抢占红海市场的规模，开辟了新的、可持续的融资渠道。来源：全筑股份2017年年报，银砖研究院图表4：我国知名房企长租公寓的发展规划5长租公寓运营模式分析总体来看，现有的长租公寓的资本运作运营模式主要分为两种：重资产和轻资产。5.1长租公寓重资产模式重资产模式，即企业通过收购或自建取得资产所有权，装修后出租。企业拥有资产所有权和经营权。在重资产模式下，由于前期采购和建设阶段的高投入，资金采购非常高。即使随着时间推移所持物业能够承受溢价，但就租赁业务本身，其租金收益率总体偏低。5.2长租公寓轻资产模式轻资产模式，即企业通过资产所有者（房东）签订租赁合同，在一定期限内获得资产经营权，在租赁期限内，企业通过外部租赁获得租金，租金减去房东的底部租金，帽子是，实际收入从租金差异的商业模式。在轻资产模式下，虽然运营商没有前期拿地建楼的沉淀成本，但获得房源的成本比较高，据有关测算大致在55%-60%，甚至还要高。加上获客成本、装修摊销、人力开支等费用，毛利已相当微薄。据测算，按照大概10个月租金的前提装修费用分5年摊销，装修摊销成本占收入的比重约为16.7%，人员成本和获客成本占比大致为12.6%和4.5%。一家公寓运营公司的息税前利润率在11.2%左右。重资产和轻资产运营模式在融资能力、运营成本、盈利能力、持续经营等方面各具优势，考虑到资金的时间成本和机会成本，整体看运营成本都较高，利润比较薄。6长租公寓盈利模式分析6.1行业“低利润怪圈”数据显示，中国租赁市场的租金回报率远低于国际标准租金回报率3.3%，2016年一线城市的租金回报率分别是北京1.37%、上海1.48%、广州1.69%、深圳1.38%。由于租金空间越来越低，长租公寓的返还期甚至延长到5-8年。长租公寓的盈利模式从一开始就受到质疑。我不推荐长期出租的公寓。SOHO中国董事长潘石屹明确表示，他相信银行会为长期公寓提供贷款。利率在基准银行利率上将是4.9%，实际利率可能需要5%到6%。租借公寓建造的公寓将获得不超过1%的回报。租金价格会翻倍或亏损。所以这里有一个有趣的现象：一方面，几乎每个参与长租公寓的人都知道这是一个有利可图的生意；另一方面，各路资本却又卯足了劲往这个领域挤，就像当初的共享单车林林总总的共享经济模式。为了走出“三分利”的尴尬，除了直接推高租金外，对于长租公寓运营者而言，需尽快实现盈利、控制成本，为了找到利润与质量之间的平衡，经营者也必须积极探索更好的盈利模式。赛马围栏、缩短资金回收周期、通过加速扩张追求规模效应、以小利润实现规模经济，已成为长期租住公寓获得更大利润的更有效和可持续的途径。加速扩张的基础是融资。由于住宅市场竞争激烈，租金价格上涨，公寓运营商需要更多的资金。这就必然使长租公寓陷入融资困境，资金问题正在加剧行业洗牌速度。根据21世纪产业研究院统计，2017年共有GO窝公寓、Color公寓、爱公寓和鼎家等11家宣布关闭，原因多是经营不善、资金困难、盈利难等原因。6.2长租公寓融资现状分析2017年，随着国家政策的不断出台、我国住房体系和保障制度的不断完善，相关企业在制定未来企业战略时，也将长租公寓的发展计划放在重要的战略位置。我国许多知名房地产公司在长租房主业方面取得了辉煌的成就，许多银行也大力支持长租房的融资。来源：全筑股份2017年年报，银砖研究院图表5：金融机构对长租公寓的支持根据壳牌研究所与21世纪工业研究所联合发布的《2018中国住房租赁白皮书》，在长租房市场活跃的资金主要有六种：风险资本股权融资、工业基金、传统债务f.融资、互联网金融、租金收益权和其他债务资产证券化，如REITs。其中，以房地产投资信托基金为代表的资产证券化产品和类似的房地产投资信托基金是租赁市场中长租公寓的主要融资方式。风险投资仍然是主要的融资渠道，由于行业盈利能力的困境。长期倚重融资租赁公寓品牌，一旦融资失速，就面临着一个非常危险的窘境。在这种情况下，“租金贷”应运而生。“租金贷”是指承租人与合作银行或者企业的金融信用机构签订的与长期公寓签订租赁合同。金融机构一般为承租人支付全年租金，并提前向指定的合作长期公寓预付租金。长期租住公寓的借款人手中和信贷通过租借贷款获得批量资金，以缓解获得快速扩张所需的财政压力，并进一步购买扩张规模的住房资源。随着租赁贷款背后各种问题的出现，这一领域将不可避免地引起监管的重视，导致监管的加强，过度扩张的长期公寓资金链风险将更加突出。6.3长租公寓商业模式分析来源：公开资料整理图表6：长租公寓五大运营管理模式6.3.1以YOU+为代表的资产托管模式

资产托管的主要对象是开发商，进入长租公寓市场的开发商善于资本与资源整合，但缺少精细化管理的基因，那么YOU+毫无疑问就是上佳人选。YOU+利用自身的品牌势能和社群运营经验，成为内容提供者、运营商，去与拥有存量物业的公司或机构合作，实现从重资产到轻资产的过渡，用YOU+CEO刘洋的话说就是要做“蛋糕上的奶油”，从而达到超脱竞争的高段位水平。简而言之，YOU+向开发商提供成熟的品牌体系、运营模式和管理团队，解决开发商后期公寓运营的后顾之忧，为开发商提供全力支持，加快新楼销售，提高后期房价，获得良好的租金收入，争取未来潜在销售客户。6.3.2以城家公寓为代表的降本增效模式城家降本增效的两个途径：一是通过充分利用空间，控制投入成本，降低租金；第二严格控制人力成本，借助互联网、APP等技术手段实现无人管理、无现金支付，从而提升管理效率。6.3.3以新派公寓为代表的基金持有模式新派公寓通过基金模式，探索“资产收购+控股经营+资产证券化”的发展模式。这种盈利模式与典型的美国公寓REITs模型相同。一方面，它获得增值收益，另一方面，它也获得营业收入。核心是通过债券、私募、险资以及房地产资产证券化等途径用以持有更多的资产，利用规模效应及资产增值赚钱。6.3.4以万科泊寓为代表的业务协同模式万科长租公寓业务更多的是基于业务协作的考虑，并不需要长租公寓业务本身来赚取很多钱。本质是为了实现新业务与核心的地产业务间更深的交互、融合，实现各业务板块的衔接和整合，以完成万科城市配套服务运营服务商的转型。6.3.5以魔方公寓为代表的平台服务模式魔方继续细分公寓市场，在“公寓+”领域创新商业模式，探索与公寓相关的增值服务。例如，公寓+餐饮，公寓+保洁，公寓+购物，甚至公寓+旅游，培训，健身，社交等，创造公寓+服务生态圈。从一家公寓运营商转变为满足全人群、全方位需求的生活服务集团。魔方公寓把掌握的租赁房源作为一个巨大的线下引流入口，使居住空间载体产生更多的增值销售空间，满足家庭各方面的需求，从而打造“平台+生态”的商业模式。7长租公寓的可持续发展趋势分析7.1长租公寓发展难题分析人们说：性格决定命运。对长租公寓而言，不如说：模式决定痛点。人们说：性格决定命运。长租公寓如何打造长租公寓的可持续发展模式需要进行反思。长期出租公寓应避免“烧钱”战争，重蹈共享经济的覆辙。长期租房要避免盲目扩张发展模式，合理运用相关政策指导，包括利用金融工具进行干预。为了促进行业的稳定发展，至少可以探索两点：一是降低土地价格，从而降低经营者成本；二是对租赁企业早期发展税收优惠。同时，需要市场监管的跟进，特别是要加大对出租房源安全性的监管力度。面对“租赁贷”方面的问题，要防止长租公寓过度金融化扩张，按照“凡是从事金融均须持照经营，纳入监管”导向，真正建立起行为监管体系，认真对待以分期为主要特征的消费金融的规范发展问题。7.2长租公寓可持续的盈利模式华菁证券分析师周亚婷指出，进入长期租金行业并不困难，难点在于赚取大而持续的利润，从而继续获得高利润率。通过对美、日两种成功的商业模式的分析，认为实现长期租房领域可持续盈利有两个可行方向：一是以资本为自给自足，以财产增值为效益；将产业链作为租赁业务的入口，通过产业链业务获取超额利润，尽快实现。只有通过盈利，才能有效地保证自己更具竞争力。这两种商业模式的核心竞争力是不同的。拥抱资本方所需的核心能力是运营资本的能力和深入理解周期的能力。拥抱产业链模式需要相当大的平台管理和协同作用。任何成功的模型都是一个门槛。75后地产人郁珽在2016年11月公开提出了“去公寓化”的概念，去公寓化，去掉的应是那些过时的、陈旧的长租公寓经营理念。长租公寓要不断打破固化思维，以退为进。汽车可以没有引擎，未来无人驾驶可能也不需要方向盘了。去公寓，其实质是产品（硬件）和服务（软件）的不断优化和进步