北京二手房市场调查报告报告

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！消费者行为学北京市二手房消费行为调查目录第一章引言-2-1.1研究目的及意义-2-1.2-2--3-第二章市场环境分析2.1国内房地产市场情况-3-2.2北京市房地产市场情况-4-2.3区域或项目情况-4-第三章市场结果调查分析-5-3.1被调查者基本情况分析-5-3.2消费者需求信息分析-7-3.3二手房自身因素的影响-12-3.4消费者心理预期分析-15-3.5-16-第四章提出解决方案及对策意见-16-参考文献-18-附录-19-附录（一）调查问卷-19-附录(二)任务安排及分工情况-21--1-消费者行为学北京市二手房消费行为调查通过调查问卷了解北京市当前二手房的供应和群众对二手房的需求状况，了解消费者群体购买二手房的心理行为，进而为北京市政府、二手房供应商、中介机构及购房人群提供可行性的指导意见。1.2.1研究方法①我们确定调查课题和研究目的，确定研究的可行性。再者，根据调查目的集思广义，反复推敲，形成了最终的调查问卷。主要向购房群体发放调查问卷。②数据采集。我们小组打印了170份问卷。小组内又进行了小组细分，两个人一组，然后分小组去不同地点进行外出调研。以此获得数据，进行对比分析。SPSS统计软件对前期市场调查的数据进行统计然后依据这些统计数据以及访问过程中得到的问卷以外的大量信息进行市场分析。市场分析的方法主要有定性分析法和定量分析相结合，其中定量分析为主，主要包括描述性统计分析法、数据的解析性分析等。1.2.2问卷设计根据研究目的和内容，小组成员集中一起讨论问卷涉及的内容，然后根据讨论结果，小组成员每人设计一份调查问卷，最后集中在一起，筛选出有意义的题目，并按照一定的逻辑顺序进行排序。问卷包括导言、提示信息、6道被调查者基本信息、2道引导性问题、11道有关消费者二手房购房心理及行为的问题。共计19道问题。1.2.3调研对象本次调研的对象主要是针对北京市新近购房群体进行的调查。受客观因素的影响，我们组选择了以下地点进行调研：（1）百万庄地区：百万庄图书大厦；-2-消费者行为学北京市二手房消费行为调查（2）西直门外地区：嘉茂购物中心及附近公交车站；（3）望京地区：望京嘉茂大厦附近；（4）丰台区草桥家乐福门口（5）动物园地区：家乐福门口以及动物园公交枢纽；（6）中关村海龙大厦门口及4号线地铁口1.2.4问卷回收情况本次调研共打印了170份问卷，其中：发放问卷数量：163份；未发放问卷数量：7份；有效问卷数量：140份；无效问卷数量：23份2．1.1.房地产业已成为国民经济的支柱产业房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。2.1.2由卖方市场进入买方市场近10年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度日益增高。97年的货币分房和按揭贷款，使中国房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产市场开始进入一个前所未有的兴旺发达期，随着时间的推移，近十年不断地发展，在总量宝盒差异竞争的双重压力下，中国房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。2.1.3.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项紧缩，以及消费者观念的成熟，将中国的房地产由贸易型的投资模式向产业型的投资模式逐步转化-3-消费者行为学北京市二手房消费行为调查年北京市二手房成交量出现明显际过户量)约10.1万套，同比下降了42%，成交量下降至最近三年来的最低点。全市二手房成交均价为22772元/平方米，同比上涨7.5%。在限购的背景下，购房者更加注重二手房的区位优势，城六区依然是二手房成交的主力区域。据统计，2011年城六区二手住宅成交量占全市总成交量的229%，比去年下降4个百分点。户型面积在80平方米以下的套数成交量占年度总成交套数的49%，占比有所上涨。2012年二手房市场供需将逐步回暖，预计明年北京二手住宅成交量将回涨至15万套左右，成交均价将回归到2010年的水平。明年一季度由于市场预期不太明朗，市场供应还将处于观望阶段，价格将延续2011年四季度的下调态势。随着政策的持续深入，市场观望氛围浓重，投资客淡出，北京楼市开始迈入纯刚需时代6月二手住宅成交量创下29一直以来逐步攀升的房价也在严厉的政策作用下有效得到抑制，开始出现松动迹象。2011年的租赁市场仍然火爆，在限购、限贷政策的影响下，很多购房者购房计划搁置，促使租赁市场保持高温。二手房市场持续在低位徘徊，买方与卖方、成交量与价格的博弈仍然在持续，市场短期内或将很难回暖。2011年上半年北京二手房成交量情况2011年北京二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新高，同比2010年1月上涨了77.48%。但从今年2月开始的第三轮调控，北京二手房市场成交量却一路下行。受国八条加之春节假期的影响，2月成交量急剧下滑，此后随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊。-4-北京市二手房消费行为调查调查者户口分布图（图1）北京市二手房消费行为调查年龄与家庭收入关系图（图2）北京市二手房消费行为调查-7-北京市二手房消费行为调查消费者购房目的分析（图6）北京市二手房消费行为调查消费者年龄对购买时机的影响（图7）北京市二手房消费行为调查北京市二手房消费行为调查北京市二手房消费行为调查被调查者置业经历分析（图11）北京市二手房消费行为调查北京市二手房消费行为调查北京市二手房消费行为调查消费者行为学北京市二手房消费行为调查持乐观态度。受宏观政策的影响，目前房市依旧比较火爆。在此次的研究中，有32.14%的被调查者认为5年内北京房价走势不能确定下来，他们认为房价的走势应取决于这五年世界经济危机进一步发展的壮况以及国家各种调控政策的颁布。此外,17.14%的人认为房价会进一步增长。同样25.71%的人认为房价会持平，人们的生活水准也不会有太显著的改变。最后有25%的购房者认为房价会跌落。他们相信跌落是必然的趋势，只是时间的问题。由此我们不难看到在我们所有调查的人群中持保守态度的人，即那些认为无法确性的人占所有调查人口中的主导地位。年龄集中分布在35以下，这类人因为家庭年收入不是很丰厚，在购买二手房时，对房价承受能力较低，房价对他们的影响较大，同时也会考虑到地理环境和交通等因素。这群人没有置业经历或只有一次，购房目的主要是解决居住和改善居住环境，在购房地点的选择上，工作类型对其影响较大，往往由工作地点决定。其中，部分年龄层对二手房需求并不大，由于其自身条件影响，家庭事业并未稳定下来，所有对第二套房产的购置愿望并不强烈。第二庭年收入颇丰，对房价的承受能力较高，在二手房交易时，对软性服务的要求较高。而生活事业的稳定，二手房用于出租投资的比例并不高。多数为居住于更好的生活环境。他们往往有两次以上的置业经历，购房的主要目的是改善居住。购房地点更倾向于远离市中心的郊区。4.1、在消费者中倡导即要不保守，又要实事求是的置业精神严重制约着市场经济的发展，二手房这一“新兴”市场也并没有得到大多数房产消费者的正确认识和对待，而致力于推动二手房市场进一步向前发展的各-16-消费者行为学北京市二手房消费行为调查个相关部门都有责任来倡导新型的消费理念——实事求是，二手房也不失为首次置业的优质选择；以大换小，实现存量房的效用最大化。4.2、确定新建商品房物业费的合理额度和配套设施的相应完善房源放量，即一手房的买家天然是二手房的真实或潜在卖家。因此让有升级需求的二次置业者消除顾虑找到满意的一手楼盘也是促进房地产二级市场加快发展的一项重头戏。虽然现在的商品房都存在物业费的开支，但如果其收的合理，收得经济实惠，性价比高百姓也不会排斥。而配套设施的跟进并尽其所能的完善自然会大大提升新建商品房的价值，并得到更多买家的青睐。因此作为二手房的上游市场——一手房的进一步发展必将给京城二级市场带来更多的生机和活力。4.3、增加房源信息的透明度，构建公开的信息发布平台完善的房产交易市场需要一个公开、公平、公正的服务平台，而政府确需要在此处发挥其权威和不可替代的作用，为京城的房产建立统一的电子档案，以方便各方的查询和调用，从而增加如房屋的权属、产权性质等信息的透明度，并为下一步建立完备的网上交易平台提供雄厚的数据支持，最终实现供给需求的信息对等，实现北京二手房市场资源配置最优化。4.4、在金融或税收政策上适当地向二手房市场倾斜，借助外力刺激其健康、快速发展存量房市场的交易在成熟的房地产市场将占据主导地位已经是不容置疑的事实。因此如何鼓励二手房市场的交易量稳持续增长应该得到各相关部门的较高重视，即在金融、税收以及行业自身的操作上给予相应的便利和优惠，如积极推进二手房公积金贷款业务、二手房各项税收的减免政策、鼓励机构处置空置房的优惠政策等。4.5、行业协会和经纪机构共同推动和促进房产中介的诚信化建设并使这一社会化机构的服务更加方便、经济、快捷《经纪人管理办法》和《北京房地产中介行业自律规则》把经纪行业推入了诚信时代，然而市场诚信的真正成型仍然存在众多的问题，包括管理办法链家市场专业人士认为：房地产经纪行业步入诚信时代，各方需做出自己的努力。首先，市场管理者在继续转变和完善自身职能方面仍然面临挑战。如何确保新的行业管理办法能够有效的落实；如何切实将目前北京中介市场上2万多的经纪从业人员和1800备案和信用档案的建立；如何建立行之有效的激励约束机制来规范经纪机构的诚信问题，这些都是作为市场管理者的政府部门需要努力探索的。其次，房地产中介行业协会应该发挥更积极的作用。行业协会不应该只停留-17-消费者行为学北京市二手房消费行为调查于一些自律规则的颁布，而更应该着手于营造与规则相匹配的优良行业环境氛围，使更多的中介企业能够加入到行业协会之中来，真正形成自我约束、自我管理、共讲诚信的行业局面。最后，推进房地产中介行业诚信建设，关键在于中介企业本身。对于经纪企业本身，面对激烈的市场竞争，诚信经营才是企业的兴业之本，只有从自身内部诚信制度建设入手，推进自身诚信水平，以诚信作为经营理念，以诚信打造企业品牌，不断推出诚信化服务，才能真正意义上实现诚信经营。而以诚信闻名的品牌中介企业，由于诚信的外部效应，会吸引更多的优质客户，而更多的优质客户又能进一步提升企业的知名度和诚信度，从而才能形成诚信与品牌的良性循环。在企业完成诚信建设的基础上各主管部门还应给予中介企业全力的支持，中介企业的自身努力为主，相关部门的协助支持为辅，努力营造一种良性的市场运作状态和模式，为二手房消费者提供优质、经济、便捷的全方位一体式服务。“链家”市场专业人士认为基于二手房市场将成为房地产市场未来主流的这一现实，各有关部门就需要在现阶段竭尽所能地创造利好条件，多方培育二级市场，让其尽快担负其本应承担的历史责任，早日建立起北京相对成熟的房地产市场体系，从而研究出一套符合中国发展的完整的房地产发展理论。1.中国经济网2.市场调查与预测徐发金杭州：杭州大学出版社，19939.3.中国国情网4.市场与营销：关注经济，关注市场，探讨营销策略5.中国经济信息产品分析/search/pagedir/-18-消费者行为学北京市二手房消费行为调查关于北京市二手房消费行为调查您好！我们是北京建筑工程学院的学生，为完成研究报告，现对北京市二手房市场进行调查。感谢您抽出宝贵的时间帮助我们完成此问卷。您提供的数据仅用于完成作业，绝无其他商业用途，我们会对您提供的资料进行保密。希望得到您的支持，万分感谢！请在您认为合适的答案下画“√”1.您的性别：A.男B.女2.您的年龄:A.25岁以下B.26～35岁C.36～45岁D.46～55岁E.55岁以上3.您户口所在地为：A.北京户口B.外地户口C.外籍人士4.您所从事的职业：A.政府公务员B.教育工C.企事业单位D.自由职业者E.其他5.您的家庭年收入：A.2万元以下B.2万元至55万元至1515万元）D.15万元至30万元（含30万元）E.30万元以上6.您的家庭人口结构：A.单身B.夫妻2人E.其他C.二代3人及以上D.三代3人及以上7.您近期购房的意愿是：A.新房B.租房C.二手房D.其他【选C请直接跳至9题】8.您不购买二手房的主要原因是：A.有住房，足以解决居住B.经济条件有限D.其他9.您认为现在北京市二手房市场真实情况是：C.二手房市场混乱，需谨慎