物业管理设备维护成本控制

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！设备是物业的大脑、心脏、神经和血液。是设备赋予物业以生命，现代化的设备赋予物业以现化的生命，智能化设备赋予物业以智能化的生命。离开了设备，物业就变成了黑暗中冰冷的空壳，就丧失了使用价值。设备维护事关重大。无论停电、跑水、漏气，都会严重影响业主的生活和工作，都会直接威胁业主的生命和财产安全。对物业管理设备维护服务人员来说，真是“接到物业管理设备维护服务（一）设备维护服务对象的构成以设备电气性质和机电结合的程序为标准，可以划分为：1、（2）通讯自动化系统（给排水各类动力机械等。（二）设备维护服务形式的构成月养护、季度养护、年度养护。（三）设备维护服务成本的构成第1页共8页耗水、耗气（油）等。2、维修成本：维修工具、常用维修材料、编人工成本、临时人工成本、外包人工成本等。设备维护服务成本控制的意义（一）能源成本控制的重要性在现代建筑中，随着照度和舒适度等人工环境标准的提高，各类强电、弱电、机电设备的大量应用，使建筑能耗急剧增加。1949年全北京市的总用电量还多。1994年广州某酒店，夏季用全部建筑设备都开动，每天耗电13万度。一般每天耗电约9万度。其中约60%为空调耗电。另据统计，在发达国家，建筑物的耗能占全国总耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空调、通风设备的耗能占电视占14%；厨事占6%。显而易见，节约能源不仅直接影响到物业营运的成本和业主的经济效益，而且直接关系到环境效益和社会效益。（二）维修成本控制的重要性在一座现代化大厦的投资中，各类强电、弱电和机电设备的投资比重愈来愈大，甚至接近或超过整个建筑主体结构的总体金额。位于北京朝阳区的某5A级智能化大厦，在1996年投资安装的部分设备的价格是：1、大厦结构化综合布线系统（加拿大）1套：1,000万元。2、智能自动消防系统（美国）1套：500万元。第2页共8页3、燃气/燃油自动锅炉（德国）3台：360多万元。4、离心式中央空调水冷机组（美国）4台：385万元。5、变频式空气处理机（法国）61台：623万元。6、三菱高速电梯（日本）14台：3,330万元。该建筑建安总投资3亿元，结构、设备、装修基本上各占总投资的是难以承受的。（三）人工成本控制的重要性本文虽然按论述序列将人工成本排在第三位，但实际上在大部分物业管理项目中，人工成本都是仅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高档商务写字楼，1997年2月物业管理财务支出总计为96.835.7万元，占总支出的36.9%；人工费（员工工资、春节过节费、午餐费、劳务费、医药费）为29.7万元，占总支出的30.7%；维修费17.5远大于控制其他成本的难度。设备维护服务成本控制的方法（一）控制能源成本的方法管理方法：任制。第3页共8页技术方法：1、对空调、照明、电梯系统的工况实时进行监测，由计算机智能管理建筑物的能源。2、提高楼内温度的控制精度，避免夏季室温过冷与冬季室温过热的能源浪费。据统计，夏季设定温度下调1℃，将增加能耗9%；冬季设定温度上调1℃，将增加能耗3、空调设备采用高效率机组，以变频调速控制电动机运行及合理的启停操作。4、冬季供暖严格按照供暖运行技术指标运行（系统泄漏率、每平方米能耗控制指标、每平方米循环流量控制指标、每平方米5、合理规定在初寒期、严寒期和末寒期的运行调节方式。根间歇调节等运行调节方式。6、严禁用工业用水进行草地灌溉。7、全部实现路灯的自动控制（例如声控）等。（二）控制维修成本的方法管理方法：1、编制维修成本控制计划。2、制定严格的维修工具、材料、零部件的采购、出入库、配送和使用回收等规章制度。技术方法：1、在一座建筑物正常运作的整个生命周期中，运转完全正常第4页共8页存在潜在故障增长趋势的设备比例为20~30%；运行基本正常，但报警水平在增长的设备比例为及时采取有效措施的设备比例达5%~20%。要实施有效的设备维修服务并控制维修成本，就必须针对以上四种状态的设备编制不同的维修养护计划并严格实施，以保障安全运行，降低维修成本。人有幼儿期、青壮年期和老年期。设备相应地有初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。（1）在初期故障期：设备维护服务人员要了解设备中寿命最短的零部件，编制管理档案，并经常加以特别关注。还要了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案。还要了解设备在设计、安装、调试等方面的缺陷和不足，找出隐患（2）在偶发故障期：此时设备的故障率下降到准许故障率之下。在这一阶段，应着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。（3）在磨耗故障期：这时设备或设备系统已接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨损和材质的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低此时的故障率，减少维修材料的更大消耗。在这个时期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化，程度。同时坚持平时的清降低维修成本。第5页共8页（三）控制人工成本的方法管理方法：1、编制人工成本控制计划。2、因事设岗，因岗定员。备维护服务人员可以实行定编人员与外包人员相结合的人工管理模式。设备维护服务人员可以实行“一岗全责”的定岗定编管理模式。法非常适用于科技含量较低的物业管理项目，对减少用工、降低果。技术措施：1、组织实施“强化专业，一专多能”的培训。2、组织实施“强调综合，一岗多责”的培训。设备维护服务成本控制的效果这里以一个能源成本控制的成功案例来论证“设备维护服务成本控制”的效果。（一）设备情况某物业管理项目部接受委托对一个普通居民住宅小区（建筑面积1万m2，两栋6层砖混结构的居民楼，120户业主）提供冬季供暖服务。供暖设备是一台DRQ-95型自动燃气锅炉，输出热量第6页共8页为930KW，允许最高出水温度为90℃。全年供暖费收入33万元。（二）节能控制该项目在2001—2002年供暖期采取了以下节能措施：滴、漏导致的热损耗降低为零。2、在供暖中严格控制出水温度。不经领导批准，任何人不得擅自升温。同时定时入户测温，确保室温不低于国家规定是3、在供暖全过程实行了“分阶段变流量的质调节”运行调节方式。即：在整个冬季，把供暖期按室外气温的高低分为几个阶段。在室外温度较低阶段中保持较大的流量，而在室外气温较高的阶段中保持较小的流量。但在每一个阶段内采用质调节来保持室内设定温度。（三）效果显着实施节能控制前：燃气日均耗量：894m3。燃气总耗量：894m3×145=129,630m3≈130,000m3。燃气总费用：1.8元×130,000m3=234,000元。实施节能控制后：燃气日均耗量：614m3。燃气总耗量：614m3×145=89,030m3