某区廉租房项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章总论 1一、概论 1二、编制依据 2三、编制内容 2四、主要技术经济指标. 2\o"CurrentDocument"第二章项目提出的背景 4一、项目建设背景 4二、项目建设的必要性. 5\o"CurrentDocument"第三章项目选址及建设条件. 7一、项目选址 7二、气候条件 7三、市政设施条件 9\o"CurrentDocument"第四章建设规模与标准 10一、建设规模 10二、建设标准 10\o"CurrentDocument"第五章工程方案 11一、设计依据 11二、规划设计原则 11三、设计指导思想 11四、总图设计 12五、建筑设计 14六、结构设计 15\o"CurrentDocument"第六章公用工程方案 17一、电气设计 17二、给水排水 19三、燃气 21四、弱电设计 22\o"CurrentDocument"第七章环境保护与绿化 24一、设计原则 24二、设计依据 24三、环境保护 25四、绿化 25\o"CurrentDocument"第八章节能设计 26一、总图布置 26二、建筑节能 26三、给排水节能 27四、电气节能 28\o"CurrentDocument"第九章建筑消防设计 29一、设计依据 29二、总图消防 29三、建筑消防 29四、室外消防给水 29五、室内消防给水 30六、化学消防 30七、消防电气 30\o"CurrentDocument"第十章防灾减灾 32一、总图 32二、建筑 32三、结构 32四、抗震防治 32五、电气安全 32\o"CurrentDocument"第十一章项目进度计划及招投标. 33一、项目进度计划 33二、项目招投标 33\o"CurrentDocument"第十二章投资估算及资金筹措. 35一、投资估算范围 35二、投资估算依据 35三、前期工程费用 36四、基础设施建设及配套费. 36五、土地整治及绿化费用. 36六、建筑安装工程费用. 37七、金融及管理费用 37八、基本预备费 37九、总成本费用汇总 37十、资金筹措 38\o"CurrentDocument"第十三章财务评价 41一、财务评价基础数据的测算. 41二、盈利能力分析 42三、评价结论 43\o"CurrentDocument"第十四章社会评价 50一、社会影响评价 50二、互适性分析 50三、社会风险分析 50\o"CurrentDocument"第十五章结论与建议 51一、结论 51二、建议 51\o"CurrentDocument"附表 52第一章总论一、概论（一）项目名称：XXX二期项目工程（二）项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX（三）项目业主：XXXXXXXXXXXXXXXXX（四）项目性质：新建（五）建设内容及规模建设内容包括：廉租住房、配套用房、设备用房、室外管网及绿化等。建设规模：本项目净用地面积8248m。总建筑面积为35544.73m2。地上建筑面积32971.06m2，其中住宅32419.09m2，商业155.57m2,社区活动用房216.80m,物管用房179.60m；地下建筑面积2573.67nt可提供廉租住房704套。（六）项目总投资及资金筹措1、 项目总投资：9865.29万元。2、 资金筹措：按照《廉租住房保障办法》,该项目建设所需资金主要来自中央财政补贴和市财政部门补贴。具体补贴办法由中央财政补贴按300元/m2补贴，市财政部门补贴按400元/m2补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益10％的比例提取的资金和地方财政补贴构成。二、编制依据（一）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；（二）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（三）业主提供的相关基础资料；（四）业主对项目建设的主要意见及预期目标；（五）国家和重庆市其它相关规定和要求。三、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。

序号指标名称单位指标备 注1净用地面积m28248其中：建构筑物占地面积2m2113.48道路及广场2m3000.28绿化2m3134.242总建筑面积2m35544.73其中：住宅楼2m32419.09配套用房2m551.97地下建筑面积2m2573.673容积率4.004建筑密度%155绿化率%35.46项目总投资万元9865.29主要技术经济指标表表表1-1第二章项目提出的背景一、项目建设背景（一）山水丽群二期工程的建设性质按照重庆市江北区政府的相关文件，山水丽群二期工程为城市廉租房。（二）重庆市推进廉租住房保障的基本情况重庆市十分重视廉租住房的建设，2003年起，重庆市将“双困家庭”作为廉租住房保障的对象，市委、市政府每年都将廉租住房保障列入“民心工程”。截至2007年5月底，重庆市廉租房共投入3.42亿元，累计保障2.71万户，其中主城就有2.35万户困难群众受益，现有人均住房使用面积6平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖。到2010年，廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭。2008年重庆市政府要求各区县进一步加大廉租住房保障资金投入，从土地出让金净收益或分成收入中核定5%左右的资金保障城镇廉租住房建设，资金仍有缺口的，区县财政应从其他预算资金中予以保证。为了让廉租房住户真正实现安居乐业，重庆市还通过强化后期物业管理，做好配套服务等措施，破解难题，构建和谐社区。让廉租住房小区形成和睦友好、团结互助的氛围，并积极帮助解决廉租对象的生活困难（三）重庆市廉租房发展存在的困难和亟待解决的问题一是廉租住房保障工作发展不平衡。廉租住房资金主要依靠政府财政投入，由于重庆市区域经济发展的不平衡，地区间廉租住房保障水平差距较大，特别是有的远郊区县，由于自身财力薄弱、土地出让净收益少，可提供的保障资金更加有限，其廉租住房保障工作的进度比较缓慢，远远落后于主城区。二是廉租住房房源短缺，实物配租比例不高。受到资金和土地的限制，政府组织修建的廉租住房供应数量不大，且由于重庆市住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁的小户型住房供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或要付出更高的租金。三是缺乏专职管理人员。除北碚、九龙坡、江北等少数区县外，重庆市多数区县基本未设立专门的廉租住房保障管理机构并配备必要的工作人员和工作经费，绝大多数管理人员往往承担着多项工作，在时间和精力上难以满足廉租住房保障发展形势的要求。二、项目建设的必要性（一）是解决低收入家庭住房困难的需要据统计，江北区有不少于4600户低收入住房困难家庭需要实施廉租保障。截止到2008年6月底，江北区已经采取租金补贴（368户）、实物配租（761户）、拆迁+保障（1156户）等方式累计保障2185户，但至少还有2415户没有得到保障该项目的建设可以为该区域提供704户廉租住房，虽然不能完全满足目前江北区的廉租住房的需求，但是，能够在一定程度上缓解该区域目前廉租住房需求压力。（二）是构建和谐社会的需要从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。第三章项目选址及建设条件一、项目选址本项目选址于重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社。二、气候条件气候条件项目区属亚热带湿润气候，具夏多酷署，冬暖春早，温暖湿润，雨量充沛，夜雨多，空气湿度大，云雾多，日照偏少。年平均气温182C,极端最高气温43.0C(195181),最低气温3.1C(1975215)。多年平均雾日67.8天，最大年雾日达148天。年平均相对湿度80%，绝对湿度17.5毫巴。多年平均降雨量1163.3mm,历史最大年降雨量1357.7mm(1986.6.3)，年最小降雨量740.1mm。多年平均最大日降雨量93.9mm，日最大降雨量178.3mm(1971.6.1),降水多集中在每年的5~9月，约占全年降水总量的70%。风向以北风为主，平均风速1.1m/s,最大风速28.4m/s。水文地质条件嘉陵江在项目所在地西部由北向南流过。据水文站多年统计资料，嘉陵江在此地段1~3月处于枯水平稳时间，从4月下旬起出现小峰并逐渐进入中高水期，7~9月多为洪水期，11月以后，呈缓慢降落状态。年最低水位常出现在2月中旬至3月下旬，常年水位约在172.00m，历年最低枯水位168.92m，常年洪水位184.73m,20年一遇最高洪水位195.63m,50年一遇最高洪水位199.63m,百年一遇洪水位201.33m，水深一般5~20m,江面水宽60~100m，最小流量214Xl04m3/s，最大流量1060Xl04m3/s;最大流速3.5m/s。张家溪位于项目所在地中部由南向北流过,常年河水流量充沛；据调查常年河水位在随地形坡度变化，水深一般1~5m，河面水宽3~5m，最小流量0.3m3/t。三峡水库建成后,回水位为175.00m,20年一遇的洪水位为180.63m。（三）工程地质条件1、地貌项目所在地属河流堆积河谷地貌,其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。总体上地形地势呈一沟两岭， M状，高程170.2~344.0m,高差173.8m,地形坡角一般10~35度，局部达60~75度（呈陡崖状），规划区中丘坡顶部地势较高;项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形坡度较缓,地形坡角一般3~9度。沟河纵坡一般3~8%,局部为12~20%,沟河切割深度一般10~20m,局部达30~50m。规划区地形地貌条件中等复杂。2、地质构造及地震规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼,区内地层呈单斜产出,倾向260~275°,倾角22~10°。出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土、人工填土,嘉陵江漫滩及新桥河——清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育,裂隙较发育,基岩主要发育三组构造裂隙：I组倾向45°~60°，倾角60°~75°，间距0.5~2.5m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；II组倾向180°~190°,倾角65°~80°，间距0.5~3.0m,裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；III组裂隙，倾向90°~100°，倾角45°~65°，间距0.5~2.0m,裂隙面较平整，微张，结合度一般，延伸数米至数十米。根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)和《建筑抗震设计规划范》(GB50011-2001)附录A.1.1的规定，评价区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。规划区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。三、市政设施条件项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。第四章建设规模与标准一、建设规模根据江北区现有“双困”家庭的数量，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目的建设规模为：（一）净用地面积：8248m2（二）总建筑面积：35544.73m2。其中地上建筑面积32971.06vm,222（住宅32419.09m，商业155.57m，社区活动用房216.80m，物管用房179.60m）；地下建筑面积2573.67mo可提供廉租住房704套。建设内容主要包括廉租住房、配套用房、道路管网及绿化。二、建设标准按照《廉租住房保障办法》，规划约定的容积率，本项目的建设标准确定为：容积率为4.0，建筑密度为15%，绿地率为35.4%，主要户型为单间配套房、一室一厅、二室一厅，各种户型的面积为：（1）单间配套房，建筑面积25m2；（2）二室户（一室一厅），建筑面积40m2；（3）三室户（二室一厅），建筑面积50m2。第五章工程方案一、设计依据（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）（二）《建筑结构载荷规范》（GB50009－2001）（三）《砼结构设计规范》（GB50010－2002）（四）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）（五）《砌体结构设计规范》（GB/T5001－2001）（六）《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）二、规划设计原则（一）土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地和办公设施。（二）因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。（三）应本着“三同时”的原则，与主体工程同步实施。三、设计指导思想本项目为廉租房项目，在设计中将强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。四、总图设计（一）总体布局项目用地呈不规则的四边形，南北宽约85米，东西长约100米，小区西面为城市道路。本方案地块成长条形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。住宅以行列式布置，为两户40方的和两户50方的形成一梯四户的单元形式。所有建筑大体朝向为西南方向，平行布置，相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，大多在20米以上，形成1比1.2以上的间距，形成较好日照条件。建筑位于场地的西南和东北部，以三单元联拼和四单元联拼的方式进行组合，形成了一栋四个单元组成的楼栋和一栋三个单元组成的楼栋。本设计的商业门面位于场地南侧所有的临街处，去掉底层外侧两户住宅而形成。并为了适应使用与租赁出售的功能，对大小有所调整，平面布置局部超出住宅边界投影。场地中部是本小区集中建设的公共建筑，中部偏西是本小区的配套用房。在整个场地的西部、中部、东部都留有相对较大的绿化与市民活动场地，使整个小区空间布置上有张有弛，空间感受丰富。（二） 交通道路组织本小区有两个车行出入口，分别位于小区的东部和西部，但并没有位于尽端，交通路网简洁，大多平直和垂直布置，路网是由两个出入口的连接道路加上3条尽端式道路组合。每个尽端式道路的尽头有12米乘以12米的圆形回车场地。西侧的尽端式道路解决西侧建筑的车行交通。东侧两条平行的尽端式道路解决东侧建筑的车行交通。 路网简洁便利，留以大量的绿化地块和活动场地。（三） 配套设施根据本项目为住宅区的功能特点，其主要配套设施为小区商业门面、配套用房，以及相配套的道路广场、围墙和绿化。（四）项目技术指标序号指标名称单位指标备 注1总占地面积2m82482总建筑面积2m35544.73地上建筑面积2m32971.06其中：住宅楼2m32419.09配套用房建筑面积m2551.97居住户数户704地下建筑面积2573.673建筑密度%0.154容积率4.005绿化率%35.4五、建筑设计（一）平面设计1、住宅部分本项目建筑平面设计考虑了廉租房特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括小区内自己的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。楼高均设计为27层和29层结合。每栋楼的单元数量根据地形确定，以一梯四户为主要单元，南北向布设为主。2、配套用房设计考虑方便业主起见，布置在小区中部的主入口处。（二）立面设计住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台，便于业主凉晒衣物和种植花草盆景。住宅建筑顶部采用欧式造型，打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒的生硬形式。配套用房建筑外观尽量与住宅建筑协调。（三）剖面设计一层为商铺层高3米，2-29层为住宅层高为2.8米，建筑总高度为81.6米。（四）建筑构造1、外墙：以涂料为主。2、屋面：以大板瓦或折板瓦为主。3、外窗：塑钢窗。4、外门（进户）：钢制防盗门。5、内门：机制夹板木门。6、楼地面：瓜米石地面（楼梯间同）7、内墙、顶棚：普通涂料（楼梯间同）六、结构设计（一）设计依据1、本工程结构设计遵照下列现行标准、规范、规定及规程：《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《砌体结构设计规范》GB/T5001-2001《建筑制图标准》GBJ104-87建筑专业及其它专业提供的相关资料。与本专业有关的国家现行规范、规程、标准及重庆市有关地方法规。2、抗震设防烈度根据《中国地震基本烈度区划图》该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。3、基本风压：0.90kN/m24、荷载取值住宅：2kN/m2配套用房：2.5kN/m2卫生间及楼梯间：2.okN/m2阳台：2.5kN/m2上人屋面：2.okN/m2不上人屋面：o.5kN/m2（二）建筑场地自然条件与设计要求该工程位于重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社，场地内地势平坦，场地内无不良地质现象，稳定性好，无地下水，适宜修建拟建建筑。本工程主要功能为居住建筑，属乙类建筑，场地土类别为H类，抗震设防烈度为六度。主要荷载：重庆地区基本风压值为0.3KN/〃，考虑建筑物重要性系数1.1，故取Wo=0.33KN/讥（三）结构设计结构选型及结构方案：住宅楼采用框架结构。基础采用中等风化岩层作为持力层，当持力层深度不超过4m时，柱下采用独立基础，墙下采用条型基础；当持力层深度超过4m时，柱下采用人工挖孔桩，墙下设置基础梁。第六章公用工程方案、电气设计(一)设计依据1、《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-92)；2、《重庆地区住宅电气设计标准》(DB50/T5003-1997)；3、 《建筑设计防火规范》(GBT16-87);4、 《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94)；5、 《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)。设计范围1、规划红线范围内建筑物的配电、照明设计。2、 防雷接地系统。供配电设计1、负荷计算建筑负荷计算采用需要系数法。电力安装容量指标为：按15W/m2考虑计算。2、电源电压由市政电网变压器低压侧引入一路380/220V电源供电。3、 计量与控制小区设置一个总表计量，总开关箱；配电采用放射与树干式相结合方式，配电房至各栋楼采用放射式，每栋住宅内采用树干式放射式。住户配电干线采用预制组装分支电缆沿管道井电缆托盘敷设，支线采用13VV—500电线穿PVC管暗敷。（四）照明设计1、公共通道：以节能灯为主。2、应急照明：在主要出入口及疏散楼梯均设置应急、疏散指示照明，应急、疏散指示灯采用自带蓄电池型，连续供电时间不少于30分钟。（五）防雷接地与电气安全1、防雷接地防雷等级：项目为高层，设计考虑为一级。防直击雷措施：屋面设20M*20M避雷带，利用结构柱内钢筋作引下线。进出建筑物电缆外皮，金属管道可靠接地。接地：采用综合接地系统，即工作接地、防雷接地、保护接地共用接地极，接地极利用建筑物基础钢筋，接地电阻一年四季 W4欧。2、电气安全低压配电系统采用TN—S系统。所有插座回路均设漏电保护。所有进出建筑物金属管道及金属构架，均应与接地装置可靠连接。高出建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接。（六）节能措施所有变配电设备、开关、光源及灯具，均采用新型低能耗产品。公共照明开关尽量采用自断电自延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。

、给水排水设计依据1、设计规范：《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)《住宅设计规范》(GB50096-1999)《居住小区给水排水设计规范》(GB50015-2003)《污水综合排放标准》(GB8978-88)《室外排水设计规范》(GB50014-2006)2、有关部门对本工程的方案审查意见书。3、建设单位提供的设计任务书和依据性资料。设计范围建筑红线范围内的给水排水设计。室外给水设计1、给水水源拟建建筑生活及消防水水源为城市自来水。2、用水量用水标准：居民用水，250升/人•天，kn=2.5,24h3、 给水方式：一户一分表PP-R一户一分表PP-R管。4、 管材居民区室内、外给水管均采用内筋嵌入式塑钢管或排水1、污水量：污水量按给水量的90%计算。2、室内污水、洗涤水采用合流制排出，污水经生活污水处理装置处理后排入市政污水管。3、 室外排水管采用PE排水管，室内排水管采用UPVC塑料管4、 空调冷凝水采用有组织排水。（五） 雨水1、 雨水与污水采用分流制。2、 雨水量计算采用重庆市暴雨强度公式，重现期P=3年。3、 雨水就近排入市政雨水管。（六） 消防给水1、设计依据：（1） 国家现行规范：《建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005版《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005版（2） 有关部门对本方案的审查意见书；（3）重庆大学建筑设计研究院提供的设计图。2、消防用水量（1） 设计范围：建筑红线范围内的室内、外消防。（2） 消防水源：消防水源同生活水源为城市自来水。3）按有关消防设计规范，拟建建筑物属多层建筑。住宅区部分室内不设置消火栓；在每栋楼室外设置消火栓，室外消防用水为Q=25L/S，使用时间2小时。公建部分室内室内室外均设置消火栓，市内消防用水量为Q=5L/S,室外消防用水为Q=25L/S,使用时间2小时。3、 消防给水系统：住宅区室外设置外消火栓；公建楼内每层均设置室内消火栓，楼外设置消防水泵接合器与室内消火栓连通。4、 管材：消火栓给水管直径小于等于100毫米，采用热镀锌钢管，丝扣连接，管径大于100毫米时应采用焊接钢管、镀锌二次安装。5、 其它灭火装置：商铺设置MF4（ABC）干粉灭火器。三、燃气（一）设计依据《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）（1998年版）。（二）天然气1、天然气设施由阀门井、中压管道、调压设备、庭院管道、户内管道组成。2、 居民区内天然气供气来自市政中压天然气管，经调压箱降压后天然气分别送至各用气点。小区天然气管道管径为 D50*11。调压设备设于阀门井内。3、 户内管道采用镀锌钢管。煤气表采用IC卡智能表。每户设一煤气总切断阀，以及煤气灶前、热水器前的分切断阀，阀门采用丝扣连接。煤气灶和热水器由住户自备。4、管道穿越公路干道时设置套管保护。埋地管道采用无缝钢管，管道埋设的最小覆土厚度（路面至管顶）应符合《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）（1998年版）的规定：（1）埋设在车行道下时，不得小于0.8M；（2）埋设在人行道下时，不得小于0.6M；（3）埋设在庭院内时，不得小于0.3M。埋地敷设的钢管须采用环氧煤沥青防腐漆将加强级防腐处理。四、弱电设计（一）设计依据《民用建筑电气设计规范》《多层民用建筑防火设计规范》（二）设计范围电话与宽带网络系统，有线电视系统。（三）电话与宽带网络本工程电话均按直通市话设计。住宅每户配1〜2对，每一设备用房配1对。本工程数据接城市宽带网，住宅每户设1个信息插孔。（四）有线电视系统在小区西边道路上，市政规划的电信干道和接口中，有一孔为有线电视通道。电视与电信共用机房。小区内，各楼栋电视信号干线，沿小区内弱电通道敷设。弱电通道引至各楼层用户箱，套钢管埋地敷设。本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋。信号由市有线电视网引来。小区内住宅每户按2个用户点（客厅、主卧），其它用房按需设置。线路传输分配设备以75欧阻抗互相配接。传输干线、支线、分支线、用户线均采用75欧同轴电缆并穿钢管暗敷。向系统输出口馈送的信号采用分支、分配方式。用串接系统输出口向用户馈送信号。分配、分支器、线路放大器采用铁盒明敷于楼。第七章环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（六）《中华人民共和国水土保持法》（1991年）；（七）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003.1.1实施）；（八）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；（九）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；（十）《重庆市建设项目环境保护管理办法》。三、环境保护（一）严格执行重庆市建筑施工管理有关法规。（二）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。（三） 工程施工过程中的环保措施，重点针对施工的噪声、污水排放、建筑弃渣等几个方面采取相关措施，防止对环境造成污染。（四）所有建筑材料都应该符合环保要求，业主、施工、监理单位应严格把关，确保建筑材料的质量以及建筑施工措施的落实到位。四、绿化绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的绿化体系：各功能区有自己独立的集中绿化；尽量为创建立体绿化提供最大的可能，由乔木形成的绿化体系较之平面绿化体系更能美化环境，提高环境质量。适量设置环境小品，让人能参与环境，获得身心愉悦。本项目绿化带主要设置在两栋住宅的中间，形成一个条型带状绿化。第八章节能设计一、总图布置在总图布置时建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。二、建筑节能（一）建筑节能措施在本项目的规划和建筑设计中，对建筑节能进行了总体考虑，采用了如下具体措施：（1）本项目建设场地虽然受到城市总体规划的影响，但设计中力求避开建筑东西朝向，且体形系数不超过0.4。各个房间尽量间间通风采光，开窗方位既照顾朝向又考虑采光通风，避免太阳直射。（2）项目内建筑间距宽阔，建筑间距较大，使每栋建筑都有利于冬季日照，提高室温，减少采暖能耗，由于总图布置开阔，小区内与外部的气流顺畅，室内通风气流与小区气流自然衔接，充分适应局地气候。环境、小区、室内大中小三种气流相辅相成，确保室内外空气新鲜，并强化夏季夜间自然通风，组织良好的穿堂风，利用室外冷风降温，凉爽舒适。巧妙有效利用自然风是节能的一个重要手段。（3）建筑四周绿地环绕，花园簇拥，美化环境，并削弱夏季太阳辐射对建筑的热作用，从而减少空调能耗。（二）本工程采用的主要节能技术1、墙体：按照国家建筑节能标准的要求，采用240mm厚的多孔页岩砖（kp1）作为主材，与20mm厚的膨胀珍珠岩内保温沙浆复合成住宅的节能墙体，增大墙体热阻，减少墙体冷、热桥产生的能耗损失，其传热系数由1.9w/m2C降至1.5w/m2C以下。夏季外墙内表面最高温度小于34C。2、 外窗：采用塑钢节能窗，窗的形式为凸窗和矩形窗，不仅外观美观豪华，使用寿命长，而且热工性能良好，使传热系数降至3w/m2C以下，夏季配以热反射织物窗帘，使太阳辐射、透过率小于20%。东西向不开窗，南北向窗墙面积比不超过0.3。塑钢窗气密性良好，保证空气渗透量不超过1.5次/h;塑钢窗导热系数低，隔热效果显著优于铝合金窗，吸水率小于0.1%，不受任何配碱磁物的侵蚀，不受废气及盐份的影响;优质塑料异型材采用进口改性剂，原材料中添加防紫外线吸收剂，在-30C至70C气温骤变之间，在干凉、潮湿、烈日、暴雨中倍受考验，不变色，不老化、不脆化。同时，塑钢窗隔音效果显著，塑钢门窗的隔声性能为30dB以上，而铝合金门窗的隔声性能为19dB。3、 屋面：蓄水覆土绿色种植屋面，它由结构层、找平层、防水层（复合防水）、蓄水层、滤水层种植层等构造层组成，传热系数小于1.0w/m2k。三、给排水节能根据我国现行供水情况及建筑用水情况，建筑给排水节能主要有以下几个途径：（一）尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。（二）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。（三）采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。减少马桶冲洗水量：目前，我国普遍采用冲水量<6L的马桶，则住宅可节水14%。（四）厨房、沐浴、盥洗的节水厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头若采用充气水嘴，可节水且不减小水柱的直径，同时尽量选用节能型卫生器具。四、电气节能（一） 所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。（二） 选用低能耗的电气设备。第九章建筑消防设计一、设计依据本工程依据GBJ16-97《建筑消防规范》、《中华人民共和国消防条例》及其他有关规范条例进行设计。二、 总图消防小区应设置5米宽消防车道与城市道路相接，消防车可通至每栋建筑，消防车道的设置及每栋建筑的扑救面长度均符合规范要求，建筑物之间的防火间距大于或等于规范的要求，可使小区建筑在火灾发生时能得到快速方便的扑救。三、 建筑消防防火分区：本项目为高层住宅建筑、每六层可合为一个防火分区。安全疏散：每栋楼设一座疏散楼梯通至屋顶，楼梯可以自然通风采光。入户门为乙级防火门开向疏散方向。防火构造：建筑梁板均采用钢筋梁板，防火墙采用240厚粘土砖墙，竖向管井隔层做分隔，管道井上的门采用丙级防火门，开向消防前室的门均为乙级防火门。四、 室外消防给水水源为城市自来水，采用生活及消防合一制供水；室外消防给水采用低压制，管网呈环状敷设，管径为 DN100，共设置室外消火栓4座，供消防车取水灭火用。小区进水管由东面市政给水管(管径为DN150mm上接入，管径为DNIOOm。住宅楼消防给排水用水量：室外20L/S(t=2.0h)。五、 室内消防给水本工程各建筑均全方位设置室内消火栓进行保护，按最不利消火栓的静压不超过1OO米的原则系统竖向分区，系统由设于地下车库的消防水池，消防水泵房的室内消火栓加压泵及屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾时通过室内消火栓内的消防按钮启动室内消火栓加压泵向系统供水，各建筑各层均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达。在室外设置地下水泵接合器与室内消火栓管网连接。六、 化学消防柴油发电机房的储油间采用七氟丙烷灭火系统。本工程按规范设相应数量的磷酸铵盐干粉灭火器。在变电所接1只/50M的标准配置MTZ5型CQ灭火器。七、 消防电气本工程仅在地下车库设置自动喷水灭火系统，本工程的最不利危险等级为中二级，系统由设于地下室的消防水池，消防水泵房的自动喷水加压泵，屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾3O时由设于地下室的自动喷水加压泵供给。在室外设置水泵接合器与报楼内应设火灾自警阀前的喷淋管网连接。楼内应设火灾自本楼属高层建筑，其消防保护等级确定为一级，动报警系统。第十章防灾减灾一、 总图建筑地处重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社， 地势较高，无洪水浸蚀的可能，基地周边也无带安全隐患的加油气站等。二、 建筑建筑主要是防火安全，详建筑消防设计专篇。三、 结构根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。四、 抗震防治本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。五、 电气安全防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用 TN-S制。第十一章项目进度计划及招投标、项目进度计划本项目的建设周期计划为18个月，（2008年11月到2010年4月）。二、项目招投标（一） 招标范围根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。（二） 投标单位资质要求勘察单位资质：甲级及以上；设计单位资质：甲级及以上；施工单位资质：一级及以上；监理单位资质：甲级。（三） 招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。（四） 招投标组织形式由业主委托有资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。第十二章投资估算及资金筹措一、 投资估算范围本项目净用地面积8248m2。总建筑面积为35544.73m2。地上建筑面积32971.06m2，其中住宅32419.09〃，商业155.57m2，社区活动用房216.80m2,物管用房179.60m2；地下建筑面积2573.67m2。可提供廉租住房704套。按照本项目需进行建设的内容，具体如下：从筹集至工程竣工时的土建工程、安装工程、绿化及配套设施等工程费用，工程建设其他费用，预备费等。二、 投资估算依据建设部建标[1996]628号文件《市政工程可行性研究投资估算编制办法》建设部建质[2004]16号文件《市政公用工程设计文件编制深度规定》重庆市建委渝建发[2008]68号文颁发的《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》。重庆市建委渝建发[2008]68号文颁发的《重庆市市政工程预算定额》。重庆市建委渝建发[2008]98号文颁发的《重庆市建设工程费用定额》。重庆市建委渝建发[2008]110号文颁发的《重庆市安装工程费用定额》。重庆市建委2008年颁发的《重庆工程造价信息》。重庆市有关房地产开发的各种税费规定。业主提供的相关基础资料。类似项目的结算、预算资料。三、 前期工程费用前期费用是指项目建设前期所发生的征地费、 土地手续费、设计及图审地勘费、招投标、标底编制、审计等费、防雷审查、白蚁、规划办证、监理费、质检费、放线、策划、环评报告、地质灾害、水土保持和房屋面积测算费等，根据重庆市相关分率，按照项目实际发生量计算得项目开发前期费用为1371.16万元。四、 基础设施建设及配套费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、通气、城市建设配套费、智能化、电梯工程、发电机设备、中控室、广电系统等工程的建设费用。参考相关规定和原有的相关工程实例，估算出基础设施费用为：1180万元。五、 土地整治及绿化费用主要包括项目开发中，场地平整费、现场“三通一平”、生化池、平基土石方及挡土墙、道路、管网、环境、景观工程。按照工程量估算得土地整治及绿化费为410万元。六、 建筑安装工程费用建筑安装工程费用为：5541.57万元。建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备费用、安装工程费用和室内装饰费用等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 本工程建安费用按高层标准计算，其中土建工程、消防工程、电气工程、给排水工程按建筑平方米造价计算。本项目是按照单位指标法进行估算的。七、 金融及管理费用指项目开发期间的管理费用、财务费用及税金，根据重庆市相关费率，按照项目的建设规模估算得金融及管理费用为 892.79万元。八、 基本预备费基本预备费二（前期工程费用+基础设施建设及配套费+土地整治及绿化费用+建筑安装工程费+金融及管理费）X5%=469.78万元。九、 总成本费用汇总该项目总投资为9865.29万元。十、资金筹措根据《廉租房保障资金管理办法》相关规定，该项目的资金来源主要来自中央财政补贴按300元/m2补贴和市财政部门补贴按400元/m2补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益10%的比例提取的资金和地方财政补贴构成。表12-1山水丽群二期投资估算表序号项目分类费用金额（万元）单方造价（元/m2）备注、八刖期费用1征地费823.07231.562土地手续费30.008.443设计及图审费163.9046.11工程设计勘察收费标准2002修订本4地勘费5.951.67渝建委物价局593号文（170元/米）5城市配套费73.0020.54公建部分（渝府发【2007】136号）:6招标代理费20.555.78渝价格发【2002】1980号文7编标底、审标底、审决算44.4512.51渝价格发【2006】49号文8防雷审查、白蚁、规划办证20.005.639质检费、放线35.5410.0010监理费120.8033.99发改价格【2007】670号文11策划、环评报告、地质灾害、水土保持等25.007.0312房屋面积测算费8.892.5013小计1371.16385.76基础设施建设及配套费14小区供水100.0028.1315小区供电410.00115.3516天燃气210.0059.082800元/户+外管17智能化80.0022.5118电梯工程150.0042.2019发电机设备、中控室50.0014.0720广电系统100.0028.13

21屋顶水箱及水泵80.0022.5122小计1180.00331.98土地整治及绿化23生化池50.0014.0724平基土石方及挡土墙140.0039.3925道路、管网、环境、景观工程220.0061.8926小计410.00115.35建安费用27消防工程121.0034.0428塑钢窗、防火、防盗门373.22105.0029建筑安装工程费5047.351420.0030小计5541.571559.04金融及管理费31管理费用425.14119.61按5%十算32建设期相关税金467.65131.57依照税法相关规定按5.5%计算33小计892.79251.17预备费34基本预备费469.78132.16基本预备费按5%f算合计35建筑成本合计9865.292775.46第十三章财务评价一、财务评价基础数据的测算（一） 计算期的确定本项目的运营期为50年。（二） 销售税金及附加的确定该项目为廉租房建设项目，按照重庆市《廉租住房保障办法》的相关规定，运营期免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。（三） 资金来源建设所需资金主要来自中央财政补贴和市财政部门补贴。具体补贴办法由中央财政按300元/m2补贴，市财政部门按400元/m2补贴,其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益10%的比例提取的资金和地方财政补贴构成。（四） 运营期收支确定1、项目运营收入测算（1）租金收入按照《廉租住房保障办法》和相关规定，重庆市廉租房的最高租金不得超过1.22元/平方米。结合江北区的实际情况，该项目的租金定为 0.94元/平方米。（2）物业管理费收入按照《廉租住房保障办法》的相关规定结合本项目的实际情况，该项目的物业管理费为0.5元/平方米。项目的计算期为50年，租金按每年上涨8.2%（上调系数以最近几年我国平均工资涨幅8.2%为参照）计算。各年具体租金收入见表13-1租金收入和运营费用表。2、项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员35人，平均工资及福利为1.2万/年•人。工作人员的总工资福利费为42万元/年。根据类似项目的管理经验估算出该项目的年维修费用为 10万元，该项目的总的运营费用为：52万元/年。项目的计算期为50年，运营费用每年按6.4%上调（上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率6.4%为参照）。各年具体运营费用支出见表13-1租金收入和运营费用表。二、盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为0.05%远远小于基准收益率，财务净现值为-5492.96万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理的收支平衡，不需要政府追加后续投资。三、评价结论从财务评价的角度来看，本项目的建设是不可行的；但从社会效益角度分析，廉租房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要、是构建和谐社会的需要，项目建设是必须的。表13-1 租金收入与运营费用表 单位：万元序号月份项目合计2011-20152016-20202021-20252026-20302031-20352036-20402041-20452046-20502051-20552056-20571租金收入25369.42280.10415.38616.01913.531354.752009.072979.414418.426552.455830.301.1住宅25369.42280.10415.38616.01913.531354.752009.072979.414418.426552.455830.302运营费用15232.15260.00361.27501.98697.50969.171346.651871.162599.963612.633011.833租金收入净额10137.2720.1054.12114.03216.03385.58662.421108.251818.462939.822818.47序号项目合计2008年2009年2010年31234121总投资9865.302733.731471.651471.651471.651471.651176.6568.331.1建设投资9865.302733.731471.651471.651471.651471.651176.6568.331.2建设期利息1.3流动资金2资金筹措2.1自有资金9865.302733.731471.651471.651471.651471.651176.6568.332.2银行贷款资金筹措与使用计划表单位：万元表13-3表13-3表13-4 损益表 单位：万元序号月份项目合计2008-20102011-20152016-20202021-20252026-20302031-20352036-20402041-20452046-20502051-20552056-20571净租金收入10137.2720.1054.12114.03216.03385.58662.421108.251818.462939.822818.472总投资9865.309865.303建设投资9865.309865.304利润总额271.97-9865.3020.1054.12114.03216.03385.58662.421108.251818.462939.822818.475累计利润总额-9865.30-9845.20-9791.08-9677.06-9461.03-9075.44-8413.03-7304.77-5486.31-2546.49271.976所得税67.9967.997税后利润203.98203.988可供分配利润203.98203.988.1盈余公积金30.6030.608.2未分配利润173.38173.389累计未分配利润173.38

表13-5 资金来源与运用表 单位：万元序号月份项目合计2008-20102011-20152016-20202021-20252026-20302031-20352036-20402041-20452046-20502051-20552056-20571资金来源35234.729865.30280.10415.38616.01913.531354.752009.072979.414418.426552.455830.301.1资本金9865.309865.301.2租金收入25369.42280.10415.38616.01913.531354.752009.072979.414418.426552.455830.302资金运用25196.049865.30260.00361.27501.98697.50969.171346.651871.162599.963612.633110.422.1建设投资9865.309865.302.2销售税金及附加2.3运营费用15232.15260.00361.27501.98697.50969.171346.651871.162599.963612.633011.832.4盈余公积金30.6030.602.5所得税67.9967.993盈余资金10038.680.0020.1054.12114.03216.03385.58662.421108.251818.462939.822719.884累计盈余资金0.0020.1074.22188.24404.27789.861452.272560.534378.997318.8110038.68

表13-6项目财务现金流量表表13-6项目财务现金流量表单位：万元序号月份项目合计2008-20102011-20152016-20202021-20252026-20302031-20352036-20402041-20452046-20502051-20552056-20571现金流入25369.420.00280.10415.38616.01913.531354.752009.072979.414418.426552.455830.301.1租金收入25369.420.00280.10415.38616.01913.531354.752009.072979.414418.426552.455830.302现金流岀25165.449865.30260.00361.27501.98697.50969.171346.651871.162599.963612.633079.832.1建设投资9865.309865