楼盘营销策划书10篇

第页共页楼盘营销筹划书10篇楼盘营销筹划书10篇【篇一】一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不满意就会改变主意，买主考虑的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、平安等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上获得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。二、创意理念：房地产营销筹划方案要到达尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于竞争，且乐此不倦；3、头脑敏锐，不拘传统；4、感性认识和理性认识相处融洽；5、注重历史，尊重现实，睽重将来。三、构思框架：1〕以塑造形象为主，渲染品味和意念；2〕展现楼盘的综合优势；3〕表达楼盘和谐舒适生活；4〕直切消费群生活心态。四、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素质进展整体概括，提醒楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、详细细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中表到达：汲取园外、境外高档物业经历，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进展精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因此“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象根底，使它有时机从众多物业中脱颖而出。比方：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。2、主要卖点：对楼盘进展全面分析^p研究，概括为四个方面的卖点构成：1〕地理位置；2〕、楼盘设施构造；3〕、楼盘做工用料；4〕、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对将来的想象，无数事实范例证明，精巧的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。4、广告诉求点：1〕阐述楼盘的位置；2〕阐述楼盘所在地的历史渊；3〕阐述楼盘交通条件；4〕阐述楼盘人口密度情况；5〕阐述楼盘的升值潜力；6〕阐述楼盘开发商的信誉；7〕阐述楼盘的背景；8〕阐述楼盘的舒适温馨；9〕阐述楼盘的实用率；10〕阐述楼盘的付数方案；11〕阐述楼盘的品质；12〕阐述楼盘的深远意义；13〕阐述楼盘的物业管理有什么不同。5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广阔致划分为三个阶段：第一阶段〔预期到首期交楼入住〕：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目的，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段〔首期交楼至二期完工〕：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段〔二期工程交楼至整体开工〕：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来议论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应根据详细情况灵敏使用和调整。6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈如今群众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。〔详细揭幕仪式内容安排及细节，另视情筹划〕。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期登载。公司已经将之前建好的楼层开场出售，可是由于市场的竞争和不景气，导致公司楼房的销售不佳，我奉命制定出了大厦工程包装全案筹划书。本定价筹划只提供定价策略和方法，详细定价开发商应该根据工程详细情况制定。所谓价格筹划，就是地产商为了实现一定的营销目的而协调处理价格关系的活动。价格筹划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销情况下，为了实现地产商预期的营销目的而协调配合营销组合的其他有关方面，并在施行过程中不断修正价格策略的全过程。一、楼盘价格定位楼盘价格定位在价格筹划重视种种之中。价格的一点小偏向会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是开展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格筹划的效力，进而表达出整个楼盘营销筹划的成果。二、楼断定价策略1、心理定价策略。这是地产商根据不同类型的消费者的购置心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数结尾，不要零头，消费者处于“一分钱，一分货”得购置心理，认为价格越高，质量越好。以整数定价往往会进步楼盘的“身价”，利于销售。2、浸透定价策略。这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，迅速翻开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快浸透到底。例如在有一个小区，同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应该低于5000元/平方米，要求价格具有竞争力。该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，迅速翻开市场，获得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下，也是挤入市场的较好方法，待销路翻开后，也可适当进步价格。3、差异定价策略。这是竞争者最剧烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表如今：同一房屋，销售给顾客的价格不同。如可以给率先购置的消费者给与一定的优惠。同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的价格，是详细情况在进展提价或降价。4、折扣定价策略。楼盘价格折扣是价格筹划中的机动兵法，由于楼是在不断变化之中，一段时间之后，有些价格可能不太适宜楼市的反响。而价格的调整牵一发而动全身。因此比拟灵敏的方式是进展价格折扣的调整。随时事的不同，折扣或低或高。折扣定价策略是给与购置这局部价格优惠以吸引顾客增加购置。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年的物业管理费等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种：〔1〕时间折扣。寄希望购置者快速的还清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。〔2〕数量折扣。是根据顾客购置房屋数量的多少。给与大小不等的折扣，数量越多，折扣越大，目的在于鼓励大量购置。〔3〕功能折扣。这是根据各类代理商在营销中所担负的功能不同给予的折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的`在于协调代理商的积极性。地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越剧烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可承受的、对自己最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格筹划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。希望在我这个筹划书实行之后，公司的楼房销售可以出现一个比拟好的市场销售情况，不过我知道，要想出现楼市销售的上升，国家经济一定要重新恢复到开展情况中去，刺激居民的消费，这才是最重要的！我相信我们国家的经济会重新走向繁荣、富强的！楼盘营销筹划书10篇【篇二】这次由xx商学院资与环境学院主办的第二届“星海岸”杯房地产营销大赛在继承上年首届房地产营销大赛开拓、创新、可行等优点的根底上，秉承公平公正公开的原那么，围绕“打造新时代房地产营销筹划精英”理念，锐意改革，完善赛制，将给予广阔学生更加开阔的创新空间与展示平台。本大赛涉及多个专业，参赛的同学不仅能参与到实际的房地产营销筹划以及楼盘推广的活动中，进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的时机，丰富专业知识，提升自身才能。同时，为鼓励大家积极参与，大赛还设有丰厚的奖金哦!(一)报名：1、时间：xx月xx号-xx月xx号2、参赛方式：以团队方式自由组队参赛，每支队伍为4-5人。(即日报名即日参赛)3、报名方式：(1)网络报名：①登陆资环学院官方的网站“xx”，下载报名表，按要求填写完毕，在截止时间前发至指定邮箱：xx②截止时间：10月27号20:00(2)现场报名：①至报名点填写报名表，并上交工作人员②时间：xx月xx号-xx号③地点：各大饭堂门口(二)初赛1、主题：地产创意，翱翔天际2、比赛形式：作品假设为手工制作(如手工模型，图画等)，便拍3-5张照片，并对照片进展说明。3、要求：(1)作品形式不限，充分发挥想象力，自主创新，严禁抄袭(2)参赛队伍建一个新浪队伍比赛微博(可用原私人微博)，并以“12资环房地产营销大赛”+“队伍名称”命名，如：“12资环房地产营销大赛销房队”。比赛期间及时上传作品，[emailprotected]/**/(大赛官方sina微博：“资环房地产营销大赛”)，主办方会现场截图进展存档凭证，更新动态。4、作品提交时间：报名即日起至xx月xx日20:005、评分规那么：(1)由本校专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸工程相关专业人士根据要求分别对参赛作品进展打分及点评，总分值100分，此局部成绩分别占总成绩35%，35%(2)选手作品将由主办方统一发至本大赛sina____：“资环房地产营销大赛”，并发起网络投票。根据网络投票的名次进展打分，规那么如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此类推，到20名(不含20名)之后，即全部为60分根本分，不再递减。此局部占总成绩30%(3)投票时间为：xx月x日-xx月x日00:00(4)最终成绩将通过本大赛____公平公开公证地展示，总分在前十名的队伍将进入复赛。假如初赛的总成绩一样，以房地产开发商的评分结果作为根据，分数高者进入复赛;假设得分还是一样，那么以专业教师评分作为根据;假设还是一样，那么以网络投票为准。一旦完全一样那么以仲裁委员会为准。(三)复赛1、主题：筹划最好的地产2、比赛形式：(1)进入大赛前十强的队伍将进展专业培训，并组织进展楼盘实地考察。(2)参赛队伍对实地考察中A、B、C这三个区位不同，规模分别为大、中、小的地块进展地产产品设计，完成一份筹划书，并于指定时间提交，发至大赛邮箱：，并于同一时间用长微博工具上传至队伍微博。(3)参赛队伍自制本队伍宣传视频，于指定时间内上传至队伍微博。3、要求：(1)筹划内容包括产品户型大小，楼宇布局，楼宇类别，客户类型等，字数在3000字以上。(2)队伍宣传视频要求：主题自定，内容安康，积极向上。时长3-5分钟。4、(1)作品提交时间：11月13号20：00前(2)队伍宣传视频上传时间：11月11号12:00前。注意：作品一经上传即可转发，但一旦上传并经大赛____转发，即不可修改。5、评分规那么：(1)选手作品将由主办方统一转发至本大赛sina____：“资环房地产营销大赛”;参赛队伍自制本队伍宣传视频，并由主办方统一转发至本大赛sina____，发起新一轮投票。新一轮投票以视频原微博转发量为准，票数最高者获“最正确人气奖”。可无限转发。票数统计截止时间：11月16号00:00，超过此时间转发无效(2)由本学院专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸工程相关专业人士对十强作品进展专业点评，并从中选出最优秀的5份作品，决出五强进入决赛。教师对选手的点评会在微博评论处上显示出来。(3)五强产生过程及其将通过本大赛微博进展公示。(4)作品形式：word文档。可用PPT、建筑模型(泡沫)、3D图、平面设计等(不限)形式加以说明。(三)决赛1、主题：营销达人就是你2、比赛形式：(1)决赛队伍在复赛相关地产工程的筹划根底上做出相应的营销方案，包括：分析^pA、B、C地块的联络，设计理念，营销手段等。于指定时间内提交，发至大赛邮箱：(2)决赛当晚：①Presentation环节：队伍营销方案展示，时长15分钟;②辩论环节：由大赛评委针对队伍的营销方案提出问题，选手做答，时长5分钟。3、评分规那么：(1)各评委根据队伍方案内容及当晚表现，对决赛队伍进展打分(2)取平均分作为队伍最终分数，分数排名前三的队伍分别获冠、亚、季军。其余选手获得优胜奖。(四)大赛奖项设置1、奖项：冠、亚、季军各一名，优胜奖两名最高人气奖一名。3、奖金(待定)：冠军500元亚军300元季军200元优胜奖各100元最正确人气奖100元(五)大赛主办方：xx商学院资与环境学院(六)大赛合作单位：xxxx、xxx(七)其他1、大赛交流Q群：xx2、大赛sina____：资环房地产营销大赛3、假设有参赛人员对评分有异议，可以找仲裁委员会进展仲裁，仲裁委员会由：专业教师，学院党书记，学院辅导员，房地产开发商，学生代表共五人组成。楼盘营销筹划书10篇【篇三】成功的房地产筹划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的标准操作；只要在每一步的操作都到位的根底上，再加上一些打破之举，筹划才能绽放异彩，获得成功！筹划工作中应把握以下关键要点：一、定位〔市场定位、产品定位及规划设计等〕你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目的客户需求，这是工程成败的关键所在。“金X豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。二、时机〔投资开发的时机〕投资时机的决定是建立在房地产市场把握的根底上。假如对投资开发时机的决策失误，那么你所筹划的工程很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵X大厦、中X时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润程度会有所不同。因此，做好工程的前期分析^p是筹划的第一步工作。三、位置〔工程开发所在的地理位置〕位置的选择取决于开展商的投资目光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价程度也不同，在选择位置时要清楚地价本钱是楼宇总建造本钱中决定的因素，能否获得物有所值的地块将直接影响着投资的利润程度。因此，理解开展商地价程度，做好工程的可行性分析^p是筹划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资工程，但如今看来，再没人疑心其敏锐的投资目光了。在承受代理楼盘时，开展商往往会要求其写出“营销筹划书”。根据“提案报告书”的好坏，开展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，根本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销筹划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销筹划书”来时，首先必需要求开展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此根底上，再搜集个案所处区域的都市方案图、人口统计资料、交通建立方案、公共工程建立方案及其他利多利空资料。同时，还要搜集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销筹划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。其实我感觉筹划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，筹划书只不过是一个参考，明眼人都知道筹划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。做房地产筹划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，如今的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的！楼盘营销筹划书10篇【篇四】在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。房地产的持续低迷也影响了国家经济的开展，所以很多地产商在投资的时候更加慎重了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产筹划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销筹划书。一般说来，“营销筹划书”并没有统一的格式和内容，但是，大局部的“营销筹划书”都是针对开展商的需要而撰写的，通常包括以下内容：一、研展局部1、工程简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。2、区域市场分析^p。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。3、swot分析^p。主要是在区域市场分析^p的根底上分析^p本案的优势〔strength〕、弱点〔weakness〕、时机点〔opportunist〕及存在的问题〔threats〕。4、客分析^p。包含客层分析^p、年龄层分析^p、客户来分析^p等。通过对目的客户的分析^p，从而可以对产品进展定位。这局部内容通常可以用饼图来显示，较直观。5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能到达的价格。二、企划局部包括：1、广告总精神。2、诉求重点。3、np稿标题初拟。4、媒体方案。三、业务局部主要包括销售阶段的分析^p、业务策略及执行方案两大局部。其中销售阶段分析^p一般分为三阶段〔引导期、强销期、持续期〕做详细阐述。业务策略及执行方案也分为三局部：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。完成了以上研展、企划、业务三大局部的报告后，一份提案报告书根本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：〔1〕纯代理；〔2〕代理〔即包括广告〕；〔3〕包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由开展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的理解。从而赢得开发商的信任。总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于可以成功地获得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。“以正合，以奇胜”房地产筹划之体会成功的房地产筹划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的标准操作；只要在每一步的操作都到位的根底上，再加上一些打破之举，筹划才能绽放异彩，获得成功！筹划工作中应把握以下关键要点：一、定位〔市场定位、产品定位及规划设计等〕你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目的客户需求，这是工程成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。二、时机〔投资开发的时机〕投资时机的决定是建立在房地产市场把握的根底上。假如对投资开发时机的决策失误，那么你所筹划的工程很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润程度会有所不同。因此，做好工程的前期分析^p是筹划的第一步工作。三、位置〔工程开发所在的地理位置〕位置的选择取决于开展商的投资目光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价程度也不同，在选择位置时要清楚地价本钱是楼宇总建造本钱中决定的因素，能否获得物有所值的地块将直接影响着投资的利润程度。因此，理解开展商地价程度，做好工程的可行性分析^p是筹划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资工程，但如今看来，再没人疑心其敏锐的投资目光了。在承受代理楼盘时，开展商往往会要求其写出“营销筹划书”。根据“提案报告书”的好坏，开展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，根本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销筹划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销筹划书”来时，首先必需要求开展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此根底上，再搜集个案所处区域的都市方案图、人口统计资料、交通建立方案、公共工程建立方案及其他利多利空资料。同时，还要搜集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销筹划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。其实我感觉筹划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，筹划书只不过是一个参考，明眼人都知道筹划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。做房地产筹划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，如今的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的！楼盘营销筹划书10篇【篇五】一、营销筹划书编制的原那么为了进步筹划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原那么：〔一〕逻辑思维原那么：筹划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制筹划书。首先是设定情况，交代筹划背景，分析^p房地产开展现状，再把筹划中心全盘托出，其次进展详细筹划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。〔二〕简洁朴实原那么：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深化分析^p，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。〔三可cao作性原那么：编制的筹划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要消耗大量人、财、物，管理复杂显效低。〔四〕创意新颖原那么：要求筹划的“点子”〔创意〕新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是筹划书的核心内容。二、营销筹划书的根本内容筹划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在筹划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销筹划活动一般规律来看，其中有些要素是一样的。因此，我们可以等同讨论营销筹划书的一些根本内容及编制格式，封面：筹划书的封面可提供以下信息：筹划书的名称；客户名称；筹划完成日期及本筹划适用时间段。因为营销筹划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。筹划书正文局部主要包括：〔一〕筹划目的要对本营销筹划所要到达的目的，宗旨树立明确的观点，作为执行本筹划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证筹划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作经历。尚无一套系统营销方略，因此需要根据市场特点、工程特点筹划出一套营销方案。某地产工程改变功能和用处，原有的营销案已不适应新的形势，因此需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。开展商原营销施行方案严重失误，不能再作为企业的行销方案。房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。开展商在总的营销施行方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销筹划书文案中，对筹划书的目的说的非常详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发的信任，委托我们某某广告筹划公司参与某某城市广场的前期营销筹划。我们通过对该工程的市场分析^p和工程定位，又抽调出大批市场调研人员深化市场，针对该工程进展了全面的市场调研，从而说明某某城市广场工程营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及工程小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一局部使得整个方案的目的方向非常明确、突出。〔二〕、分析^p当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供根据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一局部需要筹划者对市场比拟理解，这局部主要分析^p：1、当前市场状况及市场前景分析^p房地产市场总体概述；区域竞争性楼盘分析^p；楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。目的客户群体对楼盘的承受性，这一内容需要筹划者凭借已掌握的资料分析^p产品市场开展的前景。2、对楼市影响因素进展分析^p。主要是对影响楼盘销售的不可控因素进展分析^p；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入程度，消费构造的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销筹划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等开展趋势。〔三〕市场时机与问题分析^p。所谓的营销施行方案，就是对市场时机的把握和策略的运用，因此分析^p市场时机，就成了营销筹划的关键，只要找准了市场时机，筹划就成功了一半。1、针对工程目前营销现状进展问题分析^p，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：开展商知名度不高，工程地段不佳，形象不佳影响产品销售。工程整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；工程包装太差，提不起目的客户群体的购置兴趣；楼盘价格定位不当；目的客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；促销方式不佳，客户不理解楼盘；广告投入太少，难以启动市场；销售人员效劳质量不高，客户有不满情绪；售后效劳缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。2、针对工程特点分析^p优秀、优势。从问题中找优势予以克制，从优势中找时机，开掘其市场潜力。分析^p各目的市场或目的客户群热点，进展市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目的客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场时机。〔四〕营销目的营销目的是在前面目的任务根底上公司所要实现的详细目的，即营销筹划方案执行期间，经济效益目的到达：总销售率为%，预计销售日期为XX天。〔五〕营销战略1、营销宗旨一般开展商在企业筹划案中注重这样几方面：以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目的客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。2、竞争策略通过前面房地产市场时机点与问题分析^p，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，到达最正确效果。1〕工程定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。2〕功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢送，是非常具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。3〕楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广阔置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。4〕楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，非常重要，包装作为楼盘给目的客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。5〕价格策略：这里强调几个普通性原那么；销售当时的市场环境；周边楼盘的质量及销售状况；楼盘自身的客观条件；销售战略及销售进度安排；开展商的本钱及营销目的；以本钱为根底，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，假设开展商以楼盘价格为销售优势的那么更应注重价格策略的制定。3、销售渠道。工程目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何方案，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。4、广告宣传方案。〔1〕、原那么服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调工程品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵敏的进展。〔2〕、广告目的建立并树立工程品牌形象。明确提出将工程包装成何种效果。有力促进楼盘销售。〔3〕、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使浸透。〔4〕、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；重点突出工程的各项优势；注重积累开展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。〔5〕、卖点整合工程合适炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业气氛、智能化物业管理等综合卖点。〔6〕施行步骤可按以下方式进展：筹划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开出售期、稳固期〔入伙期〕。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进展公关活动，接触消费者。积极利用新闻媒体，擅长创造利用新闻时间进步楼盘知名度。5、详细行动方案根据筹划期内各时间段特点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵敏性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用获得良好的效果为原那么。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。六、筹划方案各项费用预算。这一局部记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、工程费用等，其原那么是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经历详细分析^p制定。楼盘营销筹划书10篇【篇六】房地产的开发建立、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原那么实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵敏运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价风格整策略。1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场承受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价局部是艺术，局部是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：本钱、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变本钱是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否认性的调整，否那么会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：〔1〕市场比拟法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比拟，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。〔2〕本钱法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为根底，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。〔3〕收益法。将预期的估价对象房地产将来各期〔通常为年〕的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。〔4〕剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，详细执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比拟轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略那么标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。2、定价比例用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差异，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。3、价风格整策略。房地产价风格整策略可以分为直接的价风格整、优惠折扣两方面内容。优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动方案，通过赠送、折让等方式对客户的购置行为进展直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活泼销售气氛，进展销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。房地产营销渠道策略〔Place〕目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用〔相当于售价的1、5%~3、0%〕，但推销经历的缺乏和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经历还有待于积累开掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场开展的将来，它仍然会占据重要位置。委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指承受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。网络营销是信息时代和电子商务的开展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用inter网络资，进展网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。如今不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进展宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进展远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部构造，同时还可以进展室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步开展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和开展空间的营销策略。房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现说明我国房地产销售开场辞别传统的开发商自产自销的单一形式，进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和打破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。房地产营销促销策略〔Promotion〕房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购置行为，以到达扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。1﹑广告广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应中选择适当的广告类型和广告策略，从而到达最大的宣传效果。2、营业推广营业推广是为了在一个较大的目的市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购置的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十清楚显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广阔消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、工程研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地进步房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个非凡的成交量。3、人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目的市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目的客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与亲密同客户的感情，有利于信息反响，有利于理解同行业的开发建立和营销动向。当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比拟高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识构造；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、号码等建档，以便随时跟踪。4、公共关系房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：制造噱头和危机公关人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或答应在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树工程良好形象，化不利为有利。建立与各方面的良好关系开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度严密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。完毕语综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对进步房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的开展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成局部，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。楼盘营销筹划书10篇【篇七】一、工程简介：本房地产工程位于xx房地产市场的东南板块，在xx路路南，凤凰东路、凤台路〔在建〕和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层汲取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形本钱房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。如今，一期多层尚有37套房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售答应证预计20xx年5月底办下。由此可见，目前本房地产的可售资由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资过于分散的障碍，是面对的重大挑战之一。二、市场概况及根本竞争格局：a、东南板块及xx路商圈。xx房地产市场的东南板块主要由三局部组成：xx路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。xx路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在xx路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。〔详见附1：xx路市场调研报告〕b、小户型市场概况。自20xx年底时尚party介入xx楼市以来，小户型这种物业形态迅速开展起来。尤其是20xx年初，青年居易〔easy-go〕以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降场面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，如今燕归二期正在认购阶段。燕归园提早介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型〔两室两厅75平米，三室两厅95平米〕。可以说，同燕归园的户型配比上比拟，没有优势。〔小户型市场详见附2：xx市小户型的调查报告〕c、商铺市场商铺是一个比拟特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前xx的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的局部商铺。三、工程swot分析^p一〕优势1〕xx路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，不断的需求是方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一局部客户大局部是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。c、复合市场。本房地产一期是一个群众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型工程的目的群，预计业主身份复杂，置业心理不尽一样，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求缺乏。假如本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，方楼盘销售可能面临比拟严峻的场面。〔详见xx路市场调研报告〕xx路市场调研报告调查目的：理解xx路市场的整体收入程度和消费者对小户型的认知和承受程度〔本房地产购房消费支撑力度〕调查方法：分层随机抽样〔不同年龄层〕和分块随机抽样调查范围：xx路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间：20xx.4.14xx，银基批发市场和xx路建材市场是商业比拟密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大局部是外地人，他们是xx房地产消费的主力军。理解这一人群的收入程度、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。20xx.4.14，动力公司市场部走访了xx路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在xx路这块市场前景严峻。对建材市场调查发现：1、大局部员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比拟大，但需要推广的本钱较高2、大局部员工来自外地或郊县，收入程度偏低，消费力缺乏3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做晋级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，假如要买房子的话，更喜欢一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月8、作为首次购置者，最重要的还是价格9、他们讨厌xx路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净10、相当一局部是河南总代理，无须过多的现场销售11、同类产品多，竞争剧烈，压缩销售本钱是公司开展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比拟大13、对60—80平米的两室较感兴趣，这局部需求将转化为有力的市场动力14、本房地产知名度不高，口碑不好15、外地商人对xx的开展较绝望，但xx路的升值充满信心xx路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和xx路大卖场的形成，xx路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了工程的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！2〕xx路板块高档楼盘云集，已经同将来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。3〕正在形成的“大卖场”商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖场”的附属配套。该场面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢场面。4〕本房地产工程二期有宏大的升值空间与既得便利a、107国道的东迁，xx路东段将成为xx东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。xx路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期工程得到改变。b、郑东新区的辐射效应。郑东新区的开发将使xx的中心东移，xx路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给xx路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产工程恰恰位于这一板块的中心。二〕优势1〕、本房地产可售资由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目的群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资仅850万元，房主力是159平米的五、六楼3室2厅。目前，通常142平米的面积即能做出比拟舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资，不能放任由二期带一期〔通常小户型带不动100平米以上的大户型〕，不能全力以赴主打现有房〔总房有限，导致营销资总量较少〕，也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个宏大的挑战。2〕本房地产二期离xx路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。3〕本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业平安系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。4〕与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形本钱房地产二期销售心理价位抗性。5〕非现房，不符合商户即买即住的消费心理。6〕非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前xx路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。三〕、时机1〕商铺的拆迁，本来居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。xx路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客。2〕挖掘市场。xx路商圈商铺仓库资紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。发动较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市场。3〕xx路各市场竞争剧烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开场为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。4〕大卖场”的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。a)小户型的特性导致目的客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。b)本房地产二期产品总价低，置业风险小。由于xx路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖场”作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比拟容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。c)本房地产二期应该说具有充足的客户资，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、播送广告为辅的媒体策略，节约大量的推广本钱。d)小户型现房阶段户型优势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。e)以大卖场做依托，诱导xx房东投资市场，这局部客很难成为本房地产二期销售的中坚力量。f)郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给xx路宏大的市场时机。四〕威胁1〕行业内的竞争i.周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在xx路附近，客户分流，竞争剧烈。ii.xx小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场。本房地产二期应当亲密关注市场动态，争取占领市场先机。2〕行业外威胁xx路“大卖场”的形成，商务更加方便快捷，商务的中间环节减少，将淘汰一批中小商户，故本房地产的消费群将萎缩。政府关于商品房20xx.5.1以后须全装修出售。在一年左右的时间内，建材、装修市场将出现，由散户购置为主向集团购置为主的转变。而开发商必须考虑群众市场，故家装市场要重新整合。大品牌何去何从，很难预测；中档品牌可能会脱颖而出，门庭假设市。但商户总数只会减少，在这个变动的过程中，他们的置业激情将大大折扣，本房地产二期须在这一场面认知或形成之前完成销售，否那么将陷入非常被动的场面。四、目的市场权衡及锁定，品牌形象打破口甄别及品牌定义。二期小户型的目的市场主要由哪几种人组成，这些人购置的抗性及抗性解除。1、在xx路市场打工的中层技工或白领，以及少局部蓝领。这些人的消费有点象青年居易的目的群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同xx路有很大的租房需求市场，非常认同郑东新区的开展前景。由于的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能屡次置业不太自信，这形本钱房地产二期明确的户型抗性。而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。但这些人的消费实力有限，首付2.5—3.5万元，月供700元，对这些人来说比拟吃力。抗性解除。对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子如今没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。，xx很少有这样一个宏大租售需求市场的地方2、26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力〔大多来自朋友和家庭〕，但是自己资金不多，假如买房一步到位，便没有资金自己做生意，的房子正好合适这些人。3、已在xx干了2~3年生意的外地人，这些人对xx东南区域尤其是xx路市场有较深的理解，对郑东新区有一点印象，但不太关心。在xx租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住，：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太费事。抗性解除。对这类客户讲xx路商圈宏大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。4、外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋〔主要是首付款〕。这样做一方面可以有收购人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。5、从前住在商铺上层，因商铺拆迁晋级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。6、纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险〔用详细的计算〕，比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。这里如同一个金矿，这里有数万人的年轻人，有数千个中小老板，有很大的租房需求市场，有郑东新区的开展前景。7、外地品牌驻郑代表，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业效劳，如同酒店效劳一样，有送饭效劳、自动晨叫效劳、房间保洁效劳、干洗效劳、订票效劳〔均是有偿效劳〕。8、私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。通过以上描绘发现，二期小户型的目的群直接购置理由很难成为一期业主的购置理由，以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售，更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用，不能统领全局。品牌战略形成及品牌定位：的可售资是三种不同的物业形态，是三种不同的置业用处，这些物业形态的竞争市场相当剧烈。因此，必须跳出物业形态自身的直接用处，寻找能统领整个一、二期多层楼盘、商铺以及后续开发的小高层物业的品牌内涵。完全可以跳出传统房地产营销形式，利用本房地产周边资，扩大品牌核心内涵，将本房地产定位成一个整个东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。楼盘营销筹划书10篇【篇八】随着企业之间竞争态势的开展，企业的市场观念发生了宏大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为消费而消费的导向，开场以市场和消费者的需求为产品消费的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有“强销”色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进展市场营销活动。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而筹划观念的引入，那么使市场和消费者受到了高度重视，市场分析^p、消费行为分析^p、产品分析^p、竞争对手分析^p成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。在房地产行业，广告筹划不仅要考虑地产开发工程的区域经济情况、而且要考虑地产开发工程周围的市场情况和区位情况。房地产筹划是一个庞大的系统工程，各个筹划子系统组成一个大系统，缺一不可，亲密联络，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产工程开发的市场情况；在投资分析^p阶段，要预知将来开发的本钱、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测将来的开展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广揭发布等方面要有超前的目光。另外，房地产筹划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产筹划自始至终要以市场为主导；二是房地产筹划要随市场的变化而变化；三是房地产筹划要造就市场、创造市场。它的筹划要比拟和选择多种方案。房地产筹划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对筹划方案进展调整和变动，以保证筹划方案对现实的最正确适应状态。房地产筹划在房地产开发工程建立中自始至终贯穿一起，为工程开发成功保驾护航。房地产开发工程建立要完成一个工程周期，需要经过市场调研、工程选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业效劳等一系列过程，房地产筹划参与工程的每个环节，通过概念设计及各种筹划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。目前，一些房地产开发工程筹划已初步表现出以上观念的转变，房地产筹划的思想活泼、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产筹划书进展了如下分析^p：案例：《xx花园》1、市场分析^p1.1、区域市场分析^pxx区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147、77平方公里，人口41、8万人。xx区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线xx终点位于区内。xx区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业开展较快。由于城市中心东移，xx区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。xx区楼盘分布相对集中，主要分布在以xx北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。1.2、定向市场分析^p员村位于xx区南部，毗邻xx公园和xx区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年开展，该外来人口越来越多，逐渐开展成了外来人口聚居地，由于xx区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的开展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。1.3、工程分析^p1、工程名称：海景中心2、工程规模：由2幢28层组成3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层4、宣传主题：只交一成，即做业主5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m26、装修标准：一级一类装修〔高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门〕7、优优势分析^p⑴优势分析^p1、本工程由海景公司开发，开展商实力雄厚，能给买家充足的信心。2、位于广州新城市中轴线，开展潜力宏大。3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通非常便利；4、工程以准现楼出售，增强买家信心。5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、xx公园、赛马场等；〔2〕优势分析^p1、珠江新城配套设施仍然未成熟，开展尚须时日。2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。3、工程三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大局部。4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；1.4、竞争对手资料分析^p对手一1、工程名称：侨颖苑2、工程规模：由3幢12层及一幢9层组成3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层4、宣传主题：新xx、新市民、新文化5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m26、优优势分析^p⑴优势分析^p①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；③位于内街，可防止主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；⑵优势分析^p①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购置心理；②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；对手二1、工程名称：紫林居2、工程规模：由3幢连体9层组成3、推售情况：现推C—H座的3～9层4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m26、优优势分析^p⑴优势分析^p①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购置；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；③该楼盘紧靠xx新区府，xx公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；⑵优势分析^p①该楼盘局部单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；③户型设计上有一定的缺乏，有凸柱现象；1.5、工程周边配套状况1、社区配套①大学：xx②中学：xx③小学：xx④银行：xx⑤康体：xx体育中心、羽毛球馆1.6、工程企划思路由于工程为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件优势较为明显，做好工程的销售企划工作，是工程能否获得成功重点。我们得企划思路：1、充分利用先天优越的交通环境工程的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“xx中心区宜商宜住公寓典范”，塑造独特的品牌形象。2、把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。3、营造现场舒适环境，引起客户购置冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。工程应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。4、表达“以人为本”的经营理念面对多元化的目的客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。2、工程市场定位2.1市场定位员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说“一路之隔，楼价翻一番”。所以，本工程的区域划归应与珠江新城——将来新城市社区严密挂钩，淡化员村区域概念才是本工程获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象———“xx中心区宜商宜住公寓典范”以此定位入市，充分迎合市场，进而打破市场，形本钱区域的最大热点，当然，要到达这样的目的，必须需要适宜的规划及硬件配合。在下述工程建议中会逐一阐述。2.2、工程形象定位在工程形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥将来新城中心”的双重“抵买”价值。初步提供以下工程形象定位供贵司参考：广州新城市中心区？宜商宜住公寓典范——最后一期。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的本质内涵，使工程从消沉的环境气氛中摆脱出来，从而表达工程内外环境的优越。2.3、目的客户定位作为广州新城区之一的xx区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区〔从东山——黄埔〕的客户都是本工程客户。根据实际情况，我们又可将这局部客户群定向细分如下：1、区内的买家分析^p：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。2、区域居民的子辈分析^p：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深沉，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。3、区域居民的亲属、朋友分析^p：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进展充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。4、外来人口在该地置业分析^p：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。2.4、目的市场细分针对目的客户的情况，敝司将目的市场细分如下：1、购置阶层1〕自用：群众市民〔含拆迁户〕，有才能而又确实希望置业的。2〕安居保值：高薪