同济南部新城城市设计文字

2.2400多年的连绵建城史。扬州古城历史城址相历史上大运河的开凿使位于长江与京杭大运河交汇处的扬州成为海上丝绸的重要港口；在清代中期更是成为漕运枢纽。今天的扬州又是长角洲辐射苏北、鲁南、皖东地区的重今天的扬州正以极快的经济增长速度发展着，2004922善。居民人均可支配收入11379元，水平达48%。“四个”要求 “，扬州大运河是京杭大运河中最古老的一段留下的历史名胜遗迹甚多，是历史遗迹和，国际经验1：水平50%—90%的区间内，城市将处于高速增长的发展阶段，工业产国际经验2：人均GDP达到3000的城市将进入城市规模快速扩大的时期。扬州2005年人均GDP为2500左右，预计到2010年将达3500。丛扬州普品住宅2003年4季度到2006年1季度的增长趋势来看东区和北区则有局部的价格南区价格起伏较大，在一些年度几乎没有住房，未形成稳定的住房市场、两大都市圈相互影响的门户地段；扬镇组合板块的地带新的发展要求和态势都使得开发区不可能再像以前那样游离与城市之外“产业孤岛纵观今天较为成功的开发区案例，可以发现的是通过提供便利的信息交换方式、完善大型高等教育学院为产业发展培育高素质人才此外应的发展高标准的中小学教育，有利于提高当地人口素质，并增强住宅物业的。开发区发展对土地的需求会导致大量农民失去土地，如何为这些农民提供的就业岗位酒店等各类商业形式，带动周边经济发展，同时也可提供的就业岗位。的集约使用非常重要。按照紧缩城市（CompactCity）思想，提高城市密度，放大生态景观——服务与沿江大开发的实施——在扬州长江的过程中找到自己的定位点——导入高素质人群，促进可持续发展的重要《扬州市城市总体规划（2002-2020行政办公：现市整合形成市级行政办公区；西部分区预留市级行政中心同时以其健康的居住环境来吸引较高水准的经济投资和较次的居民群。景观创造游乐群岛，丰富水景；针对产业发展要求设置以“水”为的配套服务区。务中心和配套居住社区。设置商业、办公、商务、文化休闲、生活配套等功能。127米宽水泥道路穿越。3项目所属的扬州地区属带湿润气候区，雨量充沛，年平均降雨量1021毫米；盛行风16，；地块西靠京杭大运河最古老的一段—古运河内水系，植被较好，基本保持较好的自然生态景观北部有寺院一处，历史较长，西边紧邻地块上有著名的江苏三大禅寺之，；55.3平方公里。如高旻寺普同塔院、江都市冶金工程扬州制造和花苑公墓。500kvSWOTStrength12年的发展过程中已经积累了比较丰富的资本，并且在长三角——殷实的产业基础和良好的产业发展态势是其投资的所在——规划古运河游览的黄金线的一个节点，有很好的旅游开发机遇和地区宣传效果2——扬州总体规划中的城市轨道南北方向轨道交通线路在规范区域的之外并且需要——相对沿古运河众多特域而言，地区特色并不鲜明——高旻寺虽有一定的国际知名度但相对扬州其它旅游景点来说并不具有更强的Opportunity——南部新城区域从城市边缘到区域——近年来，、镇江、扬州不断的加大三市区域联合旅游开发——南部新城区有独特的旅游资源和良好的区位交通条件可成为区域旅游线重要的一南部区域的市场滞后需要一个启动点带动开发。Threat和景观质量蜕化的将会越来越严峻，这无疑会影响新区景观和形象的塑造。——能否在发展过程中保持自然生态环境的健康，是新城是否具有强大的关键面积：1062平方公里100万距离机场16公距离市中心10公里RESTON坐落于此全美最富有的100个郡第5全美本科学历人口比例最高的10个郡第Fairfax是享有世界声誉的服务，以其为龙头带动的现代服务业是拥有全美03年增长最快的500家企业中的18家，其中15家为服务企业500604年企业共292家，80%以上属于服务类企业的地区性总部、运营中心或中心，其中包括中国电信的总部；04年增长的10846个就业机会中，服务类占了7551个Fairfax能够吸引信息产业进入的重要条先于产业的开始建设的优质社区吸引了高素质的郊区化人群，为信息产业的初始位于Fairfax西北，紧邻机场，原生水资源丰富，林木茂盛。始建于1962年，开发商EReston740年来该项目几易其手，7项目标一直贯穿始终：５、从开发之初就提供商业文化设施，而非等几年再建２、全美最完善最先进的公立学校体系，一年财政拨款达18亿美金，学生超过16万３、共14所大专院校（包括特区，占弗吉尼亚州大学数量的1/4５、拥有6家医院、2家24小时急救中心和4个中心，其中Inova医院从99年起连被全美最佳医院；超过2200开业医生和850名牙医充足的商业和休闲配套提供了便捷和多元化的生活选择，增强了对高素质人群的Fairfax是东海岸地区最大的商业区，超过200个商业中心，5个州级的shopmall7505000家其他零售商店。4747Golf4189个休闲中心，包含体育馆、游泳、球类活动、操场、spa等各种设施6089102526ha3%，2.6ha/1711ha2%，1.7ha/通过功能布局和土地开发强度合理规划，实现了城市的、便捷与乡村的开阔自然准了在Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，这是PRCzoningsystem在的/英亩、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩PRC区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和，同时1070占的2/3以上。工业区内约有7000家本土及公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生1、重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施2、为投资者提供低息及享受统一的政策。初具规模--II：1968-19902、国本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产。产业--阶段III：1990-19971、综合制造成本急剧上升，其作为海外制造的优势逐步削弱2、新加坡总体经济开始，高科技企业和高附加值企业被优先发展。管理--阶段IV：1997-20011、面对经济和产业及全球经济不景气的，管理重心从对业务的管理转变到服务上2、改善系统，为外来人员提供有竞争力的住房，通过配套服务提高园区竞争力。创新发展机制--V：2001-至今1、整个园区开始从制造、服务向创新转变，使园区成为一个创新的源泉综合工业区以化学化工、制造、和物流服务为产业。（3个专门的物流服务园区通过商务园区的建设吸引电子、生命科学等高新技术产业。优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了高素质人才。华侨城地产在的开发不仅成功地塑造了一个全新的片区使整个片区的物业具有极高的房地产开发的模式。旅游和地产良性互动，开创了一个充满的城市社区。筑一个巨大复合的旅游度假体系。站在城市运营的高度，的进行发展。源配套开发产业。以四大公园为中心营造旅游的氛围。“环境+质量+文化”构筑了华侨城的金字招牌，具有高度的不可性。4：持续的发展观华侨城打造了比较完善的一些综合配套，包括医院、学校、文化设施、等。三、扩展华侨城四大旅游公园的配套建设足足用了十几年的时间，整个环境的营造是逐步完善单纯的旅游产业,建造庞大的公园,实际上是“高投资、高风险、低收入、慢回报”的，很多大型的公园建成后都是入不敷出，难以维持。但借机会成本取得成本低廉的土地，再以环境良好的公园、人文环境为依托，建设成本低、环境却十分优美的住宅，这地理位置：东方绿洲位于市青浦县朱家角地区，淀山湖与淀浦河的交界处用地概况：总面积约5600亩，其中陆地面积占地3225亩左右，同时毗邻64平方：功能定位最大的生态休闲旅游景点，也是最大的青少年素质教育。集休闲度假、素质教育、生态示范等多功能于一体，结合了自然景观和人文景观，是都市文化、都市文明和都市的象征。：，或是同时综合了各式各样的。邻近有一条能够容纳大量交通并有更好交汇地点的主要道路本身具有很强的能见度，计：一般公园开发后可在短时间内造成周边土地300%-400%的增值效应。1、在开发建设中将旅游地产的生态、休闲、、体验性元素进行很好的借鉴与嫁接6创新能力和的关键因素。的接触大自然，项目本身具有较为持久的和，也对地区产生良好的宣传效果。五、定位研——如何在宏观发展背景下制定前瞻性项目发展推动项目的展开并实现区域共荣续发展的生态，营造健康、和谐的高尚社区文化。2、框架极具、极具和具有美好发展前景的新城的目的。 ——构筑城市南部性空间节点，牵引城市发展重心南移围绕最佳人居城市的目标结合扬州国家园林城市国家生态城市居环境奖等活动，配合沿江开发实紧握沿江大开发，扬州城市向南发展滨的历史性机遇，突出项目在政策导向、区域地位方面的价值。值链系统，进一步增强项目。城市专业中心职能是城市的产业和科技交流与辐射的平台作为开发区的对流展览、以及商业服务、休闲、教育医疗、体育等综合配套服扬州南部新城区是扬州城市向南发展，由运河时代迈向长的标志性项目之一1、价值定位城是扬州长的重要组成。化、教育、医疗功能，使之成为一个现代都市人所向往的可以诗意的生活工作的地方。（一）素。因此，塑造具有的宜居宜业环境应当成为城市发展的经营要一。1领中产上升空间较大具代表的有企业技术人员管理人员商贸户等。生活环境和完善的配套服务设施是吸引此类人群来此的重要因素。扬州良好的城市自然人文环境对周边地区购房人群有较高交通条件的改善也使项目良好的形象和独特价值以及区域性的旅游休闲功能，将有望吸引都市圈甚至长三角区域客源至此投资。2为项目理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者为项目形象所吸引，以改善居住环境、教育环境为目的的第二次或第三次购房人长三角和都市圈市（二）1高将极大的推动扬州旅游业的发展而长三角地区无旅游区的建设以及宁镇扬区域联目前的扬州的旅游线路以两日游为主，而通常的旅游线多为自然景观、园林、古城等项目，缺少融文化、运河文化、以及生态景观和城市休闲活动为一体的综合性旅游休闲项目。随着文明水平的提高，越来越多地消费者更倾向回归自然、文化探寻、运动、2根据扬州旅游客源市场的分析以及项目区位特征得出本项目旅游客源市场主要仍集中在宁镇扬地区以及长角洲地区其次为江苏和以及等地在西北西南客源市场市场公园和青少年活动也可以经过招商引入运河文化园或未来水世界游乐园等大型项新都市主义(NEW生态基础设施论(ECOLOGICAL基本概念：生命土地的安全和健康的关键性空间格局城市以及（Patch（Corridor拼贴城市(COLLAGE终极目标：塑造理想城市，包容性、后现代的；、的生活方式实现城市的高效运营。强调集中与遏制与步行。以分散化的集中模式实现、强调与步行。增加社区，缓解城市交通压力，解决社会分异带来的影响。EOD、TOD三者结合的开发模式，实现新城区开发模式的创新。——EOD(Ecologyorienteddevelopment)-将与公共活动中心相结合，依托公共交通体系带动南部新城区中心辐射开发。休闲功策略一：北悠，城园共生（EOD）在空间结构上以“T心、中心、康复医院、老年活动中心、小学等设施。同时结合大型公园建设， -MALL，与社区功能形成互动。北区分为三大部分，即北部、中部、南部。北部围绕高旻寺建设具有独特文化特征的旅游休闲公园，中部形成生态密林区，南部引入大型游乐公园，经调研比较分析，建议可采用三个方向。一以青少年儿童活动为，二以运河文化为，三以未来水世界为。南片以提升城市旅游休闲功能完善城市旅游产品结构为目标规划引入大型公园项目，可考虑“运河文化公园“未来水世界游乐园”等项目。该片区利用现状水体开挖人工 西侧古运河和东侧扬子江路,是扬州向南发展由“运河时代长”的重要的 以经济技术开发区行政为启动项目,带动周边地块的开发建设.通过东西向的拓展轴际双语学校,馆,文化活动中心,康复医院,老年，社区公园等设施,充分带动周于胖南湖和南湖两湖之间形成”T”型的商业街,设置滨水休闲街,滨水商业街,SHOP水网：通过古运河,胖南湖,镜月湖水体的引入和相连,形成水网.建筑：建筑沿网格弹性生长,充分达到建筑的有机相生,■形成充满和的优雅、秩序、具有历史感和现代化、特征鲜明的城市形象准则以及街道断面沿街建筑建筑出街道出等具体设计准则创造舒适宜人，古运河沿河道路等；支路有北片区支路、南片区行政支路等。20米以上，后退部分由绿化景观带及步沿扬子江南路不宜开设机动车出40米。4010米以上，后退部分主要由绿化景观尽量减少地块在老施沙的机动车出充分渗透。道路另一侧分布南部城市生活区的、多层建筑，注意相互间风格、尺度的协合理安排以上主干道上的机动车出10米以上，后退部分主要由绿化带组成。52M1“”强调步行的舒适可达。扬州南部新城区的步行系统由人行道、滨水绿带、辆出尽量避免与人行道相交滨水行政、商业步行街是城市空间的活跃因素，是集办公、商业、、观光、休闲沿街建筑群房层高统一，建筑应退后，避免压抑感。步行商业街在营业时间内除消防、救护工程车辆外其他机动车辆进出体，并应做无设计无设题，三以未来水世界为。三大，即青少年儿童活动、运河文化、未来水世界三大。公共绿地在环境景观小品的设计中可结合当地文化注重对地方特色历史文脉的广场以硬地为主，方便大量人流的集散，广场内部机动车通行圾箱、亭、指示牌、售货亭等。1倍，并尽量向水体空滨水多层居住建筑界面保持连续并呈组团状的重复韵律滨水建筑界面部分连续；2—3种滨水景观树。可选用叶色、花色或树形优美的乔、灌木，如枫香、乌柏、槭树、水杉、垂柳、红叶等。座椅、箱等设施；滨水不设或只设简洁通透的低栏杆。50CM主要使用浅色石料或砖块。在和特殊设计部位可采用有对比的材料。街墙立面上部外系。下面列举了一些可以使用的外墙材料：除地标建筑外，建筑群中相邻建筑的屋顶形式应考虑协调、呼应，各自标新、、公共汽车候车廊应有顶盖及供人小憩的坐凳。允许在候车廊的适当位置发布。的强烈色彩。候车廊形式应简洁、轻巧，外型美观。箱导游图、交通地图等建议设在交叉口或结合候车廊设置。行人休息设施如街凳、自动等不宜紧靠行人通道布置。公用8050米设一处。座椅设置应配备箱等设施。街道应利用公共艺术品作为提升城市文化形象与环境艺术水准的的重要公共艺术品设计应鲜明，突出扬州的文化特征与南城区的区域环境特色，具有艺术性、5-6米。。有重要的现实意义。要求建筑设计考虑标识与的恰当位置、标识不应损害建筑与。■、标识位下列物体设置室外：行道树；桥梁、道路栅，过街天桥；邮政信箱、电、标识可分别设在屋顶、、开放空间、标识建议设置在建筑裙房部位。建筑主立面的、标识位置不应影响建筑立面形象外挑沿街、雨棚的、标识离地面不得低于3米；且相邻建筑标识高度应统一。、标识平行外挑得不大于0.5米，垂直外挑不大于1.5米。在交通信号周围30米范围内设置灯箱。同筑设置若干、标识，尺度、要求一致多建筑、标识面积不得超过该面积的1/10。建筑底层外的标识、面积不得超过1平方米。规划部门专门审定。妥善处理标识要标新立异吸引注意力的要求与城市景观要求协调整体性的，面积在2平方米以上的、标识使用色彩强烈形式怪异的设计。街道霓虹灯、标识设置尺度、位置、形式应统一规定，使整条街道有整体性0.5-1.0英尺烛光，灯杆可置于车道分隔 2-30.5英尺烛光。只容许建筑首层的灯光向下照射到地面TOD高效率的运行方式，SOD强大的空间拓展功能和EOD的绿色渗透理念，构建起由公共交通轴线连接，功能组团有机组合，城市与生态环境多核——采用多层级、多的开发策略。其中游乐公园形成区域性增长点，成为扬州面向长三角、都市圈的“”极核；经济技术开发区行政和古运河一期建设（初步启动阶段（2006年—2008年重点建设经济技术开发区行政（管委会大楼，规模30000平方米，同时带动周边二期建设（重点发展阶段（2009年—2011年部重点结合高旻寺建设具有独特文化特征的旅游休闲公园，占地约35公顷；大型游乐公园，安排未来水世界、古运河公园等项目，占地近70公顷。通过这两个重点项三期建设（成熟完善阶段（2012年—2013年承诺和利益，让他们贡献扬州、融入扬州，最终支撑扬州滨的大发展。紧扣价值推广运河时代滨的新城区地位;凸显的形象推广强化情境推广实现品牌价值向内容的转化，形成项目推广内容要点长角洲区域具有相当生提炼个性鲜明而又富有力的价值与“思想并持之以恒地推广（1）价值的推广策，结合项目定为基础上的价值提炼运，运用情境描绘未来扬州发展的“桃花源，将品牌概念扩大使品牌价值增长体现对扬州滨江城市发展的意义生态健康文化、休闲城市的消费意义，勾勒未来的扬州生态宜居示范性新城区。，扬州南部新城区的品牌价值体现出三个层次：“运河时代”“滨”性区位价值；“半壁林水，半壁郭城”唯一性的生态价值；扬州南部新城区价值是品牌的精髓，环湖时代滨的新城区地位;“三段式”项目阶段广策运营持续阶完成整体方案和组织，国内外招商对象、合作伙伴的关注。，从功能布局的配套及招商运营着手，全面定位理念品牌价值深入目标客群和相应机构建立完善的和整合体系形成品牌内在的品质支持和品牌的综合实力运营持续阶持之以恒地进行受众和目标客群管理，保持客群的品牌忠诚度个性化品牌价值，兑现品牌价值承诺，实现独特的品牌价值策划与实施伙伴对品牌的内涵有足够的理解是否能从文旅商政的角度充分认识到扬国家投资商经营者合作伙伴等不同利益群体对扬州品牌价值的不同回报预期，新城品牌成功需要对扬州提出新的要求,需要不同的相关方在指导思想上有一个突破和升管理部门和相关实施人员对品牌的定位的理解需要时日同时城市功能区定位在与心区经营发展模式理解的等都将导致内容、口径的不统一由于新城区内部各子项设施与品牌定位的距离和可能会导致对项目主品牌的诠释和支持不充分，甚至相互。《中民土地管理法2215900元/1500元/平方米计算2000元/拆迁安置补偿费为22万/户*840户=1.85亿元其他如地上物补偿费企业停产停业费、劳动力安置费及青苗补偿费等按房屋拆迁安置补偿费10%万元计算，该地块的征地拆迁补偿费用总计：1.85亿元×1.1=2.0亿元。20万元计算。该地块的市政基础设施建设费用总计：7705亩×15万元/亩=11.6亿元。该地块的前期工程费用总计