论中国现行土地制度

论中国现行土地制度论中国现行土地制度内

容

摘

要

土地是人类赖以生存和开展的最宝贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质根底，是农业最根本的生产资料，也是工业生产的场所。我国总土地面积为960万平方公里〔折合144亿亩〕，其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。应当说我国国土辽阔，土地资源是丰盛的，但是人口众多，人均耕地仅有1.2亩左右，远远低于世界人均耕地4.8亩的水平。随着我国社会主义市场经济的开展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场开展较快。土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。

本文先后阐述了我国土地管理法中土地的所有权和使用权制度；我国集体土地的五项征用原那么；国有土地有偿使用的使用权出让、出租、作价入股和划拨的形式。并着重介绍了国有土地使用权出让的四种形式：一.以协议方式出让土地；二.以招标方式出让土地；三.以拍卖方式出让土地；四.以协议方式出让土地。在最后介绍了目前我国闲置土地的认定办法及国家对其处置的计划。

关键词：集体土地

国有土地

土地使用权

一．

中国现行土地制度的内容

〔一〕我国土地目前的利用现状

土地是人类赖以生存和开展的最宝贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质根底，是农业最根本的生产资料，也是工业生产的场所。我国总土地面积为960万平方公里〔折合144亿亩〕，其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。应当说我国国土辽阔，土地资源是丰盛的，但是人口众多，人均耕地仅有1.2亩左右，远远低于世界人均耕地4.8亩的水平①。再加上长期以来，人们无法使用土地，对科学开发和利用土地问题重视不够，乱占滥用等现象很普遍，土地资源遭到破坏，耕地面积逐年减少，土地问题的矛盾将日益锋利。为了管好和用好土地，必须制定和完善土地管理法规，以便更好地用法律伎俩调整土地关系，爱护土地资源。

为了适应土地管理和全面建设小康社会的需要，提高土地的集中节约利用水平，缓解建设用地指标缺乏的压力，满足经济社会开展对土地资源的需求，近年来开封市政府按照河南省政府常务会议关于发展砖瓦窑场、工矿废弃地整治工作的指示精神，依据国务院加强耕地爱护的要求和法律、法规的规定，在全市范围内发展砖瓦窑场、工矿废弃地的整治工作，并取得可喜成绩，这样，不仅提高了土地的集中节约利用效率，减少耕地占用，降低用地本钱，减少闲置浪费，更能促进小康社会的建设。

〔二〕土地的所有权制度

土地的所有权，是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处罚土地，并从土地上获得利益的权利。土地所有权制度是爱护土地所有制的法律工具我国?宪法》和?土地管理法》都明确规定我国土地所有制为社会主义公有制，即全民所有制和劳动大众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。集体所有，即农民大众集体经济组织〔或村民委员会〕的土地的所有权。

目前我国存在两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的农村集体所有制。?中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。〞同时，?中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动大众集体所有制。〞显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。

〔三〕土地的使用权制度

土地的使用权，是指土地使用人依照法律的规定，对占有的土地进行合理利用的权利。所有权的内容是由占有、使用、收益和处罚的权能组成的。我国土地管理法规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有爱护、管理和合理利用土地的义务。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

我国的土地使用权制度，应视使用者使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比方宅基地，对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。?中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨土地使用权的除外。〞

随着我国社会主义市场经济的开展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场开展较快。土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。

二．我国集体土地的征用原那么

我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地，在征用土地时，土地管理部

门和用地单位必须严格遵守下列原那么：②

〔一〕珍惜耕地、合理利用土地的原那么

土地是人类赖以生存和生活的根底，我国耕地具有明显的特点：人均占有耕地少、耕地总体质量差、生产水平低、退化严重、后备资源缺乏。但是，随着城市建设的开展和建立社会主义市场经济的需要以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一局部耕地，因此，在征用地时必须要坚持“一要吃饭、二要建设〞的方针，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚定反对征而不用、多征少用、浪费土地的做法。

〔二〕保证国家建设用地原那么

在征用土地时应反对两个极端：一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原那么，又要保证国家建设工程所必须的土地。

〔三〕妥善安置被征地单位和农民的原那么

由于中国土地辽阔，各地情况差别较大，补偿、补助规范很难确定，更不易统一，但补偿、补助要求适度。所谓适度，是既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或超过当地的生活水平。

〔四〕有偿使用土地的原那么

有偿使用土地，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高经济效益的经济伎俩。在一个相当长的时期内，土地使用制度将实行双轨制，既土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。

〔五〕依法征地的原那么

建设单位征用土地，必须依据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或县级以上人民政府批准的证书和文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地③。凡无征地手续或无权批准使用土地的单位批准使用的土地或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律爱护。

三．国有土地有偿使用的形式

国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供应单位和个人

使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地使用费的行为。目前，国有土地有偿使用的形式如下：

〔一〕

国有土地使用权出让

国有土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地使用权出让必须合乎土地利用规划、城市规划和土地利用年度方案，可以采取招标、拍卖、协议、挂牌交易的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式④。出让的最高年限是由国务院规定，应当签定书面合同，合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签定；使用者要改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或重新签定土地使用权出让合同，相应调整土地使用权

金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的年限届满前不得收回。

〔二〕国有土地使用权出租

国有土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

在我国土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权；在土地使用权出租时，出租人与承租人应当签定租赁合同，其内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定，出租人必须履行土地使用权出让合同中规定的义务；土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。

〔三〕国有土地使用权作价入股

对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业方可采用授权经营或国家作价出资〔入股〕方式配置土地。经国务院改制的企业，土地资产处置计划应报国土资源部审批；其他企业的土地资产处置计划应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。

〔四〕国有土地使用权划拨

国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿、安置等费用后，国家将该幅土地交付给土地使用者使用，或国家将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

我国以下几种建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：⑴国家机关用地和军事用地。⑵城市根底设施用地和公益事业用地。⑶国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地。⑷法律、法规规定的其他特殊用地⑤。在这里需要表明，对国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地工程，可以划拨方式提供土地使用权。但是对于以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地工程的，应当以有偿使用方式提供土地使用权。

四．土地取得的程序及有关规定

〔一〕集体土地征用的程序

严密可行的工作程序，对于提高工作效率、避免失误、保证工作质量有着重要的作用。征用集体土地一般按照以下工作程序办理：先申请用地，建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度根本建设方案以及地方政府规定需提交的相应材料、证明。凡土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设工程在30日内拟订农用地转用计划、补充耕地计划、征地计划和供地计划，编制建设工程用地呈报表明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查，经批准的建设用地，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施。建设用地批准后直至颁发土地使用证书之前，应进行跟踪和管理。建设工程竣工验收后，用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请，经测绘部门测绘，核定用地面积，确认土地权属界限，地籍管理部门注册登记后由人民政府颁发土地使用证，作为使用土地的法律凭证。

〔二〕国有土地使用权出让的形式

为了进一步对国有土地的管理，体现市场经济中的公开、公平、公道原那么，在我国除波及国家平安和保密外，都必须向社会公开。招标、拍卖出让国有土地使用权不仅集中体现了公开、公平、公道的原那么，同时可以实现政府按规划统一开发、统一供地，以供给引导和制约需求，实现土地优化配置，还可以有效避免土地出让中的不正之风和腐败行为，保障依法行政。

1.以协议方式出让土地使用权主要适用于：高科技工程用地；福利住宅用地；国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政公共设施等非营利性用地；政府批准的其他用地。土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设计划、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方在收到上述有关文件后，应于规定期限内给予回答。如果双方均有意向，就可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签定合同并支付定金。土地使用者支付出让金后，可向土地管理局或房地产管理部门办理使用登记，领取国有土地使用证。

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2.以招标方式出让土地使用权是指在规定的期限内，由合乎条件的单位和个人以书面的形式投标，竞投某一地块的使用权，由招标人经过开标、评标，最后择优中标者的出让方式。其程序是依据市、县人民政府土地行政主管机关根据社会经济开展方案、产业政策、土地利用总体规划等拟订招标公告，包括出让地块的用途、年限、出让方式、时间等内容，邀请有意向的公民、法人和其他组织加入国有土地使用权招标。招标分为公开招标和定向招标。投标人提出申请后，招标人对其资格能力等方面进行审查，然后向合乎条件的投标人发出招标文件，投标人在拖表结束前将标书投入标箱，并交纳保证金，标书投入标箱后不可撤回，如果撤回投标书，那么投标人丢失保证金，但在投标截止日期前如果需要修改标书可另投修改好的标书，原标书归于无效。招标人按照招标公告规定的时间、地点开标，推选代表检查标箱的密封情况，应当开启标箱，宣布招标人名称、投标价格和投标文件的主要内容〔投标人少于三个的应重新招标〕最后由评标小组进行评标，中标者保证金可转为定金，亦有地方规定可抵作出让金，未中标者可退还保证金，中标者在拿到中标通知书之后，在一定时间内和招标人签定?国有土地使用权出让合同》并支付规定数额的定金，在签约后60日内支付全部土地使用权出让金，过期不全部支付的，招标人有权解除合同，并请求违约赔偿。

3.以拍卖方式出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。国有土地使用权作为一种财产权利，可以通过拍卖这种竞争性交易方式得到较为充沛的对价。其程序是拍卖出让国有土地使用权是指出让发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价根据出价结果确定土地使用者的行为。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策确定底价，在拍卖前七日，拍卖人应通过报纸和其他新闻媒体发布拍卖公告。公告内容包括：拍卖时间、地点、出让地点的编号、位置、面积、用途、使用条件、出让年限；竞拍人应当具备条件，并办理相关手续⑥。拍卖当天，由主持人介绍有关拍卖的情况，宣布起叫价，竞买人竞价，最高应价者为竞得人，应当注意竞买人缺乏三人，或竞买人的最高应价未到达底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖成交后，双方应当签署成交确认书，买方应当持拍卖出具的成交证明和有关材料向土地管理部门办理证照变更手续。

4.国有土地使用权通过协议方式出让给土地使用者。在我国只有除法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式外才可采取。出让金不得低于新

增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费用以及按照国家规定应当交纳的有关税费之和；有基准地价的土地协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。实行授权经营、作价出资方式取得应按政府收取出让金额计作国家资本金或股金。以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签定土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。五.我国闲置土地的处置方法

闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准政府同意，超过规定的期限未开工开发建设的建设用地。

在我国国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定开工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未开工开发建设的；已开工开发建设但开发建设的面积占应开工开发建设总面积缺乏三分之一或者已投资额占总投资额缺乏25%且未经批准终止开发建设连续满一年的都认定为闲置土地。

目前我国的处置计划有：〔1〕延长开发建设时间，但最长不得超过一年；〔2〕改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；〔3〕安顿临时使用，待原工程开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的由政府收取增值地价；〔4〕政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；〔5〕政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设工程继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；〔6〕土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供给与其交还土地等价的土地。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%下列的土地闲置费；满两年未开工