国内大盘发展研究讲义

1.大盘分类分类方法研究边界确定大规模项目研究边界的思路——以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件万科城系沿海家园系碧桂圆大盘系格林小镇系列...开发周期……………建筑面积……………占地面积……………功能配套……………大盘属性大盘名称统计比例开发周期X年建筑面积Ｙ万㎡90%以上大盘开发周期在X年以上90%以上大盘建筑面积在万㎡以上大盘统计统计分析大盘开发周期正态分布图大盘建筑面积正态分布图统计比例正态分布图正态分布图研究思路本次研究随机选取50个项目为样本，地点分布于珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、西北西南地区及中部地区。其中，总建面最大为1300万平方米，最小为16万平方米；总占地面积最大为10200亩，最小为149亩；开发周期最长为11年，最短为3年。对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%数据统计数据个数50最大值1300万平米最小值16万平米平均值166.8万平米30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90%50万平米以下规模占全部样本的20%50万到699万万平米规模为主要分布区域面积数量占比30万平以下48%30-49万612%50万-299万3264%300-499万510%500-699万24%700万以上12%研究边界对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%数据统计数据个数50最大值10200亩最小值149亩平均值1606.7亩面积数量占比200亩以下36%200-399亩714%400-699亩1020%700-1799亩1530%1800-2399亩714%2400-3999亩510%4000亩以上36%200亩到3999亩规模占全部样本的88%400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域研究边界对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年数据统计数据个数50最大值11年最小值3年平均值6.28年开发周期数量占比4年以下12%4年918%5-7年2652%8-9年816%10年及以上612%4-9年开发期的项目占全部样本的86%4年及以下开发周期占全部样本的20%5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域研究边界统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右数据统计数据个数50最大值9个最小值2个平均值5.08个功能配套数量占比3个以下36%3个612%4-5个2346%6-7个1428%8个及以上48%配套数量3-7个的项目占全部样本的86%配套数量3个及以下的项目占全部样本的18%配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域研究边界通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项对大规模项目的边界应重点考虑规模因素，即总建筑面积和总占地面积；开发周期与大盘开发模式有相关性，但50万建面以下的项目都没有超过5年；功能配套数量与项目的定位和地块所属区位有相关性；总建面不低于50万平方米总占地面积不低于400亩开发周期不少于5年功能配套的数量大于3个大规模项目边界条件研究边界1.大盘分类研究边界分类方法通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个——非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准；大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性；四个大类可以根据特征继续细分;分类维度非住宅物业功能企业能力土地属性项目档次大盘分类概述结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项目档次作为子维度23按项目档次划分按非住宅物业功能划分按企业能力划分首先分析目前大盘的非住宅物业有那些具体的设施，对设施所发挥的功能进行归纳总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源整合、内部控制四个维度细分若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作1大盘分类方法以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点大盘非住宅物业学校写字楼购物中心商业街星级酒店高尔夫游艇会滑雪场主题园赛马场会所运动馆将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体的非住宅物业主要发挥如下的功能幼儿园、小学、中学、实验学校…运动馆、体育设施、网球馆…主题园、游乐园、洋人街…高档写字楼、星级酒店…商业街、超市、高档会所、私人诊所…高尔夫、游艇会、滑雪场、跑马场…运动功能休闲功能商务功能居家功能购物中心、百货大楼、shoppingmall…购物功能教育功能度假功能非住宅物业设施功能划分大盘非住宅物业功能研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高大盘非住宅物业功能典型项目非住宅物业类似项目营销主题主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重庆融侨半岛深圳蔚蓝海岸教育主题佛山碧桂园教育功能居家、休闲功能广州奥林匹克花园运动功能居家功能昆明亚洲体育城运动主题深圳东部华侨城休闲功能居家功能天津星耀五洲西安大唐芙蓉园休闲主题成都芙蓉古城休闲功能居家功能深圳卓越时代广场商务功能购物功能中信城市广场卓越世纪中心SOHO现代城都市综合主题深圳华润综合体商务、商业、购物居家功能北京CBD万达广场商务、商业、购物居家功能三亚湾新城度假功能购物功能鲁能福源三亚富力城度假主题三亚雅居乐清水湾度假功能购物功能北京星河湾居家功能教育功能绿城、龙湖大盘居家主题深圳万科城居家功能教育功能中海大盘项目北京世纪金源世纪城居家功能商务功能恒大大盘项目对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能特征有较大差别功能分类功能特征度假功能为游客或度假者提供的、用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间休闲功能为休闲者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休闲生活旅游先期导入，旅游带旺地产，景观提升品位，旅游地产双驱动居家功能以满足居住功能为核心，可划分为满足首次、改善型需求都市综合符合商业、商务、休闲及居住等多种功能，充分满足人们的商务、购物、休闲、娱乐、居住需求教育功能为客户子女提供教育服务，满足业主在子女教育方面的需求运动功能满足客户对运动、健康生活的需求非住宅物业功能划分各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目营销主题区位特征产品特点代表项目度假主题城市远郊有高尔夫、滑雪场、度假酒店、游艇会、跑马场等大型的非住宅物业以度假为导向的住宅物业，满足第二居所度假需求，适度控制面积，一般不设置地下室停车场三亚湾新城雅居乐清水湾休闲主题城市近郊非住宅物业以参与性为主，以主题园等形式展现住宅物业嫁接非住宅物业价值，有较强的溢价能力，前期设计以第二居所为主，后期过渡到一居，户型设有方便居住的功能室、停车场等东部华侨城居家主题城市中心城市近郊非住宅物业以满足生活居家需求为主；远郊项目有生活、教育、医疗、酒店、运动、文化康体等自成体系，适合居家、休闲的非住宅物业；住宅物业具有城市属性，高、中、低档均有，可满足不同的客户群；远郊项目住宅物业以低密度为主，前期二居概念，配套完善、片区成熟后过渡到一居北京星河湾绿城桂花园深圳万科城世纪金源世纪城都市综合体城市中心非住宅物业以商业、商务、购物中心为核心，成为城市地标性物业；住宅物业嫁接城市属性，依托非住宅物业，以高档公寓、城市豪宅的形象面市，打一居、投资概念华润综合体万达广场教育主题城市近郊非住宅物业围绕子女教育、名校建设；住宅物业前期以二居为主，后期变为一居碧桂园大盘重庆融侨半岛运动主题城市近郊围绕运动主题建设运动主题公园、运动会所等非住宅物业住宅物业植入运动元素上海奥林匹克花园非住宅物业功能划分大盘分类旅游主题大盘居家主题大盘休闲主题大盘运动主题大盘都市综合体大盘代表项目港中旅海泉湾骏豪高尔夫东部华侨城芙蓉古城奥林匹克花园新亚洲体育城SOHO现代城世纪金源时代购物中心万达广场万象城卓越世纪中心瑞安新天地绿城百合新城绿城翡翠城蔚蓝海岸星河湾龙湖弗莱明戈金科东方大院阳光100中信城万科城沿海赛洛城万科魅力之城万科四季花城融侨华府鲁能领秀城中海国际社区富力城世纪金源世纪城非住宅物业功能案例三亚湾新城鲁能福源雅居乐清水湾星耀五洲教育主题大盘碧桂园鲁能星城融侨半岛华润综合体对大盘成功潜在因素进行归纳分析，会发现大盘成功得益于开发流程上的某个环节的企业能力，用开发流程和开发环节作为大盘模式分类的一个维度企业背景、政府公关、融资能力、土地储备、谈判能力、规划设计、园林景观、户型创新、外立面设计、用料选材、招商运营、资产整合能力、政企关系、成本控制、质量控制、进度控制、信息管理、产业链协调、营销能力、推广能力、跨界整合、品牌维护……大盘成功的潜在因素土地运营产品研发整合资源企业背景政府公关融资能力土地储备谈判能力……规划设计园林景观户型创新外立面设计用料选材……招商运营资产整合政企关系合作加盟拉通产业……企业能力与开发流程匹配内部控制成本控制质量控制周期控制产业链协调信息管理………房地产开发流程与关键环节按企业能力划分营销推广营销策划推广策略客户维护跨界营销品牌嫁接………居家生活土地运营产品研发整合资源内部控制营销推广绿城百合新城中海国际社区富力城绿城翡翠城绿城园系列星河湾龙湖弗莱明戈金科东方大院阳光100中信城融侨华府万科城万科四季花城沿海赛洛城……世纪金源世纪城星河湾龙湖弗莱明戈企业能力案例以企业能力和开发流程对生活居家类再次细分，发现生活居家大盘基本上都分布在产品研发行列，说明生活居家类本身就注重产品品质分析典型案例，总结出开发模式的主要特点大盘类别代表项目特点旅游主题大盘三亚湾新城充分利用稀缺自然资源提升价值，整合大型非住宅物业设施休闲主题大盘东部华侨城非住宅物业以主题公园呈现，旅游导入，配套完善，地产启动，旅游地产互动教育主题大盘碧桂园凤凰城配套先行，大体量，低价格，快速开发销售，前期产品面积较大，改善型需求为主运动主题大盘奥林匹克花园以运动主题公园、运动会所等体育运动概念，前期投资建设运动设施，后期开发物业都市综合体大盘华润综合体集合写字楼、购物中心、酒店、公寓物业，成为地标性物业，配套先行，提升住宅价值万达广场集合写字楼、商业、酒店等产业，成为区域级中心，住宅物业先行，配套后续开发居家主题大盘高端北京星河湾将产品、园林景观等做到极致，圈定豪宅客户，走跨界营销之路，以品质为导向绿城百合新城产品求精、求新，增强社区归属感，以品质为导向，考虑项目开发速度；项目在当地市场快速树立品牌形象；龙湖弗莱明戈中端万科城中高档郊区低密度大规模住宅，以开发速度为导向，适度控制产品品质；锁定白领阶层，注重自然环境利用低密度大社区，内部配套完善；中海国际社区低端世纪金源世纪城低价格，快速开发销售，前期开发回现物业，在回现以后开发持有型物业总结通过非住宅物业功能、企业能力、项目档次三个维度的筛选，我们挑选出下列典型案例典型案例度假主题大盘居家主题大盘休闲主题大盘教育主题大盘都市综合体大盘三亚湾新城东部华侨城碧桂园凤凰城万达广场万象城星河湾万科城典型大盘模式研究世纪金源世纪城上海奥林匹克花园运动主题大盘2.案例研究北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克花园北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城北京星河湾项目简介北京星河湾是宏宇集团在京倾心打造的第一个房地产项目。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。北京星河湾定位于高档住宅区，用地面积520亩，总建面约60万平米项目北临得天独厚的1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带。作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。北京星河湾平面布局占地面积：346,666㎡容积率：1.6建筑面积：56万㎡建筑类型：板楼项目配套：四季会所、酒店、体育馆、小学、幼儿园、公园、商业街北京星河湾基本情况星河湾全国布局星河湾模式解析

上海广州北京太原北京星河湾从2002年开始启动，项目经历了7年的开发期，总成本投入超过50亿2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年住宅开发进程配套开发进程关键时间节点2005年7月一期开盘2006年11月二期开盘2007年8月三期开盘2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房时间轴核心要点——全成品发售：星河湾大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期开盘之前均已同步完成星河湾模式解析

一期装修及完善一期主体建设二期装修及完善二期主体建设二期住宅开发8.87万平米,投入8亿三期装修及完善三期主体建设三期住宅开发19.53万平米,投入19.5亿一期住宅开发19.64万平米,投入15.7亿装修及完善酒店、体育馆等主体建设会所开发面积19.64万平方米,投入2.1亿装修及完善小学、幼儿园主体建设学校开发面积0.93万平方米,投入0.45亿装修及完善街区主体建设街区开发面积0.3万平方米,投入0.15亿后期园林建设前期园林建设北京星河湾从2005年7月一期开盘以来，不到5年时间，价格由最初的1.5万元/平米飙涨至5.3万元/平米，总销售金额超过100亿2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年销售进程关键时间节点2005年7月一期开盘2006年11月二期开盘2007年8月三期开盘2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房销售面积9.1万销售金额13.5亿时间轴销售面积11.8万销售金额20.6亿销售面积11万销售金额30.9亿销售面积4.4万销售金额15.8亿销售面积7.0万销售金额31.9亿15000价格曲线1800028000360004500053000星河湾模式解析

星河湾的非住宅物业建筑面积控制在总建筑面积的10％左右，主要针对本项目业主建设内部配套，配套成本约1万/平米成本构成规模单方成本（元/平米）总成本（亿元）功能构成开发周期土地成本346666平米——102002-2008年非住宅物业四季会14000平米150002.1含体育馆、泛会所\俱乐部及中国首家超五星级酒店2002-2005年商业街3002平米50000.15银行、超市、餐饮与美容院2005-2006年学校9300平米50000.47含小学、幼儿园2002-2005年合计25000平米——2.7非住宅物业总投入占5％住宅物业一期住宅196400平米800015.7695套2002-2006年二期住宅88700平米90008228套2005-2007年三期住宅195300平米1000019.5494套2006-2008年合计480000平米——43数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站星河湾模式解析星河湾酒店持有经营，引入专业酒店管理公司管理，学校则采用联合办学形式商业街德福双语幼儿园，星湾光明小学国际部四季会所业主的商业服务中心，为业主提供24小时全方位便利的服务为本社区业主直系子女提供优质教育服务中国首家超五得级精品酒店银行、超市、餐饮与美容院等商业项目幼儿园内设有大、小室外训练区，图书馆，涂鸦墙，攀爬墙，感官世界，电脑室，钢琴室共分三层。首层为大堂、咖啡厅、中餐厅、多功能厅、宴会大厅。二层主要为中餐贵宾房、雪茄房、阅览室、红酒房。负一层包括中餐特色贵宾、巴西烧烤餐厅、健身室、室内泳池、男女桑拿及更衣区定向招商幼儿园为引进，小学为宏宇集团联合朝阳区教委、北京市联合办学--商业街教育酒店持有出租持有持有高力集团德福，朝阳区教委广州新中酒管理有限公司物业名称物业定位物业形态招商策略物业类型运营方式管理单位星河湾模式解析

走精品模式的星河湾，项目开发周期6-8年，前期进行环境改造和配套设施，后期开发物业，可实现IRR约为31%时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入00013.520.630.915.931.9总投入7.43.63.68.214.812.88.619.0净现金流-7.4-3.6-3.65.35.818.17.312.9累计净现金流-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.934.8累计净现金流（不清算）-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.949.2税前IRR＝37％税后IRR＝31％销售利润率=32.6%星河湾现金流模拟图（单位：亿元）星河湾模式解析数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站项目回收期约4年星河湾的规模复合增长率为76.4%，返利系数为0.28时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.00.00.013.520.630.915.931.9成本0.00.00.011.516.320.910.119.2净利润0.00.00.02.04.310.05.812.7累计净利润0.00.00.02.06.316.222.134.8规模复合增长率＝76.4％返利系数＝0.28星河湾利润流模拟图（单位：亿元）星河湾模式解析数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站星河湾走豪宅精品路线，并辅之以全成品发售与跨界营销手段，实现了较高的投资回报率星河湾大盘系盈利模式------极致精品+全成品发售+跨界营销极致精品：精致而舍得的环境营造有特色和突破的规划设计细致而周到的户型设计及室内装修全成品发售：住宅与配套开盘之前统一建设完毕，且所有住宅统一进行精装修跨界营销：在营销推广方面采用跨界营销，将项目与奢侈品、慈善基金等挂钩现金流与财务表现承受前期资金压力约4年，资金回现速度比一般项目慢0.5－1倍；同比周边项目可实现50-100％的溢价，开盘销售的资金回现能力强；毛利润50％，比普通项目高1-2倍，内部收益率31％，投资回报率102％，销售利润率50％类似大盘项目龙湖早期别墅项目、绿城项目星河湾模式解析

北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城深圳华润中心是华润置地在中国打造的最为成功、最具影响力的城市综合体华润进入城市：北京上海深圳成都武汉合肥宁波长沙苏州厦门天津…华润置地产品线列表杭州.万象城北京.凤凰置地广场产品线典型产品名称特点说明1橡树湾学府系列北京橡树湾具有浓郁的学府气质厦门橡树湾2橡树湾英伦系列上海橡树湾英伦气质武汉中央公园3凤凰城都市精品系列武汉凤凰城都市生活、城市地标北京凤凰城4万象城都市综合体系列深圳万象城由购物中心、写字楼、高级公寓组成的都市综合体项目，以深圳万象城为代表杭州万象城沈阳万象城南宁万象城5百万平米城中城系列成都二十四城生态社区重庆二十四城6特色高端产品宁波卡纳湖谷资源型别墅大连星海湾一号深圳.万象城沈阳.万象城华润综合体模式解析深圳华润综合体项目包括五星级酒店、5A级写字楼、购物中心、公寓和住宅深圳华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目位于深圳市罗湖金融商务中心区，分北、中、南三个部分，占地面积77292平方米，总建筑面积约48万平方米，总投资逾50亿港币。项目一期于2002年10与破土动工，包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、5A甲级写字楼“华润大厦”，于2004年12月竣工开业。二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，于2005年12月16日开工建设，2009年12月落成启用。幸福里君悦酒店万象城华润大厦深圳华润中心建筑布局万象城华润中心万象城已接待游客2000多万人次商场出租率达97%，年销售总额达到10亿写字楼出租率100%，40多家国际金融机构及国内外大型企业入住华润综合体模式解析

项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％成本构成规模(万平米)总成本（亿元）功能构成开发周期土地成本7.77.7商业、写字楼、酒店、住宅等综合物业2002-2009年非住宅物业写字楼4.23.4国际标准5A甲级写字楼2002.10-2004.12酒店68.4君悦酒店，五星级酒店2005.12-2009.12购物中心18.817深圳最大、超大型室内购物中心2002.10-2004.12商业街9.54.7万象城二期2005.12-2008.12合计38.533.5华润综合体持有型物业总投资2002-2008年住宅物业公寓1.51.2引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位顶级精装修豪宅2005-2009年数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈华润综合体模式解析深圳华润综合体项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期开发进程关键时间节点2002年10月一期动工2005年12月二期动工2009年8月幸福里开盘2004年12月一期竣工开业2009年12月二期落成启用时间轴二期开发进程华润综合体模式解析

数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈万象城面积18.8万平米华润大厦面积4.2万平米投资额17亿投资额3.4亿君悦酒店开发面积6万平米投资额8.4亿国际商业休闲广场开发面积9.5万平米投资额4.7亿酒店式公寓开发面积1.5万平米投资额1.2亿幸福里开发面积9万平米投资额7.2亿运营特点：华润综合体仅住宅对外出售，所有商业物业均由华润持有运营2027......2012201120102009200820072006根据合同及相关公开资料，可以计算出华润综合体的非住宅物业当前几年的年利润，再选择合理的租金增长率及折现率水平，可以预估出未来值及折现值计算数据时间轴华润综合体模式解析

数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈2005租金增长率租金写字楼面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据年利润1337914564149221585716201165611746317658......28270折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)17658......9008租金增长率租金万象城面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据租金增长率租金商业街面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据价格增长率单房价格客房数净利率入住率数据依据预估官网实际行业水平行业水平华润中心年利润表万象城年利润表商业街年利润表君悦酒店年利润表年利润32313360349536353780393140884252......6808折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4252......2169年利润00000836888248923......14286折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)8923......4552年利润00000430144734652......7448折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4652......2373本项目租金增长率取4%，折现率取10%总利润1661017924184171949119981331623484935484......56812总折现值（所有折现值加总）336144汇总年利润表华润综合体非住宅物业的物业形态及其运营管理特点万象城华润中心君悦酒店国际商业休闲广场大型综合性购物及娱乐中心国际标准5A甲级写字楼五星级酒店集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素.其中,主力店/次主力店所占比例为40％，国际名牌占3％，餐饮占15％，娱乐占20％，精品店占22％共29层，除去1-4层商业裙楼、空中花园及顶层外，另有24层写字楼拥有491间豪华客房及套房，超过5000平方米的会议宴会设施,完善的HyattPureSpa水疗,室外恆温泳池，健身中心等引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋先确定主力店，再全面招商----先确定主力店，再全面招商购物中心写字楼酒店商业街持有出租持有出租持有出租持有出租华润华润环球凯悦集团华润物业名称物业定位物业形态招商策略物业类型运营方式管理公司华润综合体模式解析深圳华润综合体项目经过8年的投资运营，2009年完成投资建设，项目的投资回收期约10年，实现税后IRR10％，销售利润率约为32.3％时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9投入13.86.86.84.56.54.24.211.411.50.70.7净现金流(13.8)(6.8)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.42.64.24.2累计净现金(13.8)(20.5)(27.3)(29.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9累计净现金（不清算）-13.8-20.5-27.3-29.5-33.5-35.0-36.5-10.20.95.19.3税前IRR＝14％税后IRR=10%销售利润率=32.3%华润综合体现金流模拟图（单位：亿元）数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款华润综合体模式解析项目回收期约10年市盈率取20倍时,华润综合体在不考虑资产增值时的复合增长率为36.9%，考虑资产增值时的复合增长率为45.5%，返利系数为0.23时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9成本0.00.00.01.41.51.51.516.06.52.82.9净利润0.00.00.00.91.01.11.221.87.12.02.0累计净利润0.00.00.00.91.92.94.125.933.034.937.0复合增长率（不考虑资产增值）＝36.9％复合增长率（考虑资产增值）=45.5%返利系数=0.23华润综合体利润模拟图（单位：亿元）数据来源：世联数据平台、华润幸福里总监访谈、华润万象城租金合同条款华润综合体模式解析华润在深圳成功树立项目标杆后，在全国快速复制，但对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正，提高综合体的盈利能力和回现能力南宁万象城总建筑面积：56.9万方其中购物中心：12.9万方星级写字楼：4.4万方住宅建筑面积：39.6万方非住宅物业：住宅物业＝1：2.3杭州万象城总建筑面积：80万方其中购物中心：24万方星级酒店：6万方高级写字楼：11万方住宅建筑面积：39万方非住宅物业：住宅物业＝1：1沈阳万象城总建筑面积：60万方其中购物中心：20万方星级酒店：5万方高级写字楼：8万方住宅建筑面积：27万方非住宅物业：住宅物业＝1.2：1华润综合体模式解析

北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城4242凤凰城是碧桂园产品系列的标杆性项目，因此，用凤凰城作为对碧桂园大盘系的研究标本碧桂园系楼盘顺德碧桂园五邑碧桂园长沙威尼斯鹤山碧桂园沈阳凤凰城武汉碧桂园广州凤凰城……广州·凤凰城因此，我们将重点分析：汉正街占公司房地产开发收入22％具有很强的可复制性数据较易获得较高的全国知名度城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称顺德·碧桂园五邑·碧桂园长沙·威尼斯鹤山·碧桂园沈阳·凤凰城武汉·碧桂园广州·凤凰城碧桂园模式解析4343凤凰城以规模开发、配套先行、精确定位的方式打造了“别墅城市”的概念凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次.凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与提升。总占地面积总建筑面积容积率建筑类型绿化率10000亩3973750平方米0.65

70％独栋别墅、联排别墅、高层洋房,小高层洋房,多层洋房，商铺及酒店。项目配套内部配套:游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、超市、会所、保安系统、学校、市场、医院。碧桂园模式解析4444凤凰城开发遵循配套现行的原则，前期投资进行配套设施建设，配套完善后进行大规模开发2001-20042005200620072008-2009首期开发规模2500亩，建筑面积50万平米。2004年推盘超过2000套。2005年推盘超过500套。2006年推出超过套别墅住宅单位520。2007年推盘超过1240套。2008年推出4300套2009年推出3700套“别墅城市”和凤凰岛均为全线产品齐推，包括各式别墅和公寓凤岭苑为小高层凤雅苑和花园里均为独立别墅。凤凰城浪漫阳光为联排别墅产品桐林人家和恋山亲自然均为独立别墅产品。“凤泉芳邻”为联排别墅产品。“美寓”为洋房公寓“泊林”是近期推出的独栋别墅“美寓”为洋房公寓。“泊林”为独栋别墅风妍院为洋房“翠谷”为联排别墅推盘规模物业形态配套类型主题乐园文化村东门商业街商业中心，超市学校会所，酒店交通中心2001—2005：配套投入期2006—至今：住宅投资期碧桂园模式解析4545碧桂园通过五星级学校+会所+酒店等先行的配套设施有效提升了产品的溢价能力三期通过酒店，文化，公建配套提高项目溢价能力一期配套先行，并推出大量廉价别墅洋房首期业主入住大型公建配套全面投入服务2003-092004-10第一期第二期东门商业广场发售2003-112005-022002-12中英文学校开学酒店试业第三期荔枝文化村试运营大型交通中心/康体中心/商业中心落成二期利用山体资源，建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润楼巴密度全面提升2008-012002-05联排别墅独栋别墅280035004000490042004500500080002009-01配套到位，容积率提升碧桂园模式解析46碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，由酒店，学校，主题园，交通等便民设施组成．学校特色母校光环：全国重点学校，具有深厚的政治文化背景双语教学：采用英语教育体系；素质教育：定期举办大型体育和艺术节不以学校作为利润增长点，而是通过教育为项目带来客户认同、品牌影响力等附加值，为项目带来高额利润。运作方式由碧桂园投资；名校仅作为品牌及顾问介入；学校产权归碧桂园所有；非营利性的全寄宿制民办学校；预收教育储备金30万元/人。学校酒店特色以白金五星级标准建造、南中国至广阔的山水主题式酒店;酒店房价从1000到3000不等

档次碧桂园旗下现已有3家五星级酒店、4家五星级标准酒店和1家四星级酒店开业，未来5年碧桂园旗下酒店将达数十间;碧桂园计划在未来新项目首期即规划建造五星级酒店运作方式碧桂园旗下酒店均由碧桂园自行设计、建造及管理;碧桂园旗下各五星级酒店均基本可在一年半完工并投入使用酒店交通中心每隔5-20分钟，就有楼巴从交通中心出发穿梭于各个苑区，每天300班次快捷往返天河、黄埔、开发区、新塘、香港、新机场.

档次运营交通设施文化村拥有三个特色分明的主题游乐区：冒险岛、快乐城、绿野仙踪;共50多个缤纷多彩的游乐项目；每逢节日和周末，游乐园内还有精彩缤纷的各种节目表演。

商业街凤凰城商业总面积约1.8万平方米。步行街长达1100米，富有现代欧式风格的立面，共有铺位二百多间，功能分为综合类、餐饮类、酒吧类、服饰精品类及五金装饰材料五大部分。

运作方式主题园及商业街

盈利模式商业街部分出售，部分自己持有。文化村碧桂园自己开发,并采用自己运营的方式交通中心包括经营的商铺。商铺面积由112-186平方米不等，拥有双层布局、95％高实用率、带风雨廊、4.6米层高、可自由间隔。交通中心完全自行开发建设，并自行运营碧桂园模式解析4747碧桂园通过控制房地产全产业链，来控制项目开发成本成本构成规模单方成本总成本功能定位开发期非住宅物业成本商业中心2万平米1500元/平米3000万商业中心2002－2003年1.8万平米1500元/平米2700万东门商业街2003－2005年约4000平米1500元/平米600万大型超市2004年运动3300平米3000元/平米990万康体中心，超市2002－2003年6000平米2500元/平米1500万水上欢乐世界阳光泳湖2003－2005年休闲13.3万平米1000元/平米13300万增城荔枝文化村2003－2005年1.2万平1500元/平米1800万美食街2004－2005年学校6.5万平米2000元/平米13000万凤凰城中英文学校2002－2003年会所1万平米4000元/平米4000万24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池2002－2003年酒店7.8万平米1万元/平米78000万凤凰城酒店2002－2003年交通中心4000万专线穿梭巴士；自建15公里公路2002－2003年住宅成本2200元/平米110亿建筑成本按2200元/平米计算，其中1600元为结构成本，600元为精装修2004－2009年土地成本10000亩10万/亩10亿——2001年成本数据来源：世联数据平台、碧桂园投资人员访谈碧桂园模式解析4848碧桂园以造城的模式进行房地产项目建设，采用的是低价快速周转策略，获取的内部收益率高于一般房地产项目，销售利润率25％现金流（亿）数据来源：广州阳光家缘、碧桂园相关人员访谈、碧桂园07-09年年报税前IRR=49%税后IRR＝37％利润率＝25％碧桂园模式解析凤凰城税后现金流模拟图（单位：亿元）时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.000.004.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出10.005.158.0011.7313.8713.2018.7522.939.92增值税－－0.040.200.290.600.270.4017.70增值税后现金流-10.00-5.15-4.048.0715.2346.207.8516.67-7.83应交所得税－－0.261.312.527.870.882.431.49税后现金流-10.00-5.15-4.306.7612.7238.336.9714.23-9.32累计税后现金流-10.00-15.15-19.45-12.690.0238.3545.3259.5550.2384.7投资回收期＝4.5碧桂园利用全产业链模式进行快速开发，并销售回现，在结合资本市场的融资能力下，迅速实现了规模扩张时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入－－4.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出(成本)－－2.7413.6916.4316.4323.3328.5412.35支出（增值税）－－0.211.072.9112.090.001.731.49应税收入－－1.055.2410.0731.493.549.735.95应交所得税－－0.261.312.527.870.882.431.49税后利润0.000.000.793.937.5523.622.657.304.46累计税后利润0.000.000.794.7212.2735.8838.5445.8450.30复合增长率＝89％（20倍P/E）返利系数＝0.42碧桂园税后利润模拟图（单位：亿元）碧桂园模式解析5050碧桂园大盘系列在郊区获取大规模用地，通过控制全产业链压缩项目开发周期，控制开发成本，投资回报率与普通房地产项目相当碧桂园模式解析碧桂园大盘系盈利模式战略布局：最初在广州远郊开发，主要围绕至二、三线城市郊区开发，取地规模大，大部分项目在1000亩以上，地价控制在项目总成本的10％左右；全产业链控制：控制从规划设计、施工、销售、物管等房地产全产业链，从而实现快速周转和成本控制；配套先行：碧桂园在陌生区域开发项目，实施配套先行，避免区域不成熟、配套不完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。现金流与财务表现项目从取地到启动区销售的时间最快3个月，开盘时间控制1年，首期销售净利润不低于启动区单方楼面价；通过压缩项目开发周期，提升固定资产周转率，项目的内部收益率实现37％；由于项目实施低价策略，项目税前投资回报率为60%；类似大盘项目恒大、雅居乐、苏宁环球大盘系列北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城52东部华侨城作为华侨城大盘系列的升级产品，也是华侨城在全国战略布局的产品线产品，以东部华侨城为研究案例华侨城大盘系深圳华侨城深圳东部华侨城上海浦江华侨城北京华侨称成都华侨城……深圳·东部华侨城因此，我们将重点分析：汉正街典型的大盘开发而非区域开发模式数据较易获得较高的全国知名度城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称顺德·碧桂园五邑·碧桂园长沙·威尼斯鹤山·碧桂园武汉·碧桂园广州·凤凰城上海·浦江华侨城深圳·东部华侨城深圳·西部华侨城北京·华侨城成都·华侨城华侨城模式解析53东部华侨城是利用规模和资源优势，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游度假区区位：距深圳市中心仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内;多条高速公路汇集，交通便利资源：滨海山地，大峡谷，原生态自然空间规模：占地面积8.25km2，总投资50亿元容积率：小于0.016建筑类型:别墅,温泉酒店,高尔夫,华兴寺,主题乐园,商业街开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”②①③④⑤大侠谷云海谷茶溪谷⑥⑦⑨蓝色:2008年出售黑色:2009年出售黑色:未出售华侨城模式解析5454深圳东部华侨城的前5年开发主题园，在景区基本成型的时候开发可售物业，实现了地产与旅游主题园的联动开发阶段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007营业项目区域启动期Ⅲ2008营业项目培育发展期Ⅳ2009营业项目快速发展期Ⅳ2010营业项目深化发展期旅游景观恢复和基建期茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：茵特垃根小镇云海谷：18洞公众球场大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心探索之旅黎明乐园大侠谷天街小镇：海菲德小镇深化、举办各种文化节庆住宅－－天麓1、2、7区天麓6、9区天麓3、4、5、8区酒店5星级茵特拉根酒店森林矿泉及活力矿泉SPA大侠谷瀑布酒店房车主题酒店华兴寺檀越酒店分项2003-2006年2007年2008年2009年2010年基础设施建设旅游开发地产开发景区开放地产销售旅游开发不断深化数据来源：世联数据平台、世联顾问平台华侨城模式解析5555东部华侨城的总投资50亿元，其中非住宅物业总投资34亿，占到总投资的70％成本构成规模功能定位开发期非住宅物业景区恢复——主要恢复片区绿化景观等2003-2006年茶溪谷2平方公里三洲茶园/湿地公园2007年大峡谷2.5平方公里瀑布/风车/云中部落/天街/探险之旅2007-2009年云海谷2.5平方公里包括18洞公众球场，练习场等2007年茵特拉根小镇11万平方米五星级酒店2007年茶翁古镇1万平方米——2007年天禅12000平米华兴寺/酒店2008－2009年矿泉SPA1.1万平方米室内SPA中心/露天山泉/山地小木屋2007年酒店1000间客房瀑布/房车/檀越主题酒店2009年合计——非住宅物业总投资34亿土地成本111万平方米——2003年住宅20万平米独栋/双拼/联排2008-2010年数据来源：世联数据平台、世联顾问平台、东部华侨城访谈华侨城模式解析56东部华侨城从2007年到2010年间陆续开放了绝大多数配套项目，配套部分收入4年增长了6倍,预计未来10年还将保持5%的增长率开放时间2007200820092010……主题园休闲设施酒店三大主题园区（三街.三镇.三部落）温泉项目＋高尔夫项目＋辅助交通设施七大主题酒店群（豪华酒店＋经济型酒店）营运收入(亿)6273545湿地公园三洲公园观音莲座云中部落华兴寺茶翁古镇海洋之心,探索之旅黎明乐园,大峡谷天街各类文化节庆兰花园室外矿泉SPA18洞公众高尔夫66洞高尔夫练习场会员高尔夫球场室内温泉SPA茶溪谷新入口新游览交通设施茵特拉根酒店太阳能火车酒店瀑布酒店西楼咕咕钟酒店瀑布酒店房车酒店檀越酒店数据来源：世联平台，专业人员访谈华侨城模式解析5757深圳东部华侨城的前5年开发主题园，在景区基本成型的时候开发住宅物业，实现了地产与旅游主题园的联动开发华侨城模式解析主题园：湿地公园，瀑布，风车，茵特拉根小镇休闲：室外矿泉SPA，高尔夫练习场酒店：茵特拉根主题酒店主题园：云中部落，华兴寺，茶翁古镇休闲：会员高尔夫球场，室内温泉SPA主题园：海洋之心探索之旅黎明乐园大侠谷天街，海菲德小镇酒店：瀑布酒店，房车酒店，檀越酒店各类文化节庆区域启动区核心项目开发树立区域形象5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值培育研发区完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入快速发展区强化节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区域价值依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利截至2010年3月底，共售出12.4万平米5858东部华侨城由于投资周期长，后期开发的产品溢价能力强，出现投资回报率相当高，但在投资开发期的回现能力较差华侨城模式解析数据来源：世联数据平台、世联顾问平台、东部华侨城访谈现金流(亿)时间税前IRR=25%税后IRR=18%利润率＝37％时间2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－7.005.782.208.30－主题园、酒店成本6.806.806.806.806.80－－－－土地成本3.50－－－－－－－－增值税－－－－－0.200.290.1235.53所得税－－－－－2.234.161.8314.17所得税后现金流－10.30－6.80－6.80－6.80－13.2013.1124.334.0540.75累计税后现金流－10.30－17.10－23.90－30.70－43.90－30.79－6.47－2.4238.33东部华侨城税后现金流模拟图（单位：亿元）96.26投资回收期＝7.5年利润主要来源于项目开发后期产生的销售收入，以及未来的营运收入，在融资条件下，后置的利润导致了项目较低的复合增长率时间2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－－7.005.782.208.83主题园、酒店成本－－－－1.701.701.701.701.70土地成本－－－－0.180.180.180.180.18增值税－－－－－3.526.672.9023.06应税收入－－－－－8.9316.657.3356.69所得税－－－－－2.234.161.8314.17税后利润0.000.000.000.000.006.7012.495.5042.52累计税后利润0.000.000.000.000.006.7019.1924.6867.20复合增长率＝50％（20倍P/E）返利系数＝0.27东部华侨城税后利润模拟图（单位：亿元）利润(亿)时间华侨城模式解析60华侨城集团在深圳成功开发西部华侨城后，在全国迅速铺开以主题园＋地产为盈利模式的项目，大幅度提升住宅物业开发比例住宅建筑面积：80万方商业中心：23万方办公区：27万方非住宅物业：住宅物业＝1：1.6上海华侨城项目建设用地约为3167亩其中旅游发展用地约1868.876亩居住开发用地约1298.434亩住宅用地：旅游开发用地＝1：1武汉华侨城项目总建面：83万方住宅物业：50万方非住宅物业：30万方非住宅物业：住宅物业＝1：1.5北京华侨城华侨城模式解析6161华侨城模式解析华侨城以旅游＋地产的模式，通过区域运营，成片综合开发，以大型配套实现地产项目的高溢价华侨城大盘系盈利模式“超前规划、成片综合开发”成为华侨城最大的特色和核心竞争力，也是低价拿地和赢得政府支持的关键以旅游的名义拿地和持续盈利，以地产开发快速回笼资金和补贴旅游，保障资金、获取利润凭借强大的资本优势和创造性实践创下多个“中国第一”，保持行业领先地位，实现产品更新现金流和财务表现项目从开发再到住宅物业的一期销售经历了5年时间，但由于后期配套对物业价格拉动比较大，内部收益率为18％.项目后期住宅部分销售单价最高高达19万/平米，均价高达8万，导致投资回报率高达159％，接近证券分析师计算的销售利润率类似项目芙蓉古城、中坤旅游地产模式北京星河湾深圳华润综合体广州碧桂园凤凰城深圳东部华侨城中体奥林匹克北京万达广场深圳万科城世纪金源世纪城鲁能三亚湾新城63奥林匹克花园大盘系上海奥林匹克花园北京奥林匹克花园长沙奥林匹克花园松原奥林匹克花园桂林奥林匹克花园太原奥林匹克花园……上海·奥林匹克花园因此，我们将重点分析：汉正街作为控股型项目,公司直接参与开发数据较易获得在一线城市,较高的全国知名度城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称顺德·碧桂园五邑·碧桂园长沙·威尼斯鹤山·碧桂园武汉·碧桂园广州·凤凰城深圳·东部华侨城深圳·西部华侨城北京·华侨城成都·华侨城中体奥林匹克花园模式解析上海·奥林匹克花园北京·奥林匹克花园长沙·奥林匹克花园松原·奥林匹克花园桂林·奥林匹克花园太原·奥林匹克花园中体奥林匹克花园集团以推广奥林匹克品牌文化，发展全民健身事业为依托，形成体育产业与房地产也相结合的开发模式奥林匹克花园品牌系列不是以绝对控股为主，而是以合作方式发展，具体的品牌扩展模式有下面几种：A1控股型模式A2控股型模式B参股型模式/加盟型模式C示范型模式D融资型模式项目管理集团将作为项目公司的主要运作者，直接参与开发的全过程；A1模式项目作为奥林匹克花园的“样板产品”，起着“排头兵”的作用集中在特大型城市和省会城市；代表项目:北京,上海,天津奥林匹克花园通过品牌和资源优势获取低价土地管理集团出资并控股组建项目公司负责土地开发，通过出让土地的方式参股项目公司，协助合作方建设。集中在大型城市和经济发达地区，代表项目有沈阳、常州奥林匹克花园等。利用房地产业基金、房地产信托，发展D模式，即由管理公司寻找、选择投资者，由管理集团全权负责项目运作，而投资者享受固定收益或半固定收益。通过承诺政府建设公共设施而以补偿用地方式获得项目用地。项目公司以地方政府支持和土地抵押贷款等方式获得开发资金，通过快速滚动式的开发完成项目的建设;集中在中型城市，代表有广东佛山、福建漳州、河南商丘奥林匹克花园由合作方出资并控股，管理集团参股成立项目公司独立完成全部开发。合作方预先支付管理集团不低于10万平方米的品牌使用费。集中在经济发达、城市人口在100万以上的城市，代表项目有重庆、成都、武汉、青岛奥林匹克花园.中体奥林匹克花园模式解析样板开发模式上海奥林匹克花园体育场馆等配套的后期运营以持有为主，专门成立运营公司，并引入知名的国际运动集团，实现品牌的合作体育复合大盘运营操作模式地产项目以品牌运营为核心，以多功能的体育配套为依托，实现奥林匹克花园中端地产项目的快速销售

健身产业运动城由上海中奥体育产品经营管理有限公司经营管理，引入国际知名健身品牌；与美国倍力合作，推广中体倍力品牌

体育赛事由上海奥林匹克置业有限公司为主体，联合各大体育赛事主办单位举办各类体育赛事，扩大品牌知名度的同时，实现门票等运营收入为了弥补体育场馆只有周期性运营收入的缺陷，新奥林匹克花园模式引入商业配套，逐渐演变成，以“居住＋体育＋商贸”为品牌特色的中奥广场模式中体奥林匹克花园模式解析66上海奥园通过组团设计、单体构造等各种元素组合，将生活、运动和娱乐有机地融合在一起，形成特色鲜明的大型体育主题社区规模：整个小区呈南北方向分布，总占地面积55万余平方米，总体规划建筑面积为70万平方米，容积率1.26特点：奥林匹克运动城，总建筑面积达9740平方米，三个楼层中共有15个场馆，18个功能分区，是目前国内少见的功能齐备的小区大型时尚健身场所交通：上海奥林匹克花园位于上海松江区-九亭镇，轨道交通九号线中春路站、九亭站附近由于取地问题,地块还未开发,约占总规划地块的11%中体奥林匹克花园模式解析上海奥林匹克花园总投资27亿，分三期开发,项目前三年完成大部分配套分项200120022003200420052006200720082009201020112012一期二期三期开发期一期二期三期开发时间2001-20032004-20102006-2012规模19.4公顷18公顷17.6公顷配套体育公园,商业街,主题园相应共建配套,幼儿园相应共建配套,小学物业类型4-5层的公寓小高层,高层洋房小高层,高层设计主题亚洲雄风:展示整个项目的灵魂欧洲集锦:表现欧洲历史悠久的足球文化美洲风情:表现美洲各国风情与体育文化的融合容积率逐渐提升,呈现南低北高的布局中体奥林匹克花园模式解析一期投资：12亿二期投资：9亿二期投资：6亿项目总投资27个亿,住宅部分投入22亿;土地2.4亿;配套投入2.6亿,占总投资的10%成本构成规模单方成本总成本(亿元)功能定位开发期非住宅物业奥林匹克运动城10000平米10000元/平米1.5拥有三个楼层中共有15个场馆，18个功能分区2002-2003奥园商业街8000平米3000元/平米0.24大型居家购物，娱乐，餐饮中心2001-2002学校14000平米3500元/平米0.5幼儿园，小学2001-2002主题公园60000平米200元/平米0.24-------2001-2003文化广场10000平米500元/平米0.1林荫小广场、彩色晨跑道、儿童游乐场、篮球场、奥运文化主题雕塑组成2002-2003合计——--------2.58---------------土地成本55万平米2.4——2001住宅65.6万平米3000元/平米22小高层/洋房/高层2001-至今中体奥林匹克花园模式解析项目开发首期先行完成配套,同时开发低层公寓,随着后期项目配套的完善,价格逐渐提升;三期,由于品牌效应大幅拉升售价69200120022003200420052006200720082009201040008000120001600020000销售单价时间350042506700数据来源：焦点房地产网，世联平台5200830082009700131001300017000一期二期三期一期在修建配套设施的同时推出4-5层高档公寓,推出的楼盘靠近小区体育馆,幼儿园,商业街等配套设施推出16层的一,二室的洋房,及三房复式.精装修,离小区配套相对较远,小区配套基本完工推出高层公寓,精装修一室.两,三室附送花园,最新推出一批均价高达19000/平米中体奥林匹克花园模式解析上海奥林匹克花园从项目第一年开始销售,投资回收期短;后期由于品牌效应,大幅提升了项目的溢价能力70数据来源:世联平台,中体产业年报税前IRR＝51%税后IRR＝44%销售利润率＝32％上海奥林匹克花园税后现金流模拟图（单位：亿元）年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年收益2.263.073.233.294.424.899.706.5513.006.80投资4.783.422.741.471.601.793.001.503.001.20增值税0.020.030.030.030.040.050.100.070.138.10增值税后现金流-2.55-0.380.451.792.783.056.604.989.87-2.50所得税0.000.090.190.280.450.501.100.851.670.95净现金流-2.55-0.460.261.512.332.555.514.148.20-3.44累计现金流-2.55-3.01-2.75-1.251.083.639.1413.2821.4818.03中体奥林匹克花园模式解析32.226.6投资回收期＝4上海奥林匹克花园在项目开发第一年即实现销售收入，在融资条件下，利润前置将形成相当高的复合增长率年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年收益2.263.073.233.294.424.899.706.5513.006.80投资2.432.722.341.852.012.243.771.883.771.51增值税－－0.130.320.600.661.551.292.541.50应税收入－0.350.761.121.811.984.383.386.693.80所得税－0.090.190.280.450.501.100.851.670.95净现金流0.000.260.570.841.361.493.292.545.022.85累计现金流0.000.260.841.683.034.527.8110.3415.3618.21规模复合增长率＝126％（20倍P/E）返利系数＝0.34税后利润上海奥林匹克花园税后利润模拟图（单位：亿元）中体奥林匹克花园模式解析奥林匹克花园通过大型体育配套作为项目的核心优势,提升了产品的品牌形象,以及住宅物业的溢价能力奥林匹克大盘系盈利模式通过品牌和资源优势在远郊或相对较陌生区域获取相对低价的项目所需用地项目拿地后,先期开发体育场馆,学校,商业等配套,同时快速进行住宅物业的开发销售打品牌效应,后期拔高容积率的同时,通过高附加值产品获得项目高溢价.奥林匹克花园采用住宅+体育的概念,将体育文化和奥林匹克精神植入地产项目的方式,形成差异化的产品,实现项目的品牌效应,并在全国快速复制.现金流和财务表现项目从开发到完成历时10年,前