天津某地产东丽湖项目规划与定位分析

天津万科东丽湖规划与定位分析.doc天津万科东丽湖规划与定位分析东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。天津万科东丽湖项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。分期开发红色为第一期绿色为第二期黄色为第三期橘色为第四期紫色为第五期规划主题——世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。项目地块的概况座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。总面积4095亩(273公顷)，容积率约0.36，总建筑面积88万平方米四至：南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。功能分区A主要公路B工作或生活混合使用的码头C区域中心地带D高科技产业花园E商业园或绿化带F商业园或高密度住宅G商用社交码头H健康中心J区域性的中心规划细节及渲染图片规划细节1.广义规划设计要素

地域特征——现状水面

基地现状被各种小湖淹没，以用于农业目的。

地域特征——地区风景特征

总体来讲该地区是农业区

主要的景物是：东丽湖、芦苇群落、湖滨步行道等

周边环境地提供了一种如同度假休闲般的氛围

市场研究——社区人群分析

谁在这里居住？

东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。

谁在这里做客？

东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。

谁在这里工作？

1.医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者。

2.大批高科技产业的从业人员

3.社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。

概念设计

基于对周边环境的组成和当地发展前景的充分理解，为了建设一个持久完善的社区，进行了以下方面的探讨：

休闲娱乐文化医疗与保健商业体验自然

2.基地及其认知

景观

水系

车行系统

步行系统

机构与商业

景观系统

沿湖堤景观有中心公园、带状绿地、融合为一体，不同的草地，不同的水体，繁多的植物，将天然景观和人工景观有机融合。

水道系统优美而有效的水道系统，具有排放大量地表水的能力，和景观的娱乐功能。

车行系统

以车行道路为主将小区内的主要建筑串联起来

次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通网络步行系统

步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然

机构与商业

3可持续发展

空气质量

水质

噪音

绿地空间和栖息地

设计和建造原则

尊重基地及限制

尽可能保留恢复和改善基地的自然环境

尽可能减少大范围住宅开发对基地的影响

项目对自然生态环境的改善

历史上东丽湖地区是典型的自然湿地生态系统。

70年代以来，由于垦洼造田，湿地洼地的性质发生了根本的变化，形成了人工复合农田生态系统。

由于农田生态系统是比较脆弱的生态系统，拟建设开发地闲置之后，形成了半自然型湿地生态系统。

项目的建设开发必然会对目前的半自然型湿地生态系统向自然稳定的湿地生态系统演进产生积极作用。

规划总图

三、分期开发及建筑形式

4分期开发及建筑形式

2.广义规划设计要素区位分析地域特征市场研究概念设计区位分析区位分析２地域特征——现状水面

基地现状被各种小湖淹没，以用于农业目的。

万科东丽湖之滑水会所设计构思

(一)规划创意：

1自然：东丽湖自然的生态，湿地，芦苇，野生鸟类等，任何建筑都不应破坏或企图改变这一难以更换的自然天作。因此会所的西北、西侧是与自然起伏之景观相连贯的半地下建筑处理，是一个没有立面的建筑，体量是自然景观的一部分。

2尺度：从长八百米之滑水赛道的东南端观看会所建筑，滑水湖的导向性很强，因此决定了会所是一个对称的,平和的,水平展开的建筑造型。

(二)建筑设计：

1空间：会所的空间应是具有戏剧性的空间。空间顺序应是一种体验，是一种感受经历而不是观赏一个建筑，会所为访问者设计了两种空间经历:

a)从西北入口进入绿化山丘内后，是豁然开朗的,开阔的滑水湖及广阔的自然风景。整个画面水平环抱式展开。

b)南侧船坞入口，充分体会到湖滨涉水建筑的风情，延伸出来的木甲板，及堤岸边的栏索，建筑的钢木梁三维渐变的弧度形成了优美的韵律感。南立面通透自然，室内外融为一体，室内空间是室外自然美景的延伸。

2在两种不同入口的经历之后,访问者再通过垂直景观梯进入顶部的观景层，登高展望湖区全景，顶部结构采用葆展而开的花弧瓣，呈三维不规则地展开。一揽无余的整个景区是最好的全真模型，展示了未来开发的全景。我司的主持建筑师PETER先生描述该建筑象一部电影，同一故事讲述的方式不同，会造成不同的体验，这种体验会随着季节、时间、光线等因素的变化而变化。建筑是无我，而体验经历是真实的，有冲动力的感知。

(三)细部与材料

建筑细部处理是对比的叠合统一

·材质对比明快：粗实的混凝土与精细的金属玻璃的对比；冷静的钢与温暖的木材的对比；

·造型对比鲜明：韵律曲线与直线造型的对比；

建筑的材料,造型,结构的运用与表达是诚实的，建筑是诚实的功能主义建筑，钢和混凝土都予以暴露而不加以修饰，利用光与影，材质，造型与结构构成组织形成了丰富的建筑语汇（少就是多的设计理念）。

"会所建筑是诚实的建筑，它反映了真实的自然，真实的功能。"

……主建筑师PETER先生

真实的是永恒的，平和的，让访者的体验来诠释"无我建筑"的故事。

附录资料：不需要的可以自行删除锅炉基础施工措施(内容)项目工程概况及工程量2.1工程概况xx集团塔山2×600MW机组坑口电厂锅炉房基础纵向为K1、K2、K3、K4、K5、K6六个基础轴线，基础底标高为-5.5m，±0.000相当于绝对标高（黄海高程）1074.8m。基础设计为钢筋混凝土独立基础,承台之间设连梁及剪力墙.其中CT-1基础2个，CT-2基础3个，CT-3基础2个，CT-4基础8个，CT-4a基础7个，CT-5基础2个，CT-5a基础2个，CT-5b基础2个，CT-6基础2个，CT-7基础4个，CT-8基础2个，CT-8a基础1个，CT-9基础2个，CT-10基础2个。基础承台上短柱最大断面2.2×2.2M,短柱顶标高为-0.6M.混凝土强度等级:基础、拉梁为C35（CT-6、8、8a为C40），短柱、剪力墙为C40。锅炉基础浇注时先浇注至—1.70m标高，待地脚螺栓和固定支架安装完毕后再浇至—0.60m标高。2.2主要工程量钢筋：Φ32101.4TΦ2866.2TΦ2526.2TΦ161.4TΦ148.9TΦ126.9Tφ1447Tφ1211.7Tφ1012.1Tφ85Tφ1648.3T砼：C401252m3C351372m33.作业准备工作及条件3.1作业人力计划木工60人钢筋工30人砼工15人架子工40人测量工2人机械工2人电工1人电焊工3人技术员1人质检员1人施工员2人3.2材料准备100×100方木10m３50×100方木8m钢管60T十字扣件12000个脚手板800块铅丝22#1250kg钢模板2200m2铅丝12#3.3机具准备反铲1辆自卸汽车5辆机动翻斗车2辆手推翻斗车10辆台钻1台对焊机1台磨光机2台振捣器6台砂轮切割机1台钢筋运输拖板车1辆泵车2台罐车3辆4.作业程序及作业方法4.1施工顺序测量放线→土方开挖→垫层施工→人工破桩→放线→基础承台钢筋绑扎→基础承台模板安装→基础承台混凝土浇筑→短柱钢筋绑扎→短柱模板安装→短柱混凝土浇筑4.2主要施工方法4.2.1土方开挖本基坑采用反铲作业，自卸汽车运土。放坡坡度为1:0.75，基底作业面宽度为1m，详见附图1。根据设计挖方图，锅炉间机械挖方控制深度为-5.6m，机械挖方控制深基底暂留土层为300厚人工挖土。坡道位置详见附图，坡道宽为7.0m。护栏距边坡顶缘1.5m处，高度1050mm,立杆间距2000mm，中间加设一道横杆，并刷红白相间油漆条纹。基坑挖土派专人修坡，要求上（下）口拉线修直，边坡顺直平滑。挖方土料运于指定堆土（或用土）场地，要求随时集中并整形。为防止风吹土扬，应拍实或淋湿土堆表面。随时抄平，控制挖方深度。及时放出底线，以免超挖或少挖。修坡时要借助靠尺挂线，做到坡面一致，边线顺直。4.2.2垫层施工土方开挖机械至-5.3m后将余下的0.3m人工挖除至-5.6m，基槽经设计人员、监理验收合格后用50×100方木支设模板，垫层砼表面抹平后用木抹子或棕刷拉毛。表面平整度的误差不超过10mm。4.2.3桩头施工垫层施工完毕后进行破桩头，严格控制桩头标高，保证伸入承台100mm。剔除时应注意保护好桩插入承台内的钢筋，剔除方法为风镐或凿子在桩侧面剔槽，将箍筋割除，主筋弯出，混凝土凿除，然后用机械运走。4.2.4架子工程脚手架搭设地基应平整夯实，并加设50木板、扫地杆，满铺脚手板，并用12#铅丝栓牢，不得有探头板，顶部加设双层防护栏杆。承台施工搭设双排操作架，脚手架立杆离基础边300mm左右，立杆纵向间距1.5m，水平间距1.5m，步距1.8m，小横杆间距1.2m。外侧加设剪刀撑和斜拉撑。剪刀撑不得大于45度。在承台内的立杆下加Φ32钢筋支撑，顶部焊L=100mm钢筋头，高出混凝土面100mm。搭设方法见附图2。4.2.5钢筋工程钢筋采用集中配制，现场绑扎，钢筋接头采用闪光对焊。绑扎钢筋前先在垫层上弹出基础轴线、柱边线轴线、板墙及四角并用红油漆标明。在基础边线内画出底板钢筋的位置，摆放并绑扎底板钢筋。柱钢筋、板墙和底板钢筋绑扎在一起，在基础顶部柱钢筋用钢管扣件框住并找准位置绑扎在钢管框上，钢管框和模板加固钢管连在一起，形成一个整体。钢筋绑扎时先绑扎底板受力主筋，然后安装模板支架（见模板工程），最后绑扎上部附加钢筋。钢筋保护层用1：2水泥砂浆制作，基础底保护层100mm，侧面及顶面为35mm，柱和拉梁保护层为35mm，剪力墙保护层为25mm。在垫块上设置22#铅丝绑扎在柱主筋上，呈梅花形绑扎@1000mm。4.2.6模板工程基础及柱采用竹胶模板，模板加固基础用钢管围檩和M12对拉螺栓杆加固@750×600.详见附图3。上层台阶悬空模板用Φ20钢筋支架架设，间距1.5m设置一道。在基础四周打入钢管地锚用钢管斜撑加固，使整个基础成为一个整体。模板支设必须涂刷隔离剂，拆模要按照先支后拆，先支后拆的顺序进行，由高到低自上而下拆，拆除时严禁猛撬、猛砸，破坏砼棱角和表面。4.2.7砼工程混凝土由搅拌站集中供应,罐车运送,泵车布料,混凝土搅拌时严格按试验室配合比进行试配,计量器具必须经过验定,计量要准确.混凝土浇灌采用全面分层法,拉梁及板墙采用斜面分层法.混凝土浇注一次成型,施工缝留在承台与短柱交接处.暂留K5轴CT-4a不施工,以便泵车进入基坑内浇注混凝土,待其他承台施工完毕后最后施工此承台.混凝土振捣采用插入式振捣器,插点间距不得大于500mm,混凝土分层厚度不得大于300mm,承台基础浇注时要严格控制初凝时间,第一台阶浇注后初凝以前必须浇注第二阶,不得留施工缝.振捣上一层砼时要插入下一层砼5cm左右，振捣棒要快插慢拔，插点均匀，每次振捣到砼不再下沉，表面不再出现气泡，泛出灰浆为止。基础柱及剪力墙浇筑时，下方先浇筑5～10cm同配比的水泥砂浆，以防止烂根。振捣时振捣棒严禁触及钢筋模板。为了防止砼表面出现裂缝，应加强二次振捣。混凝土表面用木抹子搓平、压实、拉毛。冬季混凝土施工要求①砼拌合物的出机温度不宜低于10°C，混凝土入模温度不得低于②为了减少冻害，应将配合比中的用水量降低至最低限度。③冬期施工要及时掌握气候变化情况，项目工程部、土建试验室应经常与气象部门取得联系，并及时将气候的变化情况通知各专业分公司工程部，分公司工程部应及时将天气的变化情况通知主管生产经理及各项目负责人，便于尽快采取有效措施。混凝土浇筑后，混凝土周围用一层塑料布一层棉被覆盖，同时做好测温工作，发现混凝土温度下降过快或遇寒流袭击，应立即采取加强保温层措施。冬季施工应配备棉被应急，遇强冷天气应及时加盖棉被。砼试件的留置除按正常温度施工留置外，应当增设不少于两组与结构同条件养护的试件，分别用于检验受冻前的砼强度和转入常温养护28d的砼强度。④模板和保温层应在混凝土冷却到5℃后方可拆除。当混凝土与外界的温差大于20℃时，拆模后的混凝土表面应临时覆盖，使其缓慢冷却。⑤冬季施工期间，施工单位应与气象部门保持密切联系，随时掌握天气预报、寒潮、大风警报，以便及时采取防护措施。eq\o\ac(○,6)冬季施工为保证混凝土入模温度,在混凝土搅拌站设专用水箱,采用蒸汽加热拌合水的方法提高混凝土的温度,骨料不加热,水温不得大于80℃.拌合水的温度应随时检查，根据混凝土的出机温度适当进行水温的调整。混凝土运输采用罐车,冬季为保证热量散失,在罐体外包裹专用保温棉套。在混凝土浇注过程中尽量加快浇注速度,以免热量散失。大体积混凝土施工本工程柱基和基础柱均为大体积混凝土，为了减小大体积混凝土温度裂缝的产生，必须采取如下措施：①掺粉煤灰（粉煤灰为Ⅱ级），宜减少水泥用量。②掺缓凝剂砼初凝时间为4～6小时。③选择合宜的砂石级配尽量减少水泥用量，使水化热相应降低，砂含泥量控制在2%以内，石子选用5～40mm，含泥及石粉量小于1%。④尽量降低每立方米混凝土的用水量。⑤降低混凝土的入模温度。⑥加强保温（一层塑料布、一层棉被）。⑦水泥选用32.5矿渣水泥。⑧延长混凝土的拆模时间。大体积选CT-6和CT-8基础进行测温，每个基础设一处，分上、中、下三个测点，测温管使用4分管制作，测温管均露出混凝土面20mm，测温管布置见附图4。混凝土浇注后每个2小时测温一次，并做好测温记录，当内部与表面温差大于25℃时应增加棉被的厚度，以减少温差。混凝土柱分二次浇筑，第一次浇筑至-1.7m，第二次浇筑至-0.6m，两次浇筑至界面应凿毛清洗干净，并充分湿润，待混凝土强度达到70%以上，固定支架方可就位。由于锅炉基础柱断面较大，浇筑混凝土时应循环浇筑，每次浇筑时，不能一次浇筑而成，应分层浇筑。保温层厚度计算：δ=0.5hλχ(T2-Tq)Kb/λ(Tmax-T2)其中h=3500mm,λχ—所选保温材料导热系数[W/（mk）]取0.14T2-Tq—砼表面与大气温差，取10℃Tmax-T2砼中与表面温差，取25Kb—传热系数修正值，取1.3λ—砼导热系数，取2.33W/(mk)∴δ=0.5×3.5×0.14×10×1.3/25×2.33=0.055=55mm.因此由计算得出保温层为一层塑料布，58mm厚棉被保温养护。4.2.8土方回填考虑到锅炉０m以下土方回填为冬季施工，故必须严格按照冬季施工措施和规范要求施工。填方前清除基底上的冰雪和材料；回填可采用含有冻土块的土料，但冻块粒径不得大于15cm，含量不得超过15%，且均匀分布；每层铺土厚度比常温施工时减少20～25%。回填前在基础上做出回填厚度标志，回填土质符合图纸要求。初步整平后碾压或打夯，分层回填分层试验，压实系数按设计院要求执行，由实验室取样合格后方可回填下一层，回填土的分层厚度机械回填虚铺300mm，蛙式打夯机回填虚铺250mm，人工回填200mm。施工人员及质检人员需加强回填土的过程控制。分层回填，分层试验，经试验合格后方可进行下一层土方的回填。冬季进行土方回填作业是要严防虚土受冻，土方摊开后应立即进行碾压，夜间停止作业时应保证最后一层是虚土，并在虚土上满铺2层麻袋进行保温。回填土碾压或打夯按一定方向进行，一夯压半夯，分层夯实、夯夯相连，每遍纵横交错，每层接缝作成台阶形，夯迹重叠0.5～1m，上下层接缝错开1m以上。基础四周用跳夯夯实。4.2.9成品保护措施为保持混凝土柱棱角完整，锅炉基础柱拆模后用蓝色塑料布包裹两层，再用∠50×5保护，中间间隔500mm用-50×55.作业质量标准5.1作业质量标准钢筋：模板：骨架长≤10mm轴线位移≤5mm箍筋间距±20mm基础截面尺寸+2～-5mm主筋间距±10mm标高偏差±5mm主筋排距±5mm模板垂直度≤2mm主筋保护层±5mm表面平整度≤2mm砼：长度偏差±5mm截面尺寸±5mm标高偏差0～-10mm表面平整度≤5mm5.2作业操作质量要点及保证措施5.2.1材料及半成品进厂必须有合格证及检验报告。必检项目复检合格后，报监理验收合格方可进行。5.2.2分项工程质量检验执行四级验收制度，即班组自检、专业公公司复检、项目部专业检验与建设单位和监理共同检验。上一道工序验收合格后方可进行下一道工序施工。5.2.3钢筋对焊需持证上岗，对焊前需作班前件、合格后才能成品对焊。5.2.4钢筋配制前先调直，绑扎前核对钢筋品种数量，准确无误后才可绑扎。5.2.5模板支设前先整平打磨，刷隔离剂，有翘曲的模板严禁使用，使用木模须刨光。5.2.6模板加固牢固自成一体，连接件齐全，对拉螺杆、螺帽拧紧，浇灌砼时设专人看护模板，发现异常立即采取加固措施。5.2.7砼连续浇筑，中途停歇不超过2小时，砼要振捣密实，无漏振，表面压光。6.作业的安全措施6.1本项目作业一般安全措施6.1.1进入现场人员必须经三级安全教育考试合格后才准上岗。6.1.2施工现场作业人员必须统一着装，正确佩戴安全帽，高处作业必须系好安全带。6.1.3机械操作必须持证上岗，所有机械运转良好，不得带病作业，现场机动车辆时速限制在5公里/小时以内。6.1.4脚手架由专业架子工搭设，验收合格后方可使用，施工过程中严禁任何人私自拆搭脚手架，脚手架负载不超过270kg/m2。立杆下垫垫木，并设扫地杆。6.1.5所有电动机械设备要一机一闸一保护，非电工严禁私自拆安电气设备，夜间施工要有充足的照明。6.1.6砼振捣人员和打夯机操作人员要衣着灵便，戴绝缘手套，穿绝缘鞋。6.1.7严禁酒后作业，遇六级和六级以上大风停止高处作业，凡患有高血压、心脏病、精神病、癫痫病和不宜从事高处作业的人员不得从事高处作业。6.1.8实行物料定置化管理，现场的材料顺轴线方向整齐堆放，随用随领，使用完毕立即退库。6.1.9施工场所应保持整洁，垃圾和废料应及时清除，做到工完料尽场地清。6.1.10材料堆放整齐有序，标识清楚不妨碍通行。6.1.11现场设垃圾箱，并每天有专人清理。6.1.12安全围网的搭设应稳定、整洁、美观。6.1.13现场的安全施工设施文明施工设施及消防设施严禁乱拆乱动。6.1.14夜间施工设两部镝灯，并在局部区域设碘钨灯，电源线架空布设，保证夜间施工照明的充足。6.1.15因施工模板主要材料为竹胶板与方木，现场存在较大安全隐患，应在施工场每隔20m远放置5个干粉灭火器，并设两名消防人员监护，木工加工场放置8个干粉灭火器及两名消防人员监护。7.环境管理措施7.1一般环境保护措施7.1.1防止噪声的控制严格执行公司《防护用品使用管理制度》,项目部应加强职工环境意识教育，培养职工养成良好的工作习惯，做到按规章、程序操作，杜绝违章作业、野蛮作业，减少施工现场中人为产生的噪声，防止施工噪声对人员的伤害。各施工单位应按《施工机械设备管理程序》、《手持式工器具安全管理程序》对施工机械设备、工器具等定期维修保养，减少噪声的产生。对搅拌机、切割机、电锯、砼泵送设备等易产生强噪的机械等作业合理安排，合理调整作业时间，避免与其他机具同时作业，减少各种噪声源的同时影响，确实需要夜间施工的，应办理夜间施工许可证，严格控制夜间噪声排放。切割机、搅拌机、电锯等应按要求搭设工棚，减少噪声源对外界的影响。在开工前应按设计策划完善施工场门围墙及临建设施,以减少噪声对周边相关方影响。对经常接触噪声的职工应配备、使用防噪声耳塞、耳帽等必要的防护用品。7.1.2粉尘、烟尘控制措施建筑物内设杂物、垃圾临时堆放点，并洒水处理