5市场调查与分析6房地产投资风险分析

5市场调查与分析6房地产投资风险分析第一节场地分析必须独立、客观进行调查必须列明调查资料来源必须根据市场调查资料进行编制必须包括预计财务成果必须编制十年以上的现金流量预测表必须列明各种假设必须正确使用定量分析工具一、场地概况位置场地轮廓和地形临近地区土地使用办法到达的主要交通方式和距离进出的难易程度能见度适宜性二、市场区域特点1、市场地区范围市场影响半径竞争对手的分布2、市场区域特点人口零售额就业人数工商企业发展趋势（制造、建筑、交通、金融、批零、服务、政府机关）第二节市场机会分析一、市场研究概念市场调查市场机会分析1、市场环境分析人口经济自然环境科学技术社会环境2、市场特点分析A、消费者市场购买欲望偏好B、组织采购市场规律性强采购决策慎重3、购买行为分析时间决策者动机市场购买形式4、市场环节分析分散模式集中模式散开集中模式关键是弄清楚主要的针对的潜在客户二、市场营销调查1、概念搜集、记录、分析影响市场需求的外界因素，以及购、产、销等活动的全部情报资料，对市场环境、营销环境及营销战略提出可供选择的建议性报告，供项目投资者作出判断和决策。市场调查主要针对顾客；营销调查即包括市场调查还包括营销活动各方面的分析和研究。2、类型A、按调查目的划分：描述、预测B、按调查对象划分：普遍、抽样C、按调查方法划分：观察、实验、询问D、按调查区域划分：城镇市场、农村市场E、按调查产品划分：工业品、农产品F、按调查时间划分：定期、临时性3、程序调查图调查确定课题课题调查分析报告初步分析、参考请教专家制定调查、问卷收集资料整理分析编写报告4、方法A、案头调研法B、直接调查法C、抽样调查法第三节市场预测一、概念根据过去和现在预计、推测未来。经济发展过程中的各种因素之间的相互影响是有规律的，在数量上存在客观的比例关系。二、预测内容和步骤1、内容生产发展变化趋势产品购买力变化消费结构和习惯变化市场价格变化趋势商品竞争能力2、步骤A、确定对象、内容B、搜集、分析资料C、选择预测方法、模型D、分析F、验证结果3、定性方法A经理判断法B销售人员综合预测C专家会议预测D专家征询4、定量方法A趋势预测B回归预测C多元回归分析第六章房地产投资风险分析第一节风险1、风险因素（1）财务风险融资风险拖欠款风险（2）利率风险（3）变现风险（4）社会风险和意外事故风险2、风险报酬投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过资金时间价值的额外报酬。2023/3/621不确定性分析与风险分析关系通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起项目财务或国民经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及其临界点，预测项目可能承担的风险。不确定性分析风险是指未来发生不利事件的概率或可能性。风险分析指通过对风险因素的识别，采用定性或定量的方法估计各风险因素发生的可能性及对项目的影响程度。风险包括自然风险和经济风险。风险分析2023/3/622不确定性及风险的来源

项目的不确定性及风险的来源：

法律、法规及政策方面；市场方面资源方面技术方面工程方面融资方面组织管理方面环境与社会方面外部配套条件2023/3/623不确定性及风险因素项目的不确定性及风险因素可归纳为以下几类：项目收益：产出品的数量与预测价格；建设投资：建筑安装工程量、设备选型与数量、征地和拆迁安置费、人工、材料价格、机械使用费等；项目融资：资金来源、供应量与供应时间等；建设工期：工期延长；运营成本费用：投入的各种原料、辅料、燃料、动力需求量与预测价格、劳动力工资、各种管理费取费标准等；政策方面：税率、利率、汇率及通货膨胀率等。2023/3/624不确定性分析方法盈亏平衡分析概率分析敏感性分析第二节盈亏平衡分析一、概念通过项目盈亏平衡点来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。产量、成本和利润关系产品销售利润=产品销售收入–产品销售成本–产品销售税金产品销售收入=产品销售量产品单位价格产品销售成本=变动成本+固定成本2023/3/627盈亏平衡分析含义指在一定市场和生产能力的条件下，根据项目正常生产年份的产品产量（销售量）、固定成本、可变成本等，研究拟建项目产量、成本与盈利之间变化与平衡关系的方法。当项目的成本与收益相等时，即项目盈利与亏损的分界点，为盈亏平衡点。盈亏平衡点越低，表明项目适应产出品变化的能力越大，抗风险能力越强。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。2023/3/628线性盈亏平衡分析基于以下四个假定条件：产量等于销售量，即当年生产的产品当年销售出去；产量变化，单位可变成本不变，总成本费用是产量的线性函数；产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数；按单一产品计算，当生产多种产品，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。线性盈亏平衡分析可采用公式法，或图解法进行。

2023/3/629线性盈亏平衡分析---公式法设S为正常生产年销售收入；C为年生产成本；Q为年产销量；Q0为设计年生产能力；p为产品的销售单价；t为单位产品销售税金；F为固定成本；v为单位变动成本；R为利润。按照假设条件可知：根据盈亏平衡，,经移项变换得：2023/3/630线性盈亏平衡分析---公式法用不同参数表示的盈亏平衡点：①以产量表示：此式表明项目不发生亏损时所必须达到的最低限度的产品产量。此产量越少，项目抗产量变化风险的能力就越强。②以生产能力利用率表示：此式表明项目不发生亏损时所必须达到的最低限度的生产能力。此值越低，项目抗生产能力变化风险的能力就越强。2023/3/631线性盈亏平衡分析---公式法③以销售价格表示：此式表明项目不发生亏损时产品所必须达到的最低限度的销售价格。此值越低，项目抗销售价格变动风险的能力就越强。④以销售收入表示：此式表明项目不发生亏损时产品所必须达到的最低限度的销售收入。此值越低，项目抗销售收入变动风险的能力就越强。2023/3/632线性盈亏平衡分析---图解法

盈亏平衡图盈亏平衡点最佳经济规模规模（产量）成本线金额（收入或成本）销售收入线固定成本线0QE亏损区盈利区2023/3/633非线性盈亏平衡分析在现实中，生产成本往往与产量不呈线性关系，销售收入与销售价格也会随市场情况而变化，与产量不可能一直保持线性关系。因此，需用非线性盈亏平衡分析方法进行分析。项目投产后的产量、收入和成本呈非线性关系，一般可用二次曲线表示：成本收入式中，a，b，c，d，e为常数；Q为产量。根据盈亏平衡，解得：

2023/3/634非线性盈亏平衡分析非线性有两个平衡交点产量：最小产量Qmin和最大产量Qmax，项目产量只有保持在最小和最大之间时方能盈利，达不到最小或超过最大均会产生亏损。因此，此两点也称盈亏平衡的临界点。在两个平衡点之间，存在最大利润点，求其产量Q0：则2、线性盈亏平衡点的计算方法Px=Vx+F+txX=F/(P–V–t)F：公司年固定成本V：单位可变成本P：单位产品价格t：单位产品销售税金X：达到平衡时的单位年产量2、线性盈亏平衡点的计算方法产量允许降低的最大幅度=（Q-BEPQ）/Qx100%例题某房地产开发公司，生产住宅建筑预制件产品，年产能力为60000件，每件售价为3200元，年销售收入为2.56亿元，固定成本5768万元，每件产品耗用变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，每件产品税金280元。求该公司产品实际产量的盈亏平衡点和产量允许降低的最大幅度。解答BEPQ=57680000/（3200-1552.2-280）=42170（件）产量允许降低的最大幅度=（60000-42170）/（60000）x100%=29.72%2、线性盈亏平衡点的计算方法PQ=VQ+F+tQBEPP=（VQ+F）/Q（1-t’）t’=t/P=销售税金/销售收入BEPP=年固定成本+单位可变成本x产量

产量x（1-销售税率）

销售税率=销售税金/销售收入价格允许降低的最大幅度=（P-BEPP）/Px100%例题某房地产开发公司，生产住宅建筑预制件产品，年产能力为60000件，每件售价为3200元，年销售收入为2.56亿元，固定成本5768万元，每件产品耗用变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，每件产品税金280元。求该公司产品销售价格的盈亏平衡点和价格允许降低的最大幅度。解答BEPP=（57680000+1552.2

x60000）/（60000

x（1-8.75%））=2755（元）

280/3200=0.0875价格允许降低的最大幅度=（3200-2755）/3200x100%=13.9%3、线性盈亏平衡点的分析评价（1）对应保本的产量（2）项目的生命力和竞争力（3）项目的抗风险能力2023/3/643非线性盈亏平衡分析O收入或成本成本线销售收入线平衡点2最大利润产（销）量开关点（亏损额等于固定成本）平衡点1最大利润产销量Q1Q2SDP盈利亏损亏损第三节敏感性分析选择经济评价指标选择需要分析的不确定性因素确定变量的变化范围并计算其变动幅度确定项目对风险因素的敏感程度2023/3/645

敏感性分析含义从众多不确定性因素中找出对项目经济指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。目的找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因；不确定性因素变动将引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。2023/3/646敏感性分析的步骤

确定敏感性分析指标选择敏感性分析的不确定因素确定不确定性因素的变化范围计算敏感性分析指标确定敏感性因素，得出结论和建议2023/3/647单因素敏感性分析含义分析单个因素的变动对项目经济效益指标的影响程度，即每次只有一个因素发生变化，而其他因素不变时所作的敏感性分析。敏感性分析方法相对测定法绝对测定法

2023/3/648单因素敏感性分析---相对测定法某钢铁厂的建设规模为年产钢材10万吨，预测钢材平均售价为每吨550元，预计估算的单位成本为每吨350元，其中固定费用约占30%；基本建设投资为6000万元，流动资金为销售收入的25%；建设期为2年，使用寿命期为15年，投产后上交税金的年税率8%，固定资产残值率10%，试作敏感性分析。(分析因素为产品价格、产量、投资额和成本)2023/3/649单因素敏感性分析---相对测定法解：首先根据假设条件计算各基本数据：销售收入＝550×100000＝5500万元年税金＝年销售收入×8%＝5500×8%＝440万元流动资金＝年销售收入×25%＝5500×25%＝1375万元年总成本费用＝100000×350＝3500万元净利＝年销售收入－年总经营费用－年税金＝5500－3500－440＝1560万元2023/3/650单因素敏感性分析---相对测定法分析对象：选用静态投资收益率影响因素：选用产品价格、产量、投资额和成本。投资收益率＝（年销售收入－年总成本－年税金）/（总投资＋流动资金）＝（5500－3500－440）/（6000＋1375）＝21.25%

对产品价格、产量、投资额、成本等四个因素按±1０％、±２０％的变动幅度变化，计算出相应的投资收益率，计算结果如下：2023/3/651单因素敏感性分析---相对测定法

结论：最敏感的因素为产品价格，其次是成本和产量，投资额影响较小。规划方案价格投资-20%-10%+10%+20%-20%-10%+10%+20%投资收益率％21.157.7214.5627.5033.6225.1623.0319.5618.19因素变动１％对投资收益率的变化率％-0.67-0.66+0.64+0.62+0.20+0.19-0.16-0.15规划方案成本产量-20%-10%+10%+20%-20%-10%+10%+20%投资收益率％21.1530.6425.9016.4111.6614.6217.7524.2427.22因素变动１％对投资收益率的变化率％+0.47+0.48-0.47-0.47-0.33-0.32+0.31+0.302023/3/652单因素敏感性分析---绝对测定法例：某项目投资总额为120000元,寿命期为6年，年净现金流量为50000元，折现率为26%，试对该项目的净现值和内部收益率进行敏感性分析。

2023/3/653单因素敏感性分析---绝对测定法1.净现值敏感性分析（1）计算净现值净现值=50000×(p/A,26%,6)-120000=50000×2.8850-120000=24249（元）

2023/3/654单因素敏感性分析---绝对测定法（2）确定净现金流量下限设净现金流量下限为A，则：

A×(p/A,26%,6)－120000＝0A=120000/(p/A,26%,6)=120000/2.8850=41595（元）即当NPV在41595与50000之间时，项目仍然可行。（3）确定有效使用年限下限设有效使用年限下限为n，则：

50000×(p/A,26%,n)－120000＝0(p/A,26%,6)=2.4

用插值法可求得N＝4.34年，说明在年净现金流量不变时，只要使用年限在4.34年以上，项目仍然可行。2023/3/655单因素敏感性分析---绝对测定法（4）确定总投资的最高界限设总投资最高为Q，则：

50000×(p/A,26%,6)－Q＝0Q=50000×2.8850=144249（元）说明在其他因素不变时，总投资最高不能超过144249元，否则，项目不能成立。2023/3/656单因素敏感性分析---绝对测定法2.内部收益率敏感性分析.

（1）计算内部收益率设内部收益率为I，则：

50000×(p/A,i,6)-120000＝0(p/A,i,6)=2.4

用插值法可求得i＝34.71%，即内部收益率为34.71%。2023/3/657单因素敏感性分析---绝对测定法（2）确定内部收益率降低对年净现金流量的影响因年净现金流量＝投资总额/年金现值系数设内部收益率由34.71%降为26%，年净现金流量可减少R，则：

50000－R＝120000/(p/A,26%,6)R=50000-120000/2.8850=8405.26(元）说明当内部收益率减至26%时，年净现金流量可减少8405元，或者说年净现金流量减少8405元时，内部收益率由34.71%下降为26%。2023/3/658单因素敏感性分析---绝对测定法（3）确定内部收益率变动对有效使用年限的影响设内部收益率由34.71%降为26%时，使用年限由6年降为n年时，项目仍然可行，则：

50000×(p/A,34.71%,6)-50000×(p/A,26%,n)＝0

即：(p/A,26%,n)=2.4

查表插值计算，得n＝4.34年，即年净现金流量不变时，使用年限应大于4.34年，项目的收益率才高于26%。2023/3/659单因素敏感性分析---绝对测定法（4）确定内部收益率降低对投资额的影响设内部收益率降为26%时，投资可增加K，则：

50000×(p/A,26%,6)＝120000＋KK=50000×2.8850－120000=24249（元）说明内部收益率若降低到26%，在其他因素不变的基础上，投资总额还允许增加24249（元）。2023/3/660多因素敏感性分析含义进行敏感性分析时，假定同时变动的几个因素都是相互独立的，一个因素的变动幅度、方向与其他因素无关。分析时要考虑可能发生的各种因素不同变动幅度的多种组合，如果需要分析的不确定因素不超过三个，而且经济效果指标的计算比较简单，可以用解析法与作图法相结合的方法进行分析。

2023/3/661概率分析第四节2023/3/662概率分析含义指根据不确定性因素在一定范围内的随机变动，分析并确定这种变动的概率分布，从而计算出其期望值及标准偏差，为项目的风险决策提供依据。概率分析方法期望值法决策树法效用函数模拟分析法2023/3/663期望值法

概念假设各参数是服从某种概率分布的相互独立的随机变量，根据经验对各参数作出主观概率估计，以此为基础计算项目的经济效益，通过对经济效益期望值、累计概率、标准差及偏差系数的计算分析，定量地反映项目风险和不确定性程度。2023/3/664期望值法的步骤确定不确定因素或风险因素估算每个不确定因素可能出现的概率计算变量的期望值计算方差和均方差2023/3/665期望值法案例期望值法案例

2023/3/666决策树分析法

含义决策树是直观运用概率分析的一种图解方法。通常，对某一决策点来说，其各个可行方案皆如树枝般表现在图上。决策树法主要用于对各方案的状态、概率和收益的情况进行比选，为决策者选择最优方案提供依据。该方法特别适用于多阶段的决策分析。2023/3/667决策树的绘制

绘制决策树时，通常以方块（□）代表一个决策点，而以圆圈（○）表示机会点或可能情况点，决策点与机会点彼此交互出现，并以树枝状的直线连接。此外，当决策者面对决策点时（即到达□点），所考虑的交替方案必须是互斥的。案例2023/3/668风险分析第五节2023/3/669风险分析的内容

风险识别风险估计风险应对风险评价2023/3/670常用风险分析方法

专家调查法层次分析法记忆模型概率树蒙特卡罗模拟2023/3/671复习思考题1.简述不确定性分析与风险分析的关系。2.为什么要进行不确定性及风险分析？3.什么是盈亏平衡分析？它有哪些局限性？4.为什么要进行敏感性分析？如何进行敏感性分析？5.敏感性分析的局限性体现在哪些方面？6.什么是概率分析？常用的概率分析方法有哪几种？7.风险分析包括哪些内容？8.常用的风险分析方法有哪些？9.银行效益评估包括哪些内容？如何评估？10.如何防范银行贷款风险？第七章投资估算与资金筹措总投资固定资产投资固定资产投资方向调节税建设借款利息流动资金第一节固定资产投资估算第二节流动资金估算第三节资金筹措一、来源1、自有资金2、借贷资金3、赠款4、财政拨款5、国际援助二、评估1、合理性2、可靠性3、能否满足目标第八章财务基础数据测算根据项目可行性研究报告及调查研究，搜集整理有关数据和文字资料，并据此估算投产后企业的生产成本、销售收入和各项税金、利润、利润分配等有关财务基础数据，编制有关财务报表的一系列工作。数据来源于项目前期准备工作及设计方案。第一节财务数据测算的内容、程序和要求一、内容1、项目的寿命期及计算期2、项目总投资3、生产规模4、产品总成本费用5、销售收入和税金6、利润总额及分配二、工作程序1、熟悉项目概况，明确测算目标，制定测算工作计划2、搜集有关数据和资料3、分析审查搜集的资料4、进行财务数据的测算三、要求1、遵循经济法规2、实事求是3、立足现实4、着眼未来5、报表协调、衔接一致第二节产品总成本费用的测算指项目在一定时期内为生产和销售产品而花费的全部费用。由生产成本，管理费用、财务费用和销售费用组成。1、分类总成本费用、生产成本、单位产品成本经营成本可变成本与固定成本2、产品成本费用的测算（1）要素成本费用测算法（2）项目成本费用估算法第三节产品销售收入、税金及利润计算1、销售收入的测算项目建成后各种产品或提供劳务所获的货币收入。项目投产后各年能达到的生产能力有关产品市场需求预测结果有关产品种类与结构有关产品销售价格有关2、销售税金和附加的测算1、增值税2、营业税3、消费税4、资源税5、城乡维护建设税6、土地增值税7、企业所得税8、教育费附加3、利润总额及分配的测算（1）销售利润的测算（2）投资净收益的测算（3）营业外收入与支出的测算（4）利润分配第九章财务评价在测算各项财务数据的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从企业角度出发，分析测算项目的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，以考察项目的获利能力，清偿能力等财务状况，判断项目的财务可行性。第一节财务评价指标和基本报表评价内容：财务盈利能力项目清偿能力分析评价指标：财务内部收益率、财务净现值、全部投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、借款偿还期、资产负债率等。报表：财务现金流量表损益表资金来源与