河南房地产开发形势分析与展望

2007年河南房地产开发形势分析与展望

2007年，河南认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，房地产开发规模不断扩大，投资结构进一步优化，开发投资继续保持高速稳定增长，市场运行平稳。“豫房景气指数”显示，继续在景气区间运行。一2007年以来河南房地产开发市场运行基本情况1.房地产开发投资高速稳定增长，结构进一步优化2007年以来，河南全省房地产开发投资继续保持高速发展态势，2007年第一季度，河南全省完成开发投资110.02亿元，同比增长59.1%；上半年完成投资337.08亿元，同比增长45.4%；前三季度完成投资563.50亿元，同比增长44.8%，开发投资居全国第11位，增长速度居全国第六位。从投资构成看，2007年1～9月份住宅投资432.57亿元，同比增长50.7%，比重由上年同期的73.8%上升到76.8%；办公楼投资16.88亿元，增长30.9%，比重由上年同期的3.3%下降到3.0%；商业营业用房投资66.90亿元，增长19.4%，比重由上年同期的14.4%下降到11.9%。2.施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加2007年前三季度，河南全省在建房屋施工面积8399.91万平方米，增长45.3%，其中，商品住宅施工面积6786.97万平方米，增长48.5%。全省商品房屋新开工面积3358.42万平方米，增长45.2%，其中，商品住宅新开工面积2870.81万平方米，增长58.2%。3.资金到位及时，自筹、定金及预付款是主渠道2007年以来，开发资金到位情况良好，开发资金增长一直快于开发投资增幅。2007前三季度，河南全省房地产开发到位资金753.30亿元，比上年同期增长58.9%，高于开发投资增幅14.1个百分点。其中，国内贷款70.30亿元，增长24.5%，比重由上年同期的11.9%下降到9.3%；利用外资3.35亿元，增长32.4%，比重由上年同期的0.5%下降到0.4%；自筹资金346.14亿元，增长52.2%，比重由上年同期的48.0%下降到46.0%；定金及预付款222.54亿元，增长66.4%，比重由上年同期的28.2%上升到29.5%。4.房地产销售良好，市场运行总体平稳2007年以来，河南全省商品房销售平稳快速增长。2007年前三季度，全省商品房销售面积2307.44万平方米，比上年同期增长62.7%，其中，商品住宅销售面积2105.40万平方米，增长63.6%。商品房销售额529.41亿元，增长84.5%，其中，商品住宅销售额447.51亿元，增长90.6%。在商品房销售中，河南全省现房销售面积762.11万平方米，增长66.5%；销售额136.21亿元。期房销售面积1545.34万平方米，增长60.9%；销售额393.20亿元，增长91.0%。5.土地购置面积、完成土地开发面积呈下降趋势2007年以来，在国家一系列土地政策的作用下，河南全省购置土地面积、完成开发面积均呈下降趋势，2007年前三季度，全省房地产开发企业购置土地面积1126.67万平方米，比上年同期下降4.8%；完成开发土地面积785.00万平方米，下降21.0%。6.“豫房景气指数”继续运行在景气空间2007年8月份“豫房景气指数”为103.69，比7月份下降0.19点，比上年同期下降1.99点。2007年以来，“豫房景气指数”在103.69～105.12之间运行，处于景气区间。从其走势看，“豫房景气指数”从年初低开高走，5月份达到2007年高点105.12，然后下行，呈抛物线形运行态势。从构成“豫房景气指数”的各分类指数看，2007年8月份，6个分类指数与上年同期相比“一升五降”，与7月相比，资金来源和空置面积指数有所上升，其他分类指数均有不同程度下降（见表1）。表12007年8月份“豫房景气指数”值二当前河南房地产开发市场存在的主要问题1.房地产市场结构性矛盾依然突出2007年以来，河南商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍明显偏低。2007年前三季度，河南全省经济适用房投资28.53亿元，同比增长31.9%，低于同期商品住宅增幅19.0个百分点，占商品住宅投资的比重由上年的7.5%降至2007年的6.6%。90平方米以下商品住宅施工面积占商品住宅施工面积的18.4%，90平方米以下商品住宅新开工面积占商品住宅新开工面积的23.5%，距70%的目标有很大差距。经济适用房和90平方米以下商品住宅供给缓慢与城市化进程的加快、城市人口增加、住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。2.城镇居民收入和房地产价格之间的矛盾突出从河南全省房地产平均销售价格看，2006年底为1982元/平方米，比2006年初上升了52元/平方米，涨幅为2.6%；2007年1～9月份销售价格为2295元/平方米，比2006年底上升了313元/平方米，涨幅为15.8%。从全省城镇居民收入情况看，2006年人均可支配收入9810元，比2005年增13.2%，2007年上半年人均可支配收入5927元，同比增长17.9%，前三季度人均可支配收入8622元，同比增长16.7%，虽高于房地产涨幅0.9个百分点，但居民收入还要支付生活、教育、医疗等费用，所以，城镇居民收入和房地产价格之间的矛盾依然十分突出。3.区域发展不平衡2007年前三季度，郑州市房地产开发投资196.12亿元，占河南全省的34.8%，洛阳市投资70.54亿元，占全省的12.5%，两个省辖市占到全省的47.3%，而其余16个省辖市投资296.84亿元，仅占全省的52.7%。可以看出，房地产开发投资向省会等中心城市高度聚集，而其他城市房地产开发投资规模小，发育迟缓，地区间发展的差异明显。三2007～2008年河南房地产形势展望及政策建议从2007年以来河南房地产市场运行情况看，开发投资呈稳定、高速发展态势，初步预计：2007年，全省房地产开发投资将超过800亿元，增长40%以上。展望2008年，随着国民经济的持续快速发展和城市化进程的加快，城镇人口在不断扩张，加上城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。2008年河南全省房地产开发投资仍将保持稳定、快速发展的态势，增长速度将保持30%以上。住房需求在不断上升，必然促使房地产业保持持续、稳定、快速发展，因此，房地产的发展潜力巨大。为促进河南房地产开发市场又好又快发展，还应采取如下措施：1.继续加强和改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展从房地产业既是支柱产业又是消费热点的特点出发，调控的长期目标应当是促进房地产业和市场的持续健康发展，增加房地产有效供给，满足城乡居民的住房需求。从各地的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。2.继续调整住房供应结构，切实增加有效供给要继续加大经济适用房和90平方米以下商品房建设力度，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，加大对房地产闲置土地的清理力度，探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。从长远来看，政府对房地产市场监管的重点是规范房地产市场秩序，对商品房市场不宜过多进行直接干预，而应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。3.继续做好稳定房价工作要把控制房价作为2008年乃至以后的工作重点，增强地方的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，坚决抑制房地产价格过快上涨，使房地产价格保持合理的水平。4.加快推广节能环保型住宅一方面，制定鼓励节能环保材料生产的优惠政策，限制仍然生产非节能环保材料的企业；另一方面，制定住宅节能标准，强制采用节能环保材料，引导消费者选择节能环保型住宅。采用先进的住宅建造方式，大力推进工厂化生产各种建筑预制构件、房屋模块和施工现场组装装配。目前发达国家的住宅部品率达到80%以上。相关研究表明，发达国家的住宅工业化至少降低成本10%，缩短建设周期10%，提高产值利润率10%。因此，政府要根据新型住宅建筑体系的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建安企业，应在经营组织和技术装备手段上积极适应