浅谈房地产开发企业的税务内部控制

浅谈房地产开发企业的税务内部控制浅谈房地产开发企业的税务内部控制

一、房地产开发企业税务内部控制体系的根本要素

根据COSO委员会提出的?内部控制整体框架》，内部控制是企业为了确保其财务报告的可靠性、经营的效率和效果以及遵循现有法律法规等目标达成而提供合理保证的过程，主要包括五个构成要素，即控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。税务内部控制作为企业整体内控活动的重要组成局部，遵循合法性和效益性的原那么，再利用涉税内部流程和标准，旨在保证企业在防备税务风险的根底上实现税务价值的最大化。其根本目标在于确保企业的经营管理活动合乎国家法律法规的要求，防止偷税、漏税被税务机关处分，增加企业的税务负担和风险。依据COSO内部控制框架，一个完整的税务内部控制体系应该包括下列几个根本要素：

〔一〕税务内部控制环境

内部控制环境是税务内控的根底要素，只有良好的税务内控环境才能确保内部控制标准的有效实施，并使组织的管理层和员工都参与到税务内控活动中来。房地产开发企业的税务内控环境主要包含开发工程的税务管理组织架构，集团及工程管理层的授权和职责分工，工程税务员工的诚信和胜任能力，以及工程的人力资源政策等。

〔二〕税务风险评估

税务风险评估包括辨认、分析以及评估税务风险三方面。对于房地产开发工程而言，税务风险评估贯通工程的土地获取阶段、设计施工阶段、预售阶段、竣工结转阶段，以及清算注销等全部阶段。由于房地产开发行业波及较多税种，税收政策相对复杂，持续的税务风险评估有助于管理层及时发现经营活动中存在的涉税问题并加以纠正。

〔三〕税务内部控制活动

税务内部控制活动是指企业为控制税务风险采取的一系列活动。对于房地产开发工程，主要包括工程的初始税务登记、涉税相关的财务核算、税收指标的监测与控制、税款缴纳的及时性、税务资料的保留和管理，以及工程的定期检查和稽查前的税务自查等方面。房地产开发企业应根据工程的税务测算指标，结合风险应对策略，对日常涉税业务持续监督和控制，确保把税务风险控制在一定范围内。

〔四〕税务信息管理与沟通

税务信息包括内部信息和外部信息，房地产开发企业应及时、准确地收集重要的税务信息，并利用相关时机与内外有关部门高效沟通。内部信息包括房地产的本钱归集、财务核算制度，工程销售和采购票据管理标准，日常纳税要求和税务定期分析报告等，外部信息那么包括房地产行业的最新政策，税务机关对开发工程的申报、稽查要求等。

〔五〕税务风险的持续监督与改良

房地产开发企业应对工程的税务内部控制制度的有效性进行持续监督，同时针对外部税务政策的变化进行有效跟踪。对工程在日常自查、稽查过程中发现的问题及时提出纠正计划，并向董事会、工程经理和各职能部门汇报。

二、目前房地产开发企业税务内部控制存在的问题

〔一〕税务内部控制环境不完善

良好的控制环境是房地产开发企业控制涉税风险的根底，目前多数房地产开发企业的税务控制环境尚不完善，主要体现在下列两个方面：

第一，税务内部控制理念单薄。很多房地产开发企业对税务工作的理念仍停留在做好税务登记、按时申报的程度，事前控制理念较为单薄，对各项纳税行为及产生的纳税义务只是被动地接受，短少系统性、整盘性的税务筹划与制度跟踪。对于工程涉税管理也停留在本钱的附加支出，并未根据不同涉税性质的业务设计相应的预算和采购计划。

第二，组织架构不完善，短少税务专业人才。很多房地产公司并未设置专门的税务管理岗位，通常由工程会计人员兼任。这导致企业的税务工作往往停留在登记、申报、纳税以及某一特定业务环节上，不足对工程流转税、土地增值税以及企业所得税的全盘筹划。同时，由于房地产涉税业务的特殊性和复杂性，税法和会计制度存在较大的差别，特别是由于行业的预售制度，它导致预售阶段的收入、竣工后的收入本钱结转在财税方面大不相同，如果未能按税法作相应的调整，很容易造成税款少缴、漏缴的税务风险。

〔二〕税务风险辨认流程缺失

在获取土地阶段，应根据不同的使用权取得方式，综合考虑市政配套建设费和各类补偿费用，测算契税的税基。同时注意开发工程中波及廉租房、经济适用房及普通住宅的条款，测算不同情况下对工程土地增值税、土地使用税的影响，防止获取土地后发现与既有财务测算产生较大的差别。

在开发建设阶段，应关注关联企业的材料采购，及时评估是否存在转移定价、虚开发票的情况。在本钱核算方面，需要定期评估本钱对象认定的准确性，相关费用是否得到合理分摊，期间费用是否真实，以及资本化和费用化的时点。

在预售阶段，应关注预收房款是否及时、足额缴纳流转税，是否按预计毛利率预缴企业所得税。收取的意向金、定金和违约金，是否按时转入房款或价外费用缴纳税金。同时应关注是否存在视同销售行为或低价销售给内部职工的行为。竣工结转后，应重点关注企业所得税汇算清缴中对预售收入阶段税金的调整，设计相关指标监督工程整体税负率的异常性。应定期检查账套里的“暂收款〞和“预收款〞科目，是否有长期未结转收入的款项。企业还应当设置专门人员，定期检查各工程的销售情况，核实是否到达土地增值税的清算条件。

〔三〕信息沟通不流畅，内部监控力度缺乏

目前大多数房地产企业对税务风险的管理仍然主要集中在财务部门，其余如采购、本钱等部门的认知和参与度缺乏，财务部门和其他部门就税务风险不足沟通机制，各部门往往只关注本部门的利益，而无视企业的整体利益。示例，本钱部门在制定预算时并没有充沛考虑税收因素，不足流转税、企业所得税、土地增值税的预算等。同时企业不足严格的内部控制监督和检查机制，即使总部财务中心会有定期检查，但往往短少对税务管理情况的专项核查，使税务风险问题得不到及时处理。三、完善房地产开发企业税务内部控制的倡议

〔一〕改善税务内部控制环境

房地产开发企业的管理层应该充沛认识并重视税务内部控制的有效性，转变理念，制定完善的规章制度，标准授权行为和职责分工制度。财务中心需要编制内控制度，配合预算部门制定税务本钱预算，并编制税务分析报告，定期上报财务总监进行审批。本钱部门应编制本钱预决算明细表，对相关票据、单据进行整理和总结，核算工程项目和税务总本钱。同时人事部门应当制定较为完善的招聘和培训政策，确保税务人才的建设满足企业战略开展的要求。运营部门应当监控各部门税务风险控制的执行情况，聚集税务资料并综合分析，给管理层的分析和参考。〔下转第页〕〔上接第页〕

〔二〕建立完善的税务风险评估体系

完善的税务风险评估体系应波及工程的所有阶段，并通过指标量化评估是否存在税务异常。首先，企业应根据计算的实际税负率与所处同一区域的同行业进行比拟，也可与历史数据进行环比分析，检查税负变化是否合乎所处的经营环境变化情况。其次，企业应计算分析主营业务本钱与收入的增长率变化是否相同，以发现是否存在虚增本钱或收入本钱结转不匹配等问题，同时分析费用的增长率与历年相比是否合乎正常的工程开发周期。另外，针对各类税种，企业还应当根据财务数据相互印证，分别建立预警指标，如流转税税负率、流转税与印花税增长率的比例、流转税与土地增值税增长率的比例等，确保企业不存在少缴、漏缴等不合规的情况。

〔三〕加强税务内部控制活动

准确的财务核算体系是税务风险控制的根本要求。房地产开发企业应重点关注预售模式下财务核算的特殊性，准确进行财务、税务核算，特别注意预售收入和结转收入的逻辑关系，以及其对企业所得税、土地增值税的影响。在财务核算准确的根底上，及时、准确地申报并缴纳税款。同时，应当定期整理、核查发票与凭证，对各类财务报表、会计账簿、凭证、费用明细表、财务分析报告等资料实施专项管理，以备税务机关的检查。

除了税务稽查外，房地产开发企业还应主动实施定期的税务自查。税务部门应根据税务风险评估体系确定自查的要点，并由专门的税务自查人员进行实地核查，并就核查出的税务问题提出解决措施，并上报管理层。

〔四〕加强税务信息沟通和反应

首先，房地产开发企业应保持和主管税务机关之间的信息交流和沟通。企业应充沛利用税企互动平台，就新政策和把握不准的税务事项及时与税务机关联系，提高税收政策和法规掌握上的精准性。特别是“营改增〞之后，营销部门