北湖·水晶城项目可行性研究报告

北湖·水晶城目可行研究报告第一章

总

论一、项目称：水晶二、项目建地：同2（）三、项目设单位：原发四、项目设单位概况顺开成年1注（）4000；康州路产品装计筑水售营册4310000000060033；经地质是现理房企才，工技，人善程发营务臵设部事部五、项目况1

州设州起住全业劲究郴北侧岭湖靠郴便优学配对，岭岭色娱十项面，宅M，筑M用M面7,296.00M面万平车867个户户，密38.61%是、的宅房景力目设段功环地位六、编制据1主要依据：1市划部布<产评>205号、发项价人公改等2

筑批{办2008号}5条{号}6环告（393号使营中和企城计平10关家11设其料2研究范围：主家法、目合要析件模境益面，在。七、重要济技术指标序号

名

称

单位

数量

比例

备注1

规划总用地面积

m

2

47,784.301.11.21.31.4

其中：住宅用地公建用地道路用地绿地

mmmm

2222

27,135.305,293.008,060.007,296.00

3

序号

名

称

单位

数量

比例

备注2

规划总建筑面积

m

2

100.002.12.22.33456789101112131415

其中：住宅建筑面积公建配套设施地下建车库积居住户（套）数居住人口容积率建筑密度绿地率停车位项目总投资销售收入项目净利润内部收益率投资回收期财务净现值（）建设总工期

2m2m2m户（套）人/个万元万元万元年万元年

4,372.4833,264.593.8586744,104.6669,635.9613,856.603.225,323.203

2.01

3.2税后八、结论建议1论符业国济的进城发市。建郴规地4

府城础的利区——周设促资。设郴区湖北位优国道连城—相北流依徬景业及设、等较理，福务的，良3）资

44,104.66万：28,859.12，万建利万元用500额元19,694.19申行预入设益，入69,635.96万元前元润13,856.60项净i=12%5,323.20万元部收后23.08%收投润41.89%润31.41%从标较效当下5%项5

5%较指抗强从分认可5设业善提的，经有实分出动础目势投风点家针能的和效该2议社效建管给促日见真的图工程，量度要公环生。工划工进要建强，运回减；项量最和第二章

项目建的要性6

目符市规州建的断基改，面该设市推质助目有湖郴路园套有城能升市一区中升该，加，设障持目符加市化化有州币程日住，生居高水该设动业激州展项有会，就护。目有位源发司的会提象的，力第三章

市场分一、全国地产市场现及发展趋势7

2003始，产长，到虽头2008全向9.8%。增下2009GDP仍持8%增产仍潜于三：中经。发来镇不题推改镇续1996以显持化场展求，前了持人平生追地展劲中体。严计体渐经家革其改。居靠而基决向成的场展两外一国的量国有人意对求8

个别反的们了市可力因变场势变长内很因对保二、近几来郴州市房产状况及发展势来作经和新热扩括费动加容改房高量出献来利上城的州发一房趋前地来理县三、销售景预测分析1目州路公手高4000元/左郴西，在平右路交，/米于新销/米于的开均元/米9

目项计源臵相目以体，目2010至宅为/方车销个/根前销来合特认在强。2售定位源通计较产具显势，有前第四章

建设地及然条件一、区域置区省岭江理东112°13～114°14北24°5326°50′。是东低陵带西，，株南，广咽位优现仙兴阳临、兴县方口472万中口2008全生10

均产元居支13,765。位同是，107南园岭限有和纷州府审认相理地。二、自然件于风，，，热无期290要如1度气17.8℃最℃最6.5℃2度相3风4水降降11

降23.2mm雪5震中参峰g=0.05照烈Ⅵ三、市政础设施用州湖周的，十山理，景通设理开。四、建设件规形，24m地，建第五章

主要技方一、设计则1合合因合，规足通境求2场征用，归住3分的与12

交布升的。4防须“”二、规划计依据1城》2法月1施3划办4设）5规2005-2020纲6州—（200645号7州—地号8设相三、总体划及总平面置1“颖、、导解“建三切建中住位采组富整2市度图杂造整尚高结分计布层致局式式更成。光消、13

确28m的筑，私风空求大自质分车掩阶南，的保的性满要住求3考基采平风，大园院，提升住质。单式宅每套积围控制43~260m筑写轻概碎等局重、立形体础塔顶而的。4的主同心口景侧入小道保及散道宽4次人式进通，路大5配儿站综区、房等设施布用四、结构案14

1载W0=0.35KN/mS0=0.35KN/m载面取2.0KN/m层载4.0KN/m2构地成度震宅架住架剪构抗二五、供配及电信工程1力取每，务0.1KVA/m库0.005KVA/m小电5091KVA2配以应按，、电荷照三该源金10KV市用外到3信统块设光，路通主内接15

至引芯有同线带860MHZHFC结共块设电机线分构配线大分配户一户臵闭控能防。六、给排和消防1水预水300升/日，防40L/S日为心的干网呈，道防，，径DN40-DN1002水雨排污污后路干则雨后路，计道暗干为雨水—DN800采16

管水料3防道面路—，路要米并各足行构下建车耐设楼火。区区地臵。自系防积用为分积。分个口小地个设，一区栓环环下坪栋与相高防，网下台消，外泵地网栓何有柱地泵防下量396m17

第六章

环境保、化和节一境护自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。噪声振备尽能在地室离使用房。电动备采用振簧支架，上安装动设备隔振橡胶垫。重要区域的设备基础采用弹减振垫。1建成后分析的产主有如几个方面：1固体废弃物：如生活垃圾。2生活污水：住宅组团内排出的生活污水。3污染：的油、尾气、废气。4污染：行驶鸣笛生噪音机工作时产生的噪音。2污染治理措施1废弃物固体圾产后自觉入设在各处的垃圾收集点内，人管理，清运城市垃圾中转站或垃圾处理场内。2活污水治：活污水必须污水理臵理初步达标后方可排入城市排水系统。3气污染：求入住用户活统一采用液18

石油、煤或电使用燃。的烟以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，格控制进入小区内的机动车辆，使用无铅的高标汽油提倡用电车改善汽燃料构目的使用量低的调，使环保空，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。4污染控：划范内设鸣志，车速汽车用噪净器，少于汽行鸣笛产生的噪音对居民的干扰，，控制空调用的率空调外隔网，使环保静空调。二化区公共绿地面积为7,296m，绿地率为38.61%三能减少能源消耗，拟采取以下措施：1节水节电水用电采用计量制节能高灵敏度的电表和表，生活用与洗用，用水开。用科技含量高的干式变压器，外路灯设自控节能关，大力提倡使用节能型电器。2节约暖通、采光耗能19

的距离和朝向，利用自然采光、，从达到约采光、通风的能耗。3隔热、保温性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，达到较好的节能效果。4新技术应用工艺术、运现代学技，节的合效益。第七章

项目的织理、实计一、项目组织管理分两个阶段：建阶段和经营理阶段。1设构建程的、作分建，构设组织机构图20

董事会总经理行政人事部

财务部

工程技术部

拆迁安置部

开发策划部

采购供应部

营销部员系位开配经单定排工定员表号123456789

门事会经理政人事部务部购供应部发策划部程技术部销部迁安臵部

员（人）3153441010821

号10

门

员（人）482营构成管设以布物有，，单源发请人业进实大员管合三业会需招管物重业及与司，则公物各行，市的宅理国关规该主及一决国依织机构图业主代大会重大决委员会

物业管公司办公室

管理部

维修部

保安部

经营部

22

2职工定员定员指管司从日作所各部（告聘士2专其各员均行聘。的表下：工定员表

注111名6

11二、项目施进度计划建有导持位大准报为顺目施到，，全并和保，周活影单项实施安2008年52009年项审23

20097~200911场建标2009年~2010年主；2010年~20115，及工2011竣第八章一、投资算1资

投资估与金筹措47,784.30算资44,104.66中用28,859.12万费万备577.18万元目动万详资项目投资算表

工程项目或费用名称

建筑工程费

设备及安装工程费

其它费用

合计一

工程费用1住宅及地下车库2公建配套设施工程费用合计

26,404.4326,929.12

1,600.001,930.00

28,004.4328,859.12二

其它费用1征地费（亩）2建设单位管理费3勘察设计费4监理费

8,990.80

8,990.8024

三四

5建设期的借款利息6其他规费等其它费用合计预备费项目周转用流动资

2,052.002,100.0014,168.36

2,052.002,100.0014,168.36金建设投资合计

26,929.121,930.0015,245.5444,104.662算明1程据厅建件建定，郴前单。①建括及物②排电包排、讯资；③图括绿投参目程标中规拆设、费。根位国用成算主设施工不部虑带增二、资金措25

投44,104.66所请贷20,000元本19,694.19预入4,410.47资运表项目资金措及运用表万

1资措银金售第九章

44,104.6644,104.6644,104.6644,104.6620,000.0020,000.0019,694.1919,694.194,410.474,410.47项目经评一、经济析的主要依：1价数2经法3家关4目及调二、经营计及营业收1营26

设商项，层宅，住地675192配社政筑公外筑式2业测设的及边品字商销行，水商配施如价/m业市20,000m车入算①业宅：业市1,478.80库：＝②售）

据

）27

值护附

入入

5%1%7%述估销：：69,635.96×5%万元值69,635.96×1%696.36护附156.68元万元三、营业本费用估算间主用用1业用广人及，收2%用69,635.96×2%2理用办电费员及，的1.5%用69,635.96×1.5%1,044.543务28

用以款。项20,000元其估用4目用项发为本测总46,581.92万元本算四、财务益分析1润据、年布项评参）行。售销加费润见2务分目入主下项目主要济指标表

称

1

资率前后

%%

2

资前后

3.033.2229

3

全部投资财务净现值（）前后

8,932.345,323.20五、项目感性分析作后敏，售即主成费售项行分其收程敏情：项目敏感分析表

23.0819.1719.41

11,416.95分本收5%5%仍财说风强六、经济价结论述营

69,635.96万利18,475.47税13,856.60财率23.08%值5,323.20率回后3.22年本项经析30

的一〇二31

1销售收入销售税费估表万序号

项目

合计

201020112012一1

经营收入商品住宅销售收入

69,635.966,963.6063,769.666,376.9623二1234

配套商业设施（超市）销售收入车库销售收入销售税金及附加营业税土地增值税城市维护建设税教育费附加

1,478.804,387.504,578.573,481.80

2,632.502,747.152,089.08

1,316.251,373.561,044.5432

2总成本及用估算表单位：万元序号一二

项目项目开发成本经营成本及费用

合计43,604.662,977.26

200920102011201214,253.061,305.671,427.86123

营业费用管理费用财务费用

1,392.721,044.54

三

合计

46,581.92

14,253.0633

附表3损

益

表单位:万元序号一123二1

项目经营收入商品住宅销售收入商业配套设施（超市）销售收入车库销售收入销售税金及附加营业税

合计69,635.9663,769.661,478.804,387.504,578.573,481.80

20092010201120126,963.6041,781.586,376.9638,261.80443.641,316.251,373.561,044.54234

土地增值税城市维护建设税教育费附加

三1

成本及费用销售成本

46,581.9243,604.66

4,604.1927,468.474,360.4626,162.80234

营业费用管理费用财务费用

1,392.721,044.54

四五六123七

税前利润所得税税后利润盈余公积金应付利润未分配利润累计未分配利润

18,475.474,618.8713,856.602,078.4911,778.1111,778.11

1,901.555,007.961,251.991,426.163,755.97563.401,212.243,192.571,212.2434

附表4现金流表单位：万元序号一12

项目现金流入物业销售收入回收周转金

合计70,135.9669,635.96

20090.00

2010201120126,963.6041,781.5821,390.786,963.6041,781.5820,890.78二1

现金流出开发成本

56,279.3614,753.0618,205.6843,604.6614,253.0610,856.37

3,648.4223456

销售税费营业费用管理费用财务费用所得税

4,578.571,392.721,044.544,618.87

2,747.142,756.49

1,373.571,386.997三四

项目周转金净现金流量累计净现