房地产企业成本控制精细化管理探讨

房地产企业成本控制精细化管理探讨房地产企业本钱控制精细化管理探讨

经过多年的开展，我国的房地产行业逐渐成熟，房地产企业的管理模式也不断发生变化。近年来，随着国家限制房价政策的出台以及对房地产业的标准管理，房地产行业进入低利润时代。同时，在日益剧烈的市场竞争中，房地产企业要求得开展，必须合理控制开发本钱，加强本钱控制精细化管理，从而促进企业的健康可持续开展。

一、房地产企业本钱控制管理存在的主要问题

1.对资金不足统一的管理

房地产开发企业开发经营具有流动性和分散性等特点，基于此，其不得不在工程所在地区设立独自的资金账户，这就导致企业资金的分布过于涣散，无法集中进行管理，再加上相应内控制度不完善，一定程度上增加了风险。

2.工程投资前不足事前调研，本钱浪费问题严重

局部房地产企业在进行工程开发投资前，没有进行充沛的调研，忽略工程本钱的投入调查，可能导致招标过程中出现本钱浪费问题，难以取得良好的经济效益。

3.项目现场管理不够到位、本钱超支

房地产施工阶段，一些企业随意变更设计，没有按照本钱预算进行建设，导致本钱增加。同时由于项目现场管理工作不到位，未及时更新合同台账等会计信息，难以实现对本钱的动态反应，物资管理不标准，存在一定的浪费问题，这些问题的存在将使企业本钱大大增加。

4.本钱控制意识淡薄，控制办法落后，制度不完善

现代企业管理要求全员、全过程、全要素和全方位进行本钱管理，但真正这样落实的房地产企业很少。有的企业只重视设计阶段的本钱控制，有的企业只重视设备和材料的本钱控制，不足对工程开发各个环节全面的本钱控制，忽略微小本钱及各本钱要素。本钱控制意识的淡薄以及存在的错误认识，导致企业本钱管理功效不佳。同时，本钱控制办法不科学，不足事前预测和过程控制，本钱控制和管理主要通过财务部门的决算报告实施，由于其时效性滞后，难以及时发现其中的问题。另外，局部企业尚未建立完善的本钱控制制度，且本钱控制制度执行不到位，导致企业本钱管理陷入困局。

5.会计核算不集中，无法及时掌握真实的会计信息

由于建筑项目工程具有分散性的特点，就难以实现会计核算的一本账模式，基于这一情况，企业大多不采用汇账方式对企业的本钱控制信息进行整理和汇总，而是采用汇表的方式编制本钱控制报表。但由于各个工程编制报表时均是采用建造合同的会计准那么，局部工程无法实现科学准确的分析工程预计合同的总本钱和总收入，出现提前确认收入、粉饰前期工程利润等问题，可能形成虚假的在建项目，增加了企业资产的负债率和本钱控制《L险。以上问题的存在，可能会给企业造成无法弥补的亏损，也会对企业的经营决策造成负面影响。另外，局部房地产企业本钱费用核算简单，会计科目设置不明确且级次较少，难以实现精细化的本钱管理。

二、房地产企业本钱控制精细化管理措施

1.加强本钱控制精细化管理的意识

企业本钱控制的精细化管理是房地产企业现代化管理的重要内容，如果想要渗透到企业的各个生产环节，必须提高公司内部全体员工的精细化管理意识，企业管理层应积极号召员工从小事做起，节约本钱，杜绝浪费，将节约的思想灌输到全体员工的思想中，在保障企业正常运营和生产的前提下适当压缩企业各项费用支出，以实现降低本钱提高效益的目标。

2.加强房地产开发各阶段的本钱控制

房地产企业的本钱管理应贯通于房地产工程开发的各个阶段，以构建完善的全员、全程、全面的本钱控制系统。

〔1〕工程决策阶段本钱控制

这一阶段，应做好工程调研工作，建立完善的投资分析评估体系，企业应组成专业的可行性研究团队对工程本钱进行调研，全面掌握土地的属性以及周边的市政配套措施，并综合考虑企业开展战略、项目建设规模、产品定位及目标客户等因素，科学编制本钱估算，预测未来销售价格，确定本钱控制目标。

〔2〕规划设计阶段本钱控制

规划设计阶段的本钱控制对企业投资的影响较大，其设计质量和水平将直接影响企业所要投入的本钱多少。因此，企业应结合市场需求，设计出让群众认可的计划，尽可能的减少本钱浪费，抉择设计计划时应充沛考虑其本钱因素，依照造价指标和经济性技术指标进行限额设计，将本钱的事前控制做到位。设计计划的招标倡议采用经济计划和建筑计划相结合的办法，以确保房地产工程的经济效益。

〔3〕施工阶段的本钱控制

施工阶段是房地产企业投入最大的阶段，因此做好这一阶段的本钱控制至关重要。施工阶段，应严格执行已下达的本钱目标，对总部管理费用和现场经费应严格控制，可合理使用销售代理、广告策动等使销售本钱控制在合理范围内。施工过程中，对于一些本钱消耗高的不合理设计可适当否认，在不影响项目进度的前提下控制本钱投入。在管理模式上，应加强监理投资控制，标准审核项目进度款的支付，对于监理方确定的项目量，应依据合同约定的计价规范，套用材料单价和费用定额对其进行核价后才能予以支付。同时，应做好合同管理工作，对于项目变更应严格审核，综合考虑项目的经济美观度、使用功能及项目结构等因素决定，尽可能的减少项目费用支出。另外，企业应加强本钱管理信息化建设，借助本钱管理信息化系统，将工程施工阶段的本钱支出及时反应给总部，以使总部及时掌握本钱消耗情况，为经营决策提供参考依据。

〔4〕核算阶段的本钱精细化管理

核算阶段的本钱精细化管理应做好下列几个方面的工作：首先，严格按照本钱核算程序对本钱进行核算，有方案的汇总项目开发过程中所产生的费用，事先确定本钱核算的规范、程序、办法和原那么。其次，综合考虑工程实施地、工程规模、工程耗时、工程施工技术水平、施工组织方的管理水平等因素确定本钱核算的对象。再次，房地产企业应合理设置本钱核算科目，加强本钱核算科目的精细化设置，防止本钱核算的随意性，对跨期合同和跨期项目明确分摊的原那么，对项目本钱核算对象应合理划分。针对不同类型的工程分别核算，合理选用分摊计划，对于实践过程中的经验应在公司内局部享，并加以整理优化，建立合乎本企业特点的会计处理办法。同时，应做好本钱费用的分配和归集工作。

3.创新本钱管理办法

房地产企业应逐步引进科学的本钱管理办法，制定工程本钱方案和期间费用方案，确定工程总本钱方案目标，为后续的所有工作提供目标要求。随着工程的逐步实施以及实施计划和技术计划的进一步细化，对于各本钱对象应进行科学的本钱估算，设置限额值，如估计值超出限额值，应适当调整。在后续项目推进过程中，可由下而上汇总本钱估算，并比照原先制定的本钱方案目标，评估方案完成情况，如果出现本钱支出超出范围的情况，及时加以纠正，以防止支出失控。

4.建立完善的预算管理体系

全面预算管理是本钱控制精细化管理的根底，房地产企业应做好本钱预算工作，应依照企业的考核目标、遵循以收定支的原那么编制本钱预算，逐层逐级分解目标本钱，制订季度目标、月目标，并将这些目标下发到各个部门，各个部门应严格按照相关目标指向。同时，应注意分别管理预算内本钱和预算外本钱。同时，在保证目标收入的根底上，应对各项利润扣除后再缩减根底设施项目建造费用、项目建造费用、前期费用等各项本钱的支出。另外，房地产企业应加强本钱数据系统建设，收集相应工程如跨期目标本钱、工程预算、付款阶段等信息数据，根据之前的项目案例和经验形成全本钱的科目数据，建立工程的定额本钱规范，以为本钱精细化管理工作提供有益借鉴。

总之，加强本钱控制精细化管