大平层住宅专题简析-35p-2012年-调查分析报告

专题研究——大平层住宅引言

随着住宅市场的快速发展，别墅不再是豪宅的唯一选择，“大平层”豪宅正成为高端置业者继别墅之后的又一选择。这种产品将一种全新的居住理念和生活形态推到了人们面前，其凭借大空间、大尺度、功能丰富、生活便利、一梯一户的生活享受，正逐步成为高端居住需求的新方向，引领着高端住宅的新潮流由于这种大平层住宅一定程度上达到了“别墅式居住体验”，业内亦称其为“扁平化别墅”或“平墅”；“大平层”也逐渐成为房地产行业一个新的关键词。目录大平层住宅介绍——定义大平层住宅——目前市场对于其理解的深度有所差异，并没有一个统一及准确的定义。更多的是基于对大平层产品特性的总结归纳，主要有以下三个方面：大平层住宅介绍——优势把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能。没有了上下楼梯的烦恼，感观开阔舒适。位于市中心，能兼顾小孩上学、美容健身、娱乐购物等问题。大平层建筑通常为多层或高层，拥有更好的观景视野。同时较低建筑密度有更大的空间用于景观空间的营造。较大的居住空间，可以把住宅和私人商务功能、社交功能进一步结合；兼其地处城市中心，私密会客、小众宴请更为便利。大平层住宅本身是一个高端产品。因此，房屋内部全部精装配置，且均选用国际一线品牌。其品质实际上和别墅是一致的生活享受。大平层住宅的起源与发展——起源2002年2005年中国引入概念2009年起源巴黎20、30年代当时在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构式有柱子而不是墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。09年起全国许多大城市出现大平层产品，并在上海、杭州、深圳、北京等地开始盛行。中国开山之作杭州“九树”欧美流行已久，当前美国最为流行2005年的“九树”——位于杭州西湖风景区，由英国设计师戴卫·奇普菲尔德设计,是中国大平层住宅开山之作。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)汤臣一品——简介占地面积(㎡)2万总建面(㎡)11.5万容积率5.97户型面积(㎡)430-597建筑规划4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层区位位于上海市陆家嘴滨江大道旁。一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠，金茂大厦，环球金融中心并肩而立大平层住宅的起源与发展——发展(案例)汤臣一品——户型汤臣一品由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，对外公开的有A、B、C三栋。B栋与C栋为一层两户，每户拥有3部电梯，单套面积约为434㎡。A栋为一层一户，每户独立拥有3部电梯。360度全览上海，单套面积约为597㎡独立的佣人专用电梯及通道，直通厨房等佣人工作区域。避免了佣人的工作对主人家庭成员的生活产生干扰。独立的佣人专用电梯及通道，直通厨房等佣人工作区域。避免了佣人的工作对主人家庭成员的生活产生干扰。厨房带有独立佣人用餐区域。且紧邻餐厅布局合理。边上设两间佣人房，且带独立卫生间，确保了佣人的日常活动不会影响到主人的生活厨房紧邻餐厅，布局合理。边上设两间佣人房，且各带一个独立卫生间，确保了佣人的日常活动在其工作区域，不会影响到主人的生活。主人独享双电梯和豪华精装电梯间，尽显尊贵。主人独享双电梯和豪华精装电梯间，尽显尊贵。门厅带独立衣帽间，进出随手物品及临时衣物更换的最佳空间。还可以用于放置访客的衣帽等，设计人性化门厅带独立衣帽间，进出随手物品及临时衣物更换的最佳空间。还可以用于放置访客的衣帽等，设计人性化除餐厅外还设有宴客餐厅，均可将室外景一览观无余。餐厅与客厅连通且有同样开间，大气方正，紧邻厨房布局合理。客厅紧邻门厅，且带180度观景阳台，大气通透，尽显奢华。客厅与餐厅一体，且带观景阳台，显得空间大气通透。主卧套房，大空间大尺度，包括独立书房、步入式更衣间。卫生间带双坐便器、双面盆、淋浴房、浴缸。连通180观景阳台。主卧套房，大空间大尺度，包括步入式更衣间、梳妆台。卫生间带双坐便器、双面盆、淋浴房、浴缸。连通270转角观景阳台。家庭房，恰到好处的空间尺寸，自带阳台。让家庭成员间的温馨时间，不必非到客厅内才能享受。书房，自带卫生间，外联工作阳台。可使主人在家也能享受独立的思考空间，不必受家庭成员的影响。三间次卧，均带独立卫生间。其中两间还带有阳台，保证每个家庭成员有自己的独立且舒适的起居空间。两间次卧，均带独立卫生间。其中一间设置两个床位的儿童房，充分考虑到各种家庭成员组成可能性。黄色动线：佣人的活动线路；红色动线：主人的活动线路;绿色动线：主人休憩的线路；从图中可以看出三条动线完全独立，互不干扰。黄色动线：佣人的活动线路；红色动线：主人的活动线路;绿色动线：主任休憩的线路；从图中可以看出三条动线完全独立，互不干扰。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)万科五玠坊——简介占地面积(㎡)11万总建面(㎡)11万容积率1.0户型面积(㎡)240-330建筑规划住宅部分共住宅共28幢，均为5层低密度精装大平层。另配备约2万㎡精品商业配套。采用日式风格园林景观。区位位于上海市二环以内，东明路杨南路口，北临高青路。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)万科五玠坊——户型超大转角阳台：在廊式阳台上，独具创意地设计出一块凸角空间，形成一方静静独享的自由领地，让空间更加灵动中西分厨、早餐吧创意设计空间。4房2厅4卫2厨-286㎡大平层住宅的起源与发展——发展(案例)绿城丽江公寓——简介占地面积(㎡)10万总建面(㎡)25万容积率2.5户型面积(㎡)200-300建筑规划小高层、高层；是绿城在杭州首次在高层公寓中引入十字圆厅户型的项目。区位杭州钱江新城东，一线临江。南临沿江大道，北依下沙路。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)绿城丽江公寓——户型中央奢华十字圆厅，一面连接了客厅、主卧、次卧，一面是餐厅、厨房和书房，各个功能区域相对私密又浑然一体，正好彰显了这个300平方米大户型纵横捭阖的气度。5房2厅5卫1厨-300㎡大平层住宅的起源与发展——发展(案例)金地天逸——简介占地面积(㎡)12.3万总建面(㎡)43万容积率2.5户型面积(㎡)160-180建筑规划共17栋楼26个单元30F的高层住宅及两个主副会所。区位位于杭州市萧山区中心城区比邻滨康商业综合体，商业大峡谷、超五星级酒店和写字楼，距地铁站仅200米。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)金地天逸——户型4房2厅2卫1厨-160㎡通过“九曲风雨连廊”将所有建筑物连在一起，形成了建筑与景观的纽带。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)万科金域曲江——简介占地面积(㎡)15万总建面(㎡)38万容积率2.53户型面积(㎡)180-250建筑规划由9-12层的小高层和26-34层的高层组成。设置双会所，采用泰式风格园林景观。区位西安市曲池南路与寒窑路交界处曲江新区核心位置大平层住宅的起源与发展——发展(案例)万科金域曲江——户型4房2厅4卫2厨-260㎡一梯一户，佣人独立入户动线，保证了主人生活的私密性；四向空中庭院，独享360°空中景观；独立家庭厅，与公共会客区互不干扰；主卧超豪华套房带独立书房，修身、养性两不误；大平层住宅的起源与发展——发展(案例)成都紫檀——简介占地面积(㎡)3.7万总建面(㎡)22万容积率5.9户型面积(㎡)280-430建筑规划8栋高层与一栋会所，建筑采用建筑为新古典主义风格。区位位于人民南路三段38号地处成都城南繁华中心周边配套设施齐全。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)成都紫檀——户型4房2厅4卫1厨-280㎡巧妙利用3部电梯实现了主仆分流，体现尊贵的同时减少建筑面积。佣人工作区域相对独立；客厅、餐厅等主人活动空间南北通透；主卧套房功能齐备，且带独立书房；大平层住宅的起源与发展——发展(案例)武汉万达公馆——简介占地面积(㎡)25万总建面(㎡)22万容积率4.75户型面积(㎡)240-340建筑规划由5栋42-43层的超高层建筑组成，呈u型王座一线观江排布，采用新古典主义Art-deco建筑风格。区位位于武汉市武昌滨江商务区核心——积玉桥。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)武汉万达公馆——户型3房2厅4卫1厨-291㎡主仆入户动线分离。佣人工作、休息与主人活动区域相对独立。特有的双主卧、套间设置。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)环球188——简介占地面积(㎡)1.5万总建面(㎡)18万容积率10户型面积(㎡)240-340建筑规划环球188是一座集商业中心、酒店式公寓、办公大楼于一体摩天大楼，其中30-42层为大平层住宅。区位苏州工业园区的中央商贸区地段，占据一线金鸡湖景资源。大平层住宅的起源与发展——发展(案例)环球188——户型4房2厅4卫1厨-291㎡主仆入户动线分离。佣人工作、休息与主人活动区域相对独立。客厅、餐厅、娱乐室、书房等活动区域集中合理分布。所有卧室集中分布，保证了主人休憩区的私密性。大平层住宅产品解析——选址与规划项目位置容积率项目位置容积率汤臣一品上海小陆家嘴5.97紫檀成都城南繁华中心5.9万科五玠坊上海中内环间1.0万科金域曲江西安新江区核心2.53绿城丽景公寓杭州钱江新城一线临江2.5万达公馆武汉武昌商务核心4.57环球188苏州工业园区CBD10金地天逸杭州萧山区中心城区2.7万达公馆绿城丽江公寓汤臣一品金地天逸大平层住宅产品解析——建筑与景观环球188绿城丽江公寓汤臣一品万科五玠坊——日式园林景观万科金域曲江——泰式园林景观汤臣一品——一线江景大平层住宅产品解析——配套与精装日本大金（DAIKIN)户式中央空调德国ABB公司EIB系统，对灯光、窗帘进行智能控制比利时格拉威博尔防辐射双钢化中空玻璃德国博得宝厨具，德国Gaggenau电气设备意大利TEUCO超音波按摩浴缸德国汉斯格雅淋雨组挪威耐克森地坪加热系统阿鲁克及萨威奥门窗五金美国BEAM中央吸尘系统(汤臣一品部分精装配备)大平层住宅产品解析——户型面积从统计图表中可以看出，目前来看，大平层户型的面积大多是在240-300㎡之间，一般都会控制在350㎡以内。类似汤臣一品这样的597㎡左右的平层户型，可以说是非常少的超大户型。大平层户型主力面积段(面积㎡)大平层住宅户型面积发展的四个阶段：大平层住宅产品解析——户型创新据统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在户型设计的格局和面积分布上创新成为开发商绞尽脑汁的问题。案例：上海恒盛尚海湾·江钻在首推“定制大宅”。由10位顶级设计大师为客户量身定制装修方案，确定方案后提供委托开发商执行完成的服务，整个过程由开发商监控，保证制定方案的实施和品质。方案2产品定制化：一直是开发商不敢涉足的领域，而定制化可以说是豪宅真正的起点。案例：上海中鹰黑森林套内不设剪力墙，无固定房型，业主按喜好可以任意分割与住宅定制化相似，户型个性化也是豪宅发展趋势之一方案1大平层住宅介绍——对比别墅大平层带来了一种与别墅类似却又迥然不同的建筑形态和生活方式。从产品塑造层面做一些简单的对比...

——基于以下几个层面与别墅进行对比

对比一：整体社区空间的塑造

对比二：建筑与景观的打造

对比三：内部空间的打造与布局

对比四：生活方式的诉求大平层住宅介绍——对比别墅对比一：整体规划VS别墅理念——注重与外部资源融合，重视单体的资源占有；布局——合院别墅讲究围合，联排双拼以行列为主；道路系统——双拼联排合院别墅人车分离，独栋多为人车合一；组团——不同的建筑类型与资源条件形成不同建筑组团；大平层理念——注重自身空间的打造，公共空间成为社区的亮点；布局——行列式成为主流，注重多重公共空间的设置；道路系统——社区完全实现人车分离；组团——不同的产品类型形成不同的组团，但整体不太凸显；小结:从空间规划看，别墅与大平层在追求整体的风格统一的基础上侧重点有所差异，别墅在整体之下更重视个体的资源占有与价值的树立，而大平层则更多的通过整体的规划塑造，规避个体资源占有不足的弱点。杭州绿城桃花源大平层住宅介绍——对比别墅对比二：建筑与景观VS别墅建筑风格的多样化，不同的区域、资源打造不同的建筑风格；多展现建筑单体的个性化、标签化、品质化；大平层均为多层和高层，建筑形态比较单一；建筑风格多以宫殿建筑群为基础追求大气度、突出品质感和尊贵感；小结:同是高端物业，却是完全不同的生活方式。别墅的宁静与大平层的繁华，别墅的独赏与大平层的共乐都形成了鲜明对比，不同的人选择不同的方式，也正诠释了生活的多样化；建筑别墅注重私有的庭院、宅间景观打造，大面积的公共景观塑造较少；结合内外部资源，根据地块内部造景较为常见；大平层受产品限制注重公共景观的塑造，讲究景观营造的仪感、场景化；高绿化率，突出植被景观讲究景观的四季变化；景观上海绿城玉兰花园VS大平层住宅介绍——对比别墅对比三：内部空间VS别墅功能空间立体化；生活空间私密化；毛坯为主，内部配置个性化；户型设计的紧凑，功能空间相对独立；市场产品面积趋“小”化；大平层功能空间扁平化；生活空间家庭化，多有套间布局；内部配置的精装化；户型设计讲究“布局、动线”市场产品面积趋“大”化；小结:不同的客户对于功能空间的需求不同，但大平层很好的规避了别墅居住中“上下楼繁琐”“家庭化不强”等弱点，同时通过精装修免去了以往装修的烦恼。大平层住宅介绍——对比别墅对比四：生活方式诉求VS别墅追求有天有地的居住体验；资源占有的尊贵感受私有、奢华的生活享受远离城市中心，享受着只属于自己的宁静的天地和那份惬意和潇洒；大平层享受城市生活的便捷；空间别墅化后的舒适、高贵；大气、豪华的社区环境；回归城市的繁华，依然可以享受那份惬意的舒适和高于平常的尊贵；