房地产经纪行业发展现状及展望

房地产经纪行业发展现状及展望

房地产经纪行业是为房地产交易双方提供专业服务的行业，随着房地产市场发展特别是存量房市场规模变大，房地产经纪行业的作用日益显现，在保障交易安全、提高交易效率、降低交易成本、优化房地产资源配置、改善人们居住条件等方面的作用越来越得到社会认可。一2018年房地产经纪行业发展基本概况2018年房地产经纪行业规模稳步增长、增速放缓；人员职业化水平大幅提高；机构业绩下滑，不同城市之间有所分化；代表性机构探索转型，行业格局发生变化。（一）房地产经纪机构情况1.新增房地产经纪机构数略有下降截止到2018年12月底，全国工商登记的房地产经纪机构共232366家，分支机构（门店）58572家。其中，2018年新设立房地产经纪机构61661家，新增机构数与2017年相比略有下降（见图1）。新增房地产经纪机构的地区主要集中在东部的河北、江苏、广东、浙江、山东、安徽等省份。图12012～2018年每年新增房地产经纪机构数量2.注册资本略有增长2018年全国房地产经纪机构新增资本注册总额为768.36亿元，较2017年增长2.13%，每机构平均注册资本124万元，较2017年增长4.2%。从注册资本看房地产经纪机构规模，目前我国房地产经纪机构以中小型为主，其中81.19%的房地产经纪机构注册资本在100万元以下。注册资本在500万元以上的占房地产经纪机构总数的4.01%，100万～500万元的占14.8%（见图2、图3）。图22012～2019年全国新增房地产经纪机构注册资本图32018年底全国房地产经纪机构注册资本分布统计3.机构数量以年轻机构为主，发达地区老机构占比高从全国房地产经纪机构数量看，以经营5年以下的年轻机构为主，截止到2019年3月底，经营年限大于5年的经纪机构占机构总数的33.96%（见图4）。但大城市经营年限长的成熟机构占比较大，截止到2019年3月底，北京经营5年以上的经纪机构数量为8556家（不含分支机构），占机构总数的59%，上海为10918家，占49%。但从市场份额看，仍以老机构为主，如北京排名前十的房地产经纪机构占二手房买卖市场份额的80%，成立年限均在10年以上。图42019年3月底全国房地产经纪机构经营年限统计（二）从业人员情况1.以年轻男性为从业主体据中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）2018年开展的一项行业问卷调查，我国房地产经纪从业人员仍以30岁以下的年轻人为主，平均年龄为27岁，30岁以下的从业人员占全部从业人员的68%。学历以专科及高中为主，占全部从业人员的74.3%，本科及以上人员比例有所增加，占16.4%；73%的房地产经纪人员为男性。房地产经纪人员流动性偏高，从业年限2年以下的占52%。2.职业资格考试人数大幅增加全国房地产经纪专业人员职业资格考试分为房地产经纪人和房地产经纪人协理两类。2018年首次在北京、天津、上海、重庆、大连、武汉、广州、成都、杭州和石家庄10个城市试行一年两考，考试报名人数及合格人数均有较大幅度提升。其中，房地产经纪人报名人数为6.39万人，比2017年增长76%；考试合格人数1.85万人，比2017年增长124%。房地产经纪人协理考试报名人数9.1万人，比2017年增长53%；合格人数4.9万人，比2017年增长65%。自2016年以来，房地产经纪人专业人员职业资格考试势头呈明显上升趋势，可以看出房地产经纪行业人员职业化的内在需求非常强劲。（三）业绩情况1.受房地产市场降温影响，房地产经纪业绩总体下滑2018年下半年，多数地区房地产市场明显降温，二手房市场也不例外。据有关部门统计，2018年全国90个重点城市二手住宅成交量同比下降约8%，全国县级以上城市二手住宅交易量同比下降。房地产经纪行业受房地产市场波动影响明显，2018年房地产经纪业绩总体而言不太理想。从不同城市类型看，二三线城市二手房市场降温更为明显，一线城市二手房市场由于较早开始降温，上年已有企稳迹象，成交量同比略涨。一线城市的房地产经纪行业发展状况略好于其他城市。以北京为例，2018年北京存量住房成交163899套，比2017年增长9.8%，其中通过经纪机构成交的存量房供134963套，比2017年经纪机构成交占比提高了3个百分点。2.房地产经纪从业人员收入下滑房地产经纪人员的收入也反映出2018年的业绩不理想，根据中房学2018年6月开展的一项问卷调查，过去一年房地产经纪人员的收入普遍不高，收入中位数为6万～9万元，在社会上属于中等偏下水平。年收入在9万元以下的占63%，41%的经纪人员表示收入没有增长，25.9%的经纪人员收入有较大幅度下降（见图5）。图52018年6月调查过去一年房地产经纪人员收入变化情况此外，2018年房地产经纪业务相关的诉讼共9245条，比2017年下降42.47%（见图6），这一方面说明房地产经纪机构和人员从业越来越规范，另一方面也反映了房地产经纪业绩的下滑。图62012～2018年房地产经纪诉讼数量及变化情况（四）代表性经纪机构及网络平台发展规模2018年头部房地产经纪机构发展相对稳定，以21世纪中国不动产为代表的加盟模式的机构发展迅猛，进入城市超过100个，其他代表性企业也探索尝试加盟模式。截至2018年底，直营模式最大的机构仍是链家，其2018年底已进入28个城市，拥有8000家门店，员工数量超过15万人（见表1）。表12018年底代表性房地产经纪机构情况序号机构简称人员（万人）门店（个）城市（个）1链家15.08000282中原地产62600373我爱我家5.5330017421世纪中国不动产4.553531225麦田房产1.26003资料来源：实际调研及互联网。|Excel下载表12018年底代表性房地产经纪机构情况2018年链家宣布成立贝壳找房，房地产经纪行业服务的网络平台由过去的58、搜房（现为房天下）两分天下，发展成为三足鼎立之势，新兴的网络媒体——诸葛找房也已拥有自己的一席之地。从网站活跃的经纪人员用户来看，58集团是当前用户数最多的网络平台，不到一年的时间贝壳找房发展迅猛，达到30万人（见表2）。表22018年底代表性房地产网络平台情况序号平台简称活跃经纪人员数量（万人）城市（个）158集团1306402房天下656583贝壳找房30904诸葛找房2470资料来源：实际调研及互联网。|Excel下载表22018年底代表性房地产网络平台情况二房地产经纪行业发展环境及重大事件（一）行业发展的政策环境2018年是房地产经纪政策环境偏紧的一年。全国和地方房地产管理部门相继开展了专项行动，严厉打击房地产经纪机构违法违规行为，对净化房地产市场环境，维护房地产经纪行业秩序起到积极作用。全年发布的重大政策及相关事件如下。5月19日，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）。《通知》要求各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。6月28日，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。6月28日，住房城乡建设部副部长倪虹在中房学举办的2018年中国房地产经纪年会上致辞，他指出将先行在北京、上海、广州、深圳等30个城市开展市场秩序专项整治，重点打击投机炒房和黑中介，治理违法违规行为和虚假广告，以进一步整顿和规范房地产市场秩序，建立监管长效机制，切实维护人民群众合法权益。7月13日，中国人民银行办公厅发布关于加强特定非金融机构反洗钱监管工作的通知（银办发〔2018〕120号）。规定房地产中介机构属于特定非金融机构，应当履行反洗钱和反恐怖融资义务。7月31日，住房城乡建设部公布一批（共20家）各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。该批企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，侵害了人民群众合法权益，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了不良的社会影响。9月14日，住房城乡建设部通报各地专项行动查处的第二批（共20家）违法违规房地产开发企业和中介机构名单，并强调，各地要持续深入开展专项行动，通过部门联合执法，把打击侵害群众利益违法违规行为，作为整治房地产市场乱象工作的重中之重，对投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等房地产乱象，发现一起，查处一起，并予以曝光。10月15日，中房学发布《“真房源”标识指引（试行）》，引导房地产经纪机构发布真房源。（二）行业重大事件2018年房地产经纪行业本身也发生了较大变革，网络平台之间、头部企业之间的竞争更加白热化。这一年发生的重要事件如下。4月23日，贝壳找房正式发布了链家CEO彭永东的公告——《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》，宣布发布链家的升级版“贝壳找房大平台”。此举被业界解读为链家从线下走到线上，引发广泛关注。6月12日，58集团在北京发起“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会，由58集团、我爱我家集团、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业、麦田房产、中环互联、新环境、龙湖冠寓等国内领军房地产服务企业发起，共同誓约以真实房源和诚信经营服务广大用户。被业界认为是向贝壳找房宣战。6月13日上午，中原集团旗下的中介加盟品牌——上海原萃信息技术有限公司开业，中原地产中国大陆区副总裁刘天旸兼上海原萃总裁，这也标志着一直做直营的中原地产正式进入加盟领域。6月22日，58集团宣布，拟向我爱我家集团投资10.68亿元，获得8.28%的股份。7月5日，21世纪不动产中国总部与西双版纳百姓建筑装潢工程有限公司加盟签约仪式在京举办。自此，21世纪不动产在全国范围内进驻了100个城市。10月9日，上海中原物业顾问有限公司宣布，自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。并称公司过去两年一直处于结构性亏损状态，此举是积极的改革措施。11月15日，上海链家上调二手房交易佣金收费，由之前的买卖双方各付房屋成交价款的1%，调整为买方付2%，卖方付1%。三2018年房地产经纪行业的进步及存在问题（一）2018年房地产经纪行业的进步1.加盟模式快速发展继2017年加盟元年之后，加盟成为房地产经纪行业发展的重要方式，直营扩张的步伐大幅放缓，加盟拓展的速度空前加快。加盟门店的数量也达到历史新高。据不完全统计，排名前十的特许品牌旗下的门店数量已经达到44353家（见表3），加上其他特许品牌的加盟店，保守估计加盟模式的经纪门店已经超过5万家，几乎占机构总数的1/6。表32018年特许品牌加盟门店数量表序号品牌门店数量序号品牌门店数量1房友110006悟空找房48002德佑56007中环地产26003儒房地产60008风光地产13004贝壳找房54009优居1200521世纪不动产535310世华地产1100资料来源：房互观察网。|Excel下载表32018年特许品牌加盟门店数量表2.VR看房等新技术得到广泛应用贝壳找房、安居客、房天下等商业网站及我爱我家、中原地产的官网都采用了VR技术，实现了虚实看房。SaaS系统及App等信息软件在经纪行业也普遍应用，AI技术也开始被诸葛找房等网络平台公司用于全网房源的筛选和清洗。中国房地产经纪行业的信息化程度已经居于世界前列，网络技术对于房地产经纪行业越来越重要，房地产经纪人员对信息技术的使用越来越熟练。3.房源质量明显提升假房源是房地产经纪行业的一个顽疾，少数几个大型经纪机构通过自建楼盘字典来解决假房源问题。2018年中房学发布《“真房源”标识指引（试行）》，引导全行业及网络平台发布真房源。一些地方房地产经纪协会也采取积极措施，从技术上杜绝假房源。北京率先把发房源与人员实名从业挂钩，只有持有实名从业信息卡的人员才可以在房源网站上发布房源信息，反过来，一旦发现有虚假信息或者违规信息，不仅发房源的经纪人员会被处罚，所在机构的所有房源都要从网上下架。这种以真人员保证真房源的方式，取得了很好的效果，58同城等网站上的房源质量明显改善。（二）房地产经纪行业存在或面临的问题1.严格的房地产市场调控政策带来交易量下滑2017年3月以来，各地实施严厉的房地产市场调控政策，房地产市场从过去快速发展时期进入“新常态”，特别是限购、限贷政策带来的交易低迷可能还会持续一段时间，房地产经纪行业的市场空间与过去几年相比大打折扣。但目前房地产经纪行业尚未建立应对房地产市场起伏的措施，交易量波动对行业的震动依旧很大。以北京市为例，2017年以来，实行严厉的调控政策，二手房交易量出现大幅下滑，经纪机构受此影响，门店数量和从业人员数量都出现明显下降。2.资本推动下的行业扩张存在潜在风险房地产经纪本应是一个依靠专业服务取胜的行业，对资本的依赖性不强。但自2014年以来，大量的资本进入经纪行业，试图通过取得市场垄断地位获取高额回报。这使得市场竞争的规则从拼服务转到拼资本、拼规模上来，不利于形成良币驱逐劣币的健康行业生态，对行业持续健康发展带来挑战。另外，在房地产市场出现大幅波动的情况下，盲目扩大规模，可能造成系统性风险，最终导致客户的利益受损。市场经济成熟的国家和地区，都是通过执业资格的准入制度来保证服务人员的专业性和行业壁垒，我国尚未建立行业准入制度。3.中小经纪机构的生存空间被进一步被压缩随着贝壳找房上线、58集团入股我爱我家，各大特许品牌不断扩大规模，房地产经纪行业的渠道之争、模式之变，令中小经纪机构无所适从。过去一些立足本地市场、精耕细作的中小经纪机构不得不考虑投靠一个大品牌以增强竞争力，否则可能就要退出市场，这也是2018年以来特许加盟模式迅猛发展的原因之一。可以想象，那些目前仍选择自营的小机构，面临的生存压力是非常巨大的。四2019年房地产经纪行业展望（一）行业监管有望形成长效监管机制2017年以来，对房地产经纪行业的监管空前高压，2018年还首次把“黑中介”写入正式文件，把“黑中介”纳入扫黑