房地产业的区域融合与低碳使命

房地产业的区域融合与低碳使命

一房地产业是推动区域融合发展的重要因素（一）区域经济增长与房地产业发展密切相关1.房地产的物质属性与区域经济增长房地产作为实物资产具有区位的独特性和不可移动性，对经济活动会产生较大的外部影响作用。房地产存量主要通过调节产出和消费过程来影响区域经济活动。如果房地产存量可以为使用者提供更高的舒适度，或者更加符合使用者的偏好，那么，使用者将愿意花费更高的价格去购买该房地产。这些消费者的行为可以视为产出和社会福利的函数。另外，房地产的使用时间、建筑设计和毗邻建筑状况都决定着区域环境质量。如果房地产使用时间较长、建筑设计不完善、毗邻建筑布局不合理，会破坏区域形象，降低对投资者的吸引力，进而影响区域经济增长。因此，房地产物质属性所带来的生存环境变化会间接影响区域经济增长。2.房地产法律属性与区域经济增长房地产可以作为生产性资源或财富而被投资者或消费者持有，在所有的形式上可分为自有、租赁等类型。所有人的利益在法律上有明确界定，并且不同类型的房地产所有者的发展机会大不相同，金融资产所有者比产业资产所有者的发展潜力更大。另外，不同权属下的房地产价格或租金价格低于市场价值，也将对房地产环境产生影响。由于房地产的物质环境间接影响区域经济增长，因此，房地产权属特征或所有方式也会间接影响区域经济增长，这种影响是通过房地产存量和新增房地产来实现的。3.房地产价格与区域经济环境影响区域经济的因素主要有：产业发展的趋势、企业特征、商业环境以及创新和学习能力。这其中，房地产所创造的商业环境对企业运营成本有显著影响。房地产市场可以通过改变供给、质量和成本，来影响本地经济吸引力，如用较高的房地产价格和租金阻碍外来投资者进入，降低本地投资规模。即使房地产成本不是决定外来投资的主要因素，土地和房地产也可以通过价格波动影响区域经济活力。4.房地产市场与区域经济增长房地产市场具有分配资源、刺激房地产再开发的功能，对经济发展可以起到调节作用。房地产市场同时也是产出和投资市场，具有市场活动分散、交易成本高和信息不对称的典型特征。同时，房地产市场还是一个包括正式制度和非正式制度的市场，它决定着交易对象、方式和地点，在不同程度上满足区域经济发展的需要。房地产市场的制度特征不仅有利于提高市场运作效率，还可以保护市场参与者的利益。另外，房地产与就业场所空间布局的协调性是区域经济成功与否的关键。（二）房地产业健康发展对区域经济整合和发展具有重要意义区域经济增长的根源之一在于区域产出，要获得这种产出，区域内首要的几种生产要素，即劳动力、建筑物和土地必须易于获得。房地产存量包括住宅、商业和工业用房以及开发土地的能力，便是其中的重要资源。从长期看，一个地区建造出价格合理、供应充足的居住和工业用房的能力是与其他区域在竞争稀缺经济资源时的重要资本。日本、美国等国家的经验数据显示，以投入产出计算，住宅产业每增加1个单位的生产值，可带动其他相关产业增加1.5至2个单位的生产值。有调查数据表明，在我国固定资产投资中，房地产行业所占比例已达1/4左右，不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通信等生产资料生产部门，还涉及家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等50多个相关产业的发展。其中，每投入100元的住房资金可带动相关产业170元至220元的消费需求，而房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，钢材需求减少2万吨，门窗减少8万套，减少2万套左右的卫生洁具。房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面受到国民经济发展水平的制约，而另一方面，又具有很强的关联性，对经济增长起着巨大的推动作用。国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，全国房地产开发企业2007年为6.3万家，从业人员达172万人；完成房地产开发投资25289亿元，同比增长30.2%。房地产能促进区域经济发展、投资和合作，以及上下游产业链的转移和价值再分配。（三）房地产业健康发展的关键在于产业链整合经过近20年的发展，我国房地产业已经形成了一条多个行业紧密依存的价值链。一个项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，要经过这个链条的各个环节，这其中包括：土地使用权的获得、相应咨询、规划设计和资金筹措，对于房地产开发商和施工单位还有企业管理等。在整个链条中涉及了众多的参与者，包括金融服务业、建筑业、社会服务业和行政行业等，它们之间有内在联系性关联、经济差异性关联、地区差异性关联，因此，协调处理好这些相关行业的各种复杂联系，是房地产产业链实现整合的关键。长久以来，中国房地产业多是以开发商为核心的纵向价值链，从买地、建设、售房到后期物业服务，主要融资渠道是开发商向银行贷款和通过预售收取客户订金的方式获得，被约定俗成为“香港模式”，企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。与之相对应，“美国模式”专业分工细致，每一个环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的运作核心是资本和资本形式的各种基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。当前由于宏观调控，地根紧缩与银根紧缩给房地产企业带来了很大的压力，越来越多的房地产企业已经意识到这一点，开始从纵向价值链发展转向横向价值链发展。（四）房地产企业对服务外包的尝试目前，我国的大型房地产开发企业正在逐步转变运营策略，将市场研究和调查、设计、施工、咨询顾问等非核心业务流程采用合同外包形式，委托给专业服务供应商，而专注于核心业务经营，从而缩短业务流程，降低营运成本，提高企业核心竞争力。房地产开发企业将自身非优势环节的服务外包，可以在大幅度降低成本的同时，获得最新技术和标准化管理；同时集中于优势的核心业务，可促进组织机构的灵活性和适应性，实现规模经济，进而提高自身的核心竞争力。以上海城开集团为例，2008年中，为了配合新的企业组织架构和运营流程，城开集团对公司运行与发展的战略投资线、资产管理线、产品管理线和运营内控线所涵盖的产品设计管理、成本管理、工程管理、品牌形象识别、合同与纠纷管理、绩效考核与外派薪酬管理等工作内容集中制定和修订，强化对项目公司的管控和服务，使集团总部成为投资中心、管控中心和利润中心，完成了水平工作整合、垂直工作整合和工作次序的优化，从而进一步明晰职责、提高效率、加强管控，加快核心能力培育。二泛长三角发展与房地产市场一体化房地产是城市发展的重要因素，现代市场经济发展实践表明，房地产业的投资资源越来越呈现跨区域配置的特征，在这种背景下，长三角区域房地产市场逐渐融合，各要素流动速度加快。（一）投资资源逐渐融合从宏观大背景来说，随着我国土地出让制度从协议划拨向“招拍挂”转变，房地产企业进入异地市场的政策壁垒大大降低。这不仅意味着房地产企业的跨区域发展越来越成为可能，也表明任何一个地区性房地产市场越来越面临来自全国甚至全球资本的竞争；另一方面，随着宏观调控的趋紧，房地产业的政策和经营风险大大增加，跨区域发展成为大型房地产企业转移和规避风险的备选方案。房地产企业跨区域发展首先可以分散风险，特别是有效规避区域性系统经营风险。其次，跨区域发展可以打破本地市场的规模限制，获得广阔的企业成长空间，从而对企业生存和发展产生正面和积极的影响。（二）需求资源协调发展长三角都市圈正在成为国内联动效应最明显、发展腹地最广大的区域，被列为世界第六大都市圈。而城市圈所具有的规模经济作用和集聚效应要充分发挥出来，需要让各种要素资源增加区域内流动，提高区域整体的要素配置效率，这其中就包括房地产的需求资源。伦敦、纽约、东京的都市圈，都已经成为所在国经济的核心区域。在这些都市圈内，一、二、三级城市之间的价格梯度比较平缓，住房需求的空间分布比较分散化。从国际都市圈的发展经验来看，就业需要集中，中心城市成为区域就业中心，但为了规避中心城市土地紧缺的约束，居住需要分散，也就是中心城市工作、周边城市居住。根据长三角地区城际轨道交通网规划，沪宁、沪杭、宁杭城际铁路将于2010年建成通车，杭甬、常苏、苏嘉线在2020年建成。交通便利的增加，同时社保和政府服务的区域内统一，将加速产业结构的调整和人才流动的加快，这不仅将减小中心城市房价的压力，也将有效扩大长三角地区住宅房地产的整体需求。在服务住宅需求区域一体化的基础上，长三角区域的交通便利性增强，也将改变人们的购物和休闲习惯，为商业零售地产的一体化发展提供了空间。同时产业的转移可以减缓中心城市办公楼租金压力，降低中心城市办公成本，扩大对二、三线城市办公写字楼的需求，提升整个区域的竞争力。三节能降耗是房地产业发展的主旋律目前全球城市所占有的土地面积不到地球表面积的1%，而全世界人口有一半居住在城市中，这些城市排放的温室气体占全球所产生的温室气体的75%左右。全球的建筑物本身所占用的能耗，占到全球所有能耗的40%，而中国的新建建筑物占全世界建筑物的40%。因此，我国的建筑节能潜力巨大。在欧洲、北美等地区，大部分建筑物已经建成，而中国尚处在高速发展之中。如果我国房地产行业能前瞻性地使用高效率的节能技术，就能在应对未来的能源挑战中处于有利地位。据有关机构统计，现在我国每年新建的20亿平方米房屋当中，95%多是高能耗建筑，只有约4%采取了节能措施，在住宅建造过程中，耗用的钢材占全国总消耗的20%、水泥占18%，与气候相近的西欧国家相比，住宅单位使用能耗要比其多2～3倍，而且舒适性还很差。因此，必须加快转变观念，从规划设计、施工建造、材料运用、设施、设备和运行维护全过程出发考虑节能降耗。建筑节能最基本的是建筑的维护结构节能，比如墙体保温装饰板、外遮阳帘等；其次是设备节能，即建筑物内部使用的照明、空调、锅炉等设备的节能；再次是人的行为节能，在办公楼能耗中人的行为能耗占总能耗的20%～30%，因此，人的行为节能因需要每个人的自我约束和自我管理而难度更高。可喜的是，在长三角地区，建筑节能已成为政府、企业和民众的共识，江苏省人大、建设厅刚刚结束的针对建筑节能政策状况、群众接受程度以及工程实施等内容的专题调研，为江苏地方法规的制定做了前期准备；同时，江苏在2008年的节能减排专项资金中安排1亿元用于建筑节能。上海、浙江的相关法律法规也将于《公共机构节能条例》和《民用建筑节能条例》等国家条例即将实施之际出台。杭州已把大力推广节能型建筑纳入了今年的节能工作，开始对新建建筑执行能耗限额标准开展全过程监管，将建立建筑能耗统计和建筑能效标识制度。（一）绿色建筑理念的借鉴随着生活水平的提高，在现代社会中，建筑业往往或正在成为最大的耗能和污染行业；而绿色建筑因广泛利用可再生能源而极大地减少了能耗，甚至因自身产生和利用可再生能源，有可能达到“零能耗”（广泛利用太阳能、风能、地热能、沼气等可再生能源）和“零排放”。在欧洲、北美等地区，大部分建筑物已经建成，而中国尚处在高速发展之中，如果我国房地产行业能前瞻性地使用高效率的节能技术，就能在应对未来的能源挑战中把握先机，这不仅是大势所趋，也具有现实意义。1976年之前，德国住宅耗能标准为每平方米每年为350千瓦时。后来，德国每隔几年就颁布住宅节能的新标准，2001年的住宅能耗只有1976年的20%，建筑耗能大大下降，成效显著。（二）上海中心大厦的建筑节能尝试值得高兴的是，国际原材料价格的巨幅波动和政府的强力促动使中国的建筑节能越来越成为社会各界的共识。例如，在已经开工建设的中国第一高楼——上海中心大厦中，一些国际最先进的节能降耗理念正在成为现实。2008年11月底，上海中心大厦于陆家嘴开工建设，这座大厦主体建筑结构高580米，总高度为632米，共121层，将成为中国第一高楼。上海中心大厦建设发展有限公司注册资本54亿元人民币，由上海市城市建设投资开发总公司、陆家嘴股份公司、上海建工集团总公司共同出资成立，三方各占51%、45%、4%的股权，项目总投资150亿元人民币，除利用公司资本金外，将通过市场化运作方式解决资金来源。1.绿色理念上海中心大厦围绕可持续发展的理念设计和施工，力求在建筑的全生命周期，实现高效率的资源利用，把对环境的影响降到最低，达到保护自然生态环境、改善区域城市环境、营造健康室内环境的建筑目标。大厦以中国绿色建筑和美国LEED绿色建筑认证体系为目标，力争成为中国第一座得到“双认证”的绿色超高层建筑。2.节能尝试上海中心大厦墙体采用双层表皮，螺旋式造型。其形态、材质和不对称性使风载降低24%，这一设计上的突破是通过模拟研究和风洞测试实现的，这一创新实现了结构和立面之间的最佳平面。大厦将以生态、节能、环保、以人为本为目标，不再是按常规建设一个封闭的、消耗更多能源和资源，同时给周围环境与城市交通带来压力、给人员心理和生理造成负面影响的、纯粹的钢筋水泥空间，而是定位于打造一个资源高度集约化，能源高度节约化，实现人、建筑、城市与自然和谐生存的绿色超级垂直城市。3.环保认证针对这座超高层建筑的设计、建设和运营特点，兼顾中国《绿色建筑评价标准》GB/T50378评价标识和美国LEED-CS认证要求，以“体现人文关怀、强化节资高效、保障智能便捷”为技术特色，通过可持续场地规划、综合节能和新能源利用、节水和雨污水