房地产业在调控中稳步发展

房地产业在调控中稳步发展

一2006年全省房地产业发展的主要成绩2006年，是“十一五”规划的开局之年，全省各级房地产部门认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的一系列重大决策和部署，积极引导和促进住宅与房地产业持续稳定健康发展。在省委、省政府正确领导下，认真履行政府在调控、保障、监管和服务等方面职责，较好地完成了全年的各项工作目标任务。宏观调控取得初步成效，住房保障体系进一步健全，市场监管得到进一步加强。全省城镇人均住房使用面积达到26.4平方米，比上年增长0.3平方米，90.3%的城镇家庭拥有个人的住房，全省房地产业增加值达到808.76亿，同比增长16.2%，全省房地产地方税收达到168.38亿，占地方税收的14.2%。为保持全省国民经济平稳较快增长、满足广大群众的基本住房消费需求和实现全面建设小康社会的目标做出了积极贡献。（一）房地产市场宏观调控成果得到了进一步巩固和发展国办发〔2006〕37号文件下发以来，各地根据“优化结构、加强保障、严格监管、稳定市场”的全省房地产市场调控工作方针，结合实际，狠抓各项调控政策措施的落实，稳步推进住房供应结构调整，全面深入地开展市场秩序整治活动，始终坚持正确舆论导向，宏观调控力度不断加大，调控成果不断巩固和发展，全省房地产市场总体健康平稳运行。1.房地产开发投资增幅回落并保持合理规模2006年，全省房地产开发完成投资1572.8亿元，同比增长8.0%，增幅较上年同期回落4.3个百分点，其中，商品房建设投资994.9亿元，同比增长3.8%，增幅较上年同期回落14.8个百分点。房地产开发投资增幅过快已得到较好控制，投资增幅已回落至个位数。2.房屋销售价格保持基本稳定根据省城调队调查统计的数据，2006年第一季度，全省房屋销售价格同比增长2%，涨幅同比回落11.2个百分点；第二季度，全省房屋销售价格同比增长1.7%，涨幅同比回落8个百分点；第三季度，全省房屋销售价格同比增长2.6%，涨幅同比回落4.3个百分点；第四季度，全省房屋销售价格同比增长3.7%，涨幅同比回落0.1个百分点，全年我省房屋销售价格同比上涨2.5%，涨幅同比下降5.9个百分点，全省房价总体上趋于稳定。3.房地产市场预期趋于稳定2006年以来，随着制定住房建设规划、落实普通商品住房项目等政策措施的不断实施，及对新闻舆论导向的较好把握，房地产市场社会预期总体比较稳定。由于宏观调控带来的观望期，随着市场的稳定，观望现象正逐步降低，特别从2006年第四季度以来，市场成交量逐步加大，市场出现“回暖”的迹象。与此同时，购房者心态都比较理性，投资性购房基本淡出市场，住房消费更趋成熟，购房者更多地考虑自身的经济实力和实际需要，住房梯度消费观念逐步形成。4.住房供需矛盾基本缓解，供需总量呈现日趋平衡的态势2006年，全省商品房新开工面积4804.1万平方米，同比减少1.1%，其中新开工住宅面积3509.6万平方米，同比减少8.2%。全省商品房竣工面积3717.5万平方米，同比减少了10.0%，全省商品房销售面积3495.1万平方米，同比增长了5.7%。特别是2006年6月以来，全省商品房竣工面积增长幅度在不断放慢，而商品房销售面积减少幅度在不断下降，空置面积同比增长幅度减缓，全省空置面积同比增幅由上年6月底128.4%降至上年12月底22.8%。呈现供给逐月放慢，销售逐月有所回升，空置逐月有所下降的现象，供需总量向平衡方向发展。5.住房供应结构调整工作取得初步成效截止2006年12月15日，全省69个市县全部完成了住房建设规划编制工作，其中59个市县已经公布，50个市县已经报我厅备案。舟山市委托浙大房地产研究中心深入开展住房调查，按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则，积极编制住房建设规划。杭州市政府于2006年9月30日将住房建设规划率先在《杭州日报》公布。温州市为确保住房建设规划编制，市规划局和市监察局联合专门成立了规划效能监察领导小组，加强对各县（市）规划编制情况的效能监察。住房建设规划的编制和公布，为落实新建住房结构比例要求工作提供了规划蓝图和规划依据。从2006年6月1日起，全省各市、县基本上能按照结构调整比例的要求，对新开工项目实行套型面积比例确定。2006年8月中旬，丽水市区五宗商住用地出让时明确了套型90平方米以下住房为100%的要求并成功出让。台州市为执行新建住房结构比例要求，对2006年6月1日以后新审批的住宅建设项目，从规划设计条件、土地出让、方案审查、建设工程规划许可证核发等各个环节严格把关，确保套型结构比例落实到位。同时，各地还集中清理了2006年6月1日以前已经审批但未取得施工许可证的商品住房项目，因地制宜地确定并依法妥善处理好需要调整套型结构的具体项目。杭州市通过清理，在75个已取得土地但尚未开工的项目中，对其中73个项目套型结构比例进行了不同程度的调整，使90平方米以下的住房比例，由调整前的8.5%提高到45%。湖州市通过对11个项目中的7个进行套型结构比例调整，使清理后的项目中90平方米套型住房所占面积比重从原来的20.6%上升到了51.48%。另据省国土资源厅提供的数据，2006年，全省共计出让住宅用地4972.42公顷，其中中低价位、中小套型以及经济适用住房用地等达到3240.04公顷，占了65.2%。（二）住房保障体系建设不断向纵深方向发展至2006年年底，全省69个市县全部建立了廉租住房制度，并有60个市县实施了这项制度，累计全省共有1.85万户住房困难家庭享受廉租住房制度保障，其中，实物配租2330户、租赁补贴5490户，累计发放住房补贴3207万元。台州市把“推进全市实施廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需求”列入市委、市政府对各县（市、区）党委、政府年度工作考核目标，加大推进力度。绍兴市在市区提前实现了“应保尽保”的同时，认真按照廉租住房保障规范化考核要求，积极做好县（市）廉租住房保障的考核工作。2006年全省新开工经济适用住房395.4万平方米，竣工314.13万平方米，共计33018套，较好地完成了省政府考核目标任务。湖州市市区一次性启动了20万平方米“都市家园”经济适用住房建设，并被评为全国优秀示范小区，首批1062套住房已分配到户，有效缓减了中低收入家庭的住房困难。金华市尽管起步较迟，但建设局加大督查力度，终于在年底前督促所有的县（市）全部建立廉租住房制度。宁波市对3858户、18.3万平方米非成套房实施改造，同时，投资6635万元，对15个老小区进行专项整治，改善了一大批住居困难群众的居住环境。嘉兴、余姚等地结合实际采取实物购房和货币补贴相结合的办法，加强对困难群众的住房扶助和保障。全省住房公积金制度覆盖面不断扩大，实缴住房公积金的职工人数达269万人，已累计发放个人住房贷款660亿元，帮助52多万户职工家庭购买住房。同时，杭州、绍兴等市积极创造条件建设人才公寓、外来务工人员公寓，以解决创业和低收入等不同层次人群的需求。绍兴县针对工业经济发达，外来人口较多，建城时间不长，城区农村较多的实际，实施了城区农民解困房和民工公寓工程，全省城镇住房保障体系已基本形成。（三）城市房屋拆迁规模和进度得到了较好控制2006年全省拆迁工作继续保持比较平稳态势，拆迁规模和进度得到进一步控制，全省城市房屋拆迁计划量控制在986万平方米，而核发拆迁许可证共计345张，实际拆迁面积仅360万平方米，比2005年下降14.72%。个别地区拆迁量甚至同比大幅度下降，绍兴市2006年实际拆迁量是年度拆迁计划的35%，为实际拆迁量的50%。台州市2006年全市实际拆迁4个项目，建筑面积2.9万平方米，完成拆迁计划3.6%，其中市区计划拆迁5个项目，建筑面积20.9万平方米，实际没有拆迁。与此同时，城市房屋拆迁上访比前几年明显减少，2006年全省共计55批、89人，大多是一些历年积累的老问题的重复访。（四）房地产市场秩序整治活动全面深入开展根据全国统一部署，省建设厅会同省工商局、物价局再一次部署开展了房地产市场交易秩序专项整治工作。各地也都按照国家和省里的部署要求，认真开展了这项工作。杭州市成立了整顿和规范房地产市场交易秩序工作领导小组，公布了整顿规范房地产市场交易秩序所涉及的市建委、工商局、房管局、规划局、国土资源局、发改委和物价局等七个相关政府管理部门的投诉电话，并分三路进行了一次集中专项整顿活动。宁波市在2006年12月下旬开展了专项检查。绍兴县整顿规范房地产交易秩序工作领导小组组织专门力量到各房地产开发企业、房地产中介机构督促了解情况，到2006年底，已有35家房地产开发企业上报《房地产开发企业承诺书》。（五）依法行政管理工作进一步加强2006年，我省制定出台了《浙江省物业管理条例》和《浙江省人民政府关于进一步加强房地产市场引导和调控工作的通知》（浙政发明电［2006］152号）及《浙江省人民政府关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发［2006］49号）。同时，省人大对修改的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》进行了一审。《浙江省物业管理条例》的三个配套文件，即《专项维修资金管理办法》、《保修金管理办法》和《设施设备管理办法》等，已通过省政府常务会议初次审议，将以省政府名义下发，房地产行业管理的法规体系进一步健全，依法行政管理工作得到进一步加强。（六）物业管理和住宅产业化及产权交易管理工作取得新进展以物业管理条例实施以契机，全省物业管理不断向纵深发展，全省共有3.5万人参加了条例的学习，使条例的精神得到较好的贯彻。根据《关于继续开展省级物业管理示范项目考评有关事项的通知》，重新建立了省级物业管理示范项目考评制度，2006年共有27个项目被列入省物业管理示范住宅小区（大厦），共有7个项目推荐为国家物业管理示范项目。同时，积极推进住宅产业化工作，制定出台了《关于加快推进住宅产业现代化的通知》（建房发［2006］61号）和《关于全面开展住宅性能认定工作的通知》（建房发［2006］67号），对我省住宅产业现代化提出了具体意见和实施目标，进一步促进了住宅生产方式的转变。台州东方·翡翠花园又被建设部列为国家康居示范工程，萧山众安·国泰花园、温州康欣花园住宅小区通过了建设部国家康居示范工程终审，特别是温州康欣花园作为全国第一个农村国家康居示范工程，对推动社会主义新农村建设产生了积极的影响。杭州新明半岛、宁波绿园等4个项目率先申报3A住宅性能等级，在全国居第一。按照建设部《关于印发〈房地产交易与权属登记规范化管理考核标准〉和〈房地产交易与权属登记规范化管理考核办法〉的通知》（建住房［2002］251号）的要求，进一步推进房地产交易与权属登记规范化工作，其中温岭建设局和椒江房管局获得建设部房地产交易与权属登记规范化管理先进单位。二2006年房地产业发展存在的主要问题回顾2006年的工作，我们也要清醒地认识到，当前房地产业和房地产市场还存在着一些矛盾和问题，需要认真加以研究解决。一是住房供应结构调整工作还不到位。个别县（市）仍没有很好地领会中央的调控精神，没有很好地看待房地产市场发展问题，落实调控政策措施表现不力。全省还有19个市、县住房规划尚未上报备案，调整住房供应结构，引导住房合理消费的任务十分艰巨，不仅对落实套型90平方米以下达到年度新开发建设总量70%以上的要求有畏难情绪，而且在结构调整过程中个别地方出现大户型商品住房价格继续上涨，进而表现为整个房价上涨的现象。二是房地产市场短期性风险依旧存在。一方面2006年全省土地购置1816.0万平方米，同比增长了0.8%，增幅较上年同期上升了25.3个百分点；另一方面，2006年第四季度全省房屋销售价格涨幅为3.7%，超过全年平均1.2个百分点，特别是少数城市房价涨幅仍较高，而同时，部分城市商品房成交量并未明显回升，市场观望气氛仍较浓。房地产市场将变得更加复杂，市场走势还不确定，观望现象并未消除，巩固和发展调控成果、保持房地产市场持续平稳发展的任务十分艰巨。三是房地产行政管理工作还有待于进一步加强。行政管理工作还跟不上形势的发展和要求，体制性障碍逐步凸现，监管工作有待进一步加强。企业失信行为时有发生，评估、测绘等中介行业脱钩改制后市场监管工作还比较薄弱。三2006年房地产业发展的经验和体会（一）坚持把实施宏观调控作为房地产业工作的首要任务，保持房地产市场稳定健康发展房地产业是国民经济的先导性产业，对扩大内需、促进消费、拉动经济增长具有十分重要的意义。2006年全省完成房地产开发投资已超过1500亿元，预计未来几年我省房地产投资仍将保持相当的规模。同时，房地产消费已成为扩大内需的重要动力，房地产需求拉动经济增长的作用也不断加强。因此，为保证国民经济稳步快速发展，迫切需要坚持统筹协调原则，站在整个国民经济稳步快速发展的大局，综合考虑房地产业与国民经济的同步、协调发展，坚定不移地实施房地产市场的宏观调控。几年来的实践证明，通过房地产市场调控，过快的投资增幅、过快的房价涨幅以及过热的市场氛围已得到较好的控制，房地产市场已逐步向理性、成熟的方向发展。由此可见，调控是为了防止房地产市场的自我膨胀发展，更好地发挥房地产市场配置资源的基础性作用，发挥房地产市场的价值规律和竞争规律，从而弥补市场不足，兼顾社会公平，有利于深化房地产市场化改革。因此，自觉服从国家宏观调控大局，坚决维护国家宏观调控的统一性、权威性和有效性，把思想和行动统一到党中央、国务院和省里对当前房地产市场的判断和部署上，是保持房地产市场健康发展的根本所在，也是我们工作的出发点和落脚点，我们必须坚定不移地贯彻落实。（二）坚持把建立和完善城镇住房保障体系作为稳定人心、稳定市场的首要措施2006年，我省在强调稳定房价同时，进一步突出加强住房保障工作。省政府在省十届人大四次会议上的报告中提出，要加快建立城镇住房保障体系建设，全省新开工经济适用房300万平方米以上，到2006年底，所有市、县建立廉租住房制度，为全省城镇住房保障工作提出了明确的目标要求。2006年10月，省人民政府下发了《关于进一步加强城镇住房保障体系建设的若干意见》（浙政发［2006］49号），进一步明确了我省“十一五”期间城镇住房保障体系建设的总体要求和目标任务。强调指出，要把加强城镇住房保障体系建设作为住房政策的核心内容之一，作为构建大社保体系的有机组成部分，作为调整住房供应结构、稳定住房价格、完善住房供应体系和促进房地产业持续稳定健康发展的重要措施。这充分体现了省委、省政府把住房保障工作作为房地产业和房地产市场发展优先考虑的问题，为我省房地产业和房地产市场发展指明了方向，这也是我们这几年房地产市场能保持稳定健康发展的关键所在。根据省委、省政府的要求，各级建设、房地产管理部门加大工作力度，创新工作机