成都周边旅游概况

1/1成都周边旅游概况成都周边旅游概况及投资分析

一、小长假为成都周边休闲旅游产品带来发展机遇

成都是一个休闲文化氛围非常浓厚的城市，成都市民是特别“怡然”的面貌面对世事。因此，成都的休闲旅游产品类型丰富，数量众多，并经历了长期以来的实践考验。在我国休假制度尚未调整之前，成都市及其周边的休闲旅游产品一直保持旺盛的生命状态，为大成都及临近城市市民假日出游，特别是周末短期假日出游提供着最佳选择。如今，国家休假制度进行了调整，小长假的出现，将成都周边旅游产品推向更为重要的历史舞台。

１．时间限制

“小长假”之所以谓之为小，主要指其针对“黄金周”而言。国家休假制度调整之后，清明、五一、端午、中秋成为法定节假日，加上附近双休日，可以连续休假三天。三天对于成都普通市民而言，其实并不比周末长多少。因此，广大的成都市民在制定小长假出游计划时，一般不会考虑行程距离较远的景区景点，他们通常会在完成有关家庭事务之后，“顺便”进行一定范围及时间内的休闲活动。成都市周边休闲旅游场所理所当然成为市民首选。

２．产品数量众多，开发较为成熟

成都市不但本身拥有众多高等级、开发成熟、知名度和美誉度相对较高的景区景点，而且周边地区高等级旅游资源也相当丰富，包括两个世界级众多国家

级旅游资源及风景名胜区。成都作为西部旅游资源大省——四川的省会所在地，自古以来就是重要的交通枢纽和要道，也是重要的旅游中转站。成都市民长期以来都是周边各大旅游景区景点的重要也是主要客源。

成都周边地区自然资源极其丰富。川西平原特有的自然地理条件决定该地区气候怡人、物产丰富，自古就被称为“天府之国”。因此，成都周边休闲旅游产品极其丰富。而且，由于成都旅游业从往年统计数据可以看出，成都市民对成都周边地区休闲旅游地所做出的经济贡献相当大。

３．“清明”为证

清明节当天，至下午４时－５时，蒲江石象湖入园游客人数超过１万５千人次，自驾车超过２０００台；温江国色天乡乐园游客量超过９万人次，各种活动项目排起长队；黄龙溪古镇接待旅游者约７万人次，自驾车３０００多台。三天假期中，青城山－都江堰景区接待游客１０万人次、洛带古镇景区接待游客２９万人次、温江国色天乡接待游客２２．６万人次……这一组组数据，直逼去年的五一黄金周。

从以上相关数据不难看出，今年第一个小长假，成都周边休闲旅游产品受到以成都市民为主要组成部分的旅游者客源的广泛青睐。

二、十一”黄金周，成都实现旅游收入62.69亿元

国庆7天大假，全市共接待游客904.8万人次，同比增长23.1%；实现旅游收入62.69亿元，同比增长32.8%。

据成都市旅游局数据截至到7日下午４时时，黄龙溪古镇七日累计接待旅游者约71万人次，自驾车66000多台，拿下成都周边游接待游客数量冠军。洛带古镇景区接待游客51万人次、自驾车40000多台。平乐古镇接待游客50.3万人次，同比增长60%。街子古镇接待游客46.3万人次，为历年之最。五凤古镇景区接待游客10.5万人次。

除成都周边各大古镇以外，七天“黄金周”大假青城山接待游客21.07万人次、同比增长26.32%，古堰景区接待游客24.49万人次、同比增长21.12%，石象湖接待游客7.04万人次、同比增长60%，非遗博览园接待游客57万余人。近郊游、古镇游、乡村游等中短途旅游火爆节日期间，城市公园、主题公园、中远程景（区）点、旅游古镇、乡村旅游景区仍是出行的主要选择。

高坪铺古镇洛带古镇黄龙溪古镇平乐古镇五凤古镇街子古镇57.8km27.8km51km97.7km70.2km63.6km最近道路距离（以天府广场为起点）

220亩880

亩

3600

亩

1800

亩

32.5

亩

1000

亩

面积

/

600

万1080

万

340

万

100

万

520

万

2013

年接待人数

美食节、古蜀文化节水龙、火龙节消夏狂欢节川剧、群狮闹新春舞龙寺庙、美食特色活动

/120

元

/

㎡

150

元

/

㎡

90

元

/

㎡

80

元

/

㎡

100

元

/

㎡

2014

年平均租金价格

三、商铺投资优势

一、商铺热销的原因

1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展；

2、投资因素：目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。

二、投资商铺的优势

1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益；

2、能长期升值：从投资者的角度，认为物业是会长期升值的；

3、具有高回报率：住宅回报率一般只有6％～8％，而商铺的回报率可达8％～12％，甚至15％，对投资者具有诱惑力；

4、具有投资潜力：

三、商铺投资者的类型

1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商；

2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金，适宜个人。

四、商铺的主要类型

1、新建住宅底商：目前已成过时趋势；

2、已经形成规模的大型商业街区：

3、大型人流集散地：

五、商铺投资的类型

购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买，租赁又分直接租赁和转租。六、商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。

七、商铺价值的市场分析

1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍；

2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；

3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；

4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的；

5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；

四、商铺投资比较

1、商铺投资与证券投资

商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。

与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。

2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫“熊”途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至1357点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。

对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建立基本的对比思维。

2、商铺投资与住宅投资

商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。另外，如前文所述，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商

铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约——可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。

当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

3、商铺投资与写字楼投资

写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。

良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型.

五、租金飘红、商铺投资首选古镇

华西都市报9.19日原文摘录

@华西都市报:据悉，首届四川国际旅游交易博览会将于9月26日-9月29日在峨眉山市举行，引发多方关注。据四川省旅游局负责人介绍，“本届旅博会的召开，将搭建全省旅游国际化、市场化的重要平台，推动建设旅游经济强省和世界旅游目的地。”作为第三产业代表的旅游业，开始迎来前所未有的良好机遇。

“中国拥有悠久的历史文化古迹，以古镇为代表的景点成为市民们热衷的旅游目的地。”行业人士认为。在成都周边古镇，如洛带古镇、平乐古镇、街子古镇等，已经成为人们节假日必逛的景点。人流的快速涌入，让这些古镇迎来了滚滚客流，古镇经济正在迎来无限商机。“月租金突破270元/平米/月！”这是洛带古镇一家羊肉汤商铺的租金水平，令人咋舌。“不难理解，旺盛的消费力，甚至比很多主城区商铺的经营业绩还好，租金自然水涨船高。”四川京瑞集团董事长滕军表示。

客流滚滚古镇商铺“火得有道理”！

嘴里嚼着特色食品，手里提着旅游纪念品，身上披着各种民族旅游服饰，不知从什么时候开始，古镇游成为一项时尚的活动，人人游古镇成为普遍现象。同时，人们对成都周边的古镇，印象最深的也是滚滚的人流和拥挤的消费人群，人

人皆一副标准的“古镇游”模样。

当下，很多古镇大都依靠知名旅游景点，本身具有特殊的客流吸引力。景区周边的古镇等物业，作为景区游客的住宿、休闲等吃喝玩乐设施，往往获得很大的发展空间和经营业绩。于是，标准化的古镇商业经济开始成为人们耳熟能详的热门旅游消费场所。

在洛带古镇，作为传统的商贾云集之地，近年来得到当地政府的大力推动，交通、环境等基础建设迅速推进，改善了当地的商业消费环境，年旅游人数达数百万。同时，调查显示，洛带古镇商铺租金普遍达到100元/平米·月，优势地段甚至达到两三百元/平米·月，这在地处郊区的商业而言，确实是个惊喜。作为当地新商业古镇中国艺库，获得较好的发展基础和空间。调查显示，该商铺售价超过3万元/平米，市场销售颇为看好，目前租金稳定在150元/平米·月。

在川内，人们熟悉的平乐古镇、泰安古镇、柳江古镇、街子古镇等，都凭借特色商铺地产，建立特色旅游经济。与此同时，在国内许多地区，依靠传统的文化和古迹升级打造的景点配套——古镇，都迎来良好的发展前景。作为国内古镇商业的知名打造者，京瑞集团在国内的发展势头凶猛，在德阳什邡、云南曲靖、山东垦利等地，占地动辄上千亩的建设规模，以及来自义乌旅游商品协会的战略合作，都让古镇经济迸发新的活力，让古镇经济超越了景点配套的狭隘定义，开始成为城市服务产业的重要组成部分。

经营模式创新

投资商铺跟着“靠山”走

随着商业地产的迅猛发展，严重供大于求的市场态势，让很多投资者陷入租

售难题。严重脱节的租售比，让很多业主宁可选择空置商铺，使商铺投资陷入发展滞涨期，短时间内难以破解。

选择新商业投资方向，成为人们关注的问题。随着地方政府对旅游地产的投入不断加大，以古镇商业、品质农家乐等商业体，相较于城区“高大上”的建筑风