房地产市场报告、分析、预测及建议

房地产市场报告、分析、预测及建议

一房地产形势分析任何一个国家或地区，房地产市场均受经济情况影响。经济长期保持正增长，房地产价格也在上升轨道。反之，经济下滑，房地产价格早晚也会步入下降轨道。两者上升或下降或会有时间差，但其正关联（positively-correlated）的关系长期而言都会维持。回归十年以来，澳门经济保持高速正增长，人均本地生产总值上升2倍，楼市也进入上升轨道，楼价于2001～2009年上升了2倍。2008年9月，金融海啸的影响加剧，澳门楼价及成交宗数均大幅下跌。2008年10月～2009年3月的半年时间，是澳门楼市的谷底。然而，随着各国宽松货币政策、内地的宽松货币政策及积极的财政政策奏效，人们预期经济短期内走出谷底，股市反弹，资源价格上升，再加上低息环境，内地、香港及澳门的楼价掉头上升。澳门楼价及成交宗数于2009年4月开始上升。展望2010～2011年，美国的宽松货币政策令美元继续贬值，与美元间接挂钩的澳门元资产楼宇的价格显得相对吸引人。加上对通胀重临的预期、低息的投资环境，以及澳门经济将会由衰退转为正增长，多种因素均支持澳门楼价平稳缓慢地上升。二供应状况2008年澳门建成住宅单位1099个，为近年来新低，2009年前8个月为1719个，供应有所上升（见表1、表2）。表1私人工程之建成楼宇单位数目及建筑面积表2私人工程之新动工楼宇单位数目及建筑面积2006年新动工住宅单位为3673个，2007年为4040个。这两年经济形势好，金融海啸未爆发，故私人动工单位众多。2008年金融海啸爆发，开发商持观望态度，新动工单位大幅减少，2008年为1937个，2009年前8个月为1379个。一般而言，高层住宅由动工至入住，需三年时间。所以，2009～2010年供应量约为每年3000～4000个，颇为充裕。2011～2012年供应量为每年2000个左右，比2009～2010年大幅减少。2006～2008年，新动工住宅单位平均单位面积为138～167平方米（总建筑面积/单位数目）。2009年住宅平均面积大幅下降为93平方米。澳门经济多年增长，住宅每平方米售价上升，故此，开发商因应市场需求，倾向建造面积小的单位，令楼宇售价（面积乘以每平方米售价）回复中等水平，并较容易为市场及置业者所接受。三成交状况住宅方面，2006年成交宗数为17175宗；2007年为21628宗；2008年比2007年大幅下降37%，为13686宗。2009年前8个月为5393宗，比2008年同期的11854宗下降55%。其中，2008年9月～2009年3月为最低成交宗数之期间。2009年5月以后，成交已回复每月约1000宗的正常水平，证明澳门房地产市场于2009年5月已走出谷底，转轨向上（见表3、表4）。表3缴纳物业转移印花税的楼宇单位买卖数目表4按单位用途及买方身份统计之缴纳物业转移印花税的楼宇单位买卖的买方数目金融海啸后，有一个现象十分明显，即非澳门居民占整体住宅置业人数比例大幅下降，2006年为35%［7675/（7675+14549）］，2007年为34%［9691/（9691+19111）］，2008年为24%［4307/（4307+13661）］，2009年大幅下降至13%［956/（956+6625）］。非澳门居民的外来住宅投资比重由2006年约占1/3大幅下降至2009年的1/8。金融海啸令各国及地区的外来投资下降，澳门地产市场也不能独善其身。四成交价格2000年及以后建成的住宅成交价于2008年第四季度跌至每平方米28176澳门元后回升；1990～1999年建成的住宅成交价于2009年第一季度跌至每平方米13828澳门元后回升；1989年及以前建成的住宅成交价于2009年第一季度跌至每平方米9231澳门元后回升；整体住宅成交价于2009年第一季度跌至每平方米17112澳门元后回升。上述数字显示，金融海啸引致的楼市下跌已于2008年第四季度及2009年第一季度完成，2009年第二季度已重拾上升轨道（见表5）。表5澳门历年住宅建成及价格情况五预测展望2010年及2011年，若无重大事故出现，占澳门本地生产总值最大份额的博彩业应可保持增长，博彩税收应会保持2008年水平并有所上升。内地中产阶级的冒升亦会令澳门旅客数字上升从而令旅游业畅旺。金融海啸过后，博彩企业往香港上市集资，令金光大道停工项目复工有期。加上远期的横琴开发、轻轨上马及港珠澳大桥的大型基建动工，澳门经济于2010～2011年应可保持正增长，而房地产市场及价格也会因之受惠。再加上2011～2012年供应量为每年2000个左右，比2009～2010年的每年3000～4000个大幅减少。房地产价格于2009～2012年应平稳、缓慢地上升。六建议1.解决居住问题，不是资产问题在一片要求政府增加公共房屋供应的呼声下，政府要区分清楚经屋及社屋的作用。政府需要解决的是低收入人士的居住问题，而不是要解决人人拥有物业的问题。经济学有一个基本原则：“即使政府要作出二次资源分配的资助，作出金钱资助往往比作出实物资助来得有效及令资源更有效运用。”香港早年曾大幅增加居屋（等于澳门的经屋），在红磡海景地段兴建居屋，后来由于地产市道低迷，居屋卖不出去，最后由开发商收购重建为私人楼。澳门特别行政区政府应引以为鉴。而且，拥有物业和拥有汽车一样，市民要通过自身努力来达到，不应由政府利用属于全澳50万人的珍贵土地资源来令少数人拥有物业。所以，在公共房屋政策方面，特别行政区政府应增加社屋供应量，以解决真正需要帮助的市民的居住问题，而不是增加经屋供应。2.加快经屋新法则立法程序，惠及真正有居住需要的市民2007年的施政报告中提出：“推进租赁、竞投、转让法则的完善，使社屋和经屋的供应，能有效惠及真正有居住需要的市民。”设立资产审查制度及出售经屋需要“补地价”给政府，是可防止市民滥用公共房屋政策及保障真正有居住需要的市民能入住公共房屋的两项措施。笔者希望特别行政区政府加快立法程序，以保障真正有居住需要的市民入住公共房屋。3.出租房税太高，建议调低划一澳门一向奉行简单低税制，但现时房屋税是一屋两税，复杂又不合理。现时房屋税自住为年租值的10.5%，出租的税却高达16.8%。需要指出的是，澳门企业的所得补充税有免税额，采递增税率，而最高只为12%。出租房屋税无免税额，税率为16.8%，比12%还高，不合情也不合理。因此，笔者建议应把出租楼宇的房屋税下调至10.5%，与自住物业税率一样。4.撤销房间最低面积要求，响应市场及市民之需求2009年新动工住宅单位平均面积大幅下降为93平方米。澳门多年经济增长，住宅每平方米售价也上升，故此，开发商因应市场需求，倾向建造面积小的单位，令楼宇售价（面积乘以每平方米