广州住宅市场分析与展望

2010年广州住宅市场分析与2011年展望

一2010年广州住宅市场运行情况2010年，受国家严厉的房地产调控政策影响，广州一手住宅成交量明显缩减，成交价格高位运行，二手住宅市场略有减少，交易登记价格有所上扬。分区域看，中心城区住宅市场已初步形成以二手交易为主的格局，外围四区二手市场正逐步走向成熟，基础设施的不断完善大幅提升了城市的物业价值。开发商依然后市看好，土地市场活跃。2010年10月15出台的“限购”政策效果初显，一手住宅市场成交环比大幅度下降。（一）一手住宅成交明显萎缩一手住宅成交量显著减少。2010年广州十区一手住宅网上签约面积为657.2万平方米，成交量与2009年的978.39万平方米（该数据为交易登记面积，与网上签约面积不同）相比出现较大程度的下降。房地产宏观调控政策对广州的月度成交影响较大，受2010年4月17日出台的“新国十条”影响，5～7月成交大幅萎缩，网签面积均在35万平方米以下，同比大幅下降61.4%；而进入8月份，开发商受宏观调控政策及亚运停工因素影响加大推盘力度，部分购房者担心更严厉调控政策的出台而纷纷“抢购”房屋，成交出现新一轮的活跃，8月、9月、10月网上签约面积不断攀升，分别达到47.68万平方米、80.85万平方米、156.68万平方米，累计成交285.21万平方米，为5～7月成交量的2.81倍；随着广州“限购”政策的实施，成交大幅萎缩，11月、12月网签面积分别仅为43.67万平方米和48.08万平方米（见图1）。图12010年广州一手住宅市场月度网签情况一手住宅成交价格高位运行。2010年广州十区一手住宅网上签约均价为13074元/平方米，与2009年交易登记均价9346元/平方米相比有较大幅度的上涨。分月度看，受宏观调控政策影响，网签均价自2月份开始出现一定幅度的回落，7月份成交价格11218元/平方米是全年的低点，与1月份成交价格13149元/平方米相比下降14.7%。但随着8月份市场成交的活跃，成交价格开始新一轮的上涨，8月、9月、10月、11月、12月成交均价不断上涨，分别达到12056元/平方米、13384元/平方米、13256元/平方米、13847元/平方米和14406元/平方米，12月份均价与2009年同期相比上涨了12.5%，与2010年7月份全年的低点相比大幅上涨了28.4%（见图1）。（二）二手住宅市场量跌价升2010年广州二手住宅交易登记面积为825.40万平方米，与2009年相比下降了13.9%。分月度看，除1月份成交较高外，2月份以来各月成交面积基本保持在60万～70万平方米的水平，交易量没有因国家宏观调控政策而出现较大幅度的波动（见图2）。分区域看，二手住宅交易缩减主要是由于中心六区成交减少所致，2010年中心六区二手住宅成交面积为492.66万平方米，同比下降20.1%。二手住宅成交登记价格有所上升，2010年登记均价为5302元/平方米，与2009年成交均价4800元/平方米相比上升了10.5%。图22009年、2010年广州二手住宅市场交易情况（三）中心城区形成以二手交易为主的市场格局中心城区初步形成以二手交易为主的市场格局。在房地产调控政策的影响下，2010年中心城区一、二手住宅市场交易量均出现下跌。其中，一手住宅市场网上签约面积达到291.88万平方米，与2009年交易登记面积达到469.66万平方米相比有较大幅度的下降；二手住宅交易登记面积为492.66万平方米，同比下降20.0%（见表1）。由于中心城区可供开发的建设用地逐渐减少，一手市场的供应不断萎缩，二手交易的比重不断上升，由2009年的55.4%上升到2010年的62.8%，正初步形成以二手交易为主的市场格局。其中，越秀区二手交易占市场交易总量的82.5%，海珠、天河和黄埔区二手市场的比重也在60%以上。表12010年广州中心城区住宅市场交易情况中心城区一手住宅价格大幅上涨。从成交价格看，2010年中心城区一手住宅网签均价达到17831元/平方米，与2009年交易登记均价11883元/平方米相比有较大幅度的上涨；二手住宅交易登记均价为5711元/平方米，同比上涨7.0%。分月度看，受“新国十条”影响，5～7月一手住宅成交萎缩，网签价格持续下跌，7月份网签均价15464元/平方米，为全年最低位。受“限购”政策影响，10～12月白云和黄埔区成交占比有所下降，致使中心城区成交均价图突破1.9万元/平方米，其中12月均价达到21034元/平方米，同比增长30.3%（见图3）。从全年来看，越秀区、天河区、海珠区和荔湾区一手住宅均价超过了1.8万元/平方米，其中越秀和天河区更超过2万元/平方米（见表1）。图32010年广州中心城区一手住宅市场月度网签情况（四）基础设施的不断完善加快提升外围区域物业价值外围四区二手市场逐步成熟。2010年外围四区一手住宅市场网上签约面积达到365.32万平方米，与2009年交易登记面积481.69万平方米相比有一定程度的下降；二手市场交易登记面积为332.74万平方米，同比轻微下降2.9%（见表2）。外围组团二手市场正逐步成熟，交易量的比重由2009年的41.6%上升到2010年的47.7%，基本形成一、二手市场共同发展的格局。其中，番禺和萝岗区二手住宅市场交易量已超过一手住宅市场。表22010年广州外围组团住宅市场交易情况城市基础设施不断完善大幅提升外围四区的物业价值。2010年外围四区一手住宅网签均价达到9274元/平方米，与2009年交易登记均价6730元/平方米相比有较大幅度的上涨，而二手住宅交易登记均价达到4697元/平方米，同比大幅上涨22.4%（见表2）。分月度看，受“新国十条”影响，5～7月一手住宅成交萎缩，成交均价有所下跌，7月网签均价7167元/平方米是全年最低位。而10月份受番禺区亚运城项目销售影响，网签面积达到106.3万平方米，其中亚运城技术官员村、媒体村、运动员村合计签约30.02万平方米，一手住宅均价达到10409元/平方米，为全年最高位（见图4）。从全年来看，番禺区和花都区一手住宅成交面积突破100万平方米，而番禺区和萝岗区一手住宅均价超过1万元/平方米（见表2）。图42010年广州外围四区一手住宅市场月度网签情况（五）土地市场依然活跃在国家房地产调控政策的高压下，2010年初开发商拿地较为谨慎。南沙金洲村2010NJY-1地块只有两家企业参与竞投，南沙街芦湾村2010NJY-3地块只有一家开发商参与竞拍，并以挂牌起始价成交，而位于南沙区龙穴岛海港大道拐角处的商业地块则流拍。但是，广州作为国家中心城市的地位正不断提高，亚运会的成功举办使得广州的城市综合环境得到极大改善，城市形象和知名度得到快速提升，“限贷”政策实施后住宅市场销售依然较好，因此开发商对后市态度由“谨慎”转为“看好”，土地市场依然活跃。在10月15日广州“限购”政策出台后，11月1日越秀区下塘西地块创出12423元/平方米的楼面地价，11月25日荔湾区黄沙大道广铁南站地块楼面地价高达17276元/平方米，而12月17日白云新城地块更刷新了广州地王纪录，楼面地价达到20605元/平方米。2010年全年广州共出让住宅用地32幅，出让土地可建面积408.3万平方米，土地出让金282亿元，楼面地价达6908元/平方米，比2009年的4135元/平方米大涨67%，远高于房价上涨的速度。地价上涨过快，这些土地将在未来2～3年形成供应，有可能推动广州房价出现新一轮的上涨。（六）“限购”政策效果初显2010年，“限购”政策的实施对广州住宅市场成交造成了一定的影响。政策实施后两个月（10月15日～12月14日）广州一手住宅市场网上签约面积为112.37万平方米，与政策实施前两个月（8月15日～10月14日）相比大幅下降48.7%。分区域看，新政实施后的两个月中心城区和外围组团成交面积分别为39.45万平方米和72.92万平方米，与政策实施前两个月相比分别大幅下降56.7%和43.0%，外围组团成交量降幅较小的原因在于亚运城的销售。“限购”政策的实施使已经拥有两套住房的投资客离场，而已拥有一套住房改善型的家庭及没有住房的自住型家庭在购房时更为慎重，他们往往会选择区位和户型均较好的住房，因此“限购”政策的实施并没有使一手市场的成交价格出现下跌。从图1、表3和表4可以看出，“限购”政策实施后的11月和12月一手市场的成交均价基本维持在较高的水平。表32010年广州“限购”政策实施前后成交量变化情况二房地产宏观调控政策及其对未来市场的影响（一）国家出台的房地产调控政策为应对全球经济危机，2008年下半年以来国家出台了一系列刺激经济政策，结果造成国内流动性过剩，国际上某些国家实行量化宽松的货币政策造成了大宗商品价格高企并由此加大了我国输入型通胀压力，大范围投资投机性炒房的出现使得我国房地产市场过热，房价持续攀升。在此背景下，国家为抑制房价的过快上涨，保持和促进我国房地产市场健康发展，2010年国务院及各部门先后出台了一系列的宏观调控措施，具体包括以下四方面，综合调控政策、土地政策、财税及货币政策、保障性住房相关政策。1.综合性政策2010年以来，国务院先后出台了三个具指导意义的调控政策，进行了三轮房地产市场宏观调控，这些政策分别是：2010年4月17日出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），2010年9月29日出台的《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国五条”），以及2011年1月26日出台的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“新国八条”）。这三轮宏观调控中，调控力度逐步加强，措施愈加严厉、调控目标更加精准、采用的行政手段越来越多（见表4）。在2010年4月开始的首轮调控中，只是明确了二套房“限贷”，只有北京版本的调控细则采取了“限购”措施。而2010年9月展开的第二轮调控中，首次采用年“限购”，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，被要求在一定时间内限定居民家庭购房套数。而2011年1月出台的“新国八条”中，从严制定和执行住房“限购”措施，“限购”范围扩大为各直辖市、计划单列市、省会城市以及房价过高、上涨过快的城市。表4三轮房地产宏观调控关键点对比续表2.土地政策土地政策方面，先后出台的主要政策有：2010年1月21日出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》、3月10日出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、5月25日出台的《关于土地增值税清算有关问题的通知》、9月27日出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》等。这些政策主要从规范土地供应体制、加强土地税收监管、调整土地供应结构、加大违法违规行为清理查处力度等方面进行调控。政策目的在于：一是适度缩紧开发商的资金链，使其缩短开发周期，加大市场供应；其二是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅土地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。3.财税及金融政策税收政策方面，2009年12月23日出台的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2010年9月29日出台的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》要求，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。2011年1月26日出台的“新国八条”要求，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。货币政策方面，国家实行货币政策由“适度宽松”转向“稳健”，自2010年1月份以来连续九次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率由提高到20.0%，中小型金融机构存款准备金率提高到16.5%。在通胀压力不断加大的情况下，2010年10月20日进行了近三年以来的首次加息，一年期存款基准利率由2.25%提高到2.50%，一年期贷款基准利率由5.31%提高到5.56%。金融政策方面，2010年6月4日出台了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》对贷款申请人的第二套住房认定标准做出明确规定：二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”的严厉政策。2010年9月29日出台的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2010年11月3日出台的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。4.保障性住房政策在保障性住房相关问题上，除国务院出台的三个指导性文件中均要求加大保障性安居工程建设力度并明确地方政府责任外，2010年4～6月还连续出台了多个文件加快保障性住房建设和规范保障性住房租赁及买卖的申请条件。这些政策分别是：4月22日出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、4月23日出台的《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、6月8日出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，及2010年6月11日出台的《关于做好住房保障规划工作的通知》。此次房地产宏观调控的相关政策还有：2010年3月23日国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2010年4月19日，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010年11月15日出台的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（限外令），规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。新一轮房地产调控的特点是，更多地使用行政手段，如“限购”、“限贷”政策等对市场进行调控，实际操作性明显加强，调控力度明显加大，调控目标更加精准，政策措施更为严厉，增强了宏观调控的刚性和效果。但是，此轮房地产调控也存在不足之处，一是调控政策出台过于频繁，没有给房地产市场充足的时间进行调整。如2010年4月份“限贷”政策出台后，广州房地产市场出现了一定程度的调整，但购房者担心更严厉的调控政策出台而抢购房屋，客观上推动了2010年8～10月广州房价的上涨。二是过分地使用行政手段干预市场可能使真正的购房需求受到限制，如“限购”政策可能使部分外地刚性需求购房者在政策抑制投资和投机的过程中遭到误伤。三是过于严厉的调控政策不利于房地产市场健康稳定发展，可能会使房地产业出现衰退。房地产上、下游产业链长，涉及面广。房地产的不景气可能会冲击与之相关的金融业、建筑业、钢材金属冶金行业、运输业、建材业、化工业、装修业、物业服务业等行业，影响整体经济的发展，并由此引发失业率上升等一系列问题。同时，销售的萎缩会使发展商面临巨大的资金压力，特别是中小型发展商可能会面临资金链断裂问题而退出市场，这将不利于房地产市场的均衡发展和有序竞争。（二）广州出台的房地产调控政策为贯彻落实2010年4月17日出台的“新国十条”，广州市政府于2010年5月18日出台了《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》（穗府〔2010〕14号），该意见重申了国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等。为落实2010年9月下旬出台的各项调控政策，广州有关部门于2011年10月15日出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号），在“限购”方面，规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，“常住”认定标准为能够提供在广州1年以上的纳税证明或社保证明）在广州十区范围内只能新购1套商品住宅，而非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。同时，规定18岁以下的未成年人不得单独购买商品房，而外国人、外资企业购房则按住建部有关政策严格执行。在“限贷”方面，规定第2套房贷首付比例不得低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷。同时，为杜绝各种变相实现3套房贷的可能性，该《意见》禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房，禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款，禁止在全额还款前追加贷款。为落实2011年1月26日出台的“新国八条”，广州市政府于2011年2月24日出台了《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗国房字〔2011〕3号），主要内容是进一步完善广州多层次、差别化的住房供应和消费政策，综合采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等调控措施，切实将房价控制在合理水平。该意见规定对在广州十区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。对贷款购买第二套住房的，首付比例不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。（三）调控政策对广州经济及住宅市场的影响分析房地产调控政策对广州房地产市场影响最大的是“限购令”的实施。随着“新国八条”及“穗十条”的出台，房地产调控的力度进一步加大，“限购”政策在广度和深度上进一步扩大，从“户籍家庭和常住非户籍家庭在广州十区范围内只能新购1套商品住宅，常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅”发展为“拥有1套住房的户籍家庭和常住非户籍家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），拥有2套及以上住房的户籍家庭和常住非户籍家庭及非常住的外地家庭暂停在本市向其售房”。不仅是一手市场受到影响，而且二手市场也纳入“限购”的范围，同时“限购”所涉及的范围进一步扩大，拥有2套及以上住房的家庭不能再购房了，直接禁止了“多套存房”，而异地购房也受到了限制。同时，“限贷”政策也进一步加强，首付比例“不得低于五成”加强为“不得低于六成”，进一步提高了二次置业人士的入市门槛。1.对广州经济的影响对广州经济而言，“限购”政策造成的楼市销售萎缩将使房地产及相关产业步入不景气周期，从而一定程度上影响广州经济发展。房地产及其相关行业是十分重要的基础性、带动型产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用。2010年广州房地产业实现增加值761.71亿元，同比增长4.5%，建筑业实现增加值357.3亿元，同比增长19.0%，两者合计拉动广州经济增长1.1个百分点。受严厉的宏观调控政策影响，预计2011年广州房地产将步入不景气周期，对广州经济发展造成一定冲击，拉低经济增长0.5个百分点左右。同时，“限购”新政的实施也会影响广州的地方财政收入，与房地产行业相关的税费收入将会减少。这是因为开发商在严厉的调控政策下将放缓拿地，土地出让金会减少，而房地产市场销售萎缩，与之相关的税费收入也会减少，同时房地产行业的经营状况将会有所恶化，与之相关的企业所得税将会减少。同时，新一轮房地产调控明确保障性安居工程的建设是政府的责任，而保障性住房的建设需要大量的资金，政府也将面临巨大的资金压力。在严厉的房地产调控政策下，开发商的投资热情将会降低，销售资金回笼速度减缓，项目开发进度将会减慢，房地产投资增长放缓甚至出现负增长。2.对广州住宅市场的影响对住宅市场而言，“限购”政策的实施必将加大市场观望情绪，短期内市场成交量将逐渐下滑，而投资惯性使得中短期内供应量将会增加；中长期来看，随着政府保障性安居工程的实施，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。因此，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。对购房者而言，“限购令”矛头直接对准房地产投机和投资需求，将出现“有钱买不到房”的情况，异地购房、多套存房受到限制，只有有首次置业刚性需求和本市户籍和常住非户籍家庭的二次改善需求才可以购房，为此2011年广州将有很多家庭没有资格再购买住宅。对于改善型需求，广州的实施细则对拥有2套住房的家庭预留了“卖一买一”的空间，但是“限贷”政策的实施将使这部分购房者的入市门槛大幅提高（如二套房首付比例升至60%、三套房停贷等），购房成本有所增加（如贷款利息、“卖一买一”产生的成本等）。对于首次置业者，二手市场中小户型住宅的供应将会增加，这将更有利于他们入市。但是，“限购”政策的实施将改变购房者对房价的预期，市场观望气氛明显上升，“持币待购”现象将加剧，市场成交将会萎缩。对发展商而言，房地产行业是资金密集型产业，“限购”政策的实施将使销量大幅萎缩，资金回笼速度减缓，房地产企业将面临巨大的资金压力。截至2010年3月15日，26家已公布年报的上市房企合计持有现金927亿元，较2009年末的645亿元大幅增加43.72%，短期借款由2009年末的106亿元上升至2010年末的167亿元，一年内到期流动负债合计达到285亿元，与2009年末相比大增77%。同时，这26家公司中有9家资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，还有7家公司资产负债率在60%～70%之间。[1]从这组数据可以看出，在经历2009～2010年市场热销后，开发商虽然仍有一定资金实力进行现有项目的后续开发，但在存款准备金率不断上调、银行收紧开发贷款的情况下，将会面临巨大的资金压力。同时，由于2010年新房开工量大增，据统计局的数字显示，2010年1～9月广州住宅新开工面积1037.42万平方米，同比大幅增长1.64倍，为2009年全年新开工面积（682.54万平方米）的1.52倍，未来6～12个月新盘将集中上市。在“限购”政策的影响下，市场销售萎缩，开发商资金链趋紧，主动降价促销必将出现，房价或将步入下降通道。同时，为了应对楼市可能出现的持续低迷，开发商将会放缓拿地，预计2011年地王将不会重现，而开发投资重心也可能会向非住宅类型的房地产开发转移。对中介商而言，由于二手市场也纳入“限购”的范围，同时新政的实施使业主特别是拥有两套以上住房的业主在放盘时更为谨慎、使购房者放缓购房计划，因此二手住宅销售代理活动将会减少。但是，在“限购”新政影响下，部分业主将会“转售为租”，购房者放缓购房计划也需要租房，同时目前正在推行的城中村改造将使大量在城中村居住的人群也有重新租房的需求，因此租赁市场将会进一步活跃。三未来展望与简要建议（一）未来广州住宅市场供应分析住宅市场未来供应将较为充足。首先，2010年房地产开发量增长明显，全年完成房地产开发投资983.66亿元，同比增长20.3%，住宅投资572.71亿元，同比增长9.2%。新开工面积同比大幅增长，1～9月全市房地产开发新开工面积1515.1万平方米，同比大幅增长1.54倍，为2009年全年新开工面积（1073.79万平方米）的1.41倍。其中，住宅新开工面积1037.42万平方米，同比大幅增长1.64倍，为2009年全年新开工面积（682.25万平方米）的1.52倍。根据课题组统计模型的分析结果，新开工面积将在7～12个月后形成供应。因此，2011年广州的住房供应是比较充足的。其次，2010年一手住宅市场出现供大于求的情况。据统计，2010年广州十区一手住宅批准预售面积为749.45万平方米，而网上签约面积为657.20万平方米，2010年一手住宅市场的供求